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TRIBUNALE DI NOVARA ESECUZIONI IMMOBILIARI. Esecuzione Immobiliare

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Academic year: 2022

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(1)

TRIBUNALE DI NOVARA

ESECUZIONI IMMOBILIARI

Esecuzione Immobiliare Siena NPL 2018 srl

contro

Macovei Cristian – Macovei Daniela Intervenuti

Agenzia delle Entrate - Riscossione

Data Udienza 21 maggio 2020 Procedimento esecutivo n° 51/19

Giudice Dott.sa Francesca Iaquinta

ELABORATO PERITALE

Tecnico incaricato: geometra Paolo Brustia

iscritto all’Albo dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Novara al n°1881 iscritto all’Albo del Tribunale di Novara al n° 360

codice fiscale BRSPLA57P05F952Q – partita IVA 02201800030 con studio 3B Associati

sede legale: Via Pontida n° 14 – 28100 NOVARA sede operativa: via Generale Gustavo Fara n° 65 – 28100 Novara

cellulare: 3397289019 e-mail: brustia@3b-associati.it

pec: paolo.brustia@geopec.it

(2)

Beni in Fara Novarese (NO) Via Cavour n° 17

UNITA’ IMMOBILIARI A CIVILE ABITAZIONE IN IMMOBILE PLURIFAMILIARE

Estratto mappa di zona

Particolare estratto mappa di zona

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OSSERVAZIONI DI CUI E’ OPPORTURNO DARE ATTO

La porzione ad uso abitazione dell’unità immobiliare oggetto di perizia è posta all’interno di cortile in edificio di tipo a cortina di tre piani fuori terra.

Dalla scheda catastale, recuperata dall’archivio dell’Agenzia dell’Entrate – Servizi Catastali Ufficio Provinciale di Novara, l’unità immobiliare è rappresentata graficamente occupante parte del piano terra e primo piano.

Scheda catastale Foto prospetto

In fase di sopralluogo, e successivamente confermato dagli esecutati anche tramite colloquio telefonico, mi è stato riferito che la loro proprietà comprendeva anche due locali posti al terzo piano; piano che in fase di sopralluogo non ho potuto comunque visionare in quanto accessibile con difficoltà e solo tramite scala a pioli esterna al momento non disponibile.

Tramite la segreteria dell’ufficio del Notaio Milano che a suo tempo aveva rogitato l’atto d’acquisto dell’immobile mi sono procurato copia dell’atto di compravendita al fine di verificare la descrizione dell’immobile oggetto di vendita; in tale atto, che si allega alla presente perizia, è riportata la seguente descrizione:

“….I Signori ……… ciascuno per la quota di 1/3 e comunque complessivamente per intero, dichiarano di vendere ai Signori Macovei Cristian e Macovei Daniela che, in comunione legale dei beni, accettano ed acquistano i seguenti immobili:

in Comune di Fara Novarese

porzioni di fabbricato di civile abitazione site in Via Cavour n. 17 catastalmente 15, con pertinenziale area in proprietà esclusiva e composta da:

- a piano terra ripostiglio, cucina e soggiorno,

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- a piano primo tre camere e bagno con scala interna di collegamento;

in corpi staccati lavatoio e sovrastante legnaia e due ripostigli e cantina con sovrastanti due legnaie.

Quanto sopra descritto risulta censito nel catasto dei fabbricati al foglio 12 mappale 59 graffato ai mappali 61 e 64 subalterno 2 piano T-1 cat. A/3 classe 1 vani 6,5 rendita catastale euro 335,70……….”

Prendendo in considerazione quanto riportato nell’atto d’acquisto nella parte descrittiva dell’oggetto di compravendita, verificato quanto riportato nella rappresentazione grafica nella scheda catastale che riporta la sola rappresentazione grafica del piano terra e primo, si procederà alla valutazione del solo piano terra e primo non prendendo in considerazione i locali posti al piano terzo in quanto tali locali non sono citati nell’atto di compravendita e non sono inseriti nella planimetria catastale, tali locali quindi si ritengono non di proprietà degli esecutati.

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Punto 1 del quesito

1. VERIFICA DOCUMENTAZIONE PRESENTE NEL FASCICOLO

Dal controllo dei documenti presenti nel fascicolo, si verifica e si dichiara la completezza della documentazione allegata al fascicolo composta da Relazione Notarile e Nota di Trascrizione riferite all’unità immobiliare oggetto d’esecuzione.

