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Tribunale di Ferrara
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da: JULIET S.P.A., IN NOME E PER CONTO DI SIENA NPL 2018 S.R.L., E PER ESSA CERVED CREDIT MANAGEMENT S.P.A.
contro: FLAMMIA MICHELE
N° Gen. Rep. 243/2019
data udienza ex art. 569 c.p.c.: 29/04/2020
Giudice delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI Custode Giudiziario: Dott. Alessandro Conforti
RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 1 - Unico
Esperto alla stima: Geometra Daniela Goldoni Codice fiscale: GLDDNL63D58D548Z
Partita IVA: 00905530382
Studio in: Via A. Lollio, 10 int. 2 - 44121 FERRARA Telefono: 0532/204859
Email: danigold@tin.it
Pec: daniela.goldoni@geopec.it
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Beni in Copparo (FE) Frazione Tamara Via Alcide De Gasperi n° 16
Lotto 1 - Unico
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA
Identificativo corpo: A.
Abitazione con terreno ortivo, sita in Comune di Copparo (FE), frazione Tamara, Via Alcide De Gasperi n° 16
Quota e tipologia del diritto
1/1 di FLAMMIA MICHELE - Piena proprietà
Cod. Fiscale: FLMMHL78H21Z114F - Residenza: ultima residenza nota presso l’immobile.
- Stato Civile: celibe.
Note: Al momento dell'acquisto dell'immobile avvenuto in data 08/11/2006 Flammia Michele aveva dichiarato di essere celibe.
A seguito della richiesta effettuata all'Ufficio di Stato Civile del Comune di Copparo, il preposto ufficio in data 20/02/2020 ha comunicato che Flammia Michele è stato residente nel Comune di Copparo fino al 15/11/2019, cancellato per irreperibilità, durante la residenza a Copparo era di stato civile celibe.
Identificato al Catasto Terreni
Comune Copparo, foglio 97, particella 127, qualità Ente Urbano, superficie catastale 1.064 mq.
Derivante da: Tipo mappale del 19/11/2012 protocollo n. FE0184558, presentato il 16/11/2012. Partita 1.
Note: Area a sedime dell'edificio di cui è parte l'abitazione in oggetto.
Identificato al Catasto Terreni
Intestazione: Flammia Michele, nato in Regno Unito il 21/06/1978, c.f. FLMMHL78H21Z114F, proprietà per 1/1 , Comune Copparo, foglio 97, particella 675, qualità Frutteto, classe U, superficie 57 mq., reddito dominicale: € 1,58, reddito agrario: € 0,59.
Derivante da: Frazionamento del 09/10/2006 protocollo n. FE0085996.
Note: Terreno ortivo.
Confini: corte comune ad altre ditte, ragioni Reitano, ragioni Chiozzi-Antonioli, ragioni Cose Vecchie di Boldrini Patrizia e C. S.S., ovvero.
Identificato al Catasto Fabbricati
Intestazione: Flammia Michele, nato in Regno Unito il 21/06/1978, c.f. FLMMHL78H21Z114F,
proprietà per 1/1, Comune Copparo, foglio 97, particella 127, subalterno 5, indirizzo via Corrado Govoni n. 35, piano T-1, categoria A/4, classe 1, consistenza 6 vani, superficie
catastale totale 139 mq., totale escluse aree scoperte 139 mq., rendita € 260,29.
Derivante da: Variazione Toponomastica del 23/03/2019 protocollo n. FE0028048 derivante da aggiornamento ANSC (n. 15053.1/2019). Mod. 58 n. 1035.
Note: Abitazione.
Confini: corte comune ad altre ditte, ragioni Reitano, ragioni Govoni, ovvero.
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I dati sopra riportati sono stati desunti dalle visure effettuate presso l'Agenzia delle Entrate - Servizi Catastali nel mese di Gennaio 2020.
Conformità catastale
_ Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: al C.F. in banca dati vi è un errore nella toponomastica in quanto l’immobile risulta al precedente indirizzo Via Corrado Govoni n° 35, anziché all’attuale indirizzo Via Alcide De Gasperi n° 16. La planimetria dell’abitazione presenta una diversa distribuzione interna rispetto allo stato dei luoghi, oltre ad una modesta maggiore altezza del piano terra.
