L’affitto in nero
Autore: Redazione | 01/07/2021
Contratto di locazione non registrato: conseguenze per il proprietario di casa e per l’inquilino.
Quando si parla di affitto in nero ci si riferisce a un contratto di locazione non registrato. La registrazione è infatti obbligatoria tutte le volte in cui la durata della locazione è superiore a 30 giorni. L’affitto non registrato – anche se scritto – è nullo: non produce effetti. Questo significa che, in caso di controversie tra locatore e inquilino, il giudice non potrà decidere sulla base di quanto concordato sul
contratto (che, appunto, è come se non esistesse). Ciò nonostante, la legge non lascia completamente prive di tutela le situazioni dell’una e dell’altra parte. Ecco allora come viene disciplinato l’affitto in nero e quali sono le sue conseguenze.
Qui di seguito ci riferiremo alla locazione a uso abitativo che è anche l’ipotesi più frequente.
Chi deve registrare il contratto di affitto?
L’obbligo di registrare il contratto di affitto ricade sul locatore che deve provvedervi entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Egli deve poi darne comunicazione documentata all’inquilino e (in caso di appartamento in un condominio) all’amministratore entro i successivi 60 giorni.
Questo non toglie però che, se il padrone di casa non esegue la registrazione della locazione, può provvedervi l’inquilino spontaneamente, regolarizzando così il contratto. Anche perché l’omessa registrazione determina una responsabilità, nei confronti del Fisco, sia del locatore che del conduttore. Si tratta cioè di una responsabilità «solidale»: significa che l’Agenzia delle Entrate può chiedere l’intero pagamento sia all’uno che all’altro.
La Cassazione ritiene che si possa procedere anche a una registrazione tardiva del contratto (ossia successiva ai 30 giorni), con effetto retroattivo e, quindi, sanante per il passato. Naturalmente, bisognerà pagare le sanzioni per il ritardo.
Chi deve pagare la registrazione dell’affitto?
Il costo della registrazione dell’affitto ricade sul locatore. Il contratto, però, può prevedere che la spesa sia ripartita al 50% tra locatore e inquilino. Non si può accollare solo su quest’ultimo l’intero pagamento.
Cosa succede se non si registra il contratto di affitto?
Per essere in regola con la legge, non basta redigere per iscritto il contratto di affitto. È necessario anche registrarlo.
Il contratto di affitto non registrato si considera nullo: esso quindi non determina alcun effetto giuridico. Si tratta di una sanzione civilistica prevista proprio per punire un comportamento assai diffuso. Ad essa si aggiungono però anche le sanzioni fiscali. Difatti, l’affitto in nero integra un’evasione fiscale: quella innanzitutto dell’imposta di registro e, in secondo luogo, dell’imposta sui redditi percepiti dal locatore attraverso i canoni mensili.
Non sono invece previste conseguenze penali per l’affitto in nero di un appartamento.
Quali rischi comporta l’affitto in nero?
Dalla nullità del contratto di affitto non registrato derivano una serie di conseguenze particolarmente gravi. Cominciamo da quelle di carattere fiscale.
Locatore e conduttore rischiano un accertamento per l’omesso versamento dell’imposta di registro. Inoltre, il locatore rischia un ulteriore accertamento per la mancata denuncia dei redditi percepiti coi canoni di locazione (con sanzioni che vanno dal 60 al 120% dell’imposta evasa). L’accertamento può basarsi anche sulla semplice dichiarazione dell’inquilino fatta all’ufficio delle imposte. Il termine entro cui tale accertamento può avvenire è di cinque anni, decorrenti dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello in cui è stata presentata la relativa dichiarazione dei redditi incompleta.
Le sanzioni di carattere civilistico per l’affitto sono ancora più pregnanti. Non determinando il contratto alcun effetto, il rispetto delle sue clausole non può essere fatto valere dinanzi a un giudice.
Ad esempio, non opera la durata minima del contratto imposta dalla legge.
