TRIBUNALE ORDINARIO - CASTROVILLARI 55/2020

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TRIBUNALE ORDINARIO - CASTROVILLARI

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

55/2020

PROCEDURA PROMOSSA DA:

L

DEBITORE:

GIUDICE:

ALESSANDRO PAONE

CUSTODE:

AVV. FRANCESCO LUIGI PARROTTA

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 10/03/2021

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

FRANCESCO STIFFI

CF:STFFNC57H09D086A

con studio in CASTROLIBERO (CS) via Don Milani 6 telefono: 098426003

email: francescostiffi@virgilio.it PEC: francesco.stiffi@legalmail.it

FI FRANCESCO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 7f91b8fd803c34be0ef91492542bb4b2

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TRIBUNALE ORDINARIO - CASTROVILLARI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 55/2020

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A

negozio sito in Villapiana (CS) Via Roma n. 37, frazione Villapiana Centro Storico, della superficie commerciale di 71,08 mq, per la quota di 100/100 di piena proprietà

L'immobile fa parte di un fabbricato a 2 piani: al piano di sotto è collocato il negozio, all'altro piano, l'appartamento. Il fabbricato contenente gli immobili pignorati risulta essere strutturalmente di tipo misto con al centro un muro di spinta con arcata. La copertura risulta essere a due falde con tegole tradizionali.

L' accesso per il negozio al piano terra è raggiungibile tramite gradini esterni su via Roma. L'ingresso per l'abitazione si trova sempre su via Roma; per accedere all’immobile rialzato posto al piano superiore bisogna servirsi di una scala interna.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 3,50.Identificazione catastale:

l foglio 16 particella 259 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 1, consistenza 48 mq, superficie catastale mq 73, rendita 743,70 Euro, indirizzo catastale: VILLAPIANA (CS) Via Roma 37, piano: T, intestat rivante da atto di compravendita

Coerenze: Nord: con spazio di pertinenza Sud: via Roma 37 Est: via pubblica Ovest: Stessa ditta

Fabbricato composto da n. 2 piani: il piano Terra adibito a negozio (lotto1) e piano rialzato adibito ad appartamento residenziale popolare (lotto 2). Essi sono i due immobili pignorati.

Nella visura storica la superficie catastale è di metri quadrati 73.

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 71,08 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 55.752,50 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 47.389,63

Data della valutazione: 10/03/2021

Espropriazioni immobiliari N. 55/2020

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STATO DI POSSESSO

L'immobile è di proprietà per intero .

STATO RESIDENZA

risulta residente in via Roma n. 37, Villapiana. La residenza effettiv 67 Villapiana.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca giudiziale, a favore di ENTE COOPERATIVO MUTUO DI ASSISTENZA E PREVIDENZA FRA GLI ADDETTI ALLA VENDITA DI GENERI DI MONOPOLIO SOCIETA' COOPERATIVA PER AZIONI, contr rivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Roma il data 13 marzo 2014 e gravante sui cespiti in esame.

Importo ipoteca: 16000.

Importo capitale: 8.686,34 .

Formalità n. 1062 del giorno 24 giugno 2014 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

pignoramento, trascritta il 05/12/2019 , a favore di

, con .

Formalità n.12524 del giorno 6 agosto 2020 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

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INDIVIDUAZIONE DEI PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO

A favore di e a carico della Signora Villapiana il 10

formalità eseguita in data 13 ottobre 2005 al n. 21023 reg. part., in virtù della successione ereditaria della signor eceduta il 15/10/2000, lasciando a sé superstite a succedere, in base a testamento pubblicato il 5 aprile 2002 dal notaio Carelli e registrato l’11/04/2002 al n. 1539, nella piena proprietà dei tre appartamenti, catasto fabbricati di Villapiana foglio 26 particella 259 sub 1, 2, 3 il nipote o;

2) A favore dei signori

, formalità eseguita in data 27 gennaio 1956 al n.62753 reg.part., in virtù dell'atto rogito del Notaio Carlo Carelli del 29 dicembre 1955 mediante il quale i signori

fabbricato in Villapiana Via Roma n. 23 composto di un vano al piano terra (senza indicazioni di dati catastali).

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

AUTOCERTIFICAZIONE redatta in data 02/12/2013 allegata al certificato di agibilità del 04/12/2013 N. 9382, intestata

Dichiarazione a firma del proprietario dell'immobile in cui si afferma che il fabbricato contenente gli immobili pignorati è stato costruito prima del 1967

D.I.A. (Dichiarazione Inizio Attività) N. 9021, intestata a alla ditta di proprietà, per lavori di RISTRUTTURAZIONE, presentata il 20/12/2000 con il n. 9021 di protocollo.