Punto 2 del quesito

2. AVVISI EX ART. 498 COMMA 2 e 600 c.p.c

Verifica se risultano ritualmente notificati dal creditore gli avvisi ex art. 498, comma 2, e 600 c.pc. ad eventuali creditori iscritti non intervenuti nel processo esecutivo

Nel fascicolo, alla data di redazione della perizia, non risultano notifiche a creditori iscritti non intervenuti nel processo esecutivo.

Punto 3 del quesito

3. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura

3.1 Iscrizioni

Ipoteca volontaria: derivante da concessione a garanzia di mutuo a favore Banca Monte dei Paschi di Siena spa con sede in Siena codice fiscale 00884060526, atto notarile pubblico Dott. Andrea Milano Notaio in Novara rep.

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29805/12185 del 27 maggio 2010 trascritto presso l’Ufficio ora Agenzia delle Entrate-Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Novara in data 31 maggio 2010 Reg. gen. 8591, Reg. part. 1809; gravante sugli immobili oggetto di perizia:

Importo capitale euro 105.000,00 Importo ipoteca euro 210.000,00

3.2 Pignoramenti

Pignoramento derivante da Atto Giudiziario esecutivo Tribunale di Novara a favore di Siena NPL 2018 srl con sede in Roma codice fiscale 14535321005 in data 14 febbraio 2019 al n° 429, trascritto presso l’ufficio ora Agenzia delle Entrate-Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Novara in data 07 marzo 2019 Reg. Gen. 3265 Reg Part. 2347; Contro: Macovei Cristian nato in Romania (EE) il 13 luglio 1978 codice fiscale MCVCST78L13Z129S proprietà per 1/2; Macovei Daniela nata in Romania (EE) il 13 maggio 1983 codice fiscale MCVDNL83E53Z129Z proprietà per 1/2; gravante sugli immobili censiti al Catasto Fabbricati del comune di Fara Novarese al foglio 12 mappale 59 graffato al mappale 61 e 64 sub. 2 e immobile censito al Catasto Terreni del comune di Fara Novarese al foglio 12 mappale 59.

Punto 4 del quesito

4. ACQUISIZIONE DOCUMENTAZIONE PER CORRETTA IDENTIFICAZIONE DEL BENE Al fine di identificare correttamente il beni oggetto di procedimento esecutivo sono state richieste presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Novara – Territorio Servizi Catastali la planimetria catastale dell’unità immobiliare e l’estratto mappa.

Si segnala che nella documentazione catastale è riportato come numerazione civica del passo carraio il numero 15; in loco l’accesso carraio riporta il numero 17.

Punto 5 del quesito

5.1 VERIFICA QUOTE INDIVISE DEI BENI PIGNORATI

Sui beni oggetto di perizia alla data di trascrizione del pignoramento non risultano quote indivise.

5.2 VERIFICA DEI PROPRIETARI ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO Al 07 marzo 2019, data di trascrizione del pignoramento, l’unità immobiliare risulta di proprietà: Macovei Cristian nato in Romania (EE) il 13 luglio 1978 codice fiscale MCVCST78L13Z129S proprietà per 1/2 in comunione dei beni con Macovei Daniela;

Macovei Daniela nata in Romania (EE) il 13 maggio 1983 codice fiscale MCVDNL83E53Z129Z proprietà per ½ in comunione dei beni con Macovei Cristian.

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5.2.1 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO Attuali proprietari dal 27 maggio 2010

Macovei Cristian nato in Romania (EE) il 13 luglio 1978 codice fiscale MCVCST78L13Z129S proprietà per 1/2 in comunione dei beni con Macovei Daniela;

Macovei Daniela nata in Romania (EE) il 13 maggio 1983 codice fiscale MCVDNL83E53Z129Z proprietà per 1/2 in comunione dei beni con Macovei Cristian.

foglio 12 mappale 59 graffato ai mappali 61 e 64 subalterno 2

Atto di provenienza: in forza di atto d’acquisto Notaio Dott. Andrea Milano in Novara rep. n°

29804 racc. 12184 del 27 maggio 2010, trascritto presso l’ufficio ora Agenzia delle Entrate- Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Novara in data 31 maggio 2010 Rep. Gen.

8590 Rep. Part. 5430.

Proprietario dal 30 settembre 2001 al 26 maggio 2010

Artoni Maria Virginia nata a Fara Novarese (NO) il 05 aprile 1960 codice fiscale RTNMVR60D45D492V proprietaria per 1/3; Artoni Rosalba nata a Fara Novarese (NO) il 27 novembre 1963 codice fiscale RTNRLB63S67D492S proprietaria per 1/3; Artoni Lorenzo nato a Novara il 29 maggio 1970 codice fiscale RTNLRN70E29F952I proprietario per 1/3.

