TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE

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G.E. Dott. Ciccarelli RELAZIONE DI STIMA R.G.E. 49/2019 xxxxxx c/ xxxxxx

Beni siti nel comune di FORIO d’ISCHIA (NA)- via Pietra n.54 LOTTO I

Unità immobiliare sita in Forio alla via Pietra, identificato in Catasto;

F. 35, p.lla 1237 sub. 1 cat. A/7 sup. 269 mq.

LOTTO II

F. 35, p.lla 1237 sub. 2 cat. C/6 sup. 30 mq.

LOTTO III

F. 35, p.lla 1237 sub. 4 cat. A/7 consistenza 4,5 vani sup. 76 mq. NUDA PROPRIETA’

LOTTO IV

F. 35, p.lla 1237 sub. 5 cat. A/7 consistenza 4,5 vani sup. 73 mq.

LOTTO V

E.S. e C.T.U. Arch. Lucia Trapanese

Iscritta all’ Ordine degli Architetti della Provincia di Napoli al n. 3963 Iscritta all’Albo dei Consulenti del Tribunale settore Civile al n. 6814/87

Iscritta all’Albo dei Periti del Tribunale sett. Penale n.210/04; Iscritta all’Albo dei Periti Procura di Napoli n. 144/15 Specializzata in “Progettazione Urbana” e Perfezionamento in “Urbanistica Comunale”

Iscritta all’Organismo di mediazione MEDI’ come Mediatore Professionista Docente del MASTER di II Livello in Urbanistica Forense della FEDERICO II

Mail lucia.trapanese@archiworldpec.it

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PREMESSA

Nella causa civile xxxxxx . / xxxxxx notata con R.G.E. 49/2019, il G.E. dott. M. CICCARELLI , dispose la nomina in qualità di E.S. dell’arch. Lucia Trapanese, con studio in Napoli alla via del Parco Margherita n.65, iscritta all'ordine degli architetti di Napoli al n.3963, all'albo dei Consulenti del Tribunale di Napoli al n. 6184 dal’87.

La quale, sottoscritto con firma digitale il giuramento per accettazione, prende atto che l’udienza di comparizione delle parti, degli eventuali comproprietari e creditori iscritti non intervenuti, per l’esame della regolarità degli atti e per le determinazioni in ordine alle modalità della vendita è fissata per il 05/02/20. In armonia con l’incarico conferitole dalla S.V. e sulla base agli accertamenti svolti presso il catasto, il comune e gli altri enti preposti l’E.S. redigeva la presente relazione divisa nei capitoli che seguono.

Incarico dell’Esperto Stimatore

a) Il giudice dell’esecuzione incarica l’esperto stimatore di provvedere agli adempimenti ex art. 173 bis disp. Att. c.p.c. e di seguito indicati:

Controllo preliminare: verificare la completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c. In particolare, l’esperto deve precisare in primo luogo:

 Se il creditore procedente abbia optato per il deposito dei certificati della Conservatoria dei RR.II. sulle iscrizioni e trascrizioni gravanti sul bene pignorato; Oppure - Se il Creditore procedente abbia optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva.

Nel primo caso (certificati delle iscrizioni e trascrizioni), l’esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati:

 se la certificazione delle iscrizioni si estenda per un periodo pari ad almeno venti anni a ritroso dalla trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sula scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato;

 se la certificazione delle trascrizioni (sia a favore, che contro)risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato.

Nel secondo caso certificazione notarile sostitutiva l’espero deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati

 Se la certificazione risalga sino ad un atto di acquisto derivato od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento.

In secondo luogo, l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato l’estratto catastale attuale e l’estratto catastale storico attuale …

Nel caso di deposito della certificazione notarile sostitutiva, l’esperto deve precisare se i dati catastali attuali e stori ci degli immobili pignorati siano indicati nella detta certificazione.

In terzo luogo l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato il certificato di stato civile dell’esecutato.

In difetto, l’esperto deve procedere alla immediata acquisizione dello stesso….

Nel caso di esistenza di rapporto di coniugo, sempre in sede di controllo … certificato di matrimonio

Laddove risulti che … l’esecutato…in regime di comunione legale e il pignoramento non sia stato notificato al coniuge comproprietar io, l’esperto indicherà tale circostanza al creditore procedente e al G.E.

QUESITO n. l : verificare la pendenza di altre procedure.

QUESITO n. b: identificare catastalmente

QUESITO n. c: verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene QUESITO n. d: verificare se i beni pignorati ricadono sul suolo demaniale QUESITO n. e: indicare lo stato di possesso degli immobili

QUESITO n. f: indicare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, QUESITO n. g: dare atto dell’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione,

QUESITO n. h: specificare vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene QUESITO n. i: VALUTARE COMPLESSIVAMENTE I BENI

QUESITO n. j: nel caso si tratti di quota indivisa, valutare sia la singola quota, sia l’intero cespite QUESITO n. k: acquistare stato civile dell’esecutato,

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CAPITOLO I PROVENIENZA ANTIVENTENNALE DEI BENI

adempimenti ex art. 173 bis disp. Att. c.p.c. e di seguito indicati:

La provenienza delle unità in oggetto si ricava dalla allegata Certificazione Notarile, sostitutiva del Certificato Ipotecario Ventennale, del Notaio dott. xxxxxx, notaio in Barano d’ Ischia, iscritto nel Collegio dei distretti Notarili Riuniti di Napoli, Torre Annunziata e Nola che relativamente ai beni descritti attesta quanto segue:

F. 35, p.lla 1237 sub. 4 cat. A/7 consistenza 4,5 vani sup. 76 mq. NUDA PROPRIETA’

Certifica:

A) Che a tutto il giorno 29 gennaio 2019, gli immobili pignorati risultano così censiti nel Catasto Fabbricati del Comune di Forio:

-l’immobile 1): al fol. 35, particella 1237 sub. 4, via Pietra n. 54, P.T., z.c.2, cat. A/7, cl.2, vani 4,5, sup. cat. totale 76 mq. R.C.€ 416,01 intestata a:

- xxxxxx, 1/1 di NUDA PROPRIETA’;

- xxxxxx, usufruttuario per ½;

- xxxxxx, 5 usufruttuaria per ½;

-l’immobile 2): al fol. 35, particella 1237 sub.5, via Pietra n. 54, p. T., z.c. 2, cat. A/7, cl. 2, vani 4,5, sup. cat. totale 73 mq. R.C.€ 416,01, intestata ad XXXXXX, sopra generalizzata, 1/1 in piena proprietà;

-l’immobile 3): al fol. 35, particella 1237 sub.6, via Pietra n. 54, p. T., z.c. 2, cat. C/2, cl. 2, vani 4,5, sup. cat. totale 29 mq. R.C.€ 84,60 , intestata ad xxxxxx, sopra generalizzata, 1/1 in piena proprietà;

-l’immobile 4): al fol. 35, particella 1237 sub.1, via Pietra n. 54, p.1 e 2., z.c. 2, cat. A/7, cl. 4, vani 9, sup. cat. totale 269 mq. R.C.€ 1.137,44, intestata ad xxxxxx sopra generalizzata, 1/1 in piena proprietà;

-l’immobile 5): al fol. 35, particella 1237 sub.2, via Pietra n. 54, p. T., z.c. 2, cat. C/6, cl. 1, consistenza catastale 18 mq., sup. cat. totale 30 mq. R.C. € 65,07 , intestata ad

xxxxxx, sopra generalizzata, 1/1 in piena proprietà;

Si precisa che ai suddetti immobili è annessa l’area riportata nel Catasto Fabbricati al foglio 35, particella 1237 sub. 3, bene comune non censibile.

