Piena proprietà di campo da Golf con circostanti terreni agricoli, fabbricati a destinazione servizi e relative corti di pertinenza, per una superficie complessiva ha 206 are 26 ca 62. Il comparto è ubicato in area rurale, nel quadrante Sud – Est del Comune di Riolo Terme (RA)
distante in linea d’aria circa km 1,70 dal centro del Comune, nella prima fascia collinare ed è costituito come di seguito descritto.
- Complesso sportivo golfistico ubicato in via Limisano n.10, dedicato a campo da gioco a 18 buche e terreni circostanti dedicati a campo da gioco e ambientazione per complessivi ha 67 c.a comprese le superfici degli enti urbani, un fabbricato principale sviluppato su due piani fuori terra, destinato alla Club House (ex – casa colonica cascina Feliceto Nuovo), classificato urbanisticamente di valore culturale testimoniale. L’accesso al complesso avviene da strada privata. Gli ingressi sono costituiti da doppia cancellata a due ante in acciaio verniciato con apertura motorizzata. Perimetralmente buona parte del complesso è delimitata da recinzione in rete metallica. Due vialetti carrabili conducono alla corte del fondo che presenta una pavimentazione perimetrale attorno ai vari servizi ed edifici realizzata con blocchetti di cls. Sono inoltre presenti nell’area circostante la Club House il campo da tennis/calcetto, la piscina, il campo di allenamento lanci con la tettoia in legno e vari gazebi in legno e pergolati, oltre alla tettoia sempre con struttura in legno per deposito parco mezzi.
La Club House internamente è così composta (superfici nette calpestabili e misure in genere arrotondate) al piano terra: ingresso di mq 2,00, disimpegno di mq 8,60, locale bar mq 119,00 con retro bar di mq 6,70, disimpegno di mq 5,00, due servizi igienici di mq 3,80 e mq 3,40 con antibagno di mq 4,30, due locali segreteria rispettivamente di mq 22,20 e mq 17,60 con ripostiglio attiguo di mq 4,20, locale deposito sacche di mq 30,00, disimpegno di mq 15,80 con altro servizio igienico di mq 3,00 compreso l’antibagno. Da scala interna di mq 4,50 (calcolata 1 volta in proiezione orizzontale) si accede al piano primo così composto: disimpegno di mq 30,50, due uffici rispettivamente di mq 19,00 e mq 18,00, pro – shop di mq 18,00, magazzino di mq 15,00, salotto di mq 14,30, saletta TV di mq 18,70, servizio igienico di mq 3,20, disimpegno di mq 30,50 e sala soggiorno di mq 83,00. Altezze interne al piano terra in generale ml 2,77 e al piano primo variabili per copertura con tetto a padiglione con travi in legno a vista in quasi tutti i locali, in generale
altezza massima ml 4,50. sotto la trave di colmo e altezza minima ml 1,26. L’edificio ha struttura portante in muratura di forma rettangolare con dimensioni ml 18,00 x ml 16,00, esternamente faccia a vista con portali delle aperture intonacate e tinteggiate, tetto a padiglione con struttura in legno, solaio del piano primo con travi in legno e tavelle in cotto, manto di copertura in coppi di laterizio, gronde e pluviali in lamiera di rame e comignoli in muratura. Gli infissi sono prevalentemente costituiti da telai a vetro in legno colore naturale con vetrocamera, portoni di chiusura al piano terra in acciaio verniciato e portoncino di ingresso principale sul lato Nord in legno verniciato solo esternamente. Una porta vetrina con infisso in alluminio è presente quale chiusura del magazzino al piano terra con ingresso sul lato Sud nella quale una vetrata è spaccata. Nelle finestre al piano terra, dove presenti, sono installate inferriate antintrusione o griglie in elementi di laterizio. Internamente quasi in tutti i locali le pareti sono intonacate e tinteggiate, mentre i soffitti sono di tipo misto, con solaio con travi a vista in legno e in parte intonacati e tinteggiati con porzioni anche rivestite con pannellature, mentre sono quasi totalmente con travi in legno e tavelle in cotto a vista al piano primo.
Internamente l’edificio presenta le seguenti finiture:
- i pavimenti differenti sia per i vari locali sia per piano, in listelli prefiniti in legno in evidente stato di usura nella zona del bar e ingresso al piano terra, in PVC e in piastrelle di tipo ceramico nella zona retro bar oltre che nei servizi igienici, nei locali segreteria, magazzino e ingresso retro. Al piano primo i pavimenti sono in parte in listelli prefiniti in legno, in marmetta di graniglia e in mattonelle di cotto e di tipo ceramico nel servizio igienico come le piastrelle dei rivestimenti.
- le porte interne sono di tipo misto, in generale tamburate color legno oltre a porte in legno verniciato;
- la scala interna ha gradini in pietra tipo graniglia;
- nei bagni i sanitari sono di tipo standard;
- l’impianto di riscaldamento è costituito da ventilconvettori con caldaia murale a gas installata a piano terra, qualche radiatore in ghisa è presente al piano terra;
- l’impianto elettrico è di tipo misto, in parte sottotraccia e in parte realizzato con canalina esterna;
- al piano terra nel primo locale segreteria entrando dall’ingresso lato Nord è presente un camino in muratura;
- è presente impianto citofonico e impianto di video sorveglianza esterno.
Stato conservativo generale discreto del fabbricato, necessari interventi di rinnovamento degli impianti che risultano datati e la cui efficienza e funzionamento sarà da verificare a carico del soggetto acquirente. Necessari lavori di manutenzione per problemi di umidità presenti al piano terra e problematiche di infiltrazioni dalla copertura in un locale del piano primo. In generale alcune finiture presentano un grado di usura tale per cui saranno necessari interventi di rinnovamento e sostituzione.
- Il centro servizi (ex – fienile) internamente è così composto (superfici nette calpestabili e misure in genere arrotondate) al piano terra: ingresso di mq 8,50, tre servizi igienici rispettivamente di mq 4,20 con antibagno, mq 3,20 e mq 2,00. Due locali spogliatoi rispettivamente di mq 96,00 e mq 47,00 ciascuno, un locale pronto – soccorso /locale istruttore di mq 48,00 con due servizi igienici e doccia rispettivamente di mq 3,30, due servizi igienici rispettivamente di mq 3,20 ciascuno, e una zona lavandini di mq 3,40. Si accede al piano primo da scala esterna costituita da due rampe di mq 12,80 ciascuna (calcolate una volta in proiezione orizzontale) simmetriche rispetto all’ingresso principale del fabbricato che conducono alla terrazza di mq 18,00 dalla quale si entra nel grande unico locale soggiorno di mq 149,50 oltre a due servizi igienici speculari rispettivamente di complessivi mq 15,80 cadauno ripartiti in varie postazioni W.C.
L’edificio ha struttura portante costituita da pilastri in muratura faccia a vista, solaio del piano primo in latero cemento e fondazione continua del piano terra il cls, con ampie vetrate sia a piano terra che a piano primo, tetto a due falde con struttura in travi di legno e capriate, completato da
tavelloni forati di laterizio con manto in coppi. Muratura di tamponamento faccia a vista solo sul lato Est del corpo principale di forma rettangolare, con volumi sporgenti nei lati Nord ed Est dove sono ubicati le docce e i bagni. I restanti muri perimetrali esternamente sono intonacati e tinteggiati compresi i volumi sporgenti e la scala. Gronde, pluviali e lamiere di coperture dei volumi sporgenti in lamiera di rame. Balaustre dove presenti in acciaio verniciato. Le due rampe della scala scala esterna hanno gradini rifiniti con piastrelle di cotto nella parte volta a Ovest e in lastre di cls con ghiaino lavato sul lato Est. Gli infissi sono prevalentemente costituiti da telai a vetro in legno colore naturale con vetrocamera. Internamente quasi in tutti i locali le pareti sono intonacate e tinteggiate, mentre i soffitti sono di tipo misto, intonacati e tinteggiati al piano terra e con la copertura in travi di legno a vista al piano primo.
Internamente l’edificio presenta le seguenti finiture:
- i pavimenti in generale in tutti i locali in piastrelle di tipo ceramico e/o gres come i rivestimenti dei bagni e delle docce;
- le porte interne in generale sono tamburate color legno;
- nei bagni i sanitari sono di tipo standard;
- l’impianto di riscaldamento è costituito da ventilconvettori con caldaia murale a gas; presente anche qualche termo arredo in acciaio verniciato;
- l’impianto elettrico è di tipo misto, in parte sottotraccia e in parte realizzato con canalina esterna.
Stato conservativo generale discreto del fabbricato. L’efficienza e il funzionamento degli impianti sarà da verificare a carico del soggetto acquirente.
- La piscina, ubicata nella parte Ovest della corte nella zona antistante il fabbricato a destinazione centro servizi, ha forma rettangolare di superficie mq 128 mq con dimensioni in pianta ml 16 x 8 e profondità media ml 1,20 dal bordo con un livello acqua di ml 1,10. È dotata di due accessi a gradini per la discesa alla vasca, posizionate nelle due estremità. È costruita in prefabbricato con basamento in cls con perimetro costituito da pannelli prefabbricati in acciaio, secondo quanto
riporta la relazione del tecnico progettista ed è dotata di due pompe con filtro a sabbia. La zona della piscina è delimitata e pavimentata con lastre in cls e nella parte Est sono collocati il pozzetto zona filtri e pompe, la vasca lava piedi. L’area piscina è delimitata da siepe e verde circostante e i locali W.C. e docce ad essa riservata sono ubicati al piano terra del fabbricato Centro servizi antistante. Stato conservativo generale discreto della piscina e dei servizi adiacenti. L’efficienza e il funzionamento degli impianti sarà da verificare a carico del soggetto acquirente.
- Il campo da gioco a 18 buche: venne realizzato inizialmente con 9 buche e successivamente ampliato di ulteriori 9 buche.
Risulta sostanzialmente in linea con gli standard di un campo da golf di questa dimensione, fornito di tutte le strutture accessorie.
Su una superficie complessiva dell'area delle buche di circa 61 ha, si trovano 18 green della consistenza complessiva media di circa un ettaro ognuno.
Stessa superficie approssimativa (poco meno di un ettaro) per l'area destinata alle partenze delle 18 buche.
Nel complesso, le aree a taglio fairway si aggirano intorno ai 10 ettari.
Vicino alla club house si trova un'area dedicata all'insegnamento, che comprende un putting green, un pitching green con bunker di prova, il battitore (2000 mq circa) e il driving range (campo pratica) di circa 15.000 mq. Esiste una piccola tettoia che permette di praticare anche in caso di maltempo.
L’area di pratica consta quindi in circa 1,7 ha, mentre l'intera area di gioco (i 61 ha circa comprese le aree a bassa o nulla manutenzione) è da ritenersi congrua al dimensionamento medio di un campo a 18 buche, anche in funzione di concetti di sostenibilità ambientale e di biodiversità.
Il campo è piuttosto acclive, ma nel complesso la distribuzione delle buche permette una circuitazione fluida, senza trasferimenti troppo complicati tra una buca e l'altra.
