PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. N. 348/2015 R.G.E. 162/2018 riunito R.G.E. 272/2018 riunito

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TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. N. 348/2015

R.G.E. 162/2018 riunito R.G.E. 272/2018 riunito

PROMOSSO DA

……….

………..

CONTRO

………

Udienza del 22/01/2020 ore 11,00

RELAZIONE DI ACCERTAMENTO PERITALE

ESPERTO INCARICATO:

ING. GUIDO VIOLANI

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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. N. 348/2015 R.G.E. 162/2018 riunito

R.G.E. 272/2018 riunito

Udienza del 22/11/2020 ore 11,00 PREMESSA

Lo scrivente Ing. Guido Violani, con studio Violani Associati in Faenza Via Bergantini n. 6, nominato Esperto stimatore per il procedimento in oggetto dal Giudice alle Esecuzioni con decreto in data 06/04/2017, per espletare l’incarico ricevuto e rispondere ai quesiti di cui agli atti, ha preso visione della documentazione, ha svolto i sopralluoghi necessari, ha eseguito accertamenti, rilievi e misurazioni, riprese fotografiche, ha effettuato numerosi accessi all’Ufficio Tecnico del Settore Territorio dell’Unione dei Comuni della Romagna Faentina per Riolo Terme, all’Agenzia delle Entrate Territorio Catasto Fabbricati e Terreni e alla Conservatoria Immobiliare.

Tenuto conto che per quanto concerne i quesiti 2, 3 e 4, la documentazione ipocatastale fornita dal procedente appare sufficiente e idonea, l’Esperto incaricato per rispondere ai quesiti in oggetto, opererà secondo i seguenti indirizzi:

1. DATI DI PIGNORAMENTO (Quesito n. 2)

2. OPPORTUNITA’ DI VENDITA IN LOTTI (Quesiti n. 19, 21) 3. CONSISTENZA E UBICAZIONE (Quesito n. 2)

4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE (Quesito n. 2) 5. CONFINI (Quesito n. 2)

6. CORRISPONDENZA IDENTIFICAZIONE CATASTALE / ATTO PIGNORAMENTO (Quesito n. 2) 7. PROPRIETÀ (Quesiti nn. 3, 22, 23)

8. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE E STATO DI POSSESSO (Quesiti nn. 7, 24, 25) 9. REGIME PATRIMONIALE (Quesito n. 23)

10. PROVENIENZA (Quesito n. 4)

11. PARTI IN COMUNE, SERVITU’, VINCOLI E ONERI CONDOMINIALI (Quesiti nn. 4, 6, 8, 9, 10, 15) 12. ATTI PREGIUDIZIEVOLI (Quesiti nn. 4, 6)

13. CONFORMITA’ DELLO STATO DI FATTO CON PLANIMETRIE E DATI CATASTALI (Quesito n. 5) 14. INDAGINE AMMINISTRATIVA, REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA

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15. DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE (Quesito n. 20)

16. CONSISTENZA COMMERCIALE E STIMA PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO (Quesito n. 18)

A - DATI DI PIGNORAMENTO

- R.G.E 348/2015 - Atto di pignoramento immobiliare trascritto a Ravenna in data 19/11/2015 Reg. Gen. n.17197 e Reg. Part. n.11657 a favore di ………..rappresentata e difesa dall’Avv. ………..ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Ferrara, sono state pignorate a carico ……… la piena proprietà dei seguenti beni immobili di proprietà della stessa con tutti i diritti, ragioni, pertinenze ed accessioni, e precisamente:

“Azienda agricola posta in Comune di Riolo Terme (RA), Via Limisano, composta da terreni con sovrastanti fabbricati rurali e fabbricato urbano ad uso attività sportive il tutto avente nel complesso ai confini:

- mappali 1, 2, 76, 8, 16, 54, 52, 49, 32, 33, 60, 58 del Foglio 46 del N.C.T. di Riolo Terme; strada Montirone Limisano; Rio della Mescola e Comune di Brisighella;

- mappali 47, 48, 45, 44, 35, 28, 29, 30, 21, 20, 19, 18 del Foglio 45 del N.C.T.

di Riolo Terme; Rio Rondinella; strada vicinale Collina;

* * *

Quanto sopra descritto è individuato all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate - Territorio di Ravenna, Catasto Terreni del Comune di Riolo Terme e, precisamente:

Foglio 46 al N.C.T. Comune di Riolo Terme (RA) con i mappali:

- 38, Terreno, ha 2.35.20, Via Limisano;

- 39, Terreno, ha 0.13.62, Via Limisano;

- 6, Fabbricato Rurale, ha 0.30.50, Via Limisano;

- 15, Fabbricato Rurale, ha 0.28.30, Via Limisano;

- 34, Fabbricato Rurale, ha 0.39.20, Via Limisano;

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- 56, Terreno, ha 2.42.30, Via Limisano;

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Foglio 46 al N.C.E.U. Comune di Riolo Terme (RA) con il mappale:

- 22, sub. 1, cat. D/6, Via Limisano;

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rispettivamente per il diritto di proprietà per la quota di 1/1”.

- R.G.E. 162/2018 riunito alla portante R.G.E. 348/2015 - Con atto di pignoramento immobiliare in estensione trascritto a Ravenna in data 16/07/2018 Reg. Gen. n. 12557 e Reg. Part. n. 8043 a favore di ………. rappresentata e difesa dall’Avv. ………. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Ferrara, a carico ……… è stata pignorata la proprietà dei seguenti beni immobili:

“A) Catasto fabbricati del Comune di Riolo Terme e precisamente:

- Foglio 46, mappale 85, sub 1, cat. A/3, cl. 1, cons. 11,5 vani;

- Foglio 46, mappale 85, sub 2, cat. D/10;

- Foglio 46, mappale 80, sub 1, cat. A/3, cl. 1, cons. 12,5 vani;

- Foglio 46, mappale 80, sub 2, cat. D/10;

- Foglio 46, mappale 88, cat. F2, unità collabenti;

B) Catasto Fabbricati del Comune di Riolo Terme e, precisamente:

C) Catasto Terreni del Comune di Riolo Terme e, precisamente:

- Foglio 45, mappale 100, seminativo, cons. are 39.92

D) Catasto Fabbricati del Comune di Riolo Terme e, precisamente:

- Foglio 47, mappale 9, sub. 1, cat. F2, unità collabenti

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Si intendono sottoposti ad esecuzione immobiliare gli enti urbani ed i beni comuni non censibili attigui e complementari ai suddetti beni immobili, come, a titolo esemplificativo e non esaustivo, i cespiti censiti al catasto terreni e/o al catasto fabbricati del suddetto comune di Riolo Terme al Foglio 46 mappale 85 EU, Foglio 46 mappale 85 sub 3 Bcnc, Foglio 46 mappale 80 EU, Foglio 46 mappale 80 sub 3 Bcnc, Foglio 46 mappale 88 EU, Foglio 46 mappale 90 EU, Foglio 45 mappale 99 EU.”

