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TRIBUNALE DI PAOLA
UFFICIO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
Procedura Esecutiva N. R.G.E.I. 120/2013
• Creditore procedente:
• Debitore :
• Giudice dell’esecuzione:
- Dott. ssa Brunella CONVERSO
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Paola li, 26 Gennaio 2015
IL C.T.U.
Ing. Elia Antonio NOVELLO
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Al Giudice Istruttore del Tribunale di Paola, Ufficio Espropriazioni Immobiliari, dott. ssa Brunella CONVERSO.
1. Premessa
Il G.E del Tribunale di Paola, dott.ssa Brunella CONVERSO, nominava il sottoscritto Ing. Elia Antonio NOVELLO, residente in Paola alla via Fiume Amato n° 1, iscritto all’Ordine Provinciale degli Ingegneri di Cosenza col n° 4341, consulente tecnico d’ufficio nella procedura esecutiva immobiliare n° 120/2013 del N.R.G.E.I., promossa da ………. (creditore procedente) contro ……… (esecutato).
Nel corso dell’udienza tenutasi in data 24/09/2014, dopo aver accettato l’incarico affidatomi e prestato il giuramento di rito, mi venivano formulati i seguenti quesiti:
Mandato
1. verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei;
predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento;
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤ͵Ȁͻͻ acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n° 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta;
descriva, previo necessario accesso l’immobile pignorato indicando dettagliatamente comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.);
descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici);
descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro della città e dalle principali vie di comunicazione verso l’esterno (strade, autostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città;
2. accerti, la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͶȀͻͻ pignoramento sono erronei ma consentono l’identificazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
3. proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
4. indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
5. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli artt. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n°
380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio 1985, n° 47;
6. dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
7. dica, nel caso in cui l’immobile sia pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura, procedendo in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (ed, ove necessario, all’identificazione dei nuovi confini, nonché alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͷȀͻͻ debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; l’esperto dovrà procedere, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art.
577 c.p.c., dall’art. 846 c.c., dalla L. 3 giugno 1940, n° 1078;
8. accerti se l’immobile è libero o occupato;
acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento;
verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati, contratti di locazione; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene;
9. Ove l’immobile sia occupato da coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale:
10. indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità;
accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo);
rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
11. determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤȀͻͻ riferimento, operando le opportune detrazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà);
il giudice dispone, inoltre, che l’esperto
a) Riferisca i risultati dell’indagine svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti e redigendo per ciascun bene oggetto del pignoramento l’elaborato sulla base di apposito schema;
b) invii, almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c., a mezzo posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, e al custode eventualmente nominato, assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui, note di osservazione al proprio elaborato;
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤȀͻͻ c) intervenga all’udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l’emissione
dell’ordinanza di vendita al fine di rendere chiarimenti in ordine al proprio incarico;
d) depositi, almeno dieci giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c., il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word;
e) intervenga all’udienza fissata ex art 569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico;
f) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi);
g) alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione edilizia o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d’accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni dell’occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita;
h) provveda, se occorrente ed ai sensi della vigente normativa, all’attestazione energetica del bene pignorato.
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͺȀͻͻ Acquisiti gli atti e i documenti del procedimento diedi inizio alle operazioni peritali immediatamente, compiendo le necessarie verifiche presso gli uffici del Catasto e della Conservatoria dei RR.II. di Cosenza, nonché presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Belvedere Marittimo.
Successivamente, l’attività peritale si è sviluppata secondo un programma di lavoro ordinato in maniera da tener conto della peculiarità del caso oggetto della procedura, con riferimento allo scopo del mandato affidato dal G.E.
Sono stati effettuati n° 2 accessi presso l’immobile ubicato in Via Giuseppe Fiorillo del Comune di Belvedere Marittimo, come descritto nei verbali redatti e allegati alla presente perizia. Nel corso degli stessi, attraverso un’ampia e puntuale ricognizione dei luoghi, sono stati eseguiti i necessari rilievi grafici e fotografici ed acquisiti gli elementi più significativi caratterizzanti le unità immobiliari, utili per definire i parametri estimativi di mercato, per giungere alla determinazione del più probabile valore di mercato dei beni oggetto della procedura.
Nella seconda fase di lavoro, le operazioni sono proseguite presso gli uffici comunali, dove sono stati acquisiti i documenti progettuali e le relative certificazioni, utili per identificare gli immobili nell’ambito dello strumento urbanistico vigente e verificarne la conformità urbanistica.
Ultimati gli accertamenti e le verifiche, sulla base dei documenti disponibili e degli elementi valutativi del bene è stata redatta la presente relazione di consulenza e la stima, come richiesto dal G.E.
Risposta ai quesiti
• verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͻȀͻͻ certificati delle iscrizioni e trascrizioni relativi all’immobile pignorato effettuati nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei;
• predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento);
• acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n° 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta;
E’ stata esaminata la completezza della documentazione di cui all’art. 567. 2°
comma c.p.c. ed, inoltre, sono state acquisite le planimetrie e le visure catastali storiche per gli immobili in oggetto, nonchè il Certificato Notarile ai sensi all’art.
567. 2° comma C.P.C., rilasciato dal notaio ………. con studio in ………., quest’ultimo aggiornato al 10/12/2013.
Nel ventennio in esame gli immobili sopra descritti hanno formato oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli:
• Con decreto di trasferimento immobili del Tribunale di Paola in data 29/11/2002 trascritto a Cosenza il 23/12/2002 ai n. 29567/22987, la sig.ra
……….acquistava la particella 549 sub 12 del foglio 36 da ………..
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• Con atto di compravendita per Notar ………. in data 19/11/1993 rep. N. 63945, trascritto a Cosenza l’11/12/1993 ai n.
29553/25403, la sig.ra ……….acquistava la particella 549 sub 12 del foglio 36 dalla società ………..
• Con atto di compravendita per Notar ………. in data 31/07/2007 rep. N. 112010/27500, trascritto a Cosenza il 28/08/2007 ai n.
31866/20482, la sig.ra ……….acquistava la particella 549 sub 68 del foglio 36 dalla società ………..
• Con atto di compravendita per Notar ………. in data 14/02/1995 rep. N. 70775, trascritto a Cosenza l’8/03/1995 ai n. 6206/5254, la società ………. acquistava gli immobili in oggetto, all’epoca in corso di costruzione, dalla ………. “Edilizia 2000 s.r.l.” con sede in Belvedere Marittimo c.f. 01609380785.
• Con atto di compravendita per Notar ………. in data 3/02/1989 rep. N. 27838, trascritto a Cosenza il 9/02/1989 ai n. 194618 reg. part, rettificato con atto in data 15/01/1991 ai n. 4600/4295, la società
………. acquistava il suolo, sul quale insiste il fabbricato di cui sono parte le consistenze immobiliari in oggetto, dalla sig.ra
………..
• Trascrizione di pignoramento n.ri 26030/19031 del 2/10/2013 a favore
……….con sede in Roma, contro
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………., gravate sulle particelle 549 sub 12 e 549 sub 68 del foglio 36.
9 La società ………., risulta essere creditrice nei confronti della sig.ra ………. di una somma pari a € 86.886,62 comprensiva di interessi legali, come da precetto notificato in data 10/07/2013, per la causale di cui al decreto ingiuntivo n. 202/07 emesso dal Tribunale di Paola, opposto e confermato con sentenza n. 263/11, notificata in data 27/07/2012.
• descriva, previo necessario accesso l’immobile pignorato indicando dettagliatamente comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.).
Le unità immobiliari oggetto della procedura esecutiva fanno parte di un complesso costituito da due fabbricati, ubicati nel Comune di Belvedere Marittimo (CS), esattamente in “Via Giuseppe Fiorillo”, zona urbanizzata ed edificata del territorio comunale, attualmente senza numero civico.
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͳʹȀͻͻ Immagine n. 1 - Stralcio aereo fotogrammetrico dell’area ove è ubicato l’edificio
La sua edificazione risale all’inizio degli anni novanta, giusta Concessione Edilizia n° 589/UTC rilasciata dal Comune di Belvedere Marittimo (CS) in data 26 marzo 1990, alla ………. giusto nulla osta del Genio Civile di Cosenza n° 2524 del 5 luglio 1989 e nulla osta ai fini paesaggistici ed ambientali n° 6126/89 del 8 febbraio 1990. I lavori ebbero inizio in data 27 marzo 1990. In data 13/02/1991 con Voltura prot. N. 2193/UTC, la Concessione Edilizia sopra richiamata venne volturata alla società ……….con sede in ... Successivamente alla medesima società venne rilasciata la Concessione Edilizia in Sanatoria n. 1834/UTC/bis del 31/08/1994. Il sindaco del Comune di Belvedere Marittimo, in data 23/12/1998 con prot. N. 2086/UTC dichiara l’agibilità e l’abitabilità del fabbricato in questione.
