Cernusco sul Naviglio, via Manzoni n. 15
LOTTO 1: Appartamento e cantina sub 2 Cernusco sul Naviglio, via Manzoni n. 15
Sezione Esecuzioni Fallimentari RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile
Architetto Colmano Fabio Via Jacopo Dal Verme 5, 20159 Milano
Ordine Architetti Milano n: 4604 Albo CTU Tribunale Milano n° 11428
6 4. PROVENIENZA (allegati 11 - 12)
Dal certificato notarile in atti a firma del Notaio ******** si evince che gli immobili esistenti sull’attuale mappale 679, prima dell’intervento edilizio di demolizione e ricostruzione, sono stati oggetto dei seguenti passaggi di proprietà:
4.1 Precedenti proprietari
- Atto di compravendita del 10 maggio 1972, repertorio n. 20598/3011 a rogito Notaio ********
di Cernusco sul Naviglio, registrato a Milano il 26 maggio 1972 al n. 9727/F e trascritto a Milano 3 l’1 luglio 1972 ai nn. 50009/38355 mediante il quale ******** acquistavano la quota di 1/2 ciascuna della proprietà del terreno al mappale 163 di are 7.70 da ********, ********, ********,
******** e ****************;
- Atto di compravendita del 20 dicembre 1978, repertorio n. 44762 in autentico notaio ********
di Cernusco sul Naviglio, registrato a Milano il 9 gennaio 1979 al n. 03386/A2 e trascritto a Milano 2 il 19 gennaio 1979 ai nn. 5823/5139, mediante il quale in primo luogo ********
******** e ******** ******** acquistavano la proprietà del terreno al mappale 429 di are 0.10 da ******** ******** ed in secondo luogo ******** ******** acquistava la quota di 1/2 della proprietà del terreno al mappale 163 di are 3.00 da ******** ********;
- Atto di compravendita del 6 marzo 1984, repertorio n. 65053/7070 a rogito Notaio ******** di Cernusco Sul Naviglio, registrato a Milano il 23 marzo 1984 al n. 5831/G trascritto a Milano 2 il 3 aprile 1984 ai nn. 25310/20804 mediante il quale ******** ******** e ******** ********
acquistavano la proprietà del bene al mappale 162 sub. 701 da ******** ********;
- Successione legittima in morte di ******** ********, nata a Cernusco Sul Naviglio il 6 ottobre 1911 e deceduta il 26 marzo 1999, in forza della quale le figlie ******** ******** e ********
******** acquistavano la proprietà del bene al mappale 162 sub. 2 (Dichiarazione di successione registrata a Milano il 15 gennaio 2002 al n. 6358 vol. 99 e trascritta a Milano 2 il 28 gennaio 2003 ai nn. 14523/10062);
N.B. Non risulta trascritta alcuna accettazione tacita o espressa dell’eredità
- Successione legittima in morte di ********, nata a Cernusco Sul Naviglio il 14 agosto 1946 e deceduta il 12 novembre 2003, in forza della quale il coniuge ******** ******** e i figli ********
e ******** ******** acquistavano la quota di 1/6 ciascuno della proprietà del bene al mappale 162 sub 2 (Dichiarazione di successione registrata a Gorgonzola il 31 marzo 2004 al n. 38 vol. 49 e trascritta a Milano 2 il 29 agosto 2008 ai nn. 115277/67090);
N.B. Non risulta trascritta alcuna accettazione tacita o espressa dell’eredità
- Successione legittima in morte di ******** , nata a Cernusco Sul Naviglio il 29 dicembre 1949 e deceduta il 28 novembre 2011, in forza della quale il coniuge ******** e i figli ******** e
******** ******** acquistavano la quota di 1/6 ciascuno della proprietà dei beni ai mappali 162 sub 702 e 429 sub 703 graffati, 162 sub 2, 163 subb. 1 e 2, 429 sub 701, (Dichiarazione di successione registrata a Gorgonzola il 22 aprile 2002 al n. 25 vol. 26 e trascritta a Milano 2 il 31 maggio 2004 ai nn. 77330/38690 - Accettazione tacita di eredità trascritta a Milano 2 l’11 marzo 2005 ai nn. 33678/16797);
4.2 Attuali proprietari
- Atto di compravendita del 9 marzo 2005, repertorio n. 4804/1638 a rogito notaio ******** di Milano, trascritto a Milano 2 l’11 marzo 2005 ai nn. 33676/16795 e ai nn. 33677/16796
RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile
7 mediante il quale la società “TORRIANI Pietro & C. – S.R.L.” in primo luogo acquistava la proprietà dei beni ai mappali 162 sub 702 e 429 sub 703 graffati, 429 sub 701, 163 subb. 1 e 2 da
******** ******** per la quota di 1/6 ciascuno e in secondo luogo acquistava la proprietà del bene al mappale 162 sub 2 da ********, ******** e ********, ********, ******** e ******** per la quota di 1/6 ciascuno.
