TRIBUNALE DI COSENZA

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TRIBUNALE DI COSENZA

-UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI-

Procedura Esecutiva N. 113/2019 R.G.E.

BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA

R ELAZIONE DI C ^ONSULENZA T ^{ECNICA DI} U ^FFICIO

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R

ELAZIONE DI

C

^ONSULENZA

T

^{ECNICA DI}

U

^FFICIO

Procedura Esecutiva N. 113/2019 R.G.E.

BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA

Ill.mo Giudice dell’Esecuzione Dott. Giuseppe Sicilia

1. PREMESSA

Con decreto del 24.03.2021 la S.V.I. nominava me sottoscritta Dott. Ing.

Tiziana Tucci residente in Rogliano (CS) alla via Eugenio Altomare n. 17, iscritta all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Cosenza al n. 3619 ed iscritta all’Albo dell’Ordine Provinciale degli Ingegneri di Cosenza con posizione n^.3581, Consulente Tecnico d’Ufficio nella Procedura Esecutiva, invitandomi a prestare giuramento telematico, in conformità a quanto disposto dal decreto n. 26/2020 del Presidente del Tribunale e di quanto stabilito dall’ufficio con circolare dell’11 maggio 2020.

2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA

Per avviare le operazioni di consulenza in data 09 aprile 2021 la sottoscritta ha eseguito gli accertamenti presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di

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Cosenza - Territorio Servizi Catastali, tramite il servizio telematico catastale Sister, dove ha acquisito copia degli estratti dei fogli di mappa catastali (Cfr. All. B/1, …, B/5), elaborato planimetrico (Cfr. All. B/6) e planimetrie catastali di alcuni beni (Cfr.

All. B/7 e B/8) ed, al fine di controllare la documentazione di cui all’art. 567 comma 2 c.p.c., le visure storiche degli immobili di interesse (Cfr. All. B/9, …, B/12).

Con PEC del 12 aprile 2021 (Cfr. All. A/1) la sottoscritta ha richiesto all’Ufficio di Stato Civile del Comune di Montalto Uffugo (CS) il certificato storico di residenza, il certificato di stato civile e l’estratto di matrimonio con annotazione dell’esecutata; il certificato storico di residenza è pervenuto alla sottoscritta tramite PEC del 13 aprile 2021 (Cfr. All. A/2). A seguito di quanto appreso dall’Ufficio di Stato Civile del Comune di Montalto Uffugo (CS), il 13 aprile 2021 la sottoscritta ha inviato tramite PEC una richiesta all’Ufficio di Stato Civile del Comune di Cosenza per l’acquisizione del certificato di stato civile e l’estratto di matrimonio con annotazione dell’esecutata, (Cfr. All. A/3); tale certificato è stato ricevuto tramite PEC del 23 aprile 2021 (Cfr. All.

A/4).

Nelle giornate del 12 e 13 aprile 2021 presso l’Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Cosenza - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare tramite il servizio telematico Sister, la sottoscritta, al fine di ricostruire la continuità, per un periodo non inferiore al ventennio, dei passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati, ha acquisito le visure ipotecarie di tutti i soggetti che, nel periodo interessato, sono stati proprietari dei beni in questione e delle particelle di terreno sul quale è stato realizzato il fabbricato di cui fanno parte alcuni dei beni pignorati; si allegano gli elenchi sintetici delle formalità (Cfr. All. C/1, …, C/3).

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La sottoscritta, previo colloquio telefonico, ha inviato a mezzo mail una richiesta (Cfr.

All. A/5) al notaio in Cosenza Dott. Stanislao Amato al fine di acquisire l'atto di provenienza di uno dei beni pignorati. Tale atto è stato ricevuto con PEC del 20 aprile 2021 (Cfr. All. E/1), previo pagamento di € 30,00 effettuato con bonifico del 19 aprile 2021 (Cfr. All. A/6).

In seguito a colloquio telefonico con il Responsabile dell’Ufficio tecnico del Comune di Lattarico (CS), in cui ricadono alcuni dei beni pignorati, la sottoscritta ha appreso di dover richiedere il certificato di destinazione urbanistica tramite il portale www.calabriasue.it, il canale telematico messo a disposizione dall’Amministrazione regionale ai comuni aderenti alla rete regionale SUE - Sportello Unico per l’Edilizia regionale e previo acquisizione di due marche da bollo da 16,00 € (Cfr. All. A/7). La sottoscritta in data 15 aprile 2021 ha presentato telematicamente la richiesta per il rilascio del certificato di destinazione urbanistica tramite la piattaforma SUE (Cfr. All.

A/8). Il suddetto certificato è pervenuto alla sottoscritta, sempre tramite la piattaforma SUE, il 03 maggio 2021 (Cfr. All. D/1), la restante documentazione tramite il Geoportale del Comune di Lattarico (CS) (Cfr. All. D/2, …, D/5).

Al fine di acquisire gli atti di provenienza di alcuni degli immobili pignorati, in data 20 aprile 2021 presso l’archivio notarile di Cosenza, la sottoscritta ha inoltrato le richieste per acquisire tali atti (Cfr. All. E/2, …, E4), i quali sono stati ritirati presso l’archivio il 26 aprile 2021.

Con PEC del 21 aprile 2021 la sottoscritta ha inviato una richiesta all’Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Cosenza relativamente all’esistenza di contratti di affitto o locazione su parte degli immobili pignorati (Cfr. All. A/9).

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L’Agenzia delle Entrate con nota prot. AGE DP Cosenza n. 61080 del 21.05.2021 e successiva integrazione prot. AGE DP Cosenza n. 69703 del 15.06.2021 (Cfr. All.

A/17) ha fornito gli estremi dei contratti di locazione esistenti (Cfr. All. A/18 e A/19).

Per esaminare le pratiche edilizie ed avere un quadro esauriente su parte degli immobili oggetto di accertamenti e stima, con PEC del 21 aprile 2021 (Cfr. All. A/10), la sottoscritta ha richiesto all’Ufficio Tecnico del Comune di Montalto Uffugo (CS) la seguente documentazione:

1. Copie di concessioni edilizie, permessi di attività edilizia (completi di elaborati grafici e relazioni tecniche) e di eventuali atti di sanatoria;

2. Copie di eventuali DIA, SCIA, CILA o altri titoli abilitativi (complete di allegati);

3. Certificati di abitabilità e/o agibilità;

4. Copia dello stralcio dello strumento urbanistico vigente e relative norme tecniche;

5. Indicazione dell’esistenza di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità;

6. Indicazione dell’esistenza di eventuali diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici,

7. Certificato di destinazione urbanistica del terreno identificato catastalmente al foglio n. 19 p.lla 550.

In data 23 aprile 2021 la sottoscritta ha presenziato il sopralluogo di primo accesso eseguito dal custode Dott. Pierluigi Acri (Cfr. All. A/11).

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In data 25 maggio 2021, la sottoscritta ha esaminato presso l’Ufficio tecnico del Comune di Montalto Uffugo (CS) tutta la documentazione tecnica relativa agli immobili pignorati (Cfr. All. D/6,…,D/14) e, previo pagamento dei diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi effettuato con versamento sul C/C postale n.

306894 (Cfr. All. A/12), ha acquisito le necessarie copie, eccetto il certificato di destinazione urbanistica, acquisito presso il suddetto Ufficio in data 22.06.2021, previo pagamento dei diritti di rilascio di € 50,00 (Cfr. All. A/16) e richiesta in bollo da

€ 16,00 (Cfr. All. A/10).

Con PEC del 28 maggio 2021 (Cfr. All. A/13) la sottoscritta ha comunicato alle parti interessate l’inizio delle operazioni di sopralluogo, fissate per le ore 16:30 del 05 giugno 2021 a partire dall’immobile pignorato sito in Montalto Uffugo – Corso Italia.

La sottoscritta durante il sopralluogo del 05 giugno 2021 (Cfr. All. A/15), alla

presenza del Sig. , marito della Sig.ra esecutata,

delegato dalla stessa a predisporre quanto necessario per garantire l’accesso al compendio pignorato e di un collaboratore della sottoscritta Ing. Francesco Perri, inizialmente, ha ispezionato e verificato la consistenza, unitamente agli impianti installati, dell’immobile sito in Montalto Uffugo (CS), corso Italia n. 170, concesso in locazione alla ad uso laboratorio di analisi cliniche per la diagnostica medica. Dopo aver preso visione delle caratteristiche tecniche, delle rifiniture e dello stato di manutenzione e conservazione sia all’interno che all’esterno dell’immobile, rilevando difformità rispetto agli elaborati tecnici depositati presso gli uffici preposti, la sottoscritta ha provveduto ad eseguire il rilievo metrico del bene, dislocato su due livelli e dettagliate ritrazioni fotografiche. Successivamente le operazioni di sopralluogo hanno interessato gli appezzamenti di terreno agricolo

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ubicati nel Comune di Lattarico (CS), inizialmente quelli identificati catastalmente al foglio 44 p.lle 38, 27 e 40 ed in seguito quelli identificati al foglio 44 p.lle 256 e 259.

Infine il sopralluogo ha riguardato l’appezzamento di terreno agricolo ubicato nel Comune di Montalto Uffugo (CS) identificato catastalmente al foglio 19 p.lla 550.

Durante le suddette operazioni sono stati effettuati i necessari rilievi metrici e fotografici. Al fine di ultimare le operazioni peritati sui restanti beni del compendio pignorato ubicati in Montalto Uffugo (CS) alla Via Alessandro Manzoni, le stesse sono state rinviate a data da concordare con le parti.

Con PEC del 09 giugno 2021 (Cfr. All. A/14) la sottoscritta ha comunicato alle parti interessate il prosieguo delle operazioni di sopralluogo, fissate per le ore 10:00 del 12 giugno 2021 per gli immobili pignorati sito in Montalto Uffugo – Via Alessandro Manzoni.

La sottoscritta durante il sopralluogo del 12 giugno 2021 (Cfr. All. A/15), alla presenza del Sig. che preliminarmente alle operazioni, ha consegnato note scritte, allegate al verbale, e di un collaboratore della sottoscritta Ing. Francesco Perri, ha ispezionato e verificato la consistenza dei seguenti immobili, unitamente agli impianti installati: immobile al piano terra adibito ad asilo, locato alla Società

immobile al piano terra adibito a deposito e immobile al piano secondo, utilizzato dall’esecutata con la propria famiglia ad uso abitazione. Infine si è rilevata la presenza di un immobile, catastalmente identificato come lastrico solare, di fatto sottotetto non abitabile.

Dopo aver preso visione delle caratteristiche tecniche, delle rifiniture e dello stato di manutenzione e conservazione, la sottoscritta ha provveduto ad eseguire i rilievi metrici e dettagliate ritrazioni fotografiche.

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La sottoscritta, dato termine alla stesura della presente perizia, in ossequio alla disposizione del Giudice dell’esecuzione contenuta nel verbale di conferimento dell’incarico, ha provveduto a trasmettere copia della relazione e degli allegati al creditore tramite PEC ed all’esecutata a mezzo di PEC (Cfr. All. A/21), con invito a far pervenire alla sottoscritta eventuali note rispettivamente entro il 20° ed il 30° giorno, antecedenti l’udienza fissata per la determinazione delle modalità di vendita del compendio staggito.

3. CONTROLLO PRELIMINARE DELLA COMPLETEZZA DELLA

DOCUMENTAZIONE

“Esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, proceda l’esperto in primo luogo al controllo della completezza della documentazione di cui all’articolo 567, secondo comma, del codice di procedura civile, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei. In particolare, l’esperto deve precisare:

- se il creditore procedente abbia optato per il deposito dei certificati della Conservatoria dei RR.II. sulle iscrizioni e trascrizioni gravanti sul bene pignorato;

oppure:

- se il creditore procedente abbia optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva.

Nel primo caso (certificati delle iscrizioni e trascrizioni), l’esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati:

• se la certificazione delle iscrizioni si estenda per un periodo pari ad almeno venti anni a ritroso dalla trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato;

• se la certificazione delle trascrizioni (sia a favore, che contro) risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in

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data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato.

Nel secondo caso (certificazione notarile sostitutiva), l’esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati:

• se la certificazione risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento.

In secondo luogo, l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato l’estratto catastale attuale (relativo cioè alla situazione al giorno del rilascio del documento) e l’estratto catastale storico (estratto che deve riguardare il medesimo periodo preso in considerazione dalla certificazione delle trascrizioni: il periodo cioè sino alla data dell’atto di acquisto derivativo od originario antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento).

Nel caso di deposito della certificazione notarile sostitutiva, l’esperto deve precisare se i dati catastali attuali e storici degli immobili pignorati siano indicati nella detta certificazione.

In terzo luogo, l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato il certificato di stato civile dell’esecutato.

In difetto, l’esperto deve procedere all’immediata acquisizione dello stesso, precisando nel modulo di controllo della documentazione lo stato civile dell’esecutato come risultante dal certificato.

Nel caso di esistenza di rapporto di coniugio, sempre in sede di controllo preliminare (e fermo restando quanto richiesto in risposta al quesito n. 14) l’esperto deve acquisire il certificato di matrimonio rilasciato dal Comune del luogo in cui sia stato celebrato, con indicazione delle annotazioni a margine.

Laddove risulti che alla data dell’acquisto l’esecutato fosse coniugato in regime di comunione legale ed il pignoramento non sia stato notificato al coniuge comproprietario, l’esperto indicherà tale circostanza al creditore procedente ed al G.E.

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Il creditore procedente ha optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva.

La sottoscritta, prima di ogni altra attività, ha provveduto a controllare la documentazione di cui all’art. 567 comma 2 c.p.c., pertanto ha acquisito presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Cosenza - Territorio Servizi Catastali le visure storiche degli immobili di interesse (Cfr. All. B/9, …, B/12), e presso l’Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Cosenza - Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare le visure ipotecarie per dati anagrafici, di tutti i soggetti che, nel periodo interessato, sono stati proprietari dei beni in questione e delle particelle di terreno sul quale è stato realizzato il fabbricato di cui fanno parte alcuni dei beni pignorati (Cfr.

All. C/1, …, C/3), nonché le trascrizioni di due denunce di successione riguardanti alcuni dei beni de quo (Cfr. All. C/4 e C/5), infine presso lo studio notarile Notaio Stanislao Amato in Cosenza e l’Archivio Notarile in Cosenza, gli atti di provenienza dei beni pignorati (Cfr. All. E/1, …, E/4).

La certificazione risale ad atti di acquisto trascritti in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento (2019).

Si precisa che i dati catastali attuali e storici degli immobili pignorati sono indicati nella certificazione notarile.

Il creditore procedente non ha depositato il certificato di stato civile dell’esecutata, pertanto poiché esiste anche un rapporto di coniugio, con PEC del 12 aprile 2021 (Cfr. All. A/1) la sottoscritta ha richiesto all’Ufficio di Stato Civile del Comune di Montalto Uffugo (CS) il certificato di stato civile e l’estratto di matrimonio con

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annotazione dell’esecutata. A seguito di quanto appreso dall’Ufficio di Stato Civile del Comune di Montalto Uffugo (CS), il 13 aprile 2021 la sottoscritta ha inviato tramite PEC una richiesta all’Ufficio di Stato Civile del Comune di Cosenza (Cfr. All. A/3) per l’acquisizione del certificato di stato civile e l’estratto di matrimonio con annotazione dell’esecutata (Cfr. All. A/4).

4. RISPOSTE AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO

La sottoscritta ha proceduto alla redazione della perizia nella osservanza dei quesiti, con riferimento al seguente elenco numerato degli immobili oggetto di stima, al fine di un’agevole identificazione degli stessi nel corso della relazione:

per la quota di 1/1 della piena proprietà:

- Immobile n. 1: Immobile identificato catastalmente al foglio 7 del Comune di Montalto Uffugo (CS), p.lla 329, sub 1, categoria A/10;

- Immobile n. 4: Immobile identificato catastalmente al foglio 7 del Comune di Montalto Uffugo (CS), p.lla 215, sub 15, categoria C/2;

per la quota di 1/2 indivisa della piena proprietà:

- Immobile n. 5: Immobile identificato catastalmente al foglio 7 del Comune di Montalto Uffugo (CS), p.lla 215, sub 12, categoria F/5;

per la quota di 1/3 indivisa della piena proprietà:

- Immobile n. 6: Immobile identificato catastalmente al foglio 19 del Comune di Montalto Uffugo (CS), p.lla 550 – appezzamento di terreno agricolo;

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- Immobile n. 7: Immobile identificato catastalmente al foglio 44 del Comune di Lattarico (CS), p.lla 256 – appezzamento di terreno agricolo;

per la quota di 1/1 della piena proprietà:

- Immobile n. 10: Immobile identificato catastalmente al foglio 44 del Comune di Lattarico (CS), p.lla 27 – appezzamento di terreno agricolo;

- Immobile n. 11: Immobile identificato catastalmente al foglio 44 del Comune di Lattarico (CS), p.lla 38 – appezzamento di terreno agricolo.

4.1 Provveda l’esperto all’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, se necessario, alla realizzazione del frazionamento con allegazione alla relazione estimativa dei tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale.

Immobile n. 1

La situazione catastale attuale dell’immobile 1 pignorato documentata dalla visura storica acquisita in data 09 aprile 2021 (Cfr. All. B/9) è la seguente: Comune di Montalto Uffugo (CS), foglio n. 7, particella 329, sub 1, categoria A/10, classe U, consistenza 11 vani, superficie catastale 238 m², rendita 2.357,63 €, SS 19 delle Calabrie, piano T-1, proprietaria per diritti 1/1 la Sig.ra

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Dall’esame della documentazione acquisita, nonché dai controlli effettuati in sede di sopralluogo, risulta che l’immobile confina con la corte esclusiva per tutti e quattro i lati, da uno dei quali la stessa è adibita a stradella per l’accesso sia al fabbricato che ad altra proprietà (Cfr. All. E/4); la corte antistante il fabbricato confina con Corso Italia.

Il bene è composto da un’unica unità immobiliare indipendente dislocata su due livelli collegati internamente con una scala a chiocciola, avente categoria catastale A/10 - Uffici e studi privati (Cfr. All. F/1), pertanto considerata la consistenza e le caratteristiche dell’immobile è stato individuato un unico lotto:

Immobile 1 per la quota di 1/1 della piena proprietà = LOTTO 1 Immobile n. 2

La situazione catastale attuale dell’immobile 2 pignorato documentata dalla visura storica acquisita in data 09 aprile 2021 (Cfr. All. B/10) è la seguente: Comune di Montalto Uffugo (CS), foglio n. 7, particella 215, sub 14, categoria A/10, classe U, consistenza 6,5 vani, superficie catastale 147 m², rendita 1.393,14 €, Via Alessandro Manzoni n. 56, piano T, proprietaria per diritti 1/1 la Sig.ra

Dall’esame della documentazione acquisita, nonché dai controlli effettuati in sede di sopralluogo, risulta che l’immobile confina da un lato con i sub 8 e 15 e con la corte dell’edificio per gli altri tre lati.

Il bene è composto da un’unica unità immobiliare indipendente avente categoria catastale A/10 - Uffici e studi privati (Cfr. All. F/2), pertanto considerata la consistenza e le caratteristiche dell’immobile è stato individuato un unico lotto:

Immobile 2 per la quota di 1/1 della piena proprietà = LOTTO 2

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Immobile n. 3

La situazione catastale attuale dell’immobile 3 pignorato documentata dalla visura storica acquisita in data 09 aprile 2021 (Cfr. All. B/10) è la seguente: Comune di Montalto Uffugo (CS), foglio n. 7, particella 215, sub 6, categoria A/2, classe 1, consistenza 8 vani, superficie catastale 230 m², rendita 619,75 €, Via Alessandro Manzoni, piano 2, proprietaria per diritti 1/1 la Sig.ra

Dall’esame della documentazione acquisita, nonché dai controlli effettuati in sede di sopralluogo, risulta che l’immobile confina da un lato con il vano scala ed in proiezione con il sub 11 – lastrico solare, in proiezione con la corte dell’edificio per gli altri tre lati.

Immobile n. 4

La situazione catastale attuale dell’immobile 4 pignorato documentata dalla visura storica acquisita in data 09 aprile 2021 (Cfr. All. B/10) è la seguente: Comune di Montalto Uffugo (CS), foglio n. 7, particella 215, sub 15, categoria C/2, classe 2, consistenza 25 m², superficie catastale 31 m², rendita 77,47 €, Via Alessandro Manzoni snc, piano T, proprietaria per diritti 1/1 la Sig.ra

Dall’esame della documentazione acquisita, nonché dai controlli effettuati in sede di sopralluogo, risulta che l’immobile confina con il sub 14 da un lato, con la corte dell’edificio per due lati e con il vano scala per il restante lato.

L’immobile 3 è un ampio appartamento per civile abitazione e l’immobile 4 è un locale deposito, entrambi con accesso dal corpo scala del fabbricato a cui appartengono; il locale deposito può di essere utilizzato anche come box con accesso diretto dalla corte tramite un cancello carrabile (Foto n. 64); più rispondente alle leggi di mercato

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risulta accorpare gli immobili 3 e 4 in un unico lotto, tale da renderlo più funzionale e maggiormente appetibile sul mercato immobiliare, senza ulteriori costi per rendere autonomi gli impianti tecnologici a servizio delle unità.

Immobili 3 e 4 per la quota di 1/1 della piena proprietà = LOTTO 3

Immobile n. 5

La situazione catastale attuale dell’immobile 5 pignorato documentata dalla visura storica acquisita in data 09 aprile 2021 (Cfr. All. B/10) è la seguente: Comune di Montalto Uffugo (CS), foglio n. 7, particella 215, sub 12, categoria lastrico solare, consistenza 220 m², Via Alessandro Manzoni n. 50, piano 3, proprietari per diritti ½ ciascuno i Sig.ri

L’immobile è costituito dal sottotetto non abitabile di un fabbricato (Foto nn. 65 e 66), erroneamente accatastato come lastrico solare.

Immobile 5 per la quota di 1/2 indivisa della piena proprietà = LOTTO 4 Immobile n. 6

La situazione catastale attuale dell’immobile 6 pignorato documentata dalla visura storica acquisita in data 09 aprile 2021 (Cfr. All. B/11) è la seguente: Comune di Montalto Uffugo (CS), foglio n. 19, particella 550, qualità semin. arbor. e classe 2, superficie 5.430 m², Reddito Dominicale € 22,43, Reddito Agrario € 7,01, proprietari per diritti 1/3 ciascuno i Sig.ri

Dall’esame della documentazione acquisita, nonché dai controlli effettuati in sede di sopralluogo, risulta che l’immobile confina con le p.lle di terreno 462, 1215 e 1821.

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Il bene è composto da una porzione di terreno agricolo identificato da un’unica particella catastale, pertanto considerata la consistenza, l’ubicazione e le caratteristiche dell’immobile è stato individuato un unico lotto:

Immobile 6 per la quota di 1/3 indivisa della piena proprietà = LOTTO 5

Immobile n. 7

La situazione catastale attuale dell’immobile 7 pignorato documentata dalla visura storica acquisita in data 09 aprile 2021 (Cfr. All. B/12) è la seguente: Comune di Lattarico (CS), foglio n. 44, particella 256, qualità seminativo e classe 2, superficie 9.655 m², Reddito Dominicale € 27,43, Reddito Agrario € 12,47, proprietari per diritti 1/3 ciascuno i Sig.ri

Dall’esame della documentazione acquisita, nonché dai controlli effettuati in sede di sopralluogo, risulta che l’immobile confina con la SP 241 e con le p.lle 135, 20, 168, 167, 166, 165, 133, 132, 131, 130, 257 e 259.

Immobile n. 8

La situazione catastale attuale dell’immobile 8 pignorato documentata dalla visura storica acquisita in data 09 aprile 2021 (Cfr. All. B/12) è la seguente: Comune di Lattarico (CS), foglio n. 44, particella 259, qualità uliveto e classe 2, superficie 365 m², Reddito Dominicale € 0,94, Reddito Agrario € 0,85, proprietari per diritti 1/3 ciascuno i Sig.ri

Dall’esame della documentazione acquisita, nonché dai controlli effettuati in sede di sopralluogo, risulta che l’immobile confina con la SP 241 e con le p.lle 256 e 258.

I suddetti immobili 7 e 8 sono costituiti da porzioni di terreno, appare assolutamente antieconomico il frazionamento delle singole particelle, stante la presenza di 3

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comproprietari, la ridotta estensione di una particella e l’esiguo valore di mercato, ricadendo in zona agricola, al contrario appare più rispondente alle leggi di mercato accorpare le due particelle, geograficamente vicine, in un unico lotto, tale da renderlo più appetibile ed aumentarne la possibilità di vendita, pertanto per gli immobili 7 e 8 è stato individuato un unico lotto:

Immobili nn. 7 e 8 per la quota di 1/3 indivisa della piena proprietà= LOTTO 6

Immobile n. 9

La situazione catastale attuale dell’immobile 9 pignorato documentata dalla visura storica acquisita in data 09 aprile 2021 (Cfr. All. B/12) è la seguente: Comune di Lattarico (CS), foglio n. 44, particella 40, qualità uliveto e classe 1, superficie 4.490 m², Reddito Dominicale € 22,03, Reddito Agrario € 11,59, proprietaria per diritti 1/1 la

Dall’esame della documentazione acquisita, nonché dai controlli effettuati in sede di sopralluogo, risulta che l’immobile confina con la SP 241 e con le p.lle 286, 285, 27 e 306.

Immobile n. 10

La situazione catastale attuale dell’immobile 9 pignorato documentata dalla visura storica acquisita in data 09 aprile 2021 (Cfr. All. B/12) è la seguente: Comune di Lattarico (CS), foglio n. 44, particella 27, qualità uliveto e classe 1, superficie 6.540 m², Reddito Dominicale € 32,09, Reddito Agrario € 16,89, proprietaria per diritti 1/1 la Sig.ra

Dall’esame della documentazione acquisita, nonché dai controlli effettuati in sede di sopralluogo, risulta che l’immobile confina con le p.lle 40, 37, 38 e 311.

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Immobile n. 11

La situazione catastale attuale dell’immobile 11 pignorato documentata dalla visura storica acquisita in data 09 aprile 2021 (Cfr. All. B/12) è la seguente: Comune di Lattarico (CS), foglio n. 44, particella 38, parz. AA qualità seminativo e classe 2, superficie 3.000 m², Reddito Dominicale € 8,52, Reddito Agrario € 3,87, parz. AB qualità pascolo e classe 2, superficie 390 m², Reddito Dominicale € 0,20, Reddito Agrario € 0,04, proprietaria per diritti 1/1 la Sig.ra

Dall’esame della documentazione acquisita, nonché dai controlli effettuati in sede di sopralluogo, risulta che l’immobile confina con il fiume Annea e le p.lle 53, 27 e 48.

I suddetti immobili 9, 10 e 11 sono costituiti da porzioni di terreno, appare assolutamente antieconomico atteso l’esiguo valore di mercato, ricadendo in zona agricola, venderle separatamente e creare accessi autonomi per ciascuna, al contrario appare più rispondente alle leggi di mercato accorpare le tre particelle, geograficamente vicine, in un unico lotto, accessibile dalla SP 241, tale da renderlo più appetibile ed aumentarne la possibilità di vendita, pertanto per gli immobili 9, 10 e 11 è stato individuato un unico lotto:

Immobili nn. 9, 10 e 11 per la quota di 1/1 della piena proprietà= LOTTO 7

4.2 Provveda l’esperto ad una sommaria descrizione del bene, avendo cura di precisare le caratteristiche oggettive dell’immobile in relazione all’art. 10 D.P.R. 633/ 1972 e se la vendita immobiliare sia soggetta ad I.V.A., ovvero nel caso di immobili abitativi, dica il CTU se possa sussistere la possibilità di esercizio dell’opzione IVA per l’imponibilità IVA essendo già trascorsi i 5 anni dall’ultimazione della costruzione o del ripristino.

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Immobile 1 per la quota di 1/1 della piena proprietà = LOTTO 1

L’immobile 1 è costituito da un fabbricato indipendente dislocato su due livelli fuori terra oltre sottotetto con circostante corte, sito a Taverna di Montalto Uffugo (CS) Corso Italia n. 170 (Foto nn. 1, …, 4), unità immobiliare destinata a uffici e studi privati, attualmente concessa in locazione alla ad uso di laboratorio di analisi cliniche per la diagnostica medica (Cfr. All. Par. 4.11). Il fabbricato dista circa 1,2 km dallo svincolo dell’autostrada del Mediterraneo “Rose- Montalto Uffugo”, a circa 8,8 km dallo svincolo di Cosenza Nord ed a circa 14,8 km dallo svincolo di Cosenza; quindi facilmente raggiungibile dall’autostrada, uscendo allo svincolo Rose – Montalto Uffugo, proseguendo a destra lungo la SP 241.

Il fabbricato è ubicato in una zona valliva ben collegata, interessata da un avanzato processo di edificazione ed urbanizzazione, a carattere residenziale ed altamente commerciale, nelle cui vicinanze sono presenti strutture scolastiche (materna, elementare e media), servizi sanitari, tra cui un’unità di primo soccorso, locali commerciali e locali di divertimento, uffici professionali e bancari, aree attrezzate destinate allo svago ed alla pratica di attività sportive; il complesso dista circa 14 km dal Municipio della città.

Il fabbricato di antica costruzione, edificato con licenza edilizia del 1968, presenta strutture portanti in cemento armato; la copertura è realizzata a tetto con manto in tegole, la raccolta delle acque meteoriche è attuata mediante canali di gronda e discendenti in lamiera; lo stesso è stato oggetto di lavori di ampliamento, diversa distribuzione interna e traslazione planimetrica, effettuati anche dal conduttore

così come dichiarato dal Sig. Cfr. All.

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A/15), nonché asseverato nella relazione tecnica redatta dal Geom. Servidio Francesco (Cfr. All. A/20).

Il fabbricato si presenta esternamente in discreto stato di manutenzione e conservazione, presenta distacchi di intonaco in diverse zone.

L’unità immobiliare adibita a laboratorio di analisi cliniche per la diagnostica medica, ha un accesso lungo il prospetto principale dalla corte antistante, con entrata indipendente da Corso Italia n. 170 tramite un cancello pedonale in ferro (Foto n. 1), presenta altri due ingressi, di cui uno per disabili, lungo in prospetto retrostante, raggiungibile da una stradella di accesso e successiva porzione di corte adibita a parcheggio del laboratorio (Foto n. 4).

L’immobile in esame confina con la corte esclusiva per tutti e quattro i lati, da uno dei quali la stessa è adibita a stradella per l’accesso sia al fabbricato che ad altra proprietà (Cfr. All. E/4).

La corte annessa all’immobile è in parte delimitata con muretto in cemento e sovrastante ringhiera in ferro, in parte con muretto in cemento, mattoncini e sovrastante ringhiera in cemento; una porzione è sistemata a verde con presenza di siepe, piccoli alberelli ed altre essenze vegetali, un’altra adibita a parcheggi, spazi di manovra e stradella di accesso (Foto nn. 1, …, 6). Ai fini della stima si considera la porzione della corte sistemata in parte a verde ed in parte a parcheggi e quella adibita a stradella di accesso per una superficie complessiva pari a circa 794 mq, dedotta dalla documentazione acquisita (Cfr. All. B/1, B/13 e E/4).

Il piano terra (Cfr. All. F/1) del fabbricato con accesso dal prospetto retrostante tramite una vetrina in alluminio (Foto n. 4), presenta un’altezza di circa 2,20 m ed una superficie lorda di circa 69 mq, è composto da una sala prelievo per disabili (Foto

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n. 7), da un wc per disabili (Foto n. 8), da un disimpegno con vano di accesso al piano superiore tramite una scala a chiocciola in ferro (Foto n. 9), da un bagno e da una sala (Foto n. 10), su tale piano è presente altresì un locale deposito accessibile dall’esterno tramite un portone in ferro lungo il prospetto laterale (Foto n. 11).

I pavimenti sono costituiti da piastrelle in materiale ceramico di diverse dimensioni, le pareti si presentano pitturate, tranne la sala (Foto n. 10) rivestita e pavimentata con piastrelle in materiale ceramico 60x60 cm per tutta l’altezza. Gli infissi interni sono costituiti da porte in legno tamburato marrone; gli infissi esterni sono in legno, con griglie di protezione in ferro e soglie in marmo.

Il piano primo (Cfr. All. F/1) del fabbricato presenta un accesso dal prospetto principale tramite un portone in alluminio munito di maniglione antipanico, un accesso dal prospetto retrostante con portoncino in alluminio e maniglione antipanico ed un accesso lungo un prospetto laterale tramite un portoncino in legno; tutti gli accessi sono raggiungibili tramite scale esterne ad una rampa e pianerottoli, rivestiti in marmo, con ringhiere in ferro (Foto nn. 3 e 4).

Tale piano è composto da 5 sale (Foto nn. 12, …, 16), da una sala ufficio e direzione (Foto n. 17), da una sala accettazione e segreteria (Foto nn. 18 e 19), da due wc con antibagno (Foto nn. 20 e 21), da un wc (Foto n. 22), da un disimpegno dal quale si accede tramite una scala a chiocciola in ferro al piano inferiore (Foto n. 23) e da un corridoio (Foto n. 24); l’altezza delle sale è circa 3 m, eccetto nella zona accettazione e segreteria che è pari a 4 m, presenta una superficie lorda di circa 206 mq.

I pavimenti sono costituiti da piastrelle in materiale ceramico di diverse dimensioni, le pareti si presentano quasi tutte pitturate in bianco. Gli infissi interni sono costituiti da porte in legno tamburato marrone con cornice; gli infissi esterni di diverse dimensioni

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sono in legno, con persiane in PVC e soglie in marmo, molti presentano tende interne verticali di colore bianco.

I servizi igienici presentano pavimento in materiale ceramico e rivestimento in piastrelle di ceramica, in tutti l’aerazione è di tipo naturale.

L’immobile è dotato di impianto elettrico, è presente un sistema di illuminazione costituito da una struttura pendente con luci lungo tutto il soffitto della zona accettazione e segreteria; risulta regolarmente allacciato alle reti idrica e fognaria comunali; presenta impianto di climatizzazione inverter in ogni sala, sono presenti due estintori, impianto di terra, impianto di irrigazione, autoclave con pompa nel sottoscala del prospetto principale (Foto n. 25).

La superficie commerciale dell’immobile 1 (Cfr. All. F/1) è ottenuta dalla sommatoria della superficie abitabile dei due piani comprensiva dei muri perimetrali e divisori, moltiplicando le superfici della corte e dei pianerottoli e scale esterne, per opportuni coefficienti di riduzione:

Superficie lorda fabbricato a due piani = 275,00 mq

Superficie commerciale = 325,00 mq Superficie pianerottoli e scale esterne = 41,30 mq

Superficie corte = 794,00 mq

L’immobile 1 destinato a uffici e studi privati A/10 è di proprietà della Sig.ra la vendita non è soggetta ad IVA.

Immobili 2, 3, 4 e 5

Gli immobili 2, 3, 4 e 5 fanno parte di un fabbricato che si sviluppa su tre livelli fuori terra, oltre sottotetto non abitabile con circostante corte, sito a Taverna di Montalto Uffugo (CS) Via Alessandro Manzoni n. 26 (Foto nn. 26 e 27).

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Il fabbricato dista circa 1,4 km dallo svincolo dell’autostrada del Mediterraneo “Rose- Montalto Uffugo”, a circa 8,4 km dallo svincolo di Cosenza Nord ed a circa 14,4 km dallo svincolo di Cosenza; quindi facilmente raggiungibile dall’autostrada, uscendo allo svincolo Rose – Montalto Uffugo, proseguendo a destra lungo la SP 241, proseguendo nuovamente a destra per circa 200 m in corrispondenza dell’incrocio tra Corso Italia e Via Alessandro Manzoni.

Il fabbricato è ubicato in una zona valliva ben collegata, interessata da un avanzato processo di edificazione ed urbanizzazione, a carattere residenziale ed altamente commerciale, nelle cui vicinanze sono presenti strutture scolastiche (materna, elementare e media), servizi sanitari, tra cui un’unità di primo soccorso, locali commerciali e locali di divertimento, uffici professionali e bancari, aree attrezzate destinate allo svago ed alla pratica di attività sportive; il complesso dista circa 14 km dal Municipio della città.

Il fabbricato di antica costruzione senza ascensore, edificato con licenza edilizia del 1974, esternamente in buono stato di manutenzione e conservazione in tutte le finiture, pitturato in arancio con rivestimento in pietra e torello per circa un metro di altezza; presenta strutture portanti in conglomerato cementizio armato, tompagnature in muratura di mattoni pieni ed in muratura del tipo a cassetta, solai del tipo misto in latero-cemento, tetto a padiglione con manto in tegole; la raccolta delle acque meteoriche è attuata mediante canali di gronda e discendenti in lamiera.

Il fabbricato confina con fabbricati di altra proprietà per due lati, con Via A. Manzoni lungo il prospetto principale e con Via Vasco Pratolini lungo il restante lato; si sviluppa su tre livelli fuori terra, piano terra adibito a locali di deposito, negozi, uffici e studi privati, piano primo e secondo a civile abitazione, oltre sottotetto non

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abitabile con circostante corte (Cfr. All. B/14). Si precisa che nell’atto di divisione a rogito Notaio Stanislao Amato del 05 luglio 2010, rep. n. 115965 (Cfr. All. E/1), trascritto a Cosenza il 04 agosto 2010 ai nn. 17775/25488, “i condividenti convengono che, qualora gli strumenti urbanistici lo consentano,

potrà sopraelevare sul lastrico solare identificato con il subalterno 11 (Foto n. 28 e Cfr. All. B/14), ampliando così l’appartamento al primo piano allo stesso attribuito, così come d’altro canto, potrà, in sopraelevazione alla costruzione realizzata da a livello del secondo piano, edificare in ampliamento dell’appartamento ad essa attribuito”.

I piani sono collegati da una scala interna a due rampe con rivestimento in marmo e ringhiera di protezione in ferro (Foto n. 29); il vano scala si presenta illuminato per la presenza di finestre con infissi in legno posti sul prospetto retrostante; il portone di accesso è in alluminio color oro con vetri retinati.

La corte comune del fabbricato è delimitata da muretto in cemento con sovrastante ringhiera in ferro, sono presenti un cancello pedonale e carrabile in ferro, comandati elettricamente lungo il prospetto principale – Via A. Manzoni ed un cancello carrabile in ferro, comandato elettricamente lungo il lato prospiciente Via Vasco Pratolini (Foto nn. 30 e 64). La corte si presenta in gran parte pavimentata in cemento e mattonelle, è illuminata con lampioni sfera da giardino, è presente qualche zona in verde, una siepe lungo tutto il prospetto principale, aiuole ed altre essenze vegetali lungo il muretto di delimitazione con sistema di irrigazione, infatti, è presente un pozzo con pompa di uso comune (Foto nn. 30, 31 e 32).

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Immobile n. 2: per la quota di 1/1 della piena proprietà

L’immobile 2, unità immobiliare destinata a uffici e studi privati, attualmente concessa in locazione alla Società ad uso asilo nido (Cfr. All.

Par. 4.11), è posto al piano terra del fabbricato descritto (Foto nn. 26 e 27); confina con il sub 8 ed il sub 15 e con la corte comune per due lati (Cfr. All. B/6).

Il bene è composto da un ingresso (Foto n. 33), una segreteria (Foto n. 34), un salone giochi (Foto nn. 35 e 36), due wc con antibagni (Foto nn. 37 e 38), un locale fasciatoio con lavabo e wc per invalidi (Foto n. 39), un dormitorio (Foto n. 40), una cucina (Foto n. 41), un corridoio (Foto n. 42) ed un disimpegno (Foto n. 43); è presente altresì una porzione della corte comune del fabbricato collegata con il retro dei locali, divisa dal resto della corte con installazione di parapetto in legno, adibita a parco giochi (Foto n. 44).

Si precisa, così come riportato nell’atto di divisione a rogito Notaio Stanislao Amato del 05 luglio 2010, rep. n. 115965 (Cfr. All. E/1), trascritto a Cosenza il 04 agosto 2010 ai nn. 17775/25488, che preso atto del contratto di locazione, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Cosenza in data 23.4.2010 al n.

845, della porzione di fabbricato al piano terra attribuita a

presta il suo assenso a che il locatario possa utilizzare lo spazio verde in comune lati ovest e nord ( o retro) e da parte sua, presta assenso a che, in caso di locazione delle porzioni di fabbricato al piano terra da parte di

possa essere analogamente utilizzato lo spazio verde in comune lato est”.

Tale immobile è stato oggetto di lavori relativi ad opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e meglio specificati in cambio di destinazione d’uso di un locale a piano terra da laboratorio ad Asilo Nido e diversa distribuzione degli spazi interni,

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autorizzati con DIA prot. n. 10213 del 26.04.2010 (Cfr. All. D/13) effettuati anche dal

conduttore Società così come dichiarato dal Sig.

(Cfr. All. A/15), nonché asseverato nella relazione tecnica redatta dal Geom.

Servidio Francesco (Cfr. All. A/20).

All’immobile (Cfr. All. F/2), con superficie commerciale pari a circa 146,00 mq, altezza catastale 3,50 m ed altezza netta sotto il controsoffitto pari a 2,96 m, si accede tramite un portone in alluminio di colore giallo con maniglione antipanico, vetrocamera e sopraluce; altri due accessi con le stesse caratteristiche sono posti sul retro, corridoio – uscita d’emergenza e cucina. Le tramezzature interne sono state realizzate in parte con mattoni forati, in parte con pannelli di gesso; i pavimenti sono costituiti in parquet laminato, soprastante la pavimentazione esistente, presenta pittura colorata in tutti i vani; gli infissi interni sono costituiti da porte in legno tamburato colore rovere sbiancato; gli infissi esterni sono in alluminio color giallo con vetrocamera con sistema di apertura automatizzato, alcuni protetti con grate in ferro.

Sono presenti due servizi igienici con pavimento in materiale ceramico e rivestimento in piastrelle di ceramica colorate 20x20 cm, uno è fornito di lavabo e wc separati da una porta soffietto (Foto n. 37), l’altro con antibagno fornito di due piccoli lavabi, sono presenti due piccoli wc separati con porte a soffietto (Foto n. 38). Il locale fasciatoio con pavimento in materiale ceramico e rivestimento in piastrelle di ceramica colorate 20x20 cm, è fornito anche di lavabo e wc per disabile, l’areazione è di tipo naturale. E’ presente una cucina industriale in acciaio completa di tutto, con caldaia interna ed estintore, il vano è rivestito in materiale ceramico per un’altezza di circa 2,40 m.

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L’immobile è dotato di impianto elettrico sottotraccia, è presente una controsoffittatura con apparecchi a neon a 4 elementi, nel vano segreteria è presente il quadro elettrico generale; risulta regolarmente allacciato alle reti idrica e fognaria comunali. L’impianto di riscaldamento a metano è costituito da elementi radianti in ghisa, protetti con materiale plastico contro urti e ustioni nel salone giochi, in cui è presente anche un ventilconvettore ed un estintore; tutto l’immobile è dotato di impianto di climatizzazione estiva.

La superficie commerciale è ottenuta dalla sommatoria della superficie abitabile dell’immobile comprensiva dei muri perimetrali e divisori, computando la superficie occupata dalle pareti perimetrali in comune al 50 %:

Superficie commerciale = 146,00 mq

L’immobile 2 destinato a uffici e studi privati A/10 è di proprietà della Sig.ra la vendita non è soggetta ad IVA.

L’immobile 3 - appartamento per civile abitazione - è disposto al piano secondo del fabbricato descritto (Foto nn. 29 e 30); confina con il vano scala ed in proiezione con il lastrico solare - sub 11 per un lato, ed, in proiezione, con la corte dell’edificio per i restanti lati (Cfr. All. B/6).

L’appartamento è composto da un ingresso (Foto n. 45), da un ampio salone (Foto nn. 46 e 47), da uno studio (Foto n. 48), da tre camere da letto (Foto nn. 49, 50 e 51), da una sala pranzo con caminetto (Foto n. 52), da un angolo cottura (Foto n.

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53), da un ripostiglio (Foto n. 54), da un disimpegno (Foto n. 55) e da due bagni (Foto nn. 56 e 57); sono presenti altresì quattro balconi (Foto nn. 58, …, 60).

All’appartamento, con altezza pari a 2,90 metri e superficie calpestabile pari a circa 188,50 mq si accede tramite un portone blindato in legno massello color marrone. I pavimenti sono costituiti da parquet nella zona notte, piastrelle in materiale ceramico nella zona giorno, eccetto in granito nell’angolo cottura; gli infissi interni sono costituiti da porte in legno tamburato marrone con cornice; gli infissi esterni sono in legno color marrone con vetrocamera, le persiane in PVC, sono presenti soglie in marmo e doppi infissi in alluminio nelle stanze da letto.

I due bagni presentano pavimento in materiale ceramico e rivestimento a tutt’altezza in piastrelle di ceramica, uno è fornito di vasca, wc e bidè sospesi, doppio lavabo e presenta aerazione naturale, (Foto n. 56); l’altro è dotato di wc, bidè, lavabo, vaschetta, è presente una lavatrice ed un boiler per l’acqua calda, presenta anch’esso aerazione naturale (Foto n. 57).

Dallo studio si accede ad un balcone, avente una superficie calpestabile di circa 4,00 mq, con pavimento in piastrelle di gres porcellanato, soglie in marmo, delimitato da ringhiera in ferro, su di esso è collocata la caldaia (Foto n. 58). Dall’ampio salone si accede ad un altro balcone avente una superficie calpestabile di circa 37,60 mq, pavimento in piastrelle di gres porcellanato, soglie in marmo, delimitato da ringhiera in ferro, su di esso è presente una piccola veranda realizzata in alluminio, in corrispondenza dell’angolo cottura. Ad altri due balconi, aventi le stesse caratteristiche, con superfici calpestabili pari a 6,20 mq e 3,70 mq, si accede da due stanze da letto (Cfr. All. F/3).

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L’immobile è dotato di impianto elettrico sottotraccia e di impianto citofonico; risulta regolarmente allacciato alle reti idrica e fognaria comunali. L’impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a metano è costituito da elementi radianti in ghisa; è altresì presente un caminetto nella sala da pranzo (Foto n. 52). L’immobile è dotato di impianto di climatizzazione estiva e di autoclave con pompa posta nella corte retrostante il fabbricato (Foto n. 61).

La superficie commerciale è ottenuta dalla sommatoria della superficie abitabile dell’immobile comprensiva dei muri perimetrali e divisori, moltiplicando le superficie dei balconi per opportuni coefficienti di riduzione:

Superficie appartamento = 205,00 mq

Superficie commerciale = 220,00 mq Superficie balconi = 51,50 mq

L’immobile 3 destinato ad abitazione di tipo civile A/2 è di proprietà della Sig.ra la vendita non è soggetta ad IVA.

Il locale deposito è posto al piano terra del fabbricato descritto (Foto n. 30), lungo il prospetto prospiciente Via Vasco Pratolini, sul quale è posto un cancello carrabile in ferro comandato elettricamente (Foto n. 64), proprio in corrispondenza dell’ingresso dell’immobile (Foto n. 62); confina con il vano scala, con la corte comune per due lati e con il sub 14 (Cfr. All. B/6).

Il locale si presenta intonacato, con pavimento in marmo, un’altezza utile di circa 4,05 m, con superficie calpestabile pari a circa 25,00 mq; è dotato di impianto elettrico con elementi illuminanti a neon, l’illuminazione è garantita anche dalla presenza di una finestra con grata di protezione in ferro, ad esso si accede sia da una

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porta esterna basculante in ferro larga 2,50 m, sia dall’interno del corpo scala tramite una porta il legno tamburato marrone. All’interno dell’immobile è presente un piccolo soppalco in legno avente una larghezza di circa 1,40 m, al di sotto del soppalco l’altezza è pari a 2,50 m (Foto n. 63).

L’immobile, alla data del sopralluogo del 12 giugno 2021, risultava occupato da masserizie varie e scaffalature.

La superficie commerciale dell’immobile, ottenuta computando la superficie occupata dalle pareti perimetrali in comune al 50 %, è pari a:

L’immobile 4 destinato a locale deposito C/2 è di proprietà della Sig.ra , la vendita non è soggetta ad IVA.

Immobile 5: per la quota di 1/2 indivisa della piena proprietà

Tale immobile è costituito dal sottotetto non abitabile del fabbricato descritto interamente al rustico (Foto nn. 65 e 66), con tetto a padiglione e manto in tegole, erroneamente accatastato come lastrico solare (Cfr. All. B/6 e B/10).

Al sottotetto si accede a mezzo botola con scala retrattile posta nel vano scala (Foto n. 67); la scala a due rampe (identificata catastalmente con il sub 10 – BCNC) a servizio del fabbricato non prosegue al piano terzo, così come erroneamente riportato nell’elaborato planimetrico (Cfr. All. B/6, B/14).