Il complesso ha una forma irregolare con un ingombro in pianta di circa mq. 900 ed è costituita da 3 piani fuori terra e da un seminterrato. Tutto l’edificio prospetta
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͳ͵Ȁͻͻ su corte privata, la quale, a sua volta, sui lati nord, ovest e sud confina con una strada privata che collega i fabbricati presenti con via Giuseppe Fiorillo.
Quest’ultima è una strada di un certo rilievo in quanto collega la S.S. 18 Tirrena Inferiore con la zona marina del centro cittadino.
Il piano seminterrato è destinato a box auto/garage, mentre i piani superiori sono destinati a residenze e civili abitazioni.
Foto n. 1 – Panoramica edificio
Il suo aspetto architettonico si caratterizza per la linearità dei profili di facciata e per la semplicità costruttiva. Lo stato di conservazione e di manutenzione complessivo dell’edificio è da ritenersi soddisfacente. Dal punto di vista costruttivo, il complesso ha struttura portante in travi e pilastri di C.A. collegati rigidamente tra loro e al reticolo di fondazione. La chiusura esterna dei volumi è realizzata con tompagnature di laterizio forato, mentre gli intonaci sono del tipo
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͳͶȀͻͻ tradizionale. La copertura è a falde inclinate, come peraltro prescritto dal nulla osta ai fini paesaggistici ed ambientali richiamato in precedenza, con soprastante manto di tegole. La divisione dei vari ambienti interni avviene tramite tramezzatura realizzata con elementi in laterizio forato, tenuti insieme da comenti di malta di idoneo spessore.
L’atto di pignoramento depositato dal procedente individua come sottoposte a pignoramento le seguenti unità immobiliari site nel Comune di Belvedere Marittimo (CS) alla Via Giuseppe Fiorillo:
1) Appartamento di tipo economico censito al N.C:E.U. al foglio n. 36, particella n. 549, sub 12 cat. A/3;
2) Immobile cat C/6 censito al N.C:E.U. al foglio n. 36, particella n. 549, sub 68.
Appartamento di tipo economico censito al N.C:E.U. al foglio n. 36, particella n. 549, sub 12 cat. A/3; questa unità immobiliare, che possiede destinazione d’uso di civile abitazione, conformemente a quanto dichiarato catastalmente e alla Dichiarazione di Agibilità e Abitabilità precedentemente richiamato, è posta al piano secondo ed è identificata con il numero di interno n. 10. Ad essa si accede attraverso il vano scala che collega verticalmente tutti i livelli del fabbricato, seminterrato incluso.
Essa, divisa idealmente in una zona giorno e una zona notte, è costituita da 6 stanze oltre 2 servizi igienici e il corridoio. La zona giorno è formata dal corridoio, che collega l’ingresso principale alla zona notte, da un ripostiglio, dalla cucina – sala da pranzo e dal soggiorno – salotto. La zona notte, nella quale il prolungamento del corridoio collega tutti gli ambienti, è formata da 3 camere da letto e da 2 servizi igienici. Tutte le stanze, ad eccezione del
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͳͷȀͻͻ ripostiglio, sono dotate di aperture verso l’esterno, quindi, di illuminazione e areazione naturale. In particolare, sono presenti 4 balconi, ognuno con esposizione diversa, e 5 finestre. Le rifiniture sono di livello medio e in regolare stato di conservazione. Le pareti, rivestite da intonaco tradizionale, sono rifinite con pittura colorata. La pavimentazione è realizzata con elementi in grès porcellanato in quasi tutti gli ambienti, ad eccezione dei servizi igienici, ove sia la pavimentazione che i rivestimenti delle pareti sono in materiale ceramico, di forma e dimensioni diverse in funzione del servizio igienico. Gli infissi interni sono in legno, come anche quelli esterni, i quali sono protetti da serrande avvolgibili in PVC, mentre il portoncino di ingresso è del tipo blindato.
Gli impianti, sia quello elettrico che idrico, sono regolarmente funzionanti;
l’impianto di riscaldamento, funzionante con un tradizionale sistema di caldaia a gas, possiede corpi riscaldanti in metallo posti nei vari ambienti, come evincibile dal rilievo fotografico allegato. I corpi aggettanti presenti e precedentemente richiamati hanno pavimentazione in grès, mentre i parapetti sono del tipo misto, cioè in parte ringhiere metalliche e in parte costituiti da muretti intonacati e pitturati, sormontati da copertine in marmo. La superficie lorda dell’unità immobiliare è pari a:
a) Appartamento: mq 123;
b) Balconi: mq 29.
