G. E. dott. Emanuele Picci
RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA E ALLEGATI
relativa all'esecuzione immobiliare n. 131/2015 promossa da
Gollinucci Alberto contro
Battistini Giuseppe
esperto stimatore: ing. Alberto Tesei
v i a C a v a l c a v i a 7 1 / 1 - I - 4 7 5 2 1 C e s e n a F C - t e l . e f a x + 3 9 0 5 4 7 2 2 8 5 8 e-mail: [email protected] - c.f. TSELRT61R26C573T - p. IVA 03916760402
OPERAZIONI PERITALI
INCARICO
Il giorno 09/11/2017, dopo essere stato nominato esperto stimatore per la valutazione dei beni pignorati, ho prestato il giuramento di rito mediante sottoscrizione del verbale di accettazione, comparendo personalmente presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari.
L'incarico prevedeva di depositare l'elaborato peritale almeno 30 giorni prima del 22/03/2018, data dell'udienza fissata ai sensi dell'art. 569 c.p.c., dunque entro il 20/02/2018. In riscontro a una mia richiesta, il termine per il deposito era stato prorogato al 07/03/2018. In seguito il Giudice ha rinviato l'udienza al 23/04/2018, con differimento del termine al 24/03/2018.
COMUNICAZIONE
In data 16/11/2017 ho inviato al debitore una lettera raccomandata nella quale l'informavo di aver fissato l'inizio delle operazioni peritali al giorno 19/12/2017, invitandolo a trovarsi a Cesena in via Bertinoro di Monticino 53-59 alle ore 9.00 per permettermi di accedere agli immobili pignorati. Non essendosi presentato nessuno alla data fissata, il custode della procedura ha lasciato un avviso per informare che il sopralluogo era rinviato al giorno 16/01/2018 alle ore 14.30.
SOPRALLUOGO
Il debitore esecutato detiene l'usufrutto di due abitazioni ubicate a Cesena in località Diegaro, via Bertinoro di Monticino 53 e 59, in un fabbricato con corte comune di pertinenza.
Il giorno 16/01/2018 alle ore 14.30, avendo già esaminato i documenti agli atti e preso contatto con l'Ufficio Tecnico Comunale e con l'Agenzia del Territorio per il reperimento della documentazione richiesta, mi sono presentato sul posto all'ora stabilita.
Nel corso della visita, avvenuta in presenza del sig. Battistini e del sig. Alessandro D'Aurora, custode dell'esecuzione, ho rilevato direttamente e accuratamente tutti gli elementi necessari per eseguire la valutazione degli immobili e verificare la corrispondenza tra lo stato reale e quello risultante dalla documentazione progettuale. Il sopralluogo è terminato alle ore 17.00.
CREDITORI INTERVENUTI
Dalla documentazione agli atti presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari non risultano creditori intervenuti.
LOTTO 1 - LATO INGRESSO
LOTTO 2 - LATO INGRESSO
DATI CATASTALI
L'area sulla quale sorgono le unità immobiliari oggetto di pignoramento è attualmente identificata al foglio 90 del Catasto Terreni del comune di Cesena con la particella 301 (ente urbano) di mq 2.128.
Al Catasto Fabbricati le unità immobiliari risultano identificate come segue:
Fg. Part. Sub. Cat. Classe Consistenza Superficie Catastale
Rendita
90 301 5 A/3 3 8 vani Totale: 191 mq
Totale escluse aree scoperte: 178 mq
Euro 681,72
90 301 4 A/3 3 7 vani Totale: 135 mq
Totale escluse aree scoperte: 131 mq
Euro 596,51
90 301 6 B.C.N.C.
CARATTERISTICHE GENERALI
UBICAZIONE
Le unità immobiliari pignorate si trovano in comune di Cesena, località Diegaro, via Bertinoro di Monticino 53 e 59, sono costituite da due abitazioni ubicate rispettivamente al primo piano e al piano terra di un fabbricato bifamiliare e sono dotate di un giardino comune, parzialmente delimitato da una recinzione.
Il fabbricato, realizzato nel 1974, è stato oggetto di condono nel 1989 e di sanatoria nel 2017. Ubicato in prossimità della S.S. 9 via Emilia a circa 5 Km a Ovest dal centro urbano, è raggiungibile tramite la Superstrada E45 dall'uscita "Cesena Ovest" che si trova a 1,5 Km di distanza.
VINCOLI
Dall'esame dell'elaborato grafico risulta che l'area, compresa nella tavoletta n.255-NE della cartografia del P.T.C.P. in scala 1:25.000, non è inclusa nel territorio pianificato.
Parte della corte di pertinenza si trova nella fascia di rispetto stradale di via Settecrociari.
DESTINAZIONE URBANISTICA
Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune di Cesena risulta che l'area ha la seguente destinazione in base al Piano Regolatore Generale vigente:
ZONA AGRICOLA E - TERRITORIO RURALE.
Sono riportate le seguenti note:
− ambito della pianura bonificata (art. 67 N.d.A.);
− fascia di rispetto stradale (art. 58 N.d.A.);
− limite collinare (art. 9 P.T.C.P.).
DATI RELATIVI ALLA PROPRIETÀ DELL'IMMOBILE
PROPRIETARI
− ANDREA BATTISTINI nato a Cesena il 21/05/1977
codice fiscale BTT NDR 77E21 C573 E- nudo proprietario per 1/1
− GIUSEPPE BATTISTINI nato a Cesena il 07/07/1952
codice fiscale BTTGPP 52L07 C573 S- usufruttuario per 1/1
ACQUISIZIONE DEI BENI
Con atto del 30/06/1983 rep. 14662 del notaio Decio Sabattini di Cesena, Giuseppe Battistini (sopra generalizzato) acquistava dal padre Domenico Battistini la piena proprietà dell'appezzamento agricolo con sovrastanti fabbricati rurali distinto al foglio 90 del Catasto Terreni di Cesena con la part. 16 (seminativo di mq 15.090).
All'acquisizione del bene il sig. Giuseppe Battistini era coniugato in regime di separazione dei beni, in virtù del matrimonio contratto il 25/04/1976 con Daniela Evangelisti nata a Cesena il 22/02/1954 e avendo scelto il regime della separazione con atto del notaio Decio Sabattini del 27/06/1978.
Con atto autenticato nelle firme del 05/04/1984 rep. 32591 del notaio Antonio Porfiri di Cesena veniva costituita a favore di ENEL una servitù di elettrodotto, con l'impianto di una cabina elettrica e servitù di passaggio pedonale e carrabile a carico della particella 16.
Con frazionamento n. 178796 del 14/10/2010 la particella 16 dava origine alle particelle 300, 301, 302 e 303 e la cabina elettrica restava sulla particella 302.
Con costituzione n. 194 del 31/01/2011 venivano creati nuovi i sub. 1, 2 e 3 della particella 301.
Con atto del 23/05/2013 rep. 18792 del notaio Giuseppe Romeo di Cervia, Giuseppe Battistini donava al figlio Andrea Battistini, nato a Cesena il 21/05/1977, la nuda proprietà dei beni distinti al Catasto Fabbricati di Cesena al foglio 90, part. 301, sub. 1, 2 e 3, riservandosene l'usufrutto.
Con atto del 23/05/2013 rep. 18793 del notaio Giuseppe Romeo gli sposi Battistini Giuseppe e Evangelisti Daniela (sopra generalizzati), costituivano un fondo patrimoniale.
Con variazione catastale n. 5518 del 09/02/2017 per diversa distribuzione degli spazi interni, frazionamento e fusione venivano soppressi i sub. 1, 2 e 3 e generati i sub. 4 (abitazione cat. A/3), sub. 5 (abitazione cat. A/3) e-sub. 6 (B.C.N.C.).
ATTO DI PIGNORAMENTO
Dall'esame della documentazione allegata agli atti non si è riscontrata piena corrispondenza tra i beni pignorati e i loro identificativi catastali.
