TRIBUNALE DI TERNI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Lotto Unico

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TRIBUNALE DI TERNI

ESECUZIONE IMMOBILIARE

Esecuzione Forzata Promossa da:

INTESA SAN PAOLO S.P.A.

Contro:

...OMISSIS... +1

Lotto Unico

N. Gen. Rep. 199/2018

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 18.03.2020 Giudice: Dott.ssa Ilaria PALMERI Custode Giudiziario: Avv. Pierluigi NATALI

RAPPORTO DI STIMA

Tecnico incaricato: Geom. Samuele PETRUCCI CODICE FISCALE: PTR SML 77E23 L117S

PARTITA IVA : 00136958881

Con studio in: via Maria Curie 53 - 05100 terni Telefono: 0744/276962

E-mail: samuele.petrucci@geopec.it

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Beni in Località Borgo Rivo, Terni (TR) - Zona residenziale Via del Brecciaiolo n. 63/H

Lotto: Unico

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

A. Piena proprietà per la quota di 1/1 in regime di comunione dei beni di appartamento ad uso civile abitazione posto su tre livelli, seminterrato1, terra e primo, sito in Terni (TR) – Via del Brecciaiolo n. 63/H.

Identificato al Catasto Fabbricati (appartamento):

Intestazione: ...OMISSIS... nato a Terni (TR) il ...OMISSIS... - C.F. ...OMISSIS... - proprietario per la quota di 1/1 in regime di comunione dei beni, Foglio 70, particella 1147, sub 10, categoria A/2, classe 6 consistenza 7,5 vani, superficie mq. 147, piano S1-T-1° rendita € 484,18.

Derivante da: COMPRAVENDITA - ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 30.10.2001 Trascrizione in atti dal 06.05.2002 Repertorio n. 120892 Rogante: CLERICO’ LUCIANO. Reg. n. 6845.1/2001.

Coerenze: L'appartamento oggetto di esecuzione confina su lato est e lato ovest (frontale e posteriore) con area/corte esclusiva, sul lato sud con sub 9 della medesima particella e sul lato nord con sub 11.

B. Piena proprietà per la quota di 1/1 in regime di comunione dei beni di garage posto al piano seminterrato sito in Terni (TR) – Via del Brecciaiolo n. 63.

Identificato al Catasto Fabbricati (garage):

Intestazione: ...OMISSIS... nato a Terni (TR) il ...OMISSIS... - C.F. ...OMISSIS... - proprietario per la quota di 1/1 in regime di comunione dei beni, Foglio 70, particella 1147, sub 32, categoria C/6, classe 7 consistenza mq. 30, superficie cat. mq. 32, piano S1 rendita € 52,68

Derivante da: COMPRAVENDITA - ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 30.10.2001 Trascrizione in atti dal 06.05.2002 Repertorio n. 120892 Rogante: CLERICO’ LUCIANO. Reg. n. 6845.1/2001.

Coerenze: confina con corsia comune, terrapieno nel lato ovest, sub 9 nel lato sud e sub 11 sul lato nord.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

Piena proprietà per la quota di 1/1 di appartamento ad uso civile abitazione posto su tre livelli, Seminterrato, Terra e Primo con corti di pertinenza, disposto cielo-terra e facente parte di un fabbricato di abitazioni a schiera sito in Comune di Terni (TR), Via del Brecciaiolo n. 63.

Caratteristiche zona: residenziale.

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi limitati. La zona è totalmente provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali.

Importanti centri limitrofi: Terni.

Attrazioni paesaggistiche: Cascata delle Marmore, Lago di Piediluco.

Attrazioni storiche: Scavi di Carsulae, Duomo, Anfiteatro Fausto, Basilica di San Valentino.

Principali collegamenti pubblici (km): autobus (0,5)

3. STATO DI POSSESSO:

Gli immobili, al momento del sopralluogo effettuato in data 02.12.2019, sono risultati occupati e utilizzati dal debitore con la famiglia. L'appartamento è completamente arredato.

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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale al coniuge: nessuno 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: nessuno

4.1.4 Altri pesi o limitazioni d'uso: nessuno

4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria (originaria) attiva a favore di CASSA DI RISPARMIO DI TERNI E NARNI S.P.A. con sede in Terni P.IVA 00627710551 per la quota di 1/1 di proprietà contro ...OMISSIS... - C.F. ...OMISSIS... per la quota di 1/1, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO - Atto a Rogito Notaio Clericò Luciano in Terni in data 16/12/1998 al n. Rep. 101064

– Iscritto a Terni in data 18/12/1998 al n. 1892 Reg. Part.

Importo ipoteca: £ 4.000.000.000,00.

Importo capitale: £ 10.000.000.000,00.

- Ipoteca volontaria attiva a favore di CASSA DI RISPARMIO DI TERNI E NARNI S.P.A. con sede in Terni P.IVA 00627710551 per la quota di 1/1 di piena proprietà contro ...OMISSIS... - C.F.

...OMISSIS... per la quota di 1/2 e ...OMISSIS...- C.F. ...OMISSIS... per la quota di 1/2, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO - Atto a Rogito Notaio De Rossi Antonio Felice in Amelia (TR) in data 20/12/2007 al n. Rep. 19923/3766

Importo ipoteca: € 120.000,00.

Importo capitale: € 60.000,00.

- Ipoteca in rinnovazione attiva a favore di INTESA SAN PAOLO S.P.A. con sede in Torino P.IVA 00799960158 per la quota di 1/1 di piena proprietà contro ...OMISSIS... - C.F. ...OMISSIS... per la quota di 1/1, derivante da IPOTECA VOLONTARIA PER CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO - Atto a Rogito Notaio Clericò Luciano in Terni in data 16/12/1998 al n. Rep. 101064

Importo ipoteca: € 4.428.617,90.

Importo capitale: € 1.771.447,16.

Formalità di riferimento - Iscrizione n. 1892 Reg. Part. del 18/12/1998

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di INTESA SAN PAOLO S.P.A. con sede a Torino (TO) Cod. Fiscale 00799960158 per la quota di 1/1 di piena proprietà contro ...OMISSIS... - C.F. ...OMISSIS... per la quota di 1/1 in regime di Comunione Legale e ...OMISSIS...- C.F. ...OMISSIS... per la quota di 1/1 in regime di Comunione Legale, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI – Atto Giudiziario del Tribunale di Terni in data 07/11/2018 al n. Rep. 2833 - Trascritto a Terni in data 21/11/2018 al n. 8082 Reg. Part.

4.2.3 Difformità catastali:

- Sono state riscontrate irregolarità:

In esito dello stato attuale dell’immobile così come rilevato in sede di sopralluogo, la planimetria catastale dell’abitazione, depositata presso l’Ufficio del Territorio di Terni - Catasto Fabbricati, non è pienamente conforme con lo stato dei luoghi in quanto l’indicazione del vano cucina al piano terra non risulta corretta,

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indicata erroneamente al posto del servizio igienico ma effettivamente situata nella stanza adiacente che ha accesso sulla corte retrostante l’edificio, pertanto, prima del decreto di trasferimento, sarà necessario predisporne la variazione catastale.

Gli oneri per la regolarizzazione delle suddette difformità catastali, comprensivi delle spese tecniche e/o onorari relativi a professionista abilitato per la redazione e presentazione della pratica Docfa di variazione catastale, vengono stimati dallo scrivente:

- pari a Euro 600,00= comprensivi di oneri fiscali, previdenziali e diritti catastali.

La planimetria catastale del garage, invece, risulta conforme.

4.3 Altre informazioni per l’acquirente:

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:

Si segnala che, come da comunicazione inviata al Custode giudiziario in data 13.12.2019 (Allegato "H") dall'amministratore condominiale del complesso - Sig. Bernardino Ottavi, è emerso che il debito nei confronti del condominio, per rate insolute fino al dicembre 2019, è pari a complessivi Euro 592,99=

salvo conguaglio.

Tale importo è composto:

- Euro 392,99 riferiti a conguagli di fine esercizio 01/05/2018 – 30/04/2019

- Euro 200,00 riferiti a quote mensili dell’esercizio 01/05/2019 – 30/04/2020 e maturate da maggio a dicembre 2019.

La quota mensile fissa di esercizio è pari ad Euro 25,00.

Avvertenze ulteriori:

Non vi sono ad oggi delibere approvate per opere straordinarie.

5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Attuale Titolare/Proprietario:

...OMISSIS... nato a Terni (TR) il ...OMISSIS... - C.F. ...OMISSIS... - proprietario per la quota di 1/1 in regime di comunione dei beni, dal 30/10/2001 ad oggi (attuale proprietario)

coniugato con ...OMISSIS...nata a Terni (TR) il ...OMISSIS... – C.F. ...OMISSIS...

In forza di COMPRAVENDITA (n. 6845.1/2001) Istrumento (Atto pubblico) del 30/10/2001 Trascrizione in atti dal 06.05.2002 Rep. n. 120892 Rogante Clericò Luciano Sede: Terni

Precedente Titolare/Proprietario:

...OMISSIS... con sede in Terni - proprietà dal 04/09/2001 al 30/10/2001

In forza di COSTITUZIONE (n. 1251.1/2001) del 04/09/2001 prot. N. 86475 in atti dal 04/09/2001 Precedente Titolare/Proprietario:

...OMISSIS... con sede in Terni – proprietà da ANTE VENTENNIO a 04/09/2001 - ex p.lla 1145 (dal cui frazionamento deriva la p.lla 1147)

In forza di Mod. 3/SPC n. 58615 presentato in data 01/06/2001 approvato in data 19/06/2001 Tipo n.

1080 per frazionamento e fusione delle particelle acquistate con Atto di Compravendita a rogito Notaio Luciano Clericò in data 16/12/1998, rispettivamente:

- p.lle 133 – 134 – 136 – 137 – 300 – 301 – 302 – 1043 - 1049 rep. N. 101054 reg. a Terni il 05/01/1999 al n. 11 vol. 192

- p.lle 273 – 690 – 1040 – 1041 – 1046 - 1048 (poi 1060) rep. N. 101056 reg. a Terni il 05/01/1999 al n. 7 vol. 192

- 131 (poi 1056) - 132 (poi 1058)

rep. N. 101058 reg. a Terni il 05/01/1999 al n. 8 vol. 192

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6. PRATICHE EDILIZIE:

Identificativo: Concessione Edilizia N. 60981

Intestazione: ...OMISSIS... con sede a Terni – ...OMISSIS...

tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori di: Progetto per la realizzazione di 22 abitazioni a schiera in Via del Brecciaiolo - Foglio 70 p.lle 273, 690, 1041, 1048, 1040, 1046, 1049, 1050, 133, 134, 137, 300, 301, 302, 1043, 1044, 136.

Rilascio in data 14/01/1999 al n. di prot. 60981/98

(Trattasi di Concessione Edilizia per la realizzazione del complesso cui fanno parte le unità immobiliari oggetto di esecuzione).

Identificativo: Variante alla Concessione Edilizia N. 26679 Intestazione: ...OMISSIS... con sede a Terni – ...OMISSIS...

tipo pratica: Concessione Edilizia di Variante

Per lavori di: Variante al Progetto per la realizzazione di 22 abitazioni a schiera in Via del Brecciaiolo Rilascio in data 05/09/2000 al n. di prot. 26679

(Trattasi di Variante alla Concessione Edilizia per la realizzazione del complesso cui fanno parte le unità immobiliari oggetto di esecuzione).

Identificativo: Denuncia Inizio Attività N. 36800 Intestazione: ...OMISSIS... con sede a Terni – ...OMISSIS...

tipo pratica: Denuncia di Inizio Attività

Per lavori di: Variante al Progetto per la realizzazione di 22 abitazioni a schiera in Via del Brecciaiolo Presentata in data 21/05/2001 con prot. n. 36800

(Trattasi di modifiche alle precedenti Concessioni Edilizie per la realizzazione del complesso di Villini a schiera cui fanno parte le unità immobiliari oggetto di esecuzione).

6.1 Conformità urbanistico-edilizia:

In sede di sopralluogo è stato rilevato che,

- per quanto concerne l’unità immobiliare ad uso residenziale identificata con il sub 10 della P.lla 1147 del Foglio 70, non sono state riscontrate irregolarità rispetto all’ultima licenza Edilizia assentita;

- per quanto concerne il garage, di pertinenza dell’abitazione e comunicante con la stessa al piano seminterrato, identificato con il sub 32 della P.lla 1147 del Foglio 70, non sono state riscontrate irregolarità rispetto all’ultima licenza Edilizia assentita.

Da indagine esperita negli archivi del Comune di Terni è emerso che le unità immobiliari precedentemente indicate sono in possesso dell’Agibilità dei locali alla data del 10/06/2003 prot.

n. 52452.

7. CERTIFICAZIONE ENERGETICA:

L’immobile non è in possesso dell’Attestato di Prestazione Energetica che, presumibilmente, viene indicata da parte dello scrivente come facente parte della Classe F - mentre il relativo Attestato verrà redatto all’Atto del trasferimento del bene.

Il costo stabilito dalla procedura per la redazione dell’Attestazione è di € 300,00 comprensivo degli oneri di legge.

8. DESCRIZIONE ANALITICA:

Descrizione analitica dell’appartamento (di cui al punto A):

Piena proprietà per la quota di 1/1 di Appartamento ad uso civile abitazione posto al piano terra, primo e seminterrato1, con corti di pertinenza.

Piena proprietà per la quota di 1/1, in regime di comunione dei beni, di appartamento ad uso civile abitazione posto al piano terra, primo e seminterrato1. L'unità immobiliare è così composta: al piano

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terra ingresso da cortile esclusivo su ampio vano soggiorno con scala per l’accesso ai piani superiore e inferiore, cucina abitabile con accesso al cortile retrostante, disimpegno, ripostiglio e bagno; al piano primo disimpegno per l’accesso ad un bagno grande, una camera matrimoniale con bagno e cabina armadio, due camere con accesso al terrazzo; al piano seminterrato cantina (utilizzata come taverna) e piccolo vano intercapedine, collegamento con garage.

Nella corte di pertinenza non vi è accesso carrabile e/o possibilità di posto auto.

Descrizione analitica del garage (di cui al punto B):

Piena proprietà per la quota di 1/1 di garage

Piena proprietà per la quota di 1/1, in regime di comunione dei beni, di garage comunicante con l’abitazione, al piano Seminterrato con accesso carrabile da locali condominiali, della Superficie commerciale di mq 34,00.

Destinazione Parametro Valore

reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente

Appartamento di civile abitazione posto al piano terra, primo e seminterrato

sup reale lorda 129,10 1,00 129,10

Cantina di pertinenza

dell’appartamento, comunicante al piano seminterrato

sup reale lorda 52,00 0,50 26,00

Terrazzo di pertinenza

dell'appartamento, al piano primo sup reale lorda 7,10 0,30 2,13 Corti esclusive di pertinenza

dell'appartamento, al piano terra sup reale lorda 103,85 0,10 10,39 Garage di pertinenza

dell’appartamento, comunicante al piano seminterrato

sup reale lorda 34,00 0,50 17,00

mq 326,05 mq. 184,62

Superficie commerciale complessiva di circa mq 326,05 – Sup. Ragguagliata pari a circa mq 184,60=

Posto al piano Terra, Primo e Seminterrato (appartamento) , Terra (corte) e Piano Seminterrato (garage).

L'edificio è di recente costruzione (2001) parte interna di una schiera di abitazioni contigue realizzate con struttura in cemento armato e tamponatura in blocco termico, esternamente alterna pareti rifinite con intonaco e tinteggiatura al piano terra con rivestimento di mattoni facciavista al piano primo. Il tetto è in latero-cemento a due falde, coibentato e ricoperto da tegole in laterizio. Presenta finiture in buono stato di conservazione con infissi e persiane in legno, parquet al piano primo, rivestimenti in piastrelle ceramiche al piano terra cucina e bagni e marmo per soglie di finestre e scale.

A pertinenza dell’unità immobiliare sono presenti un cortile pavimentato antistante l’ingresso e porzione di giardino, sistemato a terreno vegetale, retrostante l’abitazione.

L'unità immobiliare è identificata con il numero civico 63/H di Via del Brecciaiolo all’interno di una schiera di appartamenti adiacenti situati nell’abitato di Borgo Rivo in Terni (TR), l’appartamento garantisce un'altezza interna abitabile media pari a ml 2,70.

La porzione di edificio cielo-terra di proprietà esclusiva è composto da n. 3 piani complessivi, di cui 2 fuori terra ed uno seminterrato.

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8.1 Caratteristiche descrittive:

Infissi esterni tipologia:doppia anta a battente.

materiale:legno.

protezione:persiana.

materiale protezione:legno.

condizioni:buone.

Infissi interni tipologia:a battente.

materiale:legno tamburato.

Manto di copertura materiale:tegole in cotto.

coibentazione:guaina bituminosa e isolamento.

Pareti esterne materiale:blocchi poroton.

coibentazione:standard.

rivestimento:intonaco e mattoni.

Pavim. Esterna materiale: piastrelle klinker.

Pavim. Interna materiale:piastrelle e parquet.

Portone di ingresso tipologia:anta singola a battente.

materiale:legno e metallo.

accessori:blindato.

Rivestimento ubicazione:bagno,

materiale:piastrelle ceramiche.

ubicazione:cucina.

materiale:piastrelle ceramiche.

Scale posizione:interne.

rivestimento:marmo.

Impianti:

Antenna tipologia:standard.

conformità:da collaudare.

Allarme tipologia:antintrusione.

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Citofonico tipologia:audio.

Elettrico tipologia:sottotraccia.

tensione:220V.

Fognatura tipologia:separata.

rete di smaltimento:tubi in PVC.

recapito:collettore o rete comunale.

ispezionabilità:buona.

Gas tipologia:sottotraccia.

alimentazione:metano da rete.

rete di distribuzione:tubi in rame.

Idrico tipologia:sottotraccia.

alimentazione:diretta da rete comunale.

rete di distribuzione:tubi in polipropilene.

Telefonico tipologia: predisposizione standard.

Termico tipologia:autonomo con caldaia gas.

alimentazione: metano da rete.

rete di distribuzione:tubi in rame.

diffusori:radiatori in alluminio.

8.2 Destinazione urbanistica:

In forza di Delibera di Consiglio Comunale n. 307 del 15/12/2008 – Approvazione, gli immobili sono oggi identificati e ricadono nella “Zona BbV di conservazione dei volumi (art. 57)”

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Destinata ad uso residenziale

Norme tecniche ed indici:

Art.57 Zone B - insediamenti residenziali di conservazione dei volumi (BbV, BbVn., Bb(0)4, Bb(n.)c e BbV(n.))

1. Nelle zone di conservazione dei volumi BbV è prevista la conservazione della densità edilizia degli edifici esistenti nonché l’ubicazione; nei casi in cui non sia stata raggiunta la saturazione dell’indice di edificabilità o non siano stati realizzati gli ampliamenti previsti dagli strumenti urbanistici previgenti, è ammesso il completamento fino al raggiungimento della cubatura massima ammessa calcolata nel rispetto degli allineamenti e sedimi edificabili ad essi relativi. L’utilizzazione delle aree inedificate deve portare ad una corretta e completa attuazione del piano; l’individuazione dei lotti, in relazione agli edifici esistenti ed alle relative aree di pertinenza o collegate risultanti al momento dell’adozione del Nuovo PRG, non deve comportare un incremento della volumetria prevista per ciascun nucleo.

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2. Qualora si debba procedere alla demolizione e ricostruzione degli edifici, fatto salvo quanto prescritto al comma precedente, la volumetria consentita è pari a quella esistente, calcolata senza tenere conto delle superfetazioni ed in genere delle sovrastrutture aggiunte all'edificio da demolire a meno che non siano assentite in via di sanatoria edilizia; l'altezza massima non può superare quella degli edifici preesistenti.

3. Nel caso di edifici ricadenti in parte in zona di rispetto, in caso di demolizione, la volumetria consentita dovrà essere concentrata nell’area edificabile restante.

4. Nelle zone di conservazione dei volumi in cui la sigla BbV è seguita da un numero, riferito agli indici di seguito elencati, nei casi in cui siano presenti lotti liberi o edifici esistenti di volume inferiore, può essere realizzata nuova edificazione o ampliamenti fino al raggiungimento dell’indice massimo ammesso nel rispetto dei parametri previsti dall’art.55 per ciascun indice.

La codifica degli indici è la seguente:

IF 1.8 mc/mq: BbV6 IF 3.0 mc/mq: BbV7

5. Nelle zone di conservazione dei volumi in cui la sigla è Bb(0)4 è ammesso un ampliamento di 180 mc o con la sigla Bb(0)5 un ampliamento di 300 mc per gli edifici residenziali esistenti con l’esclusione di quelli che abbiano già usufruito di tale facoltà con la previgente normativa.

6. Non è prescritta la dimensione minima del lotto.

7. L’attuazione avviene con intervento edilizio diretto così come definito nell’art.18 delle presenti norme.

8. Per le destinazioni d’uso ammesse e per le modalità di intervento si rinvia all’art. 55 ed in generale al Titolo I, Capo 1° e 3° delle presenti norme. Sono ammesse le categorie d’intervento di cui all’art. 11 fino alla lettera e).

9. Sono state individuate con apposita sigla alcune zone di conservazione, una a voc. Rosaro Bb(4)c e due nei pressi di S.Valentino Bb(5)c, per le quali valgono le prescrizioni e gli incrementi di cui al successivo art.137.

10. Per la zona di Marmore le aree di conservazione dei volumi esistenti, oltre a quanto stabilito nei precedenti commi 1, 2 e 3, sono soggette alle seguenti prescrizioni:

10.1. Le destinazioni d’uso consentite sono quelle di cui al precedente art.55.

10.2. Nei fabbricati a destinazione mista residenziale e commerciale il piano ammette l’esercizio delle attività commerciali anche in deroga alle normative vigenti di settore.

10.3. Negli interventi di ristrutturazione edilizia nei lotti in cui si è raggiunta la saturazione dell’indice di edificabilità previgente, è consentito un incremento del 10% della volumetria esistente o, in alternativa, un aumento del 3% della superficie utile netta per adeguamento igienico funzionale.

11. Per la zona di Piediluco le aree di conservazione dei volumi esistenti sono soggette alle seguenti prescrizioni:

11.1. Nelle zone di conservazione è prevista la conservazione della densità edilizia degli edifici esistenti.

Qualora si debba procedere ad interventi di ristrutturazione urbanistica con demolizione e ricostruzione degli edifici, la volumetria consentita è pari a quella esistente, calcolata senza tenere conto delle superfetazioni e in genere delle sovrastrutture aggiunte all’edificio da demolire; l’altezza massima non può superare quella degli edifici preesistenti.

11.2. Le aree a giardino devono essere mantenute a verde con la conservazione ed il restauro di eventuali elementi architettonici di pregio presenti, possono essere usate per attività a servizio della residenza ed anche a servizio di attività commerciali o turistiche; sono consentiti interventi di manutenzione e ristrutturazione delle sistemazioni esterne.

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

9.1 Criterio di stima:

La presente stima ha la finalità di determinare il più probabile valore di mercato dell'immobile oggetto di esecuzione, costituito da un singolo lotto rappresentato da un appartamento di civile abitazione posto al piano Terra, Primo e Seminterrato, costituente un unico appartamento cielo-terra all’interno di un complesso di case a schiera, ubicato in zona residenziale nell’abitato di Borgo Rivo nel Comune di Terni, con corti di pertinenza nel lato frontale di ingresso e nel retro e garage comunicante posto al piano Seminterrato.

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Il sottoscritto ritiene opportuno utilizzare il procedimento sintetico comparativo per parametri tecnici;

questo tipo di stima è possibile grazie alla disponibilità di dati relativi a recenti compravendite, espressi in

€/mq che il mercato immobiliare mette a disposizione.

