TRIBUNALE DI RAGUSA
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Procedura Esecutiva n. 188/2019 R.G.
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
Consulente Tecnico Ing. Vincenzo Agosta
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
PREMESSA
Con ordinanza del 12/8/2019, l’Ill.mo Sig. Giudice c/o il Tribunale di Ragusa Dott. Carlo Di Cataldo, nominava il sottoscritto Ing. Vincenzo Agosta, iscritto al n. 644 del registro di anzianità dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Ragusa ed a quello dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Ragusa e domiciliato a Modica in Corso S. Teresa n. 57, Consulente Tecnico d’Ufficio nella procedura esecutiva n. 188/2019 R.G. riunita alla 206/2019, con termine per il deposito almeno 30 giorni prima dell’udienza del 4/3/2020.
OPERAZIONI PERITALI
Dopo l’esame della documentazione in atti il sottoscritto effettuava le ricerche documentali richieste dal mandato all’Ufficio Tecnico Erariale di Ragusa per acquisire visure e planimetrie catastali dei beni oggetto di stima, alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ragusa per l’aggiornamento e la verifica delle formalità gravanti sugli immobili e per prendere visione degli atti di compravendita aventi per oggetto gli stessi, nonché all’Ufficio Tecnico del Comune di Modica per accertarne la regolarità urbanistica.
In data 24/9/2019, previa comunicazione alle parti, il sottoscritto effettuava l’accesso agli immobili: al sopralluogo, oltre al sottoscritto CTU, erano presenti il custode Avv. Ignazio Amato e la debitrice ssistita dal legale avv. Emanuele Midolo;
nel corso del sopralluogo il sottoscritto prendeva contezza della natura e consistenza degli immobili oggetto di stima, effettuando riprese fotografiche ed acquisendo le informazioni necessarie allo svolgimento e mandato.
In data 16/1/2020 previa comunicazione alle parti tramite raccomandata AR, il
sottoscritto si recava nuovamente presso l’immobile per approfondire gli accertamenti sullo stesso effettuando il rilievo metrico del fabbricato.
Di quanto emerso dalle ricerche effettuate e dalle verifiche condotte si darà conto nei successivi paragrafi articolati secondo l’ordine proposto nel mandato.
a) IDENTIFICAZIONE DEL BENE
L’unità immobiliare oggetto della presente consiste in un fabbricato per civile abitazione con circostante terreno di pertinenza sito a Modica in C.da Serrameta-Bosco-Pozzo Cassero.
Detto immobile, come correttamente riportato nell’atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione, è catastalmente individuato dal seguente identificativo:
• NCEU del Comune di Comiso - Foglio 48 - P.lla 343 sub. 1 Zona Cens. 1 – Cat A/7 – Classe 1 – Consistenza 8 vani – Superficie Catastale Totale: 234 mq, Totale escluse aree scoperte 191 mq – Rendita 619,75 €.
L’immobile confina:
• a nord-ovest con la p.lla 158;
• a nord-est con la p.lla 375;
• a sud-est con la strada comunale Serrameta-Bosco-Pozzo Cassero;
• a sud-ovest con le p.lle 245 e 341.
Il suddetto immobile è pervenuto alla debitrice in piena
proprietà dai coniugi n forza dell’atto di donazione del
17/11/2005 rogato dal Notaio Massimo Marota, trascritto l’1/12/2005 ai numeri 27224/13581.
Ai coniugi ’immobile era pervenuto in ragione di metà
ciascuno dai coniugi in forza dell’atto di donazione del
19/12/1979 rogato dal Notaio Giovanni Terranova, trascritto il 10/1/1980 ai numeri 638/614.
b) SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE
L’immobile in oggetto si trova in territorio di Modica fuori dal centro abitato, in una zona poco distante (circa 4 km) dal centro urbano.
La zona a carattere prevalentemente agricolo, è mediamente antropizzata per la presenza di un discreto numero di fabbricati a destinazione residenziale e produttiva.
