TRIBUNALE DI TREVISO
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ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 596/2017 a carico di:
esecutato n.1 esecutato n.2
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A seguito dell’incarico ricevuto dall’Ill.mo Signor Giudice del Tribunale di Treviso dott. Saran Marco, di valutare i beni immobili di proprietà della ditta esecutata, il sottoscritto geom. Giovanni Simeoni, con studio in Treviso – Via Dello Squero n. 3, perito estimatore, ha eseguito le necessarie verifiche ed accertamenti riferiti agli immobili pignorati ed ubicati in Comune di Roncade (Tv).
Successivamente ha effettuato le necessarie visure presso l’Ufficio del Territorio di Treviso - Catasto Terreni e Catasto Fabbricati.
Ha quindi effettuato visure di controllo e di aggiornamento delle Iscrizioni e delle Trascrizioni Pregiudizievoli presso l’Agenzia delle Entrate di Treviso, Servizi di Pubblicità Immobiliare, già Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso.
Ha successivamente acquisito dallo studio notarile del dott. Talice di Treviso copia dell’atto di provenienza dei beni e verificato il contenuto della relazione notarile ventennale prodotta in atti dal creditore procedente.
Ha inoltre svolto accessi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Roncade (Tv), per le verifiche dei progetti del fabbricato e delle concessioni edilizie rilasciate, ciò ai fini dell’accertamento della conformità urbanistica degli immobili.
Ha inoltre effettuato accesso presso gli immobili, unitamente al custode nominato, per verificare lo stato, caratteristiche e consistenza dei beni e redigendo, all'uopo,
ampia documentazione fotografica e svolgendo in loco le apposite misurazioni.
Sulla base degli accertamenti svolti si espone la seguente relazione estimativa.
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DESCRIZIONE CENSUARIA dei beni pignorati
I beni immobili indicati nell’atto di pignoramento immobiliare sono così indicati:
Comune di Roncade (Tv) Catasto fabbricati
Foglio 6 – sezione A
Mapp. 133 sub.1 in Via Galli, area scoperta di mq.330;
mapp. 133 sub.2 in via Galli, piano T-1, categ. A/2, cl.2 vani 7,5 RC€ 658,48;
mapp. 133 sub.3 in Via Galli, piano T categ. C/6, classe 4, mq.10 RC€ 18,59
L’area coperta e scoperta del suddetto immobile è identificata al catasto terreni, foglio 6, con il mappale 133 ente urbano di mq.442.
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ACCERTAMENTO DELLA CONFORMITÀ TRA LA DESCRIZIONE DEL BENE E QUELLA CONTENUTA NEL PIGNORAMENTO
L’indicazione dei mappali contenuti nell’atto di pignoramento, seppure sommaria, risulta corretta.
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ACCERTAMENTO DELLA COMPLETEZZA DELLA
DOCUMENTAZIONE
Per l'esecuzione immobiliare è stata depositata la certificazione notarile ventennale a firma del notaio dott. Giulia Messina Vitano di Corleone, portante la data del 15 novembre 2017.
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FORMAZIONE DEI LOTTI
LOTTO UNICO
DESCRIZIONE CATASTALE ed intestazione delle proprietà Ditta intestata
Esecutato n.1 - per la quota di ½ in piena proprietà Esecutato n.2 – per la quota di ½ in piena proprietà Quindi bene venduto per l’intero in piena proprietà Agenzia delle Entrate di Treviso
Catasto Fabbricati
UFFICIO DEL TERRITORIO a) Catasto Fabbricati
Comune di Roncade (codice H523) Sez. A – foglio 6
mappale 133 sub 1 Via Galli area urbana di mq.330
mappale 133 sub.2 Via Galli piano T-1 categ. A/2 cl.2 vani 7,5 superficie catastale mq. 173 totale escluse aree scoperte mq.163 RC€ 658,48
mappale 133 sub.3 Via Galli piano T categ. C/6 cl.4 mq. 10 sup. catastale mq. 14 RC€ 18,59
b) Catasto Terreni foglio 6
mappale 133 Ente Urbano di mq.442.
