1.6 Funzioni e attività

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105 1.6 Funzioni e attività

Le attività ( funzioni in ambito edilizio) sono espresse tramite un verbo attivo ed un sostantivo misurabile, vengono individuate per definire il campo di intervento della progettazione ( e della programmazione). L’individuazione delle attività sta alla base dell’analisi funzionale che divide le funzioni in:

• Primarie: necessarie e richieste (principali);

• Primari complementari: non prescritte ma ugualmente richieste (prestazioni attese);

• Secondarie: non necessarie, né richieste.

L’insieme di attività è poi suddiviso in sottoinsiemi di attività tra di loro compatibili che costituiscono le Unità Ambientali (U.A.). Dalle Unità Ambientali si passa poi alla determinazione delle Unità Spaziali (U.S.) che costituiscono un’introduzione del concetto di dimensionamento degli spazi relativo agli insiemi di funzioni compatibili. Il passo successivo consiste nel riunire a sua volta le U.S. tra di loro compatibili per la determinazione degli ASO (Ambiti Spaziali Omogenei) che consentono l’ulteriore inserimento di requisiti dimensionali e tecnologici. Di seguito si riporta l’analisi funzionale relativa agli edifici oggetto della progettazione della tesi di laurea. Vengono presentati tutti gli AFO che costituiscono l’intervento e per ciascun AFO viene indicata una prefigurazione degli Ambiti Spaziali Omogenei da esso ricavabili e trattati successivamente negli elaborati preliminari del progetto.

Elenco delle AFO

AFO 1 Attrezzature commerciali di vicinato

Il commercio è disciplinato dal Decreto Legislativo n°114 del 31 marzo 1998 “Riforma della disciplina relativa al settore del commercio, a norma dell’art. 4, comma 4, della legge 15 marzo 1997 n°59”. Tale decreto, all’articolo 4, definisce quali esercizi di vicinato quelli aventi superficie di vendita non superiore a 150 mq nei comuni con popolazione residente non inferiore a 10000 abitanti. La piccola distribuzione è caratterizzata da unità commerciali elementari nelle quali le operazioni di vendita sono espletate con tecniche tradizionali, con rapporto diretto tra l’utente e l’esercente. Questo metodo di vendita è valido per oggetti di valore o per prodotti che richiedono una consulenza specifica come gioielli, prodotti farmaceutici, boutique, generi alimentari di gastronomia, strumenti ottici, etc.). In base alla “Variante per adeguamento dello strumento urbanistico alle direttive di cui alla L.R. 28/99,

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Regolamento 4/99 e D.C.R. 233/99” di Castelnuovo di Garfagnana (LU), art.1, nel centro storico (zona A1 e A2 del P.R.G.) sono possibili solo insediamenti di tipo esercizi di vicinato. Il Regolamento Edilizio classifica i negozi di vendita come facenti parte della categoria A2. E’ possibile individuare in questa AFO i seguenti Ambiti Spaziali Omogenei:

ASO 1.1: locale vetrina

ASO 1.2: spazio esposizione merce ASO 1.3: deposito

ASO 1.4: servizi igienici per il personale

Matrice di relazione tra gli ASO

AFO 2 Spazio per la preparazione di spuntini veloci

Questo ambito funzionale comprende tutte le attività legate alla ristorazione, più precisamente alla consumazione di spuntini veloci, sia dei visitatori esterni che dei dipendenti delle attività commerciali, degli uffici privati e degli uffici pubblici già insediati nell’area di intervento. Si colloca in posizione centrale rispetto alla piazza ed è quindi facilmente raggiungibile da tutte le attività ivi insediate e dai collegamenti verticali e orizzontali. Il Regolamento Edilizio classifica i negozi di vendita come facenti parte della categoria A2.

E’ possibile individuare in questa AFO i seguenti Ambiti Spaziali Omogenei: ASO 2.1: spazio per la preparazione dei cibi

ASO 2.2: spazio per la consumazione dei cibi ASO 2.3: spazio per la conservazione dei cibi ASO 2.4: spazio per la distribuzione dei cibi ASO 2.5: servizi igienici per il pubblico

ASO 2.6: spogliatoi e servizi igienici per il personale ASO 2.7: locali tecnici e/o di servizio

ASO 2.8: saletta espositiva

ASO 1.1 ASO 1.2 ASO 1.3 ASO 1.4

ASO 1.1 ASO 1.2 ASO1.3 ASO 1.4 Relazione nulla Relazione debole Relazione forte

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107 Matrice di relazione tra gli ASO

ASO 2.1 ASO 2.2 ASO 2.3 ASO 2.4 ASO 2.5 ASO 2.6 ASO 2.7 ASO 2.8

AFO3 Spazio per lo svolgimento di attività di ufficio

La scelta di inserire all’interno del complesso di nuova progettazione degli edifici di tipo privato nasce dalla individuazione dell’esigenza di reperire spazi all’interno del centro urbano da destinare a questo tipo di attività. Attualmente le attività di questo genere trovano posto nell’area di nuova espansione degli impianti sportivi, in una zona marginale rispetto al centro storico della città e quindi rispetto alle più importanti funzioni pubbliche.

Il Regolamento Edilizio classifica i negozi di vendita come facenti parte della categoria A1. E’ possibile individuare in questa AFO i seguenti Ambiti Spaziali Omogenei:

ASO 3.1: spazi di lavoro individuali ASO 3.2: spazi di lavoro collettivi ASO 3.3: archivi

ASO 3.4: sala d’aspetto e informazione utenti ASO 3.5: spazi di connessione

ASO 3.6: servizi igienici

ASO 3.1 ASO 3.2 ASO 3.3 ASO 3.4 ASO 3.5 ASO 3.6

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AFO4 Spazio per la ricezione e informazione dei turisti

Il progetto di recupero di Piazza delle Erbe e di parte dell’edificato prevede anche la demolizione del fabbricato che venne ricostruito in modo inadeguato in seguito ai danneggiamenti subiti durante la guerra del 1944-45. In questo edificio, di proprietà comunale, trova posto al piano terra l’ufficio di informazioni turistiche e l’adiacente spazio espositivo della mostra dell’artigianato. Il progetto prevede quindi di reinserire questa attività differenziandola dall’edificio principale di nuova progettazione e inserendola nell’edificio di

dimensioni minori previsto nel lato sud della piazza. Questa AFO comprende un bancone

informazioni dove è possibile chiedere informazioni e consultare opuscoli e piantine della città. Il Regolamento Edilizio classifica i negozi di vendita come facenti parte della categoria A1.

E’ possibile individuare in questa AFO i seguenti Ambiti Spaziali Omogenei: ASO 4.1: bancone informazioni

ASO 4.2: vetrina per l’esposizione della mostra dell’artigianato ASO 4.3: deposito di documenti cartacei

ASO 4.4: servizi igienici per i dipendenti

ASO 4.1 ASO 4.2 ASO 4.3 ASO 4.4

AFO5 Spazi di abitazione

Il progetto prevede l’inserimento di sette unità abitative. Il Regolamento Edilizio classifica le rsidenze come facenti parte della categoria A (locali di abitazione).

E’ possibile individuare in questa AFO i seguenti Ambiti Spaziali Omogenei: ASO 5.1: spazio per la preparazione dei cibi

ASO 5.2: spazio per la consumazione dei cibi ASO 5.3: spazio per il riposo completo

ASO 5.4: spazio per rilassarsi e parlare con le persone ASO 5.5: spazi di servizio e mobilità

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109 Matrice di relazione tra gli ASO

ASO 5.1 ASO 5.2 ASO 5.3 ASO 5.4 ASO 5.5

AFO6 Spazi urbani (extrasistema)

E’ possibile individuare in questa AFO i seguenti Ambiti Spaziali Omogenei: ASO 6.1: Spazi collettivi di incontro e di socializzazione

ASO 6.2: Spazi di mobilità pedonale ASO 6.3: Aree verdi attrezzate

ASO 6.1 ASO 6.2 ASO 6.3

Matrice di relazione tra gli AFO

AFO1 AFO2 AFO3 AFO4 AFO5 AFO6

AFO1 AFO2 AFO3 AFO4 AFO5 AFO6 Relazione nulla Relazione debole Relazione forte

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Grafo di relazione tra gli AFO

1.7 Esigenze e requisiti

Di seguito verrà effettuata un’analisi dei requisiti che derivano da ogni esigenza, si analizzeranno le prestazioni attese e le rispondenze del progetto a tali prestazioni.

