Tribunale di Vercelli
Ill.mo Sig. Giudice Istruttore: Dott.ssa Ballarini Maria Elena Esecuzione immobiliare n. 79/2021 promossa da:
rappresentata e difesa da Studio Legale Avv. XXXXXXXX (XX)
Contro
XXXXXX e XXXXXXX
RELAZIONE DI PERIZIA
Con ordinanza del G.E. Dott.ssa Ballarini Maria Elena, lo scrivente veniva nominato C.T.U.
nell’esecuzione in oggetto durante l’udienza telematica del 17/01/2022 ed in tale data, prestato il giuramento di rito attraverso apposito documento firmato digitalmente, gli veniva conferito dal Cancellerie Dott. Calogero Anselmo il seguente mandato.
INCARICO
1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'art. 567 comma 2 c.p.c. (estratto catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti od inidonei.
In particolare l’esperto deve precisare:
- se il creditore procedente abbia optato per il deposito dei certificati della Conservatoria dei RR.II.
Sulle iscrizioni e trascrizioni gravanti sul bene pignorato;
- se il creditore procedente abbia optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva.
Nel primo caso (certificati delle iscrizioni e trascrizioni), l’esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati:
• se la certificazione delle iscrizioni si estenda per un periodo pari ad almeno venti anni a ritroso dalla trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato;
• se la certificazione delle trascrizioni (sia a favore, che contro) risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato.
Nel secondo caso (certificazione notarile sostitutiva), l’esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati:
• se la certificazione risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento.
In secondo luogo, l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato l’estratto catastale attuale (relativo cioè alla situazione al giorno del rilascio del documento) e l’estratto catastale storico (estratto che deve riguardare il medesimo periodo preso in considerazione dalla certificazione delle trascrizioni: il periodo cioè sino alla data dell’atto di acquisto derivativo od originario antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento).
Nel caso di deposito della certificazione notarile sostitutiva, l’esperto deve precisare se i dati catastali attuali e storici degli immobili pignorati siano indicati nella detta certificazione.
In terzo luogo, l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato il certificato di stato civile dell’esecutato.
In difetto, l’esperto deve procedere all’immediata acquisizione dello stesso, precisando nel modulo di controllo della documentazione lo stato civile dell’esecutato come risultante dal certificato.
Nel caso di esistenza di rapporto di coniugio, sempre in sede di controllo preliminare (e fermo restando quanto richiesto in risposta al quesito n. 14) l’esperto deve acquisire il certificato di matrimonio rilasciato dal Comune del luogo in cui sia stato celebrato, con indicazione delle annotazioni a margine.
Laddove risulti che alla data dell’acquisto l’esecutato fosse coniugato in regime di comunione legale ed il pignoramento non sia stato notificato al coniuge comproprietario, l’esperto indicherà tale circostanza al creditore procedente ed al G.E.
Compiuto questo preliminare controllo provveda l’esperto:
1) all’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, se necessario, alla realizzazione del frazionamento con allegazione alla relazione estimativa dei tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale;
2) ad una sommaria descrizione del bene, avendo cura di precisare le caratteristiche oggettive dell’immobile in relazione all’art. 10 D.P.R. 633/1972 e se la vendita immobiliare sia soggetta ad I.V.A., ovvero nel caso di immobili abitativi, dica il CTU se possa sussistere la possibilità di esercizio dell’opzione IVA per l’imponibilità IVA essendo già trascorsi i 5 anni dall’ultimazione della costruzione o del ripristino;
3) ad indicare per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967 la data di inizio delle costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40 della L. 47/1985;
4) ad accertare, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3, gli estremi della licenza o della concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi specifichi l’epoca di realizzazione dell’opera e /o della sua ultimazione. In caso di opere abusive effettui il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi l'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni gia' corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verifichi, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
5) ad allegare per i terreni il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell’art. 18 della Legge 47/1985;
6) ad identificare catastalmente l’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero
necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante;
provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative;
7) ad appurare, sulla scorta della documentazione dell’Agenzia del Territorio, se all’atto della notifica del pignoramento parte esecutata era intestataria degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi. In tal caso l’esperto deve precisare se la quota in titolarità dell’esecutato sia suscettibile di separazione in natura (attraverso cioè la materiale separazione di una porzione di valore esattamente pari alla quota).
L’esperto deve infine chiarire già in tale sede se l’immobile risulti comodamente divisibile in porzioni di valore similare per ciascun comproprietario, predisponendo se del caso una bozza di progetto di divisione;
8) a verificare l’esatta provenienza dei beni immobili mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative alle trascrizioni ed alle iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi ad indicare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
9) a determinare il valore degli immobili pignorati. Ai sensi del novellato art.569 c.p.c. nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute;
10) a formare lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale;
11) ad accertare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale il compendio è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; laddove gli immobili siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, ove possibile lo alleghi e comunque verifichi sempre la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, la rispondenza del canone al valore di mercato al momento della conclusione del contratto e, in caso negativo, la differenza rispetto a tale valore, nonché dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico.
Verifichi in particolare se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli. Specifichi l'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, nonché circa la sussistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;
12) ad accertare se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità;
13) ad allegare le planimetrie degli immobili ed una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri;
14) a depositare una separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare.
15) ad allegare una versione della perizia di stima redatta in conformità alla direttiva del Garante per la protezione dei dati personali del 7.2.2008 (G.U. n. 47 del 25.2.2008), ossia una copia dell’elaborato senza l’indicazione delle generalità del debitore e di ogni altro dato personale idoneo a rivelare l’identità di quest’ultimo e di eventuali soggetti terzi (quali i proprietari di porzioni immobiliari confinanti con il bene dell’esecutato ovvero i comproprietari) non previsto dalla legge e comunque eccedente e non pertinente rispetto alla procedura di vendita
16) ad allegare altresì la check list dei principali controlli effettuati sulla documentazione di cui all’articolo 567 II co.c.p.c. in modalità telematica PCT e un foglio riassuntivo di tutti gli identificativi catastali dei beni periziati, in formato .rtf o word.zip (sempre che la check list non sia stata compilata da altro soggetto incaricato, ad esempio all’interno dell’Ufficio del Processo).
Il controllo della documentazione di cui all’art.567 c.p.c. con verifica della completezza e adeguatezza della stessa dovrà essere effettuato di concerto tra lo stimatore e il custode.
SOPRALLUOGO
A seguito del mandato ricevuto, lo scrivente si recava in data 03 febbraio 2022 in Coniolo (AL) via Dalmazio Birago n.26 a visionare gli immobili oggetto di perizia ed in detta circostanza era presente sia il custode nominato Avv. Vargiolu Luca che la forza pubblica con i Carabinieri della Stazione di Pontestura (AL) Sigg. e nonché il fabbro della ditta Srl di Casale Monferrato, che fornivano l’accesso agli immobili pignorati. Non erano presenti gli esecutati per cui si provvedeva all’accesso forzoso. Venivano scattate diverse fotografie dei locali ed il sottoscritto otteneva altre notizie ed informazioni, riportate sulla presente relazione. Le operazioni peritali prendevano regolarmente avvio e lo scrivente procedeva alle indagini necessarie annotandone i risultati in separato foglio, rappresentante la planimetria degli immobili, controllando la corrispondenza con i mappali e la loro destinazione. In particolare, si effettuavano misurazioni e successive considerazioni sulle proprietà, attinenze, servitù della consistenza Foglio 9 Part. 49 sub 1 e sub 2 oltre al terreno di cui F.9 Part.616.
Lo scrivente aveva già peraltro integrato i suoi dati con ulteriori informazioni desunte attraverso il portale Sister ed in particolare le planimetrie catastali aggiornate e le visure storiche per soggetto.
Inoltre successivamente comunicava con il comune di Coniolo (AL) per altre informazioni inerenti concessioni edilizie ed eventuali sanatorie o condoni presentati dalla proprietà, oltre al reperimento del certificato di stato di famiglia degli esecutati, allegato alla presente e del certificato di destinazione
urbanistica del terreno. Visti i riscontri effettuati presso il fabbricato, visti i rilievi emersi attraverso le indagini ed allegati alla presente relazione ed i limiti del proprio mandato, lo scrivente riferisce in merito quanto segue:
RISPOSTE AI QUESITI DELL’AUTORITA’ GIUDIZIARIA
CONTROLLO PRELIMINARE: in primo luogo lo scrivente sottolinea che il creditore procedente ha optato per il deposito della certificazione notarile sostitutiva. In particolare la documentazione fornita di cui all'art. 567 co.2 c.p.c. risulta completa e veritiera come il sottoscritto ha potuto verificare attraverso le visure storiche per soggetto, sia il certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento. Nell'occasione sono state acquisite le mappe censuarie ovvero le planimetrie catastali dell’immobile oggetto di esecuzione poiché non presenti nella documentazione della procedura e le visure catastali aggiornate non presenti a certificato notarile, mentre il certificato di destinazione urbanistica dei terreni di cui all'art.30 comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 non è richiesto trattandosi di fabbricato ad uso residenziale. Si rileva comunque che l’immobile con riferimento alla particella F.9 n.49 grava su un terreno di are 2,86 circa ovvero 286 mq. e che il certificato di destinazione urbanistica dei terreni di cui all'art.30 comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 non è più richiesto quando gli stessi costituiscono pertinenze di edifici censiti al NCEU se la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima è inferiore a 5000 mq. come nel caso specifico. La certificazione notarile risale sino ad un atto di acquisto originario trascritto in data antecedente di almeno 20 anni a quella della trascrizione del pignoramento.
Agli atti è presente anche il certificato di trascrizione del pignoramento che è stato richiesto in relazione ad entrambi i soggetti proprietari dell’immobile pignorato.
Il creditore procedente non ha depositato l’estratto catastale storico, estratto rilevato dallo scrivente che riguarda il medesimo periodo preso in considerazione dalla certificazione delle trascrizioni come da controllo effettuato dal CTU. Sulla certificazione notarile sostitutiva i dati catastali attuali e storici sono soltanto citati. Il creditore procedente non ha depositato il certificato di stato di famiglia né la residenza degli esecutati che sono stati richiesti all’ufficio anagrafe del comune di Coniolo (i certificati sono allegati al presente elaborato). L’atto di precetto è stato correttamente comunicato agli esecutati in quanto in regime di comunione dei beni al 50% cadauno, come risulta dalla documentazione catastale.
1) IDENTIFICAZIONE DELL’IMMOBILE
Coerenze: La particella di cui F.9 n.49 oggetto del pignoramento confina con la via Birago a nord con particella n.48 ad ovest, con particelle n. 616, n.623 e n.624 a sud, con particelle n.50 e n.623 a est.
Per quanto riguarda la certificazione energetica del fabbricato, il CTU segnala che l'Attestato di Certificazione Energetica non è necessario ai fini della procedura esecutiva secondo quanto disposto nei casi riportati nella legge regionale 28 maggio 2007 n.13 all’art.2 comma 5) e dalla D.G.R. n.43- 11965 paragrafo 5, mentre risulta obbligatorio nel caso di futura successiva compravendita o locazione dell'intero immobile o di singole unità immobiliari. A questo proposito lo scrivente segnala che il costo previsto dell'operazione sarà intorno a 200 euro (diconsi duecento,00 euro) per la unità immobiliare indicata.
Il terreno di cui F.9 n.616 confina invece con particella n.49 a nord e a est, con particella n.624 a sud e con particella n.48 ad ovest.
Dati catastali: L’ immobile interessato dal pignoramento risulta censito al catasto fabbricati del Comune di Coniolo (AL) codice C962 nel modo seguente:
a) Foglio 9 n. 49 Sub 1 – categoria A/2 – Classe U – Consistenza: 7,5 vani, Sup. Catastale totale 174 mq. (totale escluse aree scoperte 174 mq.), Rendita € 503,55 via Dalmazio Birago n.24, piano T-1-SEM, (dati derivanti da variazione del 09/11/2015 (Inserimento in visura dei dati di superficie).
b) Foglio 9 n. 49 Sub 2 – categoria C/6 – Classe U – Consistenza: 20 mq., Sup. Catastale totale 26 mq., Rendita € 33,05 via Dalmazio Birago n.24-26, piano T, dati derivanti da variazione del 09/11/2015 (Inserimento in visura dei dati di superficie).
c) Foglio 9 n.616 Qualità Prato Classe 1, superficie are 00 ca 27, reddito dominicale 0,15 euro, reddito agrario 0,14 euro, dati derivanti da frazionamento del 31/10/2007 prot. N. AL0399623 in atti dal 31/10/2007.
Per la formazione del lotto (unico) si veda al corrispondente punto successivo 10).
2) Consistenza
L’immobile di cui al punto 1.a) e precisamente foglio 9 n. 49 sub 1 è costituito da un fabbricato di due piani fuori terra ad uso residenziale con cortile pertinenziale e separato fabbricato ad uso autorimessa. L’ingresso avviene, attraverso portoncino dedicato che si affaccia sulla via Birago al n.26 e non al civico 24 poiché tale accesso risulta impraticabile, essendo stato costruito un muro in mattoni
dietro alla porta. A PT una serie di camere e servizi si affacciano su un ampio ingresso con pavimentazione in ceramica: alla sua sinistra sono dislocate una cucina + un soggiorno entrambe stipate di ogni ordine di oggetti disposti alla rinfusa, alla sua destra altre 2 camere nelle stesse condizioni + servizio wc. Ad esclusione di quest’ultimo, sui pavimenti in ceramica dei vani citati si ritrovano escrementi di animali, presumibilmente cani e gatti, a testimonianza del grado di abbandono dei locali. Per raggiungere i vani a piano seminterrato, occorre percorrere una ripida e stretta scala in cls con mancorrente sulla sinistra. Da altro disimpegno fondo scala, si accede ad un vano cantina sulla destra, mentre sulla sinistra un altro vano con identica destinazione d’uso permette sia l’uscita dal fabbricato che l’accesso ad altri due vani retrostanti. Anche in questo caso le pavimentazioni sono ingombre da deiezioni. L’immobile è dotato di balcone esposto lato sud. L’accesso carrabile avviene dal retro di Via Birago, attraverso una piccola porzione di strada sterrata (trattarsi del terreno di cui NCT Fg. 9 part. 616, anch’esso oggetto di pignoramento). L’accesso carrabile risulta bloccato dalla presenza di due autoveicoli in verosimile stato di abbandono; altro autoveicolo, anch’esso in verosimile stato di abbandono, risulta ricoverato all’interno della corte pertinenziale. La presenza di veicoli suddetti e di folta vegetazione nella corte pertinenziale fanno presumere che, nonostante i debitori mantengano formalmente la residenza nell’immobile pignorato, in realtà non lo abitino da tempo. Al fondo del cortile è presente un altro fabbricato di 4 vani, di cui due a P.T.: uno di essi è destinato a garage mentre l’altro a legnaia, accatastati separatamente il primo a F.9 n.49 sub2 mentre il secondo a F.9 n.49 sub1, che non è stato possibile visionare in quanto segregati da fatiscenti infissi. Gli altri due vani sono rappresentati nella planimetria di cui F.9 n.49 sub1 sempre sotto la dicitura legnaia e si trovano al di sopra del fabbricato appena citato come si può desumere dalla documentazione fotografica. I fabbricati sono di costruzione non recente, probabilmente ante 1967, e sono state reperite le seguenti informazioni presso il comune di Coniolo (AL): licenza edilizia n.118 del 26.02.1975 in capo a
per sistemazione casa civile abitazione con ultimazione lavori in data 10.09.1975. L’immobile di cui al F.9 n.49 sub1 è composto di vani 7,5 esclusi accessori (balcone) con altezze dei vani fra 2,80 e 3,00 mt. circa.