- R.G.E. 272/2018 riunito alla portante R.G.E. 348/2015 - Con atto di pignoramento immobiliare in estensione trascritto a Ravenna in data 28/01/2019 Reg. Gen. n. 1617 e Reg. Part. n. 1072 a favore di ……….. rappresentata e difesa ………. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Ferrara, a carico ……… è stata pignorata la proprietà dei seguenti beni immobili:

“A) Catasto fabbricati del Comune di Riolo Terme e, precisamente:

- Foglio 34, mappale 379, sub. 11, cat. C/6, cl. 2, cons. 18 mq, Via del Borgo;

- Foglio 34, mappale 379, sub. 12, cat. C/6 cl. 2, cons. 20 mq, Via del Borgo;

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- Foglio 46, mappale 92, cat. D/6, Via Limisano (originato dal mappale soppresso identificato al Catasto Terreni F 46, mapp. 21)

B) Catasto Terreni del Comune di Riolo Terme e, precisamente:

- Foglio 34, mappale 378, seminativo, cons. 1 ara, 77 ca;

- Foglio 46, mappale 13, seminativo, cons. 1 ara, 80 ca;

- Foglio 46, mappale 14, seminativo, cons. 3 are, 50 ca;

- Foglio 46, mappale 52, seminativo, cons. 1 ha, 46 are, 54 ca;

- Foglio 46, mappale 91, vigneto, cons. 9 ha, 86 are, 4 ca (originato dal mappale soppresso identificato al Catasto Terreni F 46, mapp. 21);

Si intendono sottoposti ad esecuzione immobiliare gli eventuali enti urbani ed eventuali beni comuni non censibili attigui e complementari ai suddetti beni immobili.”

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B - OPPORTUNITA’ DI VENDITA IN PIU’ LOTTI

Il compendio pignorato comprende una varietà di immobili (in allegato A quadro d'insieme mappali pignorati), le cui tipologie possono essere raggruppate in base alle caratteristiche:

1) Campo da golf di 18 buche con campo pratica, club house ed altre strutture / servizi;

2) Campi agricoli con attuali coltivazioni estensive;

3) Fabbricati rurali a destinazione abitativa e servizi;

4) Ex fabbricati rurali collabenti;

5) Terreni impervi (alcuni con destinazione calanco) senza potenzialità di coltivazione;

6) Posti auto e cantine in edifici a destinazione abitativa.

Nel proseguo della relazione peritale, in corrispondenza dei singoli lotti individuati, verrà esplicitata una descrizione più ampia e circostanziata, ma al momento è importante indicare alcune delle motivazioni che hanno portato alla scelta d’individuazione dei lotti, con l’obiettivo di valorizzare i beni oggetti di stima e raggrupparli per la loro massimizzazione sia in termini di valore che di possibili soggetti interessati all’acquisizione.

Si riportano quindi di seguito per ognuno dei raggruppamenti di cui sopra alcune considerazioni.

1) Campo da golf di 18 buche con campo pratica, club house ed altre strutture / servizi.

Un primo criterio attuato in questa fase è stata la suddivisione della proprietà in diversi lotti, possibile se presentano una propria autonomia. Allo stesso tempo questa scelta, che può aumentare i possibili soggetti interessati che sono liberi di valutare l’acquisizione di uno o più lotti, non deve pregiudicare la vendibilità di un singolo più importante, rispetto al quale altri ne sono un corollario utile se non indispensabile.

È evidente come il campo da golf sia la porzione principale del compendio ed anche quella che maggiormente può soffrire della mancanza di altre parti.

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Situazione generale del comparto golfistico a livello nazionale

Anche il comparto golfistico italiano ha risentito della crisi finanziaria del 2008 che non ha visto una ripresa registrata in paesi a maggiore densità di golfisti come la Scandinavia o le Isole Britanniche (anche 1 ogni 10 abitanti).

A livello turistico, i comprensori più richiesti sono sempre stati quelli che annoverano nei pressi di un aeroporto internazionale diversi campi da almeno 18 buche nel raggio di 1 ora circa. In Italia questa è una situazione solo parzialmente presente in comprensori quali il triangolo Padova- Verona-Lago di Garda, dintorni di Milano - lago di Como, Piemonte (Torino - Alessandria) e dintorni di Roma.

Diversamente la tipica configurazione del campo italiano è frutto di due strategie di sviluppo:

1. sviluppo immobiliare per dare maggiore valore a comprensori abitativi realizzati in aree periurbane;

2. nucleo di appassionati che conta sulla quota associativa di iscritti ricadenti nel bacino di utenza potenziale del comprensorio in cui si investe.

Se svincolate da un apporto turistico importante, l’obiettivo medio per avere un campo che riesca a coprire le spese era, fino a pochi anni fa, il raggiungimento di una platea di 450-500 utenti che pagano una quota annuale (che da cioè diritto illimitato di accesso al proprio campo) di circa 1800- 2200 €. Ovviamente esistevano ed esistono ancora situazioni di particolare pregio e prestigio sociale, che prevedono quote assai più sostanziose.

Oltre a questi introiti, i ricavi possono pervenire anche da altre voci:

- affitto di materiali (sacche, carrelli o macchinine elettriche);

- sponsorizzazioni;

- quote di partecipazione alle gare competitive dei giocatori (quasi sempre nei fine settimana);

- ristorazione;

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- quote d’ingresso di giocatori provenienti da altri circoli (green fee) italiani e stranieri;

- vendita di materiale tecnico e abbigliamento;

- altre attività sociali a pagamento (tennis, calcetto, mountain bike, equitazione, piscina, spa, ecc.);

- eventuali affiliazioni “corporate”.

Naturalmente un campo che abbia una vocazione turistica, può in buona parte contare anche su questi tipi di entrate.

Potenzialità e caratteristiche peculiari per il campo golf di Riolo Terme

Il campo golf di Riolo Terme aveva puntato su un ambizioso progetto di costruzione di un comparto immobiliare di ville ed abitazioni di vario tipo ora non più autorizzato oltre che anacronistico, in allegato B una planimetria che lo rappresenta (in particolare notare la zona del crinale collinare e Barbinfuso). Sulla stessa planimetria è stato perimetrato in colore rosso, l'attuale estensione del campo da golf, la cui conformazione delle buche sostanzialmente corrisponde.

La struttura ha subito negli anni un declino per una serie di concause e senza poter contare quindi su opportunità di sviluppo immobiliare, ma senza neanche riuscire a costruire a costruire un adeguato bacino di utenza di appassionati.

In particolare l’idea di sviluppo immobiliare, aveva diretto la realizzazione delle buche verso tale zona posta in prossimità del crinale collinare, dando luogo ad un percorso impegnativo dal punto di vista temporale e tecnico perché specialistico. Le caratteristiche delle buche poste più in sommità e il loro disegno (per altro al momento non in linea con le recenti tendenze) se adeguate eventualmente per certi eventi agonistici, non si presentavano appetibili per i golfisti di base o comunque di caratura solo sportiva e non agonistica.

Una possibile trasformazione, richiederebbe pertanto la realizzazione di nuove buche nella zona più pianeggiante (anche maggiormente gestibile dal punto di vista dell’irrigazione), da prevedersi nei terreni limitrofi di proprietà attualmente adibiti ad agricoltura estensiva.

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Si può inoltre segnalare la potenzialità edificatoria (attualmente di 2.000 mq più eventuali ulteriori 2.000 mq in caso di realizzazione di 9 buche aggiuntive) di strutture turistiche ricettive in terreni adiacenti ed edifici esistenti limitrofi che potrebbero essere ristrutturati e convertiti. Le strutture di servizio hanno dimensioni ritenute congrue, come una club house di circa 580 mq, un edifico adibito a spogliatoi al piano terra e sala polivalente al piano primo, tettoie di servizio, piscina da 130 mq circa, campo polivalente per attività sportiva outdoor (tennis, calcetto, ecc).

Come sta avvenendo in diverse località della collina dell’appennino faentino di cui Riolo Terme fa parte, da parte del turista che vi soggiorna vi è la possibilità di raggiungere in giornata ed agevolmente località prettamente turistiche quali Bologna, Ferrara, Ravenna, Venezia, Firenze, riviera romagnola.

