PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE
promossa da
SIENA NPL 2018 E PER ESSA JULIET SPA GIA' BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA EX ART. 111 CPC
(Avv. Landi Valentina)
contro
MOREO BRUNO +2
(Avv. Castriota Vincenzo e Muraglia Mauro)
N. 51/2017 Reg. G. Es.
GIUDICE DELL'ESECUZIONE Dott. PALAGANO Michele
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Studio Tecnico Arch. Biagio Ciro Pertosa
71121 – Foggia (FG) Via Ruggero Grieco n.26 - Tel. 333.3108933 e.mail: [email protected] PEC: [email protected]
TRIBUNALE DI FOGGIA
Relazione di consulenza tecnica relativa alla procedura esecutiva immobiliare N. 51/2017 Reg. G. Es. promossa daSIENA NPL 2018 E PER ESSA JULIET SPA GIA' BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA EX ART. 111 CPC
contro
MOREO BRUNO +2.G. E. PALAGANO Michele ---oo0oo---
PREMESSE
Il sottoscritto arch. Biagio Ciro PERTOSA, residente in Foggia in Via Antonio Nazzaro n. 6, iscritto all’ordine degli Architetti P.P.C. di Foggia al N. 889, nonché a quello dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Foggia, veniva nominato dalla S.V.I. Consulente Tecnico d'Ufficio, in quanto esperto per la stima dei beni nella procedura in epigrafe.
Lo stesso ha prestato giuramento nell’udienza del 10/09/2019, nella quale il G.E. assegnava all'esperto il termine sino al 10/11/2019 per il deposito telematico dell’elaborato peritale e rinviava all'udienza del 07/01/2020.
il CTU ha comunicato alle parti (con lettera Raccomandata A/R o PEC) l'inizio delle operazioni peritali e fissava il primo sopralluogo in data 23/09/2019 presso uno degli immobile oggetto di esecuzione sito nel Comune di Foggia (FG) alla Via Sant'Angelo n.3;
il CTU eseguito il sopralluogo, constato che vi erano in corso dei lavori di ristrutturazione, effettuava gli accertamenti di rito presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio di Foggia e l'Ufficio Tecnico del Comune di Foggia per verificarne la conformità agli atti amministrativi;
Nel corso del sopralluogo il Sig. Moreo Bruno riferiva che è stata emessa una Sentenza dal Tribunale di Foggia per il risarcimento del danno causato dal confinante che ha reso inagibile l'immobile pignorato. A seguito di mia richiesta, l'avv. Mauro Muraglia mi forniva
la Sentenza del Tribunale Civile di Foggia N. 407/11; n. rep. 508/11 che si allega alla presente relazione come Allegato M;
in data 15/10/2019 di protocollo richiedeva copia delle pratiche edilizie relative all'immobile pignorato, ma nonostante gli innumerevoli solleciti, il Comune di Foggia solo in data 08/11/2019 rilasciava la documentazione, e per tale motivo si rendeva necessario richiedere una proroga per il deposito dell'elaborato peritale;
Il G.E. affidava all’esperto i seguenti quesiti:
Esaminati gli atti contenuti nel fascicolo processuale e previa effettuazione di sopralluogo e ispezione dei beni oggetto di esecuzione, proceda l'esperto:
1) al controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all'art.567, comma 2, c.p.c. (estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, relative al compendio pignorato nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, atto di trasferimento anteriore di almeno venti anni alla trascrizione del pignoramento), segnalando immediatamente al Giudice dell'esecuzione quelli mancanti o inidonei, senza proseguire nelle operazioni di stima;
1) - bis alla ricostruzione delle vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti, esplicitando i vari passaggi (senza effettuare rinvii per relationem alla documentazione in atti o alla certificazione notarile della quale non è sufficiente riportarne pedissequamente il contenuto1) e dando atto delle eventuali variazioni catastali che hanno interessato l'immobile pignorato nel corso del tempo;
1) - ter alla verifica della corrispondenza dei dati catastali degli immobili con quelli riportati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, specificando - per il caso in cui riportino dati catastali non più attuali - se le variazioni intervenute in epoca anteriore alla
trascrizione del pignoramento (per fusione, soppressione, etc.) abbiano determinato modifiche sul piano della consistenza dell'immobile2 ;
1) - quater alla verifica della sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile, relazionando al G.E., in caso di esito positivo e previa sospensione delle operazioni peritali;
1) - quinquies alla verifica del regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l'estratto dell'atto di matrimonio (ovvero il certificato di stato libero), evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;
2) all'identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicandone tipologia, ubicazione, accessi, confini, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni;
2) - bis alla esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, mediante sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari o stralcio di foto satellitari od ortofoto, reperibili anche sul web e sui siti ufficiali degli enti locali, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI, dandone esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente quesito e corredando la perizia di un apposito elaborato grafico in scala recante la sovrapposizione tra le vigenti mappe catastali e foto satellitari od ortofoto per la localizzazione del bene/i staggito/i;
3) alla analitica descrizione dei beni, mediante allegazione di planimetrie catastali per gli immobili urbani, delle planimetrie risultanti dal sopralluogo e dai rilievi eseguiti in adeguato rapporto di scala, e di riproduzioni fotografiche degli stessi; in particolare indichi le caratteristiche strutturali e distributive dell'immobile, l'altezza utile interna, le finiture e le caratteristiche esterne ed interne, lo stato di manutenzione e conservazione, la presenza
di eventuali proprietà condominiali, la dotazione di impianti tecnologici e la loro rispondenza al D.M. 37/08, precisandone in caso contrario i presumibili costi di adeguamento;