La club house consta in una serie di fabbricati di varia fattura (meglio descritti in precedenza), che in periodi diversi hanno avuto varie destinazioni, ma che nel complesso permette l'alloggiamento delle classiche diverse aree tecniche e servizi necessari ad un campo da golf:
• reception segreteria;
• ufficio direzione;
• negozio attrezzatura;
• spogliatoi e toilette;
• bar/ristoro ed aree sociali;
• deposito sacche;
• locali tecnici;
• tettoia coperta per il rimessaggio delle macchine elettriche;
• piccolo magazzino esterno, più altre aree di stoccaggio materiali;
• sul campo è poi presente il locale tecnico destinato alla centrale di pressurizzazione dell'impianto irriguo;
Esiste un parcheggio appena sufficiente alla gestione ordinaria, ma esistono anche molte aree eventualmente destinabili a parcheggio nel caso di eventi.
Sono infine presenti una piscina ed un campo recintato multisport (calcetto, tennis, …).
Il rimessaggio dei macchinari manutentivi ed il deposito dei materiali (concimi, fitofarmaci, ricambi,...) non è all'interno della recinzione della struttura, ma a circa 500 m nel capannone agricolo posto nel complesso Poggio.
Il fabbricato con n. 2 depositi: è ubicato in prossimità della Club House (ex – casa colonica Feliceto Nuovo), nella corte sul lato Sud ed è sviluppato su unico piano terra. Con struttura e pilastri del portichetto in muratura faccia a vista. La copertura a due falde ha struttura costituita da travi, travicelli in legno e tavelle in laterizio. Manto di copertura in coppi di laterizio, gronde in lamiera di rame e pluviali in lamiera. La pavimentazione nel portico, in continuità con quella circostante al fabbricato principale (Club House), è realizzata con mattonelle di cls colorato.
Il fabbricato è costituito da due locali ripostiglio rispettivamente di mq 13, mq 16 e portico di collegamento di mq 32. L’impianto elettrico è realizzato con canalina esterna e gli infissi presenti sono in legno naturale comprese le porte di accesso con inserto in vetro. Stato conservativo generale discreto del fabbricato, l’efficienza e il funzionamento degli impianti sarà da verificare a carico del soggetto acquirente.
- I terreni agricoli: hanno configurazione prevalentemente irregolare con varie possibilità di accesso dalla Via Laderchio e dalla vicinale interna che attraversa trasversalmente la proprietà. Il terreno è di natura argilloso, di modesta fertilità, vocato per colture cerealicole. Circa ha 58 con destinazione prevalente a seminativo sono coltivati e condotti a cereali in normale rotazione. La coltura prevalente attuale è erba medica da sfalcio o da seme. Buona la viabilità interna, assicurata da capezzagne, che permettono di effettuare tutte le pratiche colturali necessarie per la conduzione dei terreni. Sono presenti inoltre alcuni mappali a destinazione vigneto ma per quanto rilevato durante i sopralluoghi le viti presenti sono in evidente stato di abbandono. Fanno parte della
consistenza totale del presente lotto anche ha 80 c.a. di terreni senza alcun interesse agronomico, in quanto calanchi e bosco spontaneo. Nella zona collinare a Sud - Ovest dove si estendono i terreni agricoli sono ubicati i 2 invasi artificiali per l’irrigazione del campo da golf, attualmente non in uso, alimentabili tramite una stazione di pompaggio. Questa riceve dal lago a valle posto nella parte a Nord della S.P. 23 Monticino – Limisano, in prossimità del quale vi è un fabbricato di proprietà e non accatastato contenente la stazione di rilancio (in Allegato C planimetria schematica alimentazione irrigazione). Tale bacino sembra sia stato utilizzato fin dal momento della costruzione del campo da gioco. Dagli esiti delle varie ricerche in loco e presso la stessa proprietà del lago, nonché dalla lettura degli atti di provenienza, non sono risultate trascrizioni dove venga menzionata la servitù per l’approvvigionamento idrico di alimentazione dei bacini di irrigazione a favore dell’impianto golfistico. Non si esclude l’usucapione del diritto di attingimento. Nel caso non fosse più attuabile tale sistema di rifornimento di acqua per l’irrigazione dell’impianto sportivo, anche per cause tecniche o economiche legate alla necessità di rifacimento dell’impianto che in questa procedura non è stato possibile verificare (impianto di rilancio e di pompaggio, condutture, impianti elettrici, ecc.) non si esclude di poter acquisire quote del sistema di irrigazione in progetto a monte della proprietà a cura del Consorzio di Bonifica della Romagna Occidentale.
