TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA RELAZIONE DI ACCERTAMENTO PERITALE

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TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA

ALL’ILLUSTRISSIMO GIUDICE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 15/2019 R.G.E.

PROMOSSO DA

--- SU MANDATO DI ---

CONTRO

---

RELAZIONE DI ACCERTAMENTO PERITALE

TECNICO INCARICATO:

ARCH. AIDA MORELLI

via Magazzini Posteriori, 41 – 48122 Ravenna (RA) Tel. 0544/35345 - Fax 0544/35345

Mail [email protected] - PEC [email protected]

Ravenna, 28 aprile 2020

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TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA

GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. PAOLO GILOTTA

* * *

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 15/2019 R.G.E.

Promosso da:

PROCEDENTE --- SU MANDATO DI ---

(avv. ---) contro

ESECUTATO ---

* * * LOTTO UNICO

VILLINO ED AREA DI TERRENO SITI A RAVENNA, LOCALITÀ S. MARCO (RA), VIA ARGINE DESTRO MONTONE N. 118, DISTINTO AL CATASTO FABBRICATI DEL COMUNE DI RAVENNA, SEZIONE

URBANA RA, FOGLIO 208, PARTICELLA 27, SUB. 1 E DISTINTO AL CATASTO TERRENI DEL COMUNE DI RAVENNA, SEZIONE RAVENNA, FOGLIO 208, PARTICELLA 42

* * *

DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Il bene è un'unità immobiliare ad uso villino oltre ad un limitrofo terreno con qualità frutteto, su due piani fuori terra, avente accesso da via Argine Destro Montone attraverso una rampa realizzata sulla scarpata arginale (terreno demaniale).

L'immobile, fabbricato di antica origine colonica, è situato in Comune di Ravenna, ai piedi dell'Argine Destro del Fiume Montone ed in prossimità della S.P. 45 che collega Godo e Longana, a circa 10 km da Ravenna e 12 km da Forlì, nei pressi di piccola località del forese, San Marco, avente una minima

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dotazione di servizi, e già ricompresa nello spazio rurale.

L'immobile oggetto di stima (costituito complessivamente da una unità immobiliare al Catasto Fabbricato ed un annesso terreno utilizzato a prato arborato) ha l'accesso principale da via Argine Destro Montone attraverso una rampa arginale, realizzata su area demaniale, a servizio anche di un altro lotto privato.

Circondato da una ampia area cortilizia/giardino recintata e di uso esclusivo, il fabbricato di origine colonica è costituito: a piano terra, porticato, soggiorno (già magazzino), cucina (già magazzino), letto (già ripostiglio), disimpegno, lavanderia, bagno (già dispensa), dispensa, ulteriore soggiorno/pranzo con cottura, disimpegno, bagno e ulteriore camera da letto; centrale termica accessibile direttamente dall'esterno; a piano primo, accessibile da scala interna, disimpegno di distribuzione, n. 6 camere da letto (due delle quali utilizzate come deposito e necessitanti di ripristini), n. 3 bagni (di cui uno privato), magazzino. Nell'ampia area cortilizia: n. 2 proservizi, di cui uno con n. 2 cantine e un forno e il rimanente a legnaia e ripostiglio.

Lo stato di conservazione è discreto/buono, sebbene alcune zone ed alcuni vani siano soggetti a degrado e/o inutilizzo/abbandono, e siano in generale necessari alcuni lavori di manutenzione e riadattamento.

Sussistono alcuni fenomeni fessurativi marcati a piano primo.

Superficie reale: abitazione circa mq 485, portico circa 41 mq, magazzino circa mq 74, servizi e proservizi 102 mq, area cortilizia, compresa area di terreno limitrofa mq 6.476 mq. Superficie commerciale: circa mq

676 per il villino.

Rimandando anche alla documentazione fotografica redatta e prodotta in allegato, le caratteristiche del fabbricato possono riportarsi come segue, per quanto rilevabili durante il sopralluogo:

• struttura del fabbricato:

◦ struttura portante in muratura (faccia-vista, con riquadratura dei principali imbotti)

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◦ solai in legno, con morali e tavelle, in alcuni casi con sottostante controsoffitto

◦ rampe scale presumibilmente in legno/laterizio

◦ copertura del portico a vista con struttura in legno, tavelle e manto di copertura in laterizio

• finiture esterne del fabbricato e delle unità immobiliare:

◦ murature esterne in mattoni a faccia-vista, con riquadratura dei principali imbotti

◦ infissi esterni in legno con vetro camera (almeno in alcune ante) e scuri esterni e, piano terra, con inferriate e/o cancellate

◦ pavimentazione esterna cotto e percorsi in acciottolato, alcuni spazi esterni pavimentati a tavelle/cotto/laterizio, e in generale percorsi carrabili in stabilizzato

◦ soglie e davanzali in pietra chiara (tipo trani);

◦ parapetti dei balconi in muratura intonacata ed inserti in metallo verniciato, a motivi semplici;

◦ recinzione e barriere delle scale esterne in metallo verniciato, a motivi semplici;

◦ lattoneria in lamiera apparentemente in rame (salvo sostituzioni posteriori)

• finiture e caratteristiche interne:

◦ pareti intonacate al civile e tinteggiate, in genere di colore bianco

◦ porte interne in legno di recupero

◦ pavimentazione interna generalmente in cotto, ad eccezione dei bagni in ceramica di colore chiaro

◦ rivestimento nei bagni in ceramica e nella lavanderia

◦ cucina in muratura, con rivestimenti in ceramica

◦ bagni dotati di sanitari e rubinetterie standard

◦ solaio di copertura in legno a vista in alcuni vani, viceversa con solaio di sottotetto

◦ presenza di ampi camini in muratura in diversi vani

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◦ impianto di riscaldamento autonomo con caloriferi in metallo nei vani e caldaia nella centrale termica, di cui il futuro acquirente dovrà verificare l'efficienza e la conformità alle vigenti normative (non è stata reperita dichiarazione di conformità)

◦ impianto elettrico sottotraccia, di cui il futuro acquirente dovrà verificare la conformità alle vigenti normative (non è stata reperita dichiarazione di conformità)

• considerazioni generali:

◦ proservizi in discrete condizioni esternamente, anche con ampio camino esterno, da manutentare internamente

◦ lo stato di manutenzione è discreto/buono, sebbene alcune zone ed alcuni vani siano soggetti a degrado e/o inutilizzo/abbandono, e siano in generale necessari alcuni lavori di manutenzione e riadattamento. Sussistono alcuni fenomeni fessurativi marcati a piano primo.