Il titolo è riferito solamente a NEGOZIO.

Con PEC indirizzata al Comune di Villapiana si è inviata la seguente richiesta: documentazione in cartaceo, o inviata anche online, di copia della D.I.A. (Dichiarazione di Inizio Attività), del 20 /12 / 2000, Protocollo n.9021, lacui esistenza è indicata nel certificato di agibilità, Protocollo n. 9382 del 04/12/2013. Il responsabile dell'ufficio tecnico ha risposto con PEC 17/02/21 un cui dichiara che essa

"è stata depositata agli atti di questo Ente ma, ad oggi, non è stata rinvenuta in archivio la cartella relativa a detta pratica edilizia." (all. A)

PERMESSO A COSTRUIRE N. 37, intestata per lavori di RISTRUTTURAZIONE E CAMBIO DESTINAZIONE D'USO, presentata il 15/02/2011 con il n. 1439 di protocollo, rilasciata il 22/11/2013 con il n. 1439 201100/0 di protocollo, agibilità del 04/12/2013 con il n. 9382 di protocollo Agibilità N. 9382, intestata , rilasciata il 04/12/2013

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

P.S.C. e da R.E.U. vigente l'immobile ricade in zona Zona TU4 a-Ambiti da riqualificare – Centro - da PSG (Piano Strutturale Generale)

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

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8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

Sono state rilevate le seguenti difformità: Dal rilievo effettuato non sono state rilevate delle modifiche sostanziali ma lievi a livello delle tramezzature interne, rispetto anche alle planimetrie depositate al comune e al catasto; la planimetria catastale e la planimetria depositata al comune coincidono quasi perfettamente (vedi Rilievo fotografico cartella C e pianta del rilievo metrico).

L’immobile risulta conforme nella sostanza agli elaborati grafici allegati e depositati al comune.

Risulta conforme nella parte strutturale, nella volumetria, nelle altezze e aperture esterne e destinazione d’uso, anche se all’interno risultano piccole modifiche a livello delle tramezzature del wc, con un piccolo antibagno nel bagno. Per sanare le difformità urbanistiche sarà necessario presentare al comune la CILA in sanatoria (Comunicazione Inizio Lavori Asseverati), in particolare per la realizzazione della parete per la realizzazione dell’antibagno. (normativa di riferimento: PIANO REGOLATORE GENERALE)

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Asseverazione CILA in sanatoria da un professionista abilitato euro 500,00 sanzioni per oblazione CILA

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

l sanzioni per oblazione CILA : €.1.000,00

l Asseverazione CILA in sanatoria da un professionista abilitato : €.500,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Rifacimento/nuovo accatastamento L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l Rifacimento nuovo accatastamento: €.500,00 .

La visura catastale è quasi coincidente con le consistenze delle superfici rilevate in loco. Nella visura catastale viene riportata una superficie lorda di m² 73 (Allegato C2) mentre quella rilevata è di m²

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71,08 con una differenza m² 1,92. Per quanto riguarda la planimetria catastale, non risultano rispetto al rilievo, delle difformità sostanziali nelle tramezzature e negli ambienti. L’unica differenza risulta nel wc, che è un corpo unico nella planimetria catastale, mentre dal rilievo effettuato risulta avere un antibagno. Da questo se ne deduce che è necessario rifare un nuovo accatastamento, riportando le condizioni reali esistenti.

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN VILLAPIANA VIA ROMA 37, FRAZIONE VILLAPIANA CENTRO STORICO

NEGOZIO

DI CUI AL PUNTO A

negozio sito in Villapiana (CS) Via Roma n. 37, frazione Villapiana Centro Storico, della superficie commerciale di 71,08 mq, per la quota di 100/100 di piena proprietà

L'immobile fa parte di un fabbricato a 2 piani: al piano di sotto è collocato il negozio, all'altro piano, l'appartamento. Il fabbricato contenente gli immobili pignorati risulta essere strutturalmente di tipo misto con al centro un muro di spinta con arcata. La copertura risulta essere a due falde con tegole tradizionali.

L' accesso per il negozio al piano terra è raggiungibile tramite gradini esterni su via Roma. L'ingresso per l'abitazione si trova sempre su via Roma; per accedere all’immobile rialzato posto al piano superiore bisogna servirsi di una scala interna.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 3,50.Identificazione catastale:

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l foglio 16 particella 259 sub. 4 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 1, consistenza 48 mq, superficie catastale mq 73, rendita 743,70 Euro, indirizzo catastale: VILLAPIANA (CS) Via Roma 37, piano: T, intestato ante da atto di compravendita

Coerenze: Nord: con spazio di pertinenza Sud: via Roma 37 Est: via pubblica Ovest: Stessa ditta

Fabbricato composto da n. 2 piani: il piano Terra adibito a negozio (lotto1) e piano rialzato adibito ad appartamento residenziale popolare (lotto 2). Essi sono i due immobili pignorati.

