TRIBUNALE DI RAVENNA SEZIONE FALLIMENTARE
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PIANO DEL CONSUMATORE n. 1/2020 del 13.08.2020 proposto da
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PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE
del BENE in COMUNE di RAVENNA (RA) frazione Fosso Ghiaia - Via Corradina n. 24/c
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Giudice Delegato Dott. Alessandro Farolfi Gestore della crisi D.ssa Elisa Piombi Bernabè
C.T.U. Geom. Manuel Santandrea
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Premessa
Per incarico ricevuto dall’Ill.mo Sig. Giudice Delegato Dott.
Alessandro Farolfi, con nomina ricevuta via pec il 28.10.2020, lo scrivente Geom. Manuel Santandrea con Studio in Faenza Via Bondiolo n. 1, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Ravenna al n. 1393 ed al n. 100 dell’elenco dei consulenti tecnici d’ufficio di Codesto Spettabile Tribunale, formula la presente relazione tecnica di stima relativa al bene immobile posto nel Comune di Ravenna (RA) – frazione Fosso Ghiaia, alla Via Corradina n.
24/c, oggetto della procedura in epigrafe indicata.
L’inizio delle operazioni peritali venne fissato per il giorno
03.12.2020 – verbale doc. 1; in quell’occasione, presso lo studio dello scrivente, nessuno comparve in quanto non venne nominato alcun tecnico di parte.
In data 15.12.2020 venne inoltrata al Comune di Ravenna (RA) istanza di accesso agli atti amministrativi, volta a reperire la documentazione edilizia relativa al bene in stima;
detta documentazione venne poi ritirata dal pubblico ufficio il 04.01.2021.
La documentazione catastale ed ipotecaria venne richiesta all’Agenzia delle Entrate - Settore Territorio e Servizio Pubblicità Immobiliare di Ravenna, mediante le idonee ricerche ed ispezioni.
L’accesso per la verifica della conformazione, consistenza e conservazione dell’immobile oggetto di stima si tenne il 03.02.2020 – verbale doc. 2; nell’occasione vennero tratte le necessarie riprese fotografiche ed effettuate le rilevazioni metriche con strumentazione laser dell’intero edificio, al fine di verificare la rispondenza fra lo stato dei luoghi e la documentazione depositata presso i pubblici uffici.
Tutto ciò premesso si può ora redigere e rassegnare la seguente
RELAZIONE TECNICA
Il presente elaborato si sviluppa nei seguenti capitoli:
1) Identificazione catastale e accatastamento;
2) inquadramento urbanistico e conformità edilizia;
3) possesso e stato occupazionale;
4) confini;
5) provenienza, formalità pregiudizievoli e vincoli in genere;
6) descrizione;
7) determinazione del più probabile valore di mercato.
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1) Identificazione catastale e accatastamento
Il bene in esame si trova in Comune di Ravenna (Ra) – frazione Fosso Ghiaia – al Civ. 24/c della Via Corradina e risulta attualmente censito al Catasto Fabbricati del medesimo Comune come segue:
- Sez. RA Fg. 215 Mapp. 290 Sub. 4 – Z.C. 3 - piano T-1-2 - Cat.
A/2 - cl. 2 – vani 6 – sup. cat. mq. 106 – totale escl. aree scop.
mq. 89 - R.C. € 573,27.
L’area di sedime su cui sorge l’intero immobile entro il quale è inserita l’unità in stima è censita al Catasto Terreni del medesimo Comune al Fg. 215 M. 290 – ente urbano di mq. 551,00.
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Dal certificato catastale ritirato dall’Agenzia delle Entrate - Settore Territorio di Ravenna ed unito in doc. 3 risulta che il bene in stima è attualmente intestato a:
-
per l’intera quota di proprietà in regime di separazione dei beni.
L’unità immobiliare risulta accatastata giusto la planimetria agli atti dell’Agenzia delle Entrate di Ravenna - Settore Territorio e qui unita in doc. 4.
