TRIBUNALE DI NOVARA
ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Forzata
contro
N. Gen. Rep. 312/2016
Giudice dell'esecuzione : DOTT.ssa
FRANCESCA IAQUINTA
Custode Giudiziario
: ELABORATO PERITALE
- LOTTO 10 -
(aggiornamento e revisione del 30/03/2019) Tecnico incaricato: Arch. Enrico Brandoni
iscritto all'Albo della provincia di Novara al N. 851 iscritto all'Albo del Tribunale di Novara al N. 411
C.F. BRNNRC64H01B019Q- P.Iva 01656380035 con studio in Borgomanero (Novara) Via della Ciocca, n.° 57
telefono: 0322340248 cellulare: 3336102692
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Unita' immobiliari in Ghemme – Via Papa Giovanni XXIII n. 15 (appartamento con cantina e autorimessa)
LOTTO 10
(Unità negoziale n. 1 – Immobili 15 e 14)
Unita' immobiliari ubicate in Ghemme – Via Papa Giovanni XXIII n° 15 (proprietà contornate in rosso)
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Quota intera di Piena Proprietà, di appartamento posto al piano terzo, con cantina al piano seminterrato e autorimessa al piano terra; facente parte del condominio denominato “Il Torrione”. Il fabbricato sorge a ridosso della circonvallazione viaria del Comune di Ghemme. L'accesso all'unità immobiliare avviene da Via Papa Giovanni XXIII.
L'appartamento, risulta dotato di tre affacci principali ed è posto al piano terzo della palazzina condominiale.
L'unità immobiliare risulta accessibile tramite scala condominiale e ascensore comune.
La quota millesimale di comproprietà delle parti comuni, relativa all'unità immobiliare oggetto di stima, risulta essere pari a 53,02 millesimi.
L'appartamento risulta composto da: ampio ingresso ,cucina, soggiorno, bagno, camera da letto matrimoniale,studio, ripostiglio e due balconi; al piano seminterrato troviamo la cantina pertinenziale e in apposito corpo di fabbrica al piano terra, l'autorimessa.
appartamento posto al terzo piano
autorimessa
L'unita' immobiliare , comprensiva della cantina, risulta avere una superficie calpestabile equivalente pari a 73,59 mq. L'autorimessa ha una superficie calpestabile di 9,02 mq.
Il compendio immobiliare risulta avere una superficie commerciale di circa 86,11 mq per l'abitazione (comprensiva di cantina), e 11,39 mq per l' autorimessa.
Catastalmente il compendio immobiliare risulta cosi' censito : Catasto Fabbricati del Comune di Ghemme :
Foglio 10, particella 334, subalterno 7, categoria A/3, classe 2, consistenza 5 vani, superficie catastale totale mq. 85, superficie catastale totale escluse aree scoperte mq. 83, posta al piano 3 - S1, Via Papa Giovanni XXIII, rendita € 309,87 – Planimetria presentata all'UTE in data 20/01/1970 prot. n° 26/70.
(appartamento)
Foglio 10, particella 333, subalterno 9, categoria C/6, classe 2, consistenza mq. 11, superficie catastale ma. 11, posta al piano T, Via Papa Giovanni XXIII, rendita € 34,09 – Planimetria presentata all'UTE in data 20/01/1970 prot. n. 25/70. (autorimessa)
Coerenze:
1) Appartamento: a un lato vano scala, a un lato alloggio n. 8, a due lati affaccio su cortile comune.
2) Cantina : a un lato cantina n. 1, a un lato corridoio comune e a un lato cantina n. 3
3) Autorimessa : a un lato autorimessa n. 22, a un lato cortile comune, a un lato autorimessa n. 24 e a un lato altra proprietà mappale 314 (stesso foglio).
Le unita' immobiliari di cui al Fg. 10 particella 334 subalterno 7 e Fg. 10 particella 333 subalterno 9, risultano cosi' intestate:
…...
per la quota di piena proprietà di 1/1;
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona: Zona semi centrale del centro abitato, a circa 1,1 km. dal centro del Comune di Ghemme.
