TRIB U N AL E DI AN CONA

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TRIBUNAL E DI ANCONA

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Spinelli Claudio, nell'Esecuzione Immobiliare 25/2015 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567... 3

Titolarità... 3

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Dati Catastali... 4

Servitù, censo, livello, usi civici ... 5

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 5

Stato di occupazione ... 6

Provenienze Ventennali... 6

Formalità pregiudizievoli ... 6

Normativa urbanistica ... 7

Regolarità edilizia... 7

Vincoli od oneri condominiali ... 8

Stima / Formazione lotti ... 8

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INCARICO

All'udienza del 15/12/2015, il sottoscritto Ing. Spinelli Claudio, con studio in Via Raoul Follereau, 45 - 60044 - Fabriano (AN), email claudio.ics@libero.it, PEC claudio.ics@pec.it, Tel. 0732 250 751, Fax 0732 250 751, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 17/02/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 - Fabbricato Civile ubicato a Ancona (AN) - Fraz. Aspio n° 70

DESCRIZIONE

Si tratta di una unità immobiliare sita nella fraz. Aspio del Comune di Ancona, in una zona periferica, in aperta campagna ed in adiacenza ad un altro edificio. L'accesso avviene da una strada costruita con servitù di passaggio, che immette, tramite cancello, in una zona recintata che delimita la corte esclusiva del fabbricato. Esso consta di due livelli fuori terra, al piano terra è posto un ampio locale che costituisce il soggiorno/cucina, un disimpegno, due camere, un bagno ed un ripostiglio; tramite scala interna si accede al primo piano, con solaio di copertura a falde a vista, dove sono situati un bagno ed un locale polifunzionale.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

 **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

nonché ai seguenti comproprietari non esecutati:

 **** Omissis **** (Abitazione 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni

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Il 21/02/2013 il Tribunale di Ancona ha emesso sentenza di separazione n° 257/2013

CONFINI

La proprietà dell'esecutato confina con **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis ****, ****

Omissis ****

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 70,50 mq 80,60 mq 1,00 80,60 mq 2,82 m Terra

Soffitta 68,00 mq 80,60 mq 0,33 26,60 mq 1,95 m Primo

Cortile 722,00 mq 722,00 mq 0,18 129,96 mq 0,00 m

Totale superficie convenzionale: 237,16 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 237,16 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

L'appezzamento di terreno definito cortile nella sovrastante tabella, è censito al catasto fabbricati al foglio n° 137 part. n° 112 sub 2; rappresenta la corte esclusiva della particella n° 63 sub 1, visibile nella planimetria catastale, ed è unita alla stessa anche nella visura. E' recintato, con marciapiede e pavimentazioni in mattoni anticati e porfido, prato, alberi di ulivo, il tutto ben curato.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

137 63 1 3 A3 2 4,5 vani 209,17 T-1

Corrispondenza catastale

Il piano terra risulta conforme alla planimetria catastale, ad eccezione dell'altezza che risulta essere di cm 282 invece di cm 300 indicati e della presenza di una scala in acciaio con gradini in legno che conduce alla soffitta.

La soffitta, che nella relativa planimetria è costituita da un unico vano, è stata divisa con creazione di un disimpegno, di un bagno e di un ampio locale; l'altezza media è di cm. 195 invece di cm 145 indicati.

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La particella F. 137 mapp. 112 sub 2, che è unita al mapp. 63 sub 1 nella visura catastale, rappresenta la corte esclusiva della stessa.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Nell'atto di compravendita del Notaio Bucci del 05-12-1991, rep. 47201/9680, risulta costituita una servitù di passaggio pedonale e carraio su una striscia di terreno della larghezza di m. 3 posta sul retro del fabbricato e insistente sull'allora mappale 117 del foglio 137, per collegare l'immobile oggetto della compravendita alla strada vicinale.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Non è possibile verificare la natura delle fondazioni, ma considerando il periodo di realizzazione della struttura e la sua natura, è presumibile che siano di tipo diretto in conglomerato cementizio armato di tipo a trave rovescia.