La comparazione è effettuata su immobili simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche a quello da stimare; in particolare ci si riferisce all'ubicazione, alla tipologia edilizia, al parametro tecnico scelto che in questo caso è il metro quadrato di superficie commerciale, alla consistenza, alle rifiniture, agli accessori e allo stato di conservazione e manutenzione. Riferendosi proprio a queste ultime due voci è da sottolineare che l'immobile in oggetto, si trova in buone condizioni.

Le indicazioni di mercato per la civile abitazione, sono state reperite da diverse fonti, quali:

- Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio riferito al 1°

semestre 2019 (ultimo disponibile): per immobili ubicati nella stessa zona e della stessa tipologia e in condizioni analoghe, le quotazioni medie sono comprese tra €/mq 800,00 ed €/mq 1.200,00.

- Prezziario degli immobili pubblicato dalla Camera di Commercio di Terni e Perugia riferito al 4°

trimestre 2019 (ultimo disponibile): le quotazioni afferenti agli immobili assimilabili a quello da valutare, sono comprese tra €/mq 900,00 ed €/mq 1.200,00.

- Agenzie immobiliari operanti nella zona di riferimento, che hanno indicato, per recenti compravendite di immobili nel medesimo stato conservativo di quello oggetto della presente stima, valori compresi tra

€/mq 900,00 e €/mq 1.100,00 €/mq.

In considerazione del fatto che l'immobile in oggetto è di recente costruzione e perfettamente abitabile;

che non presenta particolari difetti e vizi per i quali siano necessarie bonifiche e risanamenti; che è una unità immobiliare facente parte di un complesso di villini a schiera ma completamente indipendente distribuito cielo-terra; che è ubicato in una zona semicentrale del Comune di Terni facilmente accessibile e altamente urbanizzata; sulla scorta dei parametri sopra indicati e mediando gli stessi; tenuto altresì in considerazione l’attuale andamento del mercato (negativo ma in lenta ripresa), il sottoscritto ritiene opportuno prendere in considerazione e determina un valore al mq. pari ad Euro/mq 1.000,00= riferito alla superficie commerciale dell'abitazione.

9.2 Fonti di informazione:

Catasto di Terni; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Terni; Ufficio del registro di Terni; Ufficio tecnico di Terni (TR) – Urbanistica; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare; Listino dei Prezzi degli Immobili sulle piazze dell'Umbria, accertati presso la Borsa Immobiliare, redatto con la collaborazione delle Camere di Commercio; Recenti Atti di compravendita stipulati sia nel Comune di Terni, sia nelle frazioni del Comune stesso, sia nei Comuni limitrofi, su immobili (appartamenti e garage) della tipologia simile di quelli oggetto di stima. Esperienza personale professionale.

9.3 Valutazione corpi:

ID Immobile Superficie lorda

(Mq)

Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota

A Piena proprietà per la quota di 1/1 di appartamento ad uso civile abitazione

posto al piano terra, primo e seminterrato 326,05

(184,60) 184.600,00 184.600,00 B Piena proprietà per la quota di 1/1 di

garage

184.600,00 184.600,00

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9.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

- Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi:

- €

27.690,00 - Spese/Oneri necessari per la regolarizzazione delle difformità Catastali,

comprensivi delle spese tecniche e/o onorari relativi a professionista abilitato per la redazione e presentazione della pratica.

- €

600,00 - Spese tecniche e/o onorari relativi a professionista abilitato per la redazione

dell’Attestato di Prestazione Energetica.

- €

300,00

9.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobili al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trovano: Euro 156.000,00

9.6 Considerazioni conclusive:

Si precisa infine che il trasferimento è soggetto ad imposta di registro.

L'Esperto alla stima

Geom. Samuele Petrucci

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Identificazione fotografica del complesso comprendente

l’unità immobiliare oggetto di esecuzione.

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10 metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 27/11/2019 - Comune di TERNI (L117) - < Foglio: 70 - Particella: 1147 - Subalterno: 10 > VIA DEL BRECCIAIOLO n. 63/H piano: S1-T-1;

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10 metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 27/11/2019 - Comune di TERNI (L117) - < Foglio: 70 - Particella: 1147 - Subalterno: 32 > VIA DEL BRECCIAIOLO n. 63/H piano: S1;