TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE CIVILE – UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
FALLIMENTO
N. Gen. Rep.
692/2016
Giudice: Dott.ssa Francesca Mammone
ELABORATO PERITALE
Tecnico Incaricato: Arch. Giovanni Renzi
con studio in Milano –Via Washington.n.3 Telefono e fax 02 48195411 - Cellulare: 348 2616247
Email giovren@tin.it
Il sottoscritto Arch. Giovanni Renzi, libero professionista, iscritto all'albo degli architetti della provincia di Milano al numero 6820, iscritto al Ruolo dei Periti e degli Esperti della CCIAA di Milano al numero 1660 e iscritto come perito presso il Tribunale di Milano al nr. 9337, ad evasione dell’incarico ricevuto in data 28.11.2016 dal G.E. dott.ssa Francesca Mammone nella causa – RG 692/2016 -
promossa da contro avendo giurato di
ben adempiere al proprio incarico in data 04.01.2017 e ritenendo e ritenendo esaurienti le indagini esperite, ne espone in appresso le risultanze
Bene immobile sito in Cernusco sul Naviglio (Mi) Via Po n. 14
Lotto 010
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di locali ad uso autorimessa e sito in Via Po al civico 14 al piano interrato.
Posto al primo interrato di palazzina di due piani fuori terra si accede da cancello e parti comuni.
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
per la quota di 100/100 della piena proprietà
Contraddistinto come:
Fg. n. 25; Mapp. n. 165, Sub. 21, Cat C/6; classe 7, consistenza 14 mq.;
posto al piano s1, Via Po, 14; rendita € 54,23.
Coerenze dell’unità in blocco unico, da nord in senso orario (box sub. 21 a piano interrato):
Altra proprietà sub. 20, terrapieno parte comune, altra proprietà sub. 22, corsello comune.
2. STATO DI POSSESSO
Libero. Il curatore fallimentare è il dottor Piero Traccanella con sede in Via G.C. Merlo, 1 a Milano.
Non risultano contratti d’affitto in essere.
3.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 3.2.1. Iscrizioni:
Iscrizione volontaria: a favore
a carico della società
per la quota di 100/100 della piena proprietà a garanzia di un mutuo della durata di 15 anni in atti notaio Dominique Dellisanti in Gorgonzola Rep. 196217/49577 del 20/12/2006.
Importo ipoteca: € 5.250.000 (capitale €. 3.500.000,00)
Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 25;
Mapp. n. 165
A questa iscrizione è presente una ANNOTAZIONE a favore a carico della società
per la quota di 100/100 della piena proprietà per frazionamento in quote atti notaio Dominique Dellisanti in Gorgonzola Rep. 10839/6049 del 29/07/2009
Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 21;
Mapp. n. 165, Sub. 21 e di altre 26 unità negoziali.
Iscrizione legale: Iscrizione a favore della
per un valore di €. 349.649,46 (capitale €. 174.824,73) a carico della società
per la quota di 100/100 della piena proprietà
Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 25;
Mapp. n. 165, Sub. 21 e di altri 27 subalterni.
Iscrizione giudiziale: nessuna
3.2.2. pignoramenti:
Pignoramento:
3.2.3. Altre trascrizioni:
Trascrizione del 29/09/2016 ai nn. 107768/68107 della sentenza dichiarativa di fallimento del 21/07/2016 Rep. 702 del Tribunale di Milano a carico della società
per la quota di 100/100 della piena proprietà
Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 25;
Mapp. n. 165, Sub. 21 e di altri 27 subalterni.
3.2.4. Altre limitazioni d’uso: nessuna;
4. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.1.1. Conformità urbanistico-edilizia: La situazione del box (sub. 21) è conforme all’ultimo stato segnalato nella planimetria catastale.
4.2.1. Conformità catastale: La situazioni delle planimetrie sono conformi allo stato di fatto delle unità immobiliari. La visura catastale non è aggiornata. Risulta ancora l’intestazione a società
e non a
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma
e scadute al momento della perizia: € 14,10 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia (ultimi 2 anni)
Box sub. 21 €. 33,58
Spese annuali
Box sub. 21 €. 32,18
Atti ablativi: nessuno
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
per la quota di 100/100 della piena proprietà
Contraddistinto come:
Fg. n. 25; Mapp. n. 165, Sub. 21, Cat C/6; classe 7, consistenza 14 mq.; posto al piano s1, Via Po, 14; rendita € 54,23.
Coerenze dell’unità in blocco unico, da nord in senso orario (box sub. 21 a piano interrato):
Altra proprietà sub. 20, terrapieno parte comune, altra proprietà sub. 22, corsello comune.
6.2 Precedenti proprietari (nel ventennio):
6.2.1 da data anteriore al ventennio fino al 17/10/2006 (come Fg. 25 mapp. 7, 8, 9 e 85 sub.