Che a tutto il giorno 29 gennaio 2019, data successiva alla trascrizione del pignoramento in oggetto, gli immobili pignorati risultano:

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–l’immobile di cui alla particella 1237 sub. 4, di xxxxxx, sopra generalizzata, in nuda proprietà, e di xxxxxx sopra generalizzati, per il diritto di usufrutto, in virtù dei titoli appresso indicati;

–gli immobili di cui alla particella 1237 sub. 5, sub. 6, sub.1, sub.2, di xxxxxx, sopra generalizzata, in piena ed esclusiva proprietà, in virtù dei titoli appresso indicati.

---- PROVENIENZA ----

-con atto di compravendita del 28 agosto 1978 per notaio xxxxxx trascritto il 22 settembre 1978 ai nn. 19963/18289, con atto di cessione degli immobili e di regolamentazione dei rapporti di vicinato del 5 ottobre 1980 per notaio xxxxxx

trascritto il 29 ottobre 1980 ai nn. 25591/22398 , nonché con atto di permuta del 9 aprile 1987 per notaio xxxxxx trascritto il 19 maggio 1987 ai nn. 13239/10356, i coniugi xxxxxx, sopra generalizzati, hanno acquistato l’usufrutto ed i due figli xxxxxx, , hanno acquistato la nuda proprietà, di un fabbricato rurale e di terreni, che costituiscono l’originaria consistenza degli immobili oggetto di pignoramento;

-con atto di donazione del 16 ottobre 2008 a rogito del notaio xxxxxx, trascritto il 17 novembre 2008 ai nn. 61750/40299, i sopra generalizzati coniugi xxxxxx, hanno donato ai suddetti due figli l’usufrutto da essi valutato sull’immobile individuati con la p.lla 1237 sub. 1, sub. 2, sub. 5, e sub. 6, con la annessa corte individuata con il sub. 3 bene comune non censibile; gli stessi genitori non hanno donato l’usufrutto da essi vantato sulla particella 1237 sub. 4, rimanendone pertanto usufruttuari;

- con lo stesso atto del 16 ottobre 2008 a rogito del notaio xxxxxx, xxxxxx, sopra generalizzati, hanno proceduto alla divisione dei beni in comproprietà, trascritta il 17 novembre 2008 ai nn. 61751/40300, e sono stati attribuiti alla sola xxxxxx la piena proprietà degli immobili individuati con i sub. 5, sub. 6, sub. 1, sub. 2, e la nuda proprietà dell’immobile individuato con i sub. 4 (il tutto con il pertinenziale sub. 3, bene comune non censibile).

---ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI E/O INERENTI--- Con riferimento ai sopra indicati immobili, dal 22 agosto 1978 a tutto il 29 gennaio 2019, data successiva alla avvenuta trascrizione del pignoramento di cui all’oggetto, risultano le seguenti formalità:

1) Ipoteca volontaria iscritta il 3 maggio 2016 ai nn. 18528/2513 gravante sulla piena proprietà delle unità immobiliari individuate con la p.lla 1237 sub. 2, sub. 5 e sub.

6, per Euro 449.000 (capitale Euro 224.500) a favore della UNIPOL BANCA S.P.A., con sede in Polonia, c.f. 03719580379, nascente dall’atto di mutuo a rogito del notaio

xxxxxx del 27 aprile 2016 (Rep. n.531);

2) Ipoteca giudiziale iscritta il 9 luglio 2018 ai nn. 31343/4455 gravante sugli stessi diritti immobiliari oggetto di pignoramento (piena proprietà p.lla 1237 sub.1, sub. 2, sub. 5, sub. 6 e nuda proprietà sub.4), per Euro 85.00 (capitale euro 64.221, 62), in favore della UNICREDIT SPA, con sede in Milano, c.f. 00348170101, nascente dal Decreto Ingiuntivo, Tribunale di Napoli, sez. distaccata di Ischia, del 21 maggio 2018, rep. n. 46;

3) Trascrizione in data 17 gennaio 2019 ai nn. 2057/1525 del pignoramento di cui all’oggetto.

L’E.S. precisa che la data di trascrizione del pignoramento 17/01/2019

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L’E.S. precisa che la certificazione notarile risale sino all’atto di acquisto trascritto in data antecedente di venti anni la trascrizione del pignoramento.

La data di trascrizione dell’atto di compravendita nella relazione notarile risale all’atto di compravendita del 28.8.1978 notaio xxxxxx tras. il 22/09/1978

L’E.S. procede alla verifica degli atti mediante studio degli atti notarili, studio delle visure ipotecarie e studio delle visure catastali con le relative planimetrie.

L’E.S. evidenzia che dall’atto di compravendita del xxxxxx (28.8.78) si ricava:

- xxxxxx, …(omissis)...i quali intervengono nel presente atto in qualità di genitori esercenti la potestà e rappresentanti legali dei minori xxxxxx (…) e xxxxxx (…) …omissis…

Art.1 Il sig. xxxxxx come sopra costituiti o rappresentati, ciascuno per i propri diritti e insieme solidamente per l’intero vendono ai signori xxxxxx, i quali acquistano, in proprio l’usufrutto congiuntivo vita loro natural durante, e in nome e per conto dei propri figli minori xxxxxx, in comune e pro indiviso in parti uguali fra i medesimi, la nuda proprietà del seguente immobile, sito nel comune di Forio d’Ischia alla località “Costa”:

-fabbricato rurale composto di un cellaio con palmenti, cortile, stanza con cisterna sottostante, piccolo sopportico a pianterreno e di tre stanze a primo piano, con scale di accesso al detto piano primo e precisamente una a levante e l’altra a nord-est con pozzo nero ivi; il terreno è esteso are cinque: il tutto confina con i beni di xxxxxx, aventi causa xxxxxx, aventi causa da

xxxxxx e altri.

In catasto alle partite 1487, foglio 35, n. 310 (ex 228b) are 0.67, 1.489, foglio 35 n. 140, are 0.09, fabbricato rurale n.227, are 1.48, vigneto n. 228 are 2.25, vigneto n. 311 (ex 228/c)are 0.60 e n.229 are 0.21, fabbricato rurale.

Art. 2 L’immobile viene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutti gli accessori, accessioni, dipendenze, pertinenze, servitù e oneri reali attivi e passivi, così come pervenuto ai venditori in virtù di atto di compravendita ricevuto il 17 novembre 1973 dal notaio xxxxxx di Forio, registrato ad Ischia il 4.12.1973 al n. 1833 e trascritto il 20 novembre 1973 ai numeri 31220 -27127 (… omissis…)

Art.4 i venditori garantiscono la piena ed esclusiva proprietà e la libera disponibilità dell’immobile venduto ed assumono ogni più ampia garanzia di legge per qualsivoglia caso di evizione, anche parziale o di semplice molestia

Garantiscono inoltre la libertà dell’immobile da oneri, censi, vincoli, privilegi anche fiscali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ad eccezione di livello a favore della xxxxxx; in ordine a tale gravame, la parte acquirente assume a proprio carico gli oneri e le spese e diritti di indennizzo per la sua estinzione.

Dall’atto del notaio xxxxxx del 5.10.1980, si stabilisce e si norma la REGOLAMENTAZIONE DEI RAPPORTI DI VICINATO tra:

1) xxxxxx ) per nome e per conto e nella qualità di procuratore

speciale del germano xxxxxx )

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2) I coniugi xxxxxx (usufruttuari) in nome proprio e nella qualità di genitori esercenti la patria potestà sui figli minori: xxxxxx (proprietari)

PRIMO (…omissis…)

-Proprietari di un fabbricato rurale e appezzamento di terreno attiguo il tutto della superficie di are 5.99 (are 5 e centiare novantanove) sito in Forio alla contrada COSTA confinante:

- Ad ovest con proprietà di xxxxxx; - A nord con proprietà di xxxxxx; - Ad est con proprietà xxxxxx; - A sud con eredi xxxxxx;

- di un'altra piccola zonetta di mq. 9 (nove) posta a levante del fondo innanzi descritto, poco discosta da questo e confinante:

- ad ovest con xxxxxx;

- a nord ed ad est con xxxxxx;

- a sud con la scala condominiale di accesso alle fabbriche di xxxxxx

La suddetta proprietà pervenne ai germani XXXXX ed ai loro genitori con atto del notaio

xxxxxx 28/8/78 (registratol’8/9/1978 al n. 12138 e trascritto il 22.9.1978 ai nn. 19963/18289).

Tale proprietà è individuata nella mappa del Catasto Terreni con le seguenti particelle del foglio 35:

-448 di are 1.29, R.D. lire 12.26, R.A. lire 4.90 -227 di are 1.18, R.D. lire 11.21, R.A. lire 4,48 -228/a di are 2.04, R.D. lire 19.38, R.A. lire 7.75 -310 di are 0,67

-311 di are 0,60 -229 di are 0.21 -140 di are 0.09

I costituiti precisano che le menzionate particelle 448 e 228/a risultano dal tipo di frazionamento n.4617/79 allegato sotto la lettera

“B” all’atto da me ricevuto il 16/12/1079 (registrato a Napoli –Atti Pubblici –il 28/12/1979

al n.9554/c e trascritto il 4/1/1980 ai nn. 279/212) e che la

differenza fra superficie effettiva innanzi indicata (mq. 599) e superficie indicata nel menzionato atto notaio xxxxxx è rappresentata in parte dalla consistenza della p.lla 448 di mq. 129 per errore non inserita nel citato atto xxxxxx e, in parte dall’aver i danti causa dei signori xxxxxx

trasferito con l’atto xxxxxx l’intera estensione della particella 228 mentre erano proprietari e possessori di detta particella soltanto per una porzione di essa, porzione distinta con il n.228/a.

Per una migliore identificazione del cespite di proprietà xxxxxx i costituiti mi esibiscono una planimetria che esaminata e riconosciuta esatta dal le parti si allega al presente atto sotto la lettera “C” sulla quale detta proprietà è attinta in verde.

SECONDO:

che xxxxxx di una zonetta di terreno nello stesso Comune e località posta ad ovest della proprietà xxxxxx, dell’estensione di are 7.50, confinante: (…omissi…) colorata in tinta azzurra nella planimetria allegato “C”; proveniente da xxxxxx dalla successione della madre

xxxxxx deceduta in (denuncia di successione registrata ad Ischia il 14.4.1977 n.59 vol. 291 -rettifica con denuncia 4.12.1979 n. 36vol 299) e atto di divisione da

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me ricevuto il 16.12.1979 (registrato a Napoli Atti Pubblici- il 28.12.1979 al n. 9554/C e trascritto il 4.1.1980 ai nn. 279/212).

TERZO:

che xxxxxx; IN VIRTU’ DELLA STESSA SUCCESSIONE E DIVISIONE INNANZI CITATE, E’ PROPRIETARIO:

-A) di una (… omissis …) Le proprietà di xxxxxx sono colorate di giallo nella allegato sub. “C”.

I costituiti precisano che il fabbricato rurale di xxxxxx insiste su parte della particella 228/b, ora 446, per errore inserita nell’attuale atto nella consistenza venduta ai signori xxxxxx; che la grotta che insiste sulla particella 139 e 261 confina superficialmente con ruderi di fabbriche appresso descritte di proprietà comune del costituito xxxxxx e del germano xxxxxx; che la scala di tufo ubicata tra le particelle 261 e 139 appartiene in condominio per metà ad essi xxxxxx e per metà agli altri costituiti xxxxxx . Tale scala disimpegna sia le fabbriche rurali dei signori xxxxxx (particelle 229, 310, 311) sia le fabbriche rurali semidirute individuate in mappa con la particella 139.

QUARTO: (… omissis …)

TUTTO CIO’ PREMESSO

I coniugi xxxxxx, in proprio e nella indicata qualità, ed il signor xxxxxx; in proprio e quale procuratore del germano xxxxxx, dichiarano e riconoscono esatta la descrizione delle rispettive proprietà e la individuazione catastale delle stesse, come sopra fatte; dichiarano inoltre che la planimetria allegata al presente atto sotto la lettera “C” è perfettamente rispondente allo stato dei luoghi.

Quindi al fine di regolamentare i rapporti di vicinato e di dare un migliore assetto alle rispettive proprietà, i costituiti mi chiedono di ricevere il presente atto regolato come segue:

ARTICOLO PRIMO

I coniugi xxxxxx e i figli xxxxxx, questi ultimi a mezzo dei legali rappresentanti, trasferiscono in proprietà a xxxxxx, che a mezzo del suo procuratore accetta i seguenti immobili in FORIO alla località COSTA e precisamente:

-1) una zonetta di metri quadri 18 (diciotto) distaccata a nord –est del loro fondo mediante un muretto in fabbrica, confinante con i beni di essi xxxxxx per due lati e xxxxxx; riportata nel catasto terreni alla partita 1489, foglio 35, fra la maggiore superficie della particella 227, indicata nel tipo di frazionamento n. 4617/79 che in copia si allega a questo atto sotto la lettera “D” con il numero di subalterno 227/B numero definitivo 445, are 00.18, R.D. lire 1.71, R.A. lire 0.68

-2) altra zonetta di terreno di metri quadrati 9 (nove) costituente nel catasto terreni l’intera p.lla 140 del foglio 35 così come descritta e confinata al paragrafo primo della premessa.

I signori xxxxxx, xxxxxx, xxxxxx si riservano la servitù di passaggio pedonale sulla menzionata particella 140 del foglio 35 per accedere, attraverso la scala di tufo posta a nord del fabbricato rurale costituente la p.lla 139, alla loro proprietà descritta in premessa ed agli altri immobili che saranno loro trasferiti con il presente atto.