Per quanto riguarda la possibilità di raggiungere il campo golf di Riolo Terme, è presente l’aeroporto internazionale di Bologna a 50 Km circa, la stazione ferroviaria di Faenza a 17 Km circa e il casello autostradale A14 di Faenza a 21 Km circa.

Per soddisfare le necessità di un turismo golfistico che spesso richiede la frequentazione in pochi giorni di più campi golf, si segnalano a poca distanza i seguenti:

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2) Campi agricoli con attuali coltivazioni estensive in corso

Si tratta di terreni agricoli che unitamente ad alcuni dei fabbricati rurali di cui al punto successivo, sono attualmente in locazione ad un agricoltore (presente la possibilità di disdetta bilaterale con preavviso annuale). Hanno una loro autonomia anche reddituale, ma comprendono un bacino idrico che potrebbe risultare utile all’irrigazione del campo da golf e alcuni terreni che possiedono la potenzialità edificatoria in termini di ricezione turistica già menzionata.

Le caratteristiche del terreno (granulometria, composizione, giacitura, risorse idriche) non consentono rese elevate.

3) Fabbricati rurali a destinazione abitativa e servizi

I fabbricati rurali presenti che non rientrano fra quelli collabenti del prossimo punto, sono identificati con i toponimi di Poggio e Barbinfuso. Si tratta di vecchie case coloniche ed edifici di servizio quali fienili, pollai e ricoveri attrezzi. Nel primo complesso lo stato manutentivo è critico, mentre nel secondo l’abitazione è utilizzata ed un capannone agricolo sfruttato dal coltivatore.

Come anticipato al primo punto, si tratta di strutture che potrebbero anche essere convertite al servizio dell’attività del campo da golf e/o turistica ricettiva con adeguate ristrutturazioni ed in ogni caso vincolate dalla scheda urbanistica attuale al servizio della struttura sportiva e non utilizzabili autonomamente come residenza.

4) Ex fabbricati rurali ora collabenti

Tra gli ex fabbricati collabenti ve ne sono tre posti sul crinale e con accessibilità carrabile consentita solo con mezzi speciali (si ritiene difficile se non impossibile anche con autoveicoli fuoristrada). Inoltre anche a seguito di una specifica perizia geologica, il terreno su cui insistono vien classificato come critico ai fini della stabilità. Si esclude pertanto una valorizzazione di tali ruderi, per quanto una ricostruzione sarebbe normativamente al momento possibile.

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Un quarto complesso è quello identificato con toponimo “Casaccia”, che è prospiciente la Strada Provinciale 23 Via Limisano. Pur essendo collabente con diverse parti crollate, potrebbe avere una sua autonomia una volta ricostruito, ma l’attuale Regolamento Urbanistico ed Edilizio non consente la destinazione residenziale.

5) Terreni impervi (alcuni con destinazione calanco) senza potenzialità di coltivazione

Tali terreni hanno interesse esclusivamente naturalistico ma scarsissimo valore commerciale.

Potrebbero tutt’al più essere considerati come uno spazio di contorno al golf club per escursionismo sia pedonale che mediante mountain bike.

6) Posti auto e cantine in edifici a destinazione abitativa

Si tratta di proprietà residuali della società esecutata a seguito di un’operazione immobiliare di edificazione e vendita di una serie di unità abitative e servizi concentrati in un complesso abitativo denominato Borgo Derchia. Hanno una loro autonomia, con particolare riferimento agli altri proprietari del complesso o al condominio costituito.

Per tutte le considerazioni sora esposte e che verranno maggiormente illustrate ed approfondite nel prosegue della perizia per i singoli lotti, è stato definito un primo macro lotto che vede come fulcro il campo da golf.

In particolare si ritiene opportuno valorizzare la struttura in uno scenario di possibile sviluppo in chiave anche turistico – ricettiva, con utilizzo delle potenzialità edificatorie e degli immobili presenti nei due complessi Il Poggio e Barbinfuso, m anche Casaccia data l’impossibilità di una destinazione residenziale autonoma. Si aggiungono i terreni attualmente a destinazione agricola, che permetterebbero l’ampliamento del campo nelle zone più pianeggianti e i terreni limitrofi (anche impervi e calanchivi e comprendenti i ruderi sul crinale) che non hanno valenza agricola né

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golfistica, ma che costituiscono un valido contorno naturalistico e luogo di svolgimento di attività collaterali.

Un secondo lotto sarà costituito dalla cascina Casaccia unitamente al terreno di stretta pertinenza, perché nonostante lo stato semidiroccato potrebbe avere valenza come lotto autonomo a destinazione abitativa o servizi. Allo stesso tempo potrebbe essere acquisito come struttura integrativa del golf.

Rimangono quali lotti autonomi indipendenti le unità immobiliari adibite ad autorimessa / posti auto / cantine dell’edificio borgo Derchia.

Si propongono pertanto un totale di N. 16 lotti ubicati nel Comune di Riolo Terme (RA) e come di seguito riepilogati.

- LOTTO N. 1 costituito da:

- complesso sportivo golfistico in zona collinare dedicato a campo da gioco a 18 buche e terreni circostanti, compresi fabbricati per l’esercizio dell’attività sportiva e ricettiva oltre ai servizi quali una piscina e un campo da calcetto;

- terreni agricoli oltre a ruderi di n. 3 ex fabbricati colonici in sommità al crinale denominate Cà del Vento, Collina, Pollaiolo;

- n. 3 cascine denominate Poggio, Barbinfuso costituite da vari fabbricati da ristrutturare a servizio dell’attività agricola e Casaccia da ripristinare perché collabente, tutti con rispettive aree cortilive di pertinenza.

- LOTTI da N. 2 a N. 15 costituiti da: n. 9 posti auto, n. 4 autorimessa e n. 1 deposito ubicati nel complesso residenziale denominato Borgo Derchia.

INDICE DEI LOTTI

LOTTO 1 - Complesso Golfistico - Terreni – Cascine Poggio - Barbinfuso Pag. 19 LOTTO 2 - Fg 34 Mapp 379 Sub 11 (C6) – posto auto coperto di mq 18 al PS1; Pag. 78 LOTTO 3 - Fg 34 Mapp 379 Sub 12 (C6) – posto auto coperto di mq 20 al PS1; Pag. 92

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LOTTO 4 - Fg 34 Mapp 379 Sub 13 (C6) – posto auto coperto di mq 20 al PS1; Pag. 106 LOTTO 5 - Fg 34 Mapp 379 Sub 14 (C6) – posto auto coperto di mq 19 al PS1; Pag. 120 LOTTO 6 - Fg 34 Mapp 379 Sub 17 (C6) – autorimessa di mq 15 al PS1; Pag. 134 LOTTO 7 - Fg 34 Mapp 379 Sub 18 (C6) – autorimessa di mq 18 al PS1; Pag. 148 LOTTO 8 - Fg 34 Mapp 379 Sub 26 (C6) e Sub 71 (C2) – posto auto coperto di mq 17 e ripostiglio aperto

adiacente di mq 5 al PS1; Pag. 162

LOTTO 9 - Fg 34 Mapp 379 Sub 41 (C6) – posto auto coperto di mq 12 al PS1; Pag. 177 LOTTO 10 - Fg 34 Mapp 379 Sub 42 (C6) – posto auto coperto di mq 12 al PS1; Pag. 191 LOTTO 11 - Fg 34 Mapp 379 Sub 43 (C6) – posto auto coperto di mq 12 al PS1; Pag. 205 LOTTO 12 - Fg 34 Mapp 379 Sub 44 (C6) – posto auto coperto di mq 12 al PS1; Pag. 219 LOTTO 13 - Fg 34 Mapp 379 Sub 58 (C6) – autorimessa di mq 19 al PS1; Pag. 233 LOTTO 14 - Fg 34 Mapp 379 Sub 59 (C6) – autorimessa di mq 19 al PS1; Pag. 248 LOTTO 15 - Fg 34 Mapp 379 Sub 8 (C2) – cantina/deposito di mq 16 al PS1; Pag. 262

RIEPILOGO LOTTI DA 1 A 15 – valori comm.li e base asta Pag. 277

IN SEGUITO LA RELAZIONE PERITALE PROCEDE CON TUTTI I CAPITOLI PER OGNI RISPETTIVO

LOTTO

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C - CONSISTENZA E UBICAZIONE – LOTTO 1

Piena proprietà di campo da Golf con circostanti terreni agricoli, fabbricati a destinazione servizi e relative corti di pertinenza, per una superficie complessiva ha 206 are 26 ca 62. Il comparto è ubicato in area rurale, nel quadrante Sud – Est del Comune di Riolo Terme (RA) distante in linea d’aria circa km 1,70 dal centro del Comune, nella prima fascia collinare ed è costituito come di seguito descritto.