I requisiti vengono normalmente classificati in:

- Funzioni spaziali - Ambientali - Tecnologici - Tecnici - Operativi - Di curabilità - Di manutenibilità

Requisiti funzionali spaziali

I requisiti funzionali spaziali sono meglio definiti come: “La traduzione di un’esigenza in fattori geometrico dimensionali e di organizzazione degli spazi, atti ad individuare le condizioni di soddisfacimento da parte di un elemento spaziale”. Questi requisiti fanno parte delle due esigenze primarie di sicurezza e fruibilità.

AFO 1 Attrezzature commerciali di vicinato AFO 2 Spazio per la preparazione di spuntini veloci AFO 6 Spazi urbani AFO 5 Spazio per le abitazioni AFO 4 Spazio per la ricezione e informazione dei turisti AFO 3 Spazio per lo svolgimento di attività d’ufficio

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Accessibilità degli edifici

L’accessibilità dovrà essere garantita sia per una completa fruibilità degli spazi esterni ma anche all’interno di tutti gli edifici. Perciò la progettazione ha rispettato una serie di requisiti dimensionali che consentono di progettare spazi con “assenza di barriere architettoniche”.

§ Spazi esterni (D.M. 236/1989)

Il progetto di un complesso di edifici deve poter in primo luogo consentire la fruibilità non solo degli ambienti interni, ma anche e soprattutto degli spazi esterni, siano essi percorsi pedonali o aree di sosta a spazi verdi per la collettività. Inoltre deve essere garantita la completa accessibilità degli edifici a tutte le persone creando percorsi con particolari caratteristiche dimensionali che conducano agli accessi principali. Nel progetto realizzato tutti i percorsi esterni presentano andamenti regolari con pendenze non superiori al 10% e con raccordi che hanno un dislivello non superiore a 2,5 cm. Inoltre particolare attenzione si dovrà porre nel realizzare una pavimentazione antisdrucciolevole.

§ Scale interne ( D.M. 236/1989)

Le scale interne degli edifici sono di tipo protetto: “scale racchiuse entro gabbia, costituite da pareti continue resistenti al fuoco ed aventi l’accesso diretto al pianerottolo di ogni piano”. Questa è una semplice soluzione che permette un certo isolamento di questo importante elemento di comunicazione verticale fra i piani, dal resto dell’edificio.

Uniche condizioni fondamentali richieste sono:

a) la presenza di una porta resistente al fuoco e a tenuta di fumo ai singoli piani, a chiusura automatica. Una particolare cura dovrà essere posta al senso di apertura della porta (generalmente verso il vano scala) tenendo presente nel dimensionamento che la porta, in posizione di apertura, non dovrà in alcun modo ostacolare il regolare deflusso delle persone sia nel senso della salita che nel senso della discesa;

b) la gabbia in muratura o in cemento armato nella quale deve essere racchiusa la scala dovrà resistere al fuoco, con resistenza non inferiore a 120’.

deposito deposito cas sa cassa negozio doppio volume 1,80

70. Scala di accesso agli uffici e

alle abitazioni

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72. Scala di accesso all’ufficio informazioni

turistiche

§ Ascensori (D.M. 236/1989)

Gli ascensori presenti all’interno degli edifici rispettano le dimensioni minime della cabina (130 cm x 95 cm per edifici residenziali e 140 cm x 110 cm per edifici non residenziali). L’apertura di accesso, a scorrimento automatico, ha luce netta di 90 cm e la piattaforma di distribuzione ha dimensioni minime di 150 cm x 150 cm.

§ Percorsi orizzontali (D.M. 236/1989)

I percorsi orizzontali interni degli uffici hanno una larghezza di 1,5 m in modo da consentire l’inversione di marcia di una persona su sedia a rotelle, mentre i percorsi al piano terra che portano ai vani scala delle abitazioni e degli uffici hanno dimensioni di 3,4 m e 4,9 m. Le aperture minime degli eccessi ai vani scala sono realizzate di 160 cm di larghezza rispettando un numero di moduli per le vie di uscita pari a due.