◦ in ogni caso, per la tipologia di bene, a parere dello scrivente potrà ritenersi necessario un intervento di manutenzione e riadattamento per completare le parti meno utilizzate/abbandonate.

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

La documentazione fotografica (effettuata durante i sopralluoghi del 28/10/2019 e del 07/11/2019) viene allegata alla presente perizia, anche per la completa descrizione dell'immobile.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Alla data del 14/09/2019, i beni immobili oggetto di stima risultavano così identificati al Catasto Fabbricati del Comune di RAVENNA:

• beni intestati a:

◦ --- nato a --- il --/--/----, C.F. ---, proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni

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• dei seguenti beni:

◦ Sezione urbana RA, Foglio 208, Particella 27, Sub. 1, Zona cens. 3, Categoria A/7, Classe 1, Consistenza 17 vani, Superficie catastale: totale 638 m², totale escluse aree scoperte 595 m², Rendita € 1.887,65 in via Argine Destro Montone n. 118, piano T-1

L'unità immobiliare insiste sull'area distinta al Catasto Terreni del Comune di Ravenna:

◦ Sezione Ravenna, Foglio 208, Particella 27, Qualità Ente Urbano, Superficie 35 are 41 ca e così identificati al Catasto Terreni del Comune di RAVENNA:

• beni intestati a:

◦ --- nato a --- il --/--/----, C.F. ---, proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni

• dei seguenti beni:

◦ Sezione Ravenna, Foglio 208, Particella 42, Qualità Frutteto, Classe 1, Superficie 33 are 05 ca, Reddito: dominicale Euro 107,95, agrario Euro 42,67

CONFINI

Rispetto all'intero compendio: DEMANIO DELLO STATO (Part. 32), DEMANIO DELLO STATO (Part. 33), DEMANIO PUBBLICO DELLO STATO PER LE OPERE IDRAULICHE DI SECONDA CATEGORIA (Part. 7), ---/--- (Part. 22), --- (Part. 76), salvi altri apparenti alle planimetrie al Catasto Terreni o Fabbricati o variazioni intervenute.

In merito alla delimitazione delle aree e delle unità immobiliari, si precisa che dovrà essere cura del futuro acquirente la verifica dei confini e di eventuali discordanze nella loro materializzazione in sito, eventualmente anche attraverso i frazionamenti che hanno generato le dividenti o le mappe di impianto o quant'altro necessario.

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PROPRIETÀ

Come detto, da un punto di vista catastale, l'immobile risultava alla data del 14/09/2019 intestato a:

• --- nato a --- il --/--/----, C.F. ---, proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni

Nella certificazione notarile del Notaio Rolando Laura di Venezia (VE) del 25/03/2019 (riferita al 19/03/2019), redatta su incarico del procedente, la proprietà veniva individuata analogamente.

Nell'atto di provenienza (atto di vendita del 20/12/2011, Notaio Visco di Ravenna (RA), Rep.

47.854/14.084), la proprietà veniva individuata analogamente.

PROVENIENZA DEL BENE

Nella certificazione notarile del Notaio Rolando Laura di Venezia (VE) del 25/03/2019 (riferita al 19/03/2019), redatta su incarico del procedente, veniva riportato che:

in ordine a quanto in oggetto, nel ventennio preso in esame alla data del 19/03/2019, si rilevano le seguenti provenienze e formalità:

* pervenne all'esecutato --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F. --- per quota 1/1 Piena Proprietà in regime di Separazione in virtù di atto tra vivi - compravendita ai rogiti del notaio Visco Valerio da Ravenna (RA), in data 20/12/2011 rep. n. 47854/14084 e trascritto il 18/01/2012 ai n.ri 1161/811 da potere di --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F.

---, --- nata il --/--/---- a --- (--) C.F. ---, --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F.

---, --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F. ---

* pervenne ai signori --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F. ---, --- nata il --/--/---- a --- (--) C.F.

---, --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F. --- ciascuno per quota 2/18 Piena Proprietà, al signor --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F. --- per quota 3/18 Piena Proprietà in virtù di atto per causa morte - certificato di denunciata successione Ufficio Del Registro da Ravenna (RA), in data 07/08/2006 rep. n. 66/1115 e trascritto il 15/09/2006 ai n.ri 23899/14336 in morte di --- nata il --/--/---- a --- (--) C.F. --- deceduto il 22/04/2006.

N.B. Con atto Notaio Visco Valerio di Ravenna (RA) del 20/12/2011 rep.47854/14084 trascritto il 18/01/2012 ai nn.

1160/810 Accettazione tacita di Eredità.

* pervenne ai signori --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F. ---, --- nata il --/--/---- a --- (--) C.F.

--- ciascuno per quota 1/2 Piena Proprietà in virtù di atto tra vivi - compravendita ai rogiti del notaio Zambianchi Ernesto da Ravenna in data 10/05/1984 rep. n. 79041 e trascritto il 29/05/1984 ai n.ri 6049/4376 da potere di --- sede --- (--) C.F. ---

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Quale più prossimo titolo d'acquisto, si riporta in allegato l'atto di vendita del 20/12/2011, Notaio Visco di Ravenna (RA), Rep. 47.854/14.084.

ATTI PREGIUDIZIEVOLI

Nella certificazione notarile del Notaio Rolando Laura di Venezia (VE) del 25/03/2019 (riferita al 19/03/2019), redatta su incarico del procedente, veniva riportato che:

Nel ventennio preso in esame detti immobili hanno formato oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizione NN 1162/146 del 18/01/2012, nascente da ipoteca volontaria - conc.ne a garanzia di mutuo fondiario concesso con atto ai rogiti di Visco Valerio con sede in Ravenna (RA) in data 20/12/2011 rep.n. 47855/14085 a favore di --- C.F.