I signori xxxxxx si riservano la servitù di passaggio pedonale sulla menzionata particella 140 del foglio 35 per accedere, attraverso la scala di tufo posta a nord del fabbricato rurale costituente la particella 139, alla loro proprietà descritta i premessa ed agli altri immobili che saranno loro trasferiti con il presente atto.

I signori xxxxxx rinunciano alla servitù di passaggio sul terreno di xxxxxx xxxxxx

identificato con la neo p.lla 446 del F.35; conservano però la servitù di passaggio pedonale

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che si esercita sul viottolo esistente sulle neo particelle 445 e 261 del foglio 35 per accedere alla scala di tufo ubicata tra le particelle 139 e 261.

ARTICOLO SECONDO

xxxxxx, in nome proprio e quale procuratore del germano xxxxxx trasferisce ai coniugi

xxxxxx che acquistano l’usufrutto vitalizio congiuntivo ed ai minori xxxxxx che, come sopra rappresentati, acquistano la nuda proprietà in comune e in parti uguali tra loro, delle fabbriche rurali semidirute sovrapposte al cellaio di xxxxxx descritte al paragrafo quattro della premessa nonché tutti i diritti di comproprietà di cui essi germani xxxxxx sono titolari sulla relativa scala di accesso in tufo. I germani xxxxxx, come sopra costituiti o rappresentati, rinunziano inoltre ad ogni servitù di passaggio loro spettante sulla proprietà dei signori xxxxxx

per accedere alle fabbriche rurali vendute con quest’atto ad essi xxxxxx . Il medesimo

xxxxxx, in nome proprio e quale procuratore del germano xxxxxx, costituisce a favore della proprietà dei sig.ri xxxxxx e dei loro figli (identificata al paragrafo primo della premessa), nonché a favore delle fabbriche rurali semidirute acquistate con il presente atto ed a favore degli altri immobili che essi xxxxxx eventualmente potranno acquistare in futuro nella stessa località, servitù di passaggio pedonale e carrabile, a carico del fondo di xxxxxx e del fondo di

xxxxxx, descritti nella premessa di questo atto rispettivamente al paragrafo SECONDO e al paragrafo TERZO lettera “A” ed identificati nella planimetria allegata con le neo particelle135 e 447. Tale servitù verrà esercitata a piedi e con veicoli, anche a trazione meccanica, sulla striscia di terreno della lunghezza di metri 65 (sessantacinque) posta lungo il confine con la proprietà di xxxxxx. La striscia di terreno oggetto della servitù inizia dalla Via Comunale Costa con una larghezza di due metri, si restringe fino alla larghezza di un metro e settantacinque centimetri e prosegue poi con una larghezza progressiva crescente per terminare allo spigolo NORD - EST del terreno individuato con la neo particella 227/A di are

1.00. Sul confine Nord di detta particella verrà aperto un varco di ingresso alla proprietà

xxxxxx largo metri 3,50 (tre e cinquanta) al netto dei muri di sostegno, precisandosi che il muro destinato a sostenere il terreno di xxxxxx (neo particella 445) sarà costruito a cura e spese dei coniugi xxxxxx, interamente nella proprietà di xxxxxx e sarà di proprietà di costui.

Detto muro proseguirà verso sud, sul confine ovest della neo p.lla 445, fino ad incontrare lo spigolo nord-ovest del casellino di xxxxxx (foglio 35 neo particella 446) avrà una altezza di cm.40 sul piano di campagna e sarà sormontato da rete metallica. Per disimpegnare detto varco di ingresso (anche carrabile) largo metri 3.50, viene costituita servitù di passaggio pedonale e carrabile sulla parte terminale del terreno di xxxxxx xxxxxx, costituente in mappa la neo particella447del foglio 35, parte già delimitata con termini lapidei e coperta con cemento. La striscia di terreno oggetto della servitù potrà essere attraversata, senza autorizzazione da parte dei proprietari e senza pagamento di indennità e fatti sempre salvi la salubrità, -l’igiene e la sicurezza nei confronti dei proprietari confinanti e dei terzi che vantano servitù di passaggio, da condutture idriche, da cavi elettrici e telefonici, senza obbligo di osservare distanze legali. Non vi saranno consentite soste di veicoli, ingombri, ne piante di alto fusto; sarà consentito infiggere ai margini della striscia pali con relativi lampioni per l’illuminazione del viale, e ciò senza pagamento di indennizzi. (….omissis …)

L’E.S. evidenzia che dall’atto di compravendita del notaio xxxxxx (16.10.08) si ricava la DONAZIONE:

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DONANO Ai figli xxxxxx, che accettano in comune e per quote eguali, la piena ed esclusiva proprietà, con l’eccezione a dirsi, dei seguenti beni immobili siti in Forio:

1) alla via Pietra n. 58, appartamento al piano terra composto da quattro vani, cucina, due bagni con circostante zona di corte sulla quale insistono un ripostiglio-lavanderia e tettoie; confinante con la strada della contrada da cui ha accesso direttamente, beni

lx. In catasto al fog. 35 p.lla 670/1 via Pietra n. 54 PT z.c.2 cat. A/7 cl.4 vani 5,5 sup. cat. mq. 115 RC euro 698,77. Pervenuto in virtù di acquisto del terreno dalla sig.

xxxxxx operato dal solo xxxxxx in regime di comunione legale dei beni, giusta atto per Notaio Trinchillo di Napoli del 30/10/1986 …. (terreno identificato con la p.lla 138 di are 7.94 e successivamente frazionato nelle p.lle 670 di are 6.83 e 671 di are 0.18, giusta il tipo allegato alla denuncia di cambiamento n.2794 del 27/5/2002). Il fabbricato è stato realizzato senza tioli abilitativi, per cui in data 27/2/1995 prot. n. 5189 è stata presentata al Comune di Forio domanda di Sanatoria. La oblazione dovuta, pari a lire 9.396.000 è stata pagata in data 15/12/1994 con bollettino n. 261 di lire 4.000.000 … n.

414 di lire 1.349.000 … n.291 di lire 1.349.000 … n.440 di lire

1.349.000 Gli oneri concessori pari ad Euro 4.141,14 (comprensivi degli interessi) sono stati pagati in data 23/6/2008 con b. n.122.

2) alla via Pietra, zona di terreno estesa centiare (21); confinante con l’appartamento innanzi descritto, beni dei donatari p.lla 1237/1). In catasto al f. 35 p.lla 671 vign.

Pervenuto in virtù … notaio xxxxxx … 3) alla località Chiaia … (omissis)….

4) alla via Pietra, fabbricato articolato su due livelli (piano terra e primo o rialzato, destinato a locale cantina e deposito di circa mq. 145 con circostante pertinente zona di terreno estesa aree sedici e centiare ventisette (16.27) sulla quale insiste una CISTERNA; in una alla proprietà esclusiva del lastrico di copertura relativo al piano rialzato o primo di circa mq. settantacinque (75) ed alla proprietà esclusiva della scala di tufo di accesso che parte dall’area di corte delimitata tra le p.lle 140, 303 e 309 del foglio 35. Detta scala è situata per il primo rampante tra le p.lle 140, 261 e 139 del fol.

35 e, per il secondo rampante, tra le p.lle 229 e 139 del medesimo foglio. Il tutto costituisce unico corpo e confina con altri beni dei donatari, xxxxxx, xxxxxx lx. In catasto, la cantina-deposito al fol. 35 p.lla 139/4 -1241/1 via Pietra s.n. PT z.c. 2 cat. C/2 cl. 3 mq. 145 sup. cat.mq. 254 R.C. Euro 673,98; il lastrico solare al fol.

35 p.lla139/2 via Pietra PT-1 lastrico solare; la zona di terreno, fol. 35 p.lla 1240 are 16.27 vign. Cl. 3 …; la cisterna, al fol. 35 p.lla145 are 0.18 … I donanti si riservano l’usufrutto loro vita durante sulla zona di terreno riportata al fogl. 35 p.lla 1245 are 16,27, con il connesso diritto di accedervi. Con accesso sia dalla restante proprietà del donante che sarà in appresso donata sia attraverso il sentiero pedonale che si sviluppa nei fondi alieni provenendo da via Pietra, secondo antica pratica. Pervenuto in virtù di acquisto, nella originaria consistenza, dai coniugi xxxxxx operato dalla sola xxxxxx, in regime di comunione dei beni, giusta atto per notaio xxxxxx di Napoli del 29/7/1999

…precisando che in detto atto manca la indicazione che i ruderi erano stati realizzati in epoca anteriore al 1/9/67, come effettivamente avvenuto.

….( Omissis)…

Dichiarano i costituiti xxxxxx:

….DIVISIONE ……

(10)

a) di essere comproprietari in comune e per quote eguali, oltre che per i cespiti descritti nell’atto di donazione che precede dal numero uno al numero nove, anche della nuda ed esclusiva proprietà di un altro appartamento facente parte del compendio immobiliare sito in Forio alla via Pietra n.45 e precisamente:

A) appartamento al piano terra composto da cucina, due camere da letto, bagno e ripostiglio e con accesso diretto dalla corte comune (fol. 35 p.lla 1237/3); confinante con i beni innanzi donati. In catasto al fol. 35 p.lla 1237/4 via Pietra n. 54 PT z.c. 2 cat. A/7 cl.2 vani 4,5 sup. cat. mq. 76 RC EURO 416,01. Detto cespite è gravato dai diritti di usufrutto a favore dei genitori per averli acquistati giusto atto di provenienza a dirsi. Provenienza –acquisto del terreno in virtù dei citati atti per Notaio xxxxxx di Napoli del 28/8/1978 e per Notaio xxxxxx di Forio del 9/4/1987;

-realizzazione dell’appartamento senza titoli abilitativi per cui in data 18/3/1987 prot.

n. 5014 è stata presentata al Comune di Forio la domanda di sanatoria sopra citata.

b) di voler procedere allo scioglimento della comunione tra loro esistente ed avente ad oggetto tutti i cespiti innanzi descritti;

tanto premesso si fanno le seguenti attribuzioni a tacitazione di ogni diritto:

Valore della massa dividenda Euro 447.500,00di cui euro 220.000,00 per i cespiti sub.

1), 2), 3), 4), 5), 6), 7) e 9); Euro 206.500,00 per il cespite sub. 8) ed euro 21.000,00 per il cespite sub A), specificandosi che il valore per il cespite sub.8) è indicato in piena proprietà. Quota di diritto € 223.750,00

PRIMA QUOTA: ad xxxxxx, che accetta, viene accettata la prima quota così composta:

-piena ed esclusiva proprietà del compendio immobiliare sito alla via Pietra (già via Costa) n. 54 così come descritto, confinato ed accatastato al numero 8 della donazione che precede e precisamente: appartamento identificato con la p.lla1237/1; locale garage identificato con la p.lla1237/2; zona di cortile identificato con la p.lla1237/3;

appartamento identificato con la p.lla1237/5 e locale deposito identificato con la p.lla1237/6;

-nuda ed esclusiva proprietà dell’appartamento al piano terra facente del compendio immobiliare sito alla via Pietra n.54 così come descritto, confinato ed accatastato alla lettera A) della premessa (p.lla 1237/4) e su cui grava l’usufrutto a favore dei costituiti genitori xxxxxx;

-piena ed esclusiva proprietà della zonetta di terreno alla via Pietra di mq. 21 (p.lla 671 del foglio 35, costituente pertinenza dei beni assegnati, così come descritta, confinata ed accatastata al numero due (2) della donazione che precede. Valore della quota Euro 228.500,00; quota di diritto Euro 223.750,00; plusvalenza Euro 4.750,00

SECONDA QUOTA : ad xxxxxx … (omissis) ….

VISURA IPOTECARIA PER NOMINATIVO

Servizio di Pubblicità Immobiliare di: NAPOLI 2

(11)

Ispezione Numero: T 253369 del: 28/03/2019 Importo addebitato: 6,30 euro Note individuate: 8 Annotamenti in calce individuati: 0

Cognome: xxxxxx Data di nascita: Sesso: Comune di Nascita:

Elenco sintetico delle formalità ordinato per data Ordina per tipo nota | Ordina per data

1 TRASCRIZIONE A FAVORE del 22/09/1978 - Registro Particolare 18289 Registro Generale 19963

ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA Nota disponibile in formato immagine

2 TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 29/10/1980 - Registro Particolare 22398 Registro Generale 25591

Nota disponibile in formato immagine

ATTO TRA VIVI - PERMUTA Nota disponibile in formato immagine

4 TRASCRIZIONE A FAVORE del 17/11/2008 - Registro Particolare 40299 Registro Generale 61750

Pubblico ufficiale xxxxxx Repertorio 61833/13821 del 16/10/2008 ATTO TRA VIVI - DONAZIONE ACCETTATA

Immobili siti in FORIO (NA)

Nota disponibile in formato elettronico

Pubblico ufficiale xxxxxx Repertorio 61833/13821 del 16/10/2008 ATTO TRA VIVI - DIVISIONE

6 ISCRIZIONE CONTRO del 03/05/2016 - Registro Particolare 2513 Registro Generale 18528 Pubblico ufficiale xxxxxx Repertorio 531/441 del 27/04/2016

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

Nota disponibile in formato elettronico Presenza titolo telematico

7 ISCRIZIONE CONTRO del 09/07/2018 - Registro Particolare 4455 Registro Generale 31343 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI NAPOLI SEZ. DISTACCATA ISCHIA Repertorio 46 del 21/05/2018

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Immobili siti in FORIO (NA)

8 TRASCRIZIONE CONTRO del 17/01/2019 - Registro Particolare 1525 Registro Generale 2057 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI NAPOLI Repertorio 122/2019 del 08/01/2019

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Immobili siti in FORIO (NA)

L’E.S. procede alla integrazione degli atti mediante le visure allegate:

(12)

-visura catastale e la visura storica catastale, che si riassumono nel modo seguente.

