TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
164/2020
PROCEDURA PROMOSSA DA:
Intesa Sanpaolo S.p.A. rapp. da Intrum Italy S.p.A.
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
Dott. Claudia Giovanna Bisignano
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 28/10/2021
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
SALVATORE MANCUSO
CF:MNCSVT69M08F158R
con studio in MESSINA (ME) VIA XXIV MAGGIO, 18 telefono: 090674513
fax: 090674513 email: salvatoremancuso@alice.it PEC: salvatoremancuso@archiworldpec.it
TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 164/2020
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A appartamento a MESSINA Via Santa Marta is. 162 Pal. E int. 17, della superficie commerciale di 87,38 mq per la quota di:
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
L'appartamento si trova al piano terra di un fabbricato a due elevazioni fuori terra di tipologia costruttiva residenziale popolare.
L'edificio puo essere raggiunto solo a piedi perchè l'intera area esterna perimetrale presenta un dislivello rispetto alla viabilità carrabile.
Internamente l'appartamento è suddiviso in ingresso/soggiorno con angolo cottura in unico ambiente, due camere, bagno, cortile esterno nel quale è stato ricavato un ripostiglio ed una zona coperta con struttura in legno e copertura con lastre trasparenti in policarbonato.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 17, ha un'altezza interna di 317 cm.Identificazione catastale:
l foglio 230 particella 15 sub. 8 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/4, classe 6, consistenza 5 vani, rendita 309,87 Euro, indirizzo catastale: Via Santa Marta, piano: terra, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Particella aggraffata alla fg. 230 part. 60
l foglio 230 particella 60 (catasto fabbricati), categoria A/4, consistenza 0, indirizzo catastale:
via Santa Marta, piano: terra
Particella aggraffata alla fg. 230 part. 15 sub.8
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1939.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 87,38 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 60.531,25 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova:
€. 60.531,25
Data della valutazione: 28/10/2021
proprietario
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 26/03/2002 a firma di Notar Gaetano Parisi ai nn. rep. 8833 di repertorio, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Mutuo fondiario.
Importo ipoteca: 144608.00.
Importo capitale: 72304.00.
Durata ipoteca: 20 anni
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, trascritta il 07/10/2020 a Messina ai nn. Rg. 24076 part. 16606, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Verbale di pignoramento immobili
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Atto di compravendita (dal 26/03/2002), con atto stipulato il 26/03/2002 a firma di Notar Gaetano Parisi ai nn. Rep. 8832 racc. 2627 di repertorio, registrato il 12/04/2002 a Messina ai nn. 1735, trascritto il 28/03/2002 a Messina ai nn. Rg.
8088 e R.Part. 6726
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Atto di Compravendita (dal 07/09/1983 fino al 26/03/2002), con atto stipulato il 07/09/1983 a firma di Notar Carlo Niutta ai nn. rep. 43959 racc.
2768 di repertorio, registrato il 16/09/1983 a Messina ai nn. 7310, trascritto il 28/09/1983 a Messina ai nn. RG.22593 Part. 20248
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
N. antecedente al 1942
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona B5b
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
Sono state rilevate le seguenti difformità: (rispetto alla situazione catastale del presentata il 28/09/1939) 1 - Costruzione di una tettoia con struttura in legno e copertura in policarbonato nel cortile esterno. 2 - Costruzione di un vano ripostiglio in muratura nel cortile esterno. 3 - Diversa distribuzione degli spazi interni con eliminazione di murature aventi funzione strutturale.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: ripristino dell'originario stato dei luoghi L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l interventi di ripristino dell'originario stato dei luoghi: €.5.000,00
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
Sono state rilevate le seguenti difformità: Le difformità sono state regolarizzate mediante procedura PREGEO prot. 84407/2021 del 22/10/2021 e DOCFA prot. ME0085298 del 27/10/2021
L'immobile risulta conforme.
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:
L'attuale identificazione catastale NON corrisponde a quanto indicato nell'atto di pignoramento o nella sentenza di fallimento.
BENI IN MESSINA VIA SANTA MARTA IS. 162 PAL. E INT. 17
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
appartamento a MESSINA Via Santa Marta is. 162 Pal. E int. 17, della superficie commerciale di 87,38 mq per la quota di:
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
L'appartamento si trova al piano terra di un fabbricato a due elevazioni fuori terra di tipologia costruttiva residenziale popolare.