L’altra unità riportata a punto 1.b) è costituita solamente dal garage indicato in precedenza.
Il terreno di cui al punto 1.c) si trova a sud, sud-ovest del fabbricato al confine con la particella di cui F.9 n.49 ed è di superficie pari a 27 mq.
Di seguito viene effettuata descrizione dettagliata del compendio pignorato:
Descrizione:
- l'immobile di cui al foglio 9 n.49 sub1 si presenta in uno stato di conservazione e di manutenzione appena accettabile, sia nelle parti esterne che in quelle interne anche a causa della presenza delle deiezioni segnalate e per il disordine generale come dimostrano le immagini allegate.
Trattasi di fabbricato di civile abitazione composto di:
- piano terra: due camere, ingresso, cucina, soggiorno ed un servizio + n.1 balcone;
- piano seminterrato: quattro vani cantinati collegati internamente con scala di accesso ed ingresso da cortile interno.
Gli impianti elettrici sono datati ma funzionanti (ancora presente il contatore Enel) e con punti luce presenti ma non è possibile stabilire se è stato realizzato a norma. Il condizionamento invernale potrebbe essere assicurato da impianto autonomo a gas metano data la presenza di elementi riscaldanti in ghisa (visibili nel servizio e nell’ingresso), caldaia che tuttavia non è stato possibile individuare.
Nei vani cantinati è presente una stufa a legna ed un vecchio camino utilizzati dai proprietari. Le pareti sono in intonaco tinteggiato in cattivo stato di manutenzione a causa della presenza di crepe e di macchie di muffa, le pavimentazioni sono in ceramica nei vari vani a piano terra ed in ceramica nei servizi, che appaiono realizzati con materiali standard stile anni 70-80 come d’altronde tutto il complesso. A piano seminterrato la situazione è più datata con pavimentazioni in battuto di terra e calce e pareti intonacate ma sempre da ripristinare.
Gli infissi sono in legno senza vetrocamera, la copertura risulta in lastre ondulate color rosso coppo con canali pluviali in lamiera (il tetto risulta integro e senza infiltrazioni), in quanto l’attuale proprietà ha provveduto a rimuovere il precedente manto in lastre di cemento amianto con Scia n.10 del 06.09.2017. I piani sono serviti da scala con pedate in cls e mancorrente in legno, anch’essa da ristrutturare. Sul lato sud è realizzato un balcone di circa 8,6 mq. che si estende su parte della facciata del fabbricato. Le condizioni non sono ottimali, i locali risentono del tempo e necessitano di opere interne ed esterne di ripristino, ma non sono presenti vizi occulti, almeno ad una prima osservazione, in quanto non si manifestano né infiltrazioni né danni alla muratura né crolli, come si può anche desumere dalla documentazione fotografica allegata. Le facciate esterne sono costituite da muratura in mattoni, intonacate a civile in stato di conservazione accettabile.
Per quanto riguarda il vano garage ed i vani destinati a legnaia che fanno parte di uno stesso fabbricato posto a sud di quello principale, è possibile esprimere un giudizio parziale solo sull’esterno che
presenta una situazione degradata necessaria di interventi di ripristino anche se non si ravvisa la possibilità di crolli imminenti.
Stato di manutenzione: L’esterno si presenta in stato di conservazione appena accettabile, le facciate costituite da muratura in mattoni intonacati a civile non manifestano fessurazioni o evidenti vizi, la situazione dei serramenti e delle vetrature è insufficiente dato che gli stessi non sono dotati di vetrocamera mentre la copertura non presenta perdite e/o infiltrazioni. I sanitari sono funzionali all’uso ma datati così come l’impianto elettrico, non rispondente ai requisiti della norma attuale.
Considerazioni generali: trattasi di un immobile di tipo residenziale a pianta di quadrilatero con retrostante cortile a prato. La struttura del fabbricato risulta in c.l.s. con tamponamenti esterni ed interni in mattoni, solai in prefabbricato, scala interna in c.l.s,.
Posizione: l’immobile si trova in zona centro paese, a meno di 5 minuti di distanza a piedi dal municipio, e quindi in posizione favorevole per il raggiungimento di tutti i servizi ubicati nelle sue vicinanze.