- Complesso sportivo golfistico ubicato in via Limisano n.10, dedicato a campo da gioco a 18 buche e terreni di ambientazione per complessivi ha 67 c.a, comprese le superfici degli enti urbani, un fabbricato principale destinato alla Club House (ex – casa colonica cascina Feliceto Nuovo) classificato urbanisticamente come di valore culturale testimoniale, con locali adibiti a bar - ristorazione al piano terra, camere e servizi al piano primo, un fabbricato destinato a Centro Servizi (ex - fienile) con locali adibiti a spogliatoi e uffici e servizi vari tra cui una grande sala polivalente al piano primo, un fabbricato rustico ad uso deposito con portico, tue tettoie in legno per ricovero mezzi e uno per allenamento lanci, una piscina e un campo da calcetto.

Le superfici degli immobili classificati catastalmente come F/2 sono indicative e sono calcolate con riferimento alla sagoma rappresentata nell’estratto di mappa, unico elaborato grafico esistente.

Superfici lorde (arrotondate):

- fabbricato principale (ex – casa colonica) piano terra mq 288 e piano primo mq 288;

- fabbricato ad uso servizi (ex – fienile) piano terra mq 292, piano primo mq 205, terrazzo mq 20 e n. 2 scale esterne per totali mq 23;

- fabbricato con n. 2 depositi rispettivamente di mq 13, mq 16 e portico di collegamento di mq 32;

- tettoia con struttura in legno per campo pratica di mq 33;

- tettoia con struttura in legno per ricoveri parco mezzi di mq 70;

- area cortilizia esclusiva dei fabbricati e della piscina totale mq 4.922

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- terreni agricoli per una estensione complessiva di circa ha 124 a destinazione prevalentemente seminativo, che comprendono l’area destinata al campo da golf e circa ha 80 c.a di terreni senza alcun interesse agronomico, in quanto calanchi e bosco spontaneo. Sono inoltre presenti n. 2 invasi artificiali per l’irrigazione ed uno con caratteristiche sostanzialmente solo ambientali.

- ruderi di n. 4 cascine, classificati urbanisticamente di valore culturale testimoniale, le prime tre ubicate nella parte collinare a Sud del comparto golfistico, sul crinale a confine con zona calanchiva, attualmente classificate catastalmente come F/2 unità collabenti, in gran parte collassate, denominate Cà del Vento di superficie ipotetica mq 300, Collina di mq 290 e Pollaiolo di mq 383;

La quarta denominata Casaccia di mq. 360 ubicata nella zona pianeggiante antistante la strada provinciale 23 via Monticino Limisano al civico 12, nella zona al confine con il campo da golf.

- complesso rurale denominato “Podere Poggio” costituito da cascina classificato urbanisticamente di valore culturale testimoniale e relative pertinenze, da ristrutturare, sita in Via Laderchio n. 4, distante in linea d’aria circa km 1,50 dal centro del Comune di Riolo Terme. Il nucleo è costituito dalla corte di mq 3.030,00 e dai seguenti corpi di fabbrica di seguito descritti e identificati come da Schema dei Fabbricati dell’Elaborato Planimetrico catastale:

Il corpo principale A (abitazione, stalla adiacente e fienile soprastante) è costituito in parte dal Sub 1 e dal Sub 2.

I corpi B – C – D – E – F (depositi e altri annessi facenti parte del complesso) costituiscono il subalterno 2.

- Corpo principale A piano terra: abitazione mq 102,00 oltre a mq 24,00 di cantina, stalla mq 130,00 e ricovero attrezzi di complessivi mq 134,00. Al piano primo: abitazione mq 213,00 e fienile di mq 130,00.

- Corpo B: ricovero attrezzi (vecchio fienile) su unico piano terra di mq 150,00.

- Corpo C: ricovero attrezzi con soprastante deposito, tettoia e annesso pollaio (di vecchia

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costruzione) di complessivi mq 116,00.

- Corpo D: ricovero attrezzi (di più recente costruzione) su unico piano terra di mq 174,00.

Nella corte sono presenti inoltre due vecchi silos e un pozzo identificati come Corpi E ed F.

- complesso rurale denominato “Podere Barbinfuso” costituito da cascina classificato urbanisticamente di valore culturale testimoniale e relative pertinenze, da ristrutturare, sita in Via Laderchio n. 2, distante in linea d’aria circa km 1,50 dal centro del Comune di Riolo Terme.

Il nucleo è costituito dalla corte di mq 3.511,00 e dai seguenti corpi di fabbrica di seguito descritti e identificati come da Schema dei Fabbricati dell’Elaborato Planimetrico catastale:

Il corpo principale A (abitazione, deposito attrezzi adiacente e fienile soprastante) è costituito in parte dal Sub 1 e dal Sub 2.

I corpi B – C – D – E – F (depositi e altri annessi facenti parte del complesso) costituiscono il subalterno 2.

- Corpo principale A piano terra: abitazione mq 95,00 oltre a mq 93,00 di cantina, ricoveri attrezzi per complessivi mq 179,00. Al piano primo: abitazione mq 190,00 e fienile mq 110,00.

- Corpo B: ricovero attrezzi su unico piano terra di mq 97,00.

- Corpo C: ricoveri attrezzi (vecchio fienile e due annessi adiacenti) di complessivi mq 192,00.

- Corpo D: portico e pollai di totali mq 84,00.

Nella corte sono presenti inoltre un pozzo e due vecchi silos identificati come Corpi E ed F.

D - IDENTIFICAZIONE CATASTALE – LOTTO 1 I beni alla data del 05/09/2019 risultano così identificati

FABBRICATI ed ENTI URBANI

Catasto Fabbricati del Comune di Riolo Terme (RA) - Foglio 45 mapp. 99, Cat. F/2, Via Collina snc, piano T-1 L’immobile insiste sull’area area identificata al Catasto Terreni:

- Foglio 45, mapp. 99, Ente urbano Sup. 948 mq.

(22)

- Foglio 46 mapp. 22 Sub 1, Cat. D/6, Via Limisano 10, piano T-1, R.C. Euro 10.721,65.

L’immobile insiste sull’area area identificata al Catasto Terreni:

- Foglio 46, mapp. 22, Ente urbano Sup. 4.922 mq.

- Foglio 46 mapp. 80 Sub 1, Cat. A/3, Cl. 1, Vani 12,5, Sup. Catastale mq 334, Via Laderchio 2, piano T-1, R.C. Euro 968,36

- Foglio 46 mapp. 80 Sub 2, Cat. D/10, Via Laderchio 2, piano T-1, R.C. Euro 1.520,00 - Foglio 46 mapp. 80 sub 3 - B.C.N.C. RIOLO TERME (RA) Via Laderchio, piano T Corte comune ai Sub 1 e 2 del mappale 80

Gli immobili insistono sull’area area identificata al Catasto Terreni:

- Foglio 46 mapp. 85 Sub 1, Cat. A/3, Cl. 1, Vani 11,5, Sup. Catastale mq 314, Via Laderchio 4, piano T-1, R.C. Euro 890,89

- Foglio 46 mapp. 85 Sub 2, Cat. D/10, Via Laderchio 4, piano T-1, R.C. Euro 1.846,00 - Foglio 46 mapp. 85 sub 3 - B.C.N.C. RIOLO TERME (RA) Via Laderchio, piano T Corte comune ai Sub 1 e 2 del mappale 85

- Foglio 46 mapp. 88 Cat. F/2, Via Limisano n.12, piano T-1;

- Foglio 46 mapp. 88, Ente urbano Sup. 3.920 mq

- Foglio 46 mapp. 90, Cat. F/2, Via Collina snc, piano T-1 L’immobile insiste sull’area area identificata al Catasto Terreni:

- Foglio 46 mapp. 92, Cat. D/6, Via Limisano snc, piano T, R.C. Euro 722,60 L’immobile insiste sull’area area identificata al Catasto Terreni:

(23)

- Foglio 46, mapp. 92, Ente urbano Sup. 915 mq.

- Foglio 47 mapp. 9 Sub 1, Cat. F/2, Via Collina snc, piano T-1 L’immobile insiste sull’area area identificata al Catasto Terreni:

TERRENI

- Foglio 34 mapp. 378, Qualità Seminativo, Cl. 1 Consistenza 1 ha 00 are 77 ca, R.D. Euro: 83,27 R.A. Euro: 72,86

- Foglio 45 mapp. 57, AA Qualità Seminativo, Cl. 5 Consistenza 85 are 00 ca, R.D. Euro: 21,95 R.A. Euro: 41,70; AB Qualità Bosco Ceduo, Cl. 1 Consistenza 14 are 70 ca, R.D. Euro: 0,91 R.A.

Euro: 0,46;

- Foglio 45 mapp. 62, Qualità Seminativo, Cl. 4 Consistenza 62 are 70 ca, R.D. Euro: 29,14 R.A.

Euro: 35,62

Euro: 4,22

- Foglio 45 mapp. 64, Qualità Incolto ster., Consistenza 08 ha 00 are 20 ca

(24)

- Foglio 45 mapp. 65, Qualità Pascolo, Cl. 1 Consistenza 08 ha 28 are 30 ca, R.D. Euro: 85,56 R.A. Euro: 42,78

- Foglio 45 mapp. 66, Qualità Pascolo, Cl. 1 Consistenza 17 are 90 ca, R.D. Euro: 1,85 R.A. Euro:

0,92

- Foglio 45 mapp. 67, Qualità Pascolo, Cl. 1 Consistenza 05 are 30 ca, R.D. Euro: 0,55 R.A. Euro:

0,27

Euro: 19,59

Euro: 20,57

- Foglio 46 mapp. 5, Qualità Seminativo, Cl.5 Consistenza 1 ha 27 are 10 ca, R.D. Euro: 32,82 R.A. Euro: 62,36

- Foglio 46 mapp. 7, AA Qualità Bosco alto, Cl. 1 Consistenza 23 are 00 ca, R.D. Euro: 3,56 R.A.

Euro 0,83; AB Qualità Bosco Ceduo, Cl. 1 Consistenza 15 are 20 ca, R.D. Euro: 0,94 R.A. Euro:

0,47;

- Foglio 46 mapp. 9, Qualità Seminativo, Cl.4 Consistenza 24 are 60 ca, R.D. Euro: 11,43 R.A.

Euro: 13,98

Euro: 5,85

- Foglio 46 mapp. 11, Qualità Seminativo, Cl.3 Consistenza 07 ha 36 are 40 ca, R.D. Euro:

342,29 R.A. Euro: 418,35

Euro: 1,21

(25)

Euro: 1,99

213,63 R.A. Euro: 205,72

212,58 R.A. Euro: 204,71

- Foglio 46 mapp. 26, A Qualità Seminativo, Cl. 3 Consistenza 01 ha 71 are 91 ca, R.D. Euro:

79,91 R.A. Euro 97,66; B Qualità Vigneto, Cl. 2 Consistenza 01 ha 50 are 00 ca, R.D. Euro: 166,56 R.A. Euro: 154,94;

Euro: 61,75

Euro: 23,22

Euro: 6,99

194,35 R.A. Euro: 170,06

Euro: 6,68

319,19 R.A. Euro: 390,12

Euro: 51,24

(26)

113,09 R.A. Euro: 138,22

Euro: 49,37

Euro: 36,24

121,09 R.A. Euro: 105,95

153,88 R.A. Euro: 148,18

- Foglio 46 mapp. 56, Qualità Seminativo arbor., Cl.1 Consistenza 02 ha 42 are 30 ca, R.D. Euro:

200,22 R.A. Euro: 168,94

224,10 R.A. Euro: 189,09

- Foglio 46 mapp. 58, Qualità Seminativo arbor., Cl.1 Consistenza 64 are 98 ca, R.D. Euro: 53,69 R.A. Euro: 45,31

270,28 R.A. Euro: 228,05

173,28 R.A. Euro: 146,21

211,63 R.A. Euro: 258,66

(27)

Euro: 0,13

Euro: 14,64

Euro: 44,61

Euro: 0,77

Euro: 1,88

Euro: 0,45

Euro: 0,36

- Foglio 46 mapp. 70, AA Qualità Seminativo, Cl.1 Consistenza 01 ha 90 are 30 ca, R.D. Euro:

157,25 R.A. Euro: 137,59 – AB Qualità Vigneto, Cl. 2 Consistenza 02 ha 30 are 00 ca, R.D. Euro:

255,39 R.A. Euro: 237,57

Euro: 0,72

- Foglio 46 mapp. 72, Qualità Vigneto, Cl.2 Consistenza 03 ha 55 are 52 ca, R.D. Euro: 394,76 R.A. Euro: 367,22

Euro: 4,69

- Foglio 46 mapp. 79, Qualità Seminativo arbor., Cl.1 Consistenza 15 are 90 ca, R.D. Euro: 13,14 R.A. Euro: 11,90

(28)

Euro: 29,82

563,43 R.A. Euro: 475,39

- Foglio 46 mapp. 91, Qualità Vigneto, Cl.2 Consistenza 09 ha 86 are 04 ca, R.D. Euro: 1.094,88 R.A. Euro: 1.018,49

- Foglio 47 mapp. 3, AA Qualità Seminativo, Cl.5 Consistenza 01 ha 21 are 00 ca, R.D. Euro:

31,25 R.A. Euro: 59,37 – AB Qualità Incolt. Ster., Consistenza 13 ha 44 are 80 ca

- Foglio 47 mapp. 4, Qualità Pascolo, Cl.1 Consistenza 06 ha 31 are 10 ca, R.D. Euro: 65,19 R.A. Euro: 32,59

Euro: 12,76

Euro: 7,16

- Foglio 47 mapp. 12, AA Qualità Seminativo, Cl.5 Consistenza 16 are 00 ca, R.D. Euro: 4,13 R.A. Euro: 7,85 – AB Qualità Bosco, Cl.2 Consistenza 27 are 10 ca, R.D. Euro: 3,50 R.A. Euro:

0.98

106,26 R.A. Euro: 129,87

(29)

