TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE IV CIVILE

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arch. Andrea Rossetti Via Bassano del Grappa, 16

00195 Roma Iscrizione Ordine degli Architetti di Roma n. 11517

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

S EZIONE IV CIVILE ESECUZIONI IMMOBILIARI

R.G.E. 376/2020 G.E: Dr. Marco Mancinetti

Custode Giudiziario: Dr. Nicola Carbone RELAZIONE ESTIMATIVA

APPARTAMENTO SITO A ROMA, IN VIA BERGOLO N. 116, PIANO 1°, INT. 3 Zona Ponte Galeria – Municipio XI (ex XV)

procedimento promosso da: XXXXXXXXXXXXXX

XXXXXXXXX

contro: XXXXXXXXXXX

VISTA AEREA DEL FABBRICATO IN CUI RICADE L’IMMOBILE PIGNORATO - mappa Google Earth

Firmato Da: ANDREA ROSSETTI Emesso Da: INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 15ce45d

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esperto stimatore arch. Andrea ROSSETTI

RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 1 Il sottoscritto arch. Andrea Rossetti nato a Taranto il 19/08/1968, iscritto all'Ordine degli Architetti P.P.C. di Roma e Provincia al n°11517 e all’Albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Roma, con studio a Roma in Via Bassano del Grappa n° 16, in data 25/02/2021 ha prestato giuramento in qualità di esperto stimatore per procedere alla valutazione dell’unità immobiliare di cui al procedimento esecutivo R.G.E. 376/2020.

SVOLGIMENTO DELL’INCARICO

Il sottoscritto, dopo aver preso in esame la documentazione versata agli atti, aver eseguito l’accesso presso l’immobile pignorato – il giorno 06/05/2021 – in presenza del custode giudiziario Dott. Nicola Carbone (cfr. verbale allegato), ha redatto la seguente relazione estimativa avendo effettuato le opportune indagini presso: gli archivi dell’ufficio P.A.U (ex IX Dipartimento) del Comune di Roma; il Municipio RM XI; l’Ufficio Condono Edilizio del Comune di Roma; l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Roma.

Oggetto dell’atto di pignoramento immobiliare, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Roma, Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare di Roma 1 in data 11.03.2020 al n. 28236 di Registro Generale e 20314 di Registro Particolare, contro la XXXXXX in persona del legale rappresentante il sig. XXXXXXXX per e in favore della XXXXXXXXX, e per essa, quale mandataria, XXXXXXXX è la piena proprietà: abitazione di tipo civile in Comune di Roma, via Bergolo n. 116, piano n. 1, int. 3, censito all’Agenzia delle Entrate, sez. Territorio della Provincia di Roma al foglio 727, part. 1313, sub. 505 graffato 508, categoria A/7,classe 4, vani 5;

QUESITI DELL’INCARICO PERITALE:

1) Identificare i diritti reali e il bene oggetto del pignoramento;

2) Individuare il bene pignorato e procedere alla descrizione materiale del lotto di vendita;

3) Procedere alla identificazione catastale del bene pignorato;

4) Procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto;

5) Procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato;

6) Verificare la regolarità del bene sotto il profilo edilizio e urbanistico;

7) Indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile;

8) Specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene;

9) Verificare se il bene pignorato ricada su suolo demaniale;

10) Verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo;

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 2 11) Fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali

procedimenti in corso;

12) Procedere alla valutazione del bene;

13) Procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota;

14) Acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.

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1° QUESITO identificare i diritti reali e il bene oggetto del pignoramento;

Piena Proprietà, compresi tutti i diritti di comproprietà sulle cose e parti comuni come per legge, del seguente bene:

APPARTAMENTO con corte esterna sito a Roma in via Bergolo n. 116, piano n. 1, int. 3, censito all’Agenzia delle Entrate, sez. Territorio della Provincia di Roma al foglio 727, part.

1313, sub. 505 graffato 508, zona censuaria 6, categoria A/7 “Abitazioni in villino”, classe 4, consist. vani 5, sup. catast. mq 105 (tot. escluse aree scoperte mq 96), rendita € 748,86.

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2° QUESITO individuare il bene pignorato e procedere alla descrizione materiale del lotto di vendita;

L'immobile oggetto di pignoramento è di tipo residenziale ed è sito nel Comune di Roma, Municipio XI (ex XV), all’interno della frazione denominata Ponte Galeria (Z.

toponomastica XLI) e precisamente in Via Bergolo n. 116, piano 1°, int. 3 (c.a.p. 00148).