Nella visura storica la superficie catastale è di metri quadrati 73.

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Trebisacce - 7 km, Cassano allo Jonio - 13,7 km, Castrovillari - 21 km). Il traffico nella zona è limitato (zona traffico limitato), i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Vicinanza con il mare: 3 chilometri circa.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

esposizione: al di sopra della

,

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DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

L’immobile oggetto di pignoramento è a uso commerciale (Negozio); all’esterno, prima dell’ingresso, si trova un marciapiedi rialzato rispetto al piano strada principale, via Roma, e con n. 4 gradini; una volta oltrepassato l’ingresso ci si trova di fronte a uno spazio openspace dove i due ambienti, separati al centro da un muro di spinta con arcata di spessore m.0,60, risultano essere: 1) un locale molto ampio e luminoso 2) un altro ambiente, di dimensioni più ridotte, a cui si accede oltrepassando il muro di spinta con arcata. In quest’ultimo ambiente trova sistemazione un bagnetto con antibagno.

FINITURE

L’immobile risulta essere in ottime condizioni e ben esposto e con un’ampia illuminazione naturale.

L’altezza dell’immobile pignorato (come risulta dal progetto depositato al comune) tra estradosso piano di calpestio ed intradosso solaio di copertura per un altezza interna netta è di circa ml 3,50;

I muri perimetrali portanti risultano regolarmente intonacati con intonaco di spessore di circa 3-4 cm.

Per quanto riguarda le rifiniture interne i pavimenti risultano in ceramica monocottura;

le pareti risultano dotate di intonaco civile con tinteggiatura lavabile per le pareti del locale e rivestimento pari a m.1,80 per le pareti del sevizio igienico; gli infissi esterni sono in metallo; le porte del bagno risultano in legno tamburato;

Il portone di ingresso risulta dotato di vetrina in alluminio, mentre le finestre sono dotate di robuste grate di protezione; l’unità immobiliare risulta essere collegate alle reti tecnologiche Comunali (idrica e fognante e alla rete elettrica per l’approvvigionamento energetico); l’unità immobiliare non risulta dotata di spazi destinata a parcheggi.

Le grate sono in ferro per tutta l'altezza della finestra.

Le pareti all’esterno sono realizzate in intonaco civile e tinteggiate con pittura lavabile colore rosa chiaro.

L’immobile risulta essere di tipo commerciale.

Stato di conservazione dell’immobile

Non sembrano essere presenti nella struttura cedimenti. Il solaio di copertura del locale è in buone condizioni; anche l’intonaco si presenta in buone condizioni; non risultano cedimenti dell’intonaco esterno.

All’interno dell’immobile oggetto di pignoramento non risultano macchie di umidità, né rintonaci danneggiati; anzi l’appartamento è in buone condizioni .

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

media

luminosità: buono

panoramicità: nella media

impianti tecnici: nella media

stato di manutenzione generale: al di sopra della media

servizi: al di sopra della

media

descrizione consistenza indice commerciale

openspace 43,21 x 100 % = 43,21

Secondo ambiente con ingresso

WC 16,18 x 100 % = 16,18

Proiezione parete ad arco 1,20 x 100 % = 1,20

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VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 16/02/2021 Fonte di informazione: CASA.IT Descrizione: deposito

Indirizzo: STRADA INTERNA 35 VILLAPIANA Superfici principali e secondarie: 100

Superfici accessorie:

Prezzo: 85.000,00 pari a 850,00 Euro/mq

INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:

AGENZIA DELLE ENTRATE (01/02/2021) Valore minimo: 640,00

Valore massimo: 910,00

SVILUPPO VALUTAZIONE:

Le norme di riferimento per il calcolo della sua superficie commerciale più seguite sono essenzialmente due: il D.P.R. n. 138/98,

Antibagno 2,29 x 100 % = 2,29

bagno 2,46 x 100 % = 2,46

Spazio in prossimità all’

ingresso wc 5,74 x 100 % = 5,74

Totale: 71,08 71,08

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le concorrono anche le varie pertinenze. Nel calcolo si fa riferimento al D.P.R. n. 138/98.

In base alle misurazioni effettuate durante il sopralluogo, così come esposto nella relazione, si sono ottenute le superfici che si evidenziano nello schema sopra riportato.

STIMA DELL’IMMOBILE CRITERIO di STIMA UTILIZZATO

Valutata la consistenza dell’immobile ed esaminato lo stato dei luoghi, si è proceduto, al fine di pervenire a una stima, a eseguire le seguenti operazioni:

1. raccogliere dati sulle valutazioni elaborate dalle Agenzie Immobiliari della zona ed elaborare un valore di sintesi;

2. estrapolare un valore unitario dalla banca dati quotazioni immobiliari dell’ Agenzia del Territorio;

3. fare una media dei due valori;

4. moltiplicare per la superficie misurata in m² .

1. raccogliere dati sulle valutazioni elaborate dalle Agenzie Immobiliari della zona ed elaborare un valore di sintesi

Si fa presente che, nel reperimento e nella ricerca dei suddetti valori di mercato, si sono incontrate alcune difficoltà, riconducibili principalmente alla quasi totale assenza sul mercato di unità che appartengano alle stesse tipologie dell'immobile in esame. Si è trovato soltanto un immobile simile.

agenzia immobiliare:casa.it superficie: metri quadrati 100 valore:€ 85.000,00 valore medio: € 850,00 2. banca dati quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio

Sono state raccolte informazioni anche attraverso l’O.M.I., l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che in particolare per i fabbricati, conserva un buon grado di affidabilità e consente la comparazione con differenti aree territoriali.

Periodicamente l’osservatorio monitora la compravendita dei fabbricati sull’intero territorio italiano e li suddivide per aree geografiche.

Valore V.N.U. OMI minimo € 640,00 massimo € 910,00 media OMI € 775,00

appartamento Superficie convenzionale mq 71,08 3. fare una media dei due valori;

Valore V.N.U. OMI €775,00 Valore desunto dall'andamento di mercato € 850,00 Valore di riferimento (media dei due valori) € 812,50

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

RIEPILOGO VALORI CORPO:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Valore superficie principale: 71,08 x 812,50 = 57.752,50

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 57.752,50 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 57.752,50

p.a., in persona del Presidente legale rappresentante in carica p.t. Cav.

Giovanni Risso,

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Le fonti di informazione consultate sono: , agenzie: SITI ONLINE, osservatori del mercato immobiliare OMI

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO:

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A negozio 71,08 0,00 57.752,50 57.752,50

57.752,50 € 57.752,50 €

descrizione importo

0,00

0,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 2.000,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 55.752,50

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 8.362,88

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello

stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 47.389,63

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TRIBUNALE ORDINARIO - CASTROVILLARI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 55/2020

LOTTO 2

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

B

appartamento a VILLAPIANA Via Roma , della superficie commerciale di 96,47 mq per la quota di

100/100 di piena proprietà )

L'immobile fa parte di un fabbricato a 2 piani: al piano di sotto è collocato il negozio (lotto 1), all'altro l'appartamento.

L'ingresso esclusivo per l'abitazione si trova su via Roma. Una volta entrati in questo ingresso, si può accedere sulla sinistra a un piccolo bagno e, tramite una scala, all'appartamento posto al piano superiore. L’appartamento è anche dotato di un ingresso secondario su via Marsala di cui, però, non si può usufruire, in quanto si trova a una quota più alta rispetto al piano di pertinenza.

L'abitazione è formata da due camere in comunicazione tra di loro: la prima camera, cucina pranzo, completa di angolo cottura, dove è presente un vano scala che consente di accedere all’ingresso posto al piano inferiore su via Roma; la seconda camera è un soggiorno pranzo, con un caminetto a legna. In questa camera si trova l'ingresso impraticabile suddetto che si affaccia su via Marsala.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Primo, ha un'altezza interna di 3,30.

Identificazione catastale:

l foglio 16 particella 259 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/4, consistenza 92 mq, rendita 83,92 Euro, indirizzo catastale: Villapiana (Cs), Via Marsala , piano: Terra, derivante da testamento

Coerenze: Nord: con via Marsala Sud: via Roma 37 Est:

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.

L'immobile è in possesso del proprietario

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 97,75 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 24.152,11 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 20.529,30

Data della valutazione: 10/03/2021

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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca giudiziale, a favore di ENTE COOPERATIVO MUTUO DI ASSISTENZA E PREVIDENZA FRA GLI ADDETTI ALLA VENDITA DI GENERI DI MONOPOLIO SOCIETA' COOPERATIVA PER AZIONI, contr ante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Roma il data 13 marzo 2014 e gravante sui cespiti in esame.

Importo ipoteca: 16000.

Importo capitale: 8.686,34 .