--- contro --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F. --- importo capitale euro 250.000,00, importo totale euro 500.000,00 e durata 25 anni

Iscrizione NN 8312/1305 del 05/06/2015, nascente da ipoteca volontaria - conc.ne a garanzia di mutuo fondiario concesso con atto ai rogiti di Saraceno Gianvito con sede in Lugo (RA) in data 04/06/2015 rep.n. 13160/8284 a favore di --- C.F. --- contro --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F. ---

importo capitale euro 63.000,00, importo totale euro 126.000,00 e durata 15 anni

Iscrizione NN 3577/676 del 03/03/2017, nascente da Ipoteca della riscossione concesso con atto ai rogiti di --- con sede in --- (--) in data 02/03/2017 rep.n. 1059/9317 a favore di --- sede ROMA (RM) C.F. --- contro --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F. ---

importo capitale euro 61.250,76, importo totale euro 122.501,52

Trascrizione NN 2150/1405 del 05/02/2019, nascente da atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili notificato da UFFICIALE GIUDIZIARIO di Ravenna (RA) in data 29/01/2019 rep.n. 73/2019 a favore di --- sede --- (--) C.F. --- contro --- nato il --/--/---- a --- (--) C.F. ---

La scrivente ha quindi proceduto alla verifica in data 19/04/2019 presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare di ulteriori atti pregiudizievoli trascritti o iscritti relativamente all'immobile in oggetto successivamente alla certificazione notarile, rispetto alla quota oggetto di pignoramento, rispetto a cui non risultano ulteriori formalità pregiudizievoli.

Fermo restando ogni eventuale controllo e verifica a cura del professionista delegato, gli atti pregiudizievoli che dovranno essere oggetto di cancellazione e/o annotamento, con limitato riferimento al

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sopra descritto bene immobile, sono quindi le seguenti:

• iscrizione ai nn. 1.162/146 del 18/01/2012

• iscrizione ai nn. 8.312/1.305 del 05/06/2015

• iscrizione ai nn. 3.577/676 del 03/03/2017

• trascrizione ai nn. 2.150/1.405 del 05/02/2019

PLANIMETRIA E DATI CATASTALI

La planimetria catastale, in atti con prot. RA0181970 del 22/10/2007, è stata reperita dall'esperto presso l'Agenzia dell'Entrate ed allegata alla relazione peritale. I dati catastali sono stati riportati al paragrafo

“Identificazione catastale”.

Relativamente alla conformità allo stato di fatto, come indicato nel paragrafo “Regolarità edilizia e urbanistica e agibilità”, si segnalano alcune difformità tra le planimetrie e lo stato dei luoghi, quali – a titolo indicativo – la differente destinazione d'uso di alcuni vani, la differente altezza interna di alcuni vani, l'assenza del tramezzo tra camera e cucina a piano terra, la mancata indicazione delle variazioni delle altezze dei proservizi.

OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI

Posto che i beni in oggetto sono pervenuti all'esecutato attraverso atto di compravendita e non per via successoria, sulla base di quanto riportato nella certificazione notarile del Notaio Rolando Laura di Venezia (VE) del 25/03/2019 (riferita al 19/03/2019), redatta su incarico del procedente, risulta specificato che:

N.B. Con atto Notaio Visco Valerio di Ravenna (RA) del 20/12/2011 rep.47854/14084 trascritto il 18/01/2012 ai nn.

1160/810 Accettazione tacita di Eredità.

ovvero nel più prossimo titolo d'acquisto (atto di vendita del 20/12/2011, Notaio Visco di Ravenna (RA), Rep. 47.854/14.084), rimandando ogni eventuale ulteriore controllo a cura del professionista delegato, non venivano indicate al ventennio riferimenti ad omissioni fiscalmente connesse a provenienza per via

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successoria.

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE E DI POSSESSO DEL BENE

Sulla base del sopralluogo svolto in data 06/11/2019 alla presenza del custode avv. Lucia Adinolfi e dell'esecutato, che dichiarava di occupare l'unità con il “suo nucleo familiare, composto da --- ed i figli di quest'ultima --- e ---”.

Secondo le certificazioni anagrafiche acquisite al 07/01/2020 dal Comune di Ravenna, presso l'immobile risultavano risiedere:

• ---, nata il --/--/---- a --- (--), C.F. ---, di cittadinanza Italiana

• ---, nato il --/--/---- a --- (--), C.F. ---, di cittadinanza Italiana

• ---, nata il --/--/---- a --- (--), C.F. ---, di cittadinanza Italiana

Sulla base delle informazioni richieste all'Agenzia delle Entrate – Ufficio del Registro, alla data del 06/11/2019, non sussistevano contratti di locazione in essere relativi all'immobile.

Pertanto, posto che l'unità risulta occupata dall'esecutato e dal relativo nucleo familiare, si ipotizzerà ai fini estimativi l'immobile libero al decreto di trasferimento (ovvero da liberarsi rispetto a mobili ed effetti personali presenti all'interno dell'immobile).

FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI (ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE)

In merito alle formalità ipotecarie (trascrizioni, iscrizioni, annotamenti, ecc.) si rimanda al paragrafo “Atti pregiudizievoli”, in cui vengono indicati anche quelli oggetto di futura cancellazione.

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In merito ai vincoli urbanistici e/o paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione dello stato, si rimanda al paragrafo “Destinazione urbanistica”, rispetto a cui si rappresenta che il bene ricade in area soggetta alla tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Aree soggette a vincolo paesaggistico ai sensi della Parte Terza del D.Lgs 42/2004).

Si segnala inoltre che l'accesso all'area, attraverso il cancello pedonale/carrabile, avviene attraverso una rampa realizzata sulla scarpata arginale, in proprietà del Demanio Pubblico dello Stato per le Opere Idrauliche di Seconda Categoria. Rimandando in ogni caso ogni specifica ed ulteriore verifica a cura del futuro acquirente, evidenziando che non viene citata nell'atto di provenienza alcuna concessione demaniale rispetto all'uso della rampa stessa. In tal senso, la scrivente ha richiesto ad ARPAE - Sezione provinciale di Ravenna la verifica di eventuali concessioni, senza tuttavia ottenere specifico riscontro.

Relativamente agli identificativi catastali del bene, non sussiste presso l'Agenzia del Entrate – Territorio elaborato planimetrico ed elenco subalterni che possano definire parti eventualmente comuni .

In merito ad oneri di natura condominiale, il bene consiste in un villino indipendente ed un'area di terreno, con accessi indipendenti, non aventi parti comuni e dunque non apparentemente oggetto di oneri condominiali.

Si segnala infine che nel più prossimo titolo d'acquisto (atto di vendita del 20/12/2011, Notaio Visco di Ravenna (RA), Rep. 47.854/14.084) veniva riportato che:

PATTI E CONDIZIONI

L'immobile viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e come compete alla Parte venditrice in forza dei suoi titoli di proprietà e possesso, con tutte le garanzie di legge per i casi di evizione o molestia, libero da censi, trascrizioni livelli, pregiudizievoli od altri oneri, nonché da ipoteche.