Dal confronto tra lo stato dei luoghi e quanto rappresentato nella richiamata planimetria catastale non se ne conferma la corrispondenza per i seguenti motivi:
Piano terra – area esterna:
- omessa rappresentazione di un gradino nella scala esterna di accesso all’u.i.;
Piano primo:
- errata rappresentazione del ballatoio di sbarco della scala, del balcone sul fianco e diversa rappresentazione dello sviluppo della scala interna in arredo (piano 1-2);
- omessa rappresentazione della pensilina in legno sulla porta d’ingresso all’u.i..
Piano secondo:
- omessa rappresentazione dell’apertura di collegamento del sottotetto con l’adiacente camera da letto;
- omessa indicazione dei lucernai nel servizio igienico e nel sottotetto;
- diversa rappresentazione della parete sul disimpegno;
- omessa indicazione di porzione di parete nel sottotetto, di appoggio della caldaia;
- errata rappresentazione grafica del muretto esterno della loggia ad ovest;
- omessa indicazione dell’altezze dei locali.
Le difformità rinvenute rendono necessaria la presentazione di variazione catastale al Catasto Fabbricati in funzione dello stato attuale dei luoghi. Il predetto aggiornamento rimarrà subordinato a quanto riportato al capitolo 2 relativo alla
“conformità edilizia”, essendo necessaria la presentazione in Comune di pratica edilizia in Sanatoria.
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NOTA BENE:
Si rileva una imprecisione nella toponomastica, consistente nella mancanza dell’indicazione del numero civico sia nel certificato catastale, sia nella planimetria catastale sopra richiamati.
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2) Inquadramento urbanistico e conformità edilizia
L’edificio ricomprendente l’unità immobiliare in esame è classificato nel vigente RUE come segue:
- RUE 2 – Regimi normativi della città esistente e del territorio extraurbano – Tavola 64 Fosso Ghiaia: Spazio Urbano Titolo VIII – Città consolidata o in via di consolidamento (art. VIII.6) Prevalentemente residenziale – SU2 – Tessuto edilizio caratterizzato da edifici plurifamiliari a 3 piani fuori terra (art. VIII.).
- RUE 10.1 – Overlay vincoli paesaggistici vigenti ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio art. 136 e art.
142: nessun vincolo.
- RUE 10.2 – Overlay vincoli ambientali vigenti: nessun vincolo.
- RUE 10.3.1 – Overlay sintesi del PTCP: Tutela dei sistemi ambientali e delle risorse naturali e storico-culturali – Zone ed elementi di particolare interesse paesaggistico-ambientale – Ambiti di tutela – Bonifiche (art. 3.23).
- RUE 10.3.2 – Overlay sintesi del PTCP: dossi, paleodossi e sistemi dunosi - nessun vincolo.
- RUE 10.3.3 – Overlay sintesi del PTCP: Piano Provinciale di Gestione dei Rifiuti (PPGR) e Piano Regionale di Tutela delle Acque (PRTA): aree non idonee alla localizzazione di impianti di smaltimento e recupero di rifiuti urbani, speciali e speciali pericolosi.
- RUE 10.4 – Overlay piani stralcio di bacino – rischio idrogeologico: Piano stralcio per il Rischio Idrogeologico – Bacini Regionali Romagnoli – Variante di coordinamento tra il Piano di Gestione del Rischio di Alluvioni e il Piano Stralcio per il Rischio Idrogeologico - assetto della rete idrografica – P.2 - Aree di potenziale allagamento (art. 6);
- RUE 10.4.1 – Overlay direttiva verifiche idrauliche e accorgimenti tecnici – Piani stralcio Bacino Fiumi Romagnoli: Piano stralcio per il Rischio Idrogeologico – Bacini Regionali Romagnoli – Direttiva inerente le verifiche idrauliche - tirante idrico di riferimento – allegato 6 – da 50 a 150 cm;
- RUE 10.5 – Overlay canali rete scolanti – consorzio di bonifica: nessun vincolo.
In riferimento al PSC la zona e invece identificata in:
Elaborati Descrittivi:
- Tavola PSC 2.1 – Sintesi degli spazi e dei sistemi: Spazio urbano.
Elaborati Prescrittivi:
- Tavola PSC 3 Foglio 18 Lido di Dante: Spazio Urbano Titolo
VI – Città consolidata o in via di consolidamento (Capo 3°) – Prevalentemente residenziali (art. 96).
