TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO
NUOVO RITO FALLIMENTARE
865/2015
DEBITORE:
SCAC Srl in liquidazione
GIUDICE:
DR.SSA LUISA VASILE
CURATORE:
DR. CARLO CIARDIELLO
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 01/10/2019
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
ING. ANDREA SALVADORI
CF:SLVNDR74E18E801N
con studio in BOFFALORA SOPRA TICINO (MI) via Verdi 23 telefono: 03621781875
email: salvadori.andrea@libero.it PEC: andrea.salvadori@ingpec.eu
TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - NUOVO RITO FALLIMENTARE 865/2015
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A box doppio a MILANO Via Giovanni Battista Sammartini 31, della superficie commerciale di 25,00 mq per la quota di 1000/1000 di diritto di superficie (SCAC Srl in liquidazione ) per 90 anni, di cui 76 restanti
Trattasi di un box doppio in lunghezza posto al piano S2 di un parcheggio interrato denominato
“Condominio Sammartini – Lunigiana”, in Milano, via Sammartini 31, zona semicentrale del Comune dove gli insediamenti sono a carattere misto residenziale, commerciale e terziario.
La zona è ben collegata con i mezzi pubblici, la stazione ferroviaria di Milano Centrale è a poche decine di metri, così come la fermata della metropolitana e del tram. Le possibilità di parcheggio sono scarse.
Il box doppio è posizionato al secondo piano interrato del parcheggio, con accesso pedonale dotato di ascensore e rampa con cancello automatico. La basculante è in metallo, con grate nella parte inferiore.
L’immobile si presenta in buone condizioni.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S2, interno 7, ha un'altezza interna di 2,45 m.Identificazione catastale:
l foglio 228 particella 421 sub. 76 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/6, classe 7, consistenza 25 mq, rendita 245,32 Euro, indirizzo catastale: Via Giovanni Battista Sammartini n. 31, piano: S2, intestato a Comune di Milano (proprietà dell'area 1/1 e SCAC srl in liquidazione proprietà superficiaria 1/1)
Coerenze: altra u.i.u, altra u.i.u beni comuni, altra u.i.u, beni comuni
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 25,00 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 29.555,56 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova:
€. 30.000,00
Data della valutazione: 01/10/2019
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
L’autorimessa è stata edificata nell’esercizio del diritto di superficie con Convenzione del 29 luglio 2005 N. 6008/2231 di Rep. in autentica Dr.ssa Alessandra Zizanovich, Notaio in Milano, (atto registrato all'Agenzia delle Entrate, Ufficio di Milano 2 in data 3 agosto 2005 al n. 422 Serie 2V e trascritto a Milano 1 con nota in data 2 agosto 2005 ai nn. 60037/33386) tra il Comune di Milano e la società Quadrio Curzio SPA Impresa di costruzioni per opere di ingegneria.
Si riportano in stralcio gli articoli 14 (prezzo di cessione - aventi titolo all'acquisizione in diritto di superficie dei posti auto con e senza vincolo pertinenziale), 15 (disciplina del successivo trasferimento a terzi del diritto di superficie):
"ART. 14 - PREZZO DI CESSIONE - AVENTI TITOLO ALL'ACQUISIZIONE IN DIRITTO DI SUPERFICIE DEI POSTI AUTO CON E SENZA VINCOLO PERTINENZIALE
- omissis -
La cessione del diritto di superficie di ciascun posto auto avverrà in via prioritaria nei riguardi dei proprietari di immobili posti nell'ambito di influenza come definito al precedente art. 3, nonchè a favore di residenti ed operatori nel predetto ambito.
In caso di vincolo pertinenziale il posto auto è legato all'immobile principale (che deve essere esattamente individuato nell'atto di trasferimento), pertanto sono nulli tutti gli atti comportanti cessazioni del predetto vincolo pertinenziale.
Per le unità immobiliari residenziali il numero dei posti auto prenotati e ceduti non potrà essere superiore ai vani catastali dell'immobile di riferimento, mentre per le unità immobiliari non residenziali potrà essere assegnato un posto auto per ogni 50 mq. di superficie lorda del pavimento dell'immobile di riferimento.
Ai fini della conoscibilità l'eventuale vincolo pertinenziale deve risultare pubblicato anche nei Registri Immobiliari.
- omissis -
ART. 15 - DISCIPLINA DEL SUCCESSIVO TRASFERIMENTO A TERZI DEL DIRITTO DI SUPERFICIE
"a) posti auto con vincolo di pertinenzialità:
In occasione dell'atto di vendita dell'immobile a cui è vincolato pertinenzialmente il/i posto/i auto/box assegnato/i in diritto di superficie il Notaio rogante dovrà trasmettere copia dell'atto al Comune che dovrà registrare il nuovo soggetto cessionario del diritto di superficie.
In ogni atto di cessione di cui sopra si dovrà sempre dare atto della data di scadenza del diritto di superficie del/i posto/i auto di cui al precedente art. 2 e dovranno essere trasferiti al nuovo soggetto tutti gli obblighi previsti a carico del precedente.
b) posti auto senza vincolo di pertinenzialità:
I concessionari potranno successivamente cedere il box/posto auto a terzi sempre che questi risultino essere residenti nell'ambito cittadino, ai sensi della deliberazione di Giunta Comunale n. 3298 del 17 dicembre 2002. In tal caso dovranno comunicare a mezzo lettera raccomandata R.R. sia al Comune di Milano, sia all'Amministrazione dell'autosilo, il nominativo del terzo concessionario.".