Sulla nota di trascrizione si rileva che il pignoramento del 13/04/2015 rep. 1456 Tribunale di Forlì è stato trascritto a Forlì il 24/04/2015 all'art. 4011 a favore di Gollinucci Alberto nato a Cesena il 04/02/1933 contro Battistini Giuseppe sull'usufrutto dei beni distinti al Catasto Fabbricati del comune di Cesena al foglio 90, part. 301, sub. 1, 2 e 3 e al Catasto Terreni al foglio 90 part. 301.
I dati non corrispondono agli attuali identificativi sub. 4, 5 e 6 perché la più recente variazione catastale è stata presentata in data successiva al pignoramento.
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Basandomi sulla documentazione ipotecaria e catastale allegata agli atti ho redatto l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sugli immobili.
In data 22/02/2018 e in data 20/03/2018 ho effettuato, anche sul nominativo del nudo proprietario non esecutato, due ispezioni dei registri immobiliari dalla quale risultano le seguenti formalità successive alla data del pignoramento:
− domanda giudiziale di revoca atti soggetti a trascrizione del 23/01/2017 rep. 63 Tribunale di Forlì, trascritta a Forlì il 25/01/2017 all'art. 842, promossa da Gollinucci Alberto (sopra generalizzato) per disporre la revocatoria dell'atto di donazione di nuda proprietà rep. 18792 e dell'atto di costituzione dl fondo patrimoniale rep. 18793 dichiarandoli inefficaci nei confronti dell'attore;
− domanda giudiziale di revoca atti soggetti a trascrizione del 23/01/2017 rep. 24 Tribunale di Forlì, trascritta a Forlì il 27/01/2017 all'art. 1005, promossa da Banca di Credito Cooperativo di Cesena e Gatteo con sede a Cesena per dichiarare nullo, simulato e in ogni caso revocare l'atto di donazione del 23/05/2013 trascritto a Forlì in data 07/06/2013 all'art. 5798 (tra gli altri).
CONSISTENZA
I beni pignorati sono attualmente costituiti dall'intera proprietà delle unità immobiliari distinte al C. F. del comune di Cesena al foglio 90, part. 301, sub. 4, 5 e 6 (derivati dai sub. 1, 2 e 3) con l'intera area di sedime e pertinenza.
Le abitazioni si trovano rispettivamente al primo piano e al piano terra di un edificio bifamiliare ed entrambe dispongono di cantine al piano interrato.
LOTTO 1: l'abitazione ubicata al n. civico 53 si trova al primo piano, con ingresso al di sotto di un portico tramite una scala interna ad uso esclusivo. È formata dai seguenti locali: ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, bagno con antibagno e tre camere da letto. Due lati dell'abitazione sono contornati da un ampio terrazzo. Dalla stessa scala si raggiungono i locali di servizio al piano sottotetto e la cantina al piano interrato.
La superficie netta calpestabile dell'abitazione è di complessivi mq 102 per i locali abitativi al primo piano, mq 30 per i locali di servizio al sottotetto e mq 29 per la cantina al piano interrato, oltre a mq 46 di terrazzo e a mq 29 di portico.
LOTTO 2: l'abitazione ubicata al n. civico 59 si trova al piano terra con ingresso diretto dall'esterno. È formata dai seguenti locali: ingresso, pranzo-cucina, soggiorno, disimpegno, bagno e tre camere da letto. Sul lato opposto all'ingresso si trova un portico ad uso esclusivo. Da una scala esterna ubicata in prossimità dell'ingresso si raggiungono i tre locali cantina al piano interrato.
La superficie netta calpestabile dell'abitazione è di complessivi mq 96 per i locali abitativi al piano terra e mq 63 per le cantine al piano interrato, oltre a mq 14 di portico.
La superficie dell'area scoperta, indivisa, è di complessivi mq 1.940.