Servizi della zona: I servizi si trovano nel centro di Ghemme: negozi (essenziali), municipio (buono), posta (buono), banche (buono), farmacia (buono).
Caratteristiche zone limitrofe: La zona è caratterizzata a est da abitazioni di tipo uni-familiare e pluri-familiari, con la presenza di edifici commerciali; a ovest da zone caratterizzate da campi da coltivazione ed alcune a carattere boschivo.
Collegamenti pubblici (km): Autostrada A26 (Ghemme) (2,0 km), autobus extraurbani (1,1 km), ferrovia (1,5 km), aeroporto Milano Malpensa (36 km).
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato dal nucleo familiare di …... Non e' stato reperito alcun contratto locativo relativo all'immobile oggetto di stima. Attualmente l'occupazione e' senza titolo.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente : 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso : Nessuna
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura : 4.2.1. Iscrizioni:
4.2.1.1 Ipoteca giudiziale, per euro …... in data 25/06/2012 ai numeri 8540/962 a favore di
…... e contro …..., nascente da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Novara in data 09/05/2012 repertorio numero 450.
4.2.1.2 Ipoteca giudiziale, per euro …... in data 11/01/2013 ai numeri 537/28 a favore di …... e contro
…..., nascente da Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Firenze in data 12/11/2012 repertorio numero 6729/2012.
4.2.2. Pignoramenti:
4.2.2.1 Pignoramento trascritto in data 17/10/2016 ai nn. 13472/9519, a favore di
…... per il diritto di PROPRIETA' per la quota di
1/1 (unità negoziale n.1), contro
…..., per il diritto di PROPRIETA' per la quota di 1/1 (unità negoziale n.1).
Gravante anche sul seguente immobile facente parte dell'unità negoziale n.1 – immobili nn.
15-14.
Comune di Ghemme (NO), Catasto Fabbricati, Foglio 10, Particella 334, Subalterno 7 e Foglio10, Particella 333, Subalterno 9.
In forza di atto giudiziario emesso dall'Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Novara in data 19/09/2016 Rep. 3111.
(…...SPA agisce quale procuratore di …... SPA.)
4.2.3. Altri vincoli e oneri giuridici: Nessuno 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
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4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale riguardante le unita' immobiliari pignorate.
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:
Dal confronto tra lo stato dei luoghi e la documentazione edilizia di progetto, depositata presso il Comune di Ghemme deriva quanto segue:
Per quanto riguarda il locale cantina, al piano seminterrato, risulta essere di dimensioni leggermente inferiori rispetto al progetto.
Per quanto riguarda l'appartamento, al piano terzo, alcune tramezzature risultano in posizione traslata rispetto alla posizione di progetto. Il locale ripostiglio posto in confrontanza con la porta di accesso all'unita' immobiliare, e' divenuto un locale finestrato adibito a studio.
Per quanto riguarda l'autorimessa, risulta avere una larghezza maggiore e una lunghezza inferiore rispetto al progetto.
Tutte queste difformità edilizie possono essere regolarizzate tramite presentazione di “Scia in sanatoria“ il cui costo indicativo, comprensivo di sanzioni e spese tecniche, e' pari a circa € 2.500,00.
4.3.2. Conformità catastale:
Per le ragioni sopra descritte, e elencate al punto 4.3.1, la rappresentazione catastale del compendio immobiliare oggetto di stima, non è completamente conforme allo stato dei luoghi. Si deve quindi procedere a un aggiornamento planimetrico tramite procedura DOCFA di due schede catastali (una riguardante l'abitazione e una riguardante l'autorimessa).
ll costo presunto di codesto aggiornamento ,comprensivo di oneri tecnici e diritti catastali e' pari a circa € 1.800,00
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
5.1. Il compendio immobiliare risulta ubicato in zona caratterizzata dalla presenza di aree verdi e di campi adibiti a coltivazione.