Superfici: La superficie totale lorda coperta dal fabbricato di cui al F.9 n. 49 sub1 risulta di circa 216 mq. [le superfici lorde sono comprensive di muri esterni e metà muri comuni] [circa 184 mq. al netto], quella della legnaia sovrastante il garage, inclusa nella stessa particella, è pari a 53 mq. circa, mentre la legnaia a piano terra è di circa 28 mq.; infine la superficie di cui al F.9 n.49 sub 2 riguardante il solo garage risulta di circa 26 mq. È presente n. 1 balcone di superficie totale pari a 8,6 mq. circa. A piano seminterrato sono situati locali cantinati che occupano un’area di circa 108 mq. (ricompresi nella superficie totale lorda coperta del fabbricato già citata per cui il piano primo risulta della stessa superficie per un totale di 216 mq. circa).
Il terreno di cui al F.9 n.616 occupa un’area di 27 mq. circa.
Lo scrivente fa presente che la vendita dell’immobile non è soggetta ad IVA, essendo la proprietà detenuta da persona fisica mentre è soggetta ad imposta di registro ed ai diritti catastali.
3) le costruzioni sono state autorizzate in data 26.02.1975 come si rileva da licenza edilizia già citata al punto 2). Successivamente è stato emesso dal comune di Coniolo permesso di costruire a fronte di Scia n.10 del 6.09.2017 a nome di XXXXXXX e XXXXXXX per rimozione manto di copertura in lastre ondulate in fibra di cemento amianto su portico e loro sostituzione con copertura in lastre colore rosso coppo, Scia collegata ad autorizzazione paesaggistica n.9 del 28.08.2017.
4) L'area su cui è insediato il fabbricato è definita come zona di recupero di tipo B (si veda art.11 delle norme di attuazione del P.R.G.C.). Nelle aree edificate del Concentrico e delle Frazioni, come
tali evidenziate con apposito retino, gli interventi ammessi tendono essenzialmente al recupero ed al miglioramento delle condizioni di abitabilità del patrimonio edilizio; per gli edifici esistenti e con destinazione civile o rurale sono consentite esclusivamente le categorie di intervento di cui all'art. 13 delle L. 56/77 e successive modificazioni ed integrazioni e precisamente:
a.1 - Manutenzione ordinaria: “riguarda le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnici esistenti, purché non comportino, la realizzazione di nuovi locali, né modifiche alle strutture o all'organismo edilizio" (lettera a, legge 56/77, art. 13).
Per tali opere non è richiesta ne' concessione, ne' autorizzazione; è effettuabile su tutti gli edifici esistenti;
a.2 - Manutenzione straordinaria: " opere e modifiche necessarie per rimuovere e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e gli impianti tecnici esistenti, purché non comportino la realizzazione di nuovi locali, né modifiche alle strutture o all'organismo edilizio" (Lettera L, art. 13, Legge 56/77).
Si tratta quindi di opere che non alterino l'impianto funzionale e la destinazione dell'edificio, né modifichino la forma e la posizione delle aperture esterne o la pendenza delle coperture. Per tutti gli edifici è ammessa la manutenzione straordinaria, con esclusione degli edifici di interesse storico- architettonico. Per gli interventi di manutenzione straordinaria è richiesta l'autorizzazione gratuita (art. 48, L. 457/78).
a.3 - Restauro e risanamento conservativo: "interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentono destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino o il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze d'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio" (Lettera c, art. 13, L. R. 56/77).
Trattasi di opere che comportano il mantenimento dei caratteri originali dell'edificio, della volumetria con la possibilità di effettuare modifiche all'originario impianto distributivo, limitatamente alle necessità di inserimento degli impianti e di servizi.
a.4 - Ristrutturazione edilizia: "interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi
dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”. (Lettera d, art.
13, L. R. 56/77).
Sono ammesse le opere che modificano la distribuzione interna degli edifici e che prevedono accorpamento e trasferimento di cubatura senza modificare il volume complessivo e/o senza superare i limiti volumetrici imposti per ogni zona dalle presenti norme di attuazione.
a.5 - Ampliamento, demolizione e ricostruzione: " per dotare le abitazioni dei servizi igienici o ampliare gli alloggi esistenti è concesso "una tantum" un ampliamento nella misura massima del 20%
della superficie utile lorda preesistente già destinata alla residenza.
È consentita la possibilità di demolire e ricostruire l'edificio stesso secondo i caratteri planivolumetrici ed architettonici dell'edificio preesistente, sino al raggiungimento del volume preesistente, con l'aggiunta del 25 % della superficie lorda preesistente già destinata alla residenza, purché l'edificio non determini una densità di fabbricazione superiore a 1,50 mc/mq.
Un ampliamento minimo di mq 40,00 utili netti sarà sempre possibile, anche quando l'indice volumetrico superasse quello limite dell’1,50 mc / mq.
È consentito il recupero ai fini residenziali dei rustici, purché non siano semplici tettoie o baracche provvisorie, non più adibiti all'attività agricola con il solo limite che non vengano realizzati volumi maggiori degli esistenti, fatta eccezione per i volumi interrati ad uso cantina ed autorimessa che saranno sempre possibili.
Le abitazioni in zona agricola, già destinate all'abitazione, che non possiedono rustici annessi da recuperare, potranno essere ampliate del 25%, con un minimo di mq. 40 utili netti, sempre consentito nel caso che tale ampliamento non possa essere attuato con il recupero dei rustici.