- L'area edificabile è rappresentata nella scheda di RUE (Allegato D) nella quale per maggiore comprensione è stata aggiunta un estratto della planimetria di RUE stesso. Nella prima l'area è identificata con contorno rosso, mentre nella seconda campita in azzurro. La potenzialità edificatoria è di 2.000 mq di Superficie Utile Lorda ed altri 2.000 mq in caso di ampliamento del numero di buche vi può essere localizzata (salvo altri vincoli) liberamente. Per ulteriori condizioni per l'edificabilità si rimanda alla lettura della scheda stessa.
- I ruderi delle 3 cascine Cà del Vento, Cascina e Pollaiolo sul crinale: sono costituiti solo da porzioni degli originari edifici completamente diroccati. Di valore culturale testimoniale nello strumento urbanistico vigente, non sono obiettivamente di interesse anche per le caratteristiche del
terreno emerse nell’analisi degli elementi a rischio della relazione geologica in data 28.11.2008, allegata alla richiesta al Comune di Riolo Terme di Variante al P.P.I.P. dell’Area destinata zona D8.
Un ulteriore fattore non secondario da considerare ai fini della valutazione di un eventuale recupero di tali fabbricati è l’elevato costo di ripristino / realizzazione dell’accessibilità carrabile.
- Il complesso rurale denominato “Podere Poggio”: completamente da ristrutturare e in stato di abbandono, classificato urbanisticamente come di valore culturale testimoniale è costituito da vari corpi di fabbrica ed è ubicato nella parte a Ovest del comparto che costituisce il presente lotto e l’accesso avviene dalla Via Laderchio, strada ghiaiata. Il nucleo, ubicato al civico 4, è costituito dalla corte in ghiaia di mq 3.030,00 con area circostante a prato e dai seguenti corpi di fabbrica identificati come da Schema dei Fabbricati dell’Elaborato Planimetrico catastale:
Il corpo principale A (abitazione, stalla adiacente e fienile soprastante) è costituito in parte dal Sub 1 e dal Sub 2.
I corpi B – C – D – E – F (depositi e altri annessi facenti parte del complesso) costituiscono il subalterno 2.
- Corpo principale A - disposto su due piani fuori terra con destinazione principale abitazione, costituito da tre fabbricati adiacenti, due di più antica costruzione (abitazione e stalla con fienile soprastante) e una adiacente posta sul lato Ovest. Entrambe le strutture sono in muratura e i solai sono di tipo misto (in parte in travi e travicelli di legno, tavelle in cotto, in parte in voltine di laterizi e travetti in acciaio, in parte con travetti di tipo Varese e tavelle in laterizio), i tetti sono a due falde, con struttura a travi, travicelli in legno. Il manto di copertura dei fabbricati originari è in coppi di laterizio con gronde e pluviali in lamiera. Le coperture delle superfetazioni nella parte Ovest del fabbricato sono in lastre di cemento – amianto. In generale, esternamente e internamente, le pareti intonacate e tinteggiate con esclusione delle porzioni faccia a vista o solo intonacate come nella parte Ovest del fabbricato. Gli infissi in generale, tutti in pessimo stato conservativo, sono di materiali di varie tipologie e gli impianti dove esistenti sono completamente da rivedere.
Relativamente alle utenze è presente il solo allacciamento alla rete di distribuzione dell’energia elettrica. L’approvvigionamento idrico avviene dal pozzo esistente.