LOTTO I VISURA - F35 P.lla 1237 sub. 1

LOTTO II VISURA - F35 P.lla 1237 sub. 2

LOTTO III VISURA - F35 P.lla 1237 sub. 4

LOTTO IV VISURA - F35 P.lla 1237 sub. 5

(13)

LOTTO V VISURA - F35 P.lla 1237 sub.6

CAPITOLO II – PIGNORAMENTO E REGOLARITA’ DEL BENE

(14)

QUESITO n. b: identificare catastale

QUESITO n. c: verificare la regolarità o edilizia e urbanistica del bene.

QUESITO n. d: verificare se i beni ricadono su suolo demaniale

QUESITO n. f: indicare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, QUESITO n. g: dare atto dell’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione,

QUESITO n. h: specificare vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene

L’E.S. precisa che i Diritti Pignorati come da ATTO DI PIGNORAMENTO sono relativi agli immobili così identificati :

L’E.S. precisa che, presentata richiesta al Comune di Forio Ufficio Tecnico, emergeva che in merito a tali immobili risultano due Conc. Ed. una dell’86 ed una del ’74, inoltre risultano presentate 3 istanze di condono, due per L.47/85 e una per L.724/94, una comunicazione per ordinaria manutenzione e una Ordinanza di Demolizione.

- Conc. Ed. n. 41 del 20.10.1986 fasc. n. 63/86 (riportata nei registri, ma non rinvenuta negli archivi comunali) intestata a xxxxxx per costruzione cisterna interna.

- Conc. Ed. n. 220 del 16.10.1974, come menzionato nell’istanza di condono prot. n. 3022 ed intestata probabilmente all’ex proprietario xxxxxx (riportata nei registri, ma non rinvenuta negli archivi comunali).

- A nome di xxxxxx nato a Napoli il 23.10.1944, risultano:

- Due istanze di condono ai sensi della Legge 47/85, al prot. n. 3022 depositate in data 13.03.1986 ed in data 18.03.1987 al prot. n. 5014 (integrazione del 1999);

- Una in data 27.02.1995 ai sensi della L. 724/94, al prot. n. 5189;

(15)

- A nome di xxxxxx risulta al prot. n. 26923 in data 22.10.2007, Comunicazione per lavori di Ordinaria Manutenzione ad una porzione dell’immobile oggetto d’istanza di condono prot.5189/95;

- Risulta emessa Ordinanza di Demolizione in data 9.11.1995 n. 453, - Il Sindaco, visto il rapporto dei CC. Di Forio n. 18/121 del 8/11/94,

elevato a carico del sig. xxxxxx, ed in rapporto dell’Ufficio Tecnico dell’

8/11/94, dai quali risulta che presso la sua proprietà sita alla località Costa via Pietra, si è rilevato un fabbricato per civile abitazione costituito dal solo piano terra ed occupante una superficie di mq. 104 con altezza interna di mt. 2,80 nonché una tettoia sul lato Ovest di mq. 23,00 e l’altra sul lato nord di mq. 14,00, entrambe in tegole e legno poggianti su pilastri in muratura e sul perimetrale del fabbricato. L’area circostante per mq.150 risulta pavimentata con mattonelle. In un angolo si è rilevato un locale caldaia in muratura della superficie di mq. 9,00 e alto mt. 2,80.

- Ingiunge a demolire

(16)

L’E.S. evidenzia che: vi è in data 26 febbraio 1996, l’accoglimento da parte del TAR della Sospensione della Ordinanza di Demolizione, essendo stata presentata la domanda di sanatoria in data antecedente all’emanazione della sentenza.

L’E.S. evidenzia che

In data 16 aprile 1998 con numero di sentenza n. 1176 del 1998 relativa alla causa n. 826 del 1996 il TAR dichiara improcedibile il ricorso in oggetto, poiché il comune non ha interesse a procedere.

Pertanto la precedente ordinanza di abbattimento non è al momento valida. Resta inteso che si deve attendere la risposta del Comune in merito al condono.

(17)

L’E.S. evidenzia che dall’atto Trinchillo del ’78 si ricava che:

I venditori:

- Garantiscono inoltre la libertà dell’immobile da oneri, censi, vincoli, privilegi anche fiscali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ad eccezione di livello a favore della xxxxxx; in ordine a tale gravame, la parte acquirente assume a proprio carico gli oneri e le spese e diritti di indennizzo per la sua estinzione.

(18)

L’E.S., presa visione del P.R.G. del comune di Forio d’Ischia e della sua cartografia estrapola che il Complesso Immobiliare di cui fanno parte gli immobili de quo risulta ricadere nella sottozona “B2 - Insediamento Estensivo”

CAPITOLO III DESCRIZIONE DETTAGLIATA DEL BENE (accesso)

QUESITO n. e: indicare lo stato di possesso degli immobili

elencare e individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto

(indicare lo stato di possesso degli immobili, indicare l’esistenza di formalità vincoli o oneri di natura condominiale, gravanti sul bene – dare atto dell’importo annuo delle spese fissate di gestione o di manutenzione ecc. ecc.

- SOPRALLUOGO del 2/05/2019

(19)

Alle ore 11,30 come da appuntamento fissato a unitamente al custode, recatami sui luoghi di causa ho ritrovato la sig. xxxxxx da cui risulta n . La sig. xxxxxx, in qualità di usufruttuaria del sub. 4 acconsente a far visionare gli immobili di causa e acconsente a far effettuare un attento rilievo metrico e fotografico dello stesso e del complesso di cui è parte. Gli immobili nel loro insieme possono essere giudicati in uno stato di manutenzione complessivamente stimabile come buono.

Il complesso è composto da n. 4 unità immobiliari.

Attualmente lo stesso è occupato dalla sig. xxxxxx con la famiglia.

Le unità edilizie sono parte di un complesso edilizio NON amministrato da un condominio.

DESCRIZIONE DEL COMPLESSO DI CUI E’ PARTE IL BENE

Il complesso immobiliare di cui fanno parte gli immobili in oggetto è composto da una ampia area scoperta, in parte pavimentata ed in parte edificata.

Per accedere a tale complesso immobiliare, dalla strada comunale si accede ad una via laterale, percorrendo la stessa, dopo una salita ripida, sulla sinistra vi è il vialetto che conduce all’arco di ingresso che delimita il complesso stesso.

Da questo caratteristico arco di ingresso si accede alla area scoperta pertinenziale comune, dove è possibile parcheggiare anche le auto. Tale area è delimitata da un muretto che sottolinea anche il notevole salto di quota del suolo stesso. Al suo interno risulta poi individuata, mediante la apposizione di semplici vasi di fiori, la porzione di suolo data in uso alle varie unità edilizie.

Superato l’arco di accesso, frontalmente si accede, mediante una scalinata all’unità edilizia principale, identificata catastalmente con il sub.1, contenente la vecchia cisterna (scavata nella roccia) ed il corpo di fabbrica a “torretta” realizzato in tufo verde tipico dell’isola di Ischia. Sulla sinistra si accede prima al locale garages, attualmente destinato a deposito e identificato con il sub.2 (C/6) (in piccola parte scavato anche nella roccia grazie al salto di quota), poi

(20)

all’immobile sub.4 (A/7), proseguendo vi è l’immobile sub.5 (A/7), e infine sul fronte retro dell’edificio (lato sud) al locale deposito sub. 6 (C/2).