Formalità n. 1062 del giorno 24 giugno 2014 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

pignoramento, trascritta il 05/12/2019 , a favore Formalità n.12524 del giorno 6 agosto 2020 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

INDIVIDUAZIONE DEI PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO

A favore di piana il 10 novembre

rmalità eseguita in data 13 ottobre 2005 al n. 21023 reg. part., in virtù della successione

ereditaria della signora lasciando a sé superstite a succedere,

in base a testamento pubblicato il 5 aprile 2002 dal notaio Carelli e registrato l’11/04/2002 al n. 1539, nella piena proprietà dei tre appartamenti, catasto fabbricati di Villapiana foglio 26 particella 259 sub

1, 2, 3 ;

2) A favore dei signori L a carico dei

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

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signori formalità eseguita in data 27 gennaio 1956 al n.62753 reg.part., in virtù dell'atto rogito del Notaio Carlo Carelli del 29 dicembre 1955 mediante il quale i signori M

n fabbricato in Villapiana Via Roma n. 23 composto di un vano al piano terra (senza indicazioni di dati catastali).

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Per l’immobile adibito a residenziale, posto al piano superiore dell’attività commerciale, nella planimetria catastale (all. C2) è stato riportato un ingresso su via Marsala; di fatto l’immobile risulta servito da una scala con ingresso autonomo su via Roma. Per questa scala, la quale è stata ricavata nell’appartamento interessato al pignoramento, non si è provveduto ad aggiornare la planimetria catastale; quindi è difforme.

Per quanto riguarda la planimetria catastale, risultano rispetto al rilievo, delle difformità a livello della pianta.

Nella realtà odierna sono presenti e, quindi, rappresentati nella pianta redatta dal sottoscritto, mentre non figurano nel documento catastale:

l una scala,che dall’appartamento scende sino al piano terra, che consente di avere un ingresso principale su via Roma;

l l’ingresso di cui sopra;

l un piccolo wc con lavabo che si nota appena entrati sul lato sinistro.

Le tramezzature e le aperture per il resto coincidono.

Nella visura catastale (all.C3) compare come indirizzo via Marsala, ma l’ingresso su questa via risulta non praticabile, in quanto si trova a una quota più alta rispetto al piano di pertinenza di una corte, particelle 260 e 473 del foglio 16, al catasto registrate come "enti urbani e promiscui". La via dell'unico accesso praticale è su via Roma.

La Visura catastale non coincide con le consistenze delle superfici rilevate in loco.

Nella visura catastale viene riportata una superficie lorda di m² 92 escluse aree scoperte m² 90.

(Allegato C2) mentre quella rilevata è di m² 97,74 (superficie lorda commerciale ) con una la differenza che risulta essere m² 5,74.

Da questo se ne deduce che è necessario rifare un nuovo accatastamento, riportando le condizioni reali

esistenti.

Al comune non sono depositate pratiche edilizie; l’unico atto che risulta è la dichiarazione certificato dal Proprietario: ove si afferma che l’immobile à stato costruito prima del 1967.

Con PEC del 10/01/2020 indirizzata al comune di Villapiana si provvedeva a scrivere che, "poiché da un esame attento del cartaceo ricevuto dal comune non risultano atti, gli venga inviata una dichiarazione in cui si evidenzia che "non risultano elaborati grafici e documenti". Con prot. n. 3684 del 17/02/2021 il responsabile dell'Ufficio tecnico rispondeva che "da verifiche in archivio non risultano elaborati grafici e/o documenti presentati dall'attuale proprietario e dai precedenti."

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

AUTOCERTIFICAZIONE redatta in data 02/12/2013 allegata al certificato di agibilità del 04/12/2013 N. 9382, intestata a .

Dichiarazione a firma del proprietario dell'immobile in cui si afferma che il fabbricato contenente gli immobili pignorati è stato costruito prima del 1967. Questa dichiarazione è allegata a un permesso chiesto per il Negozio (lotto 1).

Espropriazioni immobiliari N. 55/2020 ,

(15)

7

P.S.C. e da R.E.U. vigente l'immobile ricade in zona Zona TU4 a-Ambiti da riqualificare – Centro ( vigente strumento urbanistico)

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

Sono state rilevate le seguenti difformità: Per sanare le difformità urbanistiche sarà necessario presentare al comune una S.C.I.A .in sanatoria (Segnalazione Certificata Inizio Lavori); in particolare per la scala realizzata si rende necessario una verifica strutturale. (normativa di riferimento: PSG (Piano Strutturale Generale))

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione S.C.I.A. in sanatoria da un professionista abilitato sanzioni per oblazione S.C.I.A.

