TRIBUNALE DI PADOVA RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO. Procedura Esecutiva Immobiliare R.G.E. n. 716/2016. promossa da

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studio Via Bologna n.3 - 35030 Selvazzano Dentro (Pd) – info@architettodalpra.it

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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO Procedura Esecutiva Immobiliare R.G.E. n. 716/2016

promossa da

LUCREZIA SECURITISATION S.R.L. PER MEZZO DEL SUO PROCURATORE ITALFONDIARIO S.P.A.

contro

MARCELLAN RONNI

Il sottoscritto Arch. DAL PRA’ SIMONE, con studio professionale in Selvazzano Den- tro (Pd), Via Bologna n.3 ed ivi residente, iscritto al n. 2.469 dell’ordine degli ARCHI- TETTI, P.P.C. della Provincia di PADOVA, nominato C.T.U. alla causa n.716/2016 R.G. Esec. Imm. nel Decreto di Fissazione Udienza del 01.02.2017, G.E. Dott.ssa Elburgo Manuela, promossa da Lucrezia Securitisation S.r.l. per mezzo del suo procuratore Italfondiario S.p.a. contro Marcellan Ronni, ha ricevuto l’incarico di rispondere ai quesiti cosi di seguito formulati.

QUESITI

1. Provveda ad esaminare i documenti depositati ex art. 567 c.p.c. segnalando tem- pestivamente al Giudice dell’esecuzione quelli mancanti o inidonei e ad acquisire, se non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza;

2. Provveda altresì a dare comunicazione dell’incarico ricevuto e dell’inizio delle ope- razioni peritali al debitore ed agli eventuali comproprietari, invitandoli a consentire la visita dell’immobile: la comunicazione sarà fatta a mezzo raccomandata con ri- cevuta di ritorno all’indirizzo risultante in atti (per il debitore: luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto). Qualora il debitore non consenta l’accesso o vanifichi l’esito della raccomandata, avverta immedia-

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2 di 19 tamente, senza tentare altri avvisi, il creditore ed il Giudice dell’esecuzione per i

provvedimenti di competenza;

3. Descriva i beni pignorati, anche a mezzo di sintetico corredo fotografico curando di evitare fotografie che identifichino il debitore o la sua famiglia, previa esatta in- dividuazione degli stessi in relazione ai dati catastali, accertando:

a. l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

b. la corrispondenza o meno degli elementi identificativi dei beni stessi, quali risul- tano dall’atto di pignoramento e dall’istanza di vendita, con le risultanza cata- stali e lo stato di fatto, con particolare riferimento al raffronto tra il pignoramento e l’istanza di vendita, affinché si venda solo quanto richiesto nell’istanza entro i limiti del pignoramento;

c. lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di con- tratti registrati in data antecedente al pignoramento; precisi gli eventuali rapporti di locazione o di altro tipo, soggetti a proroga o meno, incidenti sul godimento dell’immobile, precisando la data del contratto o comunque del titolo e della re- gistrazione nonché la congruità del canone pattuito, esprimendo il proprio pare- re sull’opportunità di procedere alla vendita in uno o più lotti e predisponendo, sentito il giudice dell’esecuzione, il relativo frazionamento con tutti i dati cata- stali per ciascun lotto, in relazione anche alla concentrazione del diritto di usu- frutto su una porzione separabile degli immobili pignorati;

d. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni pignorati che resteranno a carico dell’acquirente (come le domande giudiziali, i sequestri, gli atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione; oneri reali, obbligazioni propter rem, servi-

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3 di 19 tù, uso o abitazione, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione

della casa coniugale con precisazione della data e della relativa trascrizione), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

e. L’esistenza di formalità pregiudizievoli, vincoli ed oneri, anche di natura condo- miniale, gravanti sui beni pignorati, che saranno cancellati o che comunque ri- sulteranno non opponibili all’acquirente, rinnovando le risultanze catastali ed ipotecarie indicate nella certificazione medesima; in caso di variazioni succes- sive, ne indichi l’esatta natura, con particolare riferimento alla corrispondenza con i dati catastali risultanti dal pignoramento; per le ipoteche precisi esatta- mente i beni su cui essa grava, anche se non pignorati o appartenenti a terzi;

f. La regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiara- zione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certifica- to di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

g. In caso di sussistenza di eventuali diritti di comproprietà o di altri diritti reali con soggetti estranei indichi il valore della quota di pertinenza dell’esecutato e se è possibile lo stralcio di tale quota in natura o la divisione, redigendo, in caso po- sitivo, progetto di massima ai fini del giudizio di divisione;

h. In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale pre- sentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrispo- ste o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di con-

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4 di 19 dono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pi-

gnorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n.47 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

i. L’informazione sull’importo annuo delle spese di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, con distinzione dell’importo dovuto per le singole annualità, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

j. proceda al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commer- ciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiti- camente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza di garanzia per vizi del bene ven- duto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinti per gli oneri di regolariz- zazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute;

k. con riferimento ai terreni agricoli, determini il tipo di coltura praticata, l’esistenza di eventuali fabbricati rurali e relativi annessi e la presumibile redditività; con ri- ferimento ai terreni edificabili, determini l’edificazione consentita tanto in rela- zione alla zona quanto con riferimento agli strumenti attuativi quanto infine al volume edificabile e alla normativa applicabile, anche di P.R.G.;

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5 di 19 l. alleghi le visure catastali e il certificato di destinazione urbanistica, nonché

l’attestato di prestazione energetica (APE).

B. L’esperto dovrà depositare almeno 30 giorni prima della udienza fissata la relazio- ne sia in via telematica sia mediante deposito in Cancelleria di una copia (c.d. di cor- tesia) con un c.d. rom contenente tutti gli allegati (fotografie ed altro), consegnare ai creditori una copia dell’elaborato spedendola via pec all’indirizzo indicato in atti e in- viare copia al/ai debitore/i, se non costituito/i, a mezzo raccomandata con a.r.

all’indirizzo dichiarato in atti o risultante all’anagrafe (prova sia dell’invio sia della ri- cezione della perizia al/ai debitore/i dovrà essere depositata in cancelleria);

C. Si avvisa inoltre l’esperto che le parti hanno facoltà di formulare osservazioni alla relazione: se le note gli saranno comunicate almeno 15 giorni prima della udienza, egli dovrà intervenirvi per fornire i chiarimenti necessari;

D. L’esperto redigerà, per ogni singolo lotto, su pagina separata, un prospetto riepi- logativo e descrittivo, secondo il seguente modello (omissis);

E. L’esperto dovrà rispondere compiutamente e analiticamente ad ogni particolare del quesito;

F. L’esperto dovrà altresì depositare la relazione secondo i tempi e le modalità già precisate unendo gli avvisi di ricevimento delle raccomandate relative all’inizio delle operazioni peritali e di invio di copia delle perizie; dovrà altrimenti attestare la conse- gna in cartaceo o via e mail ai difensori costituiti. (omissis)

RISPOSTE AI QUESITI Punto 1

Dall’esame dei documenti depositati, gli stessi risultano idonei alla procedura e vengono integrati con la documentazione di seguito riportata, che è stata reperita ed allegata alla presente relazione di stima.

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6 di 19 - Estratto di Mappa al N.C.T.;

- Visure planimetriche al N.C.E.U.;

- Copia della documentazione autorizzativa rilasciata dal Comune di Campodarsego (Pd);

- Atto di Provenienza Notaio Merone Giorgio, Rep. n.148.916/38.757 del 30.11.2005.

Punto 2

In data 13.03.2017, previa comunicazione alle parti, il sottoscritto ho effettuato il primo accesso con esito positivo e dato inizio alle operazioni peritali che si sono svolte regolarmente alla presenza del Custode Giudiziale Avv. Lorenzon Silvia e del Sig.

Marcellan Ronni e moglie.

Punto 3 - Descrizione dei beni pignorati

Il compendio immobiliare in oggetto, si compone di un’unità ad uso civile abitazione posta al piano terra e primo, di un garage posto al piano terra e di un cortile esclusivo pertinenziale.

Gli immobili sono ubicati in un fabbricato bifamiliare sito in Comune di Campodarse- go (Pd), Via Tergola; l’accesso all’immobile avviene dalla limitrofa via Bazzati civico 47/A, attraverso un vicolo di accesso privato. Il fabbricato bifamiliare è sviluppato su due piani fuoriterra, è composto da complessive due unità residenziali, due garages e rispettivi cortili esclusivi.