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͳȀͻͻ Foto n. 2 – Disimpegno - corridoio
Foto n. 3 - Balconi
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͳȀͻͻ Foto n. 4 – impianto di riscaldamento
Immobile cat C/6 censito al N.C:E.U. al foglio n. 36, particella n. 549, sub 68: tale unità immobiliare è posta al piano seminterrato del complesso edilizio in oggetto. Ad essa si accede attraverso una rampa che congiunge la quota della strada privata con quella del piano di calpestio del piano seminterrato.
Tale rampa è posta sul lato Ovest dell’edificio e si sviluppa in direzione Est – Ovest. Possiede forma rettangolare, ad eccezione di una appendice in corrispondenza dello spigolo Nord – Est, nella quale è stato ricavato un piccolo servizio igienico. Ad essa si accede attraverso una porta metallica posta sulla parete Nord, mentre possiede un’ampia apertura finestrata in corrispondenza della parete Ovest, l’unica parete che si affaccia all’esterno.
La disposizione di tali aperture rappresenta una non rispondenza a quanto riportato nella planimetria catastale. Infatti in quest’ultima è riportata solo
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͳͺȀͻͻ l’apertura presente sulla parete Ovest. La pavimentazione è in grès, le pareti hanno intonaco tradizionale e rifinite con uno strato di pittura. Gli infissi esterni sono del tipo metallico e quelli presenti sulla parete Ovest sono protetti da una serranda metallica. L’altezza totale del locale in oggetto è di m 4.40 a differenza di quella riportata sulla planimetria reperibile presso gli Uffici del Catasto Edilizio Urbano. In virtù di tale altezza, è stato ricavato un piano soppalcato, posto a circa 2.50 m rispetto al piano di calpestio, con struttura portante metallica e scala di accesso in legno, posta in corrispondenza della parete Sud, come evidenziato nel rilievo fotografico.
La superficie lorda dell’unità immobiliare è pari a mq 61.
Foto n. 5 – Infissi box
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤͳͻȀͻͻ Foto n. 6 – Piano soppalcato e scala interna
• accerti, la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’identificazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia del compendio pignorato.
• proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤʹͲȀͻͻ di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
I dati indicati nel pignoramento sono corretti e consentono di individuare in maniera agevole i beni pignorati, a meno dell’indicazione del numero civico di accesso all’edificio.
Inoltre bisogna porre in evidenza che entrambe le unità immobiliari possiedono idonea planimetria catastale, ma in quella relativa al sub 68 (locale box posto al piano seminterrato) non è riportata l’indicazione dell’apertura (porta) posta sulla parete Nord, come evidenziato nella planimetria ottenuta con il rilievo effettuato e nel rilievo fotografico.
• indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
Immagine n. 2 - Stralcio P.R.G.
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤʹͳȀͻͻ Lo strumento urbanistico vigente nella città di Belvedere Marittimo, Piano Regolatore Comunale, individua l’area su cui è ubicato l’edificio in una zona di tipo Zona B/2 Zona di Completamento Edilizio (art. 6 delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G.). In tale zona sono vigenti le norme di attuazione di cui in seguito si riporta uno stralcio
:
Art. 6- Zona B Zona di Completamento Edilizio.
In tale zona ricadono tutte le parti del territorio già interessate dall’edificazione e fornite in massima parte delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
Ne fanno parte 4 sottozone:
- B/1 Completamento edilizio: ristrutturazione urbanistica ed edilizia;
- B/2 Completamento edilizio: adeguamento e sostituzione edilizia;
- B/3 Completamento edilizio: adeguamento e sostituzione edilizia con piano della viabilità;
- B/4 Completamento edilizio: adeguamento e sostituzione edilizia nelle frazioni.
(Per maggiori dettagli vedere lo stralcio delle Norme Tecniche di Attuazione allegato alla presente relazione di consulenza)
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤʹʹȀͻͻ Immagine n. 3 - Stralcio Aereofotogrammetria
• indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli artt. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n°
380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio 1985, n° 47;
Nel corso degli accertamenti effettuati sui luoghi è emerso che:
a) Appartamento di tipo economico censito al N.C:E.U. al foglio n. 36, particella n. 549, sub 12 cat. A/3 è conforme a quanto previsto negli allegati di progetto della Concessione Edilizia in Sanatoria n. 1834/UTC del 31 Agosto 1994 rilasciata dal Comune di Belvedere Marittimo e quanto riportato
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤʹ͵Ȁͻͻ nella planimetria presente negli archivi del Nuovo Catasto Edilizio Urbano.