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l sanzioni per oblazione S.C.I.A. : €.1.000,00

l S.C.I.A. in sanatoria (con verifica strutturale) da un professionista abilitato con deposito al Genio Civile e collaudo strutturale : €.2.500,00

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

CRITICITÀ: MEDIA

Le difformità sono regolarizzabili mediante: nuovo accatastamento L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l Rifacimento nuovo accatastamento: €.500,00

,

(16)

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

8.5. ALTRE CONFORMITÀ:

Conformità tecnica impiantistica:

Sono state rilevate le seguenti difformità: Il sottoscritto ritiene necessario precisare che gli immobili sono privi di una certificazione igienico-sanitaria e di regolarità degli impianti; anche se tale circostanza non costituisce violazione di un obbligo, essa deve essere precisata all’acquirente all’atto della vendita.

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Con rifacimento di tutti gli impianti e il relativo rilascio dei certificati di

BENI IN VILLAPIANA VIA ROMA

APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO B

appartamento a VILLAPIANA Via Roma , della superficie commerciale di 96,47 mq per la quota di

Espropriazioni immobiliari N. 55/2020 p

(17)

1

L'immobile fa parte di un fabbricato a 2 piani: al piano di sotto è collocato il negozio (lotto 1), all'altro l'appartamento.

L'ingresso esclusivo per l'abitazione si trova su via Roma. Una volta entrati in questo ingresso, si può accedere sulla sinistra a un piccolo bagno e, tramite una scala, all'appartamento posto al piano superiore. L’appartamento è anche dotato di un ingresso secondario su via Marsala di cui, però, non si può usufruire, in quanto si trova a una quota più alta rispetto al piano di pertinenza.

L'abitazione è formata da due camere in comunicazione tra di loro: la prima camera, cucina pranzo, completa di angolo cottura, dove è presente un vano scala che consente di accedere all’ingresso posto al piano inferiore su via Roma; la seconda camera è un soggiorno pranzo, con un caminetto a legna. In questa camera si trova l'ingresso impraticabile suddetto che si affaccia su via Marsala.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Primo, ha un'altezza interna di 3,30.

Identificazione catastale:

l foglio 16 particella 259 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/4, consistenza 92 mq, rendita 83,92 Euro, indirizzo catastale: Villapiana (Cs), Via Marsala , piano: Terra, derivante da testamento

Coerenze: Nord: con via Marsala Sud: via Roma 37 Est:

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

(18)

I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Trebisacce

(CS) - 7 km, Cassano allo Jonio (CS) - 13,7 km, Castrovillari (CS) 21 km). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e

secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Discreto centro Antico.

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Il fabbricato dove sono ubicati gli immobili, oggetto di pignoramento, ricade nel territorio del comune di Villapiana (CS) centro, tra via Roma n. 37 e via Marsala. Gli immobili occupano gli unici due piani:

rispettivamente al piano terra su via Roma e al piano terra su via Marsala. Il piano terra è adibito ad attività commerciale (lotto 1), il piano soprastante a uso residenziale.

Gli immobili, pur facenti parte dello stesso fabbricato, godono di due ingressi separati con accessi esclusivi.

Al negozio ci si accede tramite un portone principale posto al piano terra su via Roma n. 37, che consente di accedere direttamente all’attività commerciale. Percorrendo in parallelo il marciapiedi rialzato rispetto alla via Roma, subito dopo l’ingresso del negozio, si trova quello dell’immobile pignorato a uso residenziale.

Una volta aperto il portone si entra in un ingresso con scala e corridoio, dove si trova anche un bagnetto con lavabo sul lato sinistro dell’ingresso. La scala consente di accedere all’appartamento

livello di piano: nella media

esposizione: nella media

luminosità: ottimo

panoramicità: al di sotto della media

impianti tecnici: mediocre

stato di manutenzione generale: scarso

servizi: nella media

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posto al livello superiore; il vano scala e l’appartamento sono in comune e contigui. Un secondo acceso dovrebbe essere da via Marsala entrando in una corte di proprietà; questo accesso risulta attualmente non praticabile, in quanto la corte si trova più bassa, a livello di via Roma. Molto probabilmente anticamente da via Marsala si accedeva tramite una passerella in legno, non più esistente.

L’immobile contenente gli immobili pignorati risulta essere strutturalmente di tipo misto con al centro un muro di spinta con arcata. La copertura risulta essere a due falde con tegole tradizionali.

Il vano scala è a servizio all’immobile situato al piano superiore, sopra al Negozio di proprietà.