701 e 702)
per una quota di 1/2, per una quota di 1/2, .
l’unità immobiliare è pervenuta in forza di atto anteriore al ventennio.
Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 25; Mapp. n. 165 ai tempi Fg. 25 mapp 7,8,9 e mapp. 85 sub. 701 e 702.
6.2.2 da data anteriore al ventennio fino al 11/11/2008 (come Fg. 25 mapp. 85 sub. 703)
l’unità immobiliare è pervenuta in forza di atto anteriore al ventennio.
Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 25; Mapp. n. 165 ai tempi Fg. 25 mapp. 85 sub. 703
6.2.3 dal 17/10/2006 (14/11/2006 per l’intero) al 22/12/2008 (data di accatastamento del nuovo fabbricato)
per la quota di 100/100 della piena proprietà per atto di compravendita di quota di 2/4 notaio Dominique Dellisanti in Cassina De’ Pecchi in data 17/10/2006 Rep. Nr. 6806/3497 trascritto in data 10/11/2006 ai nn. 172490/89975 e per atto di permuta di quota di 2/4 notaio Dominique Dellisanti in Cassina De’ Pecchi in data 14/11/2006 Rep. Nr. 6914/3574 trascritto in data 06/12/2006 ai nn. 188478/97768 e 188479/97769.
Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Naviglio Fg. n. 25;
Mapp. n. 165 ai tempi Fg. 25 mapp. 7, 8, 9 e 85 sub. 701 e 702.
6.2.4 dal 11/11/2008 al 22/12/2008 (data di accatastamento del nuovo fabbricato)
per la quota di 100/100 della piena proprietà per atto di compravendita notaio Dominique Dellisanti in Cassina De’ Pecchi in data 11/11/2008 Rep. Nr. 9765/5332 trascritto in data 28/11/2008 ai nn. 185324/12124, 185325/12125 e 185326/12126
Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Naviglio Fg. n. 25;
Mapp. n. 165 ai tempi Fg. 25 mapp. 85 sub. 703.
6.2.5 dal 22/12/2008 alla data odierna
per la quota di 100/100 della piena proprietà
Riferito al 1/1 della proprietà degli immobili in Cernusco sul Naviglio Fg. n. 25; Mapp. n. 165
7. PRATICHE EDILIZIE:
7.1 L’edificio in origine è stato costruito a segutio di presentazione di pratiche presso il Comune di Cernusco sul Naviglio
PERMESSO DI COSTRUIRE NR. 102/2006 DEL 09/10/2006 DIA (variante recinzione) PROT. NR. 062944 DEL 15/10/2008 DIA (varianti ) PROT. NR. 067374 DEL 04/11/2008
DICHIARAZIONE DI FINE LAVORI E CERTIFICATO DI COLLAUDO FINALE DEL 10/12/2008
Domanda di Abitabilità del 24/12/2008.
Descrizione unità di cui al punto A -lotto 10
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di locali ad uso autorimessa e sito in Via Po al civico 14 al piano interrato.
Posto al primo interrato di palazzina di due piani fuori terra si accede da cancello e parti comuni.
Il box viene conteggiato a corpo. La superficie commerciale è stata calcolata come da DPR del 23 marzo 1998 nr. 138 e come da norme Uni 10750 (cantina 16%, balconi 30% etc.).
Il box è in buone condizioni.
Le piantine catastali sono conformi allo stato di fatto
L’edificio, si trova in posizione periferica dell’agglomerato urbano del comune di Cernusco sul Naviglio. Le parti comuni dello stabile sono in normali condizioni con finiture di ottima qualità. Le unità immobiliari oggetto della perizia sono in normali condizioni .
Identificato in Catasto come segue:
intestazione:
per la quota di 100/100 della piena proprietà
Contraddistinto come:
Fg. n. 25; Mapp. n. 165, Sub. 21, Cat C/6; classe 7, consistenza 14 mq.;
posto al piano s1, Via Po, 14; rendita € 54,23.
Coerenze dell’unità in blocco unico, da nord in senso orario (box sub. 21 a piano interrato):
Altra proprietà sub. 20, terrapieno parte comune, altra proprietà sub. 22, corsello comune.
L’edificio di cui fan parte le unità oggetto di questa esecuzione è stato costruito nel 2008 con buone finiture sia costruttive ) che di finiture delle parti comuni
L’unità immobiliare ha un’altezza interna che varia tra una media di 240 cm.
Il Destinazione Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni Sub. 18
Piano Interrato,
Box
17,58
1
17,58
Est-Ovest
Normali
Totale 17,58 17,58
I box verrà conteggiato a corpo.
Fondazioni (struttura):
Strutture verticali (struttura):
materiale: cemento armato e muratura Si riferisce limitatamente a: corpo unico.
materiale: cemento armato e muratura Si riferisce limitatamente a: corpo unico.
Infissi esterni
(componente edilizia): tipologia: basculante in metallo Condizioni: normali
Si riferisce limitatamente a: corpo unico.
Plafoni(componente edilizia):
Pareti (interne):
materiale: stabilitura
Si riferisce limitatamente a: corpo unico.
materiale: forati + intonaco
Si riferisce limitatamente a: corpo unico.
Pavimenti :
(componente edilizia):
Porta di ingresso (componente edilizia):
materiale : battuto cemento
tipologia: basculante in metallo
Si riferisce limitatamente a: corpo unico.
Elettrico (impianto):
tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: funzionante
Certificazioni: presenti
Si riferisce limitatamente a: corpo unico
Certificazione Energetica
: la certificazione energetica non è necessaria. presente.
Termico (impianto): Assente
Altre informazioni: L’edificio presenta l’impianto di ascensore interno comune a tutti i subalterni.
Non è stata reperita alcuna documentazione riguardante impianti come da D.M. Ministro Sviluppo Economico del 22/1/2008 n. 37.
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE:
8.1 Criterio di stima
Al valore di mercato si è pervenuti attraverso l'applicazione di uno dei più idonei criteri estimativi e cioè quello di assimilazione economica comparativa
Il risultato e' da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale, come pure potrebbe non corrispondere al prezzo ottenibile in sede di un'eventuale compravendita, in quanto quest'ultimo dipende sempre da situazioni soggettive delle singole parti contraenti.
Definizione di un valore unitario zonale medio di riferimento:
La semplice indagine di mercato (L1), svolta relativamente a concrete operazioni di trattativa di compravendita di immobili situati in un intorno zonale, in fabbricati aventi caratteristiche tipologiche ed architettoniche similari e condizioni definibili assolutamente medie ha consentito al sottoscritto di identificare il valore unitario di mercato variabile per un box tra €./mq. 15.000,00 e €./mq. 20.000,00. Da cui L1a = €./mq. 17.500,00.
Consultando la rilevazione prezzi sui siti dell’osservatorio immobiliare, dell’Agenzia dell’Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) valori tra 1.000.00 e 1.300,00 e nel Borsino Immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it) con valori tra 1.012 e 1.196 euro sempre riferiti a metro quadro . Da cui una media dei valori L2a
= €./mq. 1.127,00. Con un valore a corpo di €. 20.000 ca.
Consultando poi le varie pubblicazioni delle agenzie della zona e contattando direttamente queste ultime si è potuto calcolare un ulteriore valore medio (L3ag.):
sono stati cercati immobili in vendita sulle riviste tipo Attico , Professione Casa Magazine, Toscano Case, tutti editi da dicembre 2016 o anche sul web (nei siti Trovit.it, Tecnocasa.it, Professionecasa.it, casa.it, gabetti.it e immobiliare.it ad esempio) sono stati cercati e trovati immobili paragonabili a quelli in oggetto. Gli immobili cercati sono appartamenti in via Po (o in zona limitrofa) e associabili per dimensioni o per epoca dell’unità immobiliare. Non sono stati trovati box nei dintorni con finiture e dimensioni comparabili.
Infine si sono presi in esame altre esecuzioni immobiliari che riguardassero unità paragonabili. Non sono state trovare esecuzioni immobiliari comparabili.
In sostanza quindi, un immobile statisticamente medio ideale di riferimento, cui quello in esame potrà essere utilmente comparato, avrà un valore corrente di mercato unitario medio pari a:
Box Lb = (17.500 + 20.000 )/2= €. 18.750,00.
Determinazione del valore di stima.
Per il box auto assumeremo valori pari 18.750 euro.
8.2. Fonti di informazioni
Catasto di Milano,
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano,
Ufficio Tecnico del comune di Milano
Portale Aste Giudiziarie
Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di:
o Rilevazione prezzi di mercato anno 2016 Prezziario Imm.re CC.II.A. di Milano
o O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell’Agenzia del Territorio - 2° semestre 2016
o Borsino Immobiliare su Immobiliare.it 8.3. Valutazioni corpi
ID Immobile Superficie
commerciale Valore intero medio
ponderale Valore diritto e quota
A
Box sub. 21
A corpo
€ 18'750,00
€ 18.750,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore per differenza tra oneri tributari su
base catastale e reale per assenza di garanzia per vizi 10 % circa:
Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica e/o catastale:
€. 1.750,00 Nessuna Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico
nessuno dell’acquirente: Nessuno
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni
a carico dell'acquirente: Nessuna
8.5. Prezzo base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello
stato di fatto in cui si trova € 17.000,00
Milano 26/04/2017 Il perito
Arch. Giovanni Renzi
