Lavori in condominio: ultime sentenze

Lavori in condominio: ultime sentenze

Autore: Redazione | 24/03/2022

Appalto di lavori in condominio; illegittimità dei lavori; rimborso delle spese; omissione di lavori e responsabilità dell’amministratore condominiale.

Lavori in condominio

In materia di lavori in condominio, l’art. 1122 c.c., riguardando le opere su parti di proprietà o ad uso individuale, non può trovare applicazione in ordine ai lavori svolti a livello condominiale a seguito di delibera, dal momento che la predetta disposizione attiene alle opere pregiudizievoli per le parti comuni che siano state eseguite dal singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare ovvero nelle parti destinate ad uso comune ma ad uso esclusivo o individuale.

Corte appello Napoli sez. VI, 26/01/2022, n.284

Legittimazione processuale nell’azione di responsabilità per vizi dell’opera appaltata

L’azione extracontrattuale prevista dall’art. 1669 c.c. per i gravi difetti costruttivi dell’opera oggetto di appalto può essere promossa in via esclusiva o concorrente nei confronti sia della ditta appaltatrice, che del progettista o del direttore dei lavori e può essere promossa sia dai committenti, sia dagli acquirenti, sia dall’amministratore del condominio in relazione ai vizi che interessano le parti comuni degli edifici.

Tribunale Milano sez. VII, 15/11/2021, n.9290

Vendita unità immobiliare in condominio e lavori sulle parti comuni

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde

il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Tribunale Pisa, 02/09/2021, n.1104

Condomino danneggiato da lavori nel condominio

In tema di risarcimento danni per l’esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, il condomino che ritenga di essere stato danneggiato da un’omessa vigilanza da parte del condominio nell’esecuzione dei lavori, da parte di impresa incaricata, dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del condominio.

Cassazione civile sez. II, 16/07/2021, n.20322

Condominio: ratifica dei lavori sulle parti comuni

Nell’esercizio dei poteri di gestione del condominio, l’assemblea ha sempre il potere di ratificare la spesa effettuata dall’amministratore, oppure, in caso di mancata nomina dello stesso, direttamente da parte di alcuni condomini in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti.

Tribunale Livorno sez. I, 22/06/2021, n.520

Lavori in condominio: incidente per un minorenne e responsabilità del committente

In relazione a lavori svolti in esecuzione di un contratto di appalto, il dovere di sicurezza trova il suo referente, in primo luogo, nell’appaltatore, cioè nel soggetto

che si obbliga verso il committente a compiere l’opera appaltata, con propria organizzazione dei mezzi necessari e con gestione in proprio dei rischi dell’esecuzione. Il committente, tuttavia, non è esonerato da ogni forma di responsabilità; permane in capo al committente un preciso dovere di vigilanza e verifica dell’adempimento, da parte del coordinatore per la sicurezza, degli obblighi sullo stesso gravanti. Tale posizione di garanzia indica il committente quale garante dell’effettività degli obblighi imposti ai coordinatori per la progettazione e per la esecuzione (la Corte si è così pronunciata nella fattispecie relativa alle lesioni occorse ad un minorenne a causa di un cantiere edile presente all’interno di un condominio).

Cassazione penale sez. IV, 12/02/2020, n.15697

Appalto di lavori condominiali: il condominio è chiamato a rispondere?

L’affidamento di opere in appalto non sottrae la disponibilità e la custodia del bene che ne è oggetto al committente e che quindi quest’ultimo risponde dei danni da esso derivati, ex art. 2051 c.c., pur se il bene sia stato modificato dalle opere in appalto e se il danno promani proprio dalla parte modificata, e può esimersi dalla responsabilità, ascrivendola all’appaltatore, soltanto se dimostra che la condotta di quest’ultimo abbia assunto i caratteri di incidenza causale e di imprevedibilità/inevitabilità propri del fortuito (nel caso di specie il tribunale ha riconosciuto la responsabilità del condominio, quale custode della res dannosa, sul presupposto che tale custodia permanga in capo al committente nel caso di lavori sul lastrico solare di un fabbricato, data la sua permanente ed indefettibile funzione di copertura dell’edificio, che non lo sottrae mai alla custodia del condominio).

Tribunale Roma sez. VII, 11/02/2019, n.3040

Lavori eseguiti solo da alcuni comproprietari: sono illegittimi?

Va dichiarata l’illegittimità, perché in violazione dell’art. 1102, I co., c.c., dei lavori eseguiti solo da alcuni comproprietari che abbiano palesemente alterato la

destinazione dell’area in comunione – originariamente un’aia lastricata in ciottoli e destinata al passaggio di uomini e veicoli a sola trazione animale, in seguito trasformata in una vera e propria strada con passaggio anche di mezzi a motore – che allo stesso tempo abbiano impedito ai comunisti di poter continuare ad utilizzare il fondo in conformità alla originaria destinazione agricola. In conseguenza di ciò, va accolta la domanda di risarcimento dei danni in forma specifica ex art. 2058 c.c., ed i comproprietari dovranno essere condannati, in solido tra loro, all’immediato ripristino dello status quo ante, mediante rimozione delle opere eseguite e ripristino della situazione esistente precedentemente.

Tribunale Rieti, 04/02/2019, n.100

Lavori nel condominio: il debito su chi grava?

In linea di principio, per ogni obbligazione con pluralità di debitori, vi è solidarietà passiva degli stessi, purché sia unica la causa e unica la prestazione. In tema di condominio di edifici, però, le obbligazioni, tipicamente pecuniarie, che riguardano tale particolare Ente di gestione (rectius: organizzazione pluralistica di soggetti rappresentati), sono divisibili ex parte debitoris: ogni singolo condomino, cioè, risponde del debito condominiale (ovvero quello assunto dall’amministratore in rappresentanza dei condomini) nei soli limiti della rispettiva quota, ma dal punto di vista pratico, ottenuta una condanna del condominio al pagamento di una certa somma di denaro, il terzo creditore può e deve procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.

Tribunale Vicenza, 17/01/2019, n.109

Condominio minimo: rimborso delle spese di manutenzione di parti comuni

Anche per il caso del condominio c.d. minimo, il condomino che, intraprendendo a proprie spese dei lavori di manutenzione e riparazione delle parti comuni, voglia chiedere il rimborso all’altro condominio ex art. 1110 c.c., deve dimostrare che i lavori intrapresi presentino i requisiti dell’urgenza ex art. 1134 c.c..

Cassazione civile sez. VI, 14/01/2019, n.620

Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina

Non risponde della contravvenzione di omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina l’ amministratore che abbia convocato un’assemblea condominiale straordinaria per l’approvazione di lavori urgenti ed effettui i lavori, anche se in ritardo, rispetto all’ordinanza che gli imponeva di effettuare interventi nel termine di 10 giorni se la raccomandata con la quale si chiedeva di intervenire veniva spedita nella sua residenza e non presso il condominio.

Tribunale Napoli sez. I, 27/11/2018, n.13613

Ordinanza urgente riguardante parti comuni del condominio: a chi va notificata?

Quando i lavori imposti da una ordinanza contingibile ed urgente riguardano parti comuni di un condominio, e non i beni di proprietà esclusiva di singoli condomini, l’ordinanza deve essere indirizzata al condominio, attraverso notifica all’amministratore dello stesso, unico soggetto legittimato ad eseguire il necessario intervento di manutenzione.

Tar Napoli, (Campania) sez. V, 08/10/2018, n.5824

Indennità di sopraelevazione

L’art. 1127 c.c. stabilisce che il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo, spettando la stessa facoltà anche al proprietario del lastrico solare; la normativa de qua concede ai condomini il diritto di opporsi alla sopraelevazione alle condizioni stabilite dal terzo comma dell’art. 1127 c.c. e il diritto di ottenere da chi realizza la nuova costruzione un’indennità calcolata seconda indicazioni ricavabili dalla medesima disposizione civilistica. Da ciò consegue che la legittimazione a

richiedere l’indennità non risiede certamente in capo al Condominio, ma invero ai singoli condomini proprietari delle unità abitative al tempo dell’esecuzione dei lavori.

Tribunale Roma sez. V, 23/08/2018, n.16607

Contratto di appalto: volontà di recedere e diffida ad adempiere

In materia di contratto di appalto, la comunicazione con cui il condominio committente invita l’impresa appaltatrice a consegnare il documento “Durc” nel termine di sette giorni, con l’avvertimento che, in caso di mancata consegna del predetto, l’appaltatrice è ritenuta dispensata dallo svolgere attività di giardinaggio e pulizia e, altresì, con l’obbligo di consegnare le chiavi dello stabile, costituisce volontà del committente di recedere dal contratto, e non anzi diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. In effetti, ai sensi dell’art. 1671 c.c, la volontà di recedere dal contratto de quo non richiede alcuna giusta causa, salvo il diritto dell’appaltatore di essere tenuto indenne dalle spese sostenute, dei lavori eseguiti e dal mancato guadagno, che avrebbe ottenuto dall’esecuzione, fino alla scadenza del termine pattuito nel contratto.

Tribunale Milano sez. VII, 03/07/2018, n.7501

Quando sono escluse le spese anticipate dal condomino?

Qualora un condomino esegua lavori sulle parti comuni senza l’approvazione dell’assemblea o la richiesta dell’amministratore in assenza del requisito dell’urgenza previsto dall’art. 1134 c.c. non avrà comunque diritto al rimborso delle spese anticipate.

Cassazione civile sez. III, 28/06/2018, n.17027

Risoluzione del contratto di appalto

concluso da un condominio

Il contratto d’appalto concluso con un condominio non può essere risolto dallo stesso qualora i lavori siano stati eseguiti dall’impresa in modo sostanzialmente corretto.

Corte appello Genova sez. I, 08/05/2018, n.765

Azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili: legittimazione attiva e passiva

L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’articolo 1669 del Cc, può essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, nell’ipotesi in cui lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera. Medesima azione può essere proposta, altresì, nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera, gravando sullo – stesso venditore l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice. Ciò posto, nella fattispecie, il Tribunale ha accolto la domanda risarcitoria presentata da un Condominio nei confronti della Società cooperativa edilizia che aveva affidato l’incarico di costruire l’immobile a una società poi fallita.

Tribunale Monza sez. I, 07/05/2018, n.1281

Preliminare di compravendita: fa venir meno gli obblighi in capo al promissario venditore?

Nel caso di esecuzione di lavori non autorizzati dal condominio, quest’ultimo può ottenere la condanna del proprietario dell’immobile alla cessazione delle opere

e al ripristino dalla situazione precedente anche se l’immobile era in possesso del promissario acquirente dello stesso.

Cassazione civile sez. II, 12/03/2018, n.5915

Note

Autore immagine: lavori condominio di stockphoto mania