La compravendita viene convenuta a corpo, con tutti i diritti, ragioni, azioni, accessioni e pertinenze, servitù attive o passive se e come esistono.

Tutti gli effetti attivi e passivi della vendita in oggetto si intendono trasferiti alla Parte acquirente da oggi ad esclusione della consegna che dovrà essere effettuata entro e non oltre il 20 gennaio 2012.

Tali oneri resteranno a carico dell'acquirente.

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SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE E SPESE CONDOMINIALI

Trattandosi di unità immobiliare in villino, insistente su un lotto autonomo, l'immobile deve intendersi non inserito in condominio e dunque non sussistere spese condominiali.

Infine, non risulta possibile determinare specificamente un importo relativo alle spese fisse di gestione dell'immobile, dipendendo questo anche dalle modalità di utilizzo, dal regime fiscale e patrimoniale del futuro acquirente.

DESTINAZIONE URBANISTICA ED EVENTUALE CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA Si rimanda a quanto espresso nel certificato di destinazione urbanistica del 18/11/2019, P.G. 220134/2019, rilasciato dal Comune di Ravenna, a seguito della richiesta della scrivente in data 28/10/2019, P.G.

206245/2019, di cui si riporta uno stralcio:

CERTIFICA

che l'area censita al N.C.T. del Comune di Ravenna, Sezione Ravenna , foglio 208 --- mappali 27, 42 ---

è destinata:

dal Piano Strutturale Comunale (PSC) approvato con delibera del Consiglio Comunale PV n. 25/2007 in data 27.02.2007 e Variante approvata con deliberazione di Consiglio Comunale n. 148 del 24/09/2019, pubblicata sul BUR n. 347 del 30/10/2019:

- a "zona di reticolo idrografico", regolamentata dall'art. 66 delle Norme tecniche di attuazione, spazio naturalistico Titolo III Capo 2°.

L’area ricade all’interno del perimetro degli ambiti ad attuazione indiretta a programmazione unitaria di iniziativa privata (Pr ara 16), regolamentata dall'art.22 Co.4 delle Norme tecniche di attuazione, Titolo I Capo 6°.

L’area ricade all’interno della Rete ecologica, regolamentata dall'art. 30 delle Norme tecniche di attuazione, sistema paesaggistico ambientale Titolo II Capo 1°.

Le aree ricadono all’interno dei contesti paesaggistici di area vasta, regolamentata dall'art. 33 Co.3 delle Norme tecniche di attuazione, sistema paesaggistico ambientale Titolo II Capo 1°.

- dal Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) approvato con delibera del Consiglio Comunale n. 77035/133 del 28.07.2009, pubblicato nel B.U.R il 26.08.2009 n.152 e successive modifiche:

- parte a “verde privato”, regolamentata dall'art.IV.1.10 delle Norme tecniche di attuazione.

- parte a zona per “reticolo idrografico, SN4 “, regolamentata dall'art.V.2.4 delle Norme tecniche di attuazione.

Parte dell’area è compresa nel limite della fascia di rispetto arginale, regolamentata dall'art. IV.1.14 c4 delle Norme tecniche

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di attuazione.

L’area è compresa nel limite della fascia di rispetto fluviale, regolamentata dall'art. IV.1.14 c3 delle Norme tecniche di attuazione.

L'area è compresa nel limite della fascia dossi e paleodossi regolamentato dall'art.IV.1.14 c9 delle Norme tecniche di attuazione.

Parte di area ricade all'interno della fascia di rispetto da elettrodotto ed impianti tecnologici, regolamentata dall'art.IV.3.12 c3 delle Norme tecniche di attuazione .

All’interno dell’area in esame sono presenti edifici di valore tipologico – documentario, (scheda n. 061.06), regolamentati dall'art.IV.1.8 delle Norme tecniche di attuazione.

L'area ricade all'interno della rete ecologica di I livello connessione primaria, regolamentata dall'art. IV.1.2 c2 delle Norme tecniche di attuazione.

L’area in esame ricade all’interno di “contesti paesistici locali”, regolamentato dall'art. IV.1.4.c2 delle Norme tecniche di attuazione, sistema paesaggistico ambientale.

L'area ricade all'interno delle aree di tutela delle potenzialità archeologiche , “ZONA 3”, di cui all'art. IV.1.13 della Variante al RUE adottata dal C.C. con delibera n° 95121 del 07/05/2019 in recepimento della “Carta delle potenzialità archeologiche del territorio”.

A parere della scrivente, non appaiono corrette le indicazioni soprariportate rispetto alle previsioni di PSC.

Secondo la Tavola dei Vincoli del R.U.E. del Comune di Ravenna, l'area è in generale soggetta alla tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Aree soggette a vincolo paesaggistico ai sensi della Parte Terza del D.Lgs 42/2004). Si rimanda in ogni caso alle previsioni degli strumenti più specialistici (Piano Stralcio per l'Assetto Idrogeologico, Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale, Piano Provinciale di Gestione Rifiuti (PPGR), Tavole dei Vincoli del R.U.E. del Comune di Ravenna, ecc.) e agli altri elaborati costituenti le Tavole dei Vincoli del R.U.E. del Comune di Ravenna.

In particolare, il PSC classifica l'area in cui si trova l'immobile all'interno dei seguenti perimetri:

• Componente perimetrale:

Sistema paesaggistico ambientale, paesaggio, contesti paesistici d'area vasta (Art. II.1°.33 C.3)

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• Componente di zona:

Spazio rurale, uso produttivo del suolo, uso agricolo, zone di più antica formazione ad alta vocazione produttiva agricola (Art. IV.2°.76 C.4a)

In particolare, il RUE classifica l'area in cui si trova l'immobile all'interno dei seguenti perimetri:

• Componente perimetrale:

Sistema paesaggistico ambientale, Rete Ecologica, Primo Livello, Connessioni primarie (Art. IV.1.2 c2)

Sistema paesaggistico ambientale, Paesaggio, Paesaggi, Contesti paesistici locali - 4.1 Terre Vecchie del Montone (Art. IV.1.4 c2)

Sistema paesaggistico ambientale, Paesaggio, Aree archeologiche o aree di tutela delle potenzialità archeologiche, Aree di tutela delle potenzialità archeologiche - Zona 3 (Art.IV.1.13)

Sistema paesaggistico ambientale, Perimetri e limiti, Fascia di rispetto fluviale (Art. IV.1.14 c3) Sistema paesaggistico ambientale, Perimetri e limiti, Fascia di rispetto arginale (Art. IV.1.14 c4) Sistema paesaggistico ambientale, Perimetri e limiti, Dossi e paleodossi (Art. IV.1.14 c9)

Sistema della mobilità, Viabilità carrabile, Fasce di rispetto alla viabilità (10, 20, 30, 40, 50ml...) (Art. IV.2.3 c4)

Sistema delle dotazioni territoriali, Impianti tecnologici, Fascia di rispetto agli elettrodotti ed impianti tecnologici (Art. IV.3.12 c3)

• Componente di zona:

Sistema paesaggistico ambientale, Paesaggio, Emergenze e reti del paesaggio, Verde privato (Art.