Con determinazione dirigenziale PG 71550/2019 del 14/02/2019 Rep DD2G5 15/2019 del 14/02/2019 , la Direzione Mobilità Ambientale ed Energia Area Parcheggi e Sportello Unico per la Mobilità, ha definito le propcedure inerenti le cessioni del diritto di superficie o diritto d’uso per box in regime di sub-concessione amministrativa realizzati nel sottosuolo di aree comunali.
In particolare nelle disposizioni contenute nella determina si stabilisce che i trasferimenti dei box non pertinenziali possono avvenire in favore di:
l Persone fisiche residenti a Milano o Società aventi sede a Milano;
l Proprietari (anche se non residenti a Milano) di immobili siti in Milano.
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni: Nessuna.
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno.
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Ulteriori avvertenze:
All'immobile spetta quota proporzionale di comproprietà sugli enti e spazi comuni condominiali in ragione di millesimi:
- 5,85/1000 relativi alla Tabella A;
- 18,58/1000 relativi alla Tabella A2;
- 6,02/1000 relativi alla Tabella B;
- 18,57/1000 relativi alla Tabella B2
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
SCAC srl in liquidazione per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 20/12/2018), con atto stipulato il 20/12/2018 a firma di Notaio Zara Monica ai nn. 61474/17106 di repertorio, trascritto il 28/12/2018 a Cons. RR.II Milano 1 ai nn. 100260/68993
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
Nessuna informazione aggiuntiva.
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 395,36
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 414,40
Millesimi condominiali: 5,85
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Permesso di costruire N. 98/2005, intestata a Ing. Claudio Salini Grandi Lavori Spa , per lavori di realizzazione parcheggio interrato costituito da n. 203 box pari a 306 posti auto, rilasciata il 29/07/2005 con il n. 98/2005 di protocollo, agibilità del 11/04/2011 con il n. n.211 PG 272351/2011 di protocollo
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PGT - piano di governo del territorio adottato, in forza di delibera c.c. del 05/03/2019, l'immobile ricade in zona TUC-ADR- infrastrutture viarie esistenti
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
L'immobile risulta conforme.
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
L'immobile risulta conforme.
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:
L'immobile risulta conforme.
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN MILANO VIA GIOVANNI BATTISTA SAMMARTINI 31
BOX DOPPIO
DI CUI AL PUNTO A
box doppio a MILANO Via Giovanni Battista Sammartini 31, della superficie commerciale di 25,00 mq per la quota di 1000/1000 di diritto di superficie (SCAC Srl in liquidazione ) per 90 anni, di cui 76 restanti
Trattasi di un box doppio in lunghezza posto al piano S2 di un parcheggio interrato denominato
“Condominio Sammartini – Lunigiana”, in Milano, via Sammartini 31, zona semicentrale del Comune dove gli insediamenti sono a carattere misto residenziale, commerciale e terziario.
La zona è ben collegata con i mezzi pubblici, la stazione ferroviaria di Milano Centrale è a poche decine di metri, così come la fermata della metropolitana e del tram. Le possibilità di parcheggio sono scarse.
Il box doppio è posizionato al secondo piano interrato del parcheggio, con accesso pedonale dotato di ascensore e rampa con cancello automatico. La basculante è in metallo, con grate nella parte
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S2, interno 7, ha un'altezza interna di 2,45 m.Identificazione catastale:
l foglio 228 particella 421 sub. 76 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/6, classe 7, consistenza 25 mq, rendita 245,32 Euro, indirizzo catastale: Via Giovanni Battista Sammartini n. 31, piano: S2, intestato a Comune di Milano (proprietà dell'area 1/1 e SCAC srl in liquidazione proprietà superficiaria 1/1)
Coerenze: altra u.i.u, altra u.i.u beni comuni, altra u.i.u, beni comuni
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione secondaria.
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Trattasi di un box doppio in lunghezza posto al piano S2 di un parcheggio interrato denominato
“Condominio Sammartini – Lunigiana”, in Milano, via Sammartini 31, zona semicentrale del Comune dove gli insediamenti sono a carattere misto residenziale, commerciale e terziario.
La zona è ben collegata con i mezzi pubblici, la stazione ferroviaria di Milano Centrale è a poche decine di metri, così come la fermata della metropolitana e del tram. Le possibilità di parcheggio sono scarse.
Il box doppio è posizionato al secondo piano interrato del parcheggio, con accesso pedonale dotato di ascensore e rampa con cancello automatico. La basculante è in metallo, con grate nella parte inferiore.
L’immobile si presenta in buone condizioni.
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Lorda (SIL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: a corpo.
livello di piano: nella media
esposizione: nella media
luminosità: nella media
panoramicità: nella media
impianti tecnici: nella media
stato di manutenzione generale: nella media
servizi: nella media
descrizione consistenza indice commerciale
Box doppio 25,00 x 100 % = 25,00
Totale: 25,00 25,00
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio del registro di Milano , conservatoria dei registri immobiliari di Milano 1, ufficio tecnico di Milano
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Valore a corpo: 35.000,00
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 35.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 29.555,56
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A box doppio 25,00 0,00 35.000,00 29.555,56
35.000,00 € 29.555,56 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 29.555,56
Riduzione del valore del 0 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 0,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
data 01/10/2019
il tecnico incaricato ING. ANDREA SALVADORI di fatto e di diritto in cui si trova:
