RELAZIONE DI PERIZIA PER STIMA IMMOBILIARE
Per la determinazione del valore venale di porzione di terreno di proprietà comunale distinto a C.T. foglio 63 particella 103
La presente perizia di stima è redatta dal sottoscritto Geom. Mattia Recli con studio tecnico in Baceno, iscritto al Collegio Geometri della Provincia di VB al n. 561, incaricato dall’Amministrazione Comu- nale.
Oggetto di perizia è una porzione del terreno censito al C.T. del Comune di Baceno, al foglio 63 parti - cella 103, sito all’imbocco sud del Comune, a margine della S.S. 659 di Valle Antigorio e Val Formaz- za, adiacente ad una zona industriale del confinante Comune di Crodo.
Secondo la classificazione utilizzata dalla Commissione Espropri per la Provincia del Verbano-Cusio- Ossola il territorio comunale appartiene alla REGIONE AGRARIA n° 1 – VALLI ANTIGORIO FOR- MAZZA DIVEDRO.
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studio@recli.it +39 348 063 7767 DESCRIZIONE DEL BENE
Nel cerchio rosso è indicata l’area oggetto della presente perizia. Sono escluse le particelle 55 e 85, di proprietà privata.
Viene stimata solamente una parte del bene individuato al terreno censito al C.T. al foglio 63 particella 103, più prossima alla S.S. 659 e adiacente al confine con il Comune di Crodo, che ricade completa- mente area a destinazione urbanistica “DI - Aree per attività artigianali/industriali di nuovo impianto – Art.21” e nella classe geologica I.
Detta a porzione dovrà essere stralciata dalla particella principale attraverso una pratica di fraziona- mento catastale.
La porzione di immobile individuata è ubicata a ridosso del confine comunale con Crodo, in prossimi- tà di un’area a destinazione artigianale/industriale ricadente per la maggior parte su quel Comune, in
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una località nota come “Polveriera” perché già in epoca remota destinata ad utilizzo produttivo e non residenziale.
Si presenta sgombra da vegetazione ad alto fusto, con un andamento dolcemente in pendenza e con il fondo caratterizzato dalla presenza di pietre di medie dimensioni.
Da ricerche presso gli uffici tecnici comunali non risulta la presenza del vincolo di Uso Civico.
Ricade nelle aree tutelate per legge ai sensi dell art 142 del D lgs n 42 del 2004 - lettera g - “I territori coperti da foreste e da boschi“, e si sottolinea infine che l’area oggetto di stima e’ soggetta altresì a vincolo idrogeologico, come peraltro tutto il territorio comunale di Baceno.
E’ possibile individuare un vecchio tracciato che permette il passaggio di piccoli mezzi agricoli e che può essere sfruttato per consentire l’accesso al terreno. L’area non risulta attualmente urbanizzata.
L’accesso si rende possibile dalla viabilità già esistente sul confinante Comune di Crodo.
A maggior chiarezza si riporta l’articolo relativo delle N.T.A. del P.R.G. evidenziandone le caratteri- sche salienti:
ART. 21 AREE PRODUTTIVE ARTIGIANALI E/O INDUSTRIALI DI NUOVO IMPIANTO “Di”
1. Il PRG [...OMISSIS...]
2. Parametri [...OMISSIS...]
3. Il P.E.C. [...OMISSIS...]
4. L’U.M.I. deve avere superficie minima pari a 3000 mq; è possibile ridurre detta superficie a condizione che si dimostri che il P.E.C. non pregiudichi il completo sviluppo dell’area.
5. I manti di copertura [...OMISSIS...]
6. Si precisa che per l’area Di1, località Verampio, è consentita la realizzazione di strutture limi- tatamente alla porzione non interessata da alberature e senza che ciò comporti l’abbattimento di adiacenti alberi d’alto fusto; inoltre l’attuazione dell’intervento dovrà essere subordinato alla sti- pula di una convenzione con il limitrofo Comune di Crodo che definisca le modalità per il coordi - nato smaltimento dei reflui fognari. [...OMISSIS…].
Alla luce di quanto stabilito dal citato punto 6. dell’Art. 21 delle vigenti Norme di Attuazione e preso atto dello stato di fatto dell’intera area a destinazione produttiva/artigianale, si stima che la porzione di terreno idonea alla nuova edificazione, secondo i parametri stabiliti, sia limitata a circa 3000 mq (Uni - tà Minima di Intervento), posta proprio a confine con l’area industriale esistente localizzata nel territo-
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rio del Comune di Crodo. Pertanto, allo stato, la superficie commerciabile risulta essere quella indicata nello stralcio planimetrico seguente:
Stralcio planimetrico con indicazione del tratto di viabilità agraria esistente ed individuazione della porzione di superficie libera da alberature, quindi potenzialmente edificabile, oggetto di valorizzazione per successiva alie- nazione. Scala 1:1000
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Foto 1, vista da Nord verso Sud dell’area oggetto di intervento, si può notare la vicinanza con l’area artigiana- le/industriale del Comune di Crodo (i capannoni in secondo piano) già servità da una strada sterrata che può essere sfruttata per l’accesso al sito.