4) alla stima dei beni3 in base al loro valore di mercato, da determinare mediante calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vicoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute o per quelle occorrenti ai fini delle operazioni di bonifica ove siano presenti rifiuti tossici o nocivi;
4) - bis alla specificazione, in forma tabellare, delle superfici rilevate in accordo alle indicazioni di cui all'allegato 2) del Manuale della Banca Dati dell'OMI, esplicitando i coefficienti di omogeneizzazione impiegati per le pertinenze, sino al calcolo della complessiva superficie commerciale vendibile;
5) alla verifica, in caso di pignoramento di un bene indiviso, della comoda separabilità in natura della quota spettante all'esecutato. L'esperto dovrà indicare il valore di stima dell'intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì la riduzione del valore dell'immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola;
6) alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base;
7) alla individuazione dello stato di possesso dei beni, (ad es. verificando l'intestazione dei contratti di luce, acqua e gas ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l'ICI / IMU) con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, precisando data di registrazione, durata, data di scadenza (anche ai fini della eventuale disdetta), data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente promossa per il rilascio. Verifichi l'esperto se il canone pattuito sia o meno adeguato ai sensi dell'art. 2923, III comma c.c., ovvero corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni;
8) all'accertamento dell'esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale4, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico nonché l'esistenza di diritti reali di terzi (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che limitano la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l'eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento e l'incidenza sul valore di stima;
9) all'accertamento dell'esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili dell'acquirente;
10) alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all'accertamento dell'esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie superiore a 5.000 mq., anche se pertinenza di fabbricati;
11) alla verifica, se abilitato, ovvero, in mancanza avvalendosi dell'ausilio di un tecnico certificatore (le cui competenze saranno liquidate dal G.E. ai sensi dell'art. 56 D.P.R.
115/2002), della sussistenza dell'attestato di prestazione energetica relativa al compendio staggito, provvedendo, qualora essa non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessario;
In particolare, per gli immobili urbani, l'esperto dovrà:
a) accertare se essi risultino regolarmente accatastati limitandosi, per il caso negativo, a darne atto nell'elaborato tecnico ed a quantificare i costi occorrenti;
b) verificare la conformità tra quanto rilevato in sede di sopralluogo e quanto desumibile dalle planimetrie catastali in atti, precisando in caso di difformità le eventuali attività tecniche da porre in essere ed i prevedibili costi per la corretta rappresentazione dello stato dei luoghi, qualora necessarie per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento dei beni;
c) accertare se siano stati costruiti prima del 1°.9.1967, ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi della licenza o concessione edilizia, permesso di costruire o altro titolo abilitativo (e delle eventuali varianti), ovvero della concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa;
d) verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all’epoca della loro costruzione riscontrando contestualmente la coincidenza tra quanto assentito col titolo abilitativo e ciò che in concreto è stato realizzato;
e) descrivere, ove presenti, le opere abusive, precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione: in caso di abusi sanabili, l'esperto dovrà determinare il valore di mercato di edifici analoghi, diminuito delle spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione; in caso di abusi non suscettibili di sanatoria, l'esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del terreno sul quale sorge la costruzione
abusiva, diminuito delle spese che l'aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni e aumentato dell'eventuale valore d'uso dell'edificio fino alla sua demolizione;
f) per l'edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all’Ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative.
Per gli immobili a uso industriale, l'esperto dovrà accertare se gli impianti tecnologici siano conformi alla normativa in materia di sicurezza e se nell’area siano presenti rifiuti speciali o tossici, determinando, nell’ipotesi affermativa, i presumibili costi di smaltimento, in base ai codici CER dei rifiuti qualora individuabili, nonché le iscrizioni e le abilitazioni di Legge che devono possedere le imprese che dovranno occuparsi della gestione degli stessi;
Per i terreni, l'esperto dovrà accertare se siano suscettibili di destinazione edificatoria, acquisendo presso i competenti uffici il relativo certificato di destinazione urbanistica, precisando indici, parametri e prescrizioni individuati dai vigenti strumenti urbanistici comunali o ad essi sovraordinati e dai regolamenti locali;
12) Alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all'art. 1-quater della legge 18 dicembre 2008, n. 199 per l'eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l'espresso avvertimento che l'esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza in tal senso all'Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita;
NOTE: 1 In mancanza di continuità nelle trascrizioni o per il caso di incompletezza della documentazione ipocatastale ventennale l'esperto dovrà sospendere le operazioni, relazionando al G.E. al fine di ottenere indicazioni per il prosieguo, mentre non potrà automaticamente integrare la documentazione ipocatastale.
2 In tal caso l'esperto dovrà sospendere le operazioni peritali relazionando al G.E.
3 L'esperto, dovrà specificare il criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita e delle motivazioni tecniche che hanno determinato la scelta del criterio estimativo adottato, comunque fornendo elementi di riscontro nel caso di stima sintetico-comparativa (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche adeguatamente incrociati e verificati con i valori desumibili dall'osservatorio OMI dell'Agenzia del Territorio) ed anche formando - al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita od una migliore individuazione dei beni - la suddivisione del compendio staggito in lotti separati. Dalla valutazione dovranno essere esclusi gli immobili relativi a eventuali procedure esecutive riunite, per i quali non sia stata avanzata istanza di vendita, nonché quelli eventualmente liberati dal pignoramento con provvedimento del Giudice dell'esecuzione.
4 Indichi, in particolare, l'importo annuo delle spese di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), la sussistenza di provvedimenti giudiziali di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore ed emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem.
RELAZIONE TECNICA
Sulla scorta degli atti di causa, dopo aver eseguito il sopralluogo presso l'immobile oggetto di pignoramento, e condotto indagini presso:
l'Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio di Foggia;
l'Ufficio Tecnico del Comune di Foggia;
le agenzie immobiliari,il sottoscritto redigeva la presente relazione.
BENI OGGETTO DELL'ESECUZIONE:
1) Beni di proprietà esclusiva di RENELLA CIRO: - appartamento ad uso civile abitazione sito in Foggia, alla via Obertj Luigi n. 2, 5° piano. Riportato nel N.C.E.U. del Comune di Foggia al
foglio 78, p.lla 659, sub. 10, via Obertj Luigi n. 2, piano 5, Z.C. 1, Cat. A/3, classe 2, vani 6,5, R.C. €. 503,55;
- Locale cantina posto al piano terra avente accesso da via Obertj Luigi n. 2. Riportato nel N.C.E.U. del Comune di Foggia al foglio 78, p.lla 659, sub. 18.
2) Bene di proprietà di MOREO BRUNO e RENELLA ANGELA in ragione di 1/2 ciascuno:
Appartamento a uso civile abitazione sito in Foggia, alla via Sant'Angelo n. 3, 2° piano.
Riportato nel N.C.E.U. del Comune di Foggia al foglio 96, p.lla 1669, sub. 10, via Monte Sant'Angelo n.3, piano 2, Z.C. 1, Cat. A/4, classe 6, vani 2, R.C. €. 134,28.
Si precisa che non è stata richiesta la trascrizione relativamente agli immobili di proprietà del debitore sig. RENELLA CIRO.
Risposta al quesito n. 1
Il controllo preliminare dei documenti di cui all'art. 567, comma 2, del c.p.c., presenti nel fascicolo telematico della procedura, consentiva di riscontrarne la completezza e l'idoneità degli stessi ai fini della ricostruzione delle iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, nonché delle vicende traslative dell'immobile nel ventennio antecedente alla trascrizione del pignoramento (20/02/2017).
Cronostoria catastale
In seguito a variazione del 10/01/2005 prot. n. FG0002965 "variazione per modifica identificativo catastale - allineamento mappe" l'immobile allora identificato al Foglio 96 p.lla 4992 sub 4 veniva soppresso e dava origine agli attuali identificativi catastali Foglio 96, p.lla 1669 sub. 10.
Risposta al quesito n. 1 - 1 bis
Sulla base della documentazione in atti, si riportano di seguito le vicende traslative dell'immobile pignorato nel ventennio anteriore al pignoramento:
Alla data del 20 febbraio 2017
L'immobile oggetto di esecuzione risulta essere di proprietà dei signori MOREO Bruno, nato a Foggia il 2/08/1978 (MRO BRN 78M02 D643P) e RENELLA Angela, nata a Foggia il 15/04/1974 (RNL NGL 74D55 D643J) per averlo acquistato dalle signore FATIGATO Montevergine, nata a Foggia il 28/01/1929 (usufruttuaria) e TARQUINIO Maria Rosaria, nata a Foggia il 16/03/1970 (nuda proprietaria) in forza di Atto di compravendita a rogito del Notaio Rossella Sannoner di Foggia in data 07/11/2005 Repertorio N. 33261/7232, trascritto in data 10/11/2005 ai n.ri 25366/17127.
