VALUTAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA AREA EDIFICABILE SITUATA IN VIA BELLINI
COMUNE DI POGGIO RUSCO
STIMA DELL’AREA SITUATA TRA LA VIA BELLINI E LA VIA PAGANINI
INDICE 1. SCHEDA RIASSUNTIVA
2. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE 3. UBICAZIONE
4. DESCRIZIONE E CONSISTENZA 5. PROPRIETA’
6. INQUADRAMENTO URBANISTICO 7. DATI CATASTALI
8. STATO DI MANUTENZIONE 9. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE 10. CONCLUSIONI E INDICAZIONI 11. ALLEGATI
1. SCHEDA RIASSUNTIVA
Scopo della stima: la stima viene redatta allo scopo di cedere l’area con variata destinazione urbanistica
Epoca di riferimento della valutazione: marzo 2020 Data di ultimazione della valutazione: aprile 2020
Indirizzo: Via Bellini e Via Paganini nel Comune di Poggio Rusco Descrizione: terreno libero da fabbricati in ambito residenziale Consistenza: mq 1459,41
Proprietà: Comune di Poggio Rusco Attuale uso: verde pubblico di quartiere
Destinazione Urbanistica: attuale Svv. verde urbano parchi Destinazione urbanistica in variante: IS1 – tessuto residenziale Identificativi catastali: fg.9 particella 306 parte da frazionare Situazione locativa in essere: non locato
2. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE
La valorizzazione del terreno prospiciente la Via Bellini viene effettuata allo scopo di variarne la destinazione urbanistica e programmare la cessione nel Piano delle Alienazioni e valorizzazione immobiliari. La variante urbanistica verrà attuata ai sensi dell’art.95.bis della L.R. n.12/05 e s.m.i.
con l’approvazione del Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni Immobiliari.
L’amministrazione intende tramite cedere tramite permuta la presente area al fine di acquisire l’area edificabile adiacente il “Parco Torre”. Il Parco Torre verrà così ampliato, restituito per quanto possibile alla sua configurazione originaria e soprattutto salvaguardato dall’insorgere di costruzioni incongrue rispetto alle presenze storiche della Torre gonzaghesca denominata
“Falconiera” e alla Villa primo novecento denominata “Villa Vincenzino”.
3. UBICAZIONE
Sia l’area di Via Bellini di proprietà comunale che l’area di proprietà privata di Via Verdi sono situate all’interno del centro abitato di Poggio Rusco in quartieri residenziali compresi nel tessuto urbano consolidato sorti intorno agli anni novanta a ovest della direttrice viaria della Strada Statale dell’Abetone –Brennero e ben collegati al vicino nucleo storico.
I quartieri sono posti in prossimità l’uno dell’altro e tra loro collegati attraverso la Via Verdi.
Il quartiere di Via Bellini e Via Paganini è sorto negli anni 90- 95 con il Piano di Lottizzazione ex Area PEEP, mentre il quartiere del Parco “La Torre” è sorto qualche anno dopo a partire dal 2000 con la sottoscrizione della Convenzione urbanistica del Piano di lottizzazione “Città Giardino” (Rep.
n. 110349 – Racc. n.9182 in data 03/10/2000– Notaio dott. G. Stori in Poggio Rusco).
Il tessuto urbanistico delle aree da permutare è caratterizzato da analogo tessuto edilizio costituito essenzialmente da edilizia residenziale con tipologia costruttiva tradizionale a schiera
e/o villette unifamiliari e plurifamiliari, sporadicamente si assiste alla presenza di condomini di modeste dimensioni.
Sulla Via Bellini, nelle vicinanze dell’area oggetto di stima, sono cresciute negli anni novanta diverse costruzioni in aree PEEP, con tipologia prevalente a schiera di buon livello qualitativo.
Il quartiere di Via Bellini è servito da un’area di sgambamento cani e da una piccola area a verde attrezzata con area di sosta per ciclisti. Le aree sono poste in prossimità della strada statale n.12 – Abetone –Brennero e ben collegate al centro del paese essendo servite da idonee infrastrutture viarie e adeguate opere di urbanizzazione acquisite da tempo al demanio comunale.
4. DESCRIZIONE E CONSISTENZA
L’area oggetto di stima è compresa tra la Via Bellini e la Via Paganini e confina a nord e a est con lotti edificati e a sud e a ovest con le menzionate strade di quartiere. Sulla Via Bellini tra l’area e la carreggiata sono presenti una serie di parcheggi in linea e una striscia di verde.
Accessibilità dell’area: l’area è attualmente accessibile pedonalmente e possono essere realizzati passi carrai su entrambe le strade confinanti.
Utilizzazione attuale dell’area: l’area è attualmente utilizzata come area verde di quartiere essendo presente un tappeto erboso, alcune alberature di medio e alto fusto e un tavolo con panche per il pic nic o per la sosta degli utilizzatori.
Caratteristiche dimensionali e plano altimetriche: si tratta di area piana posta alla stessa quota della strada con superficie pari a mq 1.459,41 (ml 23,67*ml 61,69), servita dalle opere di urbanizzazione primaria (strade e illuminazione primaria) e dai sottoservizi (acqua, luce, gas) per gli eventuali futuri allacciamenti.
L’area oggetto di stima ha una superficie scoperta pari a mq 1.459,41 come da planimetria allegata.
5. PROPRIETÀ
L’area è interamente di proprietà comunale ed è stata acquisita a seguito di Pianificazione attuativa o esproprio.
6. INQUADRAMENTO URBANISTICO
Il Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) colloca l’area all’interno del Tessuto urbano consolidato (T.U.C.) in zona IS1 – Tessuto residenziale con prevalenza di edifici singoli su lotto, normato dall’art.27 della normativa tecnica del Piano delle Regole del PT che prevede i seguenti parametri urbanistici:
- If (indice fondiario) = 0,75 mq/mq della superficie fondiaria - Sc (superficie coperta)=50% della superficie fondiaria - H (altezza massima) = 7,25 m;
- RP (rapporto di permeabilità)= 35% rapporto tra la superficie drenante e fondiaria
La distanza da tenere dai confini di proprietà è pari a mt. 5.00, mt. 7,50 dalle strade e mt. 10 tra pareti finestrate di altri fabbricati. Nelle aree libere da costruzioni come il caso in argomento sono ammesse le nuove costruzioni nel rispetto degli indici di fabbricazione citati e tramite intervento diretto (Segnalazione certificata di attività o Permesso di costruire). Eventuali urbanizzazioni a scomputo oneri (ad esempio per la realizzazione di parcheggi) possono essere realizzate previa sottoscrizione di atto di impegno /convenzione.
7. DATI CATASTALI
L’area risulta attualmente così accatastata e al fine di individuare la particella da cedere verrà successivamente frazionata in particella con superficie pari a mq 1459,41.
Nel frazionamento del 13/12/2005 protocollo n. MN0112356 in atti dal 13.12.2005 ( n.112356.1/2005 sono presenti i seguenti dati:
dati identificativi Dati classamento
foglio particella Qualità classe Superficie Reddito
Ha are ca dominicale agrario
9 306 Semin. Arboreo
1
25 26 Euro 28,03
Euro 16,31 Intestato COMUNE DI POGGIO RUSCO – C.F. 00402030209 –proprietà per 1000/1000
8. STATO DI MANUTENZIONE
Il bene non necessita di manutenzioni e può essere venduto nello stato di fatto in cui si trova.
9. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
Viene condotta preliminarmente un’analisi di mercato del valore dei terreni oggetto di compravendita, con dati riportati nella tabella, ricavati dal locale servizio di pubblicità immobiliare di Mantova, al fine di conoscere e comparare l’immobile da stimare con altri simili esistenti nella zona o dei quali sono noti i prezzi di mercato. Per poter adottare il Metodo comparativo occorre che si conoscano i prezzi di mercato di immobili analoghi a quello da stimare, che i prezzi degli immobili assunti per la comparazione siano recenti vale a dire riferiti alla medesima situazione di mercato, che l’immobile da stimare e quelli assunti a confronto siano situati nella stessa zona, che i prezzi siano derivanti da normali contrattazioni di compravendita e che i parametri tecnici siano uniformi.
Ai fini della presente stima sono stati pertanto considerati i valori venali delle aree utilizzati dal comune di Poggio Rusco in casi analoghi:
data Rep. Notaio Ident.
Cat.
Sup.
fondiaria
Prezzo € €/mq Dest.
Urb.
If mq/mq
Prezzo
€/mc 1 13/02/2018 4790 Matera f.26,
n.765,
1636 196.320,00 120,00 UN1 0,60 60,06
766, 767 2 03/05/2018 4089 Matera f.16,
n.398
909 110.000,00 121,00 UN1 0,60 61,0 3 11/12/2018 5634 Matera f.26
n.741,742
1370 200.568,00 146,40 UN1 0,60 74,0 4 17/042019 2286 Crasta f.11,
mapp.
491, 496
1745 195.000,00 111,75 IS1 0,75 45,0
Si riscontra un maggior costo o valore delle aree disciplinate dal Piano delle Regole in UN1 sebbene l’indice edificatorio sia minore, ciò dipende probabilmente dal fatto che si tratta di aree facenti parte di piani di Lottizzazione (P.L. Parco Est e P.L. Garibaldi) con urbanizzazioni più recenti rispetto alle aree IS1 che sono sorte come già detto intorno agli anni ottanta e novanta. Anche la mancanza di un mercato relativo alle aree IS1 pressoché esaurito ha probabilmente prodotto un incremento dei valori delle aree UN1 oltre che una sostanziale mancanza di dinamicità del mercato e soprattutto di offerta differenziata.
Vista la sostanziale mancanza di aree da comparare della categoria urbanistica IS1, tranne quella indicata (n.4) che sarà oggetto di permuta, si opta per il Metodo di stima basato sul Valore di trasformazione.
Stima Analitica basata sul Valore di Trasformazione
Si adotta questo criterio quando il bene immobile è suscettibile di trasformazione in modo che sia apprezzata dal mercato. Il valore di trasformazione non è altro che la differenza tra il probabile valore di mercato del bene immobile trasformato e il costo della trasformazione.
Il mercato delle aree edificabili in Poggio Rusco, attualmente si presenta in una fase estremamente liquida, caratterizzata da rare transazioni. Per tale ragione, in assenza di un numero sufficiente di compravendite relative a beni simili, il procedimento di stima più appropriato è quello analitico del
“Valore di trasformazione” che individua il valore di mercato dell’area nel valore del fabbricato realizzabile, al netto di tutti i costi che è necessario sostenere per la realizzazione del fabbricato stesso.
La stima analitica prende in considerazione la trasformazione “ordinaria” del bene immobile, in conformità alle richieste di mercato e alla normativa urbanistica, assumendo costi e ricavi di mercato e ipotizzando un normale processo di produzione. Il valore di mercato del prodotto edilizio e i costi di produzione dovranno essere scontati al saggio corrente per il tipo di investimento dato.
L’algoritmo idoneo a rappresentare il procedimento, con riferimento a un processo edilizio della durata di n. 3 anni è il seguente:
Vu= Ved / (1 + r)n – P/ (1 + r)n- K/ (1+r)m Vu= valore unitario di mercato dell’area oggetto di stima
Ved = valore di mercato degli edifici realizzabili sull’area stessa;
r= tasso di sconto o di anticipazione temporale;
n= periodo espresso in anni di durata del processo di trasformazione P= profitto del promotore dell’intervento immobiliare
K= insieme dei costi di produzione del fabbricato
m= momento espresso in anni in cui mediamente si collocano i costi di produzione che risultano normalmente anticipati rispetto ai ricavi
Ipotesi di trasformazione
Il progetto prevede la realizzazione di un fabbricato con tipologia a schiera:
Sc max = Sf 1.459,41mq*0,50% = 729,70 mq
Sup max = Sf 1.459,41*If 0,75 = 1.094,55 mq da ripartire su due piani abitabili
Considerando le distanze dalle strade (7,50 mt) e dai confini (5 mt.) ne deriva un Sc realizzabile sul lotto pari a 547,27 mq. Sul lotto è possibile la realizzazione di n.5 unità a schiera con superficie lorda di pavimento massima pari a Slp 219 o in alternativa la realizzazione di n.4 unità a schiera di taglio più grande, per un totale pari a 1.094 mq di Sup.
Usualmente il mercato immobiliare adotta quale parametro di riferimento per la consistenza immobiliare la “superficie lorda vendibile” (S.l.v.) costituita dalla superficie alla quale viene sommata la superficie dei muri interni ed esterni nonché quota parte delle superfici accessorie (balconi, terrazze, autorimesse, cantine). La superficie lorda che scaturisce dall’applicazione dall’indice di fabbricabilità alla superficie del lotto, deve essere incrementata per considerare le superfici di tutti quegli ambienti e/ o accessori che pur non costituendo superficie urbanistica, concorrono alla formazione della superficie commerciale vendibile. Considerato che la superficie accessoria ragguagliata (50%) è pari a circa 16 mq e che nella definizione del Piano di Governo del Territorio di Poggio Rusco di superficie utile di pavimento sono comprese anche tutte le murature interne (sono escluse solo le esterne), si ritiene irrisorio al fine della stima l’applicazione di incremento percentuale.
Il valore più delicato da individuare è il valore unitario di mercato del fabbricato realizzabile. A tale proposito si confrontano alcune unità abitative vendute a Poggio Rusco tra il 2017 e il 2018 come da tabella sotto riportata dalle quali emerge un valore medio pari a €/mq 1.281,55.
Anno vendita
Rep. Notaio localizzazione Fg/
particella
totale Consistenza ragguagliata*
€/mq 2017 4381 Matera in
Sermide
Via Firenze/
P.L. Garibaldi
26/740 sub.1 –
210.000 Mq 161 1.304,35
A/2, sub.2/C6 2018 924 Fiordiliso
in Poggio Rusco
Via Garibaldi 26/735 sub.1 – A/2, sub.2/C6
180.000 Mq 163 1.104,29
2018 6123 Perseo in Mirandola
V. Cavour 26/773 sub.1 – A/2, sub.2/C6
262.600 Mq 188 1396,81
2018 849 Fiordiliso in Poggio Rusco
V. Firenze 26/605 sub.1 – A/2, sub.2/C6
220.000 Mq 168 1.309,52
2017 4383 Matera in Sermide
V. Cavour 26/763 sub.1 – A/2, sub.2/C6
234.000 Mq 181 1.292,82
*superficie autorimessa calcolata al 50%
Consultati i dati presenti sull’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio per la microzona catastale B1 del centro di Poggio Rusco, derivano le seguenti quotazioni per la tipologia “Ottimo”
compresa tra €/mq 1.000,00 e €/mq 1.300, che danno un valore medio leggermente sottodimensionato rispetto a quello derivante dalla analisi dei citati atti di compravendita.
Tipologia e zona Valore di mercato €/mq Fonte: atti compravendita
Valori di mercato €/mq (fonte OMI)
Abitazioni –zona B1 (centro) €/mq 1281,55 valore medio €/mq 1.000 - €/mq 1.300
Si ritiene alla luce dell’analisi condotta di utilizzare un valore di mercato medio pari a €/mq 1.280,00 che moltiplicato per la superficie utile di pavimento realizzabile (mq 1094) va a costituire un Ved pari a € 1.400.320,00.
Costo Della Trasformazione Il costo K comprende:
- Kc – costo tecnico di costruzione
- St – costi professionali per progettazione, direzione lavori, collaudo, accatastamento, etc.
- Cc – contributi afferenti al Costo di costruzione e oneri di urbanizzazione A cui si aggiungono:
- Of- oneri finanziari
- P- profitto lordo dell’imprenditore Le fonti per ricavare i valori sono le seguenti:
Kc: mercato delle costruzioni, operatori del mercato, prezziario DEI;
Cc: dati ricavati da ufficio tecnico comunale e in via sintetica compresi tra 6% e 10%;
St: spese che mediamente si aggirano tra il 5% e il 10%
Of: interessi passivi calcolati per via sintetica come percentuale compresa tra calcolata nella misura del 2% - 4%;
P: profitto del promotore che si aggira tra 8% e il 15%
Si analizzano di seguito le singole categorie di spesa:
Il costo Kc comprende il costo di costruzione (€/mq 900,00) in senso stretto stimato sulla base dei prezziari normalmente in uso ( ANCE, DEI, etc.).
Le spese tecniche St di progettazione, direzione lavori, collaudo, accatastamento, comprese tra il 6% e il 10% del costo di costruzione Kc. Considerato che la tipologia costruttiva a schiera richiede una progettazione semplice si ritiene di utilizzare la percentuale del 6%, pari a €/mq 54,00.
Le spese di urbanizzazione Cc, considerati anche gli incentivi e le riduzioni previste ai sensi dell’allegato energetico al Regolamento edilizio comunale per la realizzazione di opere di contenimento energetico sono valutabili nel 8% del costo di costruzione Kc, pari a €/mq 72,00.
La somma dei costi unitari sopra descritti (€/mq 900,00+€/mq 54,00+ €/mq 72,00) determina il costo di produzione K che ammonta complessivamente a €/mq 1.026,00.
Il profitto P del promotore immobiliare viene stimato nella misura del 10% del valore di mercato dell’abitazione (Ved) pari a €/mq 128,00 (€1.280,00 *10%).
Riguardo al calcolo degli oneri finanziari Of, il saggio di attualizzazione viene assunto pari a 1,48%
(0,0148), avuto riguardo all’attuale livello dei tassi di finanziamento bancario (dati dell’Associazione Bancaria Italiana ABI del dicembre 2019 per il Settore Fondiario edilizio) e di attesa di remunerazione del capitale privato nel settore immobiliare.
Vu= [Ved / (1 + r)n] – [P/ (1 + r)n]- [K/ (1+r)m] Vu= 1.280/1,0148³-128,00/1,0148³- 1.026,00/1,0148¹ =
Vu=[1.280/1,045] –[128/1,045] – [1.026/1,0148]=
=1.224,88-112,48- 1.011,03 = 101,37 €/mq
CONCLUSIONI
Alla luce delle considerazioni sopra esposte, il più probabile valore di mercato del lotto di terreno oggetto di stima calcolato con il criterio di trasformazione ammonta a € 147.940,39 (mq 1459,41 x
€/mq101,37.
ALLEGATI
Allegato 1 – Fotografie dell’area e dei dintorni
Allegato 2 – Stralcio elaborati del Piano delle Regole e dei Servizi del PGT - stato di fatto e proposta di variante (zonizzazione e Normativa tecnica)
Allegato 3 – Visura e planimetria catastale Allegato 4 – planimetria quotata di rilievo.
Allegato 5 – Ipotesi di progetto – area edificabile.
Poggio Rusco, 17.04.2020 arch. Raffaella Vincenzi
Area sviluppo del territorio Comune di Poggio Rusco Firmato digitalmente
ALLEGATI
Allegato 1 – fotografie dell’area e dei dintorni
Allegato 2 – Stralcio elaborati del Piano delle Regole del PGT (ZONIZZAZIONE STATO DI FATTO E PROPOSTA DI VARIANTE) e NTA
STRALCIO NTA DELLA ZONA IS1, TESSUTO RESIDENZIALE CON PREVALENZA DI EDIFICI SINGOLISU LOTTO (ART. 27) .
STATO DI FATTO VARIANTE
Estratto Piano delle Regole
Fg.19 MAP.306 (parte mq 1.459,41)
Zona P.d.R. :
“IS1 -, TESSUTO RESIDENZIALE CON
PREVALENZA DI EDIFICI SINGOLISU
LOTTO ”
Stralcio elaborati del Piano dei Servizi del PGT (STATO DI FATTO E PROPOSTA DI VARIANTE)
STATO DI FATTO
Estratto Piano dei Servizi
VARIANTE
Allegato 3 – Visura e planimetria catastale
Fg.19 MAP.306 (parte mq 1.459,41)
Allegato 4 – planimetria quotata di rilievo.
Allegato 5 – Ipotesi di progetto – area edificabile.