La tipologia edilizia del fabbricato in oggetto è quella prevalente della zona, costituita da edifici isolati a bassa densità edilizia.
Il fabbricato insiste su un lotto di terreno di pertinenza esclusiva della superficie di 2515 mq al lordo della superficie occupata dal fabbricato, ricadente in zona agricola E1 del vigente PRG del Comune di Modica.
L’accesso al lotto avviene dalla strada comunale Serrameta-Bosco-Pozzo Cassero tramite un varco carraio sprovvisto di cancello; il lotto risulta parzialmente delimitato con muretti in pietrame del tipo a secco.
Il fabbricato, di vecchia costruzione, si articola su due piani fuori terra con copertura a tetto: la struttura verticale portante è costituita da setti murari in pietrame calcareo di elevato spessore; il tetto di copertura è in legno. I prospetti privi di intonaco sono con muratura a vista.
Il fabbricato è internamente articolato in un ingresso-soggiorno direttamente comunicante con la cucina; dalla cucina tramite un breve corridoio si accede al bagno/lavanderia, al ripostiglio ed ad un altro vano adibito a guardaroba/stireria. Dal soggiorno si diparte inoltre la scala che conduce al primo piano; quest’ultimo, che ha un’estensione minore rispetto a quello sottostante poiché una parte del piano terra si
articola su un unico livello, comprende una camera matrimoniale, due camere singole ed un doppio servizio.
La superficie lorda del piano terra ammonta a 106 mq, quella del primo piano è di 65 mq.
L’altezza utile al piano terra è di 2.65 m mentre al primo è variabile da 2.75 a 3.80 m.
L’immobile risulta completo e funzionale con finiture di buona qualità in ottimo stato di conservazione: i pavimenti ed i rivestimenti dei servizi igienici e della cucina sono in materiale ceramico; la scala che collega internamente i due piani del fabbricato è rivestita in marmo; i serramenti esterni sono costituiti da finestre e porte finestre in legno e sono provviste di persiane in alluminio preverniciato; le porte interne sono in legno tamburato;
le pareti interne sono internamente rifinite con intonaco cementizio con mano finale a gesso ad eccezione del ripostiglio al piano terra dove manca la pavimentazione e lo strato finale dell’intonaco.
Gli impianti tecnologici a servizio del fabbricato risultano efficienti seppure sprovvisti delle relative certificazioni ed autorizzazioni di legge: l’impianto idrico sanitario è alimentato da una cisterna cavata nel terreno di pertinenza del fabbricato e i reflui fognari sono conferiti ad una fossa settica interrata nello stesso terreno; l’impianto elettrico è del tipo sottotraccia.
Il fabbricato è inoltre provvisto di impianto di climatizzazione invernale con elementi radianti in alluminio alimentato da un termocamino installato nel soggiorno, mentre la produzione di acqua calda sanitaria è affidata ad una caldaia a GPL collocata all’esterno del fabbricato alimentata da un serbatoio interrato nel terreno di pertinenza del fabbricato.
Per quanto attiene la presenza di barriere architettoniche si precisa che il fabbricato risulta attualmente adattabile e che il costo per il superamento delle barriere
architettoniche può essere stimato in € 2.000.
Sulla base di quanto è stato possibile verificare nel corso degli accertamenti condotti non risultano dotazioni condominiali a servizio del fabbricato, ad eccezione della cisterna idrica che è in comproprietà con gli originari proprietari del fabbricato prima del sopra citato atto di donazione del 2005, dalla quale ognuno dei comproprietari attinge l’acqua tramite un autonomo impianto di adduzione.
c) STATO DI POSSESSO DEI BENE
L’immobile è correttamente intestato alla sig. roprietaria per 1/1 ed in regime di separazione dei beni e, all’atto del sopralluogo, era occupato dalla stessa, dal coniuge e dai figli conviventi.
d) FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE
Il terreno su cui sorge il fabbricato ricade in area vincolata con livello di tutela 2 del Piano Paesaggistico della provincia di Ragusa.
