Allegato sub. B
RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA
1. OGGETTO
Con nota prot. n. 17215 del 04/11/2014 il Dott. Dante Nesi, con studio medico in loc. Baccanella, in nome per conto del Sig. Mario Orsi, ha presentato una richiesta di permuta avente per oggetto un appezzamento di terreno in loc. Badia Elmi ed lotto di proprietà dell’Amministrazione Comunale adiacente al suo studio.
2. BENI OGGETTO DELLA PERMUTA 2.1 Badia a Elmi
Il terreno offerto è identificato al Catasto Terreni del Comune di San Gimignano al Foglio 1 Particelle 202 (in parte) e 574 (in parte):
Tabella 1 - Visura per immobile dei terreni in loc. Badia a Elmi oggetto della permuta.
N. IDENTIFICATIVI CLASSAMENTO SUPERFICIE REDDITO
FG. P.LLA SUB QUALITA’ CLASSE HA ARE CA RD RA
1 1 202 Vigneto 1 21 85 16,36 11,85
2 1 574 Vigneto 1 53 40 39,99 28,96
Figura 1 - Vista aerea dei terreni in loc. Badia a Elmi oggetto della permuta.
Il Regolamento Urbanistico, approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 63 del 31/07/2012, nell’Elab. P1a classifica tali terreni come Emergenze del paesaggio agrario “aree agricole del sistema collinare a maglia fitta” ed in parte come “Aree per attrezzature e servizi pubblici o d’interesse pubblico”.
Figura 2 – Sovrapposizione dell’Elab. P1a del RU con l’estratto di mappa Foglio 1 Catasto Terreni.
Le Norme Tecniche d’Attuazione dello strumento urbanistico vigente prevedono per queste ultime all’art. 51:
“Art.51 – Aree per attrezzature e servizi pubblici o di interesse collettivo (AP)
1. Sono le aree, esistenti o in progetto, destinate alle attrezzature ed ai servizi pubblici o di interesse pubblico e, più in generale, al soddisfacimento delle esigenze collettive di carattere sociale, ricreativo, culturale, formativo e sanitario. Tali aree sono di proprietà di enti pubblici o con finalità pubbliche ovvero preordinate all’acquisizione, anche mediante procedura espropriativa, da parte del Comune o degli enti competenti. Esse costituiscono nel loro complesso la zona omogenea “F” di cui all’art. 2 del d.m. 2 aprile 1968 n.1444.
2. Le aree per attrezzature e servizi pubblici o di interesse collettivo (AP) sono individuate nella Tav.
P5 “Disciplina per la gestione e la trasformazione degli assetti insediativi” su base C.T.R. aggiornata in scala 1:2.000 ed in parte nella Tav. P1 “Disciplina per le aree agricole e uso del suolo” in scala 1:10.000 e si distinguono come segue:
IT Impianti tecnologici (acquedotto, depuratore, centrali termiche,etc..)
CM Cimiteri
CR Circoli ricreativi e attrezzature culturali
CQ Centri di quartiere
SC Attrezzature scolastiche
CH Attrezzature religiose
P Parcheggi
IE Isole ecologiche
H Presidi socio – sanitari
…omissis…
12. P- Parcheggi: Sono le aree destinate a parcheggi pubblici esistenti o in progetto, inclusi i parcheggi puntuali lungo strada. In tali aree il Regolamento Urbanistico si attua attraverso intervento edilizio diretto previa approvazione del progetto da parte della Giunta Comunale, nel rispetto delle norme statali e regionali vigenti in materia. I parcheggi pubblici possono essere realizzati in superficie oppure in uno o più piani entro o fuori terra. Gli eventuali volumi edilizi funzionali alla realizzazione di nuovi parcheggi e/o al potenziamento di quelli esistenti (biglietteria, servizi igienici, locali ed impianti tecnici, etc..) dovranno essere commisurati alle effettive esigenze funzionali opportunamente documentate. Nella realizzazione di nuove aree a parcheggio dovranno rispettarsi i seguenti requisiti dimensionali minimi:
− Spazio per la sosta di un auto: larghezza ml. 2,50 – lunghezza ml. 5,00
− Larghezza corsia per parcheggi a pettine a 90°: ml. 6,00
− Larghezza corsia a senso unico per parcheggi a pettine a 45°: ml. 5,00
Dimensioni diverse possono essere ammesse a fronte della dimostrazione oggettiva delle ragioni tecniche e/o ambientali che le motivano. Fatte salve particolari esigenze di tutela dei beni culturali e paesaggistici, le aree a parcheggio esterne devono essere dotate di alberature ad alto fusto appartenenti a specie autoctone o tipiche dei luoghi, nella misura minima di un albero ogni 80 mq. di parcheggio. Nella realizzazione di parcheggi a raso dovrà essere garantita una superficie permeabile, come definita all’art. 20 delle presenti norme, non inferiore al 50% dell’intera superficie dell’area; le uniche coperture ammesse sono quelle realizzate con struttura lignea tradizionale e copertura con canniccio o piante.”