IV.1.10)

Spazio naturalistico, Componenti idrogeomorfologiche-vegetazionali, SN.4 - Reticolo idrografico (Art.V.2.4)

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• Componente puntuale:

Sistema paesaggistico ambientale, Paesaggio, Emergenze e reti del paesaggio, Edifici e/o complessi di valore tipologico-documentario, Componente Puntuale Edifici di Valore Tipologico Documentario (Art.IV.1.8)

Per la tipologia di immobile in questione, contemplante – oltre ad un'abitazione in villino – anche un'area di terreno, ai sensi della L. 47/85 il trasferimento della proprietà necessita del certificato di destinazione urbanistica che viene prodotto in allegato.

REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA ED AGIBILITÀ

Premettendo quanto riportato nel più prossimo titolo d'acquisto (atto di vendita del 20/12/2011, Notaio Visco di Ravenna (RA), Rep. 47.854/14.084) relativamente alle dichiarazioni urbanistico edilizie:

Ai fini della vigente normativa urbanistico-edilizia, la parte promittente venditrice, da me Notaio resa edotta ex articoli 47, 48 e 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, sulle conseguenze penali in caso di dichiarazioni mendaci e per l'ipotesi di falsita' in atti, dichiara che le opere relative a quanto in oggetto sono state iniziate anteriormente all'11 settembre 1967, Dichiara che successivamente sono stati effettuati lavori di cui alla concessione edilizia rilasciata in data 2 ottobre 1987 pratica PG 13686 del 3 aprile 1987 concessione n. 2072/87, e che in seguito a controllo eseguito in data 28 aprile 1988 sono state riscontrate difformità rispetto al progetto allegato alla sopraindicata concessione pertanto successivamente e' stata presentata richiesta di concessione a sanatoria in data 14 giugno 1988 PG 27060 a seguito della quale il Comune di Ravenna ha respinto tale richiesta con comunicazione in data 02 settembre 1988 PG 27060/88, successivamente poi ripresentata in data 21 ottobre 1988 PG 44995/88, e ulteriormente respinta. Successivamente è stata inviata dal Comune di Ravenna n. 294 in data 23 maggio 1990 ordinanza di applicazione di sanzione pecuniaria art. 10 l. 47/85 relativamente ai lavori eseguiti in difformità dell'autorizzazione n. 2072/87 sanzione convenuta in Lire 500.000= regolarmente pagati con Bollettino Postale effettuato in data 14 febbraio 1991 Vcc. n. 0416 effettuato presso l'Ufficio postale succ. 2 sul Conto Corrente postale n.

110854487 intestato al Comune di Ravenna Oneri di Urbanizzazione e contributi costo costruzioni. A seguito del suindicato pagamento e stato rilasciato certificato di abitabilita' in data 02 luglio 1991 PG 9995/88. Successivamente e' stata presentata dagli allora proprietari signori --- e --- autodenuncia in data 22 febbraio 1999 PG 6364 per lavori nell'immobile effettuati in assenza di autorizzazione edilizia e regolarizzabili ai sensi dell'art. 13 legge 47/85 a seguito della quale autodenuncia il Comune di Ravenna in data 21 maggio 2007 ha emesso ordinanza di applicazione di sanzione pecuniaria ex art. 37 co. 1 D.P.R. 380/01 e di indennita' risarcitoria ex art. 167 D.LGS 42/04 per la somma di Euro 516,00=

pagate mediante versamento con bollettino postale effettuato in data 09 maggio 2007 effettuato sul Conto Corrente intestato

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a Comune di Ravenna Oneri Urbanizz. e Contributo Costruzione 48100 Ravenna nonche' Euro 671,00= pagate mediante versamento con bollettino postale effettuato in data 09 maggio 2007 vcc. 660 effettuato sul Conto Corrente intestato a Comune di Ravenna Oneri Urbanizz. e Contributo Costruzione 48100 Ravenna. Si precisa inoltre che con comunicazione effettuata dai signori --- in data 28 ottobre 2010 relativa al cambio di destinazione d'uso da fabbricato rurale a civile abitazione senza opere il Comune di Ravenna ha comunicato che tale domanda doveva essere integrata e che con altra comunicazione in data 21 dicembre 2010 PG 129327/2010 tale domanda risulta accolta e la suindicata pratica di richiesta di cambio regolarmente archiviata. Dichiara infine parte promittente venditrice che successivamente non sono state eseguite ulteriori opere tali da richiedere il rilascio o la formazione di titoli abilitativi, comunque denominati, anche in sanatoria, ai sensi della vigente normativa urbanistico-edilizia.

sulla base delle pratiche edilizie messe a disposizione dallo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune di Ravenna a seguito di presa visione richiesta in data 28/10/2019, PG 206154/2019 e svolta in data 12/12/2019, evidenziando comunque che il fabbricato in questione doveva intendersi iniziato antecedentemente al 1 settembre 1967, si riportano i precedenti amministrativi relativi all'immobile oggetto di esecuzione:

• comunicazione del 22/05/1986, P.G. 28432/1986 per l'esecuzione di opere di manutenzione, assentita con riscontro del Comune di Ravenna in data 25/07/1986, P.G. 28482/1986

• concessione n. 2072 del 02/10/1987, P.G. 13686/1987 per manutenzione straordinaria ad edificio rurale, con agibilità rilasciata in data 02/07/1991

• richiesta di concessione in sanatoria ex art. 13 L. 47/85 del 07/05/1988, P.G. 20037/1988, rigettata in data 18/08/1988, ed oggetto di ulteriore richiesta di riesame del 20/10/1988, P.G. 44995/1988, pure rigettata in data 22/07/1989

• ordinanza di applicazione di sanzione pecuniaria art. 10 L. 47/1985, n. 294 del 23/05/1990 per

“rimozione e ricostruzione della vecchia tettoia avente uguali dimensioni con travi in legno, tavelloni e pilastrini in cemento rivestiti in mattoni; suddivisione di un vano al suo interno con pareti intonacate e porte di recupero; inversione del verso di salita della scala; al primo piano

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senza modificare le pareti, una: stanza prevista da letto era attrezzata e destinato a bagno; nel controsoffitto sopra alla scala era stata creata un'apertura per prendere luce dal lucernaio a tetto soprastante.”