Come sopra specificato la cisterna a servizio del fabbricato insiste nel terreno di pertinenza dello stesso ma è in comproprietà con la ditta
e) FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI CHE SARANNO CANCELLATI
Dalla documentazione in atti e dalle ricerche eseguite sono emerse a carico degli immobili in oggetto le seguenti formalità:
• Iscrizione del 7/11/2011 - Registro particolare n. 3531, Registro Generale n. 19117:
ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario del 4/11/2011 del Notaio Giuseppe Terranova rep. 85105/27846 a favore della Banca Agricola Popolare di Ragusa.
• Trascrizione del 2/7/2019 - Registro particolare n. 6908, Registro Generale n.
9833: atto esecutivo derivante da verbale di pignoramento immobiliare dell’ufficiale giudiziario di Ragusa rep. 529 del 31/05/2019.
• Trascrizione del 10/7/2019 - Registro particolare n. 7222, Registro Generale n.
10315: atto esecutivo derivante da verbale di pignoramento immobiliare dell’UNEP c/o il Tribunale di Ragusa rep. 1999/2019 del 12/6/2019.
f) REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA DEI BENI
Dalla disamina degli atti di compravendita elencati al punto a) aventi per oggetto i beni in esame visionati alla Conservatorio dei registri immobiliari di Ragusa, dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Modica e dall’esame della documentazione catastale in atti presso l’Ufficio Provinciale del Territorio di Ragusa, emerge quanto segue:
- che la costruzione dell’immobile è antecedente al 1° settembre 1967 come dichiarato dai donanti nell’atto del 2005;
- che presso l’ufficio tecnico del Comune di Modica non risulta alcun fascicolo tecnico contenente pratiche urbanistiche riguardanti l’immobile in oggetto;
- che per l’immobile in esame non risulta rilasciata la relativa autorizzazione di abitabilità;
- che sull’immobile in oggetto non esistono pratiche di condono edilizio relative alle LL.
47/85, 724/94 e 326/2003.
- che la planimetria catastale in atti dal 27/7/2005 presenta alcune discordanze con l’attuale consistenza del fabbricato.
Dall’osservazione dei luoghi si rileva che l’immobile è per caratteristiche tipologiche e costruttive verosimilmente antecedente al 1967, ma che lo stesso è stato recentemente ristrutturato e per tali opere non è stata presentata alcuna pratica all’UTC del Comune di
Modica.
L’attuale consistenza del fabbricato è sostanzialmente conforme con la descrizione dello stesso contenuta nell’atto del 2005 mentre in quello del 1979 viene citato il fabbricato ma non ne viene data alcuna descrizione.
La planimetria catastale attualmente in atti presenta alcune differenze relativamente alla distribuzione interna, all’andamento delle aperture ed all’altezza dei locali al primo piano.
Non è stato possibile reperire planimetrie antecedenti in quanto prima del classamento del 2005 il fabbricato era censito al Catasto Terreni.
Sulla base di quanto sopra si può concludere che l’immobile allo stato di fatto non è pienamente conforme alle discipline urbanistiche vigenti e di ciò il sottoscritto terrà conto nel paragrafo i) nell’indicazione finale del valore del bene.
g) ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
E’ stato redatto l’attestato di prestazione energetica dell’appartamento consegnato in originale al delegato ed allegato in copia alla presente relazione.
h) ANALITICA DESCRIZIONE DEL BENE E VALUTAZIONE ESTIMATIVA
Per la determinazione del valore più probabile dell’immobile sarà utilizzato il metodo sintetico-comparativo, secondo cui il valore più probabile dell’immobile può ottenersi prodotto fra il valore al metro quadrato e la sua superficie commerciale:
V=Sc*vm Determinazione della superficie commerciale
La misura della consistenza dell’immobile per la determinazione della superficie commerciale è stata effettuata sulla base dei coefficienti di differenziazione forniti dalla Norma UNI 10750 e dai parametri dettati dal documento redatto dall’Agenzia del Territorio ovvero “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani
per la rilevazione dei dati dell’osservatorio del mercato immobiliare”.