Atto di provenienza: in forza di denuncia di successione in morte di Artoni Primo nato a San Giacomo delle Segnate (MN) il 20 luglio 1933 codice fiscale RTNPRM33L20H870D, denuncia presentata presso l’Ufficio del Registro di Novara in data 27 marzo 2002 e registrata al n. 30 vol. 1511, trascritto presso l’ufficio ora Agenzia delle Entrate-Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Novara in data 07 giugno 2003 Rep. Gen. 8181 Rep.

Part. 12042.

Proprietario dal 17 ottobre 2008 al 29 settembre 2008

Artoni Primo nato a San Giacomo delle Segnate (MN) il 20 luglio 1933 codice fiscale RTNPRM33L20H870D proprietario per 6/9; Artoni Maria Virginia nata a Fara Novarese (NO) il 05 aprile 1960 codice fiscale RTNMVR60D45D492V proprietaria per 1/9; Artoni Rosalba nata a Fara Novarese (NO) il 27 novembre 1963 codice fiscale RTNRLB63S67D492S proprietaria per 1/9; Artoni Lorenzo nato a Novara il 29 maggio 1970 codice fiscale RTNLRN70E29F952I proprietario per 1/9.

Atto di provenienza: in forza di denuncia di successione in morte di Barbierato Novella nata a Correzzola (PD) il 17 maggio 1935, denuncia presentata presso l’Ufficio del Registro di Novara in data 06 ottobre 2009 e registrata al n. 66 vol. 1641, trascritto presso l’ufficio ora Agenzia delle Entrate-Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Novara in data 27 novembre 2009 Rep. Gen. 12434 Rep. Part. 18917.

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DESCRIZIONE DELLA ZONA

Caratteristiche zona L’immobile si trova nel centro di Fara Novarese; il Comune risulta fornito da Scuola per l’infanzia, primaria e secondaria di 1° grado;

farmacia; banca e negozi di prima necessità.

Zone limitrofe Comuni confinanti: Sizzano, Cavaglio d’Agogna, Barengo, Briona, Carpignano sesia

Paesi limitrofi: Carpignano Sesia (a km. 3,5), Caltignaga (a km. 15), Briona (a km. 2,5), Ghemme (a km. 6,5)

Città più vicine: Novara (a km. 19), Vercelli (a km. 39), Milano (a km.

69), Torino (a km. 88), Orta-Lago d’Orta (a km. 59), Arona-Lago Maggiore (a km. 66)

Collegamenti Aeroporto Malpensa (a Km. 38); Aeroporto Torino Caselle (a km. 90) Autostrada A26 Genova Voltri/Gravellona Toce (casello Romagnano Sesia Km. 8).

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Beni in Fara Novarese (NO) Via Cavour n° 17/G UNITA’ IMMOBILIARI A CIVILE ABITAZIONE E ACCESSORI

6.1. Foglio 12 mappale 59

mappale 61 mappale 64 sub. 2

Vista interno cortile

DATI CATASTALI

L'edificio nel suo insieme con porzione di cortile è identificato in Catasto Terreni al foglio 12 mappale 59 di mq 62, con diritto all’accesso mappale 57 sub. 2, e mappale 61 di mq. 153 classificati come “Area di enti urbani e promiscui”.

Identificato al catasto fabbricati: intestatario: Macovei Cristian nato in Romania (EE) il 13 luglio 1978 codice fiscale MCVCST78L13Z129S proprietà per 1/2 in comunione dei beni con Macovei Daniela; Macovei Daniela nata in Romania (EE) il 13 maggio 1983 codice fiscale MCVDNL83E53Z129Z proprietà per 1/2 in comunione dei beni con Macovei Cristian.

foglio 12 mappale 59 graffato ai mappali 61 e 64 sub. 2, piano terra e primo, categoria A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani, superficie catastale totale 186 mq. (totale escluse aree scoperte: 172 mq.), rendita euro 335,70;

Coerenze catasto fabbricati: coerenze a corpo escluso la porzione mappale 64 sub. 2: Nord:

altre proprietà al mappali 690, mappale 466 e per salto rientrante mappale 769; Est: altre proprietà al mappale 769 e per salto uscente mappale 597, mappale 597; Sud: altra proprietà al mappale 64 e per salto rientrante mappale 818 e per ulteriore salto rientrante mappale 690;

Ovest: altre proprietà al mappale 550, mappale 818 e per salto uscente mappale 690;

6.2 DESCRIZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA

Intera proprietà di unità immobiliare suddivisa in tre porzioni di fabbricato a destinazione residenziale in edificio di corte composta da edificio principale di tre piani fuori in cui sui trova disposta al piano terra e primo unità ad uso abitazione e due edifici staccati ad uso accessori (ripostiglio e cantina) con pertinenziale area in proprietà esclusiva di cortile individuata al mappale 61 gravata di diritto di passaggio il tutto in Fara Novarese (NO) Via Cavour n° 17/G (catastalmente n° 15).