Sono escluse dal recupero le tettoie ed i porticati realizzati con materiali precari (legno o ferro) aperti su due o più lati e scollegati dal fabbricato principale.
Per i fabbricati che a causa della modesta area di pertinenza già posseggono un indice volumetrico uguale o superiore a quello consentito di 1,50 mc/mq, al fine di poterli adeguare alle esigenze del nucleo famigliare e di igiene si consente " una tantum " la possibilità di costruire una superficie netta utile di mq. 40 massimo, per ogni abitazione esistente alla data di adozione del progetto preliminare della presente variante al P.R.G.C.
In sede di ristrutturazione sarà altresì possibile recuperare ad uso abitativo i " sottotetti " non utilizzati, già dotati i regolari aperture almeno su un fronte, con modesti innalzamenti della quota di imposta del tetto (non superiore ad 1,00 metri).
A tal fine si fissa l’altezza minima all'imposta dei locali ad uso mansarda in 2,00 metri con il vincolo che a fini abitativi la quota media dovrà sempre essere di almeno 2,70 metri ad eccezione dei locali uso disimpegno e bagno dove l'altezza media sarà di ml 2,40.
Il piano regolatore attualmente in vigore è il P.R.G.I. – Variante Parziale approvata con DCC n.18 del 30/04/2021 e con DPP AL n.48 del 26/03/2021.
La costruzione non presenta difformità od abusi edilizi ed è urbanisticamente regolare.
5) per il terreno di cui alla particella F.9 n.616 ed il relativo certificato di destinazione urbanistica, si veda il documento riportato in allegato. Si tenga presente che la particella n. 616 del Foglio di mappa n. 9 è gravata per intero dal vincolo di salvaguardia ambientale di cui al D.M. 1° agosto 1985 (Galassini) – aree di notevole interesse pubblico del territorio delle falde collinari calcifere sulla sponda destra del Po ricadente nel comune di Coniolo e di Casale Monferrato – art.136 lett. d) del D.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 e s.m.d. “Codice dei beni culturali e del paesaggio”.
6) si veda il punto 1) Identificazione degli immobili. Lo scrivente CTU ha accertato che nell’atto di pignoramento di cui alla trascrizione n. 4121/3393 del 29/07/2021 verbale di pignoramento del Tribunale di Vercelli notificato in data 03/07/2021 rep. 1008/2020, richiedente SEBI S.r.l. per conto CRIF (Roma), a favore di BNL S.p.A. sede di Roma c.f. 09339391006, contro XXXXXX nato a XXXXXXXXXX (X) il XXXXXX c.f. XXXXXXXXXXXXX per la proprietà di ½ e XXXXX XXXXXXXX nata a XXXXXXXX (X) il XXXXXX c.f. XXXXXXXXXX per la proprietà di ½ , i dati catastali degli immobili pignorati sono stati correttamente riportati e rispondono ai dati registrati al catasto RR.II. Servizio di Pubblicità Immobiliare di Casale Monferrato - Agenzia del Territorio Direz. Provinciale di Alessandria;
7) Sulla scorta della documentazione dell’Agenzia del Territorio, all’atto della notifica del pignoramento le parti esecutate risultavano intestatarie dell’immobile oggetto di esecuzione di cui F.9 n. 49 sub1 e sub2, nonché del terreno di cui F.9 n.616, in forza di atto regolarmente trascritto (atto di compravendita del 19/05/2010 notaio Cagnacci Massimo in Casale Monferrato rep.n.22425/8458 trascritto il 07/06/2010 ai nn. 2757/1913), per la quota di proprietà pari a ½ in capo a ciascuno degli esecutati. Il pignoramento riguarda gli immobili nella loro interezza e fattispecie, in quanto il debito è stato contratto da entrambi gli esecutati in comunione dei beni.
8) CRONISTORIA IPOTECARIA
A tutto il 30/08/2021 (da certificato notarile) ed al 01/02/2022(da visure storiche effettuate dal CTU) le unità immobiliari pignorate di cui al F.9 n.49 sub1 e sub2, risultavano per la quota di ½ cadauno
di piena proprietà del sig. XXXXXXXX c.f. XXXXXXXXXXXXX e della sig.ra XXXXXX XXXXXXXXX c.f. XXXXXXXXXX come meglio si evince dalla seguente cronistoria:
- I suddetti immobili di proprietà di XXXXXXXX e XXXXXXXXX, nati a XXXXXXX (X) il primo il XXXXXX e la seconda il XXXXXXX, per la quota di 1/2 di piena proprietà cadauno, sono a loro pervenuti per acquisto in virtù di atto di compravendita rogato da notaio Cagnacci Massimo di Casale Monferrato del 19/05/2010 rep.n. 22425/8458 trascritto il 07/06/2010 ai nn. 2757/1913 presso Ufficio del Territorio di Alessandria – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Casale Monferrato da XXXXXXXXXX nata ad XXXXXXX il XXXXXXX c.f. XXXXXXXXXX, XXXXXXXX nata ad XXXXXXX il XXXXXX c.f. XXXXXXXXX e XXXXXXXX nata a XXXXXXXX (XX) il XXXXXX c.f. XXXXXXXXXXX;
- ai suindicati XXXXXXX, XXXXXXX e XXXXXXX gli immobili indicati con F.9 particella n.49 sub1 e sub2 ed il terreno di cui F.9 particella n.75 sono pervenuti per successione legale di XXXXXX XXXXXXX nato a XXXXXXX (XX) il XXXXXX e deceduto il XXXXXX come da giusta denuncia del 16/09/1998 trascritta presso la Conservatoria RR.II. di Casale Monferrato il 19/10/1998 ai nn.
4966/3879, e relativa tacita accettazione di eredità per notaio Cagnacci Massimo del 09/11/2007 rep.
19366/6285, trascritta presso Ufficio del Territorio di Alessandria – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Casale Monferrato il 15/11/2007 ai nn.7254/4752.
TRASCRIZIONI
- Verbale di pignoramento immobili notificato da Tribunale di VERCELLI in data 03/07/2021 rep.1008/2021 trascritto presso Ufficio del Territorio di Alessandria – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Casale Monferrato il 29/07/2021 ai nn. 4121/3393 contro XXXXXXXXX nato a il XXXXXXXXXXXX c.f. XXXXXXXXXX e XXXXXX XXXXXX nata a il XXXXXXX c.f. XXXXXXXXX per la quota di proprietà di ½ cadauno a favore di Banca Nazionale del Lavoro sede di Roma c.f. 09339391006.
ISCRIZIONI
- Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo iscritta presso la Conservatoria di Casale Monferrato il 07/06/2010 ai nn.2759/567 per atto notarile pubblico notaio Cagnacci Massimo di Casale Monferrato del 19/05/2010, rep.22426/8459, per euro 220.000,00 a garanzia di un mutuo di euro 110.000,00 contro XXXXXXXX nato a XXXXXXXXX (XX) il XXXXXX c.f.
XXXXXXXX e XXXXXX XXXXXX nata a XXXXXXX (XX) il XXXXXXX c.f.
XXXXXXXXXX per la quota di proprietà di ½ cadauno a favore di Banca Nazionale del Lavoro
sede di Roma c.f. 09339391006, gravante sugli immobili in oggetto. Non risultano oneri e/o spese condominiali a carico degli esecutati. Inoltre, al momento non esistono altri diritti reali a favore di terzi.
9) La valutazione degli immobili viene effettuata con metodo sintetico comparativo, moltiplicando la superficie coperta dai fabbricati al prezzo unitario a metro quadrato delle costruzioni considerando per la valutazione di queste ultime, l’ubicazione, le caratteristiche costruttive, l’uso, la destinazione, le pertinenze ed attinenze ed infine la commerciabilità (dedotta anche attraverso indagini effettuate sul sito dell'Agenzia del Territorio – Osservatorio Mobiliare Italiano che di seguito si riportano).
Tenendo conto di questi fattori e delle superfici commerciali calcolate con applicazione dei coefficienti di destinazione alle superfici lorde, inclusi muri esterni e metà muri in confine, si ritiene che la valutazione più corretta degli immobili al valore attuale sia, per il lotto unico formato al punto successivo, quella riportata di seguito:
LOTTO 1 – F.9 n.49 sub1 Descrizione Suddivisione
(mq.) Coeff. di
destinazione (*) Superficie Commerciale
(mq.)
Valore stimato a
€/mq.
Valore complessivo
€
Abitazione 108 1,00 108,00 600 64800
Cantina 108 0,40 43,20 350 15120
Balconi 8,60 0,30 2,60 100 260
Legnaie 81 0,60 48,60 150 7290
Totale 87470
Totale finale Si considera un coefficiente di vetustà pari a 0,81 70850
(*) Da Agenzia del Territorio – Manuale banca dati quotazioni OMI
LOTTO 1 – F.9 n.49 sub2 Descrizione Suddivisione
(mq.)
Coeff. di destinazione (*)
Superficie Commerciale
(mq.)
Valore stimato a
€/mq.
Valore complessivo
€
Autorimessa 26 0,45 11,70 150 1755
Totale finale Si considera un coefficiente di vetustà pari a 0,81 1422
LOTTO 1 – F.9 n.616 Descrizione Suddivisione
(mq.)
Coeff. di destinazione
Superficie Commerciale
(mq.)
Valore stimato a
€/mq.
Valore complessivo
€
Terreno a prato 27 ---- 27 7,26 (*) 196
Totale finale 196
(*) anno 2021
TOTALE GENERALE 72468
Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le tettoie aperte, i giardini ecc. (D.G. Catasto: circ. 40 del 20.4.1939), mentre sono da considerarsi pertinenze esclusive a servizio i locali di uso esclusivo annessi e integrati con l’unità immobiliare (cantine, soffitte, locali deposito, rimesse).
Le precitate pertinenze accessorie sono distinte in: a) comunicanti con i locali principali, se sono ad essi collegate (es. allo stesso livello o se diverso con scala interna); b) non comunicanti e non ad essi collegate, se con accesso indipendente ed esterno all’unità immobiliare.
Risultato interrogazione: Anno 2021 - Semestre 2
Provincia: ALESSANDRIA Comune: CONIOLO
Fascia/zona: Centrale/CENTRO URBANO Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 1
Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale
Tipologia Stato conservativo
Valore Mercato
(€/mq) Superficie (L/N)
Valori Locazione
(€/mq x mese) Superficie (L/N)
Min Max Min Max
Abitazioni
civili NORMALE 500 750 L 2 2,6 L
Box NORMALE 350 520 L 1,6 2,3 L
Tipologia Stato conservativo
Valore Mercato
(€/mq) Superficie (L/N)
Valori Locazione
(€/mq x mese) Superficie (L/N)
Min Max Min Max
Ville e
Villini NORMALE 830 970 L 3,3 3,6 L
€ 70.000 140m²
CONIOLO MONFERRATO – CASA INDIPENDENTE con GIARDINO, PORTICI e TERRENO
Quotazioni immobiliari nel comune di Coniolo
La mappa mostra i prezzi medi degli immobili residenziali nel comune di Coniolo. Il periodo di riferimento è Febbraio 2022.
Vendita 848 €/m²
Pertanto il valore commerciale stimato dell’immobile ammonta ad euro 72468,00 (diconsi euro 72468,00).
10) risulta possibile vendere i beni pignorati in un unico lotto così costituito:
- lotto unico – abitazione ad uso civile in Coniolo (AL), superficie commerciale totale di 216 mq.
al lordo (184 mq. netti) circa inclusi 108 mq. circa di locali di sgombero cantinati ed a parte 27 mq. circa di rimessa a piano terreno, inserita in altro fabbricato su due piani fuoriterra di circa 80 mq., ristrutturata nell’ anno 1975, composta di disimpegno, soggiorno, cucina, n.2 camere + servizi a P.T., , balcone lungo il lato sud, seminterrato costituito da n.4 vani destinati a cantina, dotata di ingresso indipendente, da ristrutturare anche nei servizi tecnici, descritta al NCEU del comune di Coniolo (AL) come F.9 n.49 sub1, via Dalmazio Birago n.26, categoria A/2 – Classe U , Consistenza 7,5 vani, Rendita € 503,55; il garage è invece accatastato come F.9 n.49 sub2; l’immobile è destinato ad uso residenziale, necessita di interventi di ripristino ed attualmente risulta libero. Annesso all’immobile è presente un terreno a prato di superficie pari a 27 mq. gravato per intero dal vincolo di salvaguardia ambientale di cui al D.M. 1° agosto 1985 (Galassini).
11) gli immobili oggetto del pignoramento non risultano occupati dagli esecutati come è risultato dal sopralluogo effettuato. Inoltre il titolo legittimante il loro possesso è anteriore alla trascrizione del pignoramento avvenuta in data 29/07/2021 ai nn. 4121/3393, titolo rogato da notaio Cagnacci Massimo di Casale Monferrato il 19/05/2010 rep.n. 22425/8458 trascritto il 07/06/2010 ai nn.
2757/1913 presso Ufficio del Territorio di Alessandria – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Casale Monferrato. Non esistono contratti di locazione in essere che riguardino gli immobili pignorati;
l’immobile è intestato a persona fisica. I beni pignorati non sono gravati da censo, livello o uso civico e, come riportato, il diritto sul bene dei debitori pignorati è di proprietà. Sui beni pignorati non sono presenti vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o indivisibilità vista anche la loro destinazione (residenziale); inoltre gli immobili non sono soggetti a regime condominiale né lo scrivente ha rilevato vincoli legati a diritti demaniali o civici.
12) i beni pignorati non sono oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità;
13) la planimetria dell’immobile ed una congrua documentazione fotografica sono allegate alla presente relazione;
14) la descrizione del lotto con indicazione dello stato di occupazione da parte degli esecutati, con il prezzo di stima attribuito, nella quale è indicato tra l’altro anche il contesto in cui lo stesso è ubicato, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare, è allegata alla presente relazione.
15) viene allegata una versione della perizia di stima redatta in conformità alla direttiva del Garante per la protezione dei dati personali del 7.2.2008 (G.U. n. 47 del 25.2.2008) come richiesto dal quesito.
16) viene allegata check-list dei principali controlli effettuati sulla documentazione di cui all’articolo 567 II co.c.p.c. in modalità telematica PCT e un foglio riassuntivo di tutti gli identificativi catastali dei beni periziati, in formato .rtf o word.zip.
Quanto sopra riferisce lo scrivente CTU in evasione al mandato affidatogli.
Si allegano:
- documentazione fotografica;
- documentazione cartacea (planimetria, foglio mappale e visure storiche);
- certificato stato di famiglia esecutati; certificato di residenza;
- descrizione del lotto di cui F.9 n.49 sub 1 e sub 2;
- versione della perizia di stima redatta in conformità alla direttiva del Garante per la protezione dei dati personali;
- check-list principali controlli effettuati sulla documentazione ex art. 567 II co.cp.c;
- verbale di sopralluogo;
- certificato di destinazione urbanistica terreno di cui F.9 n.616.
Casale Monferrato, 21/03/2022
In fede Il C.T.U.
Dott. Ing. Silvio Coppo
