CASE VACANZA E
AFFITTI BREVI
Avv. Francesca Mazzoleni Bergamo 7 novembre 2019
• Legge Regione Lombardia 1 ottobre 2015 n- 27
e
Legge Regione Lombardia
• 25 gennaio 2018 n. 7
• Decreto Regione Lombardia 5 agosto 2016, n. 7
• Legge 9 dicembre 1998, n. 431
• Legge 29 marzo 2001, n. 135
• D.Lgs.23 maggio 2011,n. 79
Art. 26, I comma, L. Regione Lombardia n.
27/2015
“ Sono definite case e appartamenti per vacanze le strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio e eventualmente servizi
complementari, in unità abitative o parti di esse, con destinazione residenziale,
composte da uno o più locali arredati e
dotati di servizi igienici e cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari”
Caratteristiche
a) Fornire alloggio
a) Servizi complementari eventuali b) Destinazione residenziale
c) Una o più unità
d) Anche una sola parte di un immobile (si può anche risiedere nell’unità
parzialmente locata
)
Si tratta, in buona sostanza, di locazioni a carattere transitorio, già previste
all’art. 5 della legge 431/1998, ma
escluse dal suo ambito di applicazione in quanto «turistiche» (art. 1, comma II,
lettera c legge 431/1998)
In quanto “turistiche” sono disciplinate dalle leggi Regionali e, comunque, dalle norme codicistiche in materia di
locazione
Legge Regionale Lombardia 1 ottobre 2015. n. 27
Art. 26, II comma, Legge Regione Lombardia n. 27/2015
Le case e appartamenti vacanza possono essere gestiti:
a) In forma imprenditoriale
a) In forma non imprenditoriale, da
coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di tre unità abitative e svolgono l’attività in modo occasionale
Non imprenditoriale
o Se la locazione riguarda fino ad un massimo di tre unità immobiliari sul territorio
regionale
o Se attività è svolta non in modo abituale o professionale, ma occasionale
o Se vengono forniti servizi complementari l’attività viene considerata professionale
(ordinanza Corte Cassazione 19 febbraio – 20 marzo 2014 n. 6501)
Imprenditoriale
o Più di tre unità
o Servizi complementari o Attività svolta in forma
continuativa/abitale e
non occasionale
Art. 26, III comma, Legge Regione Lombardia n. 27/2015
Le case e appartamenti per vacanza mantengono la destinazione
urbanistica residenziale e devono
possedere i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile
abitazione
Art. 38 legge Regione Lombardia n.
27/2015
o Le attività di CAV (attività di locazione di case e appartamenti vacanze) non
necessitano di SCIA
o E’ sufficiente una dichiarazione
semplificata di inizio attività secondo un modello reperibile sul portale della
Regione Lombardia
o Necessità di comunicare i flussi turistici se la locazione è inferiore a trenta giorni (comma 8)
Art. 39, I e II comma, Legge Regione Lombardia n. 27/2015
Chiunque non comunichi l’inizio attività o svolga l’attività senza i richiesti requisiti incorre in una sanzione amministrativa da
2.00,0 a 10.000,00 euro
o Con la legge Regionale 25 gennaio 2018, n 7, ad integrazione della Legge Regionale n.
27/2015, é stato inserito all’art. 38 un comma 8bis che prevede il CIR (Codice
Identificativo di Riferimento) per ogni singola attività ricettiva che venga in qualsiasi modo pubblicizzata o promossa; ciò per
semplificare i controlli da parte delle autorità competenti
o All’art. 39 è stato inserito un comma 3bis che prevede sanzione da 500,00 a 2.500,00
o Il CIR sarà obbligatorio dal 1°
novembre 2018
o E’ una sorta di “codice fiscale” delle unità ricettive e dovrà essere
obbligatoriamente riportato su tutti gli annunci pubblicati sul web
o Strumento a garanzia degli utenti
o Strumento per contrastare abusivismo nel settore
o Criticato dalle società quali AirBnb
Chi può offrire alloggio CAV?
o Proprietario o Usufruttuario
o Locatario (purché non sia vietato dal contratto il subaffitto)
o Agenzia o altro soggetto mandatario per la gestione
o Se più proprietari: anche uno solo ma fiscalmente tutti devono denunciare
o Se locazioni sono superiori a 30 giorni il contratto deve essere
redatto per iscritto e deve essere registrato
o Con la registrazioni, in questi casi, si assolvono gli obblighi fiscali e di comunicazione all’Autorità di
Pubblica Sicurezza
Adempimenti o Comunicazione inizio attività o Rispetto normativa fiscale
o Comunicazione flussi per locazioni inferiori a 30 gg
o Denuncia ospiti
o Stipula polizza assicurativa
o Comunicazione al Comune cessazione attività
o Garantire che la destinazione sia residenziale
o Rispetto standard qualitativi (Regolamento Regionale Lombardia n. 7 del 2016)
Regolamento Regione Lombardia 5 agosto 2016 n. 7
Stabilisce i servizi, gli standard
qualitativi e le dotazioni minime delle case e appartamenti vacanze
Alla comunicazione di inizio attività va allegata planimetria con precisazione del rispetto di detti standard
In sintesi:
Un appartamento è liberamente
locabile per periodi brevi e la locazione è sottoposta a contrattualità da
registrarsi all’agenzia delle Entrate se l’ospite soggiorni per più di trenta
giorni (legge 431/98)
Se soggiorno inferiore a 30 gg devo comunicare i flussi turistici e
denunzia ospiti