5.2. L'appartamento risulta dotato di bombola a gas per alimentare i fuochi cottura.
5.3. La palazzina condominiale e' dotata di impianto di riscaldamento centralizzato, con sistema di contabilizzazione dei consumi.
5.4. Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile comprensive del consumo di acqua, spese manutenzione scala, spese condominiali, gestione autorimesse e fondo cassa: (ricavate dal piano di riparto previsione di gestione 2018)
€ 1.194,68
5.5. Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia.
Nessuna 5.6. Spese condominiali scadute ed insolute (vengono considerate le spese condominiali
ordinarie degli ultimi due esercizi approvati alla data della perizia)
€ 1.949,38
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. Attuali proprietari:
6.1.1. …..., avente il seguente numero di codice fiscale e di iscrizione al Registro delle Imprese di Novara : …...
R.E.A. …...; con atto a rogito Dottor Emanuele Caroselli Notaio in Novara, in data 26/02/2008 repertorio numero 37193/10348 trascritto il 28/02/2008 ai numeri 3450/2310 dal signor...
6.2. Precedenti proprietari:
6.2.1. …..., con atto a rogito Dott.ssa Nunzia Giacalone, Notaio in Novara, in data 25/02/2004 repertorio numero 229047/28519 trascritto il 27/02/2004 ai numeri 3879/2283, dai signori
…...;
6.2.2 …..., con atto a rogito Dott. Cioffi ,Notaio in Borgomanero, in data 28/03/1970 repertorio 21644 registrato a Borgomanero il 16/04/1970 al numero 591 e trascritto il 08/05/1970 ai numeri 4815/3397.
7. PRATICHE EDILIZIE:
In sede di “accesso agli atti amministrativi”,effettuato presso l' Ufficio Tecnico del Comune di Ghemme, sono emerse le seguenti pratiche edilizie, presentate per il compendio immobiliare oggetto di stima:
- Licenza di Costruzione (domanda presentata in data 07/10/1966) - Inizio lavori del 26/02/1967
- Certificato di collaudo del 17/12/1968 - Dichiarazione abitabilità del 03/01/1969 - Certificato licenza costruire, del 26/02/1982
- Denuncia Inizio Attività (DIA) del 14/03/2001 prot. n. 2386 - Denuncia Inizio Attività (DIA) del 20/06/2002 prot. n. 5151 - Comunicazione attività edilizia libera del 12/10/2012 prot. n. 10267
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Descrizione Unità Immobiliari di cui al punto A
prospetto su Strada Provinciale 299
Cucina Pavimentazione in legno di una stanza Bagno
Quota intera di Piena Proprietà, di appartamento posto al piano terzo, con cantina al piano seminterrato e autorimessa al piano terra; facente parte del condominio denominato “Il Torrione”. Il fabbricato sorge a ridosso della circonvallazione viaria del Comune di Ghemme. L'accesso all'unità immobiliare avviene da Via Papa Giovanni XXIII.
L'appartamento, risulta dotato di tre affacci principali ed è posto al piano terzo della palazzina condominiale.
L'unità immobiliare risulta accessibile tramite scala condominiale e ascensore comune.
La quota millesimale di comproprietà delle parti comuni, relativa all'unità immobiliare oggetto di stima, risulta essere pari a 53,02 millesimi.
L'appartamento risulta composto da: ampio ingresso ,cucina, soggiorno, bagno, camera da letto matrimoniale,studio, ripostiglio e due balconi; al piano seminterrato troviamo la cantina pertinenziale e in apposito corpo di fabbrica al piano terra, l'autorimessa.
L'unita' immobiliare , comprensiva della cantina, risulta avere una superficie calpestabile equivalente pari a 73,59 mq.
L'autorimessa ha una superficie calpestabile di 9,02 mq.
Il compendio immobiliare risulta avere una superficie commerciale di circa 86,11 mq per l'abitazione (comprensiva di cantina), e 11,39 mq per l' autorimessa.