(vedi rilievo fotografico e planimetrie allegate)
b) Immobile cat C/6 censito al N.C:E.U. al foglio n. 36, particella n. 549, sub 68 è conforme a quanto previsto negli allegati di progetto della Concessione Edilizia in Sanatoria n. 1834/UTC del 31 Agosto 1994 rilasciata dal Comune di Belvedere Marittimo ad eccezione del numero e tipologia di aperture presenti. Infatti nelle planimetrie allegate al titolo abilitativo e in quella presente negli archivi del Nuovo Catasto Edilizio Urbano è riportata una sola apertura, mentre dai sopralluoghi effettuati risulta che il numero delle aperture presenti è pari a 2. In particolare è stata riscontrata la presenza di una apertura sulla parete Nord, la quale, invece, non è riportata nè sulla planimetria catastale né sulle planimetrie allegate al progetto asssentito. Inoltre è stata accertata una diversa altezza di interpiano. Infatti nella planimetria catastale è riportata un’altezza pari a m 2.90, mentre durante lo svolgimento delle operazioni peritali è stata riscontrata un’altezza di m 4.40 circa. In virtù di tale altezza è stato realizzato un piano soppalcato, con struttura portante in acciaio, il cui piano di calpestio è posto a circa m 2.60 rispetto a quello del box in oggetto. Per collegare i due livelli è stata realizzata una scala in legno (vedi rilievo fotografico).
In sintesi: gli immobili pignorati presentano delle difformità a quanto riportato negli elaborati progettuali allegati alla Concessione Edilizia in Sanatoria n. 1834/UTC del 31 Agosto 1994 dal Comune di Belvedere Marittimo. Più precisamente:
a) Appartamento identificato con la particella n. 549 sub 12: è conforme a quanto previsto negli allegati di progetto della Concessione Edilizia in Sanatoria n. 1834/UTC del 31 Agosto 1994 rilasciata dal Comune di
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤʹͶȀͻͻ Belvedere Marittimo e quanto riportato nella planimetria presente negli archivi del Nuovo Catasto Edilizio Urbano.
b) Box identificato con la particella n. 549 sub 68: per quanto attiene alle difformità riscontrate relativamente alla presenza di aperture in numero e tipologia diversa, si precisa che, ai sensi della normativa vigente, esse sono sanabili, in quanto non vengono variati i parametri urbanistici. Mentre la presenza del piano soppalcato, trattandosi di un’opera interna che non modifica la sagoma né tantomeno i profili di facciata, non modifica i parametri urbanistici, pertanto, ai sensi della normativa vigente, è una difformità sanabile.
Per quanto riguarda l’esistenza della dichiarazione di agibilità risulta che il Sig.
………., in qualità di amministratore unico della società
………. con sede in ………. ottenne, in data 23 dicembre 1998, dal Sindaco del Comune di Belvedere Marittimo (CS) la dichiarazione di agibilità e di abitabilità per il fabbricato..
• dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti;
provveda in quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
• dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤʹͷȀͻͻ (procedendo ove necessario all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c., dall’art. 846 c.c., dalla L. 3 giugno 1940, n° 1078;
I beni sottoposti al pignoramento sono costituiti da due Unità Immobiliari ben distinte e separate, pertanto possono essere vendute separatamente.
Immagine n. 4 – Pianta particella n. 549 sub 12
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤʹȀͻͻ Immagine n. 5 – Pianta particella n. 549 sub 68
• accerti se l’immobile è libero o occupato;
Le unità immobiliari in oggetto, allo stato attuale, risultano essere regolarmente abitate ed utilizzate, come evincibile dal rilievo fotografico allegato.
• acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento;
• verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati, contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n°
59, convertito in L. 18 maggio 1978, n° 191; qualora risultano contratti di
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤʹȀͻͻ locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio;
Ove l’immobile sia occupato da coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale:
Nel 1989 la società ………. acquista con atto di compravendita per Notar ………. in data 3/02/1989 rep. N. 27838, trascritto a Cosenza il 9/02/1989 ai n. 194618 reg. part, rettificato con atto in data 15/01/1991 ai n. 4600/4295, un appezzamento di terreno sito in località Monti del Comune di Belvedere Marittimo dalla sig.ra ………..
Successivamente la stessa società ha edificato su tale terreno un complesso formato da due fabbricati, di 3 piani fuori terra oltre al seminterrato, in virtù della Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Belvedere Marittimo in data 26 Marzo 1990, n. 589/UTC, al nulla osta del Genio Civile di Cosenza n. n° 2524 del 5 luglio 1989 e nulla osta ai fini paesaggistici ed ambientali n° 6126/89 del 8 febbraio 1990 ed alla successiva Voltura prot. N. 2193/UTC del 13/02/1991. I lavori ebbero inizio in data 27 marzo. In data 13/02/1991 con Voltura prot. N.