In riferimento alle Emergenze del paesaggio agrario l’art. 96 delle NTA prescrivono:
“Art.96 - Emergenze del paesaggio agrario
1. In coerenza con il PTC e con il PS il presente Regolamento Urbanistico definisce “emergenze del paesaggio agrario” le aree dove l’insieme degli elementi fisici e vegetazionali assume assetti figurativi significativi dal punto di vista percettivo, culturale, storico e della identità collettiva e dove le trasformazioni degli assetti tradizionali sono state talmente radicali da porre la necessità di ricondurre gli esiti attuali ad assetti maggiormente coerenti con il contesto complessivo del paesaggio agrario. Corrispondono, dunque, a forme di paesaggio agrario “tradizionale” che sono state conservate e che costituiscono un fattore di caratterizzazione del territorio da sottoporre a tutela. A tal fine sono riconosciute quali emergenze del paesaggio agrario:
- le aree agricole coltivate caratterizzate da tessitura agraria a maglia fitta;
- i seminativi con presenza significativa dell’arborato a vite;
- i vigneti meccanizzati di grande estensione con ridisegno integrale della maglia agraria;
- i seminativi a maglia larga con eliminazione integrale della vegetazione arborea e arbustiva.
Con riguardo alle aree con tessitura agraria a maglia fitta il RU introduce piccole rettifiche ed aggiornamenti, relative a limitate e modeste porzioni del territorio, derivanti dall’approfondimento di scala.
2. Le emergenze del paesaggio agrario individuate e perimetrate nella Tav. P1 “Disciplina per le aree agricole e uso del suolo” su base cartografica C.T.R. aggiornata in scala 1: 10.000 sono:
• le aree agricole dei fondovalle maggiori a maglia fitta;
• le aree agricole dei fondovalle minori a maglia fitta;
• le aree agricole delle alluvioni terrazzate del Poggio del Comune;
• le aree agricole dei sistemi collinari a maglia fitta;
• le aree agricole di particolare valore paesaggistico;
• le aree agricole delle Strutture Appenniniche a maglia fitta;
• le aree del Parco Agrario del Capoluogo e di Ulignano.
3. Nelle aree di cui al comma 2 è da evitare di norma il consumo di suolo ai fini edilizi ed infrastrutturali e deve essere perseguita:
a) la conservazione delle sistemazioni idraulico – agrarie tradizionali (terrazzamenti, ciglionamenti, acquidocci, scoline, muri di contenimento lungo le strade, etc..) anche attraverso il risarcimento nelle parti crollate o rovinate;
b) la permanenza delle associazioni colturali tradizionali (vite/ulivo/seminativo), della viabilità poderale e dei confini (in genere coincidenti con la rete scolante principale), della forma e della dimensione dei campi, delle colture arboree e della vegetazione non colturale;
c) la sostenibilità ambientale ed economica delle coltivazioni;
d) la tutela idrogeologica e idrologica, anche attraverso la corretta progettazione di sistemazioni agrarie, in modo da ostacolare l’azione disgregatrice dell’acqua piovana;
e) la conservazione e la riproducibilità delle risorse essenziali del territorio.
