Condominio, quale maggioranza per lavori straordinari
written by Redazione | 31/01/2017
I quorum dell’assemblea di condominio per autorizzare i lavori di ristrutturazione, la manutenzione ordinaria e straordinaria. Ecco le maggioranze per ciascun tipo di intervento.
Se il tuo condominio ha deciso di eseguire dei lavori di manutenzione o di rifacimento di alcune parti dell’edificio sarà bene che la decisione venga portata in assemblea e decisa secondo le maggioranze prescritte dal codice: questo perché, in presenza di una votazione non rispettosa delle regole, la relativa delibera condominiale è nulla. Con l’ulteriore conseguenza, peraltro, che i singoli condomini sono legittimati a non pagare le loro quote per i lavori da fare e potrebbero impugnare la decisione assembleare. Ecco, quindi, questa rapida guida per districarsi su quale maggioranza è necessaria per i lavori straordinari in condominio e, più in generale, per qualsiasi tipo di intervento di manutenzione dello stabile.
La doppia maggioranza
Prima di indicare però le maggioranze richieste per l’approvazione dei lavori dobbiamo chiarire un aspetto che risulterà fondamentale per la comprensione di questa guida.
Per il raggiungimento della maggioranza in assemblea la legge spesso richiede contemporaneamente due elementi di calcolo:
1) il millesimi di proprietà;
2) il numero dei condomini: a volte intesi come il totale dei condomini facenti parte del condominio, ed altre volte intesi come i condomini presenti all’assemblea.
Dunque, le deliberazioni dell’assemblea di condominio, per essere valide, richiedono una doppia maggioranza: per teste e per millesimi.
La maggioranza «per teste» è calcolata sul totale dei condomini (la legge usa l’espressione «partecipanti al condominio»), oppure, a volte, sul numero dei partecipanti all’assemblea.
La maggioranza «per millesimi» è invece calcolata sul valore dell’edificio, ossia sui millesimi di proprietà. In genere la legge richiede, a seconda dei casi, una maggioranza per valore di:
almeno la metà del valore: ossia almeno 500/1000;
almeno 1/3 del valore e cioè il valore di almeno 333,333333/1000 (che per praticità indicheremo con 334/1000);
almeno 2/3 del valore e cioè almeno 666,66666/1000 (che per praticità indicheremo con 667/1000);
unanimità: ossia 1000/1000.
Spesso capita poi che la maggioranza richiesta in prima convocazione dell’assemblea sia diversa rispetto a quella richiesta in seconda.
Assemblea di condominio, quale
maggioranza per i lavori condominiali
Vediamo singolarmente quali sono queste maggioranze e come operano sia in prima che in seconda convocazione. La legge infatti distingue specifiche maggioranze a seconda della natura dei lavori: così, ad esempio, la manutenzione ordinaria richiede una maggioranza più bassa rispetto ai lavori straordinari e alle innovazioni.
Tipo di lavori Convocazione Maggioranza in millesimi
Maggioranza in condomini
Norma di riferimento innovazioni dirette
al miglioramento o all’uso più comodo
o al maggior rendimento delle
cose comuni
1° e 2° almeno
667/1000
Metà intervenuti in assemblea +
1
Art. 1136 co. 5 cod.
civ.
opere ed interventi per migliorare la
sicurezza e la salubrità degli edifici e degli
impianti
1° e 2° 500/1000 metà interv.
+ 1
Art. 1136 co. 4 e 1120
co. 2, n.1 cod. civ.
opere ed interventi per eliminare le
barriere architettoniche
1° e 2° 500/1000 metà interv.
+ 1
Art. 1136 co. 4 e 1120
co. 2, n.1 cod. civ.
opere per il contenimento del
consumo energetico degli
edifici
1° e 2° 500/1000 metà interv.
+ 1
Art. 1136 co. 4 e 1120
co. 2, n. 2 cod. civ.
realizzazione di parcheggi condominiali destinati al servizio
delle unità immobiliari o
dell’edificio
1° e 2° 500/1000 metà interv.
+ 1
Art. 1136 co. 4 e 1120
co. 2, n.2 cod. civ.
opere per produrre energia mediante utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti
eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di
terzi
1° e 2° 500/1000 metà interv.
+ 1
Art. 1136 co. 4 e 1120
co. 2, n. 2 cod. civ.
realizzazioni di impianti di videosorveglianza
1° e 2° 500/1000 metà interv.
+ 1
Art 1122 ter cod. civ.
innovazione gravosa o voluttuaria
1° e 2° almeno
667/1000
metà interv.
+ 1
Art. 1136 co. 5 cod.
civ.
innovazioni che possono alterare il
decoro rendendo alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche
di un solo condomino
1° e 2° 1000/1000 Tutti Art. 1120
co. 4 cod.
civ.
Ricostruzione dell’edificio per perimento inferiore
ai 3/4
1° e 2° 500/1000 metà interv.
+ 1
Art. 1136 co. 4 cod.
civ.
Ricostruzione dell’edificio per perimento superiore
ai 3/4
1° e 2° 1000/1000 Tutti Art. 1128
co. 1 cod.
civ.