Salendo la scala si arriva in un’ampia cucina-pranzo, ove è presente un forno in muratura a legna, ambiente molto luminoso, con un balcone e una finestra che danno su un poggiolo con affaccio su via Roma. Proseguendo verso la parte opposta della cucina si arriva a una porta che collega direttamente il soggiorno pranzo, anche questo molto luminoso e fornito da due balconi, che danno su un altro poggiolo più grande.

Nella parete opposta ai balconi si nota la presenza di un secondo ingresso: è quello non più praticabile; esso si apre, infatti, a una quota superiore al piano di calpestio, dal lato di via Marsala.

FINITURE

Le finiture sono in legno e in cattivo stato di

conservazione.

Le pareti interne sono finite con intonaco civile tradizionale e tinteggiate.Gli infissi interni sono costituiti da porta in legno a due battenti. Le finestre e i balconi sono in legno senza vetrocamera e con gli scuretti I pavimenti sono in mattonelle di graniglia.

L’appartamento è dotato di sistema di riscaldamento con caminetto a legna. L'appartamento risulta fornito da un a numero esiguo di punti luce. Il wc a questa quota non esiste, ma il piano terra ne è dotato di uno piccolo con lavabo.

Gli impianti tecnici non sembrano a norma e vanno rifatti;

L’appartamento risulta avere un’altezza netta di m 3,30 da estradosso solaio interno a intradosso solaio di copertura;

All’ufficio tecnico del comune di Villapiana (CS) non risultano tra gli atti le dichiarazioni di conformità degli impianti.

Dal sopralluogo effettuato si evince che l’immobile non è stato ristrutturato di recente.

La descrizione e il rilievo metrico sono riportati nella planimetria degli immobili pignorati allo stato attuale con l’individuazione degli spazi e nella pianta nella pagina seguente.

Stato di conservazione dell’immobile

Non sembrano essere presenti nella struttura cedimenti. Il solaio di copertura è in discrete condizioni; non risultano cedimenti dell’intonaco esterno.

All’interno dell’appartamento risultano macchie di umidità, e alcuni intonaci risultano danneggiati; è necessaria una ristrutturazione edilizia.

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

descrizione consistenza indice commerciale

ambiente cucina pranzo 44,11 x 100 % = 44,11

soggiorno pranzo 44,46 x 100 % = 44,46

Corridoio di ingresso 5,30 x 100 % = 5,30

(20)

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: idealista Descrizione: casa indipendente Indirizzo: via Gramsci

Superfici principali e secondarie: 105 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: appartamento su due livelli Indirizzo: via Pacilio

Superfici principali e secondarie: 70 Superfici accessorie:

wc 2,05 x 100 % = 2,05

balcone 1 2,59 x 30 % = 0,78

balcone 2 3,50 x 30 % = 1,05

scala 5,30 x 0 % = 0,00

Totale: 107,31 97,75

(21)

SVILUPPO VALUTAZIONE:

Le norme di riferimento per il calcolo della sua superficie commerciale più seguite sono essenzialmente due: il D.P.R. n. 138/98, allegato C, e la UNI 10750:2005 sostituita poi dal 1° gennaio 2011 dalla UNI EN 15733/2011. In entrambe le norme, i metri quadrati commerciali di un’abitazione sono comprensivi delle murature interne ed esterne, e alla determinazione del risultato finale concorrono anche le varie pertinenze. Nel calcolo si fa riferimento al D.P.R. n. 138/98.

In base alle misurazioni effettuate durante il sopralluogo, così come esposto nella relazione, si sono ottenute le superfici che si evidenziano nello schema sopra riportato.

STIMA DELL’IMMOBILE CRITERIO di STIMA UTILIZZATO

Valutata la consistenza dell’immobile ed esaminato lo stato dei luoghi, si è proceduto, al fine di pervenire a una stima, a eseguire le seguenti operazioni:

1. calcolare un coefficiente globale che sintetizzi le caratteristiche dell’appartamento;

2. raccogliere dati sulle valutazioni elaborate dalle Agenzie Immobiliari della zona ed elaborare un valore di sintesi;

3. estrapolare un valore unitario dalla banca dati quotazioni immobiliari dell’ Agenzia del Territorio;

4. fare una media dei due valori;

5. trasformare il coefficiente globale in percentuale e inserirlo nella voce “decurtazione e adeguamenti del valore”.

Si sceglie in tal modo di procedere a una stima sintetica per coefficienti di differenziazione.

Si determina, cioè, il valore unitario del bene da stimare, moltiplicando per una serie di fattori di correzione il prezzo unitario medio dei beni che presentano in grado ordinario tutte le caratteristiche che sono causa di variazione dei prezzi (valore di riferimento).