§ Servizi igienici (D.M. 236/89)

- delle attività commerciali - del bar

- degli uffici privati - delle abitazioni

I servizi igienici delle attività commerciali, degli uffici privati e delle abitazioni presentano il requisito dell’”adattabilità”. Nel bar è stato previsto un servizio igienico per uomini, uno per donne e uno per portatori di handicap. Quest’ultimo è stato progettato adottando le seguenti soluzioni:

- lo spazio necessario all’accostamento alla tazza del w.c. è di 1,2 m misurati dall’asse dell’apparecchio sanitario;

0,00 1,20 2,25

9

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- lo spazio necessario all’accostamento frontale della sedia a ruote al lavabo è di 1 m misurato al bordo anteriore del lavabo.

Per quanto riguarda le caratteristiche degli apparecchi sanitari si ha.

- i lavabi hanno il piano superiore posto a cm 80 dal calpestio e sono del tipo incassato a parete;

- i WC sono di tipo sospeso, in particolare l’asse della tazza WC è posto ad una distanza minima di cm 40 dalla parete laterale, il bordo anteriore a cm 75-80 dalla parete posteriore e il piano superiore a cm 45-50 dal calpestio;

- vi è un corrimano in prossimità della tazza WC, posto ad altezza di cm 80 dal

calpestio, e di diametro cm 4-3, fissato alla parete, posto a cm 5 dalla stessa. Sicurezza antincendio

La sicurezza antincendio coinvolge diversi aspetti della progettazione poiché gli edifici devono rispettare parametri sia dimensionali che tipologici che consentano di organizzare un preciso ed efficiente sistema di evacuazione. Per gli edifici in esame si è preso in riferimento il D.M. 30/11/1983 recante le definizioni dei parametri relativi alle misure di prevenzione e protezione antincendio. Si è pertanto determinato per ogni livello il massimo affollamento ipotizzabile, in dipendenza della destinazione d’uso. In base ad esso ed alla capacità di deflusso per ogni piano, ovvero il numero massimo di persone che possono defluire da un’uscita di modulo uno (60 cm), si ricava il numero minimo di moduli necessari per le vie di esodo.

Piani

GRUPPO ABITAZIONI Densità

di affollamento Superficie netta

Max. affollamento piano affollamento piani onsecutivi Valore da considerare P.T. P.1°. 0,2 persone/mq 48 mq 72 mq 142 mq 142 mq 9,6 persone P.2°. P.3°. 0,2 persone/mq 0,2 persone/mq 0,2 persone/mq 15 persone 29 persone 29 persone 9,6 persone 25 persone 44 persone 58 persone 58 persone Piani

GRUPPO ABITAZIONI + UFFICI Densità

di affollamento Superficie netta

Max. affollamento piano affollamento piani onsecutivi Valore da considerare P.T. P.1°. 0,15 persone/mq 245,8 mq 245,8 mq P.2°. P.3°. 0,15 persone/mq 0,15 persone/mq 0,15 persone/mq 37 persone 37 persone 37 persone 74 persone 153,8 mq

P.4°. 0,15 persone/mq 23 persone 60 persone

74 persone

L = max affollamento di due piani consecutivi

capacità di deflusso

L = 58 / 37,5 = 1,55 = 2 MODULI = 120 cm

L = 74 / 37,5 = 1,94 = 2 MODULI = 120 cm

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L’ubicazione delle vie di esodo ad ogni piano deve essere tale da poter condurre ad un luogo sicuro; inoltre devono essere segnalate tramite indicazioni immediatamente percepibili dai fruitori degli edifici. Le vie di esodo devono essere raggiungibili da ogni locale interno con percorsi inferiori ai 30 m. La compartimentazione dei vani scala è assicurata dalla chiusura di questi tramite porte tagliafuoco di classe REI 120 che consentono di evitare un tiraggio naturale dei fumi in caso di incendio. Le caratteristiche che devono avere le porte sono le seguenti:

Anta: spessore totale di mm 60 realizzata in lamiera d’acciaio scatolata e pressopiegata sui bordi a formare ala di battuta sul telaio.

Telaio: speciale a taglio termico in acciaio zincato, con guarnizione termoespandente per tenuta ai fumi caldi, corredato di zanche a murare.

Cerniere: speciale a norme DIN di cui una portante con boccole cementate antichiusura ed una con molla tarabile per la chiusura automatica.