N.B. nel merito delle successive modifiche di consistenza il sottoscritto PE informa che in data 30/12/2004 la società Torriani Pietro & C Srl che ha acquistato gli immobili in Cernusco SN in via Manzoni n.15, ha presentato richiesta di Permesso di Costruire per ristrutturazione ed
ampliamento edificio ad uso residenziale
Si informa inoltre che a seguito di pratiche catastali di aggiornamento e costituzione le unità immobiliari e le particelle di cui alla compravendita sopracitata, sono state sostituite e sono confluite nell’attuale fg 19 particella 679.
5. ISPEZIONE IPOTECARIA – ELENCO SINTETICO DELLE FORMALITÀ (allegato 1.2):
Dall’ispezione ipotecaria effettuata in capo all’unità immobiliare censita al foglio 19, particella 679, sub 2 si evince quanto segue:
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
5.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
5.2 Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa coniugale: Nessuna 5.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
5.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna
ANNOTAZIONE del 21/03/2008 – Registro Particolare 8426 Registro Generale 38722 Pubblico ufficiale ******** Repertorio 9430/3438 del 04/03/2008
ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE – FRAZIONAMENTO IN QUOTA Formalità di riferimento: Iscrizione n. 7640 del 2005
(allegato 1.2.1)
Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
TRASCRIZIONE del 17/07/2017 – Registro Particolare 56966 Registro Generale 88399 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MILANO Repertorio 418 del 19/05/2016
ATTO GIUDIZIARIO – SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO 6. REGOLARITÀ EDILIZIA (allegato 9):
Bene: Appartamento e cantina sub 2: CONFORME
A seguito delle richieste di accesso agli atti di fabbrica inoltrate al Comune di Cernusco sul Naviglio, presa visione del fascicolo, il PE ha rilevato quanto segue:
- In data 30/12/2004 viene presentata Richiesta Permesso di Costruire prot. n. 69596 per
“Ampliamento ad uso residenziale” da realizzare sull’immobile in via Manzoni n. 15
In data 25/05/2005 viene rilasciato dal Comune di Cernusco sul Naviglio, Permesso di Costruire n. 265/2004 per “ristrutturazione ed ampliamento edificio ad uso residenziale”
- In data 17/01/2007 viene presentata al Comune di Cernusco sul Naviglio, Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.), n. 10/2007 prot. gen. n. 3106, in variante al Permesso di Costruire 265/2004;
finalizzata al “Recupero del sottotetto ai fini abitativi”
- In data 29/07/2013 viene presentata, Richiesta Permesso Di Costruire in Sanatoria prot. 35117 per “opere interne ed esterne in sanatoria (senza variazioni parametri urbanistici), edificio ad uso
Sezione Esecuzioni Fallimentari RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile
Architetto Colmano Fabio Via Jacopo Dal Verme 5, 20159 Milano
Ordine Architetti Milano n: 4604 Albo CTU Tribunale Milano n° 11428
8 residenziale”
In data 15/12/2014 viene rilasciato dal Comune di Cernusco sul Naviglio, il Permesso di Costruire in Sanatoria n. 31/2013
- AGIBILITA’: non risulta ancora rilasciato il certificato di agibilità
Durante il sopralluogo non sono state rilevate difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie di progetto di cui alle pratiche edilizie, pertanto il sottoscritto perito accerta la CONFORMITÀ EDILIZIA.