190,57 R.A. Euro: 232,92

Euro: 34,71

124,52 R.A. Euro: 152,19

112,11 R.A. Euro: 137,03

Euro: 20,28

Euro: 31,53

Euro: 14,32

Euro: 54,88

- Foglio 47 mapp. 26, Qualità Incolto ster., Consistenza 02 ha 94 are 00 ca

(30)

- Foglio 47 mapp. 28, Qualità Incolto ster., Consistenza 20 are 10 ca - Foglio 47 mapp. 29, Qualità Incolto ster., Consistenza 00 are 30 ca - Foglio 47 mapp. 30, Qualità Incolto ster., Consistenza 00 are 90 ca - Foglio 47 mapp. 31, Qualità Incolto ster., Consistenza 00 are 80 ca

- Foglio 47 mapp. 32, Qualità Pascolo, Cl.1 Consistenza 06 are 40 ca, R.D. Euro: 0,66 R.A. Euro:

0,33

0,31

0,59

0,02

0,01

0,81

0,19

0,40

(31)

0,37

Euro: 8,92

Euro: 0,28

1,32

239,19 R.A. Euro: 292,35

Euro: 28,12

3,26

- Foglio 47 mapp. 53, Qualità Incolto ster., Consistenza 07 ha 00 are 72 ca - Foglio 47 mapp. 54, Qualità Incolto ster., Consistenza 03 ha 02 are 58 ca

89,10 R.A. Euro: 103,96

74,23 R.A. Euro: 86,60

Totale Generale: Superficie 204.32.81

(32)

Redditi: Dominicale Euro 8.853,55 Agrario Euro 9.304,62.

E - CONFINI – LOTTO 1

Premesso che le ragioni si riferiscono alla situazione catastale in atti al momento della visura ed alcuni potrebbero quindi essere diversi ovvero loro aventi causa, tutto il comparto di cui i mappali in oggetto costituiscono il presente lotto confinano tra di loro e perimetralmente come di seguito:

sul versante Nord in parte con la Strada Provinciale 23 Monticino - Limisano e con i seguenti mappali

- Foglio 34 mappale 505 (terreno) ragione …………..

- Foglio 34 mappale 379 INTERCLUSO dal mappale 378 (Complesso Residenziale Borgo Derchia) ragioni multiproprietà tra cui anche la medesima ditta intestataria

- Foglio 34 mappale 513 (fabbricato) ragioni ……….. – ………..;

- Foglio 34 mappali 98 e 99 (terreni) ragione ………

sul versante Nord – Est in parte con Strada Provinciale 23 Monticino - Limisano e con i seguenti mappali

- Foglio 46 mappale 49 (terreno) ragione ………….

- Foglio 46 mappali 32 e 33 (terreni) ragione ………

- (lato Nord – Ovest) Foglio 46 mappale 50 (terreno) ragioni ……… –

………

sul versante Est in parte con Strada Provinciale 23 Monticino – Limisano e con i seguenti mappali - Foglio 1 mappali 132 e 442 (terreni) ragioni ……… - ………..-……….

- Foglio 1 mappale 95 (terreno) ragione ………

sul versante Sud e Sud - Est in parte con Strada Provinciale 23 Monticino - Limisano e con Rio Mesola

sul versante Ovest con i seguenti mappali

- Foglio 45 mappali 28, 29, 30, 48, 87, 89, 91, 93 (terreni) ragione

(33)

………..

- Foglio 45 mappali 18, 19, 20, 21, 75 (terreni) ragione ……… - ………

sul versante Nord -Ovest in parte con Rio della Rondinella e con i seguenti mappali

- Foglio 45 mappali 1 e 2 (terreni) ragione ……….–

………, salvo altri.

F - CORRISPONDENZA IDENTIFICAZIONE CATASTALE / ATTO DI PIGNORAMENTO – LOTTO 1

I dati catastali attuali corrispondono a quelli riportati negli atti di pignoramento e nelle relative note di trascrizione dei rispettivi procedimenti:

R.G.E 348/2015 - Atto di pignoramento immobiliare trascritto a Ravenna in data 19/11/2015 Reg.

Gen. n.17197 e Reg. Part. n.11657

- R.G.E. 162/2018 riunito alla portante R.G.E. 348/2015 - Con atto di pignoramento immobiliare in estensione trascritto a Ravenna in data 16/07/2018 Reg. Gen. n. 12557 e Reg. Part. n. 8043 - R.G.E. 272/2018 riunito alla portante R.G.E. 348/2015 - Con atto di pignoramento immobiliare in estensione trascritto a Ravenna in data 28/01/2019 Reg. Gen. n. 1617 e Reg. Part. n. 1072.

G - PROPRIETÀ – LOTTO 1 Tutti gli immobili oggetto di stima risultano così intestati:

- ………. con sede in ………..

Codice fiscale ………..

Proprieta` per 1/1.

H - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE E STATO DI POSSESSO – LOTTO 1

Durante lo svolgimento e l’evolversi delle operazioni peritali e dei vari sopralluoghi eseguiti anche alla presenza del custode nominato, si è constatato che:

- dalle varie verifiche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Ravenna – Ufficio Territoriale di Faenza e presso la Direzione Provinciale di Brescia – Ufficio Territoriale di

(34)

Breno, in prima fase di accertamento in data 05/07/2017 e successivo aggiornamento in data 14/05/2019, per le verifiche relative all’estensione dei pignoramenti dei procedimenti riuniti, dopo la consultazione dei dati presenti in Anagrafe Tributaria, risulta in essere un contratto di locazione di AFFITTANZA AGRARIA per il periodo dal 09/05/2014 al 10/11/2040, ancora in essere tra la

………. ed il ……….. avente per oggetto i terreni agricoli comprese le cascine Poggio e Barbinfuso;

- nell’abitazione della cascina Barbinfuso, sita in Via Laderchio 2 risultavano abitanti e residenti i signori ………. e ……….., per contratto di comodato con il sig. ………

………….., secondo quanto dichiarato al custode. Secondo quanto riscontrato anche dalle verifiche eseguite presso i pubblici registri anagrafici del Comune di Riolo Terme, alla data del 03/07/2019 risultano quali unici residenti;

- nell’abitazione della cascina Poggio non risultano persone presenti e alcun residente;

- alla data del 26/10/2018 durante il sopralluogo eseguito unitamente al gestore del Golf Club si è verificato che le tre cascine Cà del Vento, Collina e Pollaiolo ubicate nella parte del comparto corrispondente al crinale, sono sostanzialmente ruderi e risultano liberi come la cascina Casaccia;

- alla data del 13/08/2019, ultimo sopralluogo eseguito dal sottoscritto, quanto è compreso nel Complesso golfistico sito in Via Limisano 10 (Cascina Feliceto Nuovo e relativi fabbricati), risultava liberato in seguito a consegna delle chiavi di accesso da parte del titolare della società che gestiva il Golf Club in quanto inadempiente al contratto di locazione e alla data del 03/07/2019 a seguito di ulteriore verifica presso i pubblici registri anagrafici del Comune di Riolo Terme non risultava più alcun residente.

I - REGIME PATRIMONIALE – LOTTO 1 I beni sono di proprietà di una società a responsabilità limitata.

(35)

J - PROVENIENZA – LOTTO 1

Con Atto di Fusione per incorporazione (allegato) a firma Dott. Notaio Luigi Zampaglione, in Brescia, in data 12/11/2012 Rep. N. 95708 raccolta N. 30772, trascritto in data 27/11/2012 al Reg.

Gen. n. 18788 e Registro Part. n. 13130 all’attuale proprietaria ……….. con sede in

………..in corso di trasferimento a ……….., i beni pervenivano dalla società

………. con sede in ……….