Foto 2, vista da Sud a Nord dell’area, si può notare sulla sinistra il guard-rail della S.S. 659
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STIMA DEL VALORE VENALE DELL’IMMOBILE
La stima del valore dell’area viene effettuata sulla destinazione urbanistica della stessa, in particolare confrontando la stima di aree avente la medesima destinazione nel Comune di Baceno e limitrofi, con- siderando le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene e la classe geologica favorevole allo sviluppo di aree a destinazione produttiva artigianale.
Si ritiene di poter stimare il valore di riferimento pari al 10% del valore di mercato di fabbricati della tipologia prevista, pertanto richiamando i valori reperibili presso la Banca dati delle quotazioni immo- biliari, liberamente consultabili sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, ed in particolare al valore di mercato ultimo disponibile (Anno 2021 – Semestre 1) per la Provincia di VERBANIA, Comune di BACENO, Fascia/zona: PERIFERICA, considerando un valore al mq quale media di quello previsto per i capannoni industriali pari a 300,00 euro (vale a dire la media tra €/mq 200,00 ed €/mq 400,00), è possibile individuare quindi un valore unitario pari ad euro 30,00 al mq, pari al 10% di 300 €/
mq
Il bene risulta potenzialmente interessante per mercato stante la scarsità di aree simili a destinazione produttiva/artigianale così ben servite dalla viabilità principale (la SS 659). Altre aree a destinazione simile del Comune di Baceno sono infatti situate lungo viabilità secondaria con maggiori difficoltà per il raggiungimento da parte di autotreni.
Il terreno può risultare interessante per imprese del comparto locale, pertanto al fine di massimizzarne la pubblicità sul mercato per la vendita si consiglia di utilizzare i mezzi di stampa a carattere locale ed eventualmente di comunicarlo alle sezioni provinciali delle associazioni di categoria potenzialmente interessate (comparto edile/produttivo/trasporti su gomma).
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PREZZO DI VENDITA
Alla luce delle sopra esposte considerazioni, si conferma la determinazione del più probabile valore di mercato unitario dell’area oggetto della presente perizia di stima pari a Euro 30,00 (Euro trenta/00) al metro quadrato, per una superficie dell’area da stralciare stimata pari a 3000 mq, da definirsi in sede di redazione del necessario tipo di frazionamento, in seguito ad avvenuta aggiudicazione del lot- to.
Tanto si doveva ad assolvimento dell’incarico conferito.
Baceno (VB), 13/01/2022
Si allegano:
• Estratto mappa CT
• Estratto PRG
• Estratto destinazioni PRG
• Ipotesi frazionamento dell’area
Geom. Mattia Recli
individuazione area libera stimata in circa
3000 mq
individuazione area libera stimata in circa
3000 mq
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Comune di BACENO
Informazioni
Cartografia catastale Terreni
BACENO Foglio 63 Num. 103 Sup. catastale mq. 30770 Strumenti urbanistici
Piano Regolatore Generale Comunale Destinazioni urbanistiche
DI - Aree per attività artigianali/industriali di nuovo impianto - Art.21 EI - Agricole inedificabili "EI" - Art.33
SE - Strade esistenti ACQUE - Corsi d' acqua
E - MONTANE - Agricola - aree montane - Art.32 Vincoli
RISPETTO STRADALE - Fascia di rispetto strade - Art.35 VINCOLO ACQUE - Fascia di rispetto dei corsi d'acqua - Art.39 Classi
I - Classe I IIIa - Classe IIIa
09/09/2021 La cartografia e i dati diffusi in rete non hanno valore legale
- Distanza dai confini: 5.00 mt è ammessa la costruzione in aderenza o la costruzione di servitù per distanze inferiori
- Distanza dalle strade: 10.00 mt o secondo le indicazioni di piano
- Visuale libera minima: 10.00 mt
- Area a servizi: 20% della Superficie totale
- Parcheggi privati: 15 mq ogni 100 mq di superficie utile pavimentata
- Abitazione custode e/o proprietario: un’abitazione per un totale di 120 mq di (s.u.) per ogni
insediamento oltre i 250 mq di s.u.
3. Il P.E.C. dovrà prevedere aree per attrezzature al servizio degli insediamenti produttivi in misura non inferiore al 10% delle superfici territoriali.
4. L’U.M.I. deve avere superficie minima pari a 3000 mq; è possibile ridurre detta superficie a condizione che si dimostri che il P.E.C. non pregiudichi il completo sviluppo dell’area.
5. I manti di copertura dovranno essere realizzatati fra quelli indicati nell’art.19.
6. Si precisa che per l’area Di1, località Verampio, è consen ta la realizzazione di stru ure limitatamente alla porzione non interessata da alberature e senza che ciò compor l’abba mento di adiacen alberi d’alto fusto; inoltre l’a uazione dell’intervento dovrà essere subordinato alla s pula di una convenzione con il limitrofo Comune di Crodo che definisca le modalità per il coordinato smal mento dei reflui fognari. Si precisa altresì che l’attivazione dell’area Di5 è subordinata alla realizzazione di idonea viabilità di accesso all’area stessa.
tracciato esistente
individuazione area libera stimata in circa
3000 mq