7. REGOLARITÀ CATASTALE: (allegato 1.4):
Bene: appartamento e cantina sub 2: CONFORME
Dichiarazione protocollo planimetria catastale: MI0101952 del 05/02/2008
Durante il sopralluogo il sottoscritto PE non ha rilevato delle difformità tra lo stato di fatto e la planimetria catastale in atti.
Per quanto sopra esposto, il sottoscritto PE, rileva la CONFORMITÀ CATASTALE dell’unità immobiliare.
8. REGOLARITÀ URBANISTICA: (allegato 8) Lo strumento urbanistico Vigente è il PGT.
Il Piano delle Regole individua l’area in cui sorge il complesso residenziale all’interno del Tessuto urbano consolidato nella zona a2 - “Isolato a bassa densità”.
Il Piano delle Regole identifica nell’Art. 35 le norme riferite alla suddetta zona.
Alla luce di quanto sopra riportato di rileva che la destinazione funzionale dell’unità immobiliare è compatibile anche con lo strumento urbanistico vigente.
9. SPESE DI GESTIONE CONDOMINIALE (allegato 10):
Bene: appartamento e cantina sub 2
L’Amministratore condominiale ha fornito in data 29/11/2018 le seguenti informazioni:
Spese condominiali scadute ed insolute (gestione ordinaria):
- Spese insolute gestione dal 1/1/2017 a 31/12/2017:
spese a carico Torriani Pietro & C. Srl € 358,15 +
spese a carico Inquilino credito € - 48,76 =
Debito totale € 309,39
- Spese insolute gestione dal 1/1/2018 a 31/12/2018:
spese a carico Torriani Pietro & C. Srl credito € - 439,12 +
spese a carico Inquilino € 670,03 =
Debito totale € 230,91
N.B. L’Amministratore pro tempore ha fornito i riparti consuntivi anche per le gestioni precedenti dalle quali emergono debiti residui dei quali il sottoscritto PE non terra conto nel prospetto finale di stima.
Spese ordinarie medie annue calcolate di gestione dell’immobile:
- Spese ordinarie gestione dell’immobile: € 1.100,00 (circa)
Spese di manutenzione straordinaria: NESSUNA
Millesimi:
Millesimi di proprietà: 66,0890/1000
Millesimi Generali: 66,0890/1000
Millesimi ascensore: 49,7930/1000
RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile
9
Millesimi linea vita: 66,0890/1000
Avvertenze ulteriori: il futuro aggiudicatario dovrà attivarsi ed acquisire c/o l’Amministratore le informazioni necessarie al fine di conoscere gli importi aggiornati a carico dell’immobile per eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni di esercizio rispetto alla data di aggiudicazione, ai sensi art. 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile, nonché eventuali quote di oneri a carico per lavori di manutenzione effettuati, in corso, e/o deliberati.
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Parziale
Nonostante il complesso condominiale sia dotato di ascensore si è riscontrato che l’unità immobiliare è posta ad una quota rialzata (6 gradini) rispetto al piano strada.
Per superare tale dislivello potrà essere installato un servoscala o altri dispositivi meccanici.
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali:
Dalla lettura del certificato notarile (allegato 12) si rileva:
- “Atto unilaterale edilizio del 9 marzo 2005, repertorio n. 4806 in autentica Notaio ******** di Milano, trascritto a Milano 2 il 24 marzo 2005 ai nn. 41763/21531 a favore del Comune di Cernusco sul Naviglio ed a carico della “Torriani Pietro & C. – S.R..”, con il quale la società costituiva sull’area ai mappali 311, 635 e 366, vincolo di pertinenza”;
- “Regolamento di condominio allegato alla vendita del 4 marzo 2008, repertorio n. 9431/3439 in autentica Notaio ******** ******** di Milano, trascritto a Milano 2 il 21 marzo 2008 ai nn.