Il quartiere si trova nell'area sud-ovest della città, esternamente al Grande Raccordo Anulare, fra il fiume Tevere a sud, via della Pisana a nord, il Comune di Fiumicino ad ovest e proprio l’Autostrada A90 Grande Raccordo Anulare ad est.

La zona è attraversata da ovest ad est dall’Autostrada A91 Roma-Aeroporto di Fiumicino, e da nord a sud dall’Autostrada A12 Civitavecchia-Roma e confina:

a nord con la zona Z.XLV Castel di Guido;

a est con le zone Z.XLIV La Pisana e Z.XL Magliana Vecchia;

a sud con le zone Z.XXXV Ostia Antica e Z.XXXII Acilia Nord;

a ovest con il Comune di Fiumicino;

Il quartiere è dotato di un discreto livello di servizi e infrastrutture.

L'appartamento fa parte di un fabbricato caratterizzato da un buono stato di conservazione, costituito da due piani fuori terra (compreso il P.T.).

Si accede all’appartamento tramite una scala esterna, senza ascensore.

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 3 L'appartamento, posto al primo piano di un fabbricato plurifamiliare realizzato con struttura in blocchi di tufo e solai latero-cementizi, è composto da: ingresso, soggiorno/pranzo con angolo cottura, due camere, bagno, ripostiglio, balcone perimetrale; è presente un soppalco/ripostiglio su una porzione del corridoio. Le pareti sono intonacate e tinteggiate con pittura lavabile di colore bianco e in bagno sono applicate mattonelle in ceramica di colore chiaro. La pavimentazione di tutto l’appartamento, incluso il bagno, è in mattonelle in monocottura. I sanitari e le rubinetterie, di ordinaria tipologia e qualità, versano in buone condizioni conservative. Gli infissi esterni sono in alluminio con vetrocamera e le porte interne in legno tamburato.

GIARDINO DI PERTINENZA PIANO TERRA

APPARTAMENTO PIANO PRIMO

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 4 L’appartamento versa complessivamente in buone condizioni di igiene, conservazione e manutenzione.

Il fabbricato è dotato degli allacci alle utenze per la corrente elettrica, il gas metano, l’acqua sanitaria e la fognatura comunale.

Non è stato predisposto dal sottoscritto l'attestato di prestazione energetica ai sensi del D.M.

26 giugno 2015, in quanto non è stata fornita la documentazione relativa all’impianto termico (autonomo), senza la quale non è possibile effettuare il deposito telematico dell’attestato presso la Regione Lazio; incombenza, quest’ultima, senza la quale il certificato non avrebbe alcuna efficacia e validità.

DESCRIZIONE DEL LOTTO DI VENDITA:

Piena Proprietà APPARTAMENTO sito a Roma in Via Bergolo n. 116 (frazione Ponte Galeria (Z. toponomastica XLI) – Municipio XI (ex XV) ), piano n. 1, int. 3; sup. commerciale mq 110; sup. netta appart. mq 76,50, oltre un balcone di mq 38,00 e giardino di mq 163,00;

composto da ingresso, soggiorno/pranzo con angolo cottura, due camere, bagno, ripostiglio, balcone perimetrale; censito all’Agenzia delle Entrate, sez. Territorio della Provincia di Roma al foglio 727, part. 1313, sub. 505 graffato 508, zona censuaria 6, categoria A/7, classe 4, consist. vani 5, sup. catast. mq 105 (tot. escluse aree scoperte mq 96), rendita € 748,86.

SEZIONE FABBRICATO

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 5

PLANIMETRIA STATO DEI LUOGHI

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 6 L'abitazione è così composta (si indica tra parentesi la superficie utile in mq):

• Ingresso (mq 9,60);

• Soggiorno/pranzo/angolo cottura (mq 25,70);

• Camera 1 (mq 12,20);

• Camera 2 (mq 17,50);

• Deposito (mq 4,60);

• Bagno (mq 6,70);

• Balcone/terrazzino (mq 37,80);

• Giardino (mq 163,20);

La superficie commerciale dell'immobile - ai sensi della Norma UNI 10750/05 - corrisponde a mq 110 (sup. lorda ragguagliata con opportuni coefficienti per quanto riguarda il balcone e la corte esterna).

Si precisa che la superficie commerciale si misura al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria delle tramezzature di divisione con le parti di uso comune.

I muri, le parti strutturali interne ed i muri perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di cm 50 (DPR 138/98 all. C).

L’immobile pignorato si trova in buono stato di conservazione e manutenzione.