K - PARTI IN COMUNE, SERVITU’, VINCOLI E ONERI CONDOMINIALI – LOTTO 1 Parti in comune, servitù e vincoli

Complesso di fabbricati Barbinfuso:

- Foglio 46 mapp. 80 sub 3 - B.C.N.C. RIOLO TERME (RA) VIA LADERCHIO, Piano T Corte comune ai Sub 1 e 2 del mappale 80

Complesso di fabbricati Poggio:

- Foglio 46 mapp. 85 sub 3 - B.C.N.C. RIOLO TERME (RA) VIA LADERCHIO, Piano T Corte comune ai Sub 1 e 2 del mappale 85

Per i patti e gli obblighi si fa riferimento a quanto citato nei seguenti atti.

- Atto di Fusione per incorporazione (in allegato) a firma Dott. Notaio Luigi Zampaglione, in Brescia, in data 12/11/2012 Rep. N. 95708 raccolta N. 30772, trascritto in data 27/11/2012 al Reg.

Gen. n. 18788 e Registro Part. n. 13130 che riporta:

“Gli immobili vengono trasferiti inoltre con tutti i diritti e le servitù contenute o richiamate nei titoli di provenienza, che la società "……….", come sopra rappresentata, dichiara di ben conoscere. La società "……….", come sopra rappresentata, dichiara inoltre di essere edotta del vincolo di destinazione ad uso turistico a favore della Regione Emilia Romagna di cui all'atto del Notaio Elena Cairoli di Brescia in data 13 febbraio 2012 n. 30410/5106 di rep., trascritto a Ravenna il 24 febbraio 2012 ai numeri 3205/2237, relativo agli immobili ivi indicati. “

(36)

- Atto di impegno al mantenimento della Destinazione d’uso (in allegato) a firma Dott. Notaio Elena Cairoli di Brescia in data 13 febbraio 2012 N. 30410 repertorio N. 30410 raccolta n. 5106, trascritto a Ravenna il 24 febbraio 2012 al Reg. Gen. n. 3205 e Registro Part. n. 2237 che riportava le condizioni di vincolo decadute alla data del 23/12/2016:

“la società "………...", come rappresentata, dichiara a sottoporre gli immobili infra citati al vincolo della destinazione degli stessi ad uso turistico, a favore della Regione Emilia Romagna per la durata di anni 5 (cinque) dalla conclusione formale dei lavori avvenuta in data 22 (ventidue) dicembre 2011 (duemilaundici)”

- Atto di Costituzione di Servitù di acquedotto a favore di ……….di Imola a firma Dott. Notaio Tassinari Innocenzo, in data 20/11/1987 rep. N. 44344 raccolta N. 17219, trascritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Ravenna in data 17/12/1987 al Reg. Gen. N. 15507 e Reg. Part. N. 9574 (gravante il mappale 100 del Fg. 34 dal quale derivano gli attuali mapp. 378 e 379 oltre ad altri terreni agricoli circostanti);

- Servitù di elettrodotto a favore …………... trascritta presso la conservatoria dei Registri immobiliari di Ravenna in data 12/01/1998 all’art. 250;

- Servitù di elettrodotto sul locale ad uso cabina elettrica e relative linee a favore ………. di Roma a firma Dott. Notaio Giovanni De Pasquale in data 25/06/1997 Rep. N. 115028 e trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna in data 25/07/1997 all’art. 6776;

- Servitù di passaggio pedonale e ciclabile a favore di tutti i terreni facenti parte del Piano Particolareggiato e loro erigenti ed esistenti fabbricati ed a carico dei percorsi ricavati sul mappale 76 (ora attuale mapp. 79) del foglio 46 e sul mappale 378 del foglio 34 entrambi del N.C.T. di Riolo Terme citata nell’atto Dott. Notaio Paolo Castellari Rep. N.17017 Raccolta N. 1020 registrato in data 11.03.2002 al N. 67 trascritto a Ravenna in data 11.03.2002 al Reg. Generale N. 5610 a al reg. Part. N. 3579.

(37)

- Servitù gratuita di accesso a favore di tutte le unità immobiliari facenti parte del “Borgo Derchia”

che hanno accesso dalla via pubblica provinciale Limisano attraverso una strada privata (via Laderchio) ora attuale proprietaria la società esecutata e distinta oggi con il mappale 79, come citato in uno degli atti di compravendita visionati, riguardanti altre unità immobiliari che costituiscono il fabbricato, in particolare Atto Notaio Giovanni De Pasquale in data 07/04/2003 rep.

N. 142667 Raccolta N. 9879, registrato in Faenza in data 10/04/2003 al N. 619 Serie 1T;

- Atto di Convenzione Urbanistica con il comune di Riolo Terme per l’attuazione di un piano particolareggiato di iniziativa privata, a firma Dott. Notaio Maria Luisa Cenni in data 10/12/1993 rep. N. 887 raccolta N. 186, registrata a Faenza in data 20/12/1993 al n.702 e trascritta a Ravenna in data 28/12/1993 Reg. Gen. n. 15593 e Reg. Part. N. 1024 prorogata con altro atto citato di seguito.

- Atto di proroga di validità di Convenzione Urbanistica con il Comune di Riolo Terme a firma Dott.

Notaio Iris Gavagni Trombetta in data 06/07/2001 rep. N. 53 raccolta N. 2001, registrato in data 16/07/2001 al N. 864 Serie 1 e trascritto a Ravenna in data 05/09/2001 al Reg. Gen. N. 16365 e Reg. Part. N. 10095. La validità veniva rinnovata fino alla data del 10/12/2013.

Verifiche esistenza contratti di locazione

Dalle verifiche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Ravenna, Ufficio Territoriale di Faenza, Ufficio Provinciale di Bologna, Ufficio Provinciale di Brescia, in data 30/05/2019 dopo la consultazione dei dati presenti in Anagrafe Tributaria, risulta un contratto di AFFITTANZA AGRARIA avente ad oggetto una pluralità di mappali appartenenti ai Fogli 34 - 45 - 46 - 47 del Catasto Terreni di Riolo Terme che costituiscono il fondo agricolo composto da terreni e fabbricati rurali. Come riscontrato dalla Proprietà e dal conduttore dei fondi agricoli le unità immobiliari all’interno del complesso residenziale Borgo Derchia (indicato genericamente nel contratto come il mappale 379 del Foglio 34) non vengono utilizzate e non sono nella disponibilità del soggetto conduttore.

(38)

Tipologia: contratto di affittanza agraria stipulato a mezzo di accordo ai sensi dell’art. 45 Legge n. 203 del 03/05/1982

Locatore: ……….. (proprietà) Locatario: ………

Stipulato: in data 09/05/2014 e registrato telematicamente il 29/05/2014 al n. 3138 serie 3T presso l’Ufficio Territoriale di Brescia 2 - data antecedente al pignoramento

Durata: dal 09/05/2014 al 10/11/2040 (27 anni circa)

Importo del canone di affitto: Euro 7.500 annui da corrispondere in un'unica soluzione anticipata entro il 10 novembre di ogni annata agraria

Oggetto: fondo agricolo composto da terreni e fabbricati rurali sito in Comune di Riolo Terme, della superficie complessiva di ha 140.05.33

Patti e condizioni – recesso

Di seguito si riportano gli obblighi contrattuali stipulati nell’accordo integrativo:

“…omissis… si stipula e si conviene quanto segue:

1) Con la sottoscrizione del presente accordo integrativo, stipulato ai sensi dell'art. 45 Legge n.

