Fiscal News N La gestione degli immobili esteri in UNICO La circolare di aggiornamento professionale

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Fiscal News

La circolare di aggiornamento professionale

N. 146 21.05.2014

La gestione degli immobili esteri in UNICO 2014

Quadro RL e RW

Categoria: Unico

Sottocategoria: Persone fisiche

La proprietà o il possesso di immobili esteri da parte di persone fisiche fiscalmente residenti in Italia merita particolare attenzione nell’individuazione dei profili impositivi e dei relativi obblighi dichiarativi.

Il principio che attrae a tassazione i redditi collegati agli immobili esteri è quello sancito dall’art. 3 del Tuir in base al quale il reddito complessivo ai fini dell'imposta sui redditi è costituito per i contribuenti residenti da tutti i redditi ovunque prodotti (Worldwide income taxation). Individuato il principio alla base della tassazione, per individuare le modalità di tassazione, nonché le relative modalità dichiarative, è necessario distinguere l’immobile estero locato dall’immobile estero non locato.

Inoltre, l’immobile estero deve fare i conto con l’IVIE.

Nel caso di immobile estero non locato, sussiste un effetto sostitutivo IVIE – IRPEF, ovvero pagata l’IVIE, non sussistono ulteriori obblighi impositivi, ma continueranno a sussistere obblighi dichiarativi, da assolvere sia nel quadro RL che nel quadro RW.

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Premessa

Ai sensi dell’art. 70, co. 2, D.P.R. 917/1986 “I redditi dei terreni e dei fabbricati situati all'estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano.

I redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l'ammontare percepito nel periodo di imposta, ridotto del 15 per cento a titolo di deduzione forfetaria delle spese”.

In base alla citata disposizione normativa, i redditi derivanti dalla proprietà o il possesso di immobili esteri da parte di persone fiscalmente residenti in Italia concorrono alla formazione del reddito complessivo del contribuente.

Per individuare le modalità di concorso al reddito complessivo degli immobili situati all’estero, si rende necessario distinguere gli immobili esteri non locati e gli immobili esteri locati.

L’immobile estero non locato

Per quanto riguarda gli immobili esteri non locati:

¾ se lo Stato estero tassa gli immobili ai fini dell’imposizione diretta, l’Italia userà la stessa base imponibile;

¾ se lo Stato estero non li tassa, saranno esenti anche in Italia.

Immobili esteri (Imposizione diretta)

Immobili esteri non locati

Immobili esteri locati

Immobile estero non locato

Se tassato nello Stato estero

In Italia si utilizza la medesima base imponibile

Se non tassato nello Stato estero

Non viene tassato in Italia

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Per individuare se i redditi dei terreni e dei fabbricati sono da tassare in Italia, la norma in esame fa riferimento all’imposizione nel paese estero per il

“corrispondente periodo d’imposta”. Tuttavia può accadere che il periodo d’imposta italiano non coincida con il periodo d’imposta dello Stato in cui è situato l’Immobile.

Ad esempio, ciò potrebbe accadere nel caso di possesso di un immobile in Australia.

Mentre in Italia, infatti, per le persone fisiche il periodo d’imposta coincide con l’anno solare, in Australia l'anno fiscale va dal 1/7 al 30/6.

Nel caso in cui nel paese estero i redditi degli immobili vengano tassati nel periodo fiscale 01.07.2013 – 30.06.2014, mentre risultano esenti da tassazione nel precedente periodo d’imposta, l’immobile va o non va tassato in Italia?

In tale situazione l’immobile non andrà tassato in Italia, in quanto si dovrà far riferimento al periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano e dunque nel nostro caso al periodo 01.07.2012 – 30.06.2013 (periodo nel quale l’immobile era per ipotesi esente da tassazione nel paese estero).

Effetto sostitutivo IVIE - IRPEF

Le istruzioni al quadro RL, rigo RL 12, colonna 2 (dove tali redditi vanno inseriti), precisano che “per gli immobili all’estero adibiti ad abitazione principale dai soggetti residenti nel territorio dello stato, in forza delle regole ordinarie, ed anche per gli immobili non locati per i quali è dovuta l’IVIE, non viene applicato il secondo comma dell’articolo 70 del TUIR (comma 15-ter, dell’articolo 19 del D.L. n. 209 del 2011)”.

Dunque, per gli immobili esteri non locati sussiste un effetto sostitutivo tra IVIE e IRPEF.

Pagata l’IVIE, non sussistono ulteriori obblighi impositivi, ma continueranno a sussistere obblighi dichiarativi, da assolvere sia nel quadro RL che nel quadro RW.

I redditi dell’immobile estero infatti, pur NON concorrendo alla formazione del reddito complessivo, dovranno essere indicati nel quadro RL, rigo R12, colonna 1.

Gli immobili esteri locati

In merito al secondo caso (immobile estero locato), sempre in base alle disposizioni dell’art. 70, co. 2, del Tuir, si possono quindi verificare due casi:

→ lo Stato estero tassa i canoni;

→ lo Stato estero esenta i canoni.

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Nel primo caso in Italia bisognerà utilizzare la stessa base imponibile dello Stato estero, mentre nel secondo caso si utilizzerà il canone di locazione ridotto del 15%.

Per ovvie ragioni, solo nel primo caso si potrà usufruire del credito per le imposte estere.

Per l’immobile estero locato, si dovrà dunque compilare il quadro RL, rigo RL 12, colonna 2 (da ripotare anche nel quadro RN, rigo RN50, colonna 3).

In questo caso, tuttavia, il contribuente potrà fruire del credito d’imposta per le imposte pagate all’estero. Al fine di determinare detto credito d’imposta è necessario compilare le Sezioni I-A e I-B del quadro CR.