Dunque, l’inquilino potrebbe lasciare l’appartamento in qualsiasi momento, senza preavviso e senza una giusta causa; allo stesso modo, anche il padrone di casa potrebbe imporre lo sgombero dell’appartamento prima della scadenza del contratto.
Se l’inquilino non versa il canone concordato o gli oneri condominiali, il locatore non può chiedere, nei suoi confronti, un decreto ingiuntivo. Potrebbe tutt’al più agire, con una regolare causa (molto più lunga), per ottenere una indennità per il vantaggio conseguente al possesso dell’immobile.
Il locatore che voglia mandare via il conduttore non potrà avviare la procedura di sfratto, più breve ed economica (di solito, si limita ad un’udienza o, al massimo, due), ma dovrà intentare nei suoi confronti una causa ordinaria, più lunga e costosa (la cosiddetta azione di «occupazione senza titolo»).
Il conduttore non potrà agire nei confronti del locatore per il risarcimento del danno derivante da un appartamento privo di abitabilità, senza riscaldamenti, con impianto elettrico non a norma, ecc.
Attenzione però: la Cassazione ha spiegato che tali conseguenze scaturiscono solo quando l’omessa registrazione dell’affitto è frutto di un accordo tra locatore e conduttore (evidentemente, il primo spinto da un risparmio sulle tasse e il secondo da una riduzione del canone). Invece, quando risulta che l’omessa registrazione dipende solo dalla volontà del locatore, di cui non abbia fatto partecipe il conduttore (il quale confidava nell’adempimento fiscale), il contratto è nullo solo per il primo ma esplica effetti per il secondo. Sicché, l’affittuario potrà far valere i diritti che derivano dalla locazione.
Si ricordi comunque che entrambe le parti possono sempre registrare l’affitto in nero in qualsiasi momento, con effetto retroattivo, consentendo così di regolarizzare il rapporto ed, eventualmente, di agire dinanzi al giudice. Ad esempio, se l’inquilino non dovesse pagare più l’affitto, il locatore potrebbe registrare il contratto e chiedere poi nei suoi confronti lo sfratto e un decreto ingiuntivo.
Che succede se una parte del canone di affitto è in nero?
A volte, succede che le parti stabiliscano, nel contratto di affitto, un canone mensile e, con accordo verbale, un ulteriore importo da versare “in nero”. Tale accordo è nullo limitatamente all’extra-canone. Pertanto, l’inquilino che non lo versi, nonostante la parola data, non rischia né lo sfratto né un decreto ingiuntivo.
Anzi, la legge gli dà sei mesi di tempo, dalla riconsegna dell’immobile, per pretendere la restituzione delle somme in più versate in nero.
Come sfrattare un inquilino in nero?
Come anticipato, non è possibile la procedura di sfratto per un inquilino in nero, a meno che il padrone di casa non registri tardivamente il contratto. È quindi necessario un processo ordinario volto ad ottenere la restituzione dell’immobile. I tempi per la restituzione dell’appartamento si dilatano notevolmente.
Come fa la Finanza a scoprire gli affitti in nero?
È da escludere la possibilità che la Guardia di Finanza o la polizia possa fare accesso in casa per verificare se vi è un inquilino in nero, a meno che non vi siano fondati indizi di gravi reati.
L’amministratore di condominio, dal lato suo, non è tenuto a comunicare al Fisco l’eventuale sospetto di un affitto in nero.
Salvo quei casi in cui il canone venga corrisposto con assegni o bonifici (che renderebbero lo spostamento del denaro tracciabile), l’Agenzia delle Entrate non ha possibilità di scoprire un affitto in nero se non dalla denuncia dell’inquilino. Denuncia che avrebbe da sola il valore di prova. Quasi a dire che il vero nemico del padrone di casa non è tanto il Fisco quanto l’affittuario.
Proprio per via del fatto che il Fisco ha le armi spuntate per scoprire gli affitti in nero, la legge ha fatto leva sulle conseguenze civilistiche di tale pratica:
conseguenze che, come abbiamo appena visto, si risolvono nella nullità del contratto.