Il computo della superficie commerciale è stato effettuato con i criteri seguenti:
- 100% delle superfici calpestabili;
- 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti) e di quelle portanti interne e perimetrali non di confine;
- 1% della superficie del terreno di pertinenza.
Nella seguente tabella è sintetizzata la determinazione della superficie commerciale calcolata con i criteri sopra esposti.
TABELLA 1
Determinazione della superficie commerciale
Descrizione Sup. reale Coeff. di omogen. Sup. commerciale
Superficie lorda piano terra 106 100% 106,00
Superficie lorda piano terra 65 100% 65,00
Terreno di pertinenza (2515-106) 2409 1% 24,10
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE (Scom) 195,10
Determinazione del valore unitario
Il valore unitario è stato ottenuto moltiplicando il valore di riferimento desunto da un’analisi di mercato, per un coefficiente correttivo che tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile:
vu = vrif*K
Il valore di riferimento è stato determinato mediante un’indagine di mercato condotta assumendo informazioni da agenzie immobiliari ed altri operatori del settore.
Dalle informazioni acquisite è emerso che a Modica per immobili simili i prezzi a metro quadrato oscillano fra 700 e 900 €, per cui si è assunto quale valore di riferimento il valore medio (700+900)/2=800 €. Tale valore risulta peraltro in linea con quelli indicati dall’OMI
(Osservatorio del Mercato Immobiliare) il cui report viene di seguito riportato.
Il coefficiente correttivo K è stato determinato dal prodotto di alcuni coefficienti parziali che tengono conto delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima. Tali coefficienti parziali hanno il seguente significato:
- K1 è il coefficiente che tiene conto dello stato e del grado di rappresentatività dell’immobile rispetto alla media della zona: in questo caso, in considerazione del fatto che l’immobile in oggetto è in linea in termini di standard sociale con gli altri della zona, tale coefficiente è stato assunto pari a 1,00.
- K2 è lo standard dei servizi e delle dotazioni dell’immobile rispetto a quelli normali per la zona in esame: nel caso in esame K2 = 1,00;
- K3 è il coefficiente che lega il valore dell’immobile alle sue dimensioni: in questo caso K3 = 1,00;
- K4 è lo standard legato alla posizione dell’edificio: nel caso in esame tenendo conto del fatto che l’immobile si trova in una zona extraurbana a poca distanza dal centro urbano si assume si assume K4 = 1,05;
- K5 infine è il parametro legato alle caratteristiche qualitative e manutentive dei materiali: si è assunto in questo caso K6=1,10 in considerazione delle buone condizioni generali di manutenzione del fabbricato.
Sulla base dei sopraelencati coefficienti si può determinare il valore del coefficiente correttivo K:
K=1,00*1,00*1,00*1,05*1,10=1,155
Sulla base dei suddetti parametri si ottiene un valore unitario di:
vu = 800*1,155=924 €/mq
che moltiplicato per la superficie commerciale fornisce un valore di mercato di:
V1 = €/mq 924*mq 195,10≅ € 180.272
Il suddetto valore viene ridotto forfettariamente del 4%, in considerazione di quanto esposto al paragrafo f) sulla conformità dell’immobile, per tenere conto delle spese necessarie per l’acquisizione delle autorizzazioni e delle certificazioni occorrenti per l’acquisizione del certificato di abitabilità:
V2 = € 180.272*0.96= € 173.061
Effettuando un abbattimento forfettario del valore sopra determinato, nella misura del 15%, per tenere conto dell’assenza di garanzia per vizi occulti, si ottiene un valore finale approssimato in conto pari di:
Vf = 173.061*0,85 ≈ € 147.000
(diconsi euro centoquarantasettemila/00).
Tanto doveva il sottoscritto ad espletamento dell’incarico ricevuto, ringraziando la S.V.
per la fiducia accordatagli e rimanendo a disposizione per ogni eventuale delucidazione.
Il C.T.U.
(Dott. Ing. Vincenzo Agosta)