L’unità immobiliare oggetto di perizia sviluppa una superficie commerciale di mq. 185,26 ed una superficie calpestabile interna di mq. 196,10 cosi ripartiti:

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abitazione:

superficie commerciale: piano terra mq. 58,60, piano primo mq. 83,60; balcone primo piano mq.

15,80x0,50= mq. 7,90; per un totale di superficie commerciale di mq. 58,60+83,60+7,90= mq 150,10;

superficie calpestabile: piano terra: ingresso mq. 7,15; cucina mq. 13,92; ripostiglio mq.1,30;

soggiorno mq. 22,15; piano primo corridoio mq. 5,00, camera mq. 18,90; bagno mq. 5,55; camera mq. 14,30, camera mq. 18,55 per un totale di superficie calpestabile interna di mq. 106,82;

Altezze interne: alloggio ml. 2,73/2,70.

locale accessorio ripostiglio/cassero:

superficie commerciale piano terra mq. 5,90x0,20= mq. 1,18; piano primo mq. 5,90x0,20= mq.

1,18, per un totale di superficie commerciale di mq. 2,36;

superficie calpestabile: piano terra mq. 4,09, piano primo mq. 5,29 per un totale di superficie calpestabile di mq. 9,38

Altezze interne piano terra ml. 1,94; piano primo ml. 3,40/3,81 Locale accessorio porticato/cantina/cassero:

superficie commerciale piano terra: portico mq. 53,60x0,35= mq. 19,59, cantina mq. 21,16x0,20=

mq. 4,23; piano primo cassero/soppalco mq. 26,80x0,20 mq. 5,33, per un totale di superficie commerciale di mq. 29,15;

superficie calpestabile: piano terra portico mq. 46,00, cantina mq. 13,90; piano primo cassero e soppalco mq. 20,00 per un totale di superficie calpestabile di mq. 79,90.

Altezze interne: cantina ml. 2,53

Accessorio in proprietà esclusiva corte individuata al mappale 61 gravata di diritto di passaggio

Superficie commerciale stimata mq. 73,00x0,05= mq. 3,65 Caratteristiche strutturali

Strutture verticali: materiale: muratura in mattoni; le facciate risultano essere in parte intonacate e tinteggiate ed in parte a mattoni a vista;

condizioni discrete;

Solai: tipologia: misto in laterizio con travetti; condizioni: discrete;

Copertura: Immobile ad uso abitazione tipologia: a due falde con struttura portante in legno e manto in copertura in tegola in laterizio tipo marsigliese; condizioni buone;

Immobile ad uso ripostiglio/cassero: ad una falda con struttura portante in legno e manto di copertura in tegola di laterizio;

condizioni discrete;

immobile ad uso portico/cantina/cassero; ad una falda con struttura in legno e manto di copertura in laterizio; struttura lignea

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in discrete condizioni, manto di copertura in tegola di laterizio in buone condizioni.

Scale condominiale: assenti

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni: Abitazione:

Finestre e porte balcone: parte in alluminio con doppio vetro e parte in legno con vetro semplice; porte balcone in legno ad anta cieca; serramento del soggiorno al piano terra fornita di persiana a due ante in legno e grata in ferro; serramento della camera e bagno al piano primo munita di tapparella in legno; nell’insieme le condizioni di manutenzione sono discrete;

Ripostiglio/cassero:

porta d’accesso al ripostiglio piano terra: porta tamburata in legno con specchiatura a vetro; nell’insieme le condizioni di manutenzione sono mediocri;

Infissi interni: Abitazione:

Porta d’accesso: porta tamburata in legno con serratura di sicurezza;

porta tamburata in legno per accesso in cucina; porta a soffietto in pvc per accesso al soggiorno; porte accesso camere al piano primo in legno tamburato, porta d’accesso al bagno in legno con specchiatura a vetro; nell’insieme le condizioni di manutenzione sono buone.

Pavimentazione interna: Abitazione

Piano terra: ingresso, cucina, soggiorno; piastrella in ceramica 30x30; piano primo corridoio e camere in marmette in graniglia di marmo 25x25

Bagno: piastrella in ceramica 20x20;

condizioni nell’insieme: buone

Locali accessori: parte in battuto di cemento e parte in battuto di terra.

Pareti interne e soffitti pareti e soffitti intonacate e tinteggiate;

condizioni nell’insieme buone

Alcuni tratti della muratura esterna verso cortile sono state isolate

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internamente con la posa di contro parete eseguita con pannello in cartongesso.

Rivestimento: Cucina: piastrelle in ceramica 20x20 altezza ml. 1,60/2,23;

condizione nell’insieme buone.

Bagno: piastrelle in ceramica 20x20 altezza ml. 2,00 sulle quattro pareti; condizione nell’insieme buone.

Impianti:

Gas: è presente impianto di distribuzione di gas uso domestico; non è stato presentato certificato di conformità;

Elettrici: tensione: 220V; impianto eseguito sottotraccia. Conformità: non è presente certificato di conformità;

Termico: nell’abitazione sono presenti nei locali dei termoconvettori a gas per riscaldamento invernale attualmente non utilizzati, per il riscaldamento attualmente sono utilizzate stufe a legna posizionate in alcune camere.

Idrico derivazione da rete comunale;

L’unità immobiliare risulta essere dotato di un servizio igienico attrezzato con i seguenti sanitari: vaso con passo rapido, lavabo 70x53 a colonna, vasca 130x70; i sanitari sono muniti di rubinetteria monoforo con manopole acqua calda o fredda ; condizioni nell’insieme discrete.

Accessori Ripostiglio/cassero/cantina; pertinenziale area in proprietà esclusiva di cortile individuata al mappale 61 gravata di diritto di passaggio

Punto 7 del quesito

7. CONFORMITA’ TRA LA DESCRIZIONE ATTUALE DEL BENE E QUELLA CONTENUTA NEL PIGNORAMENTO

Si accerta la conformità tra la descrizione dei valori catastali attuali dell’unità immobiliare descritta al punto 3 e quelle contenute nel pignoramento.

Si segnala che nella documentazione catastale è riportato come numerazione civica del passo carraio il numero 15; in loco l’accesso carraio riporta il numero 17.

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Punto 8 del quesito

8. VARIAZIONE PER AGGIORNAMENTO CATASTALE

La planimetria catastale presente in banca dati dell’Agenzia delle Entrate alla data del pignoramento risulta essere quella presentata in data 21 marzo 1988, tale planimetria risulta difforme alla situazione riscontrata in sede di sopralluogo per diversa distribuzione degli spazi interni al piano terra e per la realizzazione di un vano ripostiglio sottoscala e per la diversa posizione della porta d’accesso al vano cucina; nel ripostiglio esterno risulta demolita una parete di divisione; dopo la regolarizzazione edilizia sarà necessario l’aggiornamento catastale dell’unità immobiliare.

Oneri professionali per la redazione di n° 1 planimetrie per l’aggiornamento catastale, compreso rilievo delle unità, stesura della procedura Docfa, diritti di presentazione, contributi previdenziali e Iva in essere alla data della presente perizia: euro 650,00.

Punto 9 del quesito

9. DESTINAZIONE URBANISTICA

Nel Piano Regolatore vigente alla data di perizia il terreno in cui è edificato l’immobile risulta inserito all’interno del centro storico art. 34 delle Norme di Attuazione “Aree ed edifici a carattere ambientale-documentario – RA”;

Punto 10 del quesito

10. GIUDIZIO DI CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA 10.1 Conformità urbanistico edilizia

Dal controllo delle pratiche edilizie riferite all’immobile oggetto di perizia, eseguito richiesta d’accesso atti l’Ufficio Tecnico del Comune di Fara Novarese sono state ritrovate e visionate le seguenti autorizzazioni:

- Concessione prot. n° 14 del 25 settembre 1978 per “Rifacimento tetto del fabbricato”;

- Segnalazione Certificata di Inizio Lavori SCIA per “Opere interne e modifica di aperture esterne” prot. 2104 del 28 luglio 2011; data fine lavori 15 giugno 2012;

Dal raffronto dello stato di fatto dell’unità immobiliare oggetto di perizia e degli elaborati grafici presenti nelle licenze ritrovate presso l’Archivio dell’Ufficio Tecnico del Comune di Fara Novarese si evidenzia che:

Alloggio: si riscontrano difformità edilizie in merito alla diversa distribuzione interna (diversa posizione porta d’accesso al locale cucina al piano terra e realizzazione di muratura per creazione di ripostiglio sottoscala con accesso dal locale cucina); si è inoltre riscontrato che alcune aperture esterne presentano misure difformi o sono state chiuse con muratura causando il non rispetto dei rapporti illuminanti dei locali (diversa dimensione: piano terra: porta ingresso, finestra cucina, finestra soggiorno; piano primo: porta balcone prima camera, porta balcone

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seconda camera, porta balcone trasformata in finestra terza camera; chiusura vano: piano terra porta soggiorno; piano primo chiusura finestra terza camera). Nel ripostiglio esterno risulta demolita una parete di divisione.

Alla data del sopralluogo le opere riscontrate nell’unità immobiliare (diversa distribuzione spazi interni e diversa dimensione serramenti esterni) devono essere considerate difformi all’ultimo titolo abilitativo e, dopo colloquio con Tecnico dell’Ufficio Edilizia Privata, si ritengono regolarizzabili dal futuro acquirente in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del DRP 6 giugno 2001 n° 380 e art 40 comma 6 della Legge 28 febbraio 1985 n° 47, mediante presentazione di SCIA in sanatoria con rilascio di parere Commissione locale per il paesaggio.

Per quanto riguarda i vani porte balcone e finestre chiuse queste dovranno essere ripristinate.

Oneri per SCIA in sanatoria: somme in essere alla data di perizia: versamenti a titolo di sanzione amministrativa per opere interne (euro 516,00); preventivo degli oneri professionali di tecnico abilitato per pratica edilizia e richiesta parere Commissione Locale Paesaggio comprensivo di spese, contributi previdenziali e IVA in essere alla data di perizia: euro 2.500,00.

Opere murarie e serramentista per ripristino serramenti esterni con realizzazione di foro nella muratura perimetrale, riquadratura, ripristino intonaco sia interni che esterno, fornitura e posa di serramento (ipotizzato in pvc con vetrocamera), davanzale interno/esterno: a corpo euro 3.000,00

10.2 Abitabilità

Dal controllo eseguito presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Fara Novarese non è stata ritrovata alcuna documentazione.

Punto 11 del quesito 11. VERIFICA IMPIANTI

Gli impianti esistenti nell’unità immobiliare, come dichiarato nella descrizione dell’immobile, sono da controllare e verificare in quanto privi di certificati di conformità.

Punto 12 del quesito 12. STATO DI POSSESSO

Alla data dei sopralluoghi, eseguiti in data 13 gennaio 2020, l’unità immobiliare risultava occupata dalla famiglia dagli esecutati (marito, moglie e 3 figli di anni 2, 14 e 20)

Punto 13 del quesito

13. PROVVEDIMENTO DI ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE

Non sono presenti convenzioni matrimoniali e provvedimenti d’assegnazione di casa coniugale.

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Punto 14 del quesito 14. VINCOLI

14.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 14.2 Vincoli artistici: Nessuno

14.3 Vincoli storici: Nessuno 14.4 Vincoli alberghieri: Nessuno

14.5 Vincoli di natura condominiale: area in proprietà esclusiva di cortile gravata di diritto di passaggio individuata al mappale 61 del foglio 12

Punto 15 del quesito

15. VINCOLI E ONERI GIURIDICI

15.1 Vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:

15.1.a Domande giudiziali: nessuna

15.1.b Atti di asservimento urbanistici e cessioni cubature: nessuna

15.1.c Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge: nessuna.

15.1.d Altri pesi o limitazioni d’uso: nessuna

15.1.e Difformità urbanistica-edilizia: Alloggio: si riscontrano difformità edilizie in merito alla diversa distribuzione interna (diversa posizione porta d’accesso al locale cucina al piano terra e realizzazione di muratura per creazione di ripostiglio sottoscala con accesso dal locale cucina); si è inoltre riscontrato che alcune aperture esterne presentano misure difformi o sono state chiuse con muratura causando il non rispetto dei rapporti illuminanti dei locali (diversa dimensione: piano terra: porta ingresso, finestra cucina, finestra soggiorno; piano primo: porta balcone prima camera, porta balcone seconda camera, porta balcone trasformata in finestra terza camera; chiusura vano: piano terra porta soggiorno; piano primo chiusura finestra terza camera). Nel ripostiglio esterno risulta demolita una parete di divisione.

Alla data del sopralluogo le opere riscontrate nell’unità immobiliare (diversa distribuzione spazi interni e diversa dimensione serramenti esterni) devono essere considerate difformi al titolo abilitativo e, dopo colloquio con Tecnico dell’Ufficio Edilizia Privata, si ritengono regolarizzabili dal futuro acquirente in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del DRP 6 giugno 2001 n° 380 e art 40 comma 6 della Legge 28 febbraio 1985 n° 47, mediante SCIA in sanatoria con rilascio di parere Commissione locale per il paesaggio.

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Per quanto riguarda i vani porte balcone e finestre chiuse queste dovranno essere ripristinate.