Serratura: antincendio a norma DIN, con cilindro protetto con due lastre di irrigidimento. Maniglia: antincendio di sicurezza contro agganci accidentali in materiale termoplastico con anima in acciaio.

Regolatore: di sequenza chiusura battenti per la corretta chiusura automatica dell’anta secondaria, prima di quella principale, per evitare l’accavallamento.

Dispositivo: con sistema autobloccante di chiusura in alto e in basso, montato sull’anta secondaria per il bloccaggio della stessa.

Verniciatura: a polveri epossidiche.

La compartimentazione delle scale è ottenuta mediante l’utilizzo di pareti REI 120 di due diverse tipologie:

1. in muratura 2. in cemento armato

Per quanto riguarda gli impianti antincendio si prevede un impianto di estinzione manuale realizzato con estintori con capienza di 6 kg. Essi verranno posizionati in corrispondenza del pianerottolo di ogni piano dei vani scala. Nella stessa posizione è necessario prevedere anche il posizionamento di un naspo. Ogni attività commerciale dovrà essere dotata di almeno un estintore, altri estintori dovranno essere posizionati nei locali che costituiscono una fonte di pericolosità per il possibile sviluppo di incendi (cucina del bar, locali tecnici, archivi). Per questi ambienti si dovrà porre particolare attenzione al rispetto delle norme antincendio con le opportune osservanze sui materiali, il dimensionamento delle vie d’esodo e la manutenzione ordinaria sia delle strutture che degli arredi interni.

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Requisiti ambientali

I requisiti ambientali sono riconducibili all’esigenza del benessere che può essere definita come “quella condizione in cui un individuo non è condizionato dall’ambiente in cui si trova e non desidera cambiare nessun aspetto dello stesso”.

I requisiti ambientali possono essere suddivisi in: - Benessere termico

Il benessere termico è un aspetto fondamentale che riguarda il controllo della temperatura negli ambienti in relazione alle condizioni esterne. Questo requisito è soddisfatto dalla presenza di un impianto di climatizzazione che agisce sia nella stagione estiva, raffreddando e deumidificando l’aria, che in quella invernale, riscaldando ed umidificando l’aria dei locali. Per quanto riguarda le temperature consigliate a seconda delle diverse attività che si svolgono nei locali si ha:

1. Uffici 19 – 22 °C 2. Attività commerciali 19 – 22 °C 3. Abitazioni 20 – 22 °C 4. Corridoi, cucine, ingressi 15 – 16 °C 5. Servizi igienici 20 – 25 °C

Il benessere termico è influenzato anche dall’irraggiamento solare in presenza di vetrate molto ampie come quelle presenti nelle attività commerciali e nel bar. I problemi fondamentali della presenza di superfici vetrate molto estese, fra l’altro voluta per consentire la visibilità esterna dei locali che vi si trovano, sono dovuti all’irraggiamento solare che, soprattutto nella stagione estiva può creare un aumento indesiderato della temperatura interna. Le aree funzionali saranno dotate di meccanismi di oscuramento dell’illuminazione solare mediante dispositivi regolabili e fissi. Questo requisito verrà trattato in modo più specifico e dettagliato nelle successive schede relative ad ogni Ambito Funzionale Omogeneo.

- Benessere igrometrico

Il controllo dell’umidità relativa è un altro fattore essenziale per il benessere dei fruitori degli edifici progettati, soprattutto quando i locali vedono la presenza di un elevato affollamento in determinati momenti. Il controllo dell’umidità relativa degli ambienti è affidato all’impianto di climatizzazione ed ai ricambi d’aria. Questo requisito verrà trattato in modo più specifico e dettagliato nelle successive schede relative ad ogni Ambiente Funzionale Omogeneo.

- Benessere acustico

Nella progettazione edilizia si deve tenere in particolare considerazione l’aspetto del benessere acustico realizzando “condizioni tali da assicurare un buon ascolto della parola e/o

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della musica, così come si richiede di garantire una buona protezione dai rumori”. La progettazione degli ambienti nel riguardo dell’acustica e della protezione dalle sorgenti sonore interne risulta influenzata dalle forme degli ambienti, dalla scelta dei materiali strutturali, di allestimento o arredamento, la posizione delle sorgenti sonore e dei fruitori dell’ambiente. Nel progetto in esame devono essere isolati, con particolare accuratezza, dalle sorgenti esterne gli uffici e le abitazioni. Questo requisito verrà trattato in modo più specifico e dettagliato nelle successive schede relative ad ogni Ambito Funzionale Omogeneo.