Si riportano di seguito una serie di FOTOGRAFIE ESPLICATIVE dell’effettivo stato dei luoghi, scattate nel corso dell’accesso del giorno 06/05/2021:

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3° QUESITO procedere alla identificazione catastale del bene pignorato;

APPARTAMENTO sito a Roma in Via Bergolo n. 116, piano n. 1, int. 3, censito all’Agenzia delle Entrate, sez. Territorio della Provincia di Roma al foglio 727, part. 1313, sub. 505 graffato 508, zona censuaria 6, categoria A/7, classe 4, consist. vani 5, sup. catast. mq 105 (tot. escluse aree scoperte mq 96), rendita € 748,86.

Si precisa che vi è corrispondenza tra i dati catastali identificativi del bene contenuti nell’atto di pignoramento, nella nota di trascrizione del pignoramento e nell’atto di acquisto (cfr. allegato).

Quanto rappresentato nella planimetria catastale attuale (VARIAZIONE del 19/06/2007 protocollo n. RM0756177, Registrazione n. 58499.1/2007), risulta conforme allo stato dei luoghi.

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STRALCIO ELABORATO PLANIMETRICO CATASTALE

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 11 4° QUESITO procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto;

SCHEMA SINTETICO DESCRITTIVO DEL LOTTO:

Piena proprietà del seguente appartamento, compresi tutti i diritti di comproprietà sulle cose e parti comuni come per legge:

LOTTO UNICO: Piena Proprietà APPARTAMENTO sito a Roma in Via Bergolo n. 116 (frazione Ponte Galeria (Z. toponomastica XLI) – Municipio XI (ex XV) ), piano n. 1, int. 3; sup.

commerciale mq 110; sup. netta appart. mq 76,50, oltre un balcone di mq 38,00 e giardino di mq 163,00; composto da ingresso, soggiorno/pranzo con angolo cottura, due camere, bagno, ripostiglio, balcone perimetrale; censito all’Agenzia delle Entrate, sez. Territorio della Provincia di Roma al foglio 727, part. 1313, sub. 505 graffato 508, zona censuaria 6, categoria A/7, classe 4, consist. vani 5, sup. catast. mq 105 (tot. escluse aree scoperte mq 96), rendita € 748,86; confini: Via Bergolo, affacci sulle corti esterne degli immobili facenti parte dello stesso fabbricato e censite catastalmente con i subb. 506 e 507, salvo altri.

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5° QUESITO procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato;

Con Decreto di Trasferimento emesso dal Tribunale di Roma in data 7 marzo 2007 repertorio 843/2007, debitamente registrato e trascritto il 2 aprile 2007 al n. 66709 gen.le e 22547 part.

nell'ambito della procedura esecutiva in danno dei signori:

⁃ XXXXXXXXX nato a ********, C.F. XXXXXXXXXXXXX

⁃ XXXXXXXXXXXXXXX nata a ******** il giorno ********, C.F.

XXXXXXXXXXXXXX la società:

⁃ XXXXXXXXXXXXX con sede in ******, C.F. XXXXXXXXXX

si rendeva aggiudicataria del compendio immobiliare censito al N.C.E.U. al foglio 727, particella 1313 sub. 501 e particella 1313 sub. 502, successivamente frazionate catastalmente.

Si precisa che, ad eccezione della citata formalità, nei Registri Immobiliari e nel Catasto la denominazione sociale risulta essere "XXXXXXXXXXX" e non "XXXXXXXXXX", come nella nota di trascrizione del decreto di trasferimento.

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 12 Con atto a rogito del Notaio Rita Paolillo di Roma del giorno 11 dicembre 1989, repertorio 6229, debitamente registrato e trascritto il 21 dicembre 1989 al n. 117308 gen.le e 66676 part., i coniugi signori:

⁃ XXXXXXXXXX nato a ******** C.F. XXXXXXXXXXXXX

⁃ XXXXXXXXXXXXXX nata a *********, C.F.

XXXXXXXXXXXXXX

acquistavano in regime di comunione legale dei beni dai coniugi signori:

⁃ XXXXXXXXXXXXXXXXX nato a **********, C.F.

XXXXXXXXXXXXXX

⁃ XXXXXXXXXXXXXXXX nata a **********, C.F.

XXXXXXXXXXXXXXXX

il terreno di mq. 1.160 già censito al N.C.T. foglio 727, particella 384.

Si può attestare la continuità delle trascrizioni per l’ultimo ventennio.

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6° QUESITOverificare la regolarità del bene sotto il profilo edilizio ed urbanistico;

Il Nuovo P.R.G. del Comune di Roma (adottato con delibera di approvazione C.C.

n°18/2008) individua l'area in cui ricade l'immobile con la seguente destinazione urbanistica nell'ambito dei sistemi e regole:

CITTA' DELLA TRASFORMAZIONE – Ambiti a pianificazione particolareggiata definita.

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 13 L’area in cui ricade il lotto di terreno su cui è stato realizzato il fabbricato de quo è ricompresa nel Piano Particolareggiato adottato con C.C. 21 del 02/03/1999 “Piana del Sole”.

La zona ricade inoltre all’interno del P.T.P. n. 15, ed è pertanto gravata da vincolo paesaggistico.

Il fabbricato in cui ricade l’immobile pignorato è stato edificato negli anni ’90 senza alcun titolo edilizio.

Il 27/02/1995 è stata depositata presso il Comune di Roma la domanda ai sensi della L.

724/94 prot. 39004, per richiedere il condono edilizio per un totale di superficie pari a mq 175,11 ed una cubatura di 489, 71 mc; richiesta presentata per una sola unità immobiliare dislocata su due livelli.

Successivamente, in data l7/07/2001, in merito alla stessa domanda di condono edilizio, venne presentata con prot. n° 98189 una istanza ai sensi dell'art. 35 della L.47/85 per il completamento dei lavori abusivamente realizzati.

In data 16/10/2003 è stata depositata con prot. n°130856/2003 una istanza di revisione della suddetta domanda di condono, per richiedere anche la legittimazione del frazionamento del fabbricato in due unità immobiliari; in tale istanza veniva dichiarato che la domanda prot.

39004/94 era stata erroneamente compilata, in quanto l'immobile, invece di essere monofamiliare, era originariamente suddiviso in due unità abitative, una al piano terra e una al piano primo. Tale istanza è stata rigettata dall'ufficio condono in data 09/03/2004 con D.D.

prot. 35194/04.

In seguito alla vendita all’asta dell’intero fabbricato (decreto di trasferimento del 07/03/2007), in data 21/06/2007 – entro quindi i 120 giorni previsti dal momento dell’acquisto dell’immobile – è stata presentata dal Sig. XXXXXXXXXXX (in qualità di legale rappresentante della XXXXXXXXXXX) una istanza di condono edilizio prot.

116597/2007 – ai sensi dell'art. 40 della L.47/85 – richiedendo la legittimazione urbanistica del fabbricato plurifamiliare in cui ricade il bene pignorato (cfr. allegato). Allo stato attuale, essendo la pratica ancora in fase istruttoria, gli eventuali ulteriori importi da pagare all’amministrazione comunale (reversali, oneri concessori, ecc.) non sono quantificabili.

Per quanto riguarda l’immobile pignorato, lo stato attuale dei luoghi, relativamente alla consistenza edilizia (S.U.L., volumetria e distribuzione degli spazi interni), risulta conforme a quanto rappresentato nell’elaborato grafico allegato alla suddetta domanda di condono redatta ai sensi dell’art. 40 della L. 47/85:

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 14 Si precisa che tale istanza risulta, allo stato attuale, ancora in fase istruttoria.

Bisogna infine precisare che, nella corte esterna di pertinenza dell’immobile, sono stati illegittimamente realizzati alcuni manufatti con struttura in legno (una tettoia e un locale magazzino), privi di titolo edilizio e non sanabili:

MANUFATTI ILLEGITTIMI URBANISTICAMENTE STRALCIO ELABORATO

GRAFICO ALLEGATO ALLA ISTANZA DI CONDONO PRESENTATA AI SENSI DELL’ART. 40 L 47/85 CON PROT. 116597/2007

Tali manufatti andranno rimossi a cura e spese dell’aggiudicatario del lotto di vendita.

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 15 Dalla visura eseguita presso gli archivi di Roma Capitale, è emerso che per l’immobile pignorato risulta attualmente privo del certificato di agibilità.

NELLA STIMA FINALE DEL VALORE COMMERCIALE DELL’IMMOBILE PIGNORATO VERRÀ APPORTATA UNA CONGRUA DECURTAZIONE PER TENERE IN DEBITA CONSIDERAZIONE LA DESCRITTA SITUAZIONE URBANISTICO/EDILIZIA.

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7° e 14° QUESITO indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile;

Al momento del sopralluogo l’immobile oggetto di pignoramento è risultato occupato dal Sig. XXXXXXXXX e dalla Sig.ra XXXXXXXXXX, in virtù di un contratto di locazione del 03/01/2016, registrato presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Albano Laziale al n. 179 serie 3T il 14/01/2016, rinnovato fino al 03/01/2024, giusta proroga registrata presso l’Agenzia delle Entrate il 29/01/2020 (cfr. allegato).

Tale contratto, con scadenza il 03/01/2024, è opponibile alla procedura esecutiva.

L’importo del canone annuo di locazione corrisponde a € 10.200,00 (diecimiladuecento/00).

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8° QUESITO specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene;

Dalla analisi della documentazione in possesso del sottoscritto non emergono vincoli e oneri giuridici gravanti sul bene.

Da quanto emerso dagli accertamenti eseguiti presso l’Agenzia del Territorio di Roma, risultano - al 15/08/2021 - le seguenti formalità gravanti sull’immobile oggetto del pignoramento - subb. 505 e 508 graffati (cfr. allegato):

1 ISCRIZIONE del 03/04/2008 - Registro Particolare 8433 Registro Generale 40281

Pubblico ufficiale JANNITTI PIROMALLO RODOLFO Repertorio 95450/22596 del 28/03/2008

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

A favore della:

- XXXXXXXXXXXX con sede in *******, C.F, XXXXXXXXX, senza domicilio ipotecario eletto

Contro:

- XXXXXXXXXXXX con sede in*****, C.F. XXXXXXXXXXXX

Iscritta per la somma di € 1.200.000,00, di cui € 600.000,00 per capitale, a garanzia del mutuo concessole al tasso del 5.75% annuo per la durata di anni 30 con atto a rogito del

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 16 Notaio Rodolfo Jannitti Piromallo di Ariccia (RM) del 28 marzo 2008, repertorio 95450 raccolta 22596, debitamente registrato. Grava sull'immobile in oggetto. N.C.E.U. foglio 727, particella 1313 subb. 505 e 508 graffati, unitamente a maggior consistenza.

Si precisa che a margine risultano i seguenti annotamenti:

- nn. 144488/26651 del 4 novembre 2008 -erogazione a saldo;

- nn. 144490/26653 del 4 novembre 2008 -modifica ammortamento;

- nn. 144489/26652 del 4 novembre 2008 -frazionamento in quota

giusta atto a rogito del Notaio Augusto Bellagamba di Roma del 2 ottobre 2008, repertorio 110272 raccolta 34469, debitamente registrato.

Si precisa, altresì, che in forza del sopra citato frazionamento, all'immobile in oggetto è stata attribuita una quota capitale di€ 247.500,00 ed una quota di ipoteca di€ 495.000,00.

2 ISCRIZIONE del 28/04/2008 - Registro Particolare 10719 Registro Generale 53294

Pubblico ufficiale JANNITTI PIROMALLO RODOLFO Repertorio 95450/22596 del 28/03/2008

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

A favore della:

- XXXXXXXXXXXX con sede in **** C.F. XXXXXXXXXXXXX, senza domicilio ipotecario eletto

Contro:

- XXXXXXXXXXXXX con sede in *****, C.F. XXXXXXXXXXXX

Iscritta per la somma di € 1.200.000,00, di cui € 600.000,00 per capitale, a garanzia del mutuo concessole al tasso del 5.75% annuo per la durata di anni 30 con atto a rogito del Notaio Rodolfo Jannitti Piromallo di Ariccia (RM) del 28 marzo 2008, repertorio 95450 raccolta 22596, debitamente registrato.

Grava sull'immobile in oggetto.

N.C.E.U. foglio 727, particella 1313 subb. 505 e 508 graffati, unitamente a maggior consistenza.

Si precisa che la medesima ipoteca risulta iscritta due volte (cfr. iscrizione n. 1 a pag. 15 della presente relazione: reg. part. 8433 del 3 aprile 20087) e che quella in oggetto non presenta annotamenti a margine.

3 ANNOTAZIONE del 04/11/2008 - Registro Particolare 26652 Registro Generale 144489 Pubblico ufficiale BELLAGAMBA AUGUSTO Repertorio 110272/34469 del 02/10/2008 ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - FRAZIONAMENTO IN QUOTA

Formalita di riferimento: Iscrizione n. 8433 del 2008

4 TRASCRIZIONE del 11/03/2020 - Registro Particolare 20314 Registro Generale 28236 Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO UNEP CORTE APPELLO DI ROMA Repertorio 7843 del 29/02/2020

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI A favore di:

- XXXXXXXXX con sede in *****, C.F. XXXXXXXXXXX, Contro:

- XXXXXXXXXX con sede in ****** C.F. XXXXXXXXXXX

giusta provvedimento emesso dall'Ufficiale Giudiziario della Corte di Appello di Roma il 29 febbraio 2020, repertorio 7843.