Si segnala che vi è un errore nell’indicazione della scala di rappresentazione dell’Elaborato Planimetrico.
_ Regolarizzabili mediante: per quanto concerne la regolarizzazione dell’unità immobiliare in oggetto, necessita la redazione di pratica Docfa in variazione e della relativa planimetria, anche in relazione alla regolarizzazione edilizia dell’immobile, con contestuale aggiornamento della toponomastica.
Spese minime: € 500,00.
I costi minimi presunti e puramente indicativi delle spese tecniche e dei diritti inerenti la regolarizzazione catastale dell’immobile, sono stati quantificati forfettariamente, al netto degli accessori di legge e si riportano nella valorizzazione del bene sommati ai costi della regolarizzazione edilizia. Si precisa che le operazioni di aggiornamento catastale saranno a cura e spese dell’aggiudicatario, nulla escluso.
Tutto quanto sopra illustrato è stato riportato a puro titolo indicativo, limitatamente a quanto è stato possibile accertare in questa sede.
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale.
2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)
Porzione di fabbricato plurifamiliare, costituita da un’abitazione libera su tre lati e da terra a cielo, con ingresso indipendente, disposta ai piani terra e primo, oltre a pertinenziale terreno ortivo adibito a corte, in corpo staccato. È compresa la comproprietà pro quota delle parti comuni dell’edificio.
All’immobile si accede dalla corte comune ad altre proprietà, gravata da servitù di transito.
L’abitazione è parte di un fabbricato in linea, di vecchia epoca di costruzione, costituito complessivamente da cinque appartamenti, un magazzino e due garage, con ingressi indipendenti, oltre alle pertinenziali aree scoperte.
Il bene viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova.
Caratteristiche zona: semicentrale, normale.
Area urbanistica: ambito urbano, a traffico locale, con parcheggi scarsi.
Servizi presenti nella zona: la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Caratteristiche zone limitrofe: residenziali ed agricole.
Principali collegamenti pubblici: autopullman di linea.
3. STATO DI POSSESSO
Occupato da Occhiali Cristina e dai propri famigliari senza alcun titolo.
A seguito della richiesta effettuata all'Ufficio Anagrafe del Comune di Copparo, il preposto ufficio in data 11/03/2020 ha certificato che presso l'immobile sono residenti: Occhiali Cristina, nata a Copparo (FE) il 28/11/1972 e Cerè Luigia, nata a Tarhuna (LIbia) il 16/05/1943.
Dall'accesso agli atti effettuato presso l'Agenzia delle Entrate di Ferrara in data 19/02/2020, al fine di verificare l'esistenza di eventuali contratti di locazione o preliminari di vendita inerenti gli immobili in oggetto, le consultazioni effettuate dall'ufficio competente hanno dato esito negativo.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli
Servitù, a favore di Flammia Michele, contro Govoni Licia, nata a Copparo (FE) il 09/08/1936, c.f. GVNLCI36M49C980M; derivante da atto notarile pubblico, costituzione di diritti reali a titolo gratuito, a rogito del Notaio Felice Trevisani di Copparo (FE) in data 08/11/2006 ai nn. 64826/10706, registrato a Ferrara in data 16/11/2006 al n. 7664 Serie 1T, trascritto a Ferrara in data 17/11/2006 ai nn. 31221/19420.
Note: Con il presente atto è stata costituita servitù incondizionata di transito da esercitarsi con ogni mezzo a favore dell'immobile in oggetto ed a carico della corte individuata dal Map. 50 Sub 10 del Foglio 97 di Copparo, di ragione della Sig.ra Govoni Licia, onde accedere e recedere alla e dalla Via Govoni.
Si precisa che catastalmente dall'11/12/2007 il Sub 10 è stato soppresso e risulta costituito il Sub 11.
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale Non conosciuti.
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico Non conosciuti.
4.1.4 Altre limitazioni d'uso Non conosciute.
4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura
4.2.1 Iscrizioni
Ipoteca volontaria, attiva, a favore della BANCA ANTONIANA POPOLARE VENETA S.P.A., con sede in Padova (PD), c.f. 02691680280; contro FLAMMIA MICHELE;
derivante da concessione a garanzia di finanziamento, atto notarile pubblico a rogito del Notaio Felice Trevisani di Copparo (FE) in data 08/11/2006 ai nn. 64827/10707;
iscritta a Ferrara in data 17/11/2006 ai nn. 31222/6410.