Oneri per SCIA in sanatoria: somme in essere alla data di perizia: versamenti a titolo di sanzione amministrativa per opere interne (euro 516,00); preventivo degli oneri professionali di tecnico abilitato per pratica edilizia e richiesta parere Commissione Locale Paesaggio comprensivo di spese, contributi previdenziali e IVA in essere alla data di perizia: euro 2.500,00.

Opere murarie e serramentista per ripristino serramenti esterni con realizzazione di foro nella muratura perimetrale, riquadratura, ripristino intonaco sia interni che esterno, fornitura e posa di serramento (ipotizzato in pvc con vetrocamera), davanzale interno/esterno: a corpo euro 3.000,00

15.1.f Difformità catastale: La planimetria catastale presente in banca dati dell’Agenzia delle Entrate alla data del pignoramento risulta essere quella presentata in data 21 marzo 1988, tale planimetria risulta difforme alla situazione riscontrata in sede di sopralluogo per diversa distribuzione degli spazi interni al piano terra e per la realizzazione di un vano ripostiglio sottoscala e per la diversa posizione della porta d’accesso al vano cucina; nel ripostiglio esterno risulta demolita una parete di divisione; dopo la regolarizzazione edilizia sarà necessario l’aggiornamento catastale dell’unità immobiliare.

Oneri professionali per la redazione di n° 1 planimetrie per l’aggiornamento catastale, compreso rilievo delle unità, stesura della procedura Docfa, diritti di presentazione, contributi previdenziali e Iva in essere alla data della presente perizia: euro 650,00.

15.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura:

15.2.a Ipoteca volontaria: derivante da concessione a garanzia di mutuo a favore Banca Monte dei Paschi di Siena spa con sede in Siena codice fiscale 00884060526, atto notarile pubblico Dott. Andrea Milano Notaio in Novara rep.

29805/12185 del 27 maggio 2010 trascritto presso l’Ufficio ora Agenzia delle Entrate- Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Novara in data 31 maggio 2010 Reg.

gen. 8591, Reg. part. 1809; gravante sugli immobili oggetto di perizia:

Importo capitale euro 105.000,00 Importo ipoteca euro 210.000,00

15.2.b Pignoramento derivante da Atto Giudiziario esecutivo Tribunale di Novara a favore di Siena NPL 2018 srl con sede in Roma codice fiscale 14535321005 in data 14 febbraio 2019 al n° 429, trascritto presso l’ufficio ora Agenzia delle Entrate- Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Novara in data 07 marzo 2019 Reg.

(16)

Gen. 3265 Reg Part. 2347; Contro: Macovei Cristian nato in Romania (EE) il 13 luglio 1978 codice fiscale MCVCST78L13Z129S proprietà per 1/2; Macovei Daniela nata in Romania (EE) il 13 maggio 1983 codice fiscale MCVDNL83E53Z129Z proprietà per 1/2; gravante sugli immobili censiti al Catasto Fabbricati del comune di Fara Novarese al foglio 12 mappale 59 graffato al mappale 61 e 64 sub. 2 e immobile censito al Catasto Terreni del comune di Fara Novarese al foglio 12 mappale 59.

15.2.c Difformità urbanistico-edilizie: nessuna 15.2.d Difformità catastali: nessuna

15.3 Altre informazioni per l’acquirente:

15.3.a Spese fisse annue di gestione dell’immobile o di

manutenzione e riscaldamento: (non comunicate) euro 0,00

15.3.b Spese condominiali straordinarie di gestione dell’immobile già deliberate ma non ancora scadute al

momento della perizia: euro 0,00

15.3.c Spese condominiali scadute ed insolute alla data del come da comunicazione dell’amministratore

euro 0,00

15.3.d Eventuali cause in corso: nessuna

15.3.c Precedenti proprietari nel ventennio: vedere punto 5.2.1 pagina 6.

Punto 16 del quesito 16.1. FORMAZIONE LOTTI Trattasi di unica unità immobiliare.

16.2. PIGNORAMENTO PER INTERO O PRO-QUOTA

L’unità immobiliare oggetto della presente relazione sono pignorate per la quota di 1000/1000 di proprietà in capo a Macovei Cristian nato in Romania (EE) il 13 luglio 1978 codice fiscale MCVCST78L13Z129S proprietà per 1/2 in comunione dei beni con Macovei Daniela; Macovei Daniela nata in Romania (EE) il 13 maggio 1983 codice fiscale MCVDNL83E53Z129Z proprietà per 1/2 in comunione dei beni con Macovei Cristian.