Elaborati Gestionali:
- Tavola PSC D.1.1.a – Carta dei vincoli sovraordinati:
sintesi del PTCP: Zone ed elementi di particolare interesse paesaggistico-ambientale – Ambiti di tutela – Bonifiche (art.
3.23).
Di quanto sopra vedasi gli estratti cartografici uniti in doc. 5.
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Dalle ricerche effettuate presso gli l’archivi del Comune di Ravenna, in riferimento al bene in stima, sono emerse le seguenti pratiche edilizie:
- Permesso di costruire n. 334 del 25.03.2003 – P.G. n.
23654/2002 in ditta per la
costruzione di edificio di civile abitazione costituito da n.
4 alloggi in località Fosso Ghiaia – doc. 6;
- D.I.A. P.G. n. 88223 del 09.12.2004 in ditta
per realizzazione di nuova recinzione con n. 4 ingressi – doc. 7;
- D.I.A. P.G. n. 90717 del 21.12.2004 in ditta
per Variante al P.d.C. n. 334/2003 – doc.
8;
- D.I.A. in Sanatoria P.G. n. 11704 del 22.02.2005 ai sensi dell’art. 17 L.R. n. 23/2004 comma 2 (sanatoria ai soli fini
amministrativi) in ditta per
variazioni progettuali apportate al P.d.C. n. 334/2006 (fabbricato realizzato con dimensioni esterne
leggermente aumentate) – doc. 9;
- Richiesta del Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità - P.G. n. 57340 del 22.07.2005 in ditta riferita al P.d.C. n.
334/2006 e succ. varianti – doc. 10. Si precisa che tale richiesta di conformità venne sorteggiata per “controllo a campione” ed in occasione del sopralluogo di accertamento del 02.09.05, furono riscontrate ulteriori difformità rispetto ai titoli autorizzati (mai precedentemente segnalate) che portarono alla presentazione di nuovo titolo abilitativo in variante e della documentazione integrativa alla stessa richiesta di conformità, come si dirà meglio in appreso.
- D.I.A. P.G. n. 23178 del 20.03.2006 in ditta
per Variante in c.o. al P.d.C. n. 334/2003 e succ. varianti relativa alla regolarizzazione delle difformità riscontrate in fase di sopralluogo per la Richiesta del Certificato di conformità Edilizia ed Agibilità di cui sopra – doc. 11;
- Documentazione integrativa P.G. n. 49533 del 23.05.2007 riferita alla Richiesta del Certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità - P.G. n. 57340/2005 – doc. 12;
Si specifica che dopo l’integrazione della citata documentazione, il procedimento si è chiuso con il rilascio della conformità edilizia ed agibilità del 11.09.2007 – P.G. 84173/2007.
Dal confronto tra lo stato dei luoghi e quanto rappresentato nelle tavole grafiche unite ai titoli abilitativi rilasciati e sopra
riportati, nonostante le varie sanatorie presentate, a tutt’oggi non si conferma la corrispondenza causa il rinvenimento delle seguenti difformità:
Piano terra – area esterna:
- omessa rappresentazione di un gradino nella scala esterna di accesso all’u.i.;
- omessa rappresentazione di porzione di muro sul confine con l’u.i. adiacente, lato sud;
- errata rappresentazione del pilastro del vano scala;
- diversa collocazione dell’albero ad alto fusto nella corte pertinenziale con conseguente mancato rispetto delle distanze dai confini/strada pubblica;
- errata posizione della scala esterna rispetto alla pubblica Via Corradina.
Piano primo:
- aumento delle dimensioni del ballatoio di sbarco della scala esterna (da cm. 405 a cm. 556 e da cm. 140 a cm. 152) e del balcone sul fianco (da cm. 392 a cm.406) con conseguente aumento di superficie accessoria in entrambi i casi;
- errata rappresentazione grafica dello sviluppo della scala interna in arredo (piano 1-2);
- omessa rappresentazione della pensilina in legno sulla porta d’ingresso all’u.i..
