TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
* * * LOTTO unico
* * * PREMESSA
I beni in oggetto saranno presi in considerazione specificando:
o DATI DI PIGNORAMENTO
o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE
o IDENTIFICAZIONE CATASTALE
o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE E QUANTO PIGNORATO
o PARTI COMUNI E SERVITU’
o VINCOLI ED ONERI
o CONFINI
o PROPRIETÀ
o PROVENIENZA DEI BENI
o STATO CIVILE ESECUTATO AL MOMENO DI ACQUISIZIONE DEI BENI
o ATTI PREGIUDIZIEVOLI
o REGIME FISCALE
o INDAGINE AMMINISTRATIVA
o CONFORMITA’ IMPIANTI
o CERTIFICAZIONE ENERGETICA
N. 398/2019 R.G. ESEC.
Udienza 18/01/2021 Ore 09:30
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o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
o DESCRIZIONE DEI BENI
o CONSISTENZA SUPERFICIALE
o STIMA DEI BENI
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo detto per comparazione o di confronto di mercato.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata a individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni. In considerazione dell’attuale situazione del mercato sono stati esaminati immobili similari proposti in vendita, applicando poi le percentuali medie di sconto proposte all’interno delle trattative; a conforto esaminate fonti indirette quali FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali - Osservatorio immobiliare) e OMI (Agenzia delle Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari).
I valori unitari che seguono costituiscono l’espressione sintetica dell’indagine di mercato effettuata. La valutazione degli immobili è effettuata a corpo, anche se ci si riferisce alla superficie commerciale;
variazioni nel calcolo delle superfici non modificano la valutazione del bene.
Trattandosi di bene sottoposto a procedura esecutiva (all’interno della quale non vi è certamente un libero incontro tra domanda e offerta), il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare
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l’appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale del valore commerciale stesso, in base a quelle che sono le caratteristiche di commerciabilità del bene oggetto di esecuzione e considerando l’attuale situazione del mercato immobiliare.
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DATI DI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il 18/10/2019 ai nn. 50577/34305 a favore di ……, contro Soggetto Esecutato, è stata pignorata la piena proprietà sui seguenti beni immobili: Catasto Fabbricati del Comune di Calderara di Reno (BO)
o Foglio 18, Part 75 Sub 6 graffata Part 8 Sub 16, Cat. C/3.
CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI
Piena proprietà su porzione di fabbricato ad uso produttivo, con annessa corte esterna di pertinenza esclusiva. Sito in Comune di Calderara di Reno (BO) zona industriale Stelloni, in Via Verde n. 5/E.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
I beni immobili oggetto di stima risultano così identificati presso il Catasto Fabbricati del Comune di Calderara di Reno (BO), beni intestati a: PC s.n.c.
di Pietro Casamento & C. per la proprietà per 1/1.
o Foglio 18, Part 75 Sub 6 graffata Part 8 Sub 16, Cat. C/3, Cl. 3 Superficie 570,00 mq, Rendita 2.579,09 €, Via Stelloni Ponente n. 25, Piano PT.
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO OGGETTO DI PIGNORAMENTO Lo stato di fatto risulta corrispondente con quanto depositato presso il
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Catasto. Si segnala però la planimetria catastale risulta obsoleta e non aggiornata rispetto alle ultime modifiche interne. Inoltre la documentazione catastale riporta come ubicazione degli immobili Via Stelloni Ponente n. 25, invece che in Via Verde n. 5/E., difformità presumibilmente riconducibile ad una variazione della toponomastica che non è stato riportata nella documentazione catastale. Sarà quindi necessario regolarizzare la situazione tramite apposito atto di aggiornamento, con eventuali spese e oneri interamente a carico dell’aggiudicatario.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
Parti comuni: comproprietà sulle parti comuni dell’edificio tali per legge, titolo e destinazione.
Servitù: attive e passive se e come esistenti e aventi ragioni legali di essere.