DESCRIZIONE
L'area di pertinenza è parzialmente delimitata da una recinzione e da un cancello carrabile in legno collocato in prossimità dell'ingresso dal n. civico 59. La corte è prevalentemente inerbita, ad eccezione di una parte pavimentata con betonella di fronte all'ingresso del n.
civico 53.
Le facciate del fabbricato sono intonacate e trattate con rivestimento plastico di tipo graffiato di colore bianco. Le finestre e le portefinestre sono dotate di tapparelle avvolgibili in PVC di colore rossiccio, con inferriate metalliche color testa di moro al piano terra. Le soglie e le banchine sono in cemento. I canali di gronda e i pluviali sono in lamiera zincata preverniciata color testa di moro, mentre la copertura a due acque e lo sporto del terrazzo del primo piano sono rivestiti con manto in tegole portoghesi di cemento.
LOTTO 1
Il portico è pavimentato in palladiana di porfido. La scala interna, a due rampe con pianerottolo intermedio, presenta alzate e pedate rivestite in marmo Botticino.
Le porte sono impiallacciate in teak, mentre le finestre sono in douglas, con maniglie in ottone bronzato. I pavimenti dell'ingresso e del disimpegno sono in listoni di marmo Botticino, mentre quelli del soggiorno e della cucina sono realizzati con piastrelle in ceramica di colore verde. La zona cucina presenta un rivestimento in ceramica su tutte le pareti. I pavimenti delle camere da letto sono in listoncini di legno tropicale, mentre il bagno e l'antibagno presentano un pavimento a piastrelle di colore blu scuro, con rivestimenti parietali in tonalità coordinata. I battiscopa sono realizzati in marmo nel disimpegno e nel corridoio, in legno negli altri locali.
Il bagno presenta una dotazione completa di sanitari con vasca, lavandino, WC e bidet; un altro lavandino è presente nell'antibagno. Le pareti sono intonacate e tinteggiate in diversi colori, mentre i soffitti sono tutti intonacati e tinteggiati di bianco.
Il terrazzo, pavimentato con due tipi diversi di piastrelle di gres, presenta un parapetto con muricciolo sormontato da copertina in cemento, intervallato da parti più basse utilizzate come fioriere e protette da un tratto di ringhiera metallica. Su un lungo tratto del muricciolo la copertina è stata rimossa e in alcune parti della pavimentazione le piastrelle sono rovinate o mancanti.
Al piano sottotetto i locali sono pavimentati con moquette di colore marrone e sono illuminati tramite due lucernari con telaio in legno. Le pareti e il tetto sono intonacati e tinteggiati di colore bianco. In un ripostiglio è stato realizzato un piccolo bagno dotato di water e lavandino, pavimentato e rivestito con piastrelle.
L’impianto elettrico è realizzato sotto traccia, con normale dotazione di punti luce e prese, apparentemente a norma L. 46/1990. In prossimità dell'ingresso è presente l'impianto citofonico. L’impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda è costituito da una
caldaia murale a gas installata nella cantina; i terminali di erogazione sono radiatori tubolari in ghisa. L'impianto di climatizzazione è costituito da un'unità esterna e da un terminale di erogazione a espansione diretta collocato nel corridoio.
I locali cantina presentano un livello di finitura grossolano, compatibile con l'uso al quale sono destinati.
Lo stato di conservazione dei beni è da considerarsi normale (ad eccezione del terrazzo).
LOTTO 2
Il portico sul retro è pavimentato in palladiana di porfido. Le porte sono impiallacciate in teak, mentre le finestre sono in douglas, con maniglie in ottone bronzato. I pavimenti dell'ingresso e delle camere sono realizzati con piastrelle in ceramica di colore verde, ad eccezione di una camera pavimentata con piastrelle color cuoio di maggiori dimensioni, mentre il pavimento del corridoio è in listoni di marmo Botticino. La zona cucina presenta un rivestimento in ceramica. il bagno presenta un pavimento in piastrelle di gres di colore giallo, con rivestimenti alle pareti in tonalità più chiara. I battiscopa sono realizzati in marmo nel corridoio, in legno negli altri locali.