203/1982, e' fatta salva la facolta' alla proprieta' di recedere anticipatamente dal presente contratto al termine di ogni annata agraria, tramite richiesta a mezzo di lettera raccomandata R/R da inviarsi con almeno 6 mesi di preavviso rispetto al termine dell'annata agraria previsto per il rilascio anticipato. Una volta ricevuta tale richiesta la parte conduttrice riconsegnera' al termine indicato alla proprieta' la porzione dei terreni o tutti i terreni richiesti con le modalita' indicate al precedente punto 2, senza alcun indennizzo anche in caso di edificabilita' dei terreni, in deroga agli artt. 43 e 50 L. n. 203/82 ad eccezione del riconoscimento da parte della proprieta' di una somma globale e forfettaria corrispondente ad una annualita' del canone di affitto.

La clausola che precede e' essenziale dichiarando le parti che senza la stessa mai si sarebbe giunti alla sottoscrizione del presente accordo.

(39)

Le parti confermano in toto tutte le pattuizioni contrattuali contenute nel citato contratto del 9 maggio 2014.…omissis…”

Valutazione della Congruità del canone di locazione rispetto ai canoni di mercato

Per determinare la congruità del canone di locazione si è fatto riferimento a indagini di mercato svolte presso gli operatori del mercato fondiario, liberi professionisti, mediatori, tecnici delle organizzazioni professionali e di enti che operano nel mercato. Secondo le risultanze, per il canone di locazione agrario in regime di libero mercato non risultano dati certi comparabili e il canone è influenzato da: superficie affittata, dimensione media delle particelle, durata del contratto, presenza di edifici; affitto di titoli e/o quote latte insieme alla terra, pressione zootecnica e grado di ruralità del territorio, uso colturale del suolo, presenza di colture in secondo raccolto e disponibilità di accessi senza attraversamento di fondi altrui. Va rilevato che per determinare la congruità del canone la presenza delle organizzazioni di categoria alla sottoscrizione del contratto, prevista dalla legge 203/82, quali soggetti preposti all’assistenza delle parti alla stipula dei contratti in deroga, garantisce sostanzialmente che l’importo determinato non sia lontano dai valori ritenuti congrui in riferimento a quanto osservato nel mercato.

In considerazione:

- della tipologia del contratto in oggetto,

- dell’estensione complessiva dei terreni coltivabili concessi in locazione pari a ha 140.05.33 e della reale superficie invece coltivabile ridotta a circa 59 ha (12 ha circa di area boschiva e 69 ha circa di zona calanchiva totalmente improduttiva),

- della presenza di fabbricati e basso comodi concessi per l’esercizio dell’attività agricola che si è rilevato essere in parte fatiscenti e inutilizzabili (in buona parte i fabbricati che costituiscono la cascina Poggio, di fatti disabitata, in parte anche quelli della cascina Barbinfuso),

- della tipologia colturale in atto a erba medica che garantisce un reddito loro annuo di 248 euro/ha;

(40)

un valore del canone di locazione di mercato medio risulterebbe pari a 150 Euro/Ha, quindi:

- Terreni effettivamente locati ha 140 (arrotondati) di cui solo ha 58 coltivabili (circa 41%), - Canone di locazione di mercato annuo ha 58 x 150 Euro/ha/anno = 8.700/anno

VERIFICA DELLA CONGRUITA’ DEL CANONE DI LOCAZIONE

Canone di mercato annuo di terreni agricoli con parametri di valutazione standard = Euro 8.700,00 Canone dei terreni agricoli in oggetto = Euro 7.500,00 pari ad una differenza di circa il 14%.

In base alle condizioni illustrate il canone di locazione dei terreni agricoli di 7.500,00 euro/annui risulta congruo rispetto ai valori di mercato.

Spese condominiali pregresse gravanti sui beni

Per le caratteristiche dei beni in oggetto non risultano spese fisse di gestione e/o manutenzione di natura condominiale gravanti sull’immobile.

Scheda di RUE

La vigente scheda urbanistica di RUE (Allegato D) pur riportando che la capacità insediativa "... è destinata alla realizzazione di attrezzature turistico-sportive specializzate ... ad integrazione dell'adiacente campo golf esistente ...", indica un'area di realizzazione comprendente proprietà distinte, ovvero anche quelle presenti nel complesso Borgo Derchia, dove con la presente relazione peritale sono stati individuati anche lotti autonomi e pertanto di possibile ulteriore proprietà differente. Informalmente lo Sportello Unico Edilizia ha riferito la possibilità di limitare in futuro tale area alla porzione ricadente nel Lotto 1.

L - ATTI PREGIUDIZIEVOLI – LOTTO 1 (Aggiornamento al 12.09.2019)

Dagli accertamenti presso la Conservatoria dei registri immobiliari, in posizione:

- Certificazione notarile Dott. Notaio Maria Carmela Ressa aggiornata al 14/01/2016, relativa ai beni oggetto del pignoramento, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di

(41)

Ravenna Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare con nota in data 19/11/2015 ai nn.

17197/11657 (Procedimento RGE 348/2015);

- Certificazione notarile Dott. Notaio Candore Carmelo aggiornata al 16/07/2018, relativa ai beni oggetto del pignoramento in estensione, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Ravenna Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare con nota in data 16/07/2018 ai nn. 12557/8043 (Procedimento RGE 162/2018);

- Certificazione notarile Dott. Notaio Sergio Rovera aggiornata al 28/01/2019, relativa ai beni oggetto del pignoramento in estensione, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Ravenna Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare con nota in data 28/01/2019 ai nn. 1617/1072 (Procedimento RGE 272/2018);

(in corsivo sono evidenziate le formalità successive risultanti dopo la data della certificazione) ELENCO PREGIUDIZIEVOLE

Iscrizioni

- art. 5216/03.11.2003 ipoteca volontaria – garanzia di mutuo fondiario a favore della ……….

a carico della ………..., a sua volta oggetto di fusione per incorporazione con l’attuale………

- art. 14/07.01.2015 ipoteca giudiziale – Decreto ingiuntivo - Atto n. 9331/2014 Tribunale di Brescia a favore di ……….

a carico della ………;

- art. 851/15.04.2015 ipoteca giudiziale – Decreto ingiuntivo - Atto n. 2728/2015 Tribunale di Brescia

a favore di ………..

a carico della società ………..

Trascrizioni

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- art. 11657/19.09.2015 verbale di pignoramento immobili (Procedimento portante RGE 348/2015) a favore di ……….

a carico della società ...;

- art. 8043/16.07.2018 verbale di pignoramento immobili (Procedimento RGE 162/2018) a favore di ...

a carico della società ...;

- art. 1072/28.01.2019 verbale di pignoramento immobili (Procedimento RGE 272/2018) a favore di ...

a carico della società ...

SERVITU’ – ATTI D’OBBLIGO – CONVENZIONI - art.318/09.01.1986 Servitù Enel

- art.9574/17.12.1987 Servitù Ami - art.10248/28.12.1993 Convenzione art.8729/06.10.1997 Servitù Enel - art.248/12.01.1998 Servitù Enel - art.10095/05.09.2001 Convenzione VINCOLI DI DESTINAZIONE

- art.9085/08.10.1998 vincolo di destinazione - art.2237/24.02.2012 vincolo di destinazione.

M – CONFORMITA’ DELLO STATO DI FATTO CON PLANIMETRIE E DATI CATASTALI – LOTTO 1

Dagli accertamenti eseguiti durante i vari sopralluoghi si è constatato quanto segue in merito allo stato attuale a confronto con le planimetrie catastali.

Feliceto Nuovo – corpo principale “Ex casa padronale”

Piano terra: risultano realizzate quattro aperture dalla sala soggiorno - bar ai locali disimpegno,