- Benessere igienico – olfattivo

Gli aspetti della progettazione che consentono di verificare questo duplice requisito riguardano essenzialmente il controllo della ventilazione dei locali che consente di assicurare una portata d’aria costante di rinnovo. Il benessere dei fruitori è perciò legato anche alla qualità dell’aria all’interno degli edifici. I ricambi possono avvenire tramite areazione naturale, effettuata dall’apertura degli infissi, o forzata tramite l’impianto di climatizzazione. Un altro aspetto del benessere igienico olfattivo è garantito dal rispetto delle operazioni di manutenzione ordinaria degli impianti e degli arredi nei vari locali. I locali che maggiormente necessitano di condizioni igieniche adeguate alle attività che vi si svolgono sono soprattutto quelli facenti parte della AFO2 (Bar e preparazione di spuntini veloci). Questo requisito verrà trattato in modo più specifico e dettagliato nelle successive schede relative ad ogni Ambito Funzionale Omogeneo.

- Benessere visivo

Questo requisito è molto importante nella valutazione delle scelte progettuali perché le attività che si trovano all’interno degli edifici in esame (soprattutto gli uffici), richiedono condizioni visive ottimali. E’ cioè necessario garantire una illuminazione diffusa, senza abbagliamenti o alterazioni di colore. I valori di illuminamento minimo richiesti sono riportati nelle successive schede relative ad ogni Ambito Funzionale Omogeneo.

Nella progettazione si è tenuto conto in modo particolare della percezione dell’ambiente esterno della piazza oggetto di recupero.

Requisiti tecnologici

La norma UNI 10838 definisce questi requisiti come la “traduzione di un’esigenza in fattori tecnico-scientifici atti ad individuare le condizioni di soddisfacimento da parte di un subsistema tecnologico e/o elemento tecnico”.

I requisiti tecnologici riguardano tutte quelle soluzioni impiantistiche che devono essere utilizzate per garantire il benessere dei fruitori. Si citano per esempio:

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- Termostati di zona e climatizzatori locali per garantire diverse esigenze termoigrometriche - Impianti di regolazione manuale e locale delle schermature per la luce naturale

- Impianti di regolazione manuale della luce artificiale a seconda delle ore del giorno e delle attività presenti

Requisiti tecnici

La norma Uni 10838 definisce questi requisiti come la “traduzione di un’esigenza nelle caratteristiche intrinseche (chimiche, fisiche, meccaniche, etc.) che devono connotare le parti componenti di un elemento tecnico per il soddisfacimento del requisito stesso”.

Questi requisiti riguardano essenzialmente i materiali con cui sono realizzati gli impianti, le strutture e gli arredi. In base a ciò si devono considerare le caratteristiche meccaniche, fisiche e chimiche di tali materiali per le prestazioni attese. I certificati di qualità garantiscono ai progettisti che i materiali utilizzati presentino i requisiti richiesti con valori derivanti da prove di laboratorio che sono state effettuate su di essi. La scelta dei materiali, sia a livello strutturale che di rifinitura è essenziale e va valutata in relazione agli altri requisiti.

Requisiti operativi

La norma UNI 10838 definisce questi requisiti come la “traduzione di un requisito tecnico in caratteristiche tecnico-dimensionali e di relazione che connotano un elemento tecnico per il soddisfacimento del requisito stesso”.

Il soddisfacimento di questi requisiti comporta il dimensionamento degli elementi tecnici in modo da limitare gli sprechi di materiali e risorse. La scelta di materiali e soluzioni più costose può però portare a risultati migliori a lungo termine sia sul benessere dei fruitori ma anche nei costi di gestione nel ciclo di vita utile ipotizzato dell’opera.

Requisiti di durabilità

La norma UNI 10838 definisce questi requisiti come la “traduzione di un requisito tecnologico in caratteristiche funzionali alla durata ed alla sua affidabilità che connotano un elemento tecnico per il soddisfacimento del requisito stesso”.