All’interno delle aree di pertinenza paesistica e dei beni storico – architettonici di cui all’art. 97, in prossimità delle case coloniche e in tutte le situazioni d’autonomo pregio paesaggistico, dove il disegno delle sistemazioni è elemento essenziale della definizione architettonica e paesaggistica è prescritta la conservazione integrale ed il ripristino delle sistemazioni idraulico – agrarie tradizionali di cui alla lettera a).
…omissis…
5. Nelle aree coltivate a maglia fitta deve essere garantita la massima tutela delle sistemazioni idraulico agrarie e della vegetazione non colturale, con possibilità di limitati accorpamenti dei campi che non comportino rimodellamenti del suolo e che non riducano la capacità di invaso della rete scolante: possono essere eliminate le piantate residue poste all’interno dei campi con eccezione di quelle di bordo o poste in fregio alla viabilità campestre. E’ inoltre da tutelare la viabilità campestre, la vegetazione di bordo ed il disegno esterno dei campi derivanti da accorpamenti.
6. Le aree coltivate a maglia fitta sono riconosciute quali invarianti strutturali: all’interno di tali aree è vietata qualunque alterazione permanente dell’assetto orografico, geo-morfologico e paesaggistico e qualsiasi opera che possa compromettere l’identità, i caratteri ed il valore agronomico ed ambientale di tali aree. Sono vietati in particolare i seguenti interventi:
- nuovi edifici ad uso abitativo;
- manufatti precari;
- serre fisse o temporanee o con copertura stagionale;
- campi da tennis;
- linee aeree di trasporto dell’energia elettrica;
- impianti fotovoltaici.
…omissis…”
La superficie proposta, oggi destinata a vigneto, ha un’estensione di circa 2.912 mq composta da 1.587 mq facenti parte della particella 574 e 1.325 mq della particella 202. Viene richiesto di lasciare un fronte strada di proprietà di lunghezza non inferiore a 30 metri così da consentire l’accesso ai residuali terreni di proprietà con i mezzi agricoli.
Il terreno è ben esposto abbastanza pianeggiante e permetterà di essere utilizzato senza dover eseguire movimenti di terra eccessivi; una minima parte di questa superficie era già stata considerata in previsione di essere trasformata in zona a servizi, posteggio.
2.2 Baccanella
Il terreno offerto è identificato al Catasto Terreni del Comune di San Gimignano al Foglio 87 Particelle 978 (in parte):
Tabella 2 - Visura per immobile dei terreni in loc. Baccanella oggetto della permuta.
N. IDENTIFICATIVI CLASSAMENTO SUPERFICIE REDDITO
FG. P.LLA SUB QUALITA’ CLASSE HA ARE CA RD RA
3 87 978 Uliveto vigneto 1 06 58 3,06 2,38
Il terreno è un “relitto” che deriva dall’attuazione del PEEP adottato dal Comune di San Gimignano con deliberazione del Consiglio Comunale n. 245 del 11/05/1984 ed approvato dalla Regione Toscana con deliberazione della Giunta Regionale n. 1794 del 25/02/1985. La porzione in oggetto, una striscia di circa 125 mq, è tra il muro del piano seminterrato del suddetto PEEP e l’edificio dove ha sede l’ambulatorio medico del richiedente, con esclusione del diaframma in cemento armato a retta della zona in oggetto posta a monte, eseguito in occasione della costruzione dell’edificio attualmente realizzato sulla zona PEEP.
Figura 3 - Vista aerea dei terreni in loc. Baccanella oggetto della permuta.
Il Regolamento Urbanistico per le aree RE1 “Tessuti residenziali consolidati” prescrive all’art. 40:
“Art.40 – Tessuti residenziali consolidati (RE)
1. Sono le aree caratterizzate dalla presenza di tessuti insediativi prevalentemente residenziali d’impianto ottocentesco o del primo novecento, di recente formazione o tuttora in corso di formazione, realizzate con o senza piano attuativo o caratterizzati da carenza di disegno urbano e eterogeneità delle tipologie edilizie. Tali aree sono individuate all’interno degli Ambiti di trasformazione di cui all’art. 71 del Piano Strutturale e perimetrate nella Tav. P5 su base C.T.R.
aggiornata in scala 1:2.000.