38726/21098”;
- “Atto di costituzione di servitù dell’11 marzo 1992, repertorio n. 29667 e 13 marzo 1992, repertorio n. 29670 in autentica Notaio ******** ******** di Milano, trascritto a Milano 2 il 31 marzo 1992 ai nn. 28824/20880 mediante il quale ********, ********e ******* *********, ********
******** quali proprietari del bene mappale 160 (estraneo alla presente relazione) e ********
******** , ******** e ******** ******** quali proprietari del bene mappale 162 costituivano a carico delle loro rispettive proprietà e a favore del bene al mappale 161 di proprietà di ******
****** servitù non aedificandi e/o altius non tollendi”;
10. ATTESTAZIONE PRESTAZIONE ENERGETICA: (allegato 1.5) Bene: appartamento e cantina sub 2: PRESENTE
Dalla ricerca effettuata preso il catasto energetico risulta depositato l’attestato di prestazione energetica.
Codice identificativo 15070–001044/11 registrato il 19/12/2011 in base al quale si certifica che l’unità immobiliare ai fini del contenimento energetico è classificato in Classe Energetica D con un valore di 95,79 kWh/mqa
11. DESCRIZIONE
Componenti edilizie del complesso condominiale:
L’edificio è ubicato nelle vicinanze del centro storico del Comune di Cernusco e lungo la direttrice via Manzoni, che collega il Comune con le principali stradi sovracomunali. Il complesso condominiale in cui sono site le unità immobiliari periziate è costituito da due corpi di fabbrica: la prima parte sviluppa due piani fuori terra più un piano sottotetto abitabile; la seconda parte sviluppa due piani fuori terra. Al piano seminterrato sono ricavate le cantine mentre, al piano secondo interrato sono presenti le autorimesse private.
Il complesso condominiale di recente edificazione si presenta, generalmente, in ottimo stato di manutenzione e conservazione.
Componenti edilizi specifici appartamento:
APPARTAMENTO - L’unità immobiliare posta al piano rialzato si presenta generalmente in ottime
Sezione Esecuzioni Fallimentari RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile
Architetto Colmano Fabio Via Jacopo Dal Verme 5, 20159 Milano
Ordine Architetti Milano n: 4604 Albo CTU Tribunale Milano n° 11428
10 condizioni di manutenzione e conservazione.
Da via Manzoni, attraverso un vialetto pedonale, si accede al vano scala comune (dotato di ascensore). Il pianerottolo comune del piano rialzato distribuisce tre unità immobiliari ad uso residenziale.
Dal pianerottolo comune si accede all’ingresso/corridoio dell’appartamento che distribuisce una camera da letto; un disimpegno da quale di accede al bagno e al soggiorno con angolo cottura, dal quale si accede al balcone e un giardino di uso esclusivo.
Nel locale soggiorno è presente una scala a chiocciola. che collega il piano seminterrato dove è sita la cantina S.P.P. (spazio senza permanenza di persone) che è costituita da un locale completamente rifinito di pavimentazione ceramica; pareti intonacate oltre un secondo locale igienico.
Il piano seminterrato (cantina), è servito da portoncino di sicurezza che immette nel corridoio (parte comune) ed ai box posti al piano secondo interrato.