I requisiti di curabilità sono essenziali e coinvolgono i materiali utilizzati per le strutture, gli impianti, gli elementi di finitura e gli arredi al fine di garantire le prestazioni attese nel periodo ipotizzato. La curabilità incide sui costi di gestione dell’opera e può ridurli notevolmente nel caso in cui venga assicurata.

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Requisiti di manutenibilità

La norma UNI 10838 definisce questi requisiti come la “traduzione di un requisito tecnico nelle caratteristiche di operabilità manutentiva che connotano un elemento tecnico per il soddisfacimento del requisito stesso”.

La manutenibilità è essenziale in quanto permette di conservare il più possibile tutti gli elementi degli edifici nello stato iniziale e con le caratteristiche tali da soddisfare le prestazioni attese. Le operazioni di manutenzione si suddividono in:

- manutenzione ordinaria (comprende gli interventi programmati ripetuti per garantire

l’efficienza e contenere il degrado dell’oggetto);

- manutenzione straordinaria (comprende gli interventi non programmati che si

richiedono quando vi è la necessità di riparazioni o sostituzioni di oggetti e parti di essi).

1.8 Stima dei costi

Le indicazioni contenute nella Legge Quadro sui lavori pubblici (Legge 109/1994) e nel Regolamento di Attuazione (D.P.R 554/1999) implicano la prescrizione, rivolta ai responsabili del progetto preliminare di redigere un calcolo sommario della spesa, applicando alle quantità caratteristiche delle opere dei lavori i corrispondenti costi standardizzati determinati dall’Osservatorio sui lavori pubblici, il quale ha appunto il compito di "……determinare annualmente i costi standardizzati per tipo di lavoro in relazione a specifiche aree territoriali e per categoria di opere, facendone oggetto di una specifica pubblicazione" (art .4 Legge 109/94).

In loro assenza si applicano parametri desunti da interventi simili o si redige un computo metrico estimativo di massima con prezzi unitari di prezziari o listini ufficiali.

Appare tuttavia interessante la proposta di utilizzare il costo standardizzato già in fase programmatoria, al momento cioè della stesura del Documento preliminare all’avvio della progettazione. Tale soluzione rende lo strumento un riferimento conoscitivo e informativo utile per l’assunzione delle successive decisioni.

L’uso del costo standardizzato nella fase di programmazione, quando l’ente programmatore potrebbe non essere in grado di definire la tipologia costruttiva, la tecnologia e solo in maniera sommaria le quantità caratteristiche fa emergere chiaramente l’obiettivo finale del processo costruttivo cioè il rispondere a un bisogno. Lo studio del costo si pone come obbiettivo quello di verificare la congruità economica di un intervento fissando l’attenzione sulla risposta in termini funzionali e non solo economici al fine di istituire un parallelo fra il fabbisogno rilevato e intervento programmato.

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L’indicazione dei costi in fase programmatoria non vuole tuttavia vincolare a priori la risposta funzionale e qualitativa che gli enti, nella loro autonomia e libertà di programmazione, potranno fornire alla collettività, purché ne sia data una adeguata motivazione. I costi standardizzati rappresentano un riferimento dal quale potersi discostare per avere, per esempio, ritorni gestionali, contenimento di costi energetici, occasioni di project financing, ecc., ovvero un favorevole rapporto tra utilità delle funzioni previste e costi globali.

Il costo globale

La nuova legge sui lavori pubblici sottolinea l’importanza di riferimento in tutte le fasi della progettazione al costo globale. Nell’art. 15 del Regolamento di attuazione (D.P.R. 554/99) si legge "La progettazione ha come fine fondamentale la realizzazione di un intervento di qualità e tecnicamente valido nel rispetto del miglior rapporto tra i benefici e i costi globali di costruzione, manutenzione, e gestione…". Spesso nel passato gli aspetti economici di un'opera pubblica si sono concentrati solo sui costi immediati, ovvero sul costo iniziale per l'acquisizione dell'area edificabile e sui costi di costruzione. Per risolvere questo problema occorre in primo luogo introdurre il costo globale nel ciclo di vita ipotizzato quale elemento di valutazione delle scelte progettuali a tutte le scale, in modo da inquadrare fin da subito il problema della nuova costruzione con quello della sua gestione in un arco di tempo significativo.