2193/UTC, la Concessione Edilizia sopra richiamata venne volturata alla società
……….con sede in ……….. Successivamente alla medesima società venne rilasciata la Concessione Edilizia in Sanatoria n.
1834/UTC/bis del 31/08/1994. Il sindaco del Comune di Belvedere Marittimo, in data 23/12/1998 con prot. N. 2086/UTC dichiara l’agibilità e l’abitabilità del fabbricato in questione. .
Con atto di compravendita per Notar ………. in data 19/11/1993 rep. N. 63945, trascritto a Cosenza l’11/12/1993 ai n. 29553/25403, la sig.ra
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤʹͺȀͻͻ
………. acquistava la particella 549 sub 12 del foglio 36 dalla società ………. con sede in ………..
Infine, con decreto di trasferimento immobili del Tribunale di Paola in data 29/11/2002 trascritto a Cosenza il 23/12/2002 ai n. 29567/22987, la sig.ra
………. acquistava la particella 549 sub 12 del foglio 36 dalla sig.ra ………..
Con atto di compravendita per Notar ………. in data 14/02/1995 rep. N. 70775, trascritto a Cosenza l’8/03/1995 ai n. 6206/5254, la società
………. acquistava gli immobili in oggetto, all’epoca in corso di costruzione, dalla società ………. con sede in
………..
Con atto di compravendita per Notar ……….o in data 31/07/2007 rep. N. 112010/27500, trascritto a Cosenza il 28/08/2007 ai n.
31866/20482, la sig.ra ………. acquistava la particella 549 sub 68 del foglio 36 dalla società con sede in ………..
• indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità;
• accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo);
• rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤʹͻȀͻͻ il complesso edilizio è ubicato nel Comune di Belvedere Marittimo in area sottoposta a vincolo paesaggistico e ambientale, ma non sottoposta a vincoli artistici, storici o di indivisibilità.
Inoltre, per quanto è stato possibile accertare, non risulta l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici.
• determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, operando le opportune detrazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà);
Il criterio di stima
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤ͵ͲȀͻͻ La formulazione del giudizio di stima prevede l’individuazione dell’aspetto economico da considerare, in relazione alla finalità per cui la stima stessa è richiesta.
La sua definizione si presenta come un’operazione estimativa assolutamente indispensabile, essenzialmente perché l’esigenza pratica per cui la stima stessa viene condotta è, in genere, riconducibile alla determinazione di una certa quantità di denaro che, sotto certe particolari condizioni, può ritenersi equivalente al bene economico in oggetto.
Al mutare delle condizioni economiche generali, nonché delle specifiche esigenze dei soggetti interessati, la quantità di denaro considerata equivalente al bene stesso può infatti risultare anche sensibilmente diversa.
Pertanto, l’operazione intesa ad esprimere il giudizio di valore di un bene economico è, in sostanza, la traduzione in termini monetari dell’utilità attribuita, appunto in quel particolare momento ed alla luce di tali specifiche condizioni, al bene economico oggetto della stima.
In contrasto con gli autori della vecchia scuola, che operava una rigida distinzione tra il metodo analitico di stima e il metodo sintetico, la moderna scuola estimativa italiana ha definitivamente dimostrato che i diversi procedimenti utilizzabili per le valutazioni costituiscono, in sostanza, un unico e solo metodo di stima fondato essenzialmente sul confronto. Cioè: “quello del riconoscimento dell’appartenenza del bene da stimare ad una delle classi formate con beni analoghi di prezzo noto, sulla base di un parametro, comune a tutti i beni e logicamente arbitrario, ma praticamente da scegliersi in rapporto a mutevoli circostanze di fatto. Le classi devono contenere beni per i quali vi sia costanza pratica di rapporto tra parametro scelto e prezzo. La scelta dell’uno e dell’altro parametro dipende essenzialmente
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤ͵ͳȀͻͻ dall’attitudine che essi hanno, a seconda delle condizioni di fatto, di prestarsi più o meno alla classificazione dei beni che è sempre necessaria”.
Pertanto può affermarsi che i differenti metodi di valutazione presentano una ben definita unicità concettuale e che la scelta tra l’una o l’altra metodologia consiste sostanzialmente nell’analisi relativa all’impostazione e allo sviluppo del più significativo ed immediato confronto tra le caratteristiche che, a giudizio dell’estimatore, concorrono alla formazione del valore del bene oggetto di stima, con quelle analoghe di altri beni di prezzo noto.