Caratteristiche appartamento e cantina:
- esposizione: doppia
- pareti esterne: sistema a cappotto rivestito con tonachino grana fine colorato in pasta - Pareti interne: normalmente tinteggiate; nei bagni presente rivestimento in tasselline a
mosaico in ceramica fino ad una altezza di 140 cm circa e fino ad altezza 220 cm in corrispondenza della doccia
- pavimenti: piastrelle in ceramica 40x40 cm in tutti i locali; sul balcone formato 13x26 cm - porte d’accesso: portoncino di sicurezza al piano terra e al piano cantina
- serramenti esterni: in legno con doppio vetro camera. Presenti persiane oscuranti in legno con anta a battente
- porte interne: in legno tamburato laccate con maniglie in acciaio satinato - Sanitari e rubinetterie: presenti
- impianto citofonico: videocitofono presente (funzionante) - impianto elettrico: sottotraccia presente (funzionante)
Dichiarazione di conformità ai sensi del D.M. 37/2008: non disponibile - impianto idrico: presente sottotraccia (funzionante)
Dichiarazione di conformità ai sensi del D.M. 37/2008: non disponibile
- impianto termico: riscaldamento autonomo con caldaia installata in apposita nicchia sul balcone, diffusione con termosifoni in alluminio
Dichiarazione di conformità ai sensi del D.M. 37/2008: non disponibile - impianto di raffrescamento estivo: non presente
- acqua calda sanitaria: prodotta dalla caldaia installata sul balcone Dichiarazione di conformità ai sensi del D.M. 37/2008: non disponibile - Impianto di allarme: presente
- altezza dei locali: appartamento PT: h 270 cm; cantina S1: 240 cm - condizioni generali: ottime
12. CONSISTENZA
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
Nel presente elaborato il PE provvede al calcolo della superficie commerciale complessiva, nel rispetto del DPR n. 138 del 23/03/1998, al lordo delle murature interne ed esterne, comprensiva dei muri divisori a confine (calcolati per la metà) ed arrotondate al mq per difetto o per eccesso, omogeneizzandole superfici degli immobili stessi in ragione dei coefficienti di funzione (rapporti mercantili).
Le superfici, di cui al presente elaborato, sono ottenute dall’interpolazione tra la pianta catastale ed il rilievo planimetrico effettuato sul posto dal sottoscritto PE:
RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile
11
13. STIMA
Criterio di stima:
Premesso che la stima si riferisce alla data odierna, avuto riguardo alla natura e destinazione dei beni, il sottoscritto perito estimatore, a seguito delle verifiche tecniche ed i rilievi metrici, che il sottoscritto tecnico ha potuto effettuare in loco, ha individuato con meticolosità tutti gli elementi che possono influire sul valore venale dello stesso, svolgendo apposite ricerche presso operatori economici/commerciali del settore della zona interessata, attraverso i mezzi di informazione disponibili, mediante consultazione del bollettino sulla “Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e provincia“, Borsa Immobiliare/Camera di Commercio di Milano, dalla consultazione del bollettino Agenzia del Territorio-OMI, 1° semestre 2018, nonché da conoscenze personali nel settore, onde avere a disposizione ampie ed attendibili elementi di confronto.
Nelle valutazioni tecniche si sono attentamente considerate le condizioni intrinseche ed estrinseche del mercato immobiliare della zona nella quale si trova l’immobile ed i servizi ad esso riconducibile;
di unità immobiliari simili in zona oltre le condizioni generali del comparto edilizio e quelle specificatamente riferite all’unità immobiliare oggetto della presente procedura.
In funzione dello scopo della richiesta di stima, si sono presi in considerazione alcuni metodi estimativi. Considerate le richieste del quesito ed i metodi di valutazione disponibili nell’ambito della stima di un immobile, si ritiene che il metodo “comparativo” sia quello più idoneo, in questo specifico caso, ad individuare il più probabile valore commerciale del bene immobile oggetto della presente procedura. Detto metodo si basa sul confronto dell’oggetto di stima con altri beni di caratteristiche analoghe e/o simili presenti sul mercato immobiliare, permettendo di determinare
“il più probabile valore economico”.
Applicando tale metodo ne consegue che la superficie vendibile complessiva, valutata in mqe (metri quadri equivalenti), è stata determinata considerando la sommatoria delle superfici commerciali (comprensive delle superfici corrispondenti alla proiezione in pianta delle pareti perimetrali esterne e/o al 50% se a confine con altrui proprietà e/o parti comuni) di cui è composta l’unità immobiliare.