La superficie commerciale dell’immobile è pari a:

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Il sottotetto è di proprietà per la quota indivisa di ½ ciascuno dei Sig.ri , la vendita non è soggetta ad IVA.

Immobile n. 6: per la quota di 1/3 indivisa della piena proprietà

L’immobile pignorato - foglio 19 p.lla 550 - è ubicato in Località Martorano del Comune di Montalto Uffugo (CS), zona raggiungibile percorrendo la SP 241, procedendo verso destra dallo svincolo dell’autostrada del Mediterraneo “Rose- Montalto Uffugo”, proseguendo poi per Via Alessandro Manzoni ed infine a sinistra per Via Insidia, per un totale di circa 2,8 km.

La strada sterrata che conduce a tale immobile ed ad altri fondi limitrofi ha accesso da Via Insidia tramite un cancello carrabile in ferro, posto a circa 600 m dall’incrocio con Via A. Manzoni (Foto n. 68).

Per meglio identificare la zona si sono riportate le immagini tratte dal servizio on line per individuare in modo georeferenziato gli immobili - Formaps (Foto nn. 70 e 71).

Durante il sopralluogo (Cfr. All. A/9) si è constatato che tale immobile è in stato di totale abbandono (Foto nn. 71, …, 74), fondo con presenza di rovi, sterpaglie, fogliame, erba alta, rare piante di ulivo, l’ispezione è stata pertanto ostacolata dalla presenza di rovi. Tale terreno presenta confini privi di delimitazioni, lungo uno dei quali sono presenti piante di quercia ad alto fusto (Foto n. 75), superficie pari a 5.430 mq, forma pressoché rettangolare, buona esposizione e clima temperato, altitudine

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acquisita con l’applicazione Google Earth variabile da circa 206 m a 228 m, qualità catastale seminativo arborato; non vi è la presenza di alcun fabbricato all’interno.

Il terreno è di proprietà per la quota indivisa di 1/3 ciascuno dei

la vendita non è soggetta ad IVA.

L’immobile pignorato - foglio 44 p.lla 256 - è ubicato in Località Contessa Sottana del Comune di Lattarico (CS), zona raggiungibile percorrendo la SP 241, procedendo verso destra dallo svincolo dell’autostrada del Mediterraneo “Rose- Montalto Uffugo” per circa 2,2 km, in corrispondenza di tale distanza è presente un accesso direttamente dalla strada provinciale (Foto n. 76), altro accesso è presente a monte del fondo (Foto n. 77), lungo Via Vincenzo Padula, a circa 450 m dall’incrocio con la SP 241.

Per meglio identificare la zona si sono riportate le immagini tratte dal servizio on line per individuare in modo georeferenziato gli immobili - Formaps e dal portale SIT della Regione Calabria (Foto nn. 78 e 79).

Durante il sopralluogo si è constatato che tale immobile presenta fondo pulito con presenza di balle di fieno uniformemente distribuite lungo tutta la superficie lasciate ad essiccare (Foto nn. 90 e 91); confini privi di delimitazioni eccetto quello a monte della SP 241 con pali in legno e rete metallica, superficie pari a 9.655 mq, forma irregolare, buona esposizione e clima temperato, altitudine acquisita con l’applicazione Google Earth variabile da circa 195 m a 213 m, qualità catastale

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seminativo; vi è l’attraversamento di pali elettrici (Foto n. 81), ma nessun fabbricato all’interno.

Il terreno è di proprietà per la quota indivisa di 1/3 ciascuno dei Sig.ri

L’immobile pignorato - foglio 44 p.lla 259 - è ubicato in Località Contessa Sottana del Comune di Lattarico (CS), zona raggiungibile percorrendo la SP 241, procedendo verso destra dallo svincolo dell’autostrada del Mediterraneo “Rose- Montalto Uffugo” per circa 2,2 km, in corrispondenza di tale distanza è presente un accesso direttamente dalla strada provinciale (Foto n. 82)

Durante il sopralluogo si è constatato che tale immobile presenta fondo con presenza di rovi, sterpaglie, erba alta, alcune piante di ulivo; l’ispezione è stata pertanto ostacolata dalla presenza di rovi (Foto n. 85); confini privi di delimitazioni, superficie pari a 365 mq, forma pressoché rettangolare, buona esposizione e clima temperato, altitudine acquisita con l’applicazione Google Earth variabile da circa 195 m a 205 m, qualità catastale uliveto.

Il terreno è di proprietà per la quota indivisa di 1/3 ciascuno dei Sig.ri

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L’immobile pignorato - foglio 44 p.lla 40 - è ubicato in Località Contessa Sottana del Comune di Lattarico (CS), zona raggiungibile percorrendo la SP 241, procedendo verso destra dallo svincolo dell’autostrada del Mediterraneo “Rose- Montalto Uffugo” per circa 1,4 km, in corrispondenza di tale distanza (circa Km 103 della SP 241) è presente l’accesso direttamente dalla strada provinciale (Foto n. 86).

Durante il sopralluogo si è constatato che tale immobile presenta accesso con presenza di rovi, sterpaglie, erba alta (Foto n. 86), che hanno impedito l’ispezione all’interno del fondo e di quelli confinanti a valle, anch’essi pignorati; il bene presenta il confine a monte prospiciente la SP 241 delimitato con pali in legno e rete metallica (Foto n. 89), il confine con altra proprietà - fabbricato con muretto e sovrastante rete metallica con paletti in ferro (Foto n. 90), gli altri due confini liberi, superficie pari a 4.490 mq, forma pressoché trapezoidale, buona esposizione e clima temperato, altitudine acquisita con l’applicazione Google Earth variabile da circa 136 m a 147 m, qualità catastale uliveto con presenza di filari di ulivo su tutta la superficie (Foto nn.

91 e 92); è altresì presente una vasca di raccolta acqua (Foto n. 93).

Il terreno è di proprietà della Sig.ra la vendita non è soggetta ad IVA.

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L’immobile pignorato - foglio 44 p.lla 27 - è ubicato in Località Contessa Sottana del Comune di Lattarico (CS), zona raggiungibile percorrendo la SP 241, procedendo verso destra dallo svincolo dell’autostrada del Mediterraneo “Rose- Montalto Uffugo” per circa 1,4 km.

Durante il sopralluogo si è constatato che a tale immobile si accede dal fondo confinante a monte – immobile 9.

L’unico confine del bene delimitato con muretto e sovrastante rete metallica con paletti in ferro è quello con altra proprietà - fabbricato (Foto n. 90), gli altri confini sono liberi. L’immobile presenta superficie pari a 6.540 mq, forma pressoché trapezoidale, buona esposizione e clima temperato, altitudine acquisita con l’applicazione Google Earth variabile da circa 134 m a 136 m, qualità catastale uliveto con presenza di filari di ulivo su tutta la superficie (Foto n. 95).

Su tale bene con contratto - Costituzione di diritti reali a titolo oneroso - registrato a Cosenza il 04.02.1994 è stata costituita a favore della SNAM SPA una servitù di metanodotto, le cui condizioni sono riportale nella nota di trascrizione allegata (Cfr.

All. C/6); con contratto - Costituzione di diritti reali a titolo oneroso registrato a Cosenza il 14.05.2008 è stata costituita a favore della SNAM RETE GAS SPA una servitù relativa a - Metanodotto Martirano-Morano Calabro 9 tronco DN 1200 48

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pollici - le cui condizioni sono riportale nella nota di trascrizione allegata (Cfr. All.

C/7).

Il terreno è di proprietà della Sig.ra la vendita non è soggetta ad IVA.

L’immobile pignorato - foglio 44 p.lla 38 - è ubicato in Località Contessa Sottana del Comune di Lattarico (CS), zona raggiungibile percorrendo la SP 241, procedendo verso destra dallo svincolo dell’autostrada del Mediterraneo “Rose- Montalto Uffugo” per circa 1,4 km.

Durante il sopralluogo si è constatato che a tale immobile si accede dai fondi confinanti a monte – immobile 9 e 10, anch’essi pignorati.

L’unico confine del bene delimitato con muretto e sovrastante rete metallica con paletti in ferro è quello con altra proprietà - fabbricato (Foto n. 90), gli altri confini sono liberi. L’immobile presenta superficie complessiva pari a 3.390 mq, forma irregolare, buona esposizione e clima temperato, altitudine acquisita con l’applicazione Google Earth variabile da circa 133 m a 135 m, qualità catastale seminativo per la porzione AA (3.000 mq) e qualità catastale pascolo per la porzione AB (390 mq) (Cfr. All. B/12); su tale fondo, confinante a valle rispetto alla strada provinciale con il fiume Annea, sono presenti piante ad alto fusto (Foto nn. 97 e 98).