Piano secondo:
- omessa rappresentazione dell’apertura di collegamento del sottotetto con l’adiacente camera da letto;
- errata posizione dei lucernai nel servizio igienico e nel
sottotetto;
- diversa rappresentazione della parete sul disimpegno;
- omessa indicazione di porzione di parete nel sottotetto, di appoggio della caldaia;
- errata rappresentazione grafica del muretto esterno della loggia ad ovest;
- errata indicazione dell’altezze delle porte di accesso alle logge e dell’interasse delle travature del sottotetto.
Alla luce delle vigenti norme urbanistiche regionali ed a seguito di consulenza con i tecnici funzionari dello Sportello Unico per l’edilizia del Comune di Ravenna, si può riferire che le difformità rinvenute e quelle che dovessero emergere a seguito di ulteriori ed approfondite verifiche e rilevazioni, possono essere regolarizzate nelle seguenti modalità:
- per quel che concerne la posizione della scala esterna (mancato rispetto della distanza del confine di proprietà) nonché l’aumento di superficie accessoria del ballatoio/scala e del balcone, se ne può prevedere la regolarizzazione attraverso l’Art. 34 del D.P.R. n.
380/2001 comma 2 consistente nell’applicazione della sanzione amministrativa da quantificarsi, a cura della sezione “controllo edilizio” del Comune di Ravenna, nella misura pari al doppio del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità, trattandosi di difformità la cui demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità;
- per la difformità nell’utilizzo del sottotetto, trattandosi
di aumento di superficie all’interno della sagoma dell’edificio, si prevede la presentazione al Comune di Ravenna di S.C.I.A. in sanatoria ai sensi dell’art. 17 comma 2 della L.R. n. 23/2004 (sanatoria ai soli fini amministrativi), in quanto interventi conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente.
Nell’ambito di quest’ultima pratica di regolarizzazione potranno/dovranno essere inserite anche le altre difformità rilevate e risultanti conformi sia con le attuali normative, sia con quelle vigenti all’epoca di realizzazione dell’abuso (art. 17 comma 1). In merito si specifica che la pensilina in legno rinvenuta sopra la porta di ingresso, ai fini della propria regolarizzazione, dovrà essere ridotta a ml. 1,20 di aggetto, per evitare la necessità di richiedere l’autorizzazione sismica in sanatoria, sicuramente più onerosa.
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Per tutto quanto sopra, ad oggi, in relazione alle vigenti norme urbanistiche regionali, ultima fra tutte la L.R. n.
14/2020, si può stimare prudenzialmente una sanzione amministrativa complessiva pari ad € 5.000 (comprensiva anche dei diritti di segreteria per la presentazione delle pratiche in sanatoria), alla quale andranno aggiunte le spese tecniche per il deposito delle pratiche allo Sportello Unico dell’Edilizia di Ravenna nonché i conseguenti aggiornamenti catastali, quantificabili forfettariamente in € 6.400 (imposte e tasse comprese).
Si specifica che i costi di massima sopra esposti potranno subire variazioni in più o in meno in funzione della determinazione effettiva delle somme sanzionatorie da parte del reparto “controllo edilizio” comunale, in fase di istruttoria al momento della presentazione delle istanze, anche alla luce delle continue evoluzioni del quadro normativo in tema di edilizia ed urbanistica.
Dei costi di massima sopra esposti se ne è tenuto in considerazione nella determinazione del più probabile valore di mercato del bene in stima, di cui al capitolo dedicato che segue.
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3) Provenienza, possesso e stato occupazionale Il bene in esame risulta attualmente in capo al Sig.
come sopra generalizzato per l’intera quota di proprietà ed in regime di separazione dei beni, in virtù di atto di compravendita a firma del notaio Dott. Vincenzo Palmieri di Lugo del 15.03.2005 Rep. n. 324334/23566 trascritto a Ravenna il 17.03.2005 al n. 3974, per acquistone
fatto dalla – doc. 13.
Precedentemente la
aveva acquistato il terreno su cui sorge l’edificio, con atto a magistero Dott. Giuseppe Romeo del 20.11.2002 trascritto a Ravenna all’art. 15939/2000, ottenendone il diritto di costruirvi l’immobile, a seguito della Convenzione stipulata con il Comune di Ravenna con atto a firma del notaio Dott.
