Il Progetto Areale di Bolzano.
La Fattibilità
Economica e Finanziaria
Enrico Nigris
"TRENTO: il Metaprogetto
interprete
del futuro della città"Trento, 3 Novembre 2021
IL PROGETTO
Cronologia
• 2006 PROTOCOLLO DI INTESA Prov. Aut. Bolzano, Com.
Bolzano, RFI
• 2010 – 2011 Concorso internazionale e MASTERPLAN
• 2013 – 2016 Proposta di Piano di Riqualificazione Urbanistica (PRU)
• 2013 – 2016 Studi sulla fattibilità: dal Progetto al PUVaT AREALE
• 2016 – 2018 Implementazione e condivisione del PUvAT AREALE
• 26 Febbraio 2020 – Road Show & Market Test
I numeri dell'operazione
• L'accordo riguarda un'area di 48 ettari su cui attualmente si trova il sedime ferroviario.
• Valore complessivo dell’operazione: oltre un miliardo di euro.
La parte ferroviaria, il cui valore stimato si aggira intorno ai 200 milioni di euro, prevede che il tracciato ferroviario venga
spostato a ridosso del Virgolo, allontanandolo dal centro abitato.
• Sulle aree liberate dai binari nascerà un nuovo quartiere cittadino: 1,2 milioni di metri cubi fra edifici residenziali, direzionali, commerciali e strutture pubbliche (stazione delle autocorriere, centro per la mobilità intermodale, centro culturale, piscina coperta, edilizia, aree verdi e spazi pubblici)
• La spesa preventivata di 500 milioni di euro. A questi si
aggiungeranno altri 300 milioni di costi per espropri, bonifiche e interventi pubblici.
IL MONTAGGIO
DELL’OPERAZIONE
Missione
• conferire una nuova identità economica e sociale al contesto di intervento.
• due fattori hanno un peso determinante:
➢ la quantità di capitale investito;
➢ le potenzialità del sistema di attori:
reputazione, capacità professionali,
tecnologie, penetrazione nel mercato,
relazioni politiche ecc.
Progettare la Fattibilità del Masterplan Areale: gli indirizzi di
fondo
• Lo studio di fattibilità economico finanziaria caratterizza il progetto per l’Areale ferroviario di Bolzano come progetto di investimento in grado di autofinanziarsi in condizioni di compiuta
sostenibilità territoriale, ambientale e sociale.
• Il progetto di investimento è suddiviso in tre Macro Lotti Funzionali (MLF), realizzati in tempi
successivi e senza soluzione di continuità.
Modalita’ di Finanziamento: il Valore di Trasformazione
In campo economico, il valore di trasformazione è
calcolato dalla differenza tra il valore atteso delle risorse, una volta considerata la realizzazione dell’opera e
dell’intervento, e il costo complessivo di realizzazione del
progetto misurati al momento della stima (Simonotti,
1997, p. 204)
I MACROLOTTI
FUNZIONALI
• Ogni MLF tiene insieme in “pacchetti progettuali autosufficienti”:
• gli interventi del Progetto ferroviario;
• gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria, di servizio ai nuovi insediamenti;
• le edificazioni private residenziali, commerciali, terziarie, artigianali.
• Ogni Macro Lotto Funzionale risponde ad alcuni criteri organizzativi, tra cui:
• la compiutezza e la vivibilità dei nuovi insediamenti realizzati;
• l’autosufficienza economico finanziaria.
PUNTI DI ATTENZIONE
IL MERCATO IMMOBILIARE
• Il modello di finanziamento basato sul valore di
trasformazione esige un mercato dinamico, elastico, in grado di recepire l’importante volume di offerta che progetti come Areale immettono sul mercato.
• Meno rilevanti, anche se frequenti, sono modalità di ricezione dell’offerta alimentate da ampie disponibilità all’investimento e dalla necessità di trovare una
collocazione in tempi rapidi, nonostante le prospettive di PBP differite nel tempo.
• Importante sono anche le opportunità di «vendita sulla carta» di quote più o meno rilevanti della cubatura realizzate. In Areale, la Provincia di Bolzano ha chiesto il diritto di prelazione su un numero rilevante di alloggi da destinare ad housing sociale. Parimenti, molto avanzate sono/erano le trattative con alcune amministrazioni statali per la vendita di quote significative della cubatura terziaria.
• Ovviamente, non va trascurato il dato fondamentale. I prezzi di vendita devono essere significativamente più alti di quelli di produzione, altrimenti il valore di
trasformazione non è sufficiente a finanziare interventi pubblici della portata di una nuova stazione ferroviaria.
Il PUVaT Areale.
Il percorso amministrativo -
procedurale
Fonte: Studio Guccione e Associati, Roma