Nel caso in specie, allo scopo di esprimere una logica conseguenza di quanto finora esposto, si ritiene che il procedimento di stima possa essere sviluppato secondo seguente metodologia:
o il metodo di comparazione diretta;
Tale metodologia comporta la comparazione esplicita ed immediata tra i parametri più sinteticamente rappresentativi delle capacità economiche e produttive dei beni a confronto.
Nel caso in esame, in particolare, si dispone di una serie discretamente ampia di dati storici relativi a beni-campione, in perfetta analogia fisica ed economica con il bene oggetto di stima. Pertanto, poiché in tali condizioni risulta possibile formare una scala di prezzi noti, a motivo dell’esistenza del mercato di beni simili a quello oggetto di stima, è corretto ricorrere a procedimenti di comparazione che, come si è detto, sono fondati sul confronto tra parametri sinteticamente più rappresentativi, che opportunamente consentono di pervenire alla determinazione del più probabile valore del bene.
E’ stata definita una scala di prezzi noti appartenenti allo stesso mercato di cui fa parte il bene oggetto di valutazione, tenuto conto dei requisiti di localizzazione,
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤ͵ʹȀͻͻ nonché delle caratteristiche tipologiche e funzionali, tali da ritenersi appartenenti allo stesso mercato elementare omogeneo.
Per questo è stata effettuata un’indagine conoscitiva nell’ambito del mercato locale, acquisendo i dati necessari presso le agenzie immobiliari. Da questa verifica è emerso quanto segue:
a) Appartamento di tipo economico censito al N.C:E.U. al foglio n. 36, particella n. 549, sub 12 cat. A/3 il prezzo di compravendita per unità di superficie di immobili simili a quello in esame, è indicato in un intorno che comprende valori compresi tra €. 1.300,00 al mq. e €. 1.600,00 al mq.
Inoltre, sono stati presi in esame le quotazioni immobiliari pubblicate dall’Agenzia del Territorio, relativamente al primo semestre dell’anno 2014.
Come si evince dalla tabella che segue, il valore di mercato individuato dall’Agenzia del territorio nell’ambito del Comune di Belvedere Marittimo, riferito alla medesima zona del territorio comunale dove appartiene l’unità immobiliare di cui trattasi, per unità immobiliari con destinazione di civile abitazione e con caratteristiche tipologiche omogenee, è indicato tra €. 1.050,00 al mq. e €.
1.450,00 al mq.
%DQFDGDWLGHOOHTXRWD]LRQLLPPRELOLDUL
ǣͶͷǦ
Provincia: COSENZA
Comune: BELVEDERE MARITTIMO
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤ͵͵Ȁͻͻ Fascia/zona: Periferica/ZONA MARINA - VIA DELLA REPUBBLICA, FORTUNATO, GROSSI
Codice di zona: D1 Microzona catastale n.: 2 Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Destinazione: Residenziale
Tipologia Stato conservativo
Valore Mercato
(€/mq)
Superficie (L/N)
Valori Locazione (€/mq x mese)
Superficie (L/N)
Min Max Min Max
Abitazioni
civili NORMALE 1050 1450 L 3,9 5,4 L
Abitazioni di tipo economico
NORMALE 960 1200 L 3,6 4,4 L
Box NORMALE 485 670 L 2,6 3,6 L
Ville e Villini NORMALE 1050 1550 L 4,1 6,1 L
• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤ͵ͶȀͻͻ
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
La stima
Sulla base di quanto sopra argomentato si ritiene di poter definire correttamente il valore di mercato dell’unità immobiliare oggetto della procedura individuata dalla part. 549 sub 12, come valore medio tra i valori dedotti dall’indagine conoscitiva esperita sul mercato locale e i valori definiti dall’Agenzia del Territorio relativamente all’area ove è ubicato il bene. Il metodo offre risultati sufficientemente oggettivi in quanto il mercato locale esprime una scala di prezzi noti, cronologicamente allineati e riferiti a beni sostanzialmente analoghi a quello che costituisce l’oggetto stesso dell’operazione estimativa.
Pertanto, indicando con
V
u il valore di mercato riferito a metro quadrato di superficie lorda, si ha:V
u= (V
1+ V
2)/2
dove
V
1 = Valore medio dei prezzi dedotti dal mercato immobiliare locale;V
2 = Valore medio dei prezzi definiti dall’Agenzia del Territorio,quindi:
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤ͵ͷȀͻͻ
V
u= (€./mq. 1.450,00 + €./mq 1.250,00)/2 V
u= 1.350,00 €./mq.