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PROVENIENZA
Gli immobili sono pervenuti agli esecutati giusto atto di compravendita rep. n.
70395/22194 del 21.11.2008 notaio dott. Paolo Talice di Treviso, trascritto a Treviso
il 26.11.2008 ai n.ri 70395/22194.
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CONFINI
Il mappale 133 sul quale insiste il fabbricato confina con Via Galli, mapp. 134, 416, 41, 140, 141 salvo altri e /o variati.
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DESCRIZIONE SOMMARIA DEGLI IMMOBILI
Trattasi di unità abitativa del tipo casa singola, ubicata in Comune di Roncade (Tv), frazione Biancade, con fronte ed accesso da Via Galli al civico n.61.
Il contesto circondante l’immobile è residenziale/agricolo.
Il fabbricato si sviluppa su due piani fuori terra ed è dotato di modesta area scoperta.
La proprietà è interamente recintata e dotata di cancello carraio.
L’abitazione è così composta (secondo l’indicazione contenuta nelle planimetrie catastali):
al piano terra atrio, cantina, taverna, magazzino, w.c., centrale termica, portico e garage;
al piano primo cucina, soggiorno, due camere da letto, disimpegno, bagno, terrazzo.
Una scala interna collega gli ambienti posti sui due piani.
La superficie lorda dell’alloggio sui due piani corrisponde a mq.188 circa, oltre a mq. 30 circa di terrazzo, mq. 8 circa di portico, mq. 13 circa di garage.
Lo scoperto di pertinenza del fabbricato ha superficie catastale di mq. 330.
L’edificio, di vecchia edificazione ha struttura che si presume in laterocemento e lignea
L’abitazione ha finiture mediocri/discrete, in uno stato di conservazione discreto e si possono così riassumere:
pareti delle stanze intonacate e tinteggiate, pavimenti dei locali parte in ceramica, parte in parquet di legno, parte in marmo, rivestimento delle pareti dei bagni e cucina in piastrelle di ceramica, serramenti di finestre in legno con vetrocamera, alcune dotate di inferriate metalliche, altre di avvolgibili in plastica.
davanzali in marmo, porte interne in legno, battiscopa in legno.
Il terrazzo ha pavimentazione in ceramica e ringhiera in ferro.
Non si è in grado di indicare il tipo di manto di copertura in quanto non visibile, se non con accesso al tetto (trattasi di copertura pressoché piana che non ha consentito la visione, dall’esterno, del tipo di manto di copertura in essere).
L’immobile è dotato di impianto elettrico ed idraulico, di riscaldamento con radiatori tradizionali (al momento del sopralluogo i radiatori erano freddi, quindi non si è a conoscenza del suo corretto funzionamento o meno).
Il bagno del piano primo risulta con il water non collegato ed incompleto.
La situazione interna dell’immobile si presenta in condizioni di manutenzioni, per alcune opere, non buone (tracce di infiltrazione su un soffitto del p.t. zona fronte garage, avvolgibile/i non funzionante, cancello carraio di ingresso con motore non funzionante, per esempio).
Il garage ha pareti e soffitto intonacati, pavimentazione in marmo e basculante in metallo; attualmente non è utilizzato con tale destinazione ma con uso a magazzino.
L’area scoperta in parte è pavimentata in parte è tenuta a giardino; nell’area scoperta retrostante l’abitazione è in essere un manufatto prefabbricato barbecue con fornetto per cottura del pane, regolarmente autorizzato dalla P.A.
Le foto scattate all’atto del sopralluogo sia all’interno dell’abitazione che all’esterno, che si allegano al presente elaborato contribuiscono a descrivere l’immobile appartamento in questione e le sue pertinenze.
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SERVITU’-
L’atto di provenienza richiama le seguenti servitù:
“servitù attive e passive esistenti, in particolare con la servitù di distanza costituita con atto autenticato dal Notaio Giacomo Pecorelli di Treviso in data 8 maggio 1998 rep. n.52095, trascritto a Treviso in data 22 maggio 1998 ai nn. 15203/11044.
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ACCERTAMENTO DELLA CONFORMITA’ URBANISTICA
L’atto di provenienza riporta che l’edificio risulta edificato anteriormente al 01 settembre 1967.
L’immobile è stato quindi oggetto di lavori autorizzati dal Comune di Roncade in forza di:
- Autorizzazione edilizia in data 19 giugno 1995 n.14/13.95 - Autorizzazione edilizia in data 14 marzo 1997 n.17/3/97
Per quanto attiene al fabbricato abitativo, nulla si può verificare ed accertare in quanto, presso la P.A., non sono stati reperiti i progetti del fabbricato ed in atto di provenienza è stato dichiarato ante 1967 (per il portico, che è presente nelle schede catastali, non si può essere a conoscenza se esistente o meno all’epoca del 1967.) Per quanto attiene alle pertinenze esterne:
a) nell’area esterna sono stati rinvenuti dei manufatto/tettoie coperte, non sanabili e quindi da asportare.
b) quanto autorizzato con le autorizzazioni 1995-1997 per i pergolati esterni, non corrisponde all’esistente per diverse distanze della struttura dai confini, per coperture presenti su parte di questi, per differenti altezze.
I costi per il ripristino dello stato dei luoghi secondo le autorizzazioni rilasciate/lievo
manufatti non sanabili, si stimano in indicativi € 20.000,00 circa.
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ACCERTAMENTO CONFORMITA’ DELLE SCHEDE CATASTALI
Le schede catastali depositate presso gli Uffici del catasto di Treviso sono corrispondenti allo stato dell’immobile, per quanto riguarda la ripartizione interna degli ambienti del fabbricato abitativo.
Rispetto alla destinazione d’uso rappresentata nelle planimetrie catastali, vi è invece una difformità in quanto, al piano terra, in luogo della taverna vi è una cucina, in luogo della cantina vi è una stanza/salotto; al piano primo in luogo della cucina vi è una camera.
I manufatti esterni rinvenuti, privi di autorizzazioni edilizie, non sono quindi rappresentati nelle schede catastali.
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CERTIFICAZIONI IMPIANTI
In atti presso la P.A. non si sono reperite certificazioni inerenti gli impianti.
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CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Roncade (Tv) non sono stati rinvenuti né l’Attestato di Qualificazione Energetica, né l’Attestato di Certificazione Energetica.
Considerata quindi la consistenza dell’immobile, il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di struttura e di finiture realizzate, nonché la qualità dei materiali impiegati e di finitura, l’epoca di sua edificazione ed ultimazione, il tipo di murature perimetrali, si presuppone che il bene possa appartenere ad una delle ultime classi sotto il profilo del risparmio energetico.
L’attestato di prestazione energetica (APE), che attribuirà la corretta classe di prestazione energetica dell’unità immobiliare, verrà in ogni caso redatto successivamente all’aggiudicazione del bene, come disposto dal sig. Giudice.
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DESTINAZIONE D’USO DELL’IMMOBILE
La destinazione d’uso dell’immobile principale è del tipo residenziale.
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STATO DEGLI IMMOBILI - occupazioni
Effettuata la richiesta al custode si è avuta indicazione sul fatto che l’immobile risulta occupato da uno degli esecutati, in assenza di contratti registrati.
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STIMA DEGLI IMMOBILI
Il criterio di stima adottato è stato quello di assegnare il valore in funzione dell’ubicazione dell’immobile, delle sue caratteristiche costruttive, consistenza, vetustà, stato manutentivo e destinazione d’uso, considerata la zona in cui sono ubicati i beni, l’accessibilità, il contesto agricolo/residenziale circondante il lotto.
Si sono quindi considerati i valori di mercato di immobili consimili nella zona, con assunzione di informazioni presso agenzie ed operatori immobiliari della zona per avvenute compravendite di appartamenti posti nelle vicinanze e con caratteristiche similari, l’attuale andamento del mercato immobiliare e quant’altro influente sul valore.
Ai fini della determinazione del valore di stima si è tenuta particolarmente in considerazione l’attuale difficoltà di vendita di beni immobili in generale e, in particolare, la comproprietà in essere.
Si è quindi considerato ed ipotizzato un possibile scenario futuro del mercato
immobiliare.
Sulla base delle considerazioni più sopra espresse, il sottoscritto valuta e stima gli immobili come segue:
Valore di mercato:
determinato sulla base del valore di mercato di immobili consimili nella zona, ottenuto dalla comparazione con compravendite recentemente effettuate, considerato quindi lo stato e condizione d’uso sia dell’immobile che degli impianti.
- abitazione piano terra e primo – superficie lorda
mq. 188 x € 700,00 € 131.600,00
- terrazzo
mq.30 x 0,25 x 700,00 € 5.250,00
- portico
mq. 8 x € 100,00 € 800,00
- area scoperta di proprietà (sup. catastale)
mq. 330 x € 50,00 € 16.500,00
- garage e ripostiglio
mq.13 x 0,50 x € 700,00 € 4.550,00
Sommano € 158.700,00
* deprezzamento al valore dell’immobile per assenza di garanzia per vizi del bene venduto e secondo la vendita mediante asta
a detrarre dal 10 al 25% = arrotondati - € 25.000,00 - a detrarre ripristini irregolarità
Indicativi - € 20.000,00
residuano totali € 113.700,00
Che si arrotondano in esatti € 114.000,00 (Diconsi Euro centoquattordicimila/00)
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ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Si è provveduto a vagliare i contenuti della relazione notarile depositate e, in data 05.02.2020 ad effettuare un aggiornamento delle visure presso l’Agenzia delle Entrate di Treviso – Servizi di Pubblicità Immobiliare.
Per l’immobile in questione si sono accertate le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli:
ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
- Iscrizione per Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di mutuo del 21.11.2008 trascritta in data 26.11.2008 ai n.ri 45568 reg. generale – 10019 reg.
particolare a favore di Banca Popolare Friuladria –Società Per Azioni con sede in Pordenone - CF 01369030395; ipoteca per capitale di € 216.400,00 – totale € 324.600,00, della durata di anni 30.
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TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
- atto di pignoramento immobiliare - trascrizione del 12.10.2017 ai n.ri 34785 registro generale – n. 24008 registro particolare, a favore di Credit Agricole Friuladria S.P.A. con sede in Pordenone (Pn) - CF 01369030395
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- con precisazione che vi è trascritta la sentenza di divorzio con assegnazione casa coniugale, trascrizione del 08.08.2017 ai num.ri 28681 di reg. generale e n. 19943 di reg. particolare, a favore di uno degli esecutati.
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COMUNICAZIONI EFFETTUATE ALLE PARTI Rif. art.173 bis Disp. C.P.C.
In data 12/02/2020 si è effettuato accesso telematico presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Treviso al fine di verificare gli eventuali creditori intervenuti, accertando in tale data che nessun ulteriore creditore risultava intervenuto.
Entro i termini fissati dal Giudice si è provveduto a trasmettere al creditore procedente, ai creditori intervenuti ed al custode nominato mediante posta certificata, ed agli esecutati, con raccomandata RR, copia dell’elaborato peritale.
La ricevuta della trasmissione si allega al presente elaborato unitamente al verbale di deposito ed alla specifica.
Treviso, lì 25 marzo 2020 ALLEGATI:
- Foglio esecutato - Allegato n. 1 - Estratto mappa – Allegato n. 2 - Visure catastali – Allegato n. 3 - Schede catastali – Allegato n. 4
- Documentazione fotografica – Allegato n. 5 - Atto di provenienza – Allegato n. 6
- Concessioni edilizie – tavole progettuali – Allegato n.7 - Aggiornamenti Conservatoria – Allegato n. 8
- Corrispondenza: Lettere invio copia elaborato peritale – Allegato n. 9 - SCHEDA SINTETICA necessaria per l’ordinanza di vendita – Allegato n. 10 Il Perito Estimatore
(geom. Giovanni Simeoni)