VINCOLI ED ONERI
Vedere la Relazione Notarile Ventennale ex. Art. 567 c.p.c. dalla quale si evince che sugli immobili oggetto della presente stima gravano le seguenti formalità:
TRASCRIZIONI:
o Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il 18/10/2019 ai nn.
50577/34305, a favore di ……
ISCRIZIONI:
o Ipoteca volontaria iscritta a Bologna il 04/11/2008 ai nn. 62232/12734, a favore di ……
CONFINI Ragioni proprietà terze, salvo altri e più precisi.
PROPRIETÀ
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Soggetto Esecutato risulta pieno proprietario.
PROVENIENZA DEL BENE
o Atto di Compravendita, notaio …… del 29/10/2008, Rep. n. 11425, trascritto il 04/11/2008 ai nn. 62231/34844;
o Atto di Compravendita, notaio …… del 29/12/2000, Rep. n. 1681, trascritto il 05/01/2001 ai nn. 821/656;
o Atto di Compravendita, notaio …… del 23/11/1999, Rep. n. 165317, trascritto il 02/12/1999 ai nn. 41297/27164;
o Atto di Compravendita, notaio …… del 25/06/1991, Rep. n. 19824, trascritto il 10/07/1991 ai nn. 21017/13944.
STATO CIVILE ESECUTATO AL MOMENTO DELL’ACQUISTO Non è stato possibile stabilire lo stato civile del Soggetto Esecutato.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Vedere quanto riportato in “vincoli e oneri”, vedere relazione notarile.
REGIME FISCALE
La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro secondo il regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
L’immobile oggetto di stima ha costruzione successiva al 1° settembre 1967 (POST ’67) e presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Calderara di Reno (BO) ho riscontrato, fra altri, i seguenti Atti Abilitativi:
o Nulla Osta del 30/09/1972, P.G. n. 5268 P.U.T. n. 1288, per la realizzazione di nuovo fabbricato ad uso produttivo;
o C.Ed. del 02/10/1990, P.G. n. 14264 P.U.T. n. 5311, per ristrutturazione edilizia;
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o C.Ed. del 28/08/1991, P.G. n. 14146 P.U.T. n. 5628, in variante al precedente titolo abilitativo;
o D.I.A. del 12/04/1999, P.G. n. 8970 P.U.T. n. 8289, per la realizzazione di una nuova uscita di sicurezza ed installazione di serbatoio idrico esterno;
o Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità (C.C.E.A.) del 26/02/2004, P.G. n. 29658/00, e successive volture.
Da quanto concessionato e quanto rilevato non si riscontrano difformità di rilievo: ai fini dell’ottenimento del C.C.E.A. si è provveduto al deposito integrativo di nuovi elaborati corrispondenti all’attuale stato di fatto.
CONFORMITÀ IMPIANTI
Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l’aggiudicatario, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n° 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando, ai sensi dell’art. 1490 del Codice Civile, gli organi della procedura da ogni responsabilità al riguardo.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato dall’Ing. ……, numero di accreditamento 02638, in data 12/08/2020, codice identificativo 02638-050136-2020, valevole sino al giorno 12/08/2030. Nel predetto certificato si attesta che l’immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica F (EP gl,nren 229,09 kWh/m2anno).
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Immobile occupato dalla proprietà.
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DESCRIZIONE DEL BENE
Gli immobili oggetto della presente stima si trovano in Comune di Calderara di Reno (BO), in zona industriale Stelloni a circa 4,00 km dal centro del paese in direzione Nord-Ovest.
Trattasi di fabbricato ad uso artigianale/industriale che si sviluppa su un unico livello fuori terra. Realizzato con strutture miste in acciaio e calcestruzzo, tamponamenti in pannelli di cemento rivestito esternamente con favetto e coibentato internamente tipo sandwich, copertura a volte realizzata con cupolotti in materiale ignifugo e lucernai tipo Ondulux.
