box sub 21 LOTTO 5: box sub 22

Sezione Esecuzioni Fallimentari RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile

Architetto Colmano Fabio Via Jacopo Dal Verme 5, 20159 Milano

Ordine Architetti Milano n: 4604 Albo CTU Tribunale Milano n° 11428

2 RAPPORTO DI VALUTAZIONE

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA e STIMA IMMOBILIARE Premessa

Il sottoscritto Architetto Fabio Colmano con studio in Milano in via Jacopo Dal Verme 5, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Milano al n° 4604 e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n° 11428, con ordinanza dell’Ill.mo Sig. Giudice delegato al fallimento Dott.

Giuseppe Macripò in data 05/04/2017 veniva nominato esperto per la procedura in epigrafe, prestava giuramento di rito nel corso del quale gli veniva sottoposto il seguente quesito:

Il Giudice Delegato sottopone all’esperto il seguente quesito:

PROVVEDA l'esperto ad esaminare la documentazione del Fallimento relativa al compendio immobiliare oggetto di stima, depositata in Cancelleria o in possesso della Curatela del Fallimento, e provveda inoltre ad eseguire ogni opportuno accesso presso l’Agenzia delle Entrate e del Territorio e presso gli Uffici del Comune competente per Territorio nonché ogni altro accesso che sia ritenuto necessario,

PROVVEDA l’esperto a segnalare tempestivamente al Curatore i documenti mancanti o inidonei, e ad acquisire, ove espressamente richiesto dal Curatore, ogni documentazione opportuna;

PROVVEDA l’esperto ad ogni sopralluogo necessario e, in particolare, ad accedere all’immobile, provvedendo a idonea ripresa fotografica delle parti esterne ed interne dell’immobile

Ciò premesso PROVVEDA l’esperto:

1. a fornire una sommaria descrizione del/i bene/i, con indicazione del relativo stato di conservazione;

2. a identificare il/i bene/i oggetto dell’incarico, con precisazione dei confini e dei dati catastali, specificando se l’immobile di pertinenza del fallimento riguardi la proprietà

dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza al ventennio, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; laddove il bene oggetto di stima non risulti correttamente individuato secondo le indicazioni risultanti dai dati catastali e dei registri immobiliari, provveda alla eventuale regolarizzazione;

3. a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione -se occupato/i da terzi- del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore alla data di pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento ovvero al pignoramento se anteriore ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;

4. a verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:

x domande giudiziali ed altre trascrizioni;

x atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di x prelazione;

x convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, x con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;

x altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, trascritte o per destinazione del padre di famiglia, uso, abitazione, regolamento condominiale contