Nullità contratto compravendita:
ultime sentenze
written by Redazione | 10/12/2021
Vendita di immobile abusivo ed onere della prova incombente sull’acquirente; azione di nullità per illiceità della causa; omessa indicazione nell’atto degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Compravendita immobile: responsabilità del notaio
In caso di compravendita di un immobile, risultato poi difforme rispetto a quello oggetto del contratto, è possibile dichiarare la nullità del negozio e al tempo stesso non dichiarare responsabile il notaio rogante se costui non era stato investito del compito di accertare la conformità del bene rispetto a quello oggetto del contratto.
A dirlo è la Cassazione che precisa come nella fattispecie, avente a oggetto un immobile con gravi difformità edilizie, il notaio non avrebbe potuto in alcun modo accertare il carattere abusivo dell’immobile se non a seguito di approfonditi
accertamenti in loco, dai quali però egli era sicuramente esonerato, non risultando uno specifico incarico in tal senso.
Cassazione civile sez. III, 21/09/2021, n.25504
Vendita immobiliare: l’irregolarità urbanistica
Nell’ipotesi compravendita di immobile edificato in difformità rispetto alla concessione edilizia, il fatto che la stessa sia sanabile o condonabile integra il requisito degli oneri cui fa riferimento l’art. 1489 c.c.. In simili casi la tutela in favore dell’acquirente non è rappresentata dalla nullità del contratto, ma dalla risoluzione e dal risarcimento del danno. In sostanza, l’irregolarità edilizia dell’immobile compravenduto, integrando un’ipotesi di inadempimento, rileva ai soli fini della risoluzione del contratto.
Corte appello L’Aquila sez. I, 02/08/2021, n.1230
Contenzioso in materia di compravendita
Spetta a colui che agisce in giudizio al fine di fare accertate la nullità di un contratto di compravendita immobiliare per violazione delle prescrizioni di cui alla legge 47/1985 provare i relativi fatti costitutivi (nel caso di specie, che l’immobile acquistato dalla venditrice sia stato costruito successivamente all’1 settembre 1967).
Tribunale Asti, 13/07/2021, n.553
Domanda di declaratoria di nullità del contratto di compravendita immobiliare
L’operazione di qualificazione giuridica degli interventi edilizi posti in essere è attività tipica – effettuata in via incidentale – del giudice civile chiamato a pronunciarsi sulla domanda di declaratoria di nullità del contratto di compravendita immobiliare.
T.A.R. Milano, (Lombardia) sez. II, 05/02/2021, n.355
Contratto nullo: al mediatore spetta la provvigione?
Ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, può essere considerato atto conclusivo dell’affare la stipula di un contratto preliminare, ma non allorché quest’ultimo, relativo ad una compravendita immobiliare, sia affetto da nullità.
Tribunale Monza sez. I, 20/01/2021, n.127
Nullità del contratto preliminare
La circostanza che la garanzia fideiussoria di cui all’articolo 2 del decreto legislativo n. 122 del 2005 sia stata rilasciata in data successiva alla stipula di un contratto preliminare di compravendita avente a oggetto un immobile in corso di costruzione non esclude l’operatività della nullità per mancanza della garanzia accessoria prescritta ex lege, qualora nelle more si sia manifestata l’insolvenza del promittente venditore ovvero risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente, sicché in tali ipotesi la proposizione della domanda di nullità del contratto per violazione del citato articolo 2 non costituisce abuso del diritto.
Cassazione civile sez. II, 18/09/2020, n.19510
Tardivo rilascio della garanzia per un importo insufficiente
Sono nulli il contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile in costruzione e il successivo accordo integrativo, senza che la domanda intesa a far valere la nullità configuri abuso del diritto, qualora la prescritta garanzia sia stata rilasciata in data successiva a quest’ultimo (e ben oltre il termine previsto per la conclusione del contratto definitivo) per un importo inferiore alle somme complessivamente versate dal promissario acquirente e non vi sia prova che i lavori fossero stati ultimati all’epoca della sottoscrizione dell’accordo stesso.
Cassazione civile sez. II, 18/09/2020, n.19510
Nullità del contratto preliminare di vendita immobiliare
Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali; in particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà sia anche
“aliunde” o “per relationem” logicamente ricostruibile.
(Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto che non vi fossero elementi sufficienti che consentissero di ritenere determinato né tantomeno determinabile l’oggetto del preliminare, non contenendo lo stesso gli elementi idonei ad individuare in modo inequivoco i necessari elementi identificativi dell’immobile).
Tribunale Nola sez. I, 16/09/2020, n.1304
Nullità della vendita di immobili per simulazione
In caso di domanda di dichiarazione di nullità ed inefficacia degli atti di vendita di immobili, per simulazione, senza domanda di riduzione e di reintegrazione della quota di legittima, a causa dell’autonomia delle stesse, la semplice richiesta di essere reimmessi nel possesso dei beni non permette di affermare che sia proposta anche un’azione di riduzione, mancando l’allegazione dell’effettiva esistenza della lesione della quota di riserva.
Cassazione civile sez. VI, 05/06/2020, n.10657
Nullità contratto di compravendita immobiliare
Colui che agisce in giudizio al fine di fare accertate la nullità di un contratto di compravendita immobiliare per violazione delle prescrizioni di cui alla legge 47/1985, è tenuto a provare i relativi fatti costitutivi.
Tribunale Lecce, 19/05/2020, n.1165
Compravendita immobile abusivo
Allorquando la compravendita abbia per oggetto un immobile costruito in difformità del progetto edilizio approvato, non si ha nullità del contratto per illiceità o impossibilità dell’oggetto né vizio della cosa venduta, secondo la previsione dell’art. 1490 c.c.; quando, in conseguenza della accertata difformità della costruzione rispetto al progetto edilizio sopraggiunga l’ordine amministrativo di demolizione dell’opera illegittima, si producono gli effetti sostanziali dell’evizione totale o parziale (art. 1483,1484 c.c.), a seconda che sia disposta la eliminazione integrale o soltanto per una parte della costruzione, e, quindi, il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per essere l’acquirente a conoscenza della difformità dell’immobile rispetto al progetto approvato, dovrà pur sempre restituire a quest’ultimo il prezzo e rimborsargli le spese, salvo il caso in cui la compravendita sia stata conclusa a rischio e pericolo del compratore.
Tribunale Velletri sez. I, 21/04/2020, n.654
Mancanza di accordo delle parti
Qualora nel contratto di vendita di un complesso immobiliare sia stato indicato come oggetto di trasferimento un bene che le parti avevano inteso concordemente escludere dalla vendita, ricorre un’ipotesi di nullità ex art. 1418 e 1325 n.1) cod.
civ., cioè per mancanza di accordo delle parti sulla compravendita anche di tale bene.
Corte appello Milano sez. IV, 17/04/2020, n.931
Contratto compravendita stipulato a titolo di corrispettivo di un prestito usurario
Nel giudizio volto ad ottenere la declaratoria di nullità del contratto di compravendita di un immobile per illiceità della causa, siccome stipulato a titolo di corrispettivo di un prestito usurario, non è configurabile un’ipotesi di litisconsorzio necessario nei confronti dell’amministratore della società acquirente ritenuto responsabile del delitto di usura per essersi fatto dare o promettere interessi illeciti e per aver procurato l’acquisto dell’immobile in corrispettivo del detto prestito, avendo questi contratto nell’esercizio dei poteri gestori e in nome e per conto della società, unica parte sostanziale del negozio di vendita.
(La S.C. ha enunciato il principio in una fattispecie in cui era stata dichiarata la nullità di un contratto di vendita immobiliare stipulato in attuazione di un prestito usurario, dopo che il socio ed amministratore della società acquirente era stato condannato per il reato di usura, per essersi fatto promettere interessi illeciti dai soci della venditrice, ottenendo, al momento della dazione del denaro, la sottoscrizione di contratti preliminari).
Cassazione civile sez. II, 17/01/2020, n.886
La pattuizione di un prezzo molto inferiore al valore di mercato
Il prezzo della compravendita deve ritenersi inesistente, con conseguente nullità del contratto per mancanza di un elemento essenziale, non nell’ipotesi di pattuizione di prezzo tenue, vile e irrisorio, ma quando risulti concordato un prezzo obiettivamente non serio, o perché privo di valore reale e perciò meramente apparente e simbolico, o perché programmaticamente destinato nella comune intenzione delle parti a non essere pagato. La pattuizione di un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato della cosa compravenduta, ma non privo del tutto di valore intrinseco, può rivelare sotto il profilo dell’individuazione del reale intento negoziale delle parti e dell’effettiva configurazione e operatività della causa del contratto, ma non può determinare la nullità del medesimo per la mancanza di un requisito essenziale. Del pari, non può incidere sulla validità del
contratto la circostanza che il prezzo, non sia stato poi in concreto pagato.
Cassazione civile sez. II, 10/09/2019, n.22617
Vendita immobiliare: quando il contratto è nullo?
Con riferimento alla compravendita l’unico caso in cui un contratto di compravendita possa essere dichiarato nullo per illegittimità connesse ai titoli edilizi è quello testualmente contemplato dall’art. 46 del D.P.R. 380/2001, vale a dire la mancata indicazione nell’atto degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, oppure l’indicazione di titoli fittizi, non residuando invece spazio per nullità di altro genere (sia di tipo strutturale che di tipo virtuale). Per quanto concerne, invece, la mancanza di certificati di abitabilità, è da sempre escluso che un simile difetto rifluisca sulla validità del negozio, potendo semmai in varia guisa rilevare ai fini dell’efficacia del contratto.
Tribunale Arezzo, 09/09/2019, n.698
Compravendita immobiliare: l’abuso primario
La nullità del contratto di compravendita ai sensi dell’art. 40 della L.47/1985 si applica non soltanto ai contratti aventi ad oggetto immobili per cui non sia stata documentata l’avvenuta regolarizzazione (c.d. nullità di carattere formale), ma anche a quelli relativi a beni comunque non conformi con la normativa urbanistica (c.d. nullità di carattere sostanziale).
Tuttavia, la nullità deve individuarsi nelle sole ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione e non anche nei casi di c.d. abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso.
Tribunale Ancona sez. I, 06/02/2019, n.233
La nullità del contratto di compravendita stipulato dal de cuius
L’erede che agisca per la nullità del contratto di compravendita stipulato dal de cuius perché dissimulante una donazione e per la ricostruzione del patrimonio ereditario e la conseguente divisione dello stesso, senza anche far valere, rispetto alla donazione impugnata, la lesione del suo diritto di legittimario, non propone, nemmeno per implicito, una domanda di riduzione della donazione per lesione di legittima in particolare l’azione di divisione e quella di riduzione sono nettamente distinte e autonome, atteso che la seconda tende, indipendentemente dalla divisione dell’asse ereditario, al soddisfacimento dei diritti dei legittimari nei limiti in cui siano lesi dalle disposizioni testamentarie, con la conseguenza che non può ritenersi implicitamente proposta con la domanda di divisione, la quale presuppone il già avvenuto recupero alla comunione ereditaria dei beni che a essa siano stati eventualmente sottratti dal testatore con un atto che abbia violato la riserva per legge in favore dei legittimari.
Cassazione civile sez. II, 07/01/2019, n.125
Indennità dovuta dal promissario acquirente
In caso di nullità del contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’indennità dovuta dal promissario acquirente per l’occupazione, “ab origine” priva di giustificazione, dell’immobile deve essere determinata in base alle norme sull’ingiustificato arricchimento – e, quindi, senza riconoscimento del lucro cessante – e a partire dal momento in cui, avendo il proprietario richiesto la restituzione del bene, il promissario acquirente, da possessore di buona fede, si trasforma in possessore di mala fede. Ne deriva che, considerata la diversità, per natura ed effetti, tra l’azione di ingiustificato arricchimento e quella risarcitoria, integra domanda nuova la richiesta di indennità di occupazione avanzata dal promittente venditore in appello, in sostituzione della domanda di risarcimento del danno conseguente alla risoluzione del contratto proposta in primo grado.
Cassazione civile sez. II, 10/10/2018, n.25044
Caducazione del preliminare di compravendita per inadempimento del venditore
In tema di contratto preliminare di compravendita, la caducazione del contratto, ia causa dell’inadempimento del venditore determina, in questo come in altri casi (a es., a seguito di nullità), il venir meno, in capo all’accipiens, di qualsiasi causa retinendi dell’acconto. Siccome la risoluzione opera ex tunc (art. 1458 c.c.), il debito avente a oggetto la restituzione dell’acconto non può che produrre interessi compensativi a decorrere dal giorno della sua corresponsione, perchè i patrimoni devono essere reintegrati, nei limiti del possibile, come se il contratto non fosse mai stato stipulato.
Tribunale Arezzo, 27/09/2018, n.891
Reato di lottizzazione abusiva accertato con sentenza penale definitiva
L’accertamento in ordine alla sussistenza del reato di lottizzazione abusiva contenuto in una sentenza penale di condanna divenuta irrevocabile, ha efficacia di giudicato nel processo civile volto alla declaratoria di nullità, per violazione dell’art. 18 della l. n. 47 del 1985, del contratto di compravendita posto in essere dall’imputato-alienante ed avente ad oggetto un terreno rientrante nell’area abusivamente lottizzata, discendendo il riconoscimento di tale nullità dall’accertamento degli stessi fatti materiali ritenuti rilevanti in sede penale.
Cassazione civile sez. II, 16/01/2018, n.879