• autodenuncia del 23/02/1999, P.G. 6364/1999, integrata il 28/11/2006, P.G. 102950/2006

• ordinanza di applicazione di sanzione pecuniaria ex art. 37 co. 1 DPR 380/2001 e di indennità risarcitoria ex art. 167 D.Lgs 42/2004 n. 535/2007, P.G. 2961//2007 per “modifiche interne ed esterne in edificio colonico ed annesso servizio consistenti nell'apertura di una porta interna ed una esterna nell'edificio principale e nella demolizione di alcuni tramezzi, modifiche ai prospetti e realizzazione di camino esterno previa demolizione di w.c. esistente nel manufatto destinato a servizio.”

• comunicazione del 28/10/2010, P.G. 110657/2010 per richiesta di cambio di uso da rurale a civile abitazione, oggetto di richiesta di integrazioni del 19/11/2010, P.G. 118086/2010 e successiva precisazione e integrazione del 10/12/2010, P.G. 125641/2010, poi presa in atto ed archiviata dal Comune di Ravenna in data 21/12/2010, P.G. 129327/2010

Sulla base della documentazione raccolta e del sopralluogo svolto, non si rilevavano all'interno dell'unità immobiliare difformità (salvo che non rientranti nelle normali tolleranze in edilizia) rispetto ai grafici allegati all'integrazione PG 102950/2006 all'autodenuncia PG 6364/1999 a meno dei seguenti aspetti:

a) variazione della destinazione d'uso di alcuni vani (a piano terra: da magazzino a soggiorno e cucina, da ripostiglio a camera, da cucina e pranzo a soggiorno/cottura)

b) rimozione di una divisione in tramezzi a piano terra

c) presenza di una sorta di “tettoia” in legno (peraltro collegata alla struttura del pergolato a fianco) nell'area cortilizia

d) struttura pergolata con copertura permeabile in graticcio di ampie dimensioni

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Fermo restando ogni verifica ed approfondimento a cura e spese del futuro acquirente anche con proprio tecnico incaricato e di concerto con lo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune di Ravenna, ricordando che l'immobile sarà comunque venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e che sarà oggetto di una detrazione di valore nella misura forfettaria predeterminata del 15% sul valore finale dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, si ritiene che le difformità sopra dette possano essere regolarizzate attraverso C.I.L.A in sanatoria, comprensivo di aggiornamento catastalie (lettere a, e b) e demolizione del manufatto, in quanto non ne risulta conveniente né ragionevole la regolarizzazione rispetto al valore del manufatto (stante gli adempimenti tecnici e le pratiche edilizie e paesaggistiche necessarie)(lettera c). Relativamente alla lettera d, tale manufatto appare rientrare nell'ambito dell'attività edilizia libera e non necessitare autorizzazione paesaggistica.

Relativamente agli adempimenti di cui sopra, sarà valutato forfettariamente ed indicativamente un deprezzamento di 5.000,00 per le spese tecniche, diritti ed eventuali oblazioni connessi all'eventuale€ presentazione delle pratiche edilizio/urbanistiche e catastali per la più precisa regolarizzazione dell'immobile.

In generale, l’aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al DPR n. 380/01 e della L.47/85 e successive modificazioni.

GRAVAMI PER CENSO, LIVELLO OD USO CIVICO

Fermo restando ogni eventuale controllo e verifica a cura del professionista delegato, secondo quanto riportato nella certificazione notarile del Notaio Rolando Laura di Venezia (VE) del 25/03/2019 (riferita al 19/03/2019), redatta su incarico del procedente, ovvero nel più prossimo titolo d'acquisto (atto di vendita del 20/12/2011, Notaio Visco di Ravenna (RA), Rep. 47.854/14.084), il diritto del debitore esecutato risultava essere di proprietà e non derivante da censo, livello od uso civico e che i beni non risultino

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gravati da tali pesi.

EVENTUALE ACCATASTAMENTO

L'unità immobiliare oggetto di stima risulta essere censita al Catasto Fabbricato secondo gli identificativi sopra riportati e la planimetria allegata, a meno delle discordanze precedentemente segnalate.

Non appare pertanto necessario procedere all'accatastamento ex-novo, per quanto sussistano alcune difformità tra lo stato di fatto e la planimetria catastale, che potranno eventualmente essere rese completamente conforme allo stato dei luoghi a cura e spese del futuro acquirente, secondo quanto espresso nel paragrafo “Regolarità edilizia e urbanistica ed agibilità” e nel paragrafo “Planimetria e dati catastali”.

SEGNALAZIONE DI EVENTUALI VARIAZIONI COLTURALI O CAMBI D'USO

Non sussistono cambi d'uso, permanendo la destinazione delle unità a villino, mentre appare una variazione colturale relativamente all'area di terreno (Part. 42) che appare essere attualmente a prato ed alberature varie (e non a frutteto).

CONSISTENZA COMMERCIALE

Sulla base delle planimetrie catastali e delle ultime pratiche edilizie reperite nonché sulla base dei rilievi sommari effettuati in sito, le superfici commerciali delle unità immobiliari sono state computate, al lordo delle murature, come segue:

• Abitazione (piano terra): circa mq 277, di superficie (pari anche alla superficie ragguagliata)

• Abitazione (piano primo): circa mq 208, di superficie (pari anche alla superficie ragguagliata)

• Magazzino (piano primo): circa mq 74 di superficie, pari a mq 37 di superficie ragguagliata

• Centrale termica (piano terra): circa mq 8 di superficie, pari a mq 2 di superficie ragguagliata

• Portico (piano terra): circa mq 41 di superficie, pari a mq 9,10 di superficie ragguagliata

• Proservizio (piano terra): circa mq 62 di superficie, pari a mq 15,50 di superficie ragguagliata

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• Proservizio (piano terra): circa mq 32 di superficie, pari a mq 8 di superficie ragguagliata

• Area cortilizia, compresa area di terreno limitrofa (piano terra): circa mq 6.476 di superficie, pari a mq 119,8 di superficie ragguagliata

Complessivamente quindi la superficie commerciale è di circa mq 676,40 per il villino.