Si precisa che dal quadro "D" della relativa nota di trascrizione risulta che "Il Precetto è stato notificato il 06/02/2020 per la somma di € 235.523,03 oltre le spese di notifica del Precetto

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 17 e le successive occorrende nonché gli ulteriori interessi di mora, al tasso previsto a decorrere dall’01/01/2016 sino al saldo".

Grava sull'immobile in oggetto.

N.C.E.U. foglio 727, particella 1313 subb. 505 e 508 graffati

Per completezza di trattazione, considerato che i beni pignorati sono scaturiti dal frazionamento catastale degli immobili originariamente censiti con i subb. 501 e 502 (VARIAZIONE del 19/06/2007 protocollo n. RM0756177, Registrazione n. 58499.1/2007), si riporta di seguito quanto emerso dalle ispezioni ipotecarie riferite ai suddetti subalterni (cfr. allegati):

1. TRASCRIZIONE del 02/04/2007 - Registro Particolare 22547 Registro Generale 66709 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 843/2007 del 07/03/2007

ATTO GIUDIZIARIO - DECRETO DI TRASFERIMENTO IMMOBILI

2. ANNOTAZIONE del 06/02/2008 - Registro Particolare 4110 Registro Generale 15109 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 843/2007 del 07/03/2007

ANNOTAZIONE A TRASCRIZIONE - RESTRIZIONE DEI BENI Formalita di riferimento: Trascrizione n. 25403 del 1998

ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - RESTRIZIONE DI BENI Nota disponibile in formato elettronico

Formalita di riferimento: Iscrizione n. 14499 del 2000

ANNOTAZIONE A TRASCRIZIONE - RESTRIZIONE DEI BENI Formalita di riferimento: Trascrizione n. 288 del 2001

ANNOTAZIONE A TRASCRIZIONE - RESTRIZIONE DEI BENI Formalità di riferimento: Trascrizione n. 4767 del 2001

Da quanto sopra si evince che, in seguito all’aggiornamento delle ispezioni ipotecarie, non sono state rinvenute, rispetto a quelle già indicate nella relazione notarile agli atti, ulteriori formalità pregiudizievoli.

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 18 9° e 10° QUESITO verificare se il bene pignorato ricada su suolo demaniale; verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo;

Il fabbricato di cui fa parte il bene pignorato non ricade su suolo demaniale e sullo stesso non gravano censo, livello ed uso civico.

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11° QUESITO fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile;

Per il fabbricato in cui ricade l’immobile pignorato non risulta costituito alcun condominio.

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12° QUESITO procedere alla valutazione del bene;

STIMA DEL VALORE DI MERCATO:

La consistenza in metri quadrati – superficie lorda commerciale (Norma UNI 10750/2005) – sulla base dei conteggi effettuati dopo un accurato rilievo eseguito in loco, risulta di mq 110.

Il procedimento utilizzato nella presente relazione estimativa per determinare il valore di mercato (Vm) dell’immobile pignorato, si basa sui metodi sintetico-comparativo e analitico.

La scelta finale dei valori unitari da adottare tiene conto, sia delle indagini di mercato svolte – prendendo in esame immobili analoghi, considerando tutte le peculiari caratteristiche, sia intrinseche che estrinseche, dell’immobile oggetto della stima – sia dei valori unitari forniti dalla Borsa Immobiliare di Roma che di quelli dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, oltre alla pubblicazione di studi/elaborazioni dell'Agenzia. Tra le attività svolte dall’Osservatorio risultano anche l’analisi, la ricerca, lo sviluppo e la sperimentazione di profili teorici ed applicativi, con specifico riferimento alla definizione dei valori immobiliari. La banca dati dell’Osservatorio costituisce una importante fonte di informazioni riferite al mercato immobiliare, proponendosi come un utile strumento per i tecnici stimatori, ricercatori e studiosi del settore immobiliare.

Il listino ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma – organismo istituito dalla Camera di Commercio di Roma nel 1989 – è il risultato dell’attività di indagine statistica e di rilevamento delle compravendite (gestite dalle molteplici agenzie immobiliari accreditate) entrambe finalizzate alla determinazione delle quotazioni immobiliari dell’area romana.

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 19 La determinazione del valore di mercato con il criterio analitico, si lega alla definizione economica, che capitalizzando (dividendo) il reddito medio netto annuo per il tasso di investimento o di capitalizzazione è possibile risalire al valore del capitale che lo ha generato, cioè:

Vi = Cm/ R, in cui:

Vi = Valore immobile

Cm = reddito medio netto annuo (già detratto l’incidenza del 15% di spese, quali manutenzione, servizi, assicurazione, imposte, tasse)

R = tasso di investimento o capitalizzazione.