Vista da Google Nord- Sud

Particolare del complesso, visto dal lato di ingresso, nord verso sud

(21)

INQUADRAMENTO URBANISTICO (si vede la stradina diramazione di via Pietra)

INGRESSO principale dell’area-scoperta che da accesso alle varie unità immobiliari (Frontalmente sub 1 a dx sub. 2 box auto e poi su.b 4 e sub.5)

Ingresso allo spazio antistante pavimentato comune ai vari immobili.

(22)

DESCRIZIONE DEI LOTTI formanti il COMPENDIO IMMOBILIARE LOTTO I

LOTTO II

LOTTO III

LOTTO IV

LOTTO V

L’E.S. evidenzia che i sub. pignorati sono 5 e che vengono divisi in 5 lotti, ma date le problematiche evidenziate dalle indagini effettuate presso gli Uffici Urbanistici del Comune di Forio, tenuto anche conto della procedura di “Demolizione in corso di sospensione”, ritiene opportuno considerare i beni come un “unico compendio immobiliare”.

LOTTO I

Unità immobiliare sita in Forio alla via Pietra, in Catasto F.35, p.lla 1237, sub.1, cat. A/7 sup. 269 mq.

Il corpo di fabbrica principale, è composto di piano primo e piano secondo.

A tale unità edilizia si accede mediante una scala esterna curva che consente di superare un salto di quota. La descrizione risulta più chiara facendo riferimento alla planimetria catastale e ai grafici sottostanti allegati alla pratica di condono.

(23)

La abitazione è composta da un salotto che dà accesso sulla destra alla cucina, sulla sinistra ad una ampia camera da letto che conduce a un disimpegno dal quale si accede al bagno, alla retrostante area scoperta, ed a sinistra alla “cisterna” che scavata nella “roccia” presenta una planimetria ed altezze interne particolari, attualmente, questa è adibita a ripostiglio.

Dal salotto mediante una altra scala a pianta curva, si accede al piano superiore.

Il Piano Secondo risulta composto da un salottino da cui si accede al corridoio, alla caratteristica “torretta in tufo verde” ad una terrazza in parte con tettoia (che mediante una scala esterna si ricollega al terrazzo sottostante e quindi all’area scoperta pertinenziale, presentando in questo modo un ingresso autonomo).

Dal corridoio si accede a una camera da letto, un ampio bagno, ad una seconda camera da letto con il bagno posto nella testata del corridoio (ex ripostiglio).

La cucina, al piano terra, risulta sita sotto il terrazzo dotato di tettoia e si affaccia su una ampia area scoperta dove vi è una scala che conduce alla proprietà di terzi (il fratello della attuale proprietaria).

Dal corridoio si esce su una balconata ed una terrazza posteriore (sopra il sub.6)

Il bene confina: -a nord con area cortilizia da cui ha accesso, ad ovest con cortile stessa ditta, a sud con cortile posteriore stessa ditta, a est con terrapieno di terzi.

(24)

(25)

LOTTO II

Unità immobiliare sita in Forio alla via Pietra, in Catasto F. 35, p.lla 1237 sub. 2; cat. C/6 sup. 30 mq.

Tale locale cat. C/6 è destinato ad “autorimessa”, presenta una ampia porta basculante in ferro (attualmente in cattivo stato di manutenzione).

Il suolo, presentando un salto di quota, fa sì che questo locale presenti una piccola rientranza scavata nella roccia.

Il bene confina: -a nord con area scoperta –corte stessa ditta-, ad est con corte, a sud con terrapieno stessa ditta (dovuto al salto di quota e su cui sorge la abitazione principale) a ovest con fabbricato stessa ditta.

(26)

LOTTO III

Unità immobiliare in Forio via Pietra in Catasto F.35 p.lla1237 sub.4, cat.A/7 cons. 4,5 vani sup. 76mq NUDA PROPRIETA’

LOTTO III VISURA - F35 P.lla 1237 sub. 4

Tale unità abitativa è composta dal solo piano terra, ha accesso dal cortile comune ed è composta da un ingresso/ salotto con angolo/cucina sulla destra.

Da tale ambiente si accede sulla sinistra ad una camera da letto con finestra, frontalmente ad un disimpegno che dà accesso ad una seconda camera da letto con finestra ed al bagno privo di aperture. Fuori alla cucina vi è un locale di servizio /lavanderia.

Il bene confina: a nord con area scoperta cortilizia, ad ovest con area scoperta cortilizia da cui ha accesso, a sud con terrapieno derivante dal salto di quota del suolo ed ad est con terrapieno e fabbricato.

(27)

LOTTO IV

Unità immobiliare in Forio via Pietra, F. 35, p.lla 1237 sub. 5 cat. A/7 cons.4,5 vani sup. 73 mq.

LOTTO IV VISURA - F35 P.lla 1237 sub. 5

Tale unità abitativa, sita al piano terra, è composta da una cucina/pranzo, da cui si accede al disimpegno. Dal disimpegno si accede a destra ad una camera da letto con finestra, poi a due bagni con finestrini, ed in fine ad una seconda camera da letto con finestra ed affaccio su un locale definito catastalmente terrazzo, ma dotato di soffitto in vetro e adibito a deposito. Tale locale crea la camera d’aria che separa tale piccola abitazione dal retrostante terrapieno.

L’unità edilizia presenta una altezza di circa mt. 2,80.

Il bene confina:- ad est con area cortilizia da cui ha accesso, a sud con terrapieno stessa ditta ed ad ovest con proprietà aliena.

(28)

LOTTO V

Unità immobiliare in Forio via Pietra, F. 35, p.lla 1237 sub. 6 cat. C/2 sup. 29 mq.

LOTTO V VISURA - F35 P.lla 1237 sub.6

Tale locale destinato a deposito, con annesso bagno, è sito sul fronte retro della palazzina, ed è posto sotto il terrazzo posteriore che ha accesso dal corridoio della abitazione principale.

Confina: a nord con proprietà stessa ditta, a ovest con area scoperta stessa ditta, ad est con terrapieno a sud con terreno.

Le superfici degli immobili fanno riferimento alla superficie calpestabile.

Le norme che regolano i criteri per il computo delle superfici sono le seguenti:

Il DPR 138/98 che regola le Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria recita:

nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono commutati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm., mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.

 La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m., non entra nel computo delle superfici catastali.

 La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, accessori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.

 a) 100 % delle superfici calpestabili

 b) 100 % delle superfici delle pareti divisorie

 c) 50 % delle superfici pareti portanti interne e pareti perimetrali.