Eraldo Scarano di Ravenna del 23.02.2000 Rep. n.
92519/16159 trascritto a Ravenna il 10.03.2001 all’art. 2622.
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Al momento del sopraluogo i beni risultavano occupati dal Sig. e dalla di lui moglie Sig.ra
i quali detengono qui la propria residenza, giusto il certificato unito in doc. 14.
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4) Confini
I cespiti in esame confinano con beni di proprietà
, strada privata, Pubblica Via Corradina, salvo altri.
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5) Formalità pregiudizievoli, vincoli in genere Cronistoria delle mutazioni catastali nel ventennio
Dalle ricerche catastali, eseguite presso l’Agenzia delle Entrate di Ravenna – Settore Territorio e Servizio di Pubblicità Immobiliare, relativamente al bene in esame sono emerse le seguenti informazioni:
Nel Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna, in ditta
risulta la piena proprietà di un appartamento in civile abitazione censito alla sezione RA f 215 con la particella 290 sub 4 categoria A/2 rendita catastale €.
573,27.
L’unità immobiliare è stata costituita con atto catastale RA0004069 del 12.01.2005 e fin dall’origine ha mantenuto i medesimi dati di classamento e rendita validati ai sensi del D.M. 701/’94.
L’edificio insiste su area urbana Fg. 215 particella 290 di mq.
551,00.
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Dalle ispezioni ipotecarie del 01.03.2021, sul bene in esame nel ventennio sono emerse le seguenti formalità pregiudizievoli:
Trascrizioni
Art. 3974 del 17.03.2005 – trascrizione a favore - Atto di compravendita notaio Dott. Vincenzo Palmieri di Lugo in data 15.03.2005 Rep. n. 324334/23566 a favore di
ed avente ad oggetto il bene in esame.
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Iscrizioni
Art. 1335 del 17.03.2005 - ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario gravante sull’immobile in stima con le seguenti annotazioni:
- n. 1613/2011 – surroga (ai sensi degli art.li 120 quater D.Lgs 385/93 e 1202 C.C.);
- n. 2622/2015 – cancellazione totale.
Art. 2797 del 13.11.2015 - ipoteca volontaria a favore di “ derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario notaio Dott. Eraldo Scarano Rep. 138580/34406 del 30.10.2015 per la somma di € 240.000,00 (capitale € 160.000) e gravante sul bene in stima.
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L’elenco delle formalità di cui sopra nonché la nota di trascrizione relativa alla formalità art. 2797/2015 sono qui
uniti in doc. 15.
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Per quel che concerne i vincoli si fa espresso richiamo all’atto di provenienza (doc. 13) e a tutto quanto in esso contenuto, in particolare alla circostanza per la quale una striscia del lotto sul quale è edificato il fabbricato di cui è parte la porzione in oggetto, della larghezza costante di ml.
3 (tre) e per tutta la profondità del lotto, unitamente ad altra striscia di terreno ricadente nell’adiacente lotto (mapp. 308), e così per un totale di ml. 6 (sei) di larghezza, dovrà essere adibita a stradello privato per consentire l’accesso alla e dalla strada di lottizzazione (Via Corradina n.d.r.) ai retrostanti lotti interclusi distinti col mapp. 314.
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5) Descrizione
(vedasi la relazione fotografica unita in doc. 16)
Il cespite oggetto di stima si compone di una porzione di edificio abitativo quadrifamiliare con ingresso indipendente da corte esclusiva.
L’unità è disposta ai piani terra (corte), primo e secondo sottotetto e collocata al civico n. 24/c della Via Corradina a Ravenna (RA) in località Fosso Ghiaia, a circa 14 km a Sud- Est dal centro urbano del comune ravennate (foto 1, 2, 3).
L’area ha prettamente vocazione agricola e la frazione urbana costituisce un modestissimo agglomerato con sviluppo predominante lungo la Strada Statale n. 16
“Adriatica” in lieve espansione verso le attigue campagne
ravennati; la frazione è dotata di limitati servizi di prima necessità.
Il complesso edilizio entro il quale è inserita l’abitazione in stima è stato costruito ex-novo, a partire dall’anno 2003,
dalla ed ultimato negli
anni 2005/’06. La struttura è in muratura portante con solai intermedi in latero cemento isolati acusticamente e copertura in legno, quest’ultima munita di isolamento termico, ventilazione e rifinita con soprastante manto in coppo greco e lamierati in rame.
L’abitazione, come anzidetto, si sviluppa ai piani terra (ove v’è unicamente la corte esclusiva con posto auto pertinenziale), al piano primo e secondo sottotetto ed è raggiungibile da scala esterna e ballatoio direttamente dalla corte testè menzionata (foto 4, 5). Il ballatoio è coperto da pensilina in legno.
Al piano primo si compone di ingresso direttamente sul soggiorno (foto 6, 7, 8), angolo cottura (foto 9), disimpegno (foto 10), un servizio igienico finestrato (foto 11), ed una camera da letto matrimoniale (foto 12), oltre ad un balcone con accesso dal soggiorno (foto 13). V’è poi la scala interna
“a giorno” di ascesa al piano superiore (foto 14, 15); qui vi sono un locale disimpegnante (foto 16), una camera singola (foto 17), ed un servizio igienico munito di lucernaio (foto 18), oltre a due logge accessibili l’una dalla camera e l’altra dal disimpegno (foto 19, 20). V’è infine un locale a sottotetto munito anch’esso di lucernaio e raggiungibile dalla camera
da letto (foto 21, 22, 23).
Le pareti di tutti i locali sono intonacate e tinteggiate a civile ad esclusione dei servizi igienici e della cucina che risultano in parte rivestite in ceramica; i pavimenti sono in ceramica in tutti i vani. Le porte interne sono in legno tamburato mentre il portoncino di ingresso è del tipo blindato con finitura in legno; gli infissi esterni sono in legno trattato al naturale, muniti di vetrocamera e protetti esternamente da scuri anch’essi in legno trattato a flatting.
L’unità è dotata di riscaldamento funzionante con caldaia autonoma a gas di rete del tipo stagna installata nel sottotetto (foto 24, 25) e radiatori in alluminio; nel merito si specifica che risulta riscaldato anche il locale a sottotetto.
L’impianto elettrico è sottotraccia. Per entrambi gli impianti non si sono reperiti i relativi certificati di conformità.
Nel complesso l’unità immobiliare si presenta in buono stato conservativo; si segnalano unicamente la presenza di infiltrazioni d’acqua meteorica concentrate nella loggia lato Sud-Ovest (foto 26) nonché il sollevamento di parte della pavimentazione del ballatoio (foto 27).
La corte esclusiva, sulla quale insiste parzialmente anche il posto auto pertinenziale, ha forma rettangolare ed è delimitata da recinzione composta in parte da profili metallici ed in parte da reti a maglie, entrambe su muretto in c.a. La citata corte è raggiungibile attraverso cancello in ferro pedonale e carrabile ad apertura manuale, direttamente dallo stradello privato che costituisce traversa
chiusa della Via Corradina.
La corte in parte è tenuta a giardino mentre una restante parte risulta pavimentata sia con piastrelle in ceramica (marciapiede), sia in betonella autobloccante (posto auto pertinenziale) (foto 28, 29, 30, 31).
Si specifica che una porzione della corte posta oltre l’attuale recinzione sul fianco Est, costituisce parte dello stradello privato sul quale viene esercitata la servitù di passaggio a favore delle unità immobiliari posizionate a Sud di quella in esame.
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6) Determinazione del più probabile valore di mercato Scopo della stima è la determinazione del più probabile valore di mercato del cespite in esame che dovrà tenere conto in modo oggettivo di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie dello stesso.
Di primaria importanza sono l’ubicazione, la collocazione nel contesto urbanistico, la distanza dai servizi urbani e come ad essi il cespite è collegato.
Nella fattispecie Fosso Ghiaia rappresenta una modestissima frazione urbana periferica, collocata a circa 14 km a Sud-Est dal centro urbano di Ravenna ed in aperta campagna; risulta pertanto distante e scomoda ai servizi di prima necessità.
L’abitazione nel complesso si presenta in buono stato di conservazione. Ai fini della valutazione si segnala una sensibile irrazionalità nella disposizione interna dei locali causa la presenza di una camera da letto al piano primo ed
una al secondo sottotetto, nonché il collegamento dei due piani tramite scala in arredo commerciale. A quanto sopra si aggiunga il deprezzamento generato dalla regolarizzazione delle difformità edilizie rinvenute in sede di sopralluogo.
La metodologia di stima adottata è quella del paragone, comparando il prezzo di contrattazione di beni simili a quello in esame, attraverso un’indagine economica effettuata presso operatori immobiliari locali ed in parallelo con le Banche dati delle Quotazioni Immobiliari dell’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio della Provincia di Ravenna.
I prezzi unitari così determinati sono stati applicati alle varie superfici rilevate graficamente dalle planimetrie allegate alle pratiche edilizie agli atti dal Comune di Ravenna e verificate direttamente sul posto attraverso rilevazione metrica eseguita a laser. Gli stessi valori sono stati poi riparametrati utilizzando alcuni “comparabili” ovvero proposte di vendita di beni simili a quello in esame, e posti sul libero mercato sia da privati che da agenzie specializzate del settore.
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Per quanto sopra detto si avrà:
abitazione (p.1° e 2°)
mq. 89,00 x € 1300 € 115.700,00
balcone (p.1°)
mq. 16,50 x 0,30 x € 1.300 € 6.435,00
logge (p.2°)
mq. 16,00 x 0,30 x € 1.300 € 6.240,00
sottotetto (p.2°)
mq. 36,00 x 0,50 x € 1.300 € 23.400,00
corte esclusiva (p.t)
c.a. mq. 61,00 x 0,10 x € 1.300 € 7.930,00 corte esclusiva (p.t) soggetta a servitù di passaggio
c.a. mq. 38,00 x 0,10 x € 1.300 x 0,20 € 988,00 cointeressenze sulle parti comuni
a corpo in arrotondamento € 4.307,00
---
sommano € 165.000,00
deprezzamenti
regolarizzazione urbanistica e catastale (*) - € 11.400,00 adeguamento della pensilina in legno - € 1.000,00 ---
totale generale € 152.600,00
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(*) vedasi cap. 2 – inquadramento urbanistico – conformità edilizia
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In considerazione dell’attuale momento economico di stasi nel quale riversa il mercato immobiliare delle compravendite ed affitti si ritiene di poter considerare una riduzione del valore ordinario di mercato, come sopra esposto, quantificabile nella misura del 15% (quindici per cento), pertanto il più probabile valore di mercato del bene in stima è prudenzialmente
collocabile fra complessivi ed arrotondati € 130.000,00 ed € 152.600,00.
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Tanto doveva lo scrivente per adempiere compiutamente all’incarico ricevuto.
Il C.T.U.
Geom. Manuel Santandrea Faenza, 01.03.2021
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Elenco documenti allegati:
doc. 1 – verbale inizio operazioni peritali del 03.12.2020;
doc. 2 – verbale operazioni peritali del 03.02.2021;
doc. 3 – certificato catastale;
doc. 4 – planimetria catastale;
doc. 5 – estratti cartografici RUE e PSC;
doc. 6 – P.d.C. n. 334 del 25.03.2003;
doc. 7 – D.I.A. pg. n. 88223 del 09.12.2004;
doc. 8 – D.I.A. pg. n. 90717 del 21.12.2004;
doc. 9 – Concessione in Sanatoria pg. 11704 del 22.02.2005;
doc. 10 – richiesta del certificato di conformità edilizia ed agibilità pg. 57340 del 22.07.2005;
doc. 11 – D.I.A. pg. n. 23178 del 20.03.2006;
doc. 12 – documentazione integrativa pg. 49533 del 23.05.2007 relativa alla richiesta del certificato di conformità edilizia ed agibilità pg. 57340-2005;
doc. 13 – compravendita notaio Dott. Vincenzo Palmieri del 15.03.2005 Rep. n. 324334/23566;
doc. 14 – certificati anagrafici;
doc. 15 – elenco formalità pregiudizievoli e nota;
doc. 16 – relazione fotografica.