Alla luce delle nuove leggi in materia di consumi energetici (Decreto Legislativo 192 del 19 Agosto 2005) particolare attenzione deve essere rivolta agli aspetti impiantistici, orientando le scelte verso fonti di energia rinnovabile o in generale soluzioni finalizzate al risparmio energetico e al rispetto dell’ambiente. Per valutare i fabbisogni manutentivi e adottare idonee procedure organizzative sarà necessaria la conoscenza puntuale dei materiali e della componentistica, alla quale dovrà corrispondere una adeguata certificazione.

Il costo globale viene calcolato secondo la formula:

Cg = Cp + •Cge x n x f ± Cd

dove:

· Cg è il costo globale, · Cp è il costo di produzione,

· n è il numero di anni preso in considerazione per la stima, · Cge x n è il costo differito di gestione per l’anno n-mo,

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· T è il tasso medio dei costi differiti, diverso in realtà per ogni categoria di opere, · t è il tasso di remunerazione del capitale,

· Cd è il costo di dismissione dell’opera al termine del ciclo di vita.

Occorre sottolineare il fatto che il ciclo di vita di un edificio non coincide con la sua vita fisica o con l’efficienza delle singole parti, perché il progressivo invecchiamento è influenzato anche dalla funzionalità, da nuove esigenze dell’utenza…ecc. Di norma ci si riferisce al periodo in cui è possibile garantire idonei livelli prestazionali con costi di funzionamento e d’uso accettabili, compresi quelli di manutenzione e riassetto funzionale. Si suggerisce di porre come obiettivo del progetto la limitazione del costo globale in un ciclo di vita di 20 anni. Sarà quindi possibile giustificare costi di costruzione superiori, nel limite del 10%, a fronte di risparmi significativi nel costo di gestione dell'opera.

Costo di produzione

Il costo di produzione comprende:

1. costo di acquisizione dell’area (in questo caso l’area è già pubblica)

2. costo di progettazione, direzione lavori, coordinamento della sicurezza e collaudi Il costo di queste voci è stato valutato in via preliminare in base all’ammontare del costo presunto di trasformazione dell’opera. Attualmente è stato stimato complessivamente in 280.500 €.

3. costo di trasformazione

Il costo di trasformazione comprende: demolizione e smaltimento del fabbricato esistente di cui è prevista l’eliminazione, preparazione dell’area, costruzione degli organismi edilizi, realizzazione delle opere esterne. Il costo di demolizione e smaltimento e preparazione dell’area di detti fabbricati è valutato in via preliminare sulla base di dati di tipo economico relativi ad interventi simili. Il costo di costruzione è stato valutato sugli attuali dati di mercato immobiliare. Tale costo comprende:

- scavi e movimenti di terra

- fondazioni

- strutture in cemento armato

- coperture

- impermeabilizzazioni

- ascensori

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- serramenti esterni

- impianti comuni

- costi specifici per unità immobiliare: pareti e divisori, intonaci, pavimenti, impianti, infissi interni, porte e finiture.

I costi di realizzazione delle opere esterne riguardano le opere poste all’esterno degli edifici ed all’interno dell’area in esame.

Il costo di trasformazione ha un valore stimato variabile tra i 700 e 800 euro per metro cubo di costruzione degli organismi edilizi.

Volume totale organismi edilizi: 7480 mc Costo di produzione: 5.610.000 €

Circa metà di tale cifra è da attribuire al costo di costruzione degli organismi edilizi, l’altra metà è attribuita alle altre voci di cui sopra.

4. oneri di urbanizzazione.

Questa voce di costo, che dipende dall’entità dell’opera, è stata stimata in 170.000 €.

Costo di gestione

I costi di gestione di edifici a conduzione diretta possono venire individuati solo grazie ad analisi statistiche di dati storici, ovvero tramite il confronto con casi analoghi. Un modo di stimare i costi di gestione può essere basato sulla distribuzione dell’onere relativo agli interventi degli ultimi 10 anni, rilevati su di un campione di edifici simili a quello in esame, distribuito uniformemente per anno.

Le principali voci di costo risultano essere:

- spese per il riscaldamento, che comprendono il combustibile e la manutenzione degli impianti;

- spese per la pulizia ordinaria e di fine anno; - spese per l’energia elettrica.