Sono parti comuni all’unità in oggetto i B.C.N.C. così identificati e parte del complesso in cui sono ubicati:
- Foglio 34 mapp. 379, Sub 6 (cabina elettrica), Via Laderchio, piano S1, B.C.N.C. comune a tutti i sub.
- Foglio 34 mapp. 379, Sub 78 (corsia di manovra, scale e corte), Via Laderchio, piano S1-T, B.C.N.C. comune a tutti i sub.
- Foglio 34 mapp. 379, Sub 79 (area urbana di mq 63), Via Laderchio, piano T, B.C.C. comune a tutti i sub.
- Foglio 34 mapp. 379, Sub 80 (unità in corso di definizione), Via Laderchio, piano T, B.C.C.
comune a tutti i sub.
- Foglio 34 mapp. 379, Sub 81 (area di passaggio), Via Laderchio, piano S1, B.C.N.C. comune ai sub 8, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 26, 41, 42, 43, 44, 58, 59, 60 e 71.
Per i patti e gli obblighi si fa riferimento a quanto citato nei seguenti atti.
- Atto di Fusione per incorporazione (in allegato) a firma Dott. Notaio Luigi Zampaglione, in Brescia, in data 12/11/2012 Rep. N. 95708 raccolta N. 30772, trascritto in data 27/11/2012 al Reg.
Gen. n. 18788 e Registro Part. n. 13130 che riporta:
“Gli immobili vengono trasferiti inoltre con tutti i diritti e le servitù contenute o richiamate nei titoli di provenienza, che la società "...", come sopra rappresentata, dichiara di ben conoscere. La società "...", come sopra rappresentata, dichiara inoltre di essere edotta del vincolo di destinazione ad uso turistico a favore della Regione Emilia Romagna di cui all'atto del Notaio Elena Cairoli di Brescia in data 13 febbraio 2012 n. 30410/5106 di rep., trascritto a Ravenna il 24 febbraio 2012 ai numeri 3205/2237, relativo agli immobili ivi indicati. “
Si precisa che l’Atto di impegno al mantenimento della Destinazione d’uso (in allegato) a firma Dott. Notaio Elena Cairoli di Brescia in data 13 febbraio 2012 N. 30410 repertorio N. 30410 raccolta n. 5106, trascritto a Ravenna il 24 febbraio 2012 al Reg. Gen. n. 3205 e Registro Part. n.
2237, menzionato nell’atto sopracitato, non riguarda l’immobile oggetto del presente lotto e comunque aveva scadenza 5 anni che sono già trascorsi;
- Atto di Costituzione di Servitù di acquedotto a favore di AMI di Imola a firma Dott. Notaio Tassinari Innocenzo, in data 20/11/1987 rep. N. 44344 raccolta N. 17219, trascritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Ravenna in data 17/12/1987 al Reg. Gen. N. 15507 e Reg. Part. N. 9574 (gravante il mappale 100 del Fg. 34 dal quale derivano gli attuali mapp 378 e 379 oltre ad altri terreni agricoli circostanti);
- Servitù di elettrodotto a favore ... trascritta presso la conservatoria dei Registri immobiliari di Ravenna in data 12/01/1998 all’art. 250;
- Servitù di elettrodotto sul locale ad uso cabina elettrica e relative linee a favore ... di Roma a firma Dott. Notaio Giovanni De Pasquale in data 25/06/1997 Rep. N. 115028 e trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ravenna in data 25/07/1997 all’art. 6776;
- Servitù di passaggio pedonale e ciclabile a favore di tutti i terreni facenti parte del Piano Particolareggiato e loro erigenti ed esistenti fabbricati ed a carico dei percorsi ricavati sul mappale 76 (ora attuale mapp. 79) del foglio 46 e sul mappale 378 del foglio 34 entrambi del N.C.T. di Riolo Terme citata nell’atto Dott. Notaio Paolo Castellari Rep. N.17017 Raccolta N. 1020 registrato in data 11.03.2002 al N. 67 trascritto a Ravenna in data 11.03.2002 al Reg. Generale N. 5610 a al reg. Part. N. 3579.
- Servitù gratuita di accesso a favore di tutte le unità immobiliari facenti parte del “Borgo Derchia”
che hanno accesso dalla via pubblica provinciale Limisano attraverso una strada privata (via Laderchio) ora attuale proprietaria la società esecutata e distinta oggi con il mappale 79, come citato in uno degli atti di compravendita visionati, riguardanti altre unità immobiliari che costituiscono il fabbricato, in particolare Atto Notaio Giovanni De Pasquale in data 07/04/2003 rep.
N. 142667 Raccolta N. 9879, registrato in Faenza in data 10/04/2003 al N. 619 Serie 1T;
- Atto di Convenzione Urbanistica con il comune di Riolo Terme per l’attuazione di un piano particolareggiato di iniziativa privata, a firma Dott. Notaio Maria Luisa Cenni in data 10/12/1993 rep. N. 887 raccolta N. 186, registrata a Faenza in data 20/12/1993 al n.702 e trascritta a Ravenna
in data 28/12/1993 Reg. Gen. n. 15593 e Reg. Part. N. 1024 prorogata con altro atto citato di seguito.
- Atto di proroga di validità di Convenzione Urbanistica con il Comune di Riolo Terme a firma Dott.
Notaio Iris Gavagni Trombetta in data 06/07/2001 rep. N. 53 raccolta N. 2001, registrato in data 16/07/2001 al N. 864 Serie 1 e trascritto a Ravenna in data 05/09/2001 al Reg. Gen. N. 16365 e Reg. Part. N. 10095. La validità veniva rinnovata fino alla data del 10/12/2013.
Verifiche esistenza contratti di locazione
Dalle verifiche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Ravenna, Ufficio Territoriale di Faenza, Ufficio Provinciale di Bologna, Ufficio Provinciale di Brescia, in data 30/05/2019 dopo la consultazione dei dati presenti in Anagrafe Tributaria, non risultano registrati contratti di locazione afferenti all’unità immobiliare in oggetto. Il mappale 379 sul quale insiste il fabbricato è citato nel contratto di locazione ancora in essere stipulato il 09/05/2014 tra la società ...ed il ..., registrato telematicamente il 29/05/2014 al n. 3138 serie 3T presso l’Ufficio Territoriale di Brescia 2 (allegato), relativo a contratto di AFFITTANZA AGRARIA per il periodo dal 09/05/2014 al 10/11/2040 avente ad oggetto una pluralità di mappali appartenenti ai Fogli 34 45 -46 - 47 del Catasto Terreni di Riolo Terme che costituiscono il fondo agricolo composto da terreni e fabbricati rurali. Come riscontrato dalla Proprietà e dal conduttore dei fondi agricoli le unità immobiliari all’interno del complesso residenziale Borgo Derchia non vengono utilizzate e non sono nella disponibilità del soggetto conduttore.
Spese condominiali pregresse gravanti sui beni
Da quanto dichiarato dall’Amministratore condominiale ... dello studio AMMINISTRAZIONE CONDOMINI E BENI IMMOBILIARI del “CONDOMINIO BORGO DERCHIA 1” di cui fa parte l’unità in oggetto:
- il regolamento di condominio è di tipo contrattuale, redatto dal costruttore in data 30/01/1998 nella 1^ stipula in data 01/06/1998;
- non ci sono opere straordinarie in previsione approvate. Nel verbale dell’ultima assemblea Ordinaria tenutasi in data 11/05/2019 è stato discusso il preventivo indicativo fornito dalla ditta che ha eseguito un sopralluogo per il ripristino delle grembialine in rame nelle aree condominiali. Si è fatto presente nel verbale che l’assemblea ha richiesto un preventivo dettagliato che comporterà una spesa indipendentemente dalla realizzazione del lavoro, per il rilievo particolareggiato delle varie porzioni del fabbricato;
- è attiva polizza assicurativa globale fabbricato sottoscritta con Fondiaria SAI S.p.A;
- attualmente è in corso una proposta per l’acquisizione dell’are cortiliva identificata con il subalterno 80, da parte dei condomini ...-..., finalizzata alla sua regolarizzazione edilizia con sanatoria;
- non risultano procedure di recupero credito in corso nei confronti dei condomini morosi;
- si producono gli ultimi due verbali di assemblea condominiale;
Si producono ultimi bilanci dei quali si riporta l’estratto. L’unità in oggetto non è individuata singolarmente ma viene indicato nei riparti la quota millesimale complessiva della Proprietà:
RENDICONTO CONSUNTIVO gestione ordinaria dal 01/01/2018 al 31/12/2018 - RIPARTO Spese per la gestione ordinaria a carico della Proprietà ...:
Per la quota complessiva di 34,683 millesimi risulta un saldo a credito di Euro 15,71.
PREVENTIVO SPESE gestione ordinaria dal 01/01/2019 al 31/12/2019 - RIPARTO Spese previste per la gestione ordinaria a carico a carico della Proprietà ...:
Per la quota complessiva di 34,683 millesimi risulta un preventivo di Euro 271,93 con un totale dovuto pari a Euro 256,22 in base al rispettivo saldo dell’esercizio precedente e così ripartito:
A. rata n.1 di Euro 0,00 entro il 01/06/2019 B. rata n. 2 di Euro 120,25,00 entro il 01/07/2019 C. rata n. 3 di Euro 135,97 entro il 01/11/2019.
Ripartendo proporzionalmente la quota complessiva dovuta a carico della proprietà, in base alla consistenza catastale, in riferimento all’unità in oggetto (di mq 18 su un totale di mq 234 tra i posti auto e la cantina) competerebbero indicativamente Euro 20,00 c.a annui per la gestione ordinaria 01/01/2019 – 31/12/2019.
Si allega tutta la documentazione prodotta dall’amministratore compresa l’Attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio Pratica VVF N. 29366 rilasciata dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Ravenna in data 05/09/2018 Prot. N. 10051 relativa alla autorimessa sita in Via del Borgo civ. 7 – 9 Riolo Terme.
Altri oneri gravanti sui beni
In merito alla cabina ENEL distinta con il sub 6, per tutte le unità immobiliari che costituiscono il
“Borgo Derchia”, sussiste l’obbligo di partecipare alle spese di manutenzione della cabina, non gravanti sull’ENEL, in base a quanto riportato nell’atto di costituzione di servitù Dott. Notaio Giovanni De Pasquale Rep. 115028 sopracitato.
Relativamente alla servitù di passaggio pedonale e ciclabile sul mappale 76 del foglio 46 e sul mappale 378 del foglio 34, le spese di manutenzione dei tracciati sui quali viene esercitata tale servitù saranno a carico di tutti gli utilizzatori in parti uguali, come riportato nell’atto a rogito Dott.
Notaio Paolo Castellari Rep. N.17017. Si segnala che in tale atto viene inoltre riportato quanto segue:
“La società venditrice resta fin d’ora autorizzata a variare detti percorsi modificandone anche il tracciato e con espressa autorizzazione a ricavare detti percorsi anche all’interno delle aree condominiali oggetto del presente atto.”
L - ATTI PREGIUDIZIEVOLI – LOTTO 2