Per superficie ragguagliata si intende la consistenza vendibile del bene, considerando il 50% della superficie dei magazzini (vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti con i vani principali), il 25% della superficie di proservizi e centrale termica (vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora non comunicanti con i vani principali), il 30% (sino a 25 mq) ed il 10% (per la superficie rimanente) della superficie dei balconi, terrazze e simili di pertinenza esclusiva e il 10% (sino alla concorrenza della superficie dei vani principali) e il 2% (per la superficie rimanente) della superficie dell'area cortilizia (eccedente le cinque volte della superficie dei vani principali).

STIMA DEL BENE

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei singoli beni, della loro destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite anche presso gli operatori settoriali di Ravenna, la sottoscritta ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, stimati a corpo ma quanto riportato da:

• Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio, 2° Semestre 2019 Fascia:

extraurbana, Zona: rurale e frazioni minori codice di zona R1, Microzona 0, riportante i prezzi:

◦ ville e villini in stato conservativo normale (min/max) /mq 1.10€ 0,00/1.600,00 Ciò stante, si assume il seguente prezzo unitario, considerando in particolare la posizione dell'immobile, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche e quant'altro d'interesse per la stima:

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• villino €/mq 1.350,00 DEPREZZAMENTI

Al valore così ottenuto, anche secondo quanto previsto dall'art. 568 c.p.c., si opereranno le previste detrazioni, qualora pertinenti.

Relativamente allo stato d'uso e di manutenzione, nonché alle stesse particolari caratteristiche dell'immobile, occorre osservare che, per quanto le caratteristiche e lo stato di manutenzione possa dirsi certamente discreto, l'immobile presenta dimensioni e caratteristiche superiori e atipiche (oltre che spese di gestione evidentemente superiori) rispetto ai beni prevalentemente commercializzati nell'attuale fase del mercato immobiliare. Pertanto queste non possono ritenersi ricomprese in uno stato normale ed ordinario, a cui si riferiscono i valori di riferimento assunti, e, nell'ambito anche dell'esperienza del perito e sulla base delle proprie specifiche competenze, si considera opportuna l'applicazione di un deprezzamento nella misura del 15% del valore stimato.

Relativamente agli oneri per la regolarizzazione urbanistica, stante le precisazioni esposte nei paragrafi

“Planimetria e dati catastali” e “Regolarità edilizia e urbanistica ed agibilità”, sarà valutato forfettariamente ed indicativamente un deprezzamento di 5.000,00 per le spese tecniche, diritti ed eventuali oblazioni€ connessi all'eventuale presentazione delle pratiche edilizio/urbanistiche e catastali per la più precisa regolarizzazione dell'immobile.

Relativamente allo stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, stante la previsione di liberare l'immobile al decreto di trasferimento e potendo ritenere le servitù sopradescritte comunque elementi ormai intrinsechi al bene e fermo restando che l'immobile sarà in ogni caso trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, non si opereranno ulteriori specifiche detrazioni. In via cautelativa, si ritiene tuttavia opportuno considerare un deprezzamento di 2.500,00 per le spese tecniche, diritti ed eventuali oblazioni connessi all'eventuale€

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reperimento della concessione demaniale per l'utilizzo dell'accesso arginale.

Relativamente infine alle eventuali spese condominiali insolute, così come detto nei paragrafi precedenti, non si ritengono pertinenti alla tipologia edilizia del bene in oggetto.

Relativamente all'assenza di garanzia per vizi del bene venduto (nonché anche per le stesse modalità di vendita), verrà infine operata una detrazione del 15% del valore, conformemente alla specificazione del quesito.

CONTEGGI DI STIMA

Il valore del bene oggetto di stima sopra descritto viene pertanto determinato come segue.

valore del villino mq 676,40 x /mq€ 1.350,00 € 913.140,00

sommano € 913.140,00

detrazioni per stato d'uso e di manutenzione e particolari caratteristiche dell'immobile -15,00% - 136.971,00€

restano € 776.169,00

detrazioni per regolarizzazione edilizio-urbanistica e/o catastale - 5.000,00€

restano € 771.169,00

detrazioni per stato di possesso, ai vincoli e agli oneri giuridici non eliminabili - 2.500,00€

restano € 768.669,00

detrazioni per spese condominiali insolute € 0,00

restano € 768.669,00

detrazioni per assenza di garanzia per vizi e per le modalità di vendita del bene -15,00% - 115.300,35€

restano € 653.368,65

valore da inserire nell'avviso di vendita (per l'intera proprietà)¹ € 653.000,00

NOMINATIVO DEI COMPROPRIETARI

Come precedentemente descritto, non esistono comproprietari non esecutati e non sussiste il pignoramento di singole quote.

1 Valore approssimato alle migliaia di Euro inferiori o superiori

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DIVISIBILITÀ

In ogni caso, stante la natura del compendio (ed in particolare la continuità dell'area di terreno, peraltro non utilizzata a fini agricoli e/o utilizzabile in modo indipendente), non risulta opportuna o realizzabile una comoda divisibilità del bene.

ATTI PREGIUDIZIEVOLI SULL'INTERO IMMOBILE

Si rimanda pertanto a quanto espresso nel paragrafo “Atti pregiudizievoli”.

DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI

Rimandando alla precedente più completa descrizione, il bene può così essere sinteticamente descritto.

Il bene è un'unità immobiliare ad uso villino oltre ad un limitrofo terreno con qualità frutteto, su due piani fuori terra, avente accesso da via Argine Destro Montone attraverso una rampa realizzata sulla scarpata arginale (terreno demaniale).

L'immobile, fabbricato di antica origine colonica, è situato in Comune di Ravenna, ai piedi dell'Argine Destro del Fiume Montone ed in prossimità della S.P. 45 che collega Godo e Longana, a circa 10 km da Ravenna e 12 km da Forlì, nei pressi di piccola località del forese, San Marco, avente una minima dotazione di servizi, e già ricompresa nello spazio rurale.

L'immobile oggetto di stima (costituito complessivamente da una unità immobiliare al Catasto Fabbricato ed un annesso terreno utilizzato a prato arborato) ha l'accesso principale da via Argine Destro Montone attraverso una rampa arginale, realizzata su area demaniale, a servizio anche di un altro lotto privato.