L'edificio è a contatto, su un lato, con quello adiacente, gli altri tre lati hanno esposizione est, sud ed ovest.

L'unità abitativa del piano terra ha altezza utile di cm 282, il sottotetto ha un'altezza media di cm 195.

La struttura portante è costituita da travi e pilastri in conglomerato cementizio armato, tamponatura esterna con mattone stuccato a vista, isolante e laterizio intonacato nel lato interno; le pareti interne sono in laterizio intonacato.

I solai sono in latero-cemento.

La copertura, in latero-cemento, è a due falde.

Il manto di copertura è in coppi.

Le pareti esterne sono a cassa vuota, con i lato esterno in mattoni a vista, isolante al centro, laterizio forato intonacato nel lato interno; le pareti divisorie interne sono in laterizio intonacato e pitturato.

Le pavimentazioni dei due livelli sono in mattonelle di ceramica, come pure i rivestimenti.

Esternamente il fabbricato è circondato da un ampio marciapiede in mattoni anticati oltre percorsi in porfido.

Tutte le porte interne sono in legno, come anche il portoncino di ingresso; gli infissi esterni sono in legno con vetro termico e con persiane in alluminio con alette orientabili.

Non sono presenti volte.

Internamente, per collegare i due livelli, è presente una scala con struttura portante in acciaio e pedate in legno.

L'impianto elettrico è sottotraccia, a norma, con il quadro dei differenziali posto nel ripostiglio; a richiesta il proprietario mi ha riferito di non possedere la dichiarazione di conformità. L'impianto di riscaldamento è costituito da caldaia a GPL (bombolone esterno), tubazioni in rame e radiatori in ghisa; analogamente all'impianto elettrico, il proprietario mi ha detto di non possedere la dichiarazione di conformità, anche se le manutenzioni ed i controlli vengono effettuati regolarmente.

L'unità immobiliare gode di corte esclusiva, rappresentata dalla particella mapp. 112 sub 2.

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L'abitazione è dotata di soffitta al primo piano, anche se è stata trasformata in locali di utilizzo vario, oltre bagno, e con un'altezza superiore a quella indicata nella planimetria catastale.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da **** Omissis ****, moglie dell'esecutato nonché comproprietaria, ****

Omissis **** e **** Omissis **** figlie dell'esecutato, come risulta anche dall'allegato certificato contestuale stato di famiglia-residenza rilasciato dall'anagrafe del Comune di Ancona. Tale situazione è indicata anche nella sentenza di separazione n. 257/2013 RG 3984/2012.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 05/12/1991 al

21/02/2013 **** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Guido Bucci

di Ancona 05/12/1991 47201 9680

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registri Immobiliari di Ancona

19/12/1991 20542 14220

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 21/02/2013 **** Omissis **** Separazione giudiziale

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Tribunale di Ancona 21/02/2013 3894/2012

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registri Immobiliari

di Ancona 25/03/2013 3294

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Ancona aggiornate al 07/07/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

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Iscrizioni

 Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Ancona il 11/11/1992

Reg. gen. 17228 - Reg. part. 2609 Importo: € 92.962,24

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****

Capitale: € 30.986,64

Rogante: Notaio Salvatore Giuseppe di Ancona Data: 09/11/1992

N° repertorio: 53021

 Ipoteca giudiziale derivante da Ordinanza ingiunzione ex art. 186 ter CPC Iscritto a Ancona il 01/10/2012

Reg. gen. 17537 - Reg. part. 27081 Quota: 1/2

Importo: € 100.000,00 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Rogante: Tribunale di Vicenza Data: 20/07/2012

N° repertorio: 2519/2012 Trascrizioni

 Separazione giudiziale

Trascritto a Ancona il 25/03/2013 Reg. gen. 5361 - Reg. part. 3294 A favore di **** Omissis ****

 Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Ancona il 30/01/2015 Reg. gen. 1213 - Reg. part. 844 Quota: 1/2

A favore di **** Omissis ****

NORMATIVA URBANISTICA

L'edificio e la corte ricadono nella zona di PRG definita zona agricola normale, regolata dall'art. 84 delle NTA; in più sono inseriti in una zona definita "crinali principali e secondari" mentre il fabbricato è classificato B2 "edificio rurale storico pesantemente alterato".