Al fine di tenere conto dello stato di conservazione e manutenzione dell’immobile, nonché l’epoca di costruzione, si ritiene di dovere assumere un coefficiente correttivo da assegnare al valore unitario appena determinato, pari a: K = 0,98 Pertanto il prezzo per unità di superficie risulta :
V
u= €./mq. 1.350,00 x 0,98 V
u= €./mq. 1.323,00
il più probabile valore di mercato dell’unità immobiliare oggetto della procedura è pari a :
tenuto conto della superficie lorda dell’immobile così distinta:
- Superficie abitabile mq. 123;
- Superficie balconi mq. 29 (considerando il 50% di quella reale) = mq 14.5;
- Superficie dell’unità immobiliare = mq 123 + mq 14,5 = mq. 137,5.
V = mq. 137,5 x €./mq.1.323,00 = 181.912,50 €
V = €. 181.912,50
b) Immobile cat C/6 censito al N.C:E.U. al foglio n. 36, particella n. 549, sub 68 il prezzo di compravendita per unità di superficie di immobili simili a quello in esame, è indicato in un intorno che comprende valori compresi tra
€. 550,00 al mq. e €. 750,00 al mq.
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤ͵Ȁͻͻ Inoltre, sono stati presi in esame le quotazioni immobiliari pubblicate dall’Agenzia del Territorio, relativamente al primo semestre dell’anno 2014.
Come si evince dalla tabella che segue, il valore di mercato individuato dall’Agenzia del territorio nell’ambito del Comune di Belvedere Marittimo, riferito alla medesima zona del territorio comunale dove appartiene l’unità immobiliare di cui trattasi, per unità immobiliari con destinazione di box e con caratteristiche tipologiche omogenee, è indicato tra €. 485,00 al mq. e €. 670,00 al mq.
%DQFDGDWLGHOOHTXRWD]LRQLLPPRELOLDUL
ǣͶͷǦ
Provincia: COSENZA
Comune: BELVEDERE MARITTIMO
Fascia/zona: Periferica/ZONA MARINA - VIA DELLA REPUBBLICA, FORTUNATO, GROSSI Codice di zona: D1
Microzona catastale n.: 2 Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Destinazione: Residenziale
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤ͵Ȁͻͻ Tipologia Stato
conservativo
Valore Mercato
(€/mq)
Superficie (L/N)
Valori Locazione (€/mq x mese)
Superficie (L/N)
Min Max Min Max
Abitazioni
civili NORMALE 1050 1450 L 3,9 5,4 L
Abitazioni di tipo economico
NORMALE 960 1200 L 3,6 4,4 L
Box NORMALE 485 670 L 2,6 3,6 L
Ville e Villini NORMALE 1050 1550 L 4,1 6,1 L
• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤ͵ͺȀͻͻ La stima
Sulla base di quanto sopra argomentato si ritiene di poter definire correttamente il valore di mercato dell’unità immobiliare oggetto della procedura individuata dalla part. 549 sub 68, come valore medio tra i valori dedotti dall’indagine conoscitiva esperita sul mercato locale e i valori definiti dall’Agenzia del Territorio relativamente all’area ove è ubicato il bene. Il metodo offre risultati sufficientemente oggettivi in quanto il mercato locale esprime una scala di prezzi noti, cronologicamente allineati e riferiti a beni sostanzialmente analoghi a quello che costituisce l’oggetto stesso dell’operazione estimativa.
Pertanto, indicando con
V
u il valore di mercato riferito a metro quadrato di superficie lorda, si ha:V
u= (V
1+ V
2)/2
dove
V
1 = Valore medio dei prezzi dedotti dal mercato immobiliare locale;V
2 = Valore medio dei prezzi definiti dall’Agenzia del Territorio,quindi:
V
u= (€./mq. 650,00 + €./mq 577,50)/2 V
u= 613,75 €./mq.
Al fine di tenere conto dello stato di conservazione e manutenzione dell’immobile, nonché l’epoca di costruzione, si ritiene di dovere assumere un coefficiente correttivo da assegnare al valore unitario appena determinato, pari a: K = 0,98
Ȃ Ǧ νͷͶȀͶͷǤ͵ͻȀͻͻ Pertanto il prezzo per unità di superficie risulta :
V
u= €./mq. 613,75 x 0,98 V
u= €./mq. 601,48
il più probabile valore di mercato dell’unità immobiliare oggetto della procedura è pari a :
tenuto conto della superficie lorda dell’immobile così distinta:
- Superficie mq. 61;
V = mq. 61,0 x €./mq.601,48 = 36.689,98 €
V = €. 36.689,98
Tanto dovevasi per incarico ricevuto.
Paola li, 26 Gennaio 2015
Il C.T.U.
Ing. Elia Antonio NOVELLO