Il quadro RW e l’IVIE

Con il c.d. Decreto Monti (D.L. 201/2011, conv. con mod. L. 214/2011) sono state istituite le patrimoniali estere, con l’evidente obiettivo di far emergere materia imponibile dai patrimoni esteri posseduti dalle persone fiscalmente residenti in Italia.

In particolare:

¾ l’art. 19, co. 13, D.L. 201/2011 ha istituito un’imposta patrimoniale sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato.

A partire da UNICO 2014, periodo d’imposta 2013, la compilazione del quadro RW deve avvenire sia per assolvere gli obblighi di monitoraggio fiscale (art. 4, D.L. 167/1990) che per il calcolo dell’IVIE.

Tabella n. 1 – Le principali caratteristiche dell’IVIE

Imposta sugli immobili esteri

Oggetto Immobili detenuti all’estero da parte di persone fiscalmente residenti in Italia

Soggetto passivo

Il proprietario dell'immobile ovvero il titolare di altro diritto reale sullo stesso, persona fisica fiscalmente residente in Italia.

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Misura dell’imposta

L'imposta è stabilita nella misura dello 0,76 per cento del valore degli immobili. L'imposta non è dovuta se l'importo non supera euro 200,00.

L’imposta è stabilità nella misura dello 0,4% per gli immobili esteri abitazione principale.

In tal caso, spetta una detrazione dell’IVIE pari ad euro 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione. Spetta una ulteriore detrazione pari ad euro 50,00 per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. L’importo della detrazione non può superare 400 euro.

Base imponibile

Immobili UE o SEE:

- valore catastale utilizzato ai fini dell’imposta patrimoniale;

- valore catastale determinato come Reddito medio ordinario per coefficienti locali; in mancanza dei coefficienti locali si possono utilizzare i coefficienti IMU o, se più conveniente, adottare altri criteri;

- costo storico;

- valore di mercato.

Immobili extra – UE:

- costo d’acquisto;

- valore di mercato.

Periodo di riferimento

L'imposta è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine, il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero.

Credito d’imposta

È concesso un credito per le imposte patrimoniali pagate all’estero. Qualora sussista un’eccedenza di imposta reddituale gravante su immobili ivi situati non utilizzata ai sensi dell’articolo 165 del Tuir, dall’imposta dovuta in Italia per quegli immobili si

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detrae, fino a concorrenza del suo ammontare, anche un ulteriore credito d’imposta derivante da tale eccedenza.

Esempio

Tizio è proprietario di un immobile in Francia non locato il cui costo è di euro 250.000,00.

Il suddetto immobile sconta in Francia imposte reddituali pari ad euro 1.300,00 (reddito medio ordinario).

In riferimento all’esempio proposto:

- si dovrà indicare nel quadro RL, rigo RL12, colonna 1, il reddito dell’immobile estero, utilizzando la medesima base imponibile dello Stato estero 1.300,00; tale reddito non concorrerà alla formazione del reddito complessivo del contribuente (effetto sostitutivo IVIE – IRPEF).

Per assolvere gli obblighi relativi al monitoraggio fiscale e liquidare l’IVIE si dovrà compilare il quadro RW.

Indicando:

- in colonna 1 il codice relativo alla proprietà “1”;

- in colonna 2 il codice “15” relativo a beni immobili;

- in colonna 4 il codice “029” relativo alla Francia;

- in colonna 5 la percentuale di possesso;

- in colonna 6, il criterio di determinazione del valore (“5”). Nel nostro caso, trattandosi di un immobile situato in Francia, non esistono valore catastali da utilizzare per il calcolo dell’IVIE, né moltiplicatori da applicare al reddito medio ordinario. Pertanto, si potrà utilizzare a scelta il costo storico (250.000,00) o il reddito medio ordinario moltiplicato per i coefficienti IMU (1.300,00 *160= 208.000,00). È più conveniente adottare il criterio reddito medio ordinario moltiplicato per i coefficienti IMU;

- in colonna 7 il valore all’inizio del periodo d’imposta;

- in colonna 8, il valore al termine del periodo d’imposta;

- in colonna 12, il numero di mesi di possesso per i beni per i quali è 1.300

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- in colonna 13, l’IVIE dovuta pari ad euro 1.581,00 (208.000*0,76%);

- in colonna 14, il credito per le imposte pagate in Francia, nel limite massimo dell’IVIE dovuta.

Infine, nel rigo RW7 si dovrà liquidare l’IVIE facendo riferimento ai dati indicati nel rigo RW1.

Il caso dell’immobile in Gran Bretagna

Caio è proprietario di un immobile nel Regno Unito il cui costo d’acquisto è di euro 130.000,00.

L’immobile è locato. I canoni percepiti (euro 10.000) non sono tassati in Gran Bretagna.

Su tale immobile si paga la Council Tax per la fascia 52.001 – 68.000 sterline.

Nell’esempio proposto:

- si dovrà indicare nel quadro RL, rigo RL12, colonna 2, il reddito dell’immobile estero, pari ai canoni percepiti ridotti del 15% a titolo di deduzione forfettaria.

Per assolvere gli obblighi relativi al monitoraggio fiscale e liquidare l’IVIE si dovrà compilare il quadro RW.

8.500

1 015 029 100% 5 208.000 208.000

12 1.581

1.581

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In tale sede:

- nella casella relativa al valore bisognerà indicare il valore medio della fascia attribuita al proprio immobile per la Council tax (fascia 52.001 – 68.000 sterline);

- la Council Tax pagata non può, però, essere scomputata dall’IVIE, in quanto non ha natura patrimoniale (non colpendo la proprietà o altro diritto reale su un immobile), ma rappresenta, invece, un tributo dovuto per il godimento dei servizi locali forniti dal consiglio comunale;

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