L’accesso avviene dal piazzale pertinenziale carrabile, situato in corrispondenza dell’affaccio principale. E’ presente un ingresso pedonale direttamente collegato alla parte adibita ad uffici ed un secondo portale, di ampie dimensioni a movimentazione manuale predisposto per le operazioni di carico/scarico. L’ampia superficie interna è interamente adibita ad uso laboratorio/magazzino, ad eccezione della porzione situata in corrispondenza dell’affaccio principale, in cui sono stati realizzati gli uffici, uno spogliatoio adibito a cucina, due servizi igienici divisi per sesso e dotati di aeroilluminazione naturale e antibagno. A ridosso della porzione direzionale sono state realizzate delle compartimentazioni tramite pareti prefabbricate, adibite ad uso archivio/deposito, sono inoltre presenti due soppalchi realizzati in struttura metallica ed adibiti anch’essi a deposito.
Il grado delle finiture dell’immobile è da considerarsi mediocre e se ne elencano qui di seguito le principali caratteristiche:
o pareti interne intonacate e tinteggiate principalmente di colore bianco;
o pavimentazione interna in battuto di cemento, ad eccezione della
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porzione direzionale in cui è presente una pavimentazione in ceramica di colore chiaro, posata a correre;
o infissi esterni in alluminio con vetro doppio senza vetrocamera, oltre a lucernai fissi in pvc del tipo Ondulux, posizionati sulla copertura;
o impianto di riscaldamento è costituito da un aerotermo stagno alimentato a gas, implementato da un impianto a pompa di calore che garantisce anche la climatizzazione durante i mesi estivi;
o produzione di ACS del tipo autonomo ad alimentazione elettrica;
o impianto elettrico servito da quadro elettrico situato all’ingresso dello stabile e dotato di sezionatori e interruttori magnetotermici differenziali a protezione delle linee elettriche, con distribuzione tramite dorsale in pvc autoestinguente e blindosbarra;
o sistema di illuminazione costituito da plafoniere con grado di protezione IP55 posizionate ad un’altezza di circa 4,00 m;
o sistema di prevenzione incendi dotato di estintori portatili e deposito idrico esterno da 5 mc, dotato di idrante.
Il livello di manutenzione e conservazione dell’immobile sono da considerarsi discrete.
CONSISTENZA SUPERFICIALE
Premessa: il principio adottato per il calcolo della consistenza degli immobili fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria. La superficie commerciale, al netto delle murature, viene calcolata in base alle percentuali associate per il calcolo della superficie omogeneizzata, ovvero, a titolo di esempio:
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Capannone/Laboratorio - coeff. 100%
Corti esterne - coeff. VAR: calcolati per un 10% fino alla consistenza dell’immobile e per un 2% l’eccedenza.
Tutto ciò premesso, si procede ad una descrizione INDICATIVA delle superfici commerciali individuate:
Capannone/Laboratorio circa mq 576,00 - coeff. 100%
Corte esterna circa mq 364,00 - coeff. VAR STIMA DEL BENE
Piena proprietà su porzione di fabbricato ad uso produttivo, con annessa corte esterna di pertinenza esclusiva. Sito in Comune di Calderara di Reno (BO) zona industriale Stelloni, in Via Verde n. 5/E.
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, come di seguito:
VALORE ARROTONDATO A PREZZO DI MERCATO: € 173.000,00 (€uro centosettantatremila/00)
Considerata la modalità di vendita tramite asta giudiziaria e le particolari condizioni del contesto in cui si trovano gli immobili, si propone un abbattimento del prezzo di circa il 30% del valore di mercato per un:
VALORE DEL BENE A BASE D’ASTA: € 121.000,00 (€uro centoventunomila/00)
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Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto rimane a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento.
Con osservanza.
Bologna 15/12/2020
IL CONSULENTE TECNICO