Con il suddetto atto i signori MOREO Bruno e RENELLA Angela acquistavano, in comune ed indiviso in ragione di un mezzo dell'intero ciascuno, la piena proprietà dell'immobile pignorato.
L'immobile è perventuto alle venditrici come riportato di seguito:
- La signora FATIGATO Montevergine, nata a Foggia il 28/01/1929, divenne proprietaria del suddetto immobile in forza di acquisto dai signori ARMILLOTTA Francesco Paolo, nato a Monte Sant'Angelo il 27/01/1901, e ARMILLOTTA Maria Michela, nata a Monte Sant'Angelo il 07/05/1931, con Atto di compravendita a rogito del Notaio Marano Delfino in data 17/09/1968, trascritto a Lucera con nota del 11/10/1968 al n. 191268;
- In forza di Atto di compravendita a rogito del Notaio Aurelio Trombetta in data 12/05/1993 rep. N. 41925, trascritto a Foggia il 13/05/1993 ai nn. 8159/6932, le signore FATIGATO Montevergine e TARQUINIO Maria Rosaria divennero proprietarie, ciascuna per i propri diritti, del suddetto immobile ed in particolare la signora FATIGATO Montevergine per la nuda proprietà e la signora TARQUINIO Maria Rosaria per l'usufrutto;
- In forza di donazione della nuda proprietà (con riserva di usufrutto) da parte della signora TARQUINIO Maria Rosaria, la signora FATIGATO Montevergine divenne titolare della nuda
proprietà. Donazione effettuata con atto in data 18/06/2001 rep. n. 161737 a rogito del Notaio Antonio Gagliardi di Castelfranco Veneto, trascritto a Foggia il 10/07/2001 ai n.ri 14267/10743.
NOTA:
Nell'atto di compravendita a rogito del Notaio Rossella Sannoner di Foggia in data 07/11/2005 rep. N. 33261/7232, trascritto a Foggia in data 10/11/2005 ai n.ri 25366/17127, la signora FATIGATO Montevergine, nata a Foggia il 28/01/1929, vendeva il diritto di usufrutto e la signora TARQUINIO Maria Rosaria, nata a Foggia il 16/03/1970, vendeva la nuda proprietà dell'immobile pignorato; mentre dalle ispezioni ipotecarie risulta che la signora FATIGATO Montevergine era titolare della nuda proprietà e la signora TARQUINIO Maria Rosaria era titolare del diritto di usufrutto.
Con il suddetto atto le signore FATIGATO Montevergine e TARQUINIO Maria Rosaria tra loro solidalmente per l'intero vendevano a MOREO Bruno e RENELLA Angela, in comune ed indiviso in ragione di un mezzo dell'intero ciascuno, acquistavano la piena proprietà.
Pertanto, gli esecutati sono titolari della piena proprietà dell'immobile pignorato. (All. B - Atto di Compravendita)
Risposta al quesito n. 1 - 1 ter
Dalla verifica dei dati catastali dell'immobile con quelli riportati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione risulta quanto segue: nella nota di trascrizione e nella visura catastale l'indirizzo risulta Via Monte Sant'Angelo n.3 mentre nell'atto di pignoramento è riportato Via Sant'Angelo n.3.
L'indirizzo esatto è quello riportato nell'atto di pignoramento: Via Sant'Angelo (in centro storico), essendo Via Monte Sant'Angelo ubicata in una zona periferica della città (Quartiere Candelaro).
Risposta al quesito n. 1 - 1 quinquies
I debitori risultano coniugati dal 16/10/2006, in regime di separazione dei beni. (All. C - Estratto dell'atto di matrimonio)
Risposta al quesito n. 2
Appartamento ad uso civile abitazione, avente accesso dal portone comune su Via Sant'Angelo n.3, posto al secondo piano, con porta di ingresso a destra salendo al piano sul pianerottolo di arrivo, composto da un unico vano ed accessori di bagno e ripostiglio, oltre ai proporzionali diritti di condominio come per legge, sulle parti comuni ed indivise del fabbricato di cui fa parte.
L'appartamento confina con detta via, proprietà Leoce, vano scala e distacco condominiale, salvo altri.
L'immobile risulta censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Foggia al Foglio 96 p.lla 1669 sub. 10, Z.C. 1 - Via Monte Sant'Angelo n.3, piano 2, Categoria A/4, Classe 6, Consistenza 2 vani, Superficie catastale 36 mq., Rendita Euro 134,28.
Attuale intestazione catastale:
MOREO Bruno, nato a Foggia il 2/08/1978 (MRO BRN 78M02 D643P) - Proprietà per 1/2;
RENELLA Angela, nata a Foggia il 15/04/1974 (RNL NGL 74D55 D643J) - Proprietà per 1/2.