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Su tale bene con contratto - Costituzione di diritti reali a titolo oneroso - registrato a Cosenza il 04.02.1994 è stata costituita a favore della SNAM SPA una servitù di metanodotto, le cui condizioni sono riportale nella nota di trascrizione allegata (Cfr.

All. C/6); con contratto - Costituzione di diritti reali a titolo oneroso registrato a Cosenza il 14.05.2008 è stata costituita a favore della SNAM RETE GAS SPA una servitù relativa a - Metanodotto Martirano-Morano Calabro 9 tronco DN 1200 48 pollici - le cui condizioni sono riportale nella nota di trascrizione allegata (Cfr. All.

C/7).

Il terreno è di proprietà della Sig.ra , la vendita non è soggetta ad IVA.

4.3 Provveda l’esperto ad indicare per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967 la data di inizio delle costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40 della L. 47/ 1985.

Dalla documentazione rilasciata dall’Ufficio Tecnico del Comune di Montalto Uffugo (CS) si evince che le costruzioni dei fabbricati di cui fanno parte alcuni dei beni pignorati (immobili 1, …, 5) è avvenuta posteriormente al 1967, come meglio specificato nel paragrafo successivo.

I rimanenti beni (immobili 6, …, 11) sono porzioni di terreno agricolo non edificato, quindi tale quesito non viene trattato.

4.4 Provveda l’esperto ad accertare, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3, gli estremi della licenza o della concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi specifichi l’epoca di realizzazione dell’opera e

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/ o della sua ultimazione. In caso di opere abusive effettui il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, verifichi l'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni gia' corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verifichi, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria.

Immobile 1 per la quota di 1/1 della piena proprietà

In data 30.08.1968 è stata rilasciata dal Sindaco del Comune di Montalto Uffugo (CS) la Licenza Edilizia n. 85 al Sig. (Cfr. All. D/6) per i lavori di realizzazione di un fabbricato “magazzino deposito con alloggio operai con annessa villetta rispettivamente a due e un piano con strutture portanti in cemento armato” in Montalto Uffugo (CS) alla Località Bivio Acri. In data 26.01.2011 è stato rilasciato dal Responsabile dell’Ufficio Gestione delle Attività Edilizie del Comune di Montalto Uffugo (CS), Permesso di costruire in sanatoria n. 70 (Cfr. All. D/7) ai

, per il cambio di destinazione d’uso da civile abitazione a laboratorio di analisi, l’ampliamento e la diversa distribuzione interna, nonchè per la traslazione planimetrica, di un fabbricato costituito da un piano terra e un piano rialzato, oltre sottotetto, con strutture portanti in c.a.. In data 07.04.2011 è stata

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rilasciata dal Responsabile dell’Ufficio Gestione delle Attività Edilizie del Comune di Montalto Uffugo (CS), a richiesta della il certificato di agibilità n. 11 progr. (Cfr. All. D/8). Il fabbricato (Foto nn. 1, …, 4) ricade, ai sensi degli attuali strumenti urbanistici del Comune Montalto Uffugo (CS), in zona di completamento B/4, di cui si allega uno stralcio del P.R.G. (Cfr. All. D/9), aree ubicate nella zona valliva, già interessate da un avanzato processo di edificazione ed urbanizzazione. In tali zone, oltre alla residenza, possono essere anche ubicati:

attività commerciali al dettaglio; servizi sociali pubblici o privati; associazioni politiche, sindacali, culturali e religiose, sedi di Enti Pubblici ed Istituzionali; strutture o attrezzature a carattere religioso; ristoranti, bar, locali di divertimento e per il tempo libero, inclusi teatri e cinematografi; uffici, studi professionali ed attività direzionali e terziarie in genere; autorimesse pubbliche e private; alberghi e pensioni, turistico – ricettive e direzionali; sanitaria; artigianato di servizio, ad esclusione di quelle nocive.

Sono espressamente esclusi i macelli, le attività produttive classificabili come industriali e quelle artigianali, in contrasto con il carattere residenziale della zona.

Nelle zone B/4 di che trattasi le previsioni del P.R.G. si attuano mediante intervento edilizio diretto (Permesso di costruire), subordinato al pagamento del contributo concessorio. L’edificazione dovrà rispettare i seguenti indici edilizi massimi:

SM 1.000 mq IFF 2,00 mc/mq

RC 0,25 Hmax = 15,50 mt DI 5,00 mt

DS 10,00 mt

RI 1,5 DF pari all’altezza del fabbricato più alto, > 10 mt

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In base al confronto tra gli elaborati di progetto per i quali sono state rilasciate le diverse Autorizzazioni ed i rilievi effettuati dalla sottoscritta in sede di sopralluogo si rileva quanto segue:

1. Ampliamento della superficie residenziale (pari a circa 5,00 mq), mediante la chiusura di una porzione del pianerottolo di accesso, posto sul retro del fabbricato; si precisa inoltre, che lo stesso pianerottolo risulta ampliato rispetto alle planimetrie allegate al titolo abilitativo nonché a quelle catastali.

2. variazioni apportate sulle tramezzature interne, nuove aperture e chiusure, con conseguente diversa distribuzione degli ambienti;

3. variazioni di carattere prospettico per la chiusura o modifica di alcune porte e finestre sulle pareti perimetrali del fabbricato.

L’abuso n. 1 è sanabile, infatti, ai sensi della L. 47/85 e s.m.i rientra nella tipologia 1:

opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, in particolare opere volte alla trasformazione di superfici e volumi non computati in sede di rilascio del titolo abilitativo, in superfici o volumi con destinazione residenziale. Le spese presunte per la relativa sanatoria, valutate in base a quanto stabilito dal comma 26 dell’art. 32 del decreto Legge 30 settembre 2003 n. 269 (convertito in Legge 24 novembre 2003 n. 326), in particolare con riferimento alle tabelle C e D dell’allegato 1, comprensive di oblazione e anticipazione degli oneri concessori, ammontano complessivamente ad € 2.000,00.

Gli abusi 2 e 3 sono sanabili, infatti, ai sensi della L. 47/85 e s.m.i rientrano nella tipologia 6: opere di manutenzione straordinaria, realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio. Le spese presunte per la relativa sanatoria, sono

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inglobate direttamente nell’abuso 1, che nel caso in esame ricade nella tipologia principale.

Alle spese di sanatoria indicate (oblazione e oneri concessori) deve essere aggiunto l’onorario per le competenze tecniche inerenti la presentazione di apposito titolo abilitativo tramite il portale www.calabriasue.it, il canale telematico messo a disposizione dall’Amministrazione regionale ai comuni aderenti alla rete regionale SUE - Sportello Unico per l’Edilizia regionale, pari a circa € 1.500,00.

In data 07.04.2011 è stata rilasciato il certificato di agibilità n. 11 (Cfr. All D/8).

Immobili nn. 2-3-4: per la quota di 1/1 della piena proprietà Immobili n. 5: per la quota di 1/2 indivisa della piena proprietà

Il fabbricato di cui fanno parte gli immobili pignorati 2, 3, 4 e 5 è stato realizzato a seguito di Licenza edilizia n. 23 del 22.04.1974, rilasciata dal Sindaco del Comune di Montalto Uffugo (CS) al Sig. (Cfr. All. D/10) per la realizzazione di un fabbricato di civile abitazione a due piani con strutture portanti in c.a. alla Via A.

Manzoni del Comune di Montalto Uffugo (CS). In data 25.05.2010 è stato rilasciato il Permesso di costruire in sanatoria n. 9/S (Cfr. All. D/11, a seguito di domanda Mod.

47/85 - R numero progressivo 0460724001 (Cfr. All.D/12) prodotta in data 30.09.1986 dalla Sig.ra al fine di ottenere il rilascio in sanatoria per lavori abusivi realizzati in assenza di concessione edilizia e per lavori realizzati in difformità alla concessione edilizia n. 23 del 22.04.1974, sul fabbricato in Via A. Manzoni. In data 26.04.2010 è stata presentata DIA prot. n. 10213 (Cfr. All.

D/13) dalla Sig.ra per l’esecuzione dei lavori relativi ad opere

TRIBUNALE DI COSENZA