Le altezze interne,rilevate in sede di sopralluogo, sono le seguenti : Appartamento : piano terzo : h. 2,80 m.
Cantina : piano seminterrato : h. 2,20 m.
Autorimessa : piano terra : h. 2,20 m.
DESTINAZIONE URBANISTICA:
Attualmente nel Comune di Ghemme vige la salvaguardia urbanistica, dovuta alla coesistenza del Piano Regolatore vigente approvato dalla Regione Piemonte con Delibera di Giunta Regionale n. 12-5790 del 27 aprile 2002 e dell'adozione della proposta tecnica di progetto definitivo della Variante Strutturale 1/2016 al P.R.G. ai sensi dell'art. 15 comma 10 della L.R. 56/77 e s.m.i. (adozione avvenuta tramite verbale di deliberazione della giunta comunale 188 del 16/11/2018).
In data 04/02/2019 con deliberazione giunta comunale n. 36, è stato adottato l'aggiornamento della proposta tecnica del progetto definitivo della Variante Strutturale 01/2016, a seguito della prima seduta della seconda conferenza di copianificazione.
Nelle NUE della Variante Strutturale 1/2016 l'area e' qualificata come Art. 10 Citta' Giardino, aree di completamento.
TABELLA CON INDICAZIONE DELLE SUPERFICI CALPESTABILI E COMMERCIALI
Destinazione delle unita' immobiliari
Parametro Valore reale mq
Coefficiente di omogeneizzazione
Valore equivalente mq Autorimessa
PIANO TERRA
Autorimessa Sup. calpestabile 9,02 1,00 9,02
TOTALE Autorimessa Sup. calpestabile 9,02 9,02
Sup. commerciale autorimessa mq. 11,39
Appartamento PIANO TERZO
Ingresso Sup. calpestabile 13,59 1,00 13,59
Cucina Sup. calpestabile 6,93 1,00 6,93
Bagno Sup. calpestabile 4,87 1,00 4,87
Soggiorno Sup. calpestabile 14,78 1,00 14,78
8
Studio Sup. calpestabile 7,86 1,00 7,86
Camera Sup. calpestabile 17,50 1,00 17,50
Ripostiglio Sup. calpestabile 1,14 1,00 1,14
Balconi Sup. calpestabile 11,56 0,33 3,81
Locale accessorio
Cantina Sup. calpestabile 7,77 0,40 3,11
TOTALE ABITAZIONE Sup. calpestabile 86,00 73,59
Sup. commerciale abitazione mq. 86,11
RIEPILOGO
Autorimessa Sup. commerciale mq. 11,39 Abitazione e cantina Sup. commerciale mq. 86,11
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Copertura: tipologia: a falde, materiale di copertura: tegole in cotto sostenute da orditura in legno.
condizioni: buone
autorimessa - piana, materiale di copertura: cemento armato.
condizioni: buone
Solai: tipologia: solai in travetti di ferro e pignatte;
condizioni: buone
Scala: vano scala comune - tipologia: a due rampe, materiale: struttura in c.a..; rivestimento: marmo; pianerottoli rivestiti in piastrelle di ceramica
condizioni: buone;
Componenti edilizie e costruttive:
Pavim. Interna: Abitazione :
materiale: cucina e bagno piastrelle in ceramica; ingresso e ripostiglio 2 in graniglia; soggiorno, ripostiglio 1 e camera in legno; balconi mattonelle in cotto rosso;
condizioni: buone Cantina :
materiale: battuto di cemento condizioni: buone
Autorimessa :
materiale: battuto di cemento condizioni: buone
Rivest. Interno: Abitazione :
materiale : cucina piastrelle in ceramica ; bagno piastrelle in ceramica.
Nei restanti locali : intonaco al civile, tinteggiato.
condizioni: buone Infissi interni: Abitazione :
ingresso : portoncino in legno blindato;
porte interne a battente, materiale: legno.
condizioni: buone Cantina :
ingresso : porta in acciaio condizioni : buone
Infissi esterni: Abitazione :
tipologia: ante a battente, materiale: legno smaltato bianco con vetro singolo;
materiale protezione : tapparelle grigie, materiale: plastica condizioni : discrete
Autorimessa :
Autorimesse: portoni basculanti con struttura in lamiera.
