TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BARI - UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI -
FASCICOLETTO SEPARATO INERENTE IL LOTTO UNICO DELLA PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N. 126/2020 R.G.E. PROMOSSA DALLA SOCIETA’ NATURANDO S.R.L. CONTRO LA SOCIETA’ XXXXXXXXXXXXX.
A) – DESCRIZIONE ANALITICA DEL LOTTO - INDIVIDUAZIONE DELL’IMMOBILE
L'immobile da valutare, costituito da un locale a piano terra con pertinenziale cortile sul lato sud, è sito nel Comune di Bari, con accesso pedonale dalla Via Dalmazia al civico 159 ed accesso carrabile dalla Via Dalmazia al civico 159/A.
L’immobile è ubicato in posizione centrale del Comune di Bari, compresa tra Lungomare Nazario Sauro- Via Spalato-Rodi-Oberdan-Japigia-Caduti di Tutte Le Guerre, Codice di Zona B5, microzona catastale 3, in una zona urbanizzata a livello primario e secondario.
Le coordinate geografiche di riferimento sono nello specifico 41° 7'8.62"N e 16°53'8.90"E.
COSTITUZIONE E DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE: l’immobile oggetto di stima, porzione di un edificio costituito da sette piani fuori terra oltre il piano terra, il piano attico ed il piano copertura, è costituito da un locale a piano terra con pertinenziale cortile interno sul lato sud.
Le tecniche costruttive sono quelle relative a struttura portante in cemento armato con orizzontamenti piani in latero cemento.
Le rifiniture sono di media qualità.
La porzione dell’immobile avente accesso dalla Via Dalmazia al civico 159, è costituita da un vano
antistante, dalla proprietà nell’attuale situazione dei luoghi utilizzato a negozio, due vani utilizzati ad uffici, oltre disimpegno e servizio igienico.
La porzione dell’immobile avente accesso dalla Via Dalmazia al civico 159/A è invece costituita da due vani dalla proprietà utilizzati a deposito, bagno e spogliatoio.
Una porta mette in comunicazione entrambe le porzioni di immobile.
L’altezza utile dei suddetti vani è di mt. 3,82 circa con l’eccezione del vano retrostante posto sul lato ovest dell’immobile adibito a disimpegno di mt. 2,40 circa.
È parte integrante della consistenza dell’immobile un cortile interno sul lato sud con entrostante vano ripostiglio di abusiva realizzazione in alluminio anodizzato, coperto con rete metallica e legno.
Il locale in oggetto è attualmente sede della società NEOFARMA S.a.s.
In passato il locale in oggetto aveva anche accesso dall’androne portone condominiale al civico 159/B di Via Dalmazia per il tramite di un vano porta nell’attuale situazione dei luoghi murato.
Di seguito si rappresenta lo schema planimetrico dell’immobile in questione.
-RILIEVI DELLA CONSISTENZA DELL'IMMOBILE: dalle misurazioni effettuate si è calcolato che l'immobile in oggetto possiede le seguenti superfici:
DESTINAZIONE D’USO
ESPOSIZIONE SUPERFICIE NETTA
(Mq)
CONDIZIONI
Zona locale civico 159 Nord 99,25 Mediocri
Zona locale civico 159/A Nord 123,45 Non buone
Cortile Sud 24,20 Mediocri
Facendo riferimento al sistema di calcolo redatto secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle Entrate, si precisa che per il computo della <<superficie commerciale>>
si deve considerare:
- la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di cm 50 e dei muri in comunione computati nella misura massima del 50% fino ad uno spessore massimo di cm. 25;
- le superfici ponderate ad uso esclusivo (terrazze, balconi, patii e giardini);
- le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc. )
DESTINAZIONE D’USO
SUPERFICIE LORDA
(Mq)
COEFF. SUPERFICIE COMMERCIALE
(Mq)
Zona locale civico 159 111,25 1,00 111,25
Zona locale civico 159/A 135,20 1,00 135,20
Cortile 24,20 0,35 8,47
Sommano 254,92
Che si arrotondano a Mq 255.