Importo ipoteca: € 150.000,00. Importo capitale: € 75.000,00.
Note: Durata 30 anni.
4.2.2 Pignoramenti
Pignoramento, a favore di SIENA NPL 2018 S.R.L., con sede in Roma (RM), c.f. 14535321005; contro FLAMMIA MICHELE; derivante da atto giudiziario, verbale di pignoramento immobili, Ufficiale Giudiziario Tribunale di Ferrara in data 17/10/2019 al n. 3547, trascritto a Ferrara in data 05/11/2019 ai nn. 18730/13548.
4.2.3 Altre trascrizioni Non conosciute.
4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti
I dati sopra riportati sono stati desunti dalla Certificazione Notarile agli atti della procedura. Dalla Ispezione Ipotecaria per dati anagrafici, effettuata presso l'Agenzia delle Entrate - Servizio di Pubblicità Immobiliare, in aggiornamento dal 12/12/2019 al 05/02/2020, non sono state reperite ulteriori note.
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4.3 Misure Penali Non conosciute.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Spese di gestione condominiale: l'immobile non fa parte di un Condominio.
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: no.
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: non conosciuti.
Attestazione Prestazione Energetica: non presente.
Indice di prestazione energetica: non conosciuto.
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: non conosciuti.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: BENEDETTI GIACINTA, nata a Copparo (FE) il 14/07/1898, c.f.
BNTMGC98L54C980F, per 1/1 di usufrutto; usufruttuaria da ante ventennio al 02/02/2004, in forza di denuncia di successione in morte di Govoni Luigi, nato a Copparo (FE) il 19/09/1890 e deceduto in data 06/02/1965; registrata a Ferrara, in data 28/04/1965, al n. 7 Vol. 579;
trascritta a Ferrara, in data 30/08/1965, ai nn. 8802/5122.
Oltre alle successive denunce di successione: registrata a Occhiobello (RO) il 30/06/1965 al n. 86 Vol. 83, trascritta a Ferrara il 20/08/1965 ai nn. 8501/4956; registrata a San Vito al Tagliamento (PN) il 07/05/1965 al n. 74 Vol. 174, trascritta a Ferrara il 21/08/1965 ai nn. 8520/4967; registrata a Ferrara il 03/06/1965 al n. 15 Vol. 580, trascritta a Ferrara il 30/08/1965 ai nn. 8801/5121.
Note: Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: sì. Risulta trascritta in data 11/12/2019 ai nn. 21151/15302 accettazione tacita di eredità in morte di Govoni Luigi, da parte degli eredi, ad atto Notaio Albino Giacomelli del 14/09/1970.
Titolare/Proprietario: BENEDETTI GIACINTA, nata a Copparo (FE) il 14/07/1898, c.f.
BNTMGC98L54C980F, per 1/1 di usufrutto; usufruttuaria da ante ventennio al 02/02/2004, in forza di atto di divisione a rogito del Notaio Albino Giacomelli, in data 14/09/1970, ai nn. 33206/6849; registrato a Ferrara, in data 24/09/1970, al n. 3801; trascritto a Ferrara, in data 05/10/1970, ai nn. 12866/7254.
Note: Usufrutto gravante su immobili in maggiore consistenza.
Titolare/Proprietario: GOVONI LICIA, nata a Copparo (FE) il 09/08/1936, c.f.
GVNLCI36M49C980M, per quota parte di nuda proprietà; nuda proprietaria da ante ventennio al 08/11/2006, in forza di denuncia di successione in morte di Govoni Luigi, nato a Copparo (FE) il 19/09/1890 e deceduto in data 06/02/1965; registrata a Ferrara, in data 28/04/1965, al n. 7 Vol. 579; trascritta a Ferrara, in data 30/08/1965, ai nn. 8802/5122.
Oltre alle successive denunce di successione: registrata a Occhiobello (RO) il 30/06/1965 al n. 86 Vol. 83, trascritta a Ferrara il 20/08/1965 ai nn. 8501/4956; registrata a San Vito al Tagliamento (PN) il 07/05/1965 al n. 74 Vol. 174, trascritta a Ferrara il 21/08/1965 ai nn. 8520/4967; registrata a Ferrara il 03/06/1965 al n. 15 Vol. 580, trascritta a Ferrara il 30/08/1965 ai nn. 8801/5121.
Note: Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: sì. Risulta trascritta in data 11/12/2019 ai nn. 21151/15302 accettazione tacita di eredità in morte di Govoni Luigi, da parte degli eredi, ad atto Notaio Albino Giacomelli del 14/09/1970.
Titolare/Proprietario: GOVONI LICIA, nata a Copparo (FE) il 09/08/1936, c.f.
GVNLCI36M49C980M, per 1/1 di nuda proprietà; nuda proprietaria da ante ventennio al 08/11/2006, in forza di atto di divisione a rogito del Notaio Albino Giacomelli, in data 14/09/1970, ai nn. 33206/6849; registrato a Ferrara, in data 24/09/1970, al n. 3801; trascritto a Ferrara, in data 05/10/1970, ai nn. 12866/7254.
Note: Immobili assegnati in maggiore consistenza.
Ricongiungimento di usufrutto in morte della Sig.ra Benedetti Giacinta, nata a Copparo (FE) il 14/07/1898, c.f. BNTMGC98L54C980F, in data 02/02/2004.
Titolare/Proprietario: FLAMMIA MICHELE, nato a Bedford (Gran Bretagna) il 21/06/1978, c.f. FLMMHL78H21Z114F, per la piena proprietà, proprietario dal 08/11/2006 ad oggi (attuale proprietario), in forza di atto di compravendita a rogito del Notaio Felice Trevisani di Copparo (FE), in data 08/11/2006, ai nn. 64826/10706; registrato a Ferrara, in data 16/11/2006, ai nn. 7664 Serie 1T; trascritto a Ferrara, in data 17/11/2006, ai nn. 31220/19419.
Note: L'immobile è stato venduto ed accettato con ogni suo diritto, azione e ragione, adiacenze, aderenze e pertinenze, fissi ed infissi, servitù attive e passive se e come esistenti e nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava.
Si precisa che all'epoca dell'acquisto l'immobile risultava all'indirizzo di Via Govoni n° 35.
I dati sopra riportati sono stati desunti dalla Certificazione Notarile agli atti della procedura e dalla consultazione del titolo di acquisto.
7. PRATICHE EDILIZIE
Ad esito della presentazione della Richiesta di Accesso al Fascicolo Edilizio Digitale relativo all'immobile in oggetto, il Servizio Unico Edilizia e Imprese dell'Unione dei Comuni Terre e Fiumi in data 03/03/2020 ha trasmesso le pratiche di seguito elencate. Si precisa che non è stata reperita la pratica inerente la costruzione originaria dell'edificio, nè alcuna pratica inerente interventi edilizi specificatamente riguardanti la porzione immobiliare in oggetto.
Numero pratica: 06290/2000 Intestazione: Govoni Licia
Tipo pratica: Autorizzazione edilizia n. 131/00
Per lavori: di manutenzione straordinaria al tetto del fabbricato Presentazione in data 06/03/2000 al n. di prot. 6290/131
Rilascio in data 01/04/2000 al n. di prot. 2000/6290 Prat. n. 2000/0131 Numero pratica: 19817/2006
Intestazione: Govoni Licia
Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività ai sensi dell’art. 10 della L.R. n. 31 del 25/11/2002 Per lavori: di manutenzione straordinaria del manto di copertura
Presentazione in data 04/07/2006 al n. di prot. 19817/309
Note: Non risulta presentata la comunicazione di fine lavori e conformità finale.
7.1 Conformità edilizia
_ Si premette che la ricerca documentale inerente il reperimento di pratiche edilizie ha dato esito negativo per quanto concerne la costruzione originaria del fabbricato, di cui è parte la porzione immobiliare in oggetto, ed i successivi interventi edilizi compiuti, fatta eccezione per le sole opere di manutenzione di cui alle pratiche edilizie sopra elencate. Pertanto si è effettuata l’indagine catastale al fine di reperire la planimetria di impianto dell’originaria unità immobiliare dalla quale è derivata l’attuale porzione immobiliare ed è stata individuata la prima scheda catastale dell’immobile, all’epoca identificato con il Map. 127 Sub 1, in maggiore consistenza, risalente all’anno 1940.
Pertanto, raffrontando la situazione dei luoghi con la predetta planimetria catastale, si sono riscontrate le seguenti difformità inerenti la realizzazione di opere in assenza di titolo edilizio: si è riscontrato il frazionamento e la ristrutturazione dell’originaria abitazione di più ampia consistenza per la creazione dell’attuale porzione immobiliare. Si evidenzia che nell’attuale composizione dell’abitazione non sono rispettati i requisiti igienico-sanitari.
_ Regolarizzabili mediante: ad esito delle verifiche che è stato possibile compiere in questa sede, le opere abusive realizzate nell’abitazione, verosimilmente qualificabili quale intervento di ristrutturazione edilizia in assenza di titolo edilizio, potrebbero essere regolarizzate, fatto salvo il rispetto delle norme e dei regolamenti vigenti al momento della realizzazione degli abusi ed al momento della presentazione della pratica di sanatoria, con Accertamento di Conformità ai sensi dell’art. 17, L.R. n. 23/2004, mediante la presentazione di SCIA a Sanatoria per ristrutturazione, con contestuali opere in adeguamento, principalmente ai fini igienico-sanitari, da realizzare nel rispetto della disciplina dell’attività edilizia.
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Fatti salvi gli effetti penali dell'illecito, la sanatoria può essere altresì ottenuta, ai soli fini amministrativi, qualora gli interventi risultino conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della pratica.
Il tutto fatti salvi i diritti dei terzi.
Ai fini dell’applicazione delle oblazioni, si presuppone che i lavori abusivi riguardanti l’intervento di frazionamento e ristrutturazione siano stati realizzati in epoca anteriore all’anno 1993, in considerazione dell’aggiornamento catastale per la costituzione della u.i. eseguito in tale anno, ed inerentemente ad opere di manutenzione straordinaria, successivamente all’acquisto dell’immobile avvenuto nell’anno 2006.
Il titolo edilizio a sanatoria è subordinato al pagamento di una oblazione per ogni tipologia di abuso.
Per le opere di ristrutturazione, verosimilmente realizzate anteriormente all’entrata in vigore della L.R. n. 23/2004, si applica il regime sanzionatorio previsto dall’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, saranno quindi dovuti gli oneri di urbanizzazione ed il contributo sul costo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16.
Per le opere abusive di manutenzione straordinaria, presumibilmente realizzate successivamente all’entrata in vigore della L.R. n. 23/2004, si applica il regime sanzionatorio previsto dall’art. 17, comma 3, lett. c), che prevede la corresponsione di una somma, da € 1.000,00 ad € 5.000,00, stabilita dallo Sportello unico per l'edilizia in relazione all'aumento di valore dell'immobile, valutato ai sensi dell'articolo 21, comma 2.
La richiesta del titolo in sanatoria è altresì subordinata a quanto disposto dalla L.R. n. 19/2008 "Norme per la riduzione del rischio sismico" e ss.mm., oltre alle ulteriori norme di settore qualora applicabili al caso in specie, con l’eventuale applicazione delle relative sanzioni.
In relazione alla sanatoria dell’immobile potrebbe occorrere la richiesta dell’Autorizzazione allo Scarico.
La Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Agibilità (SCEA) è facoltativa; nel caso in specie è consigliata in quanto l’immobile è privo di abitabilità.
Saranno da corrispondere i diritti comunali ed i diritti agli enti preposti al rilascio delle necessarie autorizzazioni.
Non essendo possibile in questa sede determinare la quantificazione delle oblazioni, dei diritti e dei costi inerenti le ulteriori autorizzazioni, si riportano le spese minime presunte e puramente indicative per la regolarizzazione dell’immobile, tenuto conto dell’oblazione minima di legge sopra indicata e delle spese tecniche, che vengono quantificate forfettariamente, al netto degli accessori di legge.
Spese minime: € 6.000,00.
Si precisa che da detta quantificazione sono esclusi i costi riguardanti la realizzazione delle opere in adeguamento; sono inoltre escluse le ulteriori sanzioni previste dalle norme di settore eventualmente applicabili al caso in specie, oltre a tutto quanto non determinabile in questa sede.
Tutto quanto sopra illustrato, inerentemente sia alla regolarizzazione del bene che al relativo regime sanzionatorio, è stato riportato a puro titolo indicativo, limitatamente a quanto è stato possibile accertare in questa sede, ed è stato valutato in via cautelativa congiuntamente al Geom. Giuseppe Guidi, Responsabile SUEI dell’Unione dei Comuni Terre e Fiumi, alla data del 11/03/2020, sulla base delle normative vigenti in materia, il tutto fatte salve diverse e/o più aggiornate interpretazioni da parte degli uffici preposti.
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia.
7.2 Inquadramento urbanistico
Strumenti urbanistici Approvati: _ PSC _ RUE
In forza della delibera: di Consiglio Unione n. 42 del 29/09/2015 e ss. vv., comprensivi della Classificazione Acustica inter - Comunale "Strategica" ed "Operativa" e ss. vv.
Zona omogenea: Edificio
_ PSC: AUC-Ambiti urbani consolidati; Territorio urbanizzato; Territorio urbanizzato al 1985; Areali speciali-connettivo ecologico diffuso; Aree non idonee o idonee condizionate (in parte); Zone iscritte nel Sito UNESCO; Unità di paesaggio di scala comunale - U.P. delle Masserie; A-Depositi archeologici post-antichi - antichi (da preistorici a romani); Distanze per allevamenti suinicoli aziendali (Quadro conoscitivo RUE); Fascia di rispetto dai centri abitati per emittenze radio-televisive; Zone di rispetto per accumulo fanghi, liquami, digestato, ammendanti e letami e impianti F.E.R. a biogas (Quadro conoscitivo RUE); Fasce di rispetto per impianti fotovoltaici a terra (Quadro conoscitivo RUE).
_ RUE: AUC1 - Sub ambito consolidato di matrice storica.
_ ZONIZZAZIONE ACUSTICA: Classe III, Confini centri urbani.
Terreno
_ PSC: AUC - Ambiti urbani consolidati, Zone iscritte nel Sito Unesco, A - depositi archeologici post-antichi - antichi (da preistorici a romani).
_ RUE: AUC1 - Sub-ambito consolidato di matrice storica, Corti di immobili tutelati scheda A9_C2-C-174.
Norme di piano PSC, Norme RUE, Norme Tecniche di Attuazione Classificazione Acustica Strategica, in particolare:
Edificio
_ PSC: art. 4.1.9, art. 4.1.8, art. 3.1.1 e 3.1.2, art. 4.1.22, art. 4.1.23, art. 4.1.23, art. 4.1.26.
_ RUE: art. 2.2.21.
Terreno
_ PSC : art. 4.1.9, art. 4.1.23.
_ RUE: art. 2.2.21, Titolo 2.2 - Capo II.
Immobile sottoposto a vincolo di carattere
urbanistico: no
Elementi urbanistici che limitano la
commerciabilità? no
Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni
particolari? no
Note: I dati sopra riportati relativamente all'Edificio
derivano dalla consultazione della Cartografia Interattiva e relativa Destinazione Urbanistica, alla data del 09/03/2020; per quanto concerne il Terreno sono stati desunti dal Certificato di Destinazione Urbanistica P.G. n. 4205 del 09/03/2020.
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Descrizione: Abitazione con terreno ortivo di cui al punto A
L'abitazione internamente ha le pareti in muratura, intonacate, tinteggiate e parzialmente rivestite in piastrelle di ceramica nella cucina e nel bagno; i solai sono in legno a vista; i pavimenti ed i battiscopa sono in gres al piano terra, in tavelle di laterizio con battiscopa in legno al piano primo; le porte interne prevalentemente sono in legno tamburato; la porta d’ingresso e le finestre hanno i telai in pvc con vetrocamera ed in parte scuri esterni in legno, le finestre al p.t. sono inoltre corredate di zanzariere ed inferriate; la soglia ed i bancali al piano terra sono in marmo; la scala è rivestita in tavelle di laterizio ed è priva di corrimano. Il bagno finestrato è accessoriato di lavabo, bidet, vaso e piatto doccia; nell’antibagno vi è l’attacco per la lavatrice. Gli impianti sono eseguiti sottotraccia. L’impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda autonomo è costituito da una caldaia murale alimentata a gas metano, i termosifoni sono in alluminio e vi è un termoarredo nel bagno. Vi è uno split al piano terra ed uno al piano primo dell’impianto di climatizzazione, con unità esterne.