Dette superfici sono state rese equivalenti mediante l’applicazione dei consueti coefficienti di confronto e trasformazione normalmente utilizzati nelle tecniche estimative.
Si è tenuto infine conto dei fattori di instabilità economica generale del paese ed in particolare del mondo finanziario, che continuano a condizionare il mercato immobiliare con la conseguenza di un ribasso delle quotazioni e delle trattative nonché del periodo di forte crisi.
Il valore del bene come sopra definito, può essere considerato il “più probabile” su base
estimativa, ma deve intendersi comunque “orientativo” e quindi suscettibile di variazioni, anche sensibili, in diminuzione o in aumento.
Piano Destinazione U.M. Sup. lorda Coeff. Superficie
omogeneizzata
PT appartamento mq. 53,0 100% 53,0
S1 cantina + bagno mq. 34,4 50% 17,2
PT balcone mq. 12,1 30% 3,6
PT Giardino mq. 24,4 10% 2,4
124,0 76,3
mq. lordi mq. commerciali
Sezione Esecuzioni Fallimentari RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile
Architetto Colmano Fabio Via Jacopo Dal Verme 5, 20159 Milano
Ordine Architetti Milano n: 4604 Albo CTU Tribunale Milano n° 11428
12 Fonti di informazioni
x Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano x Ufficio Tecnico del comune di Cernusco sul Naviglio
x Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e provincia a cura dell’Osservatorio Immobiliare della CCIAA di Milano
x Operatori commerciali di settore presenti in zona
x Conoscenze ed esperienze personali del settore immobiliare
x Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Periodo: 1° semestre 2018
Comune: Cernusco Sul Naviglio Codice zona: B1
Microzona: 1
Fascia/zona: Centrale/CENTRO, ADUA, DA VINCI - MOLINETTO Destinazione: Residenziale
Tipologia stato conservativo
Abitazioni civili Ottimo min. 2550 max. 3200
Abitazioni civili Normale min. 1950 max. 2550
Valore Mercato (€/mq)
Valore unitario determinato dal perito estimatore: considerate le particolari condizioni della zona, del complesso condominiale, lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare, ed al fine di poter favorire la vendita anche in relazione ai “comparabili” dello stesso comparto edilizio reperibili sul mercato immobiliare, il sottoscritto PE determina il Valore unitario di:
Appartamento: 2.800,00 €/mq commerciale Valutazione/Stima dell’unità immobiliare sub 2:
Descrizione Categoria catastale
Abitazione e cantina A3 76,3 € 2.800,00 € 213.640,00
€ 213.640,00 Adeguamenti e correzioni della stima:
• Valore LOTTO 1 € 213.640,00
• Spese di gestione condominiale scadute ed insolute riferite
all'anno in corso e a quello precedente -€ 540,30
• Spese di manutenzione straordinaria insolute
-• Regolarizzazioni edilizie/catastali
-Valore LOTTO 1 al netto delle decurtazioni € 213.099,70
RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile
13 Prezzo base d'asta del LOTTO 1:
Prezzo di v endita del LOTTO nello stato di "libero": € 213.000,00 Prezzo di vendita del LOTTO nello stato di "occupato": € 170.400,00
Al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trov ano i beni;
v alutati a corpo e non a misura foglio 19 particella 679 subalterno 2
_______________________
Cernusco Sul Naviglio via Manzoni n. 15 piano: rialzato
Geom. Mirco SCAPIN con studio a Tezze sul Brenta (VI) in via G. Bellavitis n. 9 - tel. 0424/89935 cell. 360/224630 - PEC: [email protected] Pagina 1 di 23
TRIBUNALE DI VICENZA E.I. n. 523/2015 R.E.I.
promossa da: UNICREDIT S.P.A.
Debitore: ********************
Giudice: Dott. GIULIO BORELLA (ora Dott.ssa NITTI MARIALUISA)