(17)

16.3. VALUTAZIONE LOTTO

16.3.1 Determinazione superfici abitazione e accessori

Destinazione Parametro Valore

reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente

Alloggio piano terra Sup. reale lorda 58,60 1,00 58,60

Alloggio piano primo Sup. reale lorda 83,60 1,00 83,60

Alloggio balcone piano primo Sup. reale lorda 15,80 0,50 7,90 Locale accessorio ripostiglio pt Sup. reale lorda 5,90 0,20 1,18 Locale accessorio cassero 1p Sup. reale lorda 5,90 0,20 1,18 Locale accessorio porticato pt Sup. reale lorda 53,60 0,35 19,59 Locale accessorio cantinato pt Sup. reale lorda 21,16 0,20 4,23 Locale accessorio cassero 1p Sup. reale lorda 26,80 0,20 5,33

Corte mappale 61 Sup. stimata 73,00 0,05 3,65

Sup. reale lorda 344,36 185,26

16.4 CRITERIO DI STIMA

Si è determinato il valore di mercato, cioè il più probabile prezzo che si presume possa essere realizzato qualora detti beni siano posti in un mercato di compravendita facendo riferimento allo stato manutentivo-conservativo dell’insieme, periodo di edificazione dell’edificio, ubicazione.

Visto lo stato attuale del bene pignorato, constatato un discreto stato di manutenzione delle unità immobiliari inserite in stabile in corte che necessita d’interventi manutentivi, vista la zona, considerate le seguenti quotazioni:

“Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio – OMI” relativi al Comune di Fara Novarese (NO) Anno 2019 – Semestre 2

codice di zona B1, microzona catastale 1, fascia “Centrale/Vecchio Nucleo”, tipologia prevalente:

abitazioni civili, destinazione: residenziale

Abitazione civile: stato conservativo normale: valore minimo 600,00 euro/mq. – valore massimo 900,00 euro/mq.

“Dati da Borsino Immobiliare Novarese Edizione 2019”: il valore medio rilevato nell’anno 2018 corrisposto per mq. commerciale di appartamenti non recenti assegnato per mq. un valore massimo di euro 800,00 ed un valore minimo di euro 600,00.

“Dati da Osservatorio immobiliare Fara Novarese”: viene assegnato per mq. un valore massimo di euro 787,00 per abitazioni di tipo civile in prima fascia, ed un valore minimo di euro 590,00 per abitazioni di tipo civile in seconda fascia.

(18)

Il sottoscritto perito, considerate le caratteristiche, stato di conservazione, constatato anche il contesto in cui è inserito l’immobile e l’andamento attuale del mercato immobiliare ritiene congruo assegnare: il valore di euro 500,00/mq. per l’unità immobiliare oggetto di perizia;

16.5 Fonti di informazione

Agenzia del Territorio Catasto e Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara, Ufficio Tecnico del Comune di Fara Novarese, Agenzie Immobiliari ed osservatori del mercato.

16.6 Valutazione corpi Immobile ad uso abitazione

Stima sintetica comparativa parametrica semplificata

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici commerciali lorde vendibili in proprietà esclusiva e calcolata al lordo dei muri interni e perimetrali e sino alla mezzaria di quelli confinanti con altre unità immobiliari, comprese le superfici dei locali accessori:

Destinazione

Superficie equivalente

mq.

Valore unitario euro

Valore Equivalente

euro

Abitazione e accessori 185,26 500,00 92.630,00

92.630,00

Valore corpo: euro 92.630,00

Valore accessori euro 0,00

Valore complessivo intero: euro 92.630,00

16.7 Adeguamenti e correttivi della stima del Lotto Riduzione del valore del 20% quale incidenza

negativa della modalità di vendita coattiva euro 18.526,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o

catastale quota euro 3.666,00

Opere murarie e serramentista per ripristino

serramenti esterni euro 3.000,00

16.8 Prezzo base d’asta quota Intera proprietà

Valore dell’immobile al netto della decurtazione

nello stato di fatto in cui si trova euro 67.438,00

(19)

Galliate 16 aprile 2020

Il perito

geometra Paolo Brustia

Si allega:

• planimetria rilievo unità immobiliari oggetto di perizia:

• catasto Fabbricati: visura, schede catastali;

• estratto mappa catastale;

• documentazione fotografica: n° 34 fotografie;

• verbale sopralluogo del 13 gennaio 2020

• documentazione edilizia:

- Concessione di costruzione n° 14 del 25 settembre 1975;

- Segnalazione certificata di Inizio Lavori SCIA prot. 2104 del 28 luglio 2011;

• Planimetria opere ritenute difformi;

• Estratto norme PRG;

• Atto compravendita Notaio Milano rep. 29804 del 27 maggio 2010;

• Ispezione ipotecaria aggiornata al 19 marzo 2020.

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