Internamente il corpo A è così costituito (superfici nette calpestabili e misure in genere arrotondate)
- al piano terra: ingresso mq 1,00, cucina di mq 31,00 con camino, camera di mq 24,40, n. 2 disimpegni di totali mq 10,00, bagno di mq 9,70 finestrato, cantina di mq 19,70;
- al piano primo: da scala di mq 6,00 in muratura (calcolata una volta in proiezione orizzontale si accede a n. 2 disimpegni per totali mq 17,30, n. 7 camere per complessivi mq 137 e un bagno finestrato di mq 3,00. Internamente i pavimenti sono prevalentemente in marmetta di graniglia e in piastrelle di tipo ceramico per quanto riguarda i pavimenti e i rivestimenti dei bagni. Gli infissi esterni e interni in generale sono in legno in pessimo stato manutentivo. Altezze interne variabili da locale a locale ed in generale in linea con quanto indicato nella planimetria catastale.
Sono presenti fessurazioni e cavillature, soprattutto nei muri perimetrali e anche in qualche punto del solaio del piano primo. La copertura ha in alcuni punti evidenti problemi di impermeabilizzazione, soprattutto nella parte Nord delle camere del piano primo.
In adiacenza al corpo principale dell’abitazione sul lato Nord è presente la stalla al piano terra di mq 118,00 con soprastante fienile di analoga superficie netta e alcuni ricoveri attrezzi in adiacenza al lato Nord e Ovest del solo piano terra dell’abitazione per complessivi mq 113,00; risultano collegati internamente con l’abitazione e hanno medesima struttura in muratura con analoghe caratteristiche costruttive già illustrate per il corpo abitativo.
- Corpo B: ricovero attrezzi, è parte del sub 2 ed è costituito dalla tipica struttura utilizzata come fienile, presente nei complessi agricoli, con pilastri in muratura faccia a vista, copertura a due falde con travi, struttura in legno compreso le capriate e tavelle in laterizio, completata da manto in coppi di laterizio, gronde e pluviali in lamiera. Pareti di tamponamento in muratura faccia a vista presenti su tre lati. Superficie netta mq 144,00 altezza sotto trave ml 7,15. Discreto lo stato conservativo.
- Corpo C: ricovero attrezzi, è parte del sub 2 ed è costituito da vecchi depositi ubicati nel lato Est della corte, disposti su due piani di complessivi mq 66,00 oltre a tettoia di mq 8,00 e pollaio di mq 16,00. Analoga la tipologia costruttiva degli altri corpi di fabbrica: muratura portante, tetto a due falde con travi e travicelli in legno e manto in coppi di laterizio, con esclusione del ricovero attrezzi posto nella parte più a Nord del corpo C che ha due lati costituiti da pannellature di tamponamento di lamiera e pannelli in cemento amianto fatiscenti. Anche la tettoia e il ricovero adiacente sono labenti e il coperto presenta parti collassate.
- Corpo D: ricovero attrezzi ubicato nella parte più ad Est della corte, vicino al corpo C, è il fabbricato di età costruttiva più recente ed è disposto su unico piano terra con superficie interna di mq 170,00 e altezza massima interna ml 5,98 sotto alla trave di colmo. La struttura è costituita da pilastri in c.c.a. e pareti di tamponamento in laterizio a vista. Finestre a nastro alte e due ampi portoni in lamiera zincata scorrevoli. La copertura è costituita da tetto a due falde con pannelli di
- Corpo D: ricovero attrezzi ubicato nella parte più ad Est della corte, vicino al corpo C, è il fabbricato di età costruttiva più recente ed è disposto su unico piano terra con superficie interna di mq 170,00 e altezza massima interna ml 5,98 sotto alla trave di colmo. La struttura è costituita da pilastri in c.c.a. e pareti di tamponamento in laterizio a vista. Finestre a nastro alte e due ampi portoni in lamiera zincata scorrevoli. La copertura è costituita da tetto a due falde con pannelli di