In riferimento a quanto sopra, è palese che il reddito locativo in regime di libero mercato, sia influenzato dai seguenti elementi:

- sicurezza e durata fisica del bene;

- natura e destinazione d’uso del medesimo;

- richiesta o meno di locazione sulla piazza per detti locali;

- libertà o meno da vincoli legali.

Pertanto, la scelta del saggio di capitalizzazione deriva dall’analisi delle diverse e coesistenti circostanze che lo influenzano quantitativamente, determinandone la sua oscillazione in più o in meno rispetto al numero di “influenze ascendenti o discendenti”, partendo dal saggio medio.

La variazione di fruttuosità sulla piazza oscilla da una percentuale minima del 2% ad una massima del 6%, scaglionata secondo una scala redatta sulla base dei fattori sopra evidenziati.

Valore di riferimento 1: Fonte: Agenzia delle Entrate – Banca dati delle quotazioni immobiliari – Fascia/zona: Suburbana/PIANA DEL SOLE - FIERA DI ROMA – cod. zona E71

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 20 Valore di riferimento 2: (Fonte: TECNOBORSA - BORSA IMMOBILIARE DI ROMA - zona Z41 Ponte Galeria (Mun.XI)

Valore di riferimento 3: Fonte INDAGINI DI MERCATO – annunci immobiliari

Per il bene pignorato, si stima, come aliquota percentuale applicabile al reddito medio (canone) annuo accertato sulla piazza il 5%, pervenendo così al valore capitale cercato.

Per l’anno 2021, la quotazione media stimata corrisponde ad un valore immobiliare pari a €/mq 1.900,00 e un reddito medio annuo pari a €/mq 99,00.

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Criterio di valutazione sintetico/comparativo

Totale superficie commerciale (tab.) mq. 110,00

Valore medio al mq. di superficie commerciale €/mq. € 1.900,00

Tot. mq. 110,00 x €/mq. € 1.900,00 € 209.000,00 ( A )

Criterio di valutazione analitico

Totale superficie commerciale (tab.) mq. 110,00

Reddito annuo stimato € 99,00 110,00 € 10.890,00 Saggio di capitalizzazione applicato = 5 %

Applicando la formula della capitalizzazione dei redditi:

Valore immobile = € 10.890,00 0,05 € 217.800,00 ( B )

Operando la media dei due valori si ottiene il valore venale dell'immobile:

( A ) + ( B ) / 2 = € 213.400,00

DECURTAZIONE 30% (cfr. RISPOSTA AL QUESITO 6°):

ALEATORIETA' PRATICHE DI CONDONO: ISTANZE prot. 39004/95 e prot. 116597/2007; quest'ultima domanda è stata redatta ai sensi dell'ART. 40 L. 47/85, e BASATA SU AUTO-CERTIFICAZIONI/DICHIARAZ.

RELATIVE ALLA EFFETTIVA DATA DI ESECUZIONE DEL FRAZIONAMENTO DEL

FABBRICATO IN TRE UNITA' IMMOBILIARI; DICHIARAZIONI CHE ANDRANNO VAGLIATE DA PARTE DEL COMUNE DI ROMA NEL CORSO DELLA ISTRUTTORIA

COSTI PER DEMOLIZ. MANUFATTI ABUSIVI NELLA CORTE EST. E CONDUZ. A DISC. MAT. DI RISULTA ASSENZA CERTIFICATO DI AGIBILITA'

149.380,00

€ DECURTAZIONE 10% (cfr. RISPOSTA AL QUESITO 7°):

CONTRATTO DI LOCAZ. OPPONIBILE ALLA PROCEDURA - SCAD. 03/01/2024

134.442,00

€

TOTALE € 120.997,80

PREZZO DI VENDITA DEL LOTTO UNICO (arrotondato per difetto)

€ 120.000,00

Prezzo di vendita decurtato del 10% in virtù della vendita all’asta per la mancata garanzia circa i vizi che potrebbe presentare l’immobile ai sensi dell'art. 568 c.p.c.