La Via Tergola è una strada a doppio senso di marcia con direzione nord-sud che, insieme al tessuto viario circostante, costituisce collegamento tra la frazione di Bronzola posta a nord e il centro di Campodarsego, posto a sud-ovest.

La zona è caratterizzata da una prevalente vocazione agricola e da un’edificazione di carattere residenziale, piuttosto rada e naturalmente concentrata lungo gli assi viari principali; la zona risulta ben collegata alla viabilità principale, poco distante dagli

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7 di 19 immobili in oggetto si attestano attività commerciali e servizi comunali, concentrati

nella frazione di Bronzola, a nord e nel centro di Campodarsego, a sud-ovest.

Il fabbricato è risalente all’anno 1968 e, negli anni, come verificato dalle pratiche au- torizzative comunali, è stato oggetto di vari interventi edilizi che l’hanno portato allo stato di fatto attuale.

Attualmente il fabbricato si trova in un complessivo normale stato di conservazione, è dotato di aree scoperte ad uso esclusivo di ciascuna unità abitativa, utilizzate in parte come percorsi di accesso carraio-pedonale ed in parte come giardini piantumati. Le aree scoperte sono recintate con rete metallica e muretti in cls, completati con rin- ghiere e cancelli metallici, la pavimentazione dei percorsi di accesso è in ghiaia mentre i marciapiedi sono rivestiti in piastrelle.

Esternamente il fabbricato si presenta con murature intonacate e dipinte, colori bian- co e giallo ed inserti in mattoni faccia a vista; i serramenti esterni sono composti da avvolgibili di plastica colore chiaro, finestre e portefinestre hanno telaio in legno e vetro camera, i poggioli sono provvisti di parapetti in muratura e ringhiera metallica, il tetto a due falde è composto da manto di copertura in laterizio e lattonerie metalliche.

L’area confina sui lati nord, ovest e sud con lotti di altra proprietà e sul lato est con la Via Tergola.

L’unità residenziale (identificata con il sub.12), si sviluppa al piano terra e primo ed è collocata sulla metà nord del fabbricato bifamiliare, con affacci sui lati nord, sud, o- vest ed est. I due piani sono collegati tra loro mediante una scala interna in legno.

L’unità risulta composta al piano terra da un portico, un locale ingresso, disimpegno, w.c.-lavanderia, ripostiglio-sottoscala, mentre al piano primo da un disimpegno, camera, soggiorno, bagno, ripostiglio e due terrazze. L’unità residenziale è caratterizzata da finiture di tipo normale e di non recente realizzazione; i serramenti esterni sono composti da avvolgibili in plastica colore chiaro, telai in legno e vetro

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8 di 19 sono composti da avvolgibili in plastica colore chiaro, telai in legno e vetro camera,

soglie e davanzali in granito rosa, le porte interne sono del tipo in legno tamburato, colore marrone con maniglie metalliche colore ottone, il bagno e il w.c-lavanderia sono pavimentati e rivestiti con piastrelle di ceramica, sono datati di sanitari di primaria marca, doccia, vasca. Le pareti dell’unità sono intonacate e dipinte colori vario, i pa- vimenti sono in ceramica al piano terra e in legno al piano primo, il locale ingresso è dotato di camino in muratura e cartongesso. L’Impianto di riscaldamento è del tipo autonomo, i corpi scaldanti sono composti da radiatori di acciaio, acqua calda e riscaldamento sono serviti da un’unica caldaia a condensazione di recentissima instal- lazione, ubicata all’esterno. L’unità risulta in un complessivo normale stato di conservazione.

Da una verifica della situazione autorizzativa dell’unità abitativa, si rilevano alcune difformità che consistono in variazioni forometriche interne ed esterne, la modifica del camino interno, di alcune canne fumarie-comignoli esterni, la modifica della scala interna di collegamento tra piani mediante l’eliminazione di n.2 gradini a ‘piè d’oca’, la presenza di controsoffitti in cartongesso.