Non sono state esibite le Dichiarazioni di Conformità degli impianti ai sensi di legge.
Si denota la presenza di modeste tracce di umidità risalente e formazione di condensa sulle murature perimetrali. L’immobile nel suo complesso si trova in normale stato di manutenzione e conservazione.
Il terreno ortivo, adibito a corte, è recintato con rete metallica e paletti in ferro ed è corredato di cancelletto in ferro.
L’abitazione è posta al piano terra e primo ed è così composta: al piano terra ingresso, camera, cucina, antibagno, bagno finestrato e ripostiglio sottoscala; al piano primo disimpegno e quattro camere. Il tutto per una superficie lorda complessiva di circa mq. 140,00.
Il terreno ortivo ha una superficie catastale di mq. 57,00.
Condizioni generali
L’edificio di cui è parte l’abitazione in oggetto ha la struttura in muratura, esternamente a faccia a vista, i solai sono in legno, il tetto a falde è in legno con manto di copertura in coppi, le lattonerie sono in lamiera preverniciata.
- Al fabbricato si accede in parte dalle corti private e dalla corte comune gravata da servitù di passaggio, di- rettamente collegata alla via pubblica, che dà accesso anche ad altri immobili.
L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 Stato di manutenzione generale: sufficiente
Destinazione Parametro Superficie
reale/potenziale mq.
Abitazione Sup. reale lorda 140,00
140,00
Accessori
Terreno ortivo Sviluppa una superficie catastale complessiva di 57 mq.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO
8.1 Criterio di stima
A seguito di tutto quanto descritto nei capitoli che precedono, si passa alla determinazione del valore delle unità immobiliari oggetto della presente procedura, pignorate per la piena proprietà inerentemente all’abitazione ed al terreno ortivo. Per quanto concerne il terreno ortivo, tenuto conto della modesta superficie dello stesso, di fatto adibito a corte pertinenziale all’abitazione, e della sua destinazione urbanistica, si ritiene di comprenderlo nel valore dell’immobile principale
Valutate le caratteristiche dei beni in oggetto, tenuto conto che trattasi di un’abitazione e di piccola area di terreno ortivo, si ritiene economicamente conveniente ed opportuna l’alienazione in un solo lotto.
Nella presente stima, oltre alle spese minime occorrenti alla regolarizzazione catastale ed edilizia dell’immobile riportate al successivo punto 8.4, si tiene conto dei costi inerenti gli adeguamenti da eseguire, come precisato nel capitolo Conformità edilizia, non precisamente computabili in questa sede, che saranno a carico dell’aggiudicatario, nulla escluso.
Ai fini della valutazione l’immobile si considera libero.
Tenuto conto delle condizioni intrinseche ed estrinseche, dell’ubicazione, delle caratteristiche e della consistenza del bene nel suo complesso; assunte informazioni sull’andamento del mercato immobiliare per beni simili per caratteristiche, ubicazione e consistenza; consultate le quotazioni medie per la rilevazione dei prezzi di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato, si procede alla stima a corpo.
8.2 Fonti di informazione
Agenzie immobiliari, Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.
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8.3 Valutazione corpo
ID Immobile Valore intero medio
ponderale
Valore diritto e quota A Abitazione con terreno
ortivo
€ 65.000,00 € 65.000,00
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.
( min. 15% ) - € 9.750,00
Spese minime di regolarizzazione catastale ed edilizia - € 6.500,00
Arrotondamento € 250,00
8.5 Prezzo base d'asta del lotto
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova: € 49.000,00
Data generazione 24/03/2020
L'Esperto alla stima Geometra Daniela Goldoni