2. All’interno dei tessuti residenziali consolidati (RE) sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:
a) residenziale;
b) artigianale complementare alla residenza;
c) commerciale, limitatamente agli esercizi di vicinato;
d) direzionale;
e) turistico – ricettiva, f) di servizio.
…omissis…
4.RE1 - Tessuti residenziali densi ad edificazione continua
Sono tessuti residenziali caratterizzati da una densità d’impianto con edificazione continua filo strada, di formazione ottocentesca o del primo novecento, ovvero villini isolati risalenti al medesimo
periodo. All’interno di tali tessuti sono ammessi interventi sul patrimonio edilizio esistente, tramite intervento edilizio diretto, fino alla ristrutturazione edilizia di tipo A come definita all’art. 36 comma 2 delle presenti norme.”
Figura 4 – Sovrapposizione dell’Elab. P5 del RU con l’estratto di mappa Foglio 87 Catasto Terreni.
3. Stima del più probabile valore di mercato del bene 3.1 Badia a Elmi
Al fine di determinare il valore che quel lotto ha per l’Amministrazione Comunale bisogna considerare che ad oggi il terreno è già interessato da una previsione di piano per la realizzazione di attrezzature pubbliche (parcheggio) che l’Amministrazione ha interesse ad estendere anche alla restante porzione, andando così incontro alle numerose richieste di parcheggio pervenute dagli abitanti della frazione. La frazione ha avuto uno sviluppo molto forte negli ultimi anni, e le zone a posteggio, per le esigenze attuali degli abitanti, sono limitate; questa superficie, comprensiva di un
“corridoio” che consentirebbe il collegamento dell’area con la zona abitata, risulterebbe importante per coprire le richieste dei cittadini e ben si inserirebbe nel contesto paesaggistico e ambientale, per caratteristiche, dimensione, posizione, ecc.
In condizioni di libero mercato, tale terreno dovrebbe essere stimato in parte come destinato a parcheggio (circa 603 mq), quindi facendo riferimento ai prezzi pagati per terreni espropriati nel corso degli anni dall’Ente al fine di realizzare di tali infrastrutture rivalutati alla data odierna (vedi Tabella 3), e per la restante parte (circa 2.309 mq) come terreno agricolo, quindi facendo riferimento ai Valori Agricoli Medi della regione agraria per la coltura effettivamente praticata. Per l’anno 2015 (ultimo disponibile) nella Regione Agraria n. 2 Val d’Elsa, (comprendente anche il comune di S.Gimignano per i terreni con coltura a “Vigneto” specializzato – zone D.O.C. e I.G.P.il Valore Agricolo è fissato pari a 43441,00 €/Ha.
Sulla base delle considerazione di cui sopra il valore del terreno in condizioni di libero mercato sarebbe pari a € 14.776,14, arrotondato a € 15.000,00.
14 , 776 . 000 14 . 10
43441 309
. 2 87 , 7
603
i i
i S
v V
Tabella 3 – Valori di mercato relativi alle procedure di esproprio per terreni destinati a parcheggio pubblico.
PROCEDURA DI ESPROPRIO ANNO VALORE
(€/mq)
VALORE RIVALUTATO
(€/mq)
Parcheggio loc. Santa Chiara 03/2002 6,77 8,68
Parcheggio Ghiacciaia-Oliveta 05/2007 7,67 8,90
Parcheggio Poggioluglio 06/2008 5,85 6,52
Parcheggio loc. Castel San Gimignano 12/2011 7,00 7,36
VALORE MEDIO 6,82 7.87
Purtroppo non ci sono espropri ed operazioni simili, più recenti in modo da avere dei dati più vicini alla data odierna, pertanto è stata fatta una media con valori già applicati negli anni passati, più o meno recenti, ma reali.
Inoltre si fa notare che l’andamento del mercato immobiliare, per la zona in oggetto, risulta abbastanza costante, e pertanto i valori medi di riferimento rivalutati, corrisponderebbero a valori attuali, quindi utilizzabili anche per un ‘operazione come quella prevista.