Alla luce di quanto sopra esposto, la superficie commerciale vendibile (SCV) dell’immobile in oggetto è
pari a complessivi Mq 255.
CARATTERISTICHE E RIFINITURE ESTERNE DEL FABBRICATO STRUTTURA
In elevazione : in cemento armato Solai : piani in latero cemento Copertura : piana
ESTETICA ESTERNA
Prospetto : rivestimento in pietra e intonaco spatolato
Infissi esterni : in alluminio anodizzato e vetro con saracinesche metalliche CATTERISTICHE E RIFINITURE INTERNE DELL’IMMOBILE
PAVIMENTI
Negozio : piastrelle in ceramica 33x33 cm.
Uffici : piastrelle in ceramica 33x33 cm.
Disimpegno : piastrelle in ceramica 33x33 cm.
Deposito e laboratorio : marmette di cemento a scaglia piccola di marmo 25x25 cm.
Battiscopa : in ceramica INTONACI
Pareti : intonaco civile Soffitti : intonaco civile
Finiture : idropittura INFISSI
Infissi interni : in legno tamburrato e vetro BAGNI
Pavimento : piastrelle in ceramica 33x33 cm.
Rivestimento : piastrelle in ceramica 20x25 cm. e idropittura Sanitari : vaso igienico e lavabo
IMPIANTI
Riscaldamento : presente (n.b. macchina su terrazzino condominiale) Condizionamento : è presente uno split nel deposito
Idrico-fognante : allacciato alla rete urbana Gas : allacciato alla rete urbana
Elettrico : allacciato alla rete urbana (sottotraccia e nel deposito fuoritraccia) Allarme : presente
CONFINI: l’immobile confina a Nord con Via Dalmazia, ad Est con androne portone al civico 159/B di Via Dalmazia, a Sud con proprietà Diasparro Franco, ad Ovest con proprietà Grimaldi Lorenzo, salvo altri.
DATI CATASTALI: l’immobile in oggetto risulta censito nel catasto fabbricati del comune censuario di Bari, in ditta xxxxxxxxxxxxxx, con sede in Bari, proprietaria per 1/1, al foglio di mappa 98, particella 306, subalterno 1, graffata alla particella 307, Via Dalmazia n. 159 e n. 159/A, piano T, zona censuaria 2, categoria C/1, classe 6, consistenza 167 mq., superficie catastale mq. 162, rendita catastale € 7.727,85.
Si precisa che l’immobile in oggetto censito in catasto fabbricati al foglio di mappa 98, particella 306, subalterno 1 graffata alla particella 307, è stato interessato da: - Variazione del 09.11.2015 per Inserimento in Visura dei dati di superficie; - Variazione nel classamento del 22.04.2009 protocollo n.
BA0204418 in atti dal 22.04.2009 /n. 10470.1/2009) - Variazione per diversa distribuzione degli spazi interni del 22.04.2008 protocollo n. BA02918711 in atti dal 22.04.2008 (n. 8332.1/2008); - Variazione del quadro tariffario del 01.01.1992; - Variazione per ampliamento del 25.09.1986 in atti dal 24.12.1999 (n.
4316.1/1986).
Dal confronto della planimetria catastale in atti con l’attuale situazione dei luoghi si rilevano alcune difformità consistenti in una diversa distribuzione interna ed in discrasie metriche.
Si evidenzia altresì che la consistenza catastale indicata in visura risulta inferiore rispetto a quella reale.
Il tutto in difformità da quanto statuito dall’articolo 19 del Decreto Legge 31.05.2010, n. 78.
- VETUSTA': l’immobile è porzione di un fabbricato verosimilmente edificato nell’anno 1952.
- STATO DI CONSERVAZIONE: complessivamente possiamo definire mediocre lo stato di conservazione e manutenzione della zona di locale con accesso dal civico 159 della Via Dalmazia e non buono lo stato di conservazione e manutenzione della zona di locale con accesso dal civico 159/A della Via Dalmazia, Le rifiniture interne sono di livello medio-basso.
Si rilevano essudamenti di umidità dal pavimento, infiltrazioni di umidità da risalita capillare nella parte inferiore di alcune pareti.
Inoltre alcuni pilastri sono interessati da fessurazioni con fessurazione del calcestruzzo copriferro e verosimile ossidazione dei ferri di armatura.
Non è stato possibile acquisire copia delle dichiarazioni di conformità ex dm 37/2008, degli impianti, i quali sono comunque non adeguati alle vigenti disposizioni legislative.
Per l’immobile in oggetto è stato rilasciato Attestato di Certificazione Energetica in data 31.12.2012 a firma dell’Ing. Donato Salomone iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Bari al N. 4261.
-LICENZA EDILIZIA, ABITABILITA' E SANABILITA' URBANISTICA: l’edificio di cui l’immobile in oggetto è porzione, è stato edificato in data anteriore al 01.09.1967 (art. 4 della legge 15/68 ed art. 40, 2° comma della legge 47/85 e successive modifiche ed integrazioni).
Dalle ricerche urbanistiche eseguite presso il Settore Archivio della Ripartizione Urbanistica ed Edilizia privata della città di Bari, dove è stata protocollata in data 06.10.2020 apposita istanza di accesso agli atti (v. allegato n. 5) si desume, per quella che è la documentazione messa a disposizione dai funzionari comunali addetti, che per l’immobile in oggetto risulta rilasciata dal Comune di Bari:
Concessione Edilizia in sanatoria n. 356 in data 14.11.2002, prat. N. 14489, a seguito di domanda di condono presentata in data 26.09.1986 da xxxxxxxxxxx, consistente: “nell’ampliamento di un locale mediante, la copertura del cortile interno laterale adiacente l’unità immobiliare di piano terra sita in Bari alla Via Dalmazia, nr 159-159/A”;
CIL presentata dalla NEOFARMA SAS in data 23.05.2014 per manutenzione straordinaria della parte posteriore del lastrico solare.
Dal confronto della planimetria allegata alla sopra indicata concessione edilizia in sanatoria con l’attuale situazione dei luoghi, si rilevano alcune difformità consistenti:
nell’abusiva chiusura precaria con struttura in legno del cortile presente nella zona retrostante del locale e nella realizzazione, all’interno dello stesso, di un vano ripostiglio;
in una diversa distribuzione interna;
nella chiusura con parete in cartongesso di un vano porta di comunicazione con l’androne portone condominiale al civico 159/B di Via Dalmazia a mezzo porta.
Dall’esame della visura storico catastale si desume inoltre che l’unità immobiliare in questione è stata oggetto:
- in data 22.04.2008 di variazione per ristrutturazione e per diversa distribuzione degli spazi interni.
Quanto alla regolarizzazione da parte dell’aggiudicatario delle rilevate difformità e abusi edilizi, relativamente, a quelli comportanti aumenti volumetrici quali l’abusiva chiusura precaria con struttura in legno del cortile presente nella zona retrostante del locale e realizzazione, all’interno dello stesso, di un vano ripostiglio, si evidenzia che gli stessi non potranno ad opinione dello scrivente, essere sanati ai sensi dell’articolo 36 e del comma 5 dell’articolo 46 del D.P.R. 6 Giugno 2001, n.380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e successive modifiche nel termine di centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.
Gli stessi abusi edilizi non potranno neanche, ad opinione dello scrivente, essere sanati ai sensi dell’articolo 32 del D.L. 30.09.2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla Legge 24.11.2003, n. 326, essendo le ragioni di credito per cui si interviene, successive alla data del 25.11.2003.
Per il ripristino della legalità l’immobile in questione dovrà essere reso conforme, a cura e spese dell’aggiudicatario, alla situazione rappresentata nella planimetria allegata alla concessione Edilizia in sanatoria n. 356 in data 14.11.2002, prat. N. 14489, comunque demolendo la copertura ed il vano ripostiglio presente nel cortile interno e quant’altro necessario.
L’immobile in oggetto è privo di certificazione di agibilità.
Si precisa che nella Concessione Edilizia in sanatoria n. 356 in data 14.11.2002, prat. N. 14489, nonché
nei titoli di provenienza, l’unità immobiliare in oggetto è genericamente individuata come “locale” e pertanto, anche in considerazione della mancanza della certificazione di agibilità, per eventuali utilizzi a fini commerciali di porzione locale, dovrà essere onere dell’aggiudicatario presentare presso il Comune di Bari idoneo permesso di costruire con progetto di ristrutturazione edilizia e cambio di destinazione d’uso che sarà naturalmente soggetto a pagamento di oneri.
Nel giudizio di stima che segue si è tenuto conto della situazione urbanistica del predetto immobile e delle spese a sostenersi dall’aggiudicatario, necessarie per la regolarizzazione urbanistica e catastale, e per le conseguenti demolizioni e ripristino dello stato dei luoghi, decrementando opportunamente i prezzi unitari di una percentuale Ku=5%.
- STATO DI POSSESSO DEL BENE: nell’attuale situazione dei luoghi, per quel che è stato constatato nel corso dell’ispezione peritale unitamente al Custode designato, l’immobile è utilizzato dalla società debitrice xxxxxxxxxxxxx.
- DIVISIBILITA’: l’immobile pignorato in questione, previa istruzione e approvazione di pratica edilizia, esecuzione di lavori murari e impiantistici, nonché finale frazionamento catastale, è eventualmente divisibile.
- PROVENIENZA: dall’esame della certificazione notarile e della documentazione acquisita dal CTU si desume che la piena proprietà dell’immobile in oggetto, attualmente censito in catasto fabbricati del Comune di Bari, al foglio 98, particella 306, subalterno 1 graffato con la particella 307, è pervenuta alla società xxxxxxxxxxx, con sede in Bari (C.F. 03865410728), in virtù di atto di compravendita di proprietà di immobile a seguito di esercizio del diritto di opzione per finita locazione finanziaria a rogito Dr. Carlo Guaragnella, notaio in Bari, del 24.06.2013, repertorio n. 107890, raccolta n. 16726, registrato a Bari il 26.06.2013 al n. 16998 e trascritto presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Bari, Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare il 25.06.2013 ai nn. 22462/16726, da parte della xxxxxxxx, con sede in Milano, proprietaria della stessa in virtù di atto di compravendita a rogito Dr. Carlo Guaragnella, notaio in Bari, del 06.12.2002, repertorio 79169, raccolta n. 9765, registrato a Bari il 17.12.2002 al n. 13497/V e trascritto presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Bari, Territorio, Servizio di Pubblicità
Immobiliare il 10.12.2002 ai nn. 53933/38697, da parte del signor xxxxxxxx, nato a Bari il 01.06.1938, proprietario dello stesso:
- relativamente ai diritti di proprietà per 2/6 indivisi in virtù di successione in morte del padre xxxxxxx, nato a Trani il 02.01.1910 e deceduto il 14.05.1994, con denuncia di successione n. 49, Vol. 1291 presentata all’Ufficio Successioni Radio di Bari il 12.11.1994 e trascritta in data 22.10.2002 ai nn. 45321/32446;
- relativamente ai restanti diritti di proprietà per 1/6 indiviso in virtù di atto di donazione a rogito notar Mario Scialpi del 25.07.2001, repertorio n. 58507, registrato a Bari il 09.08.2001 al n. 9234/V e trascritto a Bari in data 03.08.2001 ai nn. 31474/22310 da parte della madre xxxxxxxxxxx, nata a Pistoia il 01.04.1915, proprietaria dello stesso per successione in morte del marito xxxxx, proprietario nel ventennio;
-per i restanti diritti di 1/2 in virtù di atto di divisione a rogito notar Mario Scialpi del 25.07.2001 repertorio n. 58511, registrato a Bari il 09.08.2001 al n. 768/2V e trascritto a Bari il 09.08.2001 ai nn. 32541/23127 da parte del fratello xxxxxxxxxx, nato a Bari il 13.04.1941, proprietario di: - 2/6 indivisi in virtù di successione in morte del padre xxxxxxxxxx del 14.05.1994, con denuncia di successione n. 49, Vol. 1291 presentata all’Ufficio Successioni Radio di Bari il 12.11.1994 e trascritta in data 22.10.2002 ai nn.
45321/32446; -1/6 indiviso in virtù di atto di donazione a rogito notar Mario Scialpi del 25.07.2001 repertorio n. 58506, registrato a Bari il 09.08.2001 al n. 9233/V e trascritto a Bari in data 03.08.2001 ai nn.
31473/22309 da parte della madre xxxxxxxxx, nata a Pistoia il 01.04.1915, proprietaria dello stesso per successione in morte del marito Gaetano Carbone, proprietario nel ventennio (v. certificazione notarile in atti).
- REGIME PATRIMONIALE
Dall’esame del titolo di provenienza e della documentazione in atti, si desume che la parte proprietaria dell’immobile è una società.
ACCERTAMENTO DELLA SUSSISTENZA DI FORMALITA’, VINCOLI, ONERI, PESI, SERVITU' ATTIVE E PASSIVE, DIRITTI DI USUFRUTTO, USO O ABITAZIONE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE.
-Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: non risultanti dall’esame della certificazione
notarile in atti in atti.
-Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: non risultanti dall’esame della certificazione notarile in atti.
-Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge: non risultanti dall’esame della certificazione notarile in atti.
-Altri pesi e limitazioni d’uso anche di natura condominiale: l’immobile in oggetto dovrà intendersi trasferito a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni accessione, dipendenza, pertinenza, diritto, ragione, azione, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, se e come inerenti, e con tutte le precisazioni, vincoli ed oneri di cui ai titoli di provenienza, a cui si fa esplicito riferimento e che devono ritenersi parte integrante della presente relazione peritale.
Si evidenzia inoltre che nel titolo di provenienza, ovvero nell’atto notaio Carlo Guaragnella del 24.06.2013 di repertorio 107890, è invece precisato che l’immobile in oggetto dovrà inoltre intendersi trasferito: “a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto e nelle condizioni in cui esso si trova, con tutte le dipendenze, pertinenze, passi, accessi, fissi, infissi, servitù attive e passive nulla escluso e riservato alla parte venditrice/concedente, la quale manleva la parte acquirente da evizioni e molestie”.
-Esistenza di un usufrutto: non risultante dall’esame della certificazione notarile in atti.
- ACCERTAMENTO DELLA SUSSISTENZA DI VINCOLI ED ONERI GIURIDICI, FORMALITA’, GRAVAMI IPOTECARI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE.
-Iscrizioni e trascrizioni: dall’esame della documentazione ipocatastale in atti, costituita da una relazione notarile redatta ai sensi del secondo comma dell’articolo 567 del codice di procedura civile a firma del notaio in Bergamo, Dr.ssa Bice Bellini, del 26.05.2020, ed aggiornata alla data del 25.03.2020, si desume che sull’immobile in oggetto, censito in catasto al foglio di mappa 98, particella 306, subalterno 1 graffato con la particella 307, gravano per i diritti pari a 1/1 di piena proprietà, le seguenti formalità pregiudizievoli:
1) Nota di trascrizione di pignoramento immobiliare pubblicata presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare
dell’agenzia del Territorio di Bari in data 24.03.2020, al n. 13240 di registro generale e al n. 9875 di registro particolare, a favore della società NATURANDO SRL (C.F. 02453220168) con sede in Osio Sotto (BG), contro la società xxxxxxxxxx (C.F. xxxxx) con sede in Bari, in virtù di atto del Tribunale di Bari del 04.03.2020, repertorio n. 1766.
Si evidenzia che nell’atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione l’unità immobiliare in oggetto è indicata con la particella 306 subalterno 1 senza riferimento alla particella graffata 307.
ACCERTAMENTO DELLA SUSSISTENZA DI ONERI DI REGOLARIZZAZIONE URBANISTICO- EDILIZIA E CATASTALE.
-Difformità urbanistico - catastali - difformità urbanistico-edilizie - difformità catastali: ci si riporta a quanto sopra relazionato.
ALTRE INFORMAZIONI PER L’AQUIRENTE
-Importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (spese condominiali ordinarie) - Spese straordinarie condominiali già deliberate ma non ancora scadute -Spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia: per l’immobile in oggetto è porzione di un fabbricato per cui risulta formalmente costituito un condominio. L’amministratore risulta essere il Sig. xxxxxxxxxxxx, Bari.
Dalla documentazione fornita dall’amministratore, con mail in data 24.09.2020, si evince che l’importo annuo delle spese fisse di gestione è pari ad € 1.202,00 ed inoltre che la situazione debitoria della xxxxxxxxxx nei confronti del condominio, alla data del 24.09.2020 è pari ad € 8.504,01.
-Eventuali cause in corso: non risultanti dall’esame della certificazione notarile in atti in atti.
DETERMINZIONE DEL VALORE COMMERCIALE E PREZZO A BASE D’ASTA NELL’IPOTESI IN CUI GLI EVENTUALI ONERI PER LA REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA O CATASTALE O PER LA BONIFICA DA EVENTUALI RIFIUTI SIANO LASCIATI INTERAMENTE A CARICO DELL’ACQUIRENTE
La sottoscritta C.T.U.,
- Considerate le caratteristiche del bene immobile oggetto della presente stima, la sua ubicazione, la
sua natura, i suoi accessi e le sue pertinenze;
- Verificato lo stato generale di conservazione e manutenzione dell’immobile, nonché il livello delle rifiniture;
- Avuto riguardo dell’epoca di realizzazione dello stesso;
- Esaminati i documenti della proprietà di cui trattasi;
- Considerata la situazione urbanistica dell'immobile e l'attuale stato dei luoghi;
- Dopo indagini di mercato in zone limitrofe per immobili con caratteristiche similari, consultata la Banca dati dell’Agenzia del Territorio-Omi, nonché il portale internet “borsinoimmobiliare.it” ed anche in funzione della personale conoscenza del mercato immobiliare del suddetto comune;
Intende pervenire alla determinazione del più probabile valore commerciale utilizzando il “codice delle valutazioni immobiliari – italian property valuation standard” edito da Tecnoborsa, tenendo debito conto, in termini incrementali o decrementali, dell’insieme di parametri formativi di una staticamente accettabile definizione concreta del “valore reale” del bene, seguendo le fasi operative di seguito elencate:
- descrizione del bene in tutte le sue parti;
- definizione preliminare sulla scorta di una sufficientemente estesa indagine di mercato che tenga conto del raffronto con altri immobili della specie, di valore certo recentemente alienati nel predetto comune di un valore unitario zonale attuale, di un immobile di riferimento o ad esso surrogabile, definito staticamente, medio ideale;
- definizione dei vari parametri, di tipo sia intrinseco che estrinseco, costituenti, nel loro insieme una potenzialità concreta di definizione del valore di un immobile;
- comparazione dell’immobile di causa a quello dì riferimento, assunto in termini medi e con parametri unitari, al fine di identificare i gradienti delle loro caratteristiche, e conseguentemente, assumere coefficienti, incrementali o decrementali, tali da costituire, globalmente, un preciso dato di riferimento, in senso positivo o negativo;
- trasposizione di tali differenze, a mezzo del coefficiente globale di riferimento, nei termini economici del valore unitario di mercato dell’immobile in esame.
Ovviamente, il dato risultante da tale procedimento estimativo, pur inglobando tutta una serie di comparazioni ed approssimazioni statistiche, risulta fondato su premesse oggettive e riferimenti sintetico comparativi giustificativi concreti, tali da renderlo tecnicamente accettabile per un sereno giudizio di stima.
Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale, come pure potrebbe non corrispondere al prezzo ottenibile in sede di un ‘eventuale compravendita, in quanto quest’ultimo dipende sempre da situazioni soggettive delle singole parti contraenti.
-Definizione di un valore unitario zonale medio di riferimento:
Consultando la Banca dati dell’Agenzia del Territorio-Omi sulla rilevazione dei prezzi di immobili posti in zona Centrale/Compresa tra Lungomare N. Sauro-Via Spalato-Rodi-Oberda-Japigia-Caduti di tutte le Guerre, Codice di Zona B5, microzona catastale 3, del Comune di Bari (1° semestre 2020) si desumono per magazzini in normali condizioni, valori variabili tra €/mq 790,00 e €/mq 1.150,00, da cui considerate le caratteristiche dell’immobile si ritiene congruo assumere il valore L1a = €/mq 1.150,00.
Consultando il portale internet “borsinoimmobiliare.it” sulla rilevazione dei prezzi di immobili posti in zona compresa tra Lungomare N. Sauro-Via Spalato-Rodi-Oberda-Japigia-Caduti di tutte le Guerre, del Comune di Bari si desumono per magazzini , valori variabili tra €/mq 566,48 e €/mq 999,10 da cui considerate le caratteristiche dell’immobile si ritiene congruo assumere il valore L2a = €/mq 999,10.
In definitiva quindi, un immobile statisticamente medio ideale di riferimento, a cui quello in esame potrà essere utilmente comparato, avrà un valore corrente di mercato unitario medio pari a:
La = (1.150,00+999,10) / 2= €/mq 1.074,55 -TABELLA DEI COEFFICIENTI DI MERITO
Nella comune prassi estimativa di un immobile è importante la disamina analitica della serie di parametri di merito significativi fondamentali, di natura sia intrinseca che estrinseca, che ne costituiscono il concreto valore. Tali parametri per l’immobile in questione sono nello specifico i seguenti:
Stato di conservazione: -da eseguire interventi di manutenzione straordinaria: Kc= 0,95 Coefficiente di piano: -piano terra: Kp= 1,00
Luminosità: -mediamente luminoso: Kl= 1,00 Esposizione e vista: -mista: Ke= 1,00
Edificio: oltre 40 anni- stato normale: Ka= 1,00 Riscaldamento: - presente: Kr= 1,05
Stato locativo: -immobile libero: Kg= 1,00
-DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE TOTALE DI COMPARAZIONE.
Il coefficiente totale, relativo ai parametri presi in esame per definire i trasposti differenziali e conseguentemente economici dell’immobile di che trattasi, risulta pari a:
Ka tot.= Kc x Kp x Kl x Ke x Ka x Kr x K= 0,95 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,05 x 1,00 = 0,9975 -DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA
Applicando un coefficiente totale K tot. trasposto numerico delle differenze dal valore medio si ottiene per l’immobile in questione il valore unitario di: €/mq 1.074,55 x 0,9975 = €/mq 1.071.86
Che si arrotondano ad €/mq 1.050,00
* * *
Alla luce di quanto sopra esposto, riepilogando, si definisce come più probabile valore unitario dell’immobile in questione quello di €/mq 1.050,00 valore che moltiplicato per la superficie vendibile somma:
€/mq 1.050,00 x Mq 255 = € 267.750,00#
-ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA:
Riduzione per tener conto del rispetto di norme e disposti di natura urbanistica, della corretta identificazione catastale dell’immobile e per le conseguenti spese a sostenersi dall’aggiudicatario, necessarie per la regolarizzazione urbanistica e/o catastale, Ku= 5% € 13.387,50 #
IL VALORE COMMERCIALE dell’immobile in questione si stima pertanto pari ad:
€ 267.750,00 - 13.387,50 = € 254.362,50 #
Riduzione forfettaria (richiesta dai quesiti conferiti) per differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza di garanzia su vizi occulti: Ko = 15% 38.154,38#
IL PREZZO BASE A BASE D’ASTA dell’immobile in oggetto, al netto delle decurtazioni, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, si stima pertanto pari ad: € 254.362,50 - € 38.154,38 = € 216.208,13 # che si arrotondano ad € 216.000,00
(diconsi Euro duecentosedicimila/00).
Si evidenzia che trattasi di bene strumentale all’esercizio della società debitrice e quindi assoggettabile, salvo diverso parere di esperti commerciali, al regime fiscale Iva.
* * *
Si precisa che i risultati sopra esposti sono da intendersi rigorosamente riferiti e limitati alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale, come pure potrebbe non corrispondere al prezzo ottenibile in sede di un‘eventuale compravendita, in quanto quest’ultimo dipende sempre da situazioni soggettive delle singole parti contraenti.
Bari lì 28 Dicembre 2020
Il Consulente Tecnico d'Ufficio Dott. Ing. Damiana Guarini