Per ciascuna caratteristica tecnico-economica individuata come causa di variazione dei prezzi si attribuisce il coefficiente 1 al grado più comune e coefficienti inferiori o superiori a 1 ai gradi più scadenti o migliori.

1) tabella coefficienti di merito

Lo schema allegato (allegato E10) riporta il calcolo del coefficiente effettuato sulla base di valutazioni oggettive dell’immobile e del territorio su cui insiste: 0,83. Le caratteristiche che hanno inciso maggiormente per la decurtazione di valore sono la vetustà superiore ai 40 anni e la manutenzione scadente.

2) Valore desunto dall’indagine di mercato

Tenuto conto e in funzione di quanto detto sopra, si è effettuata una indagine di mercato finalizzata al reperimento dei dati necessari per una corretta valutazione ed estrapolazione dei valori di compravendita di unità immobiliari simili.

Si fa presente che, nel reperimento e nella ricerca dei suddetti valori di mercato, si sono incontrate alcune difficoltà, riconducibili principalmente alla presenza sul mercato di unità, che pur appartenendo alle stesse tipologie degli immobili in esame, presentano una grande varietà e diversità legate soprattutto alle caratteristiche e alle dimensioni (cioè unità molto simili tra loro ma di diversa consistenza in termini di metri quadrati).

Quindi per l’individuazione del valore di mercato dei beni si è tenuto in debito conto delle effettive caratteristiche degli immobili. Cioè, partendo dai prezzi di mercato noti relativamente alla zona, afferenti beni assimilabili a quelli in esame, oggetto di passati e recenti contratti di compravendita di cui si ha notizia, questi sono stati poi opportunamente rettificati, ove occorrente, per tenere conto delle effettive peculiarità e caratteristiche dei beni in oggetto.

Per l’unità immobiliare in oggetto trattandosi di abitazione, il parametro unitario che si è utilizzato per determinare il più probabile valore, è il metro quadrato di superficie commerciale, intendendosi per superficie commerciale quella individuata dalla superficie lorda coperta.

p

(22)

Sulla base di indagini di mercato eseguite, in base a colloqui avuti con agenzie immobiliari della zona, a seguito della lettura di annunci di vendita reperibili anche via internet, è emerso che, allo stato attuale, per edifici siti a Villapiana, in quella zona particolare, il valore di unità abitative che si trovano in condomini, non di attuale costruzione, situati nelle vicinanze del centro, risulta variare tra i 250 e i 450

€/m².

A corredo di ciò, si riportano offerte pubblicate sul sito di un’agenzia del luogo (Allegato E8)..

2) banca dati quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio

Sono state raccolte informazioni anche attraverso l’O.M.I., l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che in particolare per i fabbricati, conserva un buon grado di affidabilità e consente la comparazione con differenti aree territoriali. Periodicamente l’osservatorio monitora la compravendita dei fabbricati sull’intero territorio italiano e li suddivide per aree geografiche.

Periodicamente l’osservatorio monitora la compravendita dei fabbricati sull’intero territorio italiano e li suddivide per aree geografiche.

Per le abitazioni ultrapopolari in Villapiana nella zona considerati si leggono i seguenti valori, rispettivamente minimo e massimo: euro 330 ed euro 480 (allegato E8)

Si applicano i coefficienti correttivi nello schema apposito (cartella E9) che riguardano le superfici degli appartamenti e il piano occupato ottenendo il seguente risultato: euro/mq 393,75.

4) stima sintetica del valore di riferimento unitario

Alla luce dei criteri di stima adottati, si determina il valore unitario dell’immobile come la media dei valori ottenuti con i metodi sopra riportati.

Si procede nell’operazione di valutazione prendendo in considerazione i valori finora ottenuti e eseguendo i seguenti step:

l fare una media dei due valori unitari (di mercato e OMI)

l moltiplicare per la superficie misurata in m² ottenendo il “Valore superficie principale”

5) trasformare il coefficiente globale in percentuale e inserirlo nella voce “decurtazione e adeguamenti del valore”. Il coefficiente globale di 0,83 si traduce nella percentuale di decurtazione del 17% indicata in “decurtazione e adeguamenti del valore”. Calcolo: (1 - 0,82) = 0,17 in percentuale 17%

Oltre che della voce di decurtazione, si deve tener conto, però, delle spese di regolarizzazione delle difformità urbanistiche e della riduzione del valore forfetario (15%) stabilito nell’ordinanza di nomina dell’esperto.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:

RIEPILOGO VALORI CORPO:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Valore superficie principale: 97,75 x 347,00 = 33.918,21

descrizione importo

riduzione percentuale -5.766,10

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 28.152,11 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 28.152,11