(29)

CAPITOLO IV - PASSAGGI DI PROPRIETA’

QUESITO n. j: nel caso si tratti di quota indivisa, valutare sia la singola quota, sia l’intero cespite QUESITO n. k: acquistare stato civile dell’esecutato,

Come emerge dalla relazione notarile:

-l’immobile 1): f. 35, p.lla 1237 sub. 4, via Pietra n. 54, P.T., z.c.2, cat. A/7, cl.2, vani 4,5, sup. cat. totale 76 mq. R.C.€ 416,01 intestata a:

- xxxxxx, 1/1 di NUDA PROPRIETA’;

- xxxxxx, , usufruttuario per ½;

- xxxxxx, usufruttuaria per ½;

-l’immobile 2): f. 35, p.lla 1237 sub.5, via Pietra n. 54, p. T., z.c. 2, cat. A/7, cl. 2, vani 4,5, sup. cat. totale 73 mq. R.C.€ 416,01, intestata ad xxxxxx, 1/1;

-l’immobile 3): f. 35, p.lla 1237 sub.6, via Pietra n. 54, p. T., z.c. 2, cat. C/2, cl. 2, vani 4,5, sup. cat. totale 29 mq. R.C.€ 84,60, intestata ad xxxxxx, 1/1;

-l’immobile 4): f. 35, p.lla 1237 sub.1, via Pietra n. 54, p.1 e 2, z.c. 2, cat. A/7, cl. 4, vani 9, sup. cat. totale 269 mq. R.C.€ 1.137,44, intestata ad xxxxxx, 1/1;

-l’immobile 5): f. 35, p.la 1237 sub.2, via Pietra n. 54, p. T., z.c. 2, cat. C/6, cl. 1, cons.

cat. 18mq., sup.cat. tot. mq.30 R.C.€65,07, xxxxxx, 1/1;

Annessa l’area Cat.Fab. f.35, p.lla1237 sub.3 bene comune non censibile

–l’immobile di cui alla particella 1237 sub. 4, di xxxxxx in nuda proprietà, e di

xxxxxx, per il diritto di usufrutto, in virtù dei titoli…;

–gli immobili di cui alla p.la 1237 sub. 5, sub. 6, sub.1, sub.2, di xxxxxx xxxxxx, sopra generalizzata, in piena ed esclusiva proprietà, in virtù dei titoli

L’E.S. evidenzia che dall’atto di compravendita del notaio xxxxxx (28.8.78) si ricava la descrizione del fabbricato:

-fabbricato rurale composto di un cellaio con palmenti, cortile, stanza con cisterna sottostante, piccolo sopportico a pianterreno e di tre stanze a primo piano, con scale di accesso al detto piano primo e precisamente una a levante e l’altra a nord-est con pozzo nero ivi; il terreno è esteso are cinque: il tutto confina con i beni di xxxxxx, aventi causa da xxxxxx, aventi causa da xxxxxx e altri.

(omississ)… Art.4 i venditori garantiscono la piena ed esclusiva proprietà e la libera disponibilità dell’immobile venduto ed assumono ogni più ampia garanzia di legge per qualsivoglia caso di evizione, anche parziale o di semplice molestia

Garantiscono inoltre la libertà dell’immobile da oneri, censi, vincoli, privilegi anche fiscali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ad eccezione di livello a favore della xxxxxx; in ordine a tale gravame, la parte acquirente assume a proprio carico gli oneri e le spese e diritti di indennizzo per la sua estinzione.

CAPITOLO V STATO DI POSSESSO

indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile.

Gli immobili, tutti, sono occupati dalla famiglia della sig. xxxxxx. L’immobile di cui al sub.4, gravato da Usufrutto risulta abitato dagli usufruttuari.

Non vi è condominio.

(30)

CAPITOLO VI VALUTAZIONE Criteri di valutazione

Per i criteri di stima degli immobili, si possono usare due metodi:

-quello analitico basato sulla capitalizzazione dei prevedibili redditi, ordinari e continuativi dell’immobile in esame,

-quello sintetico basato sulla diretta comparazione del bene da stimare con altri analoghi di prezzo noto.

Il metodo analitico per essere preso in considerazione deve basarsi su dei valori che siano più o meno costanti nel tempo, ed omogenei in zone similari.

Per tale motivo, questo metodo non si addice all’area in oggetto, tale valore infatti cambia notevolmente in funzione della appartenenza dell’unità abitativa ad un edificio facente parte del tessuto di edilizia minore che si trova in zona, oppure al contrario se appartenente ad un parco, ed in funzione delle caratteristiche del parco stesso quali, le sue caratteristiche edilizie, la presenza di servizio di guardiania, il suo grado di manutenzione se si tratta di un parco ben tenuto o meno se risulta privo di rifiniture e privo di viali di accesso, di aree esterne a verde ed ad aiuole ecc. ecc.

Da tali considerazioni si deduce che il metodo che ha maggiore successo e che fornisce un valore medio più similare al valore comune del mercato è dato dal valore sintetico comparativo del bene (metodo consigliato anche nel mandato) Per tale motivo si sono presi in considerazione immobili similari esistenti in zona, con similari dimensioni e caratteristiche (così di seguito analizzate).

Le caratteristiche che concorrono alla formazione del valore possono essere schematizzate in Caratteristiche estrinseche e Caratteristiche intrinseche.

Le Caratteristiche estrinseche o posizionali sono quelle che l’ambiente esterno conferisce all’immobile e possono essere di tipo infrastrutturali ed ambientali.

(31)

Le caratteristiche estrinseche infrastrutturali riguardano l’accessibilità e quindi i collegamenti viari, autobus e marittimi e conseguentemente alla vicinanza con Napoli e con i comuni limitrofi.

Le caratteristiche estrinseche ambientali si deducono dalle influenze esterne in grado di condizionare il prezzo, tra queste si deve prendere in considerazione la presenza di aree occupate da servizi collettivi, da locali commerciali, dalla presenza di aree scoperte per il parcheggio, di parcheggi o box coperti, di aree a verde, la densità abitativa della zona, la vastità della zona con la relativa capacità di offerta ricettiva esistente, il livello socio economico dell’insediamento, i locali commerciali presenti etc.

Le caratteristiche intrinseche, sono riferite sia all’appartamento che all’edificio e sono relative alla luminosità, la panoramicità, l’ariosità che ne garantisce il

ricambio d’aria, la composizione planovolumetrica, il livello delle rifiniture e degli impianti, le caratteristiche architettoniche, il grado di manutenzione e la presenza dei relativi servizi (portiere, citofoni, impianto di riscaldamento etcc.) Per la determinazione delle caratteristiche intrinseche relative all’edificio, si è tenuto conto del tipo di accesso del corpo di fabbrica specifico, nonché della vetustà e grado di conservazione del bene e del suo contesto.

Per la determinazione delle caratteristiche intrinseche relative agli immobili si sono tenuti in debita considerazione i seguenti fattori:

-le particolari tipologie delle unità immobiliari,

-delle specifiche caratteristiche tipologiche degli immobili, delle categorie catastali (A/7 abitazioni in villini, C/2 magazzini e locali deposito, C/6 stalle, scuderie, autorimesse),

-del tipo di rifiniture di cui sono dotati (per la abitazione principale buone), -dello stato di manutenzione in cui attualmente si trovano (alcune non buone),

Alla stima individuata per i beni, effettuata alla luce dello stato dei luoghi è stata detratta la spesa computata per la presenza di vizi occulti e per la “sospesa situazione urbanistica di liceità degli immobili” oggetto di ricorso al TAR.