I valori presi di riferimento riguardano zone varie del territorio comunale, e le ampiezze delle superfici all’epoca interessate, risulterebbero abbastanza simili a quelle dell’appezzamento di terreno in oggetto, quindi la loro applicazione per la determinazione del valore del terreno in questione è corretta e riscontrabile.
2.2 Baccanella
L’immobile in oggetto è una piccola porzione residuale di terreno derivante dalla realizzazione del PEEP in loc. Baccanella, compreso tra quest’ultimo e l’immobile sede dello studio medico del richiedente. La piccola area ( circa mq. 125,00) è delimitata da due parti, da fabbricati privati e da un lato dal setto del diaframma a retta della zona , e la costruzione realizzata nella zona PEEP e sul lato corto confina con la pubblica via , dalla quale ha il suo accesso.
L’area è definita dallo strumento urbanistico vigente come “Tessuti residenziali densi ad edificazione continua”. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per la zona suburbana “Parte abitato posta fuori delle mura” relativamente al I semestre 2018 (ultimo disponibile) riporta i seguenti valori:
Tabella 4 – Banca dati OMI I semestre anno 2018 - zona: Suburbana/Parte abitato posta fuori delle mura.
TIPOLOGIA STATO DI CONSERVAZIONE
VALORE DI
MERCATO (€/mq) SUPERFICIE (L/N)
VALORI LOCAZIONE
(€/mq x mese) SUPERFICIE (L/N)
MIN MAX MIN MAX
Uffici Normale 1.250 1.750 L 4,90 7,10 L
Tale porzione di terreno non presenta alcuna utilità per l’Amministrazione comunale ed è privo di appetibilità di mercato, stante le dimensioni e la conformazione del lotto e la sua posizione , che lo rendono privo di capacità edificatoria propria, se non per il richiedente il quale l’annetterebbe alla sua proprietà.
Questa piccola striscia di terreno, non potrebbe essere utilizzata in modo diverso, nemmeno da parte di altri eventuali richiedenti, per la sua posizione e per il suo stato. Infatti la piccola area
risulta adiacente ai locali dell’ambulatorio medico del richiedente dove, sulla porzione di facciata che fronteggia lo spazio in oggetto, sono presenti tutte le finestrature, aria e luce, dei locali del richiedente. Inoltre il terreno è disagiato per una forte pendenza nella parte finale e la parte veramente utilizzabile si limita soltanto alla parte iniziale della piccola striscia, la restante parte, al momento, è dissestata, gravata da passaggio di tubazioni di altre proprietà, ecc. quindi mal utilizzabile per qualsiasi altro scopo.
Al fine di determinare il più probabile valore di mercato di fa riferimento a quanto stabilito dal D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 “Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell'articolo 3, commi 154 e 155, della legge 23 dicembre 1996, n. 662.” Da cui deriva che, per gli immobili destinati ad uffici e studi privati (A/10), le aree scoperte o assimilabili di pertinenza esclusiva alla singola unità immobiliare vengono computate in misura pari al 10% delle superfici principali. Per le ragioni sopra esposte, al fine di determinare il valore della superficie principale, è ragionevole attestarsi sui valori minimi fissati dall’Osservatorio.
Dato atto che il terreno in oggetto ha presumibilmente un’estensione pari a 120 mq, stante un prezzo unitario pari valori OMI 125,00 €/mq, il più probabile valore di mercato di suddetto immobile ammonta ad € 15.000,00, senza necessità di arrotondamento.
A ulteriore riprova, se la piccola area, venisse anche valutata per la possibilità di ricavare un paio di posti auto, poiché di più la conformazione del lotto non consentirebbe di realizzare, per i quali l’OMI riporta i seguenti valori, si otterrebbe un valore simile ma più basso:
Tabella 5 – Banca dati OMI I semestre anno 2018 - zona: Suburbana/Parte abitato posta fuori delle mura.