Il bagno presenta una dotazione completa di sanitari con vasca, lavandino, WC e bidet. Le pareti e i soffitti sono intonacati e tinteggiati di bianco. In una camera da letto si manifestano evidenti tracce di muffa in corrispondenza della sommità di una parete esterna. All'ingresso si notano le tracce della rimozione di una parete ed è presente una parete divisoria in cartongesso dalle finiture incomplete.
L’impianto elettrico è realizzato sotto traccia, con normale dotazione di punti luce e prese, apparentemente a norma L. 46/1990, e presenta alcune parti aggiuntive realizzate in canaletta. In prossimità dell'ingresso è presente l'impianto citofonico. L’impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda è costituito da una caldaia murale a gas installata nella cantina; i terminali di erogazione sono radiatori tubolari in ghisa.
L'impianto di climatizzazione non è presente.
I locali cantina presentano un livello di finitura grossolano, compatibile con l'uso al quale sono destinati.
Lo stato di conservazione dei beni è da considerarsi normale (ad eccezione delle tracce di muffa) ma i locali necessitano di tinteggiatura.
CRITERI GENERALI DI STIMA
VALORE COMMERCIALE
Per determinare il valore commerciale delle unità immobiliari prese in esame è stata svolta un’indagine di mercato allo scopo di individuare il valore praticato per beni simili in tempi recenti, considerandone la consistenza, la vetustà, il tipo di finiture, la dotazione impiantistica, lo stato di conservazione, il livello di piano, la funzionalità degli spazi interni, la localizzazione e la situazione occupazionale.
CALCOLO DELLE SUPERFICI
Per i vani principali e per i vani accessori come cantine, soffitte o similari, le superfici sono misurate al lordo delle murature interne ed esterne (queste ultime fino alla mezzeria nei tratti confinanti con parti comuni o altre unità immobiliari). Per balconi, portici e similari, le superfici sono misurate fino al contorno esterno. Per le aree scoperte di uso esclusivo, ove presenti, le superfici sono misurate fino ai confini di proprietà.
A tutte le pertinenze sono applicati opportuni coefficienti di omogeneizzazione.
Il calcolo è stato eseguito seguendo le istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani fornite dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, in accordo anche con quanto indicato dagli standard EVS.
VENDITA IN LOTTI
In funzione delle caratteristiche dei beni pignorati, costituiti da due unità abitative indipendenti all'interno del medesimo fabbricato, si è considerata l'ipotesi della suddivisione in due lotti.
LOTTO 1 costituito dall'abitazione ubicata al n. civico 53, piani primo e sottotetto con cantina al piano interrato (sub. 5).
LOTTO 2 costituito dall'abitazione ubicata al n. civico 59, piano terra con cantina al piano interrato (sub. 4).
DIVISIBILITÀ
In base all'età dell'usufruttuario, con riferimento all'attuale tasso di interesse legale l'usufrutto vale il 48% della piena proprietà degli immobili (mentre la nuda proprietà, non pignorata, vale il 52%). Trattandosi di due lotti di valore non dissimile tra loro, è possibile redigere un progetto di divisione mettendo in vendita la piena proprietà di un solo lotto e lasciando all'attuale nudo proprietario la piena proprietà dell'altro lotto, previo calcolo di eventuali conguagli.
REGIME FISCALE
La cessione dei beni è soggetta alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale (ferme restando le eventuali agevolazioni per l'acquisto della "prima casa").
REGOLARITÀ EDILIZIA
PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI
Dalla ricerca effettuata presso gli uffici tecnici del comune di Cesena sono stati reperiti i seguenti titoli edilizi:
− licenza di costruzione n. 15 del 22/01/1974 rilasciata a Battistini Domenico per costruzione di un fabbricato colonico; variante del 21/05/1974; variante del 10/07/1974;
− concessione in sanatoria n. 10763 del 28/06/1989 rilasciata a Battistini Giuseppe per utilizzo del sottotetto a mansarda; aumento di s.n.r. al balcone del primo piano;
variazione d'uso di alcuni vani al piano terra con sdoppiamento dell'unità abitativa preesistente; modifiche prospettiche;
− segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria n. 128 del 10/02/2017 presentata da Battistini Giuseppe.
ABITABILITÀ
− In seguito alla licenza di costruzione del 1974 e alle successive varianti è stata rilasciata l'autorizzazione di abitabilità n. 190 del 19/09/1975.
− In seguito alla concessione in sanatoria del 1989 è stata rilasciata l'autorizzazione di abitabilità in sanatoria n. 59 del 05/02/1993;
− La pratica edilizia del 2017 risulta ancora aperta e dovrà essere chiusa con la richiesta del rilascio di un nuovo certificato di conformità edilizia e agibilità.
DIFFORMITÀ RILEVATE
Tra gli elaborati grafici relativi al più recente progetto presentato e lo stato di fatto rilevato nel corso del sopralluogo non sono state riscontrate difformità.
ALTRE CONSIDERAZIONI
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Dalla ricerca effettuata presso il catasto energetico della regione Emilia Romagna risultava soltanto un attestato di prestazione energetica, redatto in data 22/10/2015 dall'ing. Matteo Pavirani di Cesena per l'abitazione distinta al sub. 1 della part. 301.
Poiché le modifiche catastali apportate in data 09/02/2017 hanno comportato la soppressione di questo identificativo, l'attestato ha perso la propria validità e si è reso necessario chiederne l'annullamento.
Ho affidato all'ing. Giorgio Pondi di Forlì l'incarico di redigere due certificazioni che attestano quanto segue:
− l'abitazione che costituisce il lotto 1 è in classe G ( EP gln,ren = 359,04 kWh/mq anno);
− l'abitazione che costituisce il lotto 2 è in classe G ( EP gln,ren = 300,56 kWh/mq anno).
STIMA DEL CANONE LOCATIVO
Per unità immobiliari in normale stato conservativo ubicate in comune di Cesena in zona suburbana E4 i valori di locazione mensile al metro quadrato forniti dall'Osservatorio Immobiliare oscillano tra i seguenti parametri:
− da € 4,70 a € 5,60 per abitazioni civili.
LOTTO1
È stato stimato un valore inferiore del 25% rispetto a quello minimo dell'intervallo, assumendo la quotazione di € 3,50 al metro quadrato che è stata moltiplicata per la rispettiva superficie commerciale. Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali, la superficie commerciale è stata calcolata in mq 173.
3,50 x 173 = € 605,50
che si approssima a € 605,00 (canone locativo mensile lotto1).
LOTTO 2
È stato stimato un valore inferiore del 35% rispetto a quello minimo dell'intervallo, assumendo la quotazione di € 3,10 al metro quadrato che è stata moltiplicata per la rispettiva superficie commerciale. Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali, la superficie commerciale è stata calcolata in mq 135.
3,10 x 135 = € 418,50
che si approssima a € 420,00 (canone locativo mensile lotto2).
CONDIZIONI DI OCCUPAZIONE LOTTO 1
L'unità immobiliare (già identificata con il sub. 2) è stata ceduta in comodato gratuito dal sig. Giuseppe Battistini alla sig.ra Sorina Luca nata il 08/09/1974 a Pechea (Romania), cod. fisc. LCUSRN74P48Z129A, e al sig. Toader Fulga nato il 18/01/1993 a Braila (Romania), cod. fisc. FLGTDR93Al8Zl29, operai agricoli prestanti servizio nell'azienda
agricola del comodante, con la previsione di risolvere il contratto alla data di interruzione del rapporto di lavoro.
Il contratto è stato stipulato tra le parti in data 11/01/2012 e registrato a Cesena al n. 229/3 in data 12/01/2012, dunque in data precedente alla trascrizione del pignoramento, avvenuta il 24/04/2015.
Dalle certificazioni emesse dal comune di Cesena risulta che gli occupanti dell'unità immobiliare sono i seguenti:
− Ionel Luca nato il 15/06/1970 a Galati (Romania);
− Sorina Luca nata il 08/09/1974 a Pechea (Romania;
− Gabriel Petru nato il 28/06/2016 a Cesena.
LOTTO 2
L'unità immobiliare (già identificata con il sub. 1) è stata ceduta in locazione dal sig.
Giuseppe Battistini al sig. Habib El Attaoui nato il 24/07/1977 a Khouribga (Marocco), cod. fisc. LTTHBB77L24Z330Q, per la durata di quattro anni, con data di inizio al 01/10/2015 e termine al 30/09/2019.
Il contratto, per un canone mensile pari a € 400,00, è stato stipulato tra le parti il 26/10/2015 e registrato a Cesena al n. 5441/3T il 26/10/2015, dunque in data successiva alla trascrizione del pignoramento, avvenuta il 24/04/2015. L'aggiornamento del canone di locazione non è previsto dal contratto poiché il locatore ha esercitato l'opzione per la tassazione con "cedolare secca".
Il corrispettivo è congruo rispetto ai valori medi di mercato poiché corrisponde (salvo approssimazioni) a circa il 95% del canone stimato. Non è stato possibile ricevere dal proprietario informazioni dettagliate sulla regolarità dei pagamenti da parte dell'inquilino.
Dalle certificazioni emesse dal comune di Cesena risulta che gli occupanti delle unità immobiliari sono i seguenti:
− Habib El Attaoui nato il 24/07/1977 a Khourigba (Marocco);
− Abderrahim El Attaoui nato il 28/03/1979 a Boujniba (Marocco);
− Fatima El Zahrany nata il 20/09/1990 a Mfassis (Marocco);
− Abdel Hakim El Attaoui nato il 30/08/2010 a Cesena;
− Khadija El Attaoui nata il 31/12/2013 a Cesena.
SPESE CONDOMINIALI
Le unità immobiliari non sono sottoposte ad amministrazione condominiale.
OMISSIONI FISCALI
Visti gli atti di provenienza e la documentazione acquisita non risultano, al momento, omissioni fiscalmente rilevanti alle quali si debba sopperire.
CONFINI
LOTTO 1
Sub. 4 della stessa particella 301; part.. 302 a Ovest; part. 300 a Sud; part. 114 a Est; via Bertinoro di Monticino a Nord.
LOTTO 2
Sub. 5 della stessa particella 301; part.. 302 a Ovest; part. 300 a Sud; part. 114 a Est; via Bertinoro di Monticino a Nord.
VALUTAZIONE
Per unità immobiliari in normale stato conservativo ubicate in comune di Cesena in zona suburbana E4 i valori di mercato al metro quadrato forniti dall'Osservatorio Immobiliare oscillano tra i seguenti parametri:
− da € 1.400,00 a € 1.700,00 per abitazioni civili.
LOTTO1
È stato stimato un valore inferiore del 25% rispetto a quello minimo dell'intervallo, assumendo la quotazione di € 1.050,00 al metro quadrato che è stata moltiplicata per la rispettiva superficie commerciale. Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali, la superficie commerciale è stata calcolata in mq 173.
1.050,00 x 173 = € 181.650,00
Al valore di stima di € 181.650,00 si sottrae l'importo di € 1.000,00, pari alla metà dell'importo previsto per chiudere la pratica edilizia in sospeso e richiedere la nuova agibilità. Si applica infine una riduzione forfettaria del 10% dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, ottenendo un valore finale di € 162.585,00 che si approssima a € 163.000,00 (piena proprietà).
In base all'età dell'usufruttuario (65 anni e 8 mesi) l'usufrutto pignorato vale:
0,48 x 163.000,00 = € 78.240,00.
LOTTO 2
È stato stimato un valore inferiore del 35% rispetto a quello minimo dell'intervallo, assumendo la quotazione di € 910,00 al metro quadrato che è stata moltiplicata per la rispettiva superficie commerciale. Dal rilievo eseguito sul posto e dall'esame degli elaborati progettuali, la superficie commerciale è stata calcolata in mq 135.
910,00 x 135 = € 122.850,00
Al valore di stima di € 122.850,00 si sottrae l'importo di € 1.000,00, pari alla metà dell'importo previsto per chiudere la pratica edilizia in sospeso e richiedere la nuova agibilità. Si applica infine una riduzione forfettaria del 10% dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, ottenendo un valore finale di € 109.665,00 che si approssima a € 110.000,00 (piena proprietà).
In base all'età dell'usufruttuario (65 anni e 8 mesi) l'usufrutto pignorato vale:
0,48 x 110.000,00 = € 52.800,00.
DIVISIBILITÀ
Il debitore esecutato non detiene l'intera proprietà delle unità immobiliari pignorate, pertanto si è considerata l'ipotesi di redigere un progetto di divisione.
Poiché il pignoramento interessa l'usufrutto, si considerano i due lotti valutando il conguaglio in denaro da corrispondere in seguito alla vendita della piena proprietà di un lotto, non essendo possibile formare porzioni di valore esattamente uguale.
Il progetto di divisione identifica un lotto di valore uguale o non troppo superiore all'usufrutto pignorato, costituito dal LOTTO 1 (abitazione al primo piano ubicata al n.
civico 53) e prevede di mettere in vendita la piena proprietà di questo bene, stimata pari a
€ 163.000,00, lasciando al nudo proprietario la piena proprietà del LOTTO 2 (abitazione al piano terra ubicata al n. 59), stimata pari a € 110.000,00.
LOTTO 1
nuda proprietà 0,52 x 163.000,00 = € 84.760,00
usufrutto 0,48 x 163.000,00 = € 78.240,00
LOTTO 2
nuda proprietà 0,52 x 110.000,00 = € 57.200,00
usufrutto 0,48 x 110.000,00 = € 52.800,00
Dalla differenza tra la nuda proprietà dei due lotti e la piena proprietà del LOTTO 2 si ricava il conguaglio che dovrà essere corrisposto all'attuale nudo proprietario:
141.960,00 - 110.000,00 = € 31.960,00
Resterà a disposizione dei creditori la differenza tra il ricavo della vendita del LOTTO 1 e il conguaglio, pari al totale dell'usufrutto pignorato:
163.000,00 - 31.960,00 = € 131.040,00
N.B.: l'ipotesi di divisione verrà meno nel caso di accoglimento delle domande di revoca dell'atto di donazione del 23/05/2013, attualmente pendenti. Se le domande saranno accolte, il pignoramento andrà a interessare la piena proprietà dei beni, che l'attuale usufruttuario deteneva prima della donazione.
Cesena, 23/03/2018
LO STIMATORE ing. Alberto Tesei
ELENCO ALLEGATI
A. PROSPETTO RIEPILOGATIVO B. FOTOGRAFIE
C. INQUADRAMENTO GENERALE D. PLANIMETRIE CATASTALI E. ELABORATI PROGETTUALI
F. ESTRATTO BANCA DATI QUOTAZIONI IMMOBILIARI G. REGOLARITÀ EDILIZIA
H. ATTI DI PROVENIENZA I. VISURE CATASTALI
J. NOTA DI TRASCRIZIONE PIGNORAMENTO
K. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI L. CERTIFICATI ANAGRAFICI
M. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA N. CERTIFICAZIONI ENERGETICHE
O. /////
P. CONTRATTI DI LOCAZIONE E COMODATO Q. RILIEVO DELLO STATO DI FATTO
SOMMARIO
OPERAZIONI PERITALI 2
DATI CATASTALI 5
CARATTERISTICHE GENERALI 6
DATI RELATIVI ALLA PROPRIETÀ DEGLI IMMOBILI
7
CONSISTENZA 9
DESCRIZIONE 10
CRITERI GENERALI DI STIMA 12
REGOLARITÀ EDILIZIA 13
ALTRE CONSIDERAZIONI 14
VALUTAZIONE 17
DIVISIBILITÀ 18
ELENCO ALLEGATI 19
SOMMARIO 20