L'edificio puo essere raggiunto solo a piedi perchè l'intera area esterna perimetrale presenta un dislivello rispetto alla viabilità carrabile.
Internamente l'appartamento è suddiviso in ingresso/soggiorno con angolo cottura in unico ambiente, due camere, bagno, cortile esterno nel quale è stato ricavato un ripostiglio ed una zona coperta con struttura in legno e copertura con lastre trasparenti in policarbonato.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, interno 17, ha un'altezza interna di 317 cm.Identificazione catastale:
l foglio 230 particella 15 sub. 8 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/4, classe 6, consistenza 5 vani, rendita 309,87 Euro, indirizzo catastale: Via Santa Marta, piano: terra, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Particella aggraffata alla fg. 230 part. 60
l foglio 230 particella 60 (catasto fabbricati), categoria A/4, consistenza 0, indirizzo catastale:
via Santa Marta, piano: terra
Particella aggraffata alla fg. 230 part. 15 sub.8
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1939.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
CLASSE ENERGETICA:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
livello di piano: mediocre
esposizione: mediocre
luminosità: mediocre
panoramicità: scarso
impianti tecnici: nella media
stato di manutenzione generale: mediocre
servizi: scarso
[108,64 KWh/m²/anno]
Certificazione APE N. 2021 1028-083048-27714 registrata in data 28/10/2021
descrizione consistenza indice commerciale
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: atto di compravendita
Fonte di informazione: Agenzia delle Entrate Descrizione: residenziale - cat. A2
Indirizzo: all'interno di un raggio di 200m dall'unità oggetto di stima Superfici principali e secondarie: 72
Superfici accessorie:
Prezzo: 47.000,00 pari a 652,78 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: atto di compravendita
Fonte di informazione: Agenzia delle Entrate Descrizione: residenziale - cat. A4 (5 vani)
Indirizzo: all'interno di un raggio di 200m dall'unità oggetto di stima Superfici principali e secondarie: 80
Superfici accessorie:
appartamento 80,00 x 100 % = 80,00
Ripostiglio esterno 5,00 x 75 % = 3,75
Cortile 14,50 x 25 % = 3,63
Totale: 99,50 87,38
Planimetria appartamento
Prezzo: 60.000,00 pari a 750,00 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: atto di compravendita
Fonte di informazione: Agenzia delle Entrate Descrizione: residenziale - cat. A4 (4,5 vani)
Indirizzo: all'interno di un raggio di 200m dall'unità oggetto di stima Superfici principali e secondarie: 72
Superfici accessorie:
Prezzo: 50.000,00 pari a 694,44 Euro/mq
COMPARATIVO 4
Tipo fonte: atto di compravendita
Fonte di informazione: Agenzia delle Entrate Descrizione: residenziale - cat. A4 (6 vani)
Indirizzo: all'interno di un raggio di 200m dall'unità oggetto di stima Superfici principali e secondarie: 96
Superfici accessorie:
Prezzo: 85.000,00 pari a 885,42 Euro/mq
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Per la valutazione dell'immobile oggetto della presente procedura si adotterà il criterio di stima sintetico-comparativo, consistente nel paragonare il bene da stimare con altri similari di cui è noto il valore, facendo riferimento alle quotazioni riportate dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. Nella zona OMI B2 in cui ricade l'immobile, ed in particolare all'interno di un raggio di 200m dall'unità oggetto di stima, si è rilevato un prezzo di vendita compreso tra 652,00€/mq e 885,00€/mq. Considerata la vetustà dell'immobile, la qualità delle finiture, e le caratteristiche del fabbricato si considera congruo un prezzo di 750,00€/mq
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, agenzie: Internet, osservatori del mercato immobiliare Immobiliare
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
Valore superficie principale: 87,38 x 750,00 = 65.531,25
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 65.531,25 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 65.531,25
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
data 28/10/2021
il tecnico incaricato SALVATORE MANCUSO
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 87,38 0,00 65.531,25 65.531,25
65.531,25 € 65.531,25 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 5.000,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 60.531,25
Riduzione del valore del 0 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 0,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 60.531,25