TIPOLOGIA STATO DI CONSERVAZIONE
VALORE DI
MERCATO (€/mq) SUPERFICIE (L/N)
VALORI LOCAZIONE
(€/mq x mese) SUPERFICIE (L/N)
MIN MAX MIN MAX
Posti auto
scoperti Normale 315 445 L 1,0 1,4 L
Per cui due posti auto, stante l’art. 51 norme tecniche del RU vigente che prevede spazi di sosta con larghezza 2,50 m e lunghezza 5,00 m per una superficie complessiva di 12,50 mq, anche facendo riferimento ai valori massimi di 445,00 €/mq, determinano un valore pari a € 11.125,00, ovvero inferiore a quello precedentemente stimato.
Il valore considerato di riferimento dell’OMI, è stato trovato a seguito di varie valutazioni e considerazioni effettuate, in quanto il piccolo terreno in oggetto è situato in zona fuori le mura, ma vicinissimo al centro storico , pertanto i valori di riferimento sono stati utilizzati quelli del centro storico, anche se il valore considerato è quello più basso suggerito, proprio per essere più precisi nell’interpretazione della valutazione, considerando anche le “eventuali” caratteristiche più vantaggiose della piccola area.
Resta intesto che la determinazione dell’esatto valore di mercato è rimandato al momento dell’esatta quantificazione delle superfici dei lotti derivanti dal frazionamento.
Preso atto del combinato disposto dell’art. 10 della Legge 24/12/1908, n. 783 e ss.mm.ii. che recita:
“L’Amministrazione demaniale è autorizzata a vendere a trattativa privata e per licitazione privata e senza previo esperimento di pubblico incanto, i beni immobili disponibili di cui il valore di stima non superi le lire 30.000.000. Quando occorrono speciali circostanze di convenienza o di utilità generale, da indicarsi nel decreto di approvazione del contratto, l’Amministrazione è autorizzata al vendere i beni disponibili a trattativa privata o per licitazione privata fino al limite massimo del valore di stima di lire 75.000.000.”;
e dell’art. 12, co. 2 della Legge 15/05/1997, n. 127 e ss.mm.ii. che recita:
“I comuni e le province possono procedere alle alienazioni del proprio patrimonio immobiliare anche in deroga alle norme di cui alla legge 24 dicembre 1908, n. 783, e successive modificazioni, ed al regolamento approvato con regio decreto 17 giugno 1909, n. 454, e successive modificazioni, nonché alle norme sulla contabilità generale degli enti locali, fermi restando i princìpi generali dell'ordinamento giuridico-contabile. A tal fine sono assicurati criteri di trasparenza e adeguate forme di pubblicità per acquisire e valutare concorrenti proposte di acquisto, da definire con regolamento dell'ente interessato.”;
è quindi facoltà dell’Amministrazione Comunale addivenire all’alienazione, per cui per analogia alla permuta, del bene mediante trattativa privata e per licitazione privata e senza previo esperimento di pubblico incanto.
San Gimignano, 15/03/2019
IL TECNICO
Arch. Alberto Sardelli (firmato digitalmente)
- Segue documentazione fotografica
4. Documentazione fotografica della zona della frazione di Badia Elmi
Figura 5 - Vista del terreno oggetto di permuta, occupato attualmente da vigneto, in buono stato di conservazione e ben esposto.
Figura 6 – Altra veduta del terreno in questione, che risulta posto nei pressi della zona residenziale della frazione di Badia Elmi, fra la zona nuova e la zona del vecchio edificato, mancante completamente di spazi
ad uso posteggio, pertanto molto importante per dare un servizio agli abitanti di questa zona.
4. Documentazione fotografica della zona di via Baccanella
Figura 7 - Vista dell'immobile sede dello studio medico.
Figura 8 - Vista bene oggetto di stima, che si trova tra il fabbricato a monte e il muro a retta della parte a valle.
Figura 9 - Vista frontale dalla pubblica via Baccanella, della piccola area oggetto di stima .
Figura 10 - Vista laterale dell’oggetto di stima, dove si nota l’andamento non costante della pendenza del terreno, dove sono presenti anche pozzetti interrati e tubazioni di altre proprietà ecc.