(All. D: Visura catastale - All. E: Planimetria catastale) Risposta al quesito n. 2 bis
Per l'esatta individuazione del bene staggito si allegano alla relazione lo stralcio di mappa catastale con evidenziata la p.lla1669, l'ortofoto e la sovrapposizione dell'ortofoto con il catastale reperiti dal sito ufficiale della Provincia di Foggia - Settore Assetto del Territorio - Consultazione Cartografica.
(All. F: Estratto di mappa catastale - Catastale - Ortofoto+Catasto - Ortofoto)
Risposta al quesito n. 3 Descrizione:
Abitazione facente parte di un più ampio fabbricato ubicato in pieno centro storico, tra piazza Lago e piazza Martiri Triestini nelle immediate vicinanze della Cattedrale e del Municipio di Foggia.
La zona è ben servita con la presenza di uffici, attività commerciali, banche, ufficio postale e scuole.
Il fabbricato è di remota costruzione, realizzato nella seconda metà del '800 con struttura portante in muratura di tufi e materiali misti lapidei, e probabile soprelevazione del secondo piano in epoca successiva.
La copertura dell'intero secondo piano è stata oggetto di lavori di manutenzione straordinaria nel 2004 - 2005 che prevedevano la sostituzione della vecchia copertura con l'attuale struttura realizzata in legno costituita da capriate, arcarecci e tavolato, pannello coibentante e coppi.
Le facciate esterne, oggetto anch'esse di recenti opere di manutenzione, risultano intonacate e pitturate, e presentano una zoccolatura in lastre di pietra di Apricena di cm. 100.
L'abitazione dell'esecutato che trova accesso dal portone comune su Via Sant'Angelo n.3, posta al secondo piano con porta di ingresso a destra dal piccolo pianerottolo di arrivo al piano, è di dimensioni modeste e si compone di un unico vano oltre al bagno ed a un ripostiglio.
L'immobile è interessato da lavori di ristrutturazione eseguiti con "DIA in sanatoria per lavori di diversa distribuzione interna" del 11/11/2005 Pratica Edilizia 1130/E/2005 a firma del Geom. Arturo Coletta. I lavori previsti consistevano in:
1. rifacimento di pavimenti e rivestimenti con relativo sottofondo e rete elettrosaldata;
2. demolizione totale dei tramezzi;
3. sostituzione di porte interne;
4. sostituzione di avvolgibili del tipo p.v.c.;
5. rifacimento dell'esistente impianto elettrico, idrico-fognante e di riscaldamento;
6. sostituzione dei servizi igienico-sanitari;
7. esecuzione di tramezzi divisori interni per una diversa distribuzione degli ambienti;
8. rifacimento intonaci interni del tipo civile;
9. rifacimento delle tinte su pareti e soffitti. (All. L : DIA in sanatoria del 11/11/2005) I lavori previsti con la succitata DIA risultano realizzati in gran parte.
All'interno dell'immobile sono presenti puntelli sottotrave a supporto di un cedimento strutturale causato dalla trasformazione di una soffitta in vano abitabile (in terzo piano) di proprietà del confinante che parzialmente sovrasta la proprietà dell'esecutato.
Tale trasformazione ha determinato l'inagibilità dell'immobile che dovrà essere ristabilita a spese del proprietario confinante nei modi e nei termini espressi nella Sentenza del Giudice Angela Marchesiello del Tribunale Civile di Foggia (Sentenza N. 407/11; n. rep. 508/11; Cron.
1934/11; R.G. 1728/07) che in sintesi prevedeva opere di consolidamento delle strutture da eseguirsi entro nove mesi dalla data della sentenza stessa, e che ad oggi non risultano ancora eseguiti. (Allegato M - Sentenza N. 407/11; n. rep. 508/11)
Il vano principale presenta una pavimentazione in gres porcellanato di cm 45x45 di colore chiaro e il rivestimento di una parete (angolo cottura) con ceramiche di cm. 20x20; il bagno risulta pavimentato e rivestito a tutt'altezza e sono presenti vasca, bidet e wc; i serramenti esterni sono in pvc mentre risulta sprovvisto di porte interne.
Gli ambienti risultano ben aerati e illuminati per la presenza di una porta finestra nel vano principale e di una finestra nella zona d'ingresso, anche il bagno riceve luce naturale ed
aerazione per la presenza di due finestre. (All. G: Rilievo fotografico - All. H: Rilievo planimetrico)
L'immobile presenta una superficie netta di mq. 29,00 circa ed una superficie lorda di mq. 37,70 circa oltre a mq. 0,55 del balcone.
Il vano principale presenta una copertura a due falde con un'altezza interna Hmax= 4,50 mt. e Hmin=3,90 mt. e altezza sottotrave pari a 3,30 mt. mentre la zona d'ingresso presenta una copertura piana con altezza interna pari a 3,45 mt.; anche il bagno e il ripostiglio presentano coperture piane con altezze interne rispettivamente Hbagno=2,70 mt. e Hrip=3,00 mt.
L’immobile è dotato dei seguenti impianti: elettrico ed idrico-sanitario in fase di realizzazione, infatti non sono presenti la caldaia e i corpi radianti.
Per l'impianto elettrico, non è stato possibile accertare la dotazione della Dichiarazione di Conformità, per cui si stima un costo di €. 700,00 per la verifica dello stesso ed il rilascio da parte di personale qualificato della relativa Dichiarazioni di Conformità.
Risposta al quesito n. 4
Il valore attribuito all’immobile si è ricercato nel più probabile valore di mercato, ottenuto con procedimento di stima “sintetico-comparativo”, adottando quale parametro di confronto la superficie.
Si è altresì tenuto conto della collocazione urbanistica, oltre che della valutazione soggettiva delle strutture, dell’obsolescenza del fabbricato, della qualità e condizioni delle finiture, del “taglio” dimensionale e dei vincoli o limitazioni in genere che finiscono per dare un valore complessivo all’immobile, da intendersi a corpo e non a misura.
Dopo aver condotto ricerche di mercato, presso agenzie immobiliari operanti nella zona, consultato il Borsino Immobiliare e l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia
del Territorio, si ritiene congruo, assumere un valore di mercato pari a 1.000,00 €./mq (All.
All. I : Quotazioni OMI;Borsino immobiliare; Agenzie immobiliari)
Calcolo delle consistenze in accordo all'allegato 2) del Manuale della banca dati dell'OMI.
ABITAZIONE AL SECONDO PIANO Destinazione Sup. netta Sup. lorda Coefficiente
1. Ing./Sog./Cucina mq. 23,50 1,00
2. Bagno mq. 4,35 1,00
3. Ripostiglio mq. 1,20 1,00
Superficie totale mq. 29,05 mq. 37,70
Balcone mq. 0,55 0,30 mq. 0,16
Superficie totale mq. 29,05 mq. 38,25
- coefficienti di omogeneizzazione:
balconi e terrazzi: nella misura del 30% fino a 25 mq.
Superficie commerciale ragguagliata (vendibile):
Abitazione al secondo piano:
mq. (37,70 x 1,00 + 0,55 x 0,30) = mq. 37,86
che arrotondati al metro quadro sono pari a mq. 38,00 Valore di mercato dell'immobile =
Superficie commerciale vendibile x valore di mercato al mq.
Abitazione: mq. 38,00 x 1.000,00 €./mq.= €. 38.000,00 Adeguamenti e correzioni alla stima:
Nel caso specifico, si applica una riduzione pari al 25% sul valore di mercato che tiene conto del protrarsi dello stato di inagibilità dell'immobile sino all'esecuzione delle opere
di consolidamento così come previste e richiamate nella Sentenza espressa dal Giudice Angela Marchesiello del Tribunale Civile di Foggia (Sentenza N. 407/11; n. rep. 508/11; Cron.
1934/11; R.G. 1728/07).
Riduzione del 25%: €. 38.000,00 x 0,25 = €. 9.500,00
Oltre alla riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: €. 38.000,00 x 5% = €. 1.900,00
- per regolarizzazione catastale ed edilizia €. 3.000,00
- per certificazione impianto elettrico €. 700,00
sommano €. 5.600,00
Prezzo base=
Valore di mercato dell'immobile - adeguamenti e correzioni
€. 38.000,00 - €. 9.500,00 - €. 5.600,00 = €.22.900,00 (Euro ventiduemilanovecento/00) Risposta al quesito n. 6
LOTTO UNICO
Ubicazione: Appartamento ad uso civile abitazione avente accesso dal portone comune su via Sant'Angelo n. 3, posto al secondo piano, con porta di ingresso a destra salendo al piano sul pianerottolo di arrivo, composto da un vano ed accessori di bagno e ripostiglio.
Consistenza: L'abitazione ha una consistenza catastale di 2 vani, occupa una superficie lorda di mq. 38,25 circa.
La superficie commerciale dell'abitazione è pari a mq. 38,00.
Confini: L’immobile confina via Sant'Angelo, proprietà Leoce e vano scala, salvo altri.
Dati catastali: Riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Foggia al:
Foglio 96, p.lla 1669, sub. 10, Categoria A/4, Classe 6, Vani 2, Superficie Catastale totale mq. 36, Rendita Euro 134,28.
Indirizzo: Via Monte Sant'Angelo n. 3 - piano 2.
Intestati:
- MOREO Bruno nato a Foggia il 02/08/1978, (MRO BRN 78M02 D643J) proprietario per 1/2;
- RENELLA Angela nata a Foggia il 15/04/1974 (RNL NGL 74D55 D643J) proprietaria per 1/2.
Prezzo base: = €.22.900,00 (Euro ventiduemilanovecento/00) Risposta al quesito n. 7
L'immobile alla data del sopralluogo risultava libero.
Risposta al quesito n. 8
Formalità, vincoli o oneri che resteranno a carico dell'acquirente.
L'esecutato in sede di sopralluogo dichiarava che per il fabbricato non è stato costituito il condominio e che non ci sono spese condominiali ordinarie. (All. A - Verbale di sopralluogo).
Risposta al quesito n. 9
Formalità, vincoli o oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente.
Iscrizioni:
Iscrizione di ipoteca volontaria nn. 25367/4788 in data 10/11/2005, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario per euro 140.000,00 a seguito di atto in data 07/11/2005 n. 33262 de rep. Notaio Rossella Sannoner di Foggia, a favore di "Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a.", con sede in Siena, (c.f. 00884060526) contro Renella Angela (RNL NGL 74D55 D643J) e Moreo Bruno (MRO BRN 78M02 D643J);
Iscrizione di ipoteca legale nn. 9128/1624 in data 08/04/2009 per euro 21.769,06 a favore della società "Equitalia Foggia S.p.a., con sede in Foggia (c.f. 0159070714) contro MoreoBruno (MRO BRN 78M02 D643J), gravante sull'indivisa quota di 1/2 dell'immobile oggetto di pignoramento;
Trascrizioni:
Verbale di pignoramento immobiliare trascritto il 20/02/2017 nn. 3632/2684 a favore di"Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a.", con sede in Siena, (c.f. 00884060526) contro Renella Angela (RNL NGL 74D55 D643J) e Moreo Bruno (MRO BRN 78M02 D643J).
Per il bene caduto in esecuzione vi è in atti istanza di vendita.
Risposta al quesito n. 10
Il fabbricato nel quale ricade l'immobile pignorato è stato costruito in data antecedente al 1°.9.1967 (seconda metà dell'800).
Dalle ricerche effettuate presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Foggia, risulta che in data 11/11/2005 - Pratica Edilizia N. 1130/E/2005 è stata presenta una DIA in sanatoria per diversa distribuzione interna e rifacimento degli impianti tecnologici e delle finiture.
Durante i lavori autorizzati con la suddetta DIA sono stati riscontrati cedimenti strutturali di alcune travi che sono state puntellate in attesa del consolidamento. Per tale motivo i lavori iniziati nel 2005, anche se in gran parte eseguiti, non sono mai stati ultimati e per la realizzazione della parte non ultimata dell'intervento è necessario richiedere una nuova autorizzazione amministrativa che tenga conto anche delle varianti eseguite rispetto al progetto approvato.
Attualmente l'immobile non è agibile e la planimetria catastale non è conforme allo stato dei luoghi.
Per la corretta rappresentazione dello stato dei luoghi bisognerà presentare un nuovo accatastamento per Variazione e diversa distribuzione degli spazi interni per il quale si stima un costo pari a €. 800,00.
Mentre il rilascio del Certificato di agibilità potrà essere richiesto solo ad ultimazione dei lavori e del consolidamento strutturale.
Risposta al quesito n. 11
L'esecutato durante le operazioni di sopralluogo ha dichiarato che l'immobile è sprovvisto di certificazione energetica, pertanto, con gli elementi raccolti in sede di rilievo, si è provveduto a redigere l'attestato di prestazione energetica APE.
Il certificato viene allegato alla presente relazione come Allegato N.
Risposta al quesito n. 12
L'esecutato, come disposto dall'art.1-quater della Legge 18 dicembre 2008, n. 199, può formulare apposita istanza all'ARCA CAPITANATA (Istituto Autonomo Case Popolari di Foggia), prima che sia disposta la vendita dell'immobile pignorato, per la cessione in proprietà dell'immobile pignorato all'ARCA CAPITANATA e la conduzione dello stesso da parte dell'esecutato con un canone sostenibile.
TABELLA RIEPILOGATIVA LOTTO UNICO
Tipologia
Abitazione di tipo popolare .Descrizione sommaria
Abitazione facente parte di un più ampio fabbricato ubicato in centro storico. Il fabbricato è di remota costruzione, realizzato nella seconda metà del '800 con probabile soprelevazione del secondo piano in epoca successiva. L'immobile è composto da un unico vano con annesso bagno e ripostiglio.Comune di ubicazione
Comune di Foggia.Indirizzo
Via Sant'Angelo n.3.Confini
L'immobile confina con via Sant'Angelo, proprietà Leoce, vano scala, salvo altri.Estensione
Superficie lorda mq.37,70 circa + mq. 0,55 circa di balcone;Superficie commerciale mq. 38,00.
Dati catastali
Riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Foggia al Foglio 96 p.lla 1669 sub. 10, Z.C. 1 - Via Monte Sant'Angelo n.3, piano 2, Categoria A/4, Classe 6, Consistenza 2 vani, Superficie catastale 36 mq., Rendita Euro 134,28. Intestazione catastale:MOREO Bruno, nato a Foggia il 2/08/1978 (MRO BRN 78M02 D643P) - Proprietà per 1/2;
RENELLA Angela, nata a Foggia il 15/04/1974 (RNL NGL 74D55 D643J) - Proprietà per 1/2.
Attuali proprietari
MOREO Bruno, nato a Foggia il 2/08/1978 (MRO BRN 78M02 D643P) - Proprietario per 1/2;RENELLA Angela, nata a Foggia il 15/04/1974 (RNL NGL 74D55 D643J) - Proprietaria per 1/2.
Titolo di provenienza
L'immobile è pervenuto agli esecutati per averlo acquistato dalle signore FATIGATO Montevergine, nata a Foggia il 28/01/1929 (usufruttuaria) e TARQUINIO Maria Rosaria, nata a Foggia il 16/03/1970 (nuda proprietaria) in forza di Atto di compravendita a rogito del Notaio Rossella Sannoner di Foggia in data 07/11/2005 Repertorio N. 33261/7232, trascritto in data10/11/2005 ai n.ri 25366/17127.
Stato di comproprietà
Con il suddetto atto i signori MOREO Bruno e RENELLA Angela acquistavano, in comune ed indiviso in ragione di un mezzo dell'intero ciascuno, la piena proprietà dell'immobile pignorato.Iscrizioni e trascrizioni
Iscrizione di ipoteca volontaria nn. 25367/4788 in data 10/11/2005, a favore di "Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a.", con sede in Siena, (c.f. 00884060526) contro Renella Angela (RNL NGL 74D55 D643J) e Moreo Bruno (MRO BRN 78M02 D643J);Iscrizione di ipoteca legale nn. 9128/1624 in data 08/04/2009 a favore della società "Equitalia Foggia S.p.a., con sede in Foggia (c.f. 0159070714) contro Moreo Bruno (MRO BRN 78M02 D643J), gravante sull'indivisa quota di 1/2 dell'immobile oggetto di pignoramento;
Verbale di pignoramento immobiliare trascritto il 20/02/2017 nn. 3632/2684 a favore di "Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.a.", con sede in Siena, (c.f.
00884060526) contro Renella Angela (RNL NGL 74D55 D643J) e Moreo Bruno (MRO BRN 78M02 D643J).
Stato di occupazione
Immobile libero.Regolarità
edilizio-urbanistica
DIA in sanatoria del 11/11/2005 non ultimata, da regolarizzare con presentazione di nuova pratica edilizia,
previa esecuzione delle opere di consolidamento strutturale a carico del confinante.
Conformità catastale
Planimetria catastale difforme dallo stato dei luoghi.Abitabilità
Immobile inagibile.Valore del bene da porre a base d’asta
€.22.900,00 (Euro ventiduemilanovecento/00) per l'intera proprietà.
Il sottoscritto CTU con la presente relazione, che si compone di n. 25 pagine e n. 12 allegati, ritiene di aver assolto l’incarico ricevuto e rimane a disposizione del Giudice dell’Esecuzione per qualsiasi chiarimento e/o integrazione.
La presente relazione viene depositata in Cancelleria tramite deposito telematico con i seguenti allegati:
- Allegato A: Verbale di sopralluogo;
- Allegato B: Titolo di provenienza - Atto di compravendita;
- Allegato C: Estratto Atto di Matrimonio.
- Allegato D: Visura catastale storica;
- Allegato E: Planimetria catastale;
- Allegato F: F.1: Estratto di mappa catastale;
- F.2: Catasto;
F.3: Ortofoto + Catasto;
F.4: Ortofoto;
- Allegato G: Rilievo fotografico composto da n. 13 fotografie;
- Allegato H: Rilievo planimetrico dello stato di fatto;
- Allegato I:
Studio Tecnico Arch. Biagio Ciro Pertosa
71121 – Foggia (FG) Via Ruggero Grieco n.26 - Tel. 333.3108933
I.1 Osservatorio del Mercato Immobiliare - Banca dati quotazioni immobiliari;
I.2 : Borsino Immobiliare;
- Allegato L: DIA in sanatoria del 11/11/2005 - Pratica Edilizia 1130/E/2005;
- Allegato M: Sentenza del Tribunale Civile di Foggia N. 407/11; n. rep. 508/11;
- Allegato N: Attestazione di Prestazione Energetica;
Con osservanza.
Foggia, lì 18.12.2019. Il C.T.U.
Arch. Pertosa Biagio Ciro