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

L'immobile risulta agibile.

Concessione edilizia in sanatoria n° 550/90 del 27-08-1990 per cambio destinazione, frazionamento, ampliamento e riguardante anche l'adiacente edificio.

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Concessione edilizia n° 38428 del 03-08-1991 per cambio di destinazione a civile abitazione di porzione di casa ex colonica ... .

Concessione edilizia n° 33077 del 16-11-1991 (variante alla conc. edil. n° 38428 del 03-08-1991) per demolizione e ricostruzione di parte delle murature portanti.

Concessione edilizia n° 63716/94 del 01-07-1996 per il rinnovo della conc. edil. n° 38428 del 03-08- 1991, di cui era scaduta la validità.

Certificato di agibilità n° 40/98 riguardante l'UI in oggetto ed un annesso staccato, non oggetto della procedura esecutiva e di altra proprietà.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

Rispetto le misure in pianta indicate nelle tavole di progetto, lo stato dei luoghi presenta dimensioni leggermente diverse, pochi centimetri, potendo rientrare nella tolleranza dimensionale.

Al piano terra è stata realizzata una scala con struttura portante in acciaio e gradini in legno, posta nel soggiorno, che collega il primo livello alla sovrastante soffitta.

Il primo piano, indicato come sottotetto nelle tavole di progetto, in realtà è stato diviso in un disimpegno, un servizio igienico ed un locale polifunzionale, tutti con pavimento in ceramica, porte in legno, pareti intonacate, presenza di impianto elettrico sottotraccia e di impianto di riscaldamento.

Esternamente al fabbricato, nella corte esclusiva, è posizionato un prefabbricato ad un livello, con struttura portante in legno, presumibilmente un bilocale; l'esecutato, **** Omissis **** e la Sig.ra ****

Omissis **** hanno dichiarato che non è di loro proprietà, che è stato posizionato solo temporaneamente, e che sarà rimosso il prima possibile (dichiarazione riportata nel verbale di sopralluogo del 14-03-2016).

Gli impianti, dall'esame visivo, sembrano a norma, anche se l'esecutato ha dichiarato di non essere in possesso delle relative dichiarazioni di conformità. L'impianto elettrico è sottotraccia ed è presente il quadro con i relativi differenziali; l'impianto termico è alimentato da caldaia a GPL, regolarmente controllata e manutentata.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

Si tratta di una unità immobiliare indipendente, non risulta alcun onere condominiale

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Si tratta di una unità immobiliare sita nella fraz. Aspio del Comune di Ancona, in una zona

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periferica, in aperta campagna ed in adiacenza ad un altro edificio. L'accesso avviene da una strada costruita con servitù di passaggio, che immette, tramite cancello, in una zona recintata che delimita la corte esclusiva del fabbricato. Esso consta di due livelli fuori terra, al piano terra è posto un ampio locale che costituisce il soggiorno/cucina, un disimpegno, due camere, un bagno ed un ripostiglio; tramite scala interna si accede al primo piano, con solaio di copertura a falde a vista, dove sono situati un bagno ed un locale polifunzionale.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 137, Part. 63, Sub. 1, Zc. 3, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2)

Valore di stima del bene: € 124.509,00

Il valore unitario inserito è stato confrontato con i prezzi di mercato e con quelli forniti dall'OMI, e tiene conto anche della posizione decentrata dell'unità immobiliare.

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale

Bene N° 1 - Fabbricato Civile Ancona (AN) - Fraz.

Aspio n° 70

237,16 mq 1.050,00 €/mq € 249.018,00 50,00 € 124.509,00

Valore di stima: € 124.509,00

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Fabriano, li 12/08/2016

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Spinelli Claudio