Condizioni: discrete Bagno: Abitazione :
dotato di piatto doccia e sanitari completi.
condizioni : buone Impianti:
Citofonico: tipologia: audio condizioni: discrete
Elettrico: Tipologia: sottotraccia, tensione 220V, dotato di interruttore “salvavita”.
condizioni: buone
Caldaia: Tipologia : caldaia condominiale alimentata a gasolio.
condizioni: buone
Termosifoni: Tipologia : sono presenti sia radiatori in alluminio con termo valvole e conta consumo elettronico condizioni: buone
Ascensore: Cabina interna.
condizioni: buone
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima:
PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO
8.2. Fonti di informazione:
Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Valori Omi Agenzia Entrate e Agenzie Immobiliari di prossimità.
8.3. Valutazione corpi :
1 Unita' Immobiliare abitativa 2 Autorimessa
Stima analitica
Il calcolo del valore è effettuato in base alla superficie commerciale.
Note:
Nella valutazione del lotto, si e' tenuto conto del fatto che l'accessibilità è buona in quanto avviene da pubblica via. A pochi metri dall'abitazione si trova un'area adibita a parcheggio pubblico.
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TABELLA DI VALUTAZIONE:
Il calcolo del valore è già ridotto del 20% come da punto 16) del quesito, quale incidenza negativa della modalità di vendita coattiva e per assenza di garanzia per vizi.
n.° d'ordine Immobile Superficie
commerciale
Valore unitario
€/mq
Valore commerciale
1. Appartamento 86,11 mq 700,00 €/mq € 60.277,00
2. Autorimessa 11,39 mq 400,00 €/mq € 4.556,00
Valore commerciale complessivo € 64.833,00
-
Valore corpo € 64.833,00-
Valore complessivo intero € 64.833,00-
Valore complessivo diritto e quota: (piena proprietà per quota di 1000/1000) € 64.833,008.4. Adeguamenti e correzioni della stima
8.4.1 Riduzione del valore per le condizioni attuali di manutenzione dello stato
dei luoghi, e lo stato d' uso. € 3.033,00
8.4.2 Regolarizzazioni urbanistiche (di cui al punto 4.3.1.) € 2.500,00
8.4.3 Regolarizzazioni catastali (di cui al punto 4.3.2.) € 1.800,00
8.4.4 Spese condominiali straordinarie già deliberate (di cui al punto 5.5) Nessuna
8.4.5 Spese condominiali insolute (di cui al punto 5.6) € 1.949,38
8.4.6 Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell'acquirente Nessuno 8.4.7 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico
dell'acquirente:
Nessuna
Giudizio di comoda divisibilità: l'immobile periziato e' costituito dal compendio immobiliare sopra descritto : appartamento al terzo piano con cantina al piano seminterrato ed autorimessa.
Si propone, ai fini della miglior commercializzazione, di porre in vendita il compendio immobiliare cosi' come articolato e descritto.
8.5. Prezzo a base d'asta del lotto 10:
8.5.1 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni, nello stato di fatto in cui si trova,
con le spese di regolarizzazione urbanistica e catastale a carico dell'aggiudicatario. € 55.550,62 8.5.2 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni, nello stato di fatto in cui si trova,
Borgomanero li 30/03/2018 Il Perito Arch. Enrico Brandoni (documento firmato digitalmente)
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ALLEGATI : 1 Analisi preliminari
2 Sopralluogo (convocazioni e verbale) 3 Descrizione dei beni
4 Certificato di residenza
5 Dati catastali (schede catastali,visure) 6 Documentazione urbanistica edilizia 7 Restituzione grafica fabbricato 8 Documentazione fotografica 9 Istruttoria ricerca contratti locativi 10 Ispezione di controllo in conservatoria
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