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 22 FORMAZIONE DEL LOTTO CON CONFINI E DATI CATASTALI

Piena proprietà del seguente appartamento, compresi tutti i diritti di comproprietà sulle cose e parti comuni come per legge:

LOTTO UNICO: Piena Proprietà APPARTAMENTO sito a Roma in Via Bergolo n. 116 (frazione Ponte Galeria – Municipio XI, piano T (corte) e 1 (appartamento), int. 3; sup. commerciale mq 110; sup. netta appart. mq 76,50, oltre un balcone di mq 38,00 e giardino di mq 163,00;

composto da: ingresso, soggiorno/pranzo con angolo cottura, due camere, bagno, ripostiglio, balcone perimetrale; censito all’Agenzia delle Entrate, sez. Territorio della Provincia di Roma al foglio 727, part. 1313, sub. 505 graffato sub. 508, zona censuaria 6, categoria A/7, classe 4, consist. vani 5, sup. catast. mq 105 (tot. escluse aree scoperte mq 96), rendita € 748,86; confini:

Via Bergolo, affacci sulle corti esterne degli immobili facenti parte dello stesso fabbricato e identificate catastalmente con i subb. 506 e 507, salvo altri.

Il fabbricato in cui ricade l’immobile pignorato è stato edificato negli anni ’90 senza alcun titolo edilizio.

Il 27/02/1995 è stata depositata presso il Comune di Roma la domanda ai sensi della L.

724/94 prot. 39004, per richiedere il condono edilizio del fabbricato, per un totale di superficie pari a mq 175,11 ed una cubatura di 489, 71 mc; richiesta presentata dichiarando di voler condonare una sola unità immobiliare dislocata su due livelli.

Successivamente, in data l7/07/2001, in merito alla stessa domanda di condono edilizio, venne presentata con prot. n° 98189 una istanza ai sensi dell'art. 35 della L.47/85 per il completamento dei lavori abusivamente realizzati.

In data 16/10/2003 è stata depositata con prot. n°130856/2003 una istanza di revisione della suddetta domanda di condono, per richiedere anche la legittimazione del frazionamento del fabbricato in due unità immobiliari; in tale istanza veniva dichiarato che la domanda prot.

39004/94 era stata erroneamente compilata, in quanto l'immobile, invece di essere monofamiliare, era originariamente suddiviso in due unità abitative, una al piano terra e una al piano primo. Tale istanza di revisione è stata rigettata dall'ufficio condono in data 09/03/2004 con D.D. prot. 35194/04.

In seguito alla vendita all’asta dell’intero fabbricato (decreto di trasferimento del tribunale di Roma del 07/03/2007), in data 21/06/2007 – entro quindi i 120 giorni, previsti dalla legge, dal momento dell’acquisto dell’immobile subastato – è stata presentata dal Sig.

XXXXXXXXXXX (legale rappresentante della XXXXXXXX) la istanza di condono

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RELAZIONE ESTIMATIVA – R.G.E. 376/2020 pag. 23 edilizio prot. 116597/2007 – ai sensi dell'art. 40 della L.47/85 – richiedendo la legittimazione urbanistica del fabbricato trifamiliare in cui ricade il bene pignorato (cfr. allegato).

Per quanto riguarda l’immobile pignorato, lo stato attuale dei luoghi, relativamente alla consistenza edilizia (S.U.L., volumetria e distribuzione degli spazi interni), risulta conforme a quanto rappresentato nell’elaborato grafico allegato alla suddetta domanda di condono prot. 116597/2007 e alla planimetria catastale attuale.

Bisogna infine precisare che, nella corte esterna di pertinenza dell’immobile, sono stati illegittimamente realizzati alcuni manufatti con struttura in legno (una tettoia e un locale magazzino), non ricompresi nelle suddette istanze e non sanabili. Tali manufatti andranno rimossi a cura e spese dell’aggiudicatario del lotto di vendita.

L’immobile risulta occupato dal Sig. XXXXXXXX e dalla Sig.ra XXXXXXXXX, in virtù di un contratto di locazione del 03/01/2016, registrato presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Albano Laziale al n. 179 serie 3T il 14/01/2016, rinnovato fino al 03/01/2024, giusta proroga registrata presso l’Agenzia delle Entrate il 29/01/2020 (cfr. allegato). Tale contratto, con scadenza il 03/01/2024, è opponibile alla procedura esecutiva.

L’importo del canone annuo di locazione corrisponde a € 10.200,00 (diecimiladuecento/00).

Dalla visura eseguita presso gli archivi di Roma Capitale, è emerso che per l’immobile pignorato risulta attualmente privo del certificato di agibilità.

PREZZO BASE D’ASTA: € 120.000,00

***

Ritenendo di avere compiutamente svolto l’incarico ricevuto, rimanendo a completa disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare, rassegno la presente relazione estimativa, composta da 23 pagine (1 facciata) dattiloscritte con mezzi informatici, oltre allegati.

Roma, li 16/08/2021 ARCH. ANDREA ROSSETTI

(documento firmato digitalmente)

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TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE IV CIVILE