Circondato da una ampia area cortilizia/giardino recintata e di uso esclusivo, il fabbricato di origine

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colonica è costituito: a piano terra, porticato, soggiorno (già magazzino), cucina (già magazzino), letto (già ripostiglio), disimpegno, lavanderia, bagno (già dispensa), dispensa, ulteriore soggiorno/pranzo con cottura, disimpegno, bagno e ulteriore camera da letto; centrale termica accessibile direttamente dall'esterno; a piano primo, accessibile da scala interna, disimpegno di distribuzione, n. 6 camere da letto (due delle quali utilizzate come deposito e necessitanti di ripristini), n. 3 bagni (di cui uno privato), magazzino. Nell'ampia area cortilizia: n. 2 proservizi, di cui uno con n. 2 cantine e un forno e il rimanente a legnaia e ripostiglio.

Lo stato di conservazione è discreto/buono, sebbene alcune zone ed alcuni vani siano soggetti a degrado e/o inutilizzo/abbandono, e siano in generale necessari alcuni lavori di manutenzione e riadattamento.

Sussistono alcuni fenomeni fessurativi marcati a piano primo.

Superficie reale: abitazione circa mq 485, portico circa 41 mq, magazzino circa mq 74, servizi e proservizi 102 mq, area cortilizia, compresa area di terreno limitrofa mq 6.476 mq. Superficie commerciale: circa mq

676 per il villino.

FORMAZIONE IN LOTTI

Stante la natura del compendio e le caratteristiche dello stesso ed in particolare la continuità dell'area di terreno, peraltro non utilizzata a fini agricoli e/o utilizzabile in modo indipendente, non risulta opportuna o realizzabile una comoda divisibilità del bene in natura.

CODICE FISCALE DEL DEBITORE ESECUTATO

Sulla base di quanto indicato nelle visure catastali, il codice fiscale (validato in anagrafe tributaria) del debitore esecutato è il seguente:

• ---, C.F. ---

STATO CIVILE E REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE ESECUTATO

Secondo le certificazioni anagrafiche acquisite al 07/01/2020 dal Comune di Ravenna, l'esecutato risultava

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coniugato con ---, nata a --- il --/--/----, a seguito di matrimonio contratto in data --/--/---- a --- (--).

Nell'estratto di matrimonio, acquisito il 22/01/2020 dal Comune di Cesena, veniva riportato che:

Con dichiarazione resa nell'atto di matrimonio controscritto gli sposi hanno scelto il regime della separazione dei beni.

Con provvedimento del Tribunale Ordinario di Forlì in data 01/07/2013 R.G.n. 1666/2013, è stato omologato il verbale di separazione consensuale, sottoscritto il 17/06/2013, fra i coniugi di cui all'atto di matrimonio controscritto.

Nell'atto di provenienza (atto di vendita del 20/12/2011, Notaio Visco di Ravenna (RA), Rep.

47.854/14.084), l'esecutato dichiarava di essere coniugato in regime di separazione dei beni, come indicato anche nelle visure catastali.

CERTIFICATO STORICO DI RESIDENZA DEGLI OCCUPANTI

Secondo le certificazioni anagrafiche acquisite al 07/01/2020 dal Comune di Ravenna, presso l'immobile risultavano risiedere:

• ---, nata il --/--/---- a --- (--), ---, immigrata da --- (--) il --/--/----, di cittadinanza ---

• ---, nato il --/--/---- a --- (--), ---, immigrata da --- (--) il --/--/----, di cittadinanza ---

• ---, nato il --/--/---- a --- (--), coniugato con ---, immigrato da --- (--) il --/--/----, di cittadinanza --- (variazione indirizzo di residenza all'attuale in data 29/11/2013)

• ---, nata il --/--/---- a --- (--), coniugata con ---, immigrata da --- il --/--/----, di cittadinanza ---

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• ---, nata il --/--/---- a --- (--), vedova di ---, residente dal --/--/---- per ricomparsa, di cittadinanza ---

• ---, nata il --/--/---- a --- (--), ---, residente dal --/--/---- per ricomparsa, di cittadinanza ---

PENDENZA DI CAUSE RELATIVE ALLE EVENTUALI DOMANDE GIUDIZIALI

Secondo quanto indicato nella certificazione notarile del Notaio Rolando Laura di Venezia (VE) del 25/03/2019 (riferita al 19/03/2019), redatta su incarico del procedente, e quanto risultante dalle successive verifiche presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano trascritte domande giudiziali sull'immobile oggetto di pignoramento.

EVENTUALE PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA FAMILIARE

Secondo quanto indicato nella certificazione notarile del Notaio Rolando Laura di Venezia (VE) del 25/03/2019 (riferita al 19/03/2019), redatta su incarico del procedente, e quanto risultante dalle successive verifiche presso l'Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, non risultano provvedimenti di assegnazione della casa familiare.

Non si è pertanto esaminato il verbale di separazione consensuale omologato presso il Tribunale di Forlì, come sopra riportato nell'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio.

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CONCLUSIONI

Il valore dell'immobile da inserire nel bando viene quindi determinato come segue:

LOTTO UNICO Villino ed area di terreno

Valore degli immobili (per l'intera proprietà) nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, siti a Ravenna, località S.

Marco (RA), via Argine Destro Montone n. 118, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna, Sezione urbana RA, Foglio 208, Particella 27, Sub. 1 e distinto al Catasto Terreni del Comune di Ravenna, Sezione Ravenna, Foglio 208,

Particella 42 € 653.000,00

Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.

Ravenna, 28 aprile 2020

Con Osservanza

Il Consulente Tecnico Arch. Aida Morelli

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ALLEGATI 1. Certificazione notarile prodotta dal procedente 2. Nota di trascrizione del pignoramento

3. Documentazione catastale 4. Documentazione planimetrica 5. Documentazione fotografica

6. Titolo d'acquisto (atto di provenienza) 7. Ulteriori ispezioni ipotecarie

8. Stralcio degli strumenti urbanistici 9. Certificato di destinazione urbanistica 10. Documentazione amministrativa 11. Valori di riferimento

12. Documentazione anagrafica di esecutati o occupanti ed estratto di matrimonio dell'esecutato 13. Riscontro dell'Agenzia dell'Entrate in merito a contratti di locazione

14. Allegato “A”