Il garage (identificato con il sub.13), è posto al piano terra e si compone di un unico locale e del porticato antistante; il locale è caratterizzato da pavimentazione in ceramica, murature intonacate e pitturate, serramenti in legno e vetrocamera, radiatori in acciaio, impianto idro termo sanitario e gas direttamente collegato con quello dell’abitazione; il locale viene utilizzato come cucina - pranzo ed è collegato con il locale ingresso dell’abitazione con un’ampia porta. Da una verifica della situazione autorizzativa del garage, si rilevano delle difformità che consistono nel suo sostanziale cambio d’uso a locale cucina-pranzo a servizio dell’abitazione e direttamente collegato alla stessa; si rileva inoltre la mancanza di un muro divisorio con il locale ingresso dell’abitazione e la sostituzione del basculante con un

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9 di 19 ingresso dell’abitazione e la sostituzione del basculante con un serramento con te-

laio in legno e vetrocamera.

Il cortile pertinenziale (identificato con il sub.10) si sviluppa sui lati nord, est ed ovest del fabbricato; è utilizzato come spazio di manovra automezzi in ghiaia, marciapiedi pavimentati in piastrelle e giardino piantumato; su di esso, lato nord -ovest sono pre- senti un pergolato coperto e una casetta in legno ad uso ricovero attrezzi da giardino.

Da una verifica della situazione autorizzativa del cortile esclusivo, si rilevano delle difformità che consistono nella copertura del pergolato originariamente aperto, alcune estensioni dello stesso sui lati ovest e sud e la realizzazione della casetta in legno per il ricovero attrezzi da giardino.

a. Identificazione del bene

Gli immobili sono ubicati in Campodarsego (Pd), Via Tergola, piano terra e primo, e sono così censiti presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale Territorio di Pa- dova:

N.C.E.U. Comune di Campodarsego, Foglio 13, Particella 875, Subalterno 12, Cate- goria A/7, Classe 1, Consistenza 5,5 vani, Superficie Catastale Totale mq.130, Su- perficie Totale escluse aree scoperte mq.121, Rendita Euro 539,70, Indirizzo Via Tergola, piano T-1 in ditta a Marcellan Ronni, c.f. MRC RNN 73D11 B563P, quota di proprietà 1/1;

L’immobile confina al piano terra sul lato nord ed ovest con cortile Sub.10, sul lato est con garages Sub. 13 e Sub.5, sul lato sud con cortili Sub.10 e Sub.11 e garage Sub.5 Al piano primo confina sul lato sud con abitazione Sub.8.

N.C.E.U. Comune di Campodarsego, Foglio 13, Particella 875, Subalterno 13, Cate- goria C/6, Classe 1, Consistenza mq..25, Superficie Catastale Totale mq.31, Rendita

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10 di 19 Euro 50,35, Indirizzo Via Tergola, piano T, in ditta a Marcellan Ronni, c.f. MRC RNN

73D11 B563P, quota di proprietà 1/1;

L’immobile confina al piano terra sul lato nord ed est con cortile sub.10, sul lato ovest con abitazione Sub.12 e sul lato sud abitazione Sub.12 e garage Sub.5.

N.C.E.U. Comune di Campodarsego, Foglio 13, Particella 875, Subalterno 10, Partita B.c.n.c.; l’immobile confina sul lato nord con mappale 681, sul lato ovest con mappale 571, sul lato est con sede stradale Via Tergola e sul lato sud con cortile Sub. 9 e Sub.11 , con abitazione Sub.12, con garages Sub.13 e Sub.5.

b. Corrispondenza degli elementi identificativi del bene

Nell’ Atto di Pignoramento Immobili e nell’Istanza di Vendita datata 07.12.2016, è colpito il diritto di piena proprietà dei beni immobili come di seguito identificati all’Agenzia delle Entrate - Territorio di Padova:

N.C.E.U. Comune di Campodarsego, Foglio 13, Particella 875, Subalterno 12, Cate- goria A/7, Classe 1, Consistenza 5,5 vani, Superficie Catastale Totale mq.130, Su- perficie Totale escluse aree scoperte mq.121, Rendita Euro 539,70, Indirizzo Via Tergola, piano T-1;

N.C.E.U. Comune di Campodarsego, Foglio 13, Particella 875, Subalterno 13, Cate- goria C/6, Classe 1, Consistenza mq..25, Superficie Catastale Totale mq.31, Rendita Euro 50,35, Indirizzo Via Tergola, piano T;

N.C.E.U. Comune di Campodarsego, Foglio 13, Particella 875, Subalterno 10, Partita B.c.n.c..

Dal raffronto tra pignoramento e istanza di vendita, esiste corrispondenza degli elementi identificativi catastali dei beni, con l’identificazione catastale aggiornata e lo stato di fatto.

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11 di 19 Si evidenzia che gli immobili sono catastalmente correttamente ubicati in Via Tergo-

la, tuttavia sul posto l’accesso avviene attualmente dalla Via Bazzati n. 47/A.

c. lo stato di possesso del bene

L’immobile risulta in pieno possesso del proprietario, che attualmente occupa l’immobile e che vi risiede con la famiglia composta da moglie, Sig.ra Dengo Lisa e dai due figli Asia ed Alex e due cani domestici.

Oltre al nucleo familiare, non sussiste occupazione da parte di terzi, nè l’esistenza di contratti registrati; non vi sono rapporti di locazione o di altro tipo e incidenti sul godimento dell’immobile, non esistono diritti di usufrutto. Si ritiene pertanto che il bene possa essere venduto per unico lotto.

d. formalità, vincoli, oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente

Non si rilevano formalità e vincoli gravanti sui beni pignorati.

Per quanto riguarda eventuali oneri, si rileva la presenza di opere difformi, meglio descritte al punto h. le cui spese di regolarizzazione e di ripristino dello stato dei luoghi, rimangono a carico dell’acquirente e vengono qui quantificate in € 13.000,00 (Euro Tredicimila/00).

e. L’esistenza di formalità pregiudizievoli, vincoli ed oneri che saranno cancel- lati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

A tutt’oggi sui beni pignorati in oggetto, sussistono le seguenti formalità pregiudizievoli (Cronistoria Ipotecaria Ventennale):

- Trascrizione n.41618/26833 del 06/12/2016, nascente da pignoramento n.7584 del UNEP di Padova del 09.11.2016; a favore: Lucrezia Securitisation S.r.l. con sede in Roma, cod. fisc. 13638371008; contro: Marcellan Ronni, nato a Camposampiero (Pd) il 11.04.1973.

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12 di 19 - Iscrizione n.10.778/2.315 del 22.03.2010, nascente da atto di mutuo fondiario in At-

to Notarile Mazzari Laura del 18.03.2010, rep.n. 7.671/5.251; a favore: Banca Pa- dovana Credito Cooperativo – Società Cooperativa con sede in Campodarsego (Pd), cod. fisc. 00331430280 (effettivamente domiciliata in Campodarsego, Via Cal- tana n.7). Mutuo di Euro 145.000,00, durata 30 anni, ipoteca di euro 290.000,00- gravante sugli immobili oggetto della procedura esecutiva.

Provenienza degli immobili al Ventennio

Dal 30.11.2005 gli immobili risultano in piena proprietà del Sig. Marcellan Ronni, in forza di Atto di Donazione Notaio Merone Giorgio, Rep. n.148.916/38757;

Il terreno, sul quale sarebbero successivamente sorti gli immobili in oggetto, è così pervenuto:

Dal 24.03.1982, la particella 369, risulta in piena proprietà del Sig. Marcellan Gio- vanni, in forza di Atto di Compravendita Notaio Cazzato Donato, Rep.n.1.171.

Dal 27.11.1968, la particella 267, risulta in piena proprietà del Sig. Marcellan Gio- vanni nato a Campodarsego il 28.03.1941, c.f. MRC GNN 41C28 B524K, in forza di Atto di Compravendita Notaio De Julio, Rep. n.160.389.

f. La regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichia- razione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certi- ficato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

Dall’esame della documentazione ad oggi disponibile presso il Comune di Campo- darsego (Pd), Settore Edilizia Privata, riguardante la regolarità edilizia ed urbanistica dei beni nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità, risulta che il fabbricato è stato realizzato in virtù dei seguenti titoli autorizzativi (di cui si allegano stralci alla presente):

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13 di 19 Licenza edilizia n.210 del 22.04.1968; Licenza di abitabilità del 10.08.1970; Autoriz-

zazione edilizia n.1.066 del 1989 e successiva Variante; Comunicazione di fine lavori e richiesta di Agibilità del 06.11.1991; Autorizzazione edilizia al completamento opere non realizzate n.1.066/89/bis; Permesso di Costruire n.137/05 del 15.09.2005;

Permesso di Costruire n.170/05 del 16.09.2005; Permesso di Costruire n.425/05 del 15.02.2006; D.I.A. n.125 del 22.03.2005; Certificato di Agibilità Prot. 5.333 del 29.03.2006.

g. Sussistenza di diritti di comproprietà o di altri diritti reali con soggetti estra- nei

Per i beni immobili in oggetto non risulta la sussistenza di diritti di comproprietà o altri diritti reali con soggetti estranei. Il tutto come desumibile dall’atto di proprietà e dalla visura storica catastale allegata alla presente relazione.

h. Sussistenza opere abusive

Dal confronto tra i titoli autorizzativi sopraccitati al punto f) e lo stato di fatto, si rilevano le seguenti opere in difformità, cosi sintetizzate:

Unità Abitativa (Sub.12)

Variazioni forometriche interne ed esterne, modifica al camino interno, modifica canne fumarie-comignoli esterni, modifica scala interna di collegamento tra piani che mediante eliminazione di n.2 gradini a ‘piè d’oca’, presenza di controsoffitti in cartongesso. Si rileva inoltre che alcuni locali non vengono di fatto utilizzati per la destinazione d’uso effettiva: in particolare il soggiorno viene utilizzato come camera e l’ingresso viene parzialmente utilizzato come soggiorno.

Garage (Sub.13)

Cambio d’uso del Garage in locale Cucina-Pranzo, dotato di impianti idro termo sani- rario e gas, direttamente collegato con ampia apertura al locale ingresso

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14 di 19 dell’abitazione e pertanto privo di muratura divisoria interna e relativa porta metallica

intermedia, come autorizzata; serramento vetrato in sostituzione del basculante me- tallico.

Cortile (Sub.10)

Sul lato nord-ovest del cortile di pertinenza, è presente una casetta in legno ad uso ricovero attrezzi da giardino non autorizzata; il pergolato originariamente autorizzato come aperto, è stato esteso verso sud ed ovest e coperto senza autorizzazione.

Sanabilità delle opere non autorizzate

Per quanto riguarda la sanabilità delle opere non autorizzate sopradescritte si riporta quanto segue.

Per quanto riguarda i piccoli abusi interni ed esterni rilevati nell’unità Abitativa Sub.12, (Variazioni forometriche interne ed esterne, modifica al camino interno,ecc.), il c.t.u., svolte le dovute verifiche, ritiene che possano essere sanate con permesso in sanatoria, da presentare presso il S.U.E del Comune di Campodarsego e subordi- nato al pagamento a titolo di oblazione di € 516,00 (in misura minima). Inoltre, con particolare riferimento alle modifiche esterne, trattandosi di opere di lieve entità ai sensi del D.P.R. 31/17 Allegato A (di cui all’Art.2, comma 1), si ritiene che le stesse non richiedono autorizzazione paesaggistica.

Per quanto riguarda gli abusi relativi al cambio di destinazione d’uso del Garage, alle modifiche edilizie correlate, alla casetta in legno ad uso ricovero attrezzi e la copertura ed ampliamento del pergolato esterno, il c.t.u., svolte le dovute verifiche, essendo le opere di dubbia sanabilità, non avendo certezza dell’epoca di realizzazione, essendo le opere esterne assoggettate ad autorizzazione paesaggistica il cui esito non è certo, ritiene tali opere non sanabili e pertanto procede al calcolo del costo delle opere di ripristino per condurre l’immobile al suo stato autorizzato originario.

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15 di 19 Al fine di quantificare i costi di demolizione e ripristino delle opere non assentibili e

del Permesso in Sanatoria, il CTU ha sviluppato un computo estimativo sulla scorta dei costi medi delle imprese locali, determinando quanto segue:

Opere di Ripristino

- Demolizione della sola copertura del pergolato e rimozione delle strutture in ampliamento non autorizzate; rimozione della casetta in legno; il tutto mantenendo in essere e senza creare danno e compromissione alle opere autorizzate, compreso l’asporto a discarica, l’indennità di discarica del materiale di risulta e ogni altro o- nere.

Importo Totale € 3.000,00 (Euro tremila/00) iva compresa.

- Ripristino della destinazione d’uso a garage, mediante realizzazione muratura divisoria mancante, porta metallica divisoria, modifica impianti esistenti, ripristino finiture, ripristino basculante, il tutto mantenendo in essere e senza creare danno e compromissione alle opere autorizzate, compreso l’asporto a discarica, l’indennità di discarica del materiale di risulta e ogni altro onere.

.Costo totale dell’opera € 6.000,00 (Euro seimila/00) iva compresa.

- Istanza di Permesso a Sanatoria per modifiche forometriche e variazioni minori interne ed esterne, comprese le prestazioni professionali e la sanzione da pagare per opere già svolte

Importo totale € 4.000,00 (Euro quattromila/00) iva compresa.

Importo totale opere di ripristino € 13.000,00 (Euro Tredicimila/00) iva compresa.

i. Sussistenza di spese e procedimenti giudiziari

Data la natura dei beni, non vi sono spese condominiali né spese già deliberate; le spese di gestione o di manutenzione sono relative a quelle di una nor-

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16 di 19 male abitazione. Non sussistono procedimenti giudiziari relativi al bene pigno-

rato, oltre a quello in oggetto.

j. Criteri di stima, superficie dell’immobile e valori di stima

Ai fini della valutazione del bene nello stato di fatto in cui si presenta, si è proceduto alla stima mediante l’utilizzo del metodo “diretto comparativo” ovvero sulla base dei prezzi medi di mercato di immobili con caratteristiche simili ed ubicati in aree e zone di territorio aventi le medesime caratteristiche urbanistiche e commerciali. Ai fini della valutazione del valore a base d’asta dell’immobile, si è inoltre considerata la superficie commerciale. Si evidenzia che, per i locali abitabili posti al piano terra, avendo un’altezza di ml. 2,20 e 2,40 è stato assunto un valore correttivo di 0,90.

Superficie Immobili

Garage: Mq. 27,52 x 0,50 = Mq. 13,76 Sup. Commerciale Portico Est Mq.12,90x0,35= Mq. 4,51 Sup. Commerciale TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE GARAGE MQ. 18,27

Piano Terra

Ingresso: Mq. 29,95x0,90= Mq. 26,95 Sup. Commerciale Disimpegno: Mq.1,47x0,90= Mq. 1,32 Sup. Commerciale Ripostiglio-Sottoscala: Mq.7,38x0,90= Mq. 6,64 Sup. Commerciale W.c.-Lavanderia: Mq.7,34x0,90= Mq. 6,60 Sup. Commerciale Portico Ovest Mq.12,47x0,35= Mq. 4,36 Sup. Commerciale Piano Primo

Disimpegno: Mq. 17,04 Sup. Commerciale

Camera: Mq. 20,30 Sup. Commerciale

Soggiorno: Mq. 19,28 Sup. Commerciale

Ripostiglio: Mq. 10,00 Sup. Commerciale

(17)

17 di 19

Bagno Mq. 13,53 Sup. Commerciale

Terrazza Ovest Mq. 20,07x0,25= Mq. 5,01 Sup. Commerciale Terrazza Est Mq. 12,47x0,25= Mq. 3,11 Sup. Commerciale TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE ABITAZIONE MQ. 134,14

Cortile esclusivo Mq. 360 x 0,10 = Mq. 36,00 Sup. Commerciale

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE CORTILE ESCLUSIVO MQ. 36,00 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE COMPENDIO IMMOBILIARE MQ.188,41 Dalle indagini di mercato condotte presso operatori immobiliari, Agenzia delle Entrate e altro, è emerso un valore medio per immobili con analoga destinazione e consi- stenza, siti in zone di analoga appetibilità nel territorio comunale, pari a circa € 1.050,00/mq. (Euro millecinquanta/00) per le abitazioni.

Quest’ultimo valore, viene corretto ed adeguato al bene in questione, in considera- zione dei fattori di seguito riportati.

Adeguamenti e correzioni

Riduzione del valore del -20% per vetustà e presenza opere non legittimate di incerta sanabilità e Riduzione del valore del -15% per assenza di garanzia per vizi bene venduto.

Nel consegue pertanto:

Valore unitario per metro quadro: € 1.050,00/mq. x 0,80 x 0,85= € 714,00/mq.

Valore complessivo € 714,00 x Mq. 188,41 = € 134.524,74 (Euro centotrentaquattromilacinquecentoventiquattro/74)

Detrazione Spese ripristino stato dei luoghi di € 13.000,00 che rimangono a carico dell’aggiudicatario. € 134.524,74 - € 13.000,00= € 121.524,74 (Euro Euro centoven- tunomilacinquecentoventiquattro/74)

Arrotondamento a € 122.000,00 (Euro Centoventiduemila/00)

(18)

18 di 19 Risultato finale Valore a base d’asta: € 122.000,00 (Euro centoventiduemila/00)

k. edificazione consentita, riferita al terreno edificabile

Lo strumento urbanistico vigente individua l’area in cui sono inseriti gli immobili in oggetto come Z.T.O. C 1.1/14 Nuclei Residenziali in ambito agricolo, regolamentata dall’Art. 20 delle N.T.A. dei P.I.; Il P.A.T. indica per la Zona un Vincolo di cui all’art.13-5-3 delle norme tecniche del P.A.T. stesso: il vincolo esistente è derivante da pianificazione di Livello superiore ed è determinato dalla presenza dell’Agro- centuriato ai sensi D.Lgs. n.42/04 art.142, lettera m, e Art.28 N.T.A. DEL P.T.R.C. di cui viene di seguito riportato stralcio ed allegati alla presente relazione. Stralci dei riferimenti normativi sopraccitati vengono riportati in allegato alla presente.

A seguito della normativa sopraccitata ne consegue che gli interventi edilizi di nuova costruzione e che riguardino modifiche esterne in genere, siano soggetti a parere ambientale.

l. visure catastali, certificato di destinazione urbanistica, attestato di prestazio- ne energetica (APE)

Si allegano alla presente, visure catastali e Attestato Prestazione Energetica (APE). Per quanto riguarda il certificato di destinazione urbanistica, vista la natura dei beni pignorati, lotto urbano e inferiore ai 5000 mq., ai sensi dell’art.18, 2° comma, Legge 28.02.85 n.47, non si allega e si rimanda per le note urbanistiche, a quanto specificato nella presente relazione, al punto k.

B. Si deposita per via telematica e mediante deposito in Cancelleria di una copia (c.d. di cortesia) con un c.d. rom contenete tutti gli allegati; si consegna ai creditori, al custode giudiziale e al debitore, una copia dell’elaborato, spedendola via pec agli indirizzi indicati agli atti.

(19)

19 di 19 D. Si allega alla presente il Prospetto Riepilogativo su pagina separata, debi-

tamente compilato in ogni sua parte come da modello.

E. Con quanto sopra scritto, lo scrivente ritiene di aver compiutamente e analiticamente risposto ai quesiti posti dall’Ill.mo G.E. Dott.ssa Elburgo Manuela.

F. Relativamente alla trasmissione della presente Perizia, si allega ricevuta di avvenuta consegna pec, inviata alle parti agli indirizzi pec dichiarati.

Selvazzano Dentro lì, 14.09.2017 Allegati:

All.1 - Relazione Fotografica (n.8 pagine);

All.2 - Prospetto Riepilogativo (n.2 pagine);

All.3 - Estratto P.I,, P.A.T., P.T.R.C. e Codice Paesaggio. (n.10 pagine);

All.4 - Estratto di Mappa;

All.5 - Planimetrie Catastali (n.2 pagine);

All.6 - Elaborato Planimetrico (n.2 pagine);

All.7 - Visure Catastali al N.C.T. e N.C.E.U. (n.7 pagine);

All.8 - Visure Ipotecarie (n.3 pagine);

All.9 - Titoli autorizzativi (n.69 pagine);

All.10 - Atto di Provenienza (n.2 pagine);

All.14 - Attestato Prestazione Energetica A.P.E. (n.5 pagine);

All.15 - Ricevute trasmissione Perizia alle parti.

Il C.T.U.

Dott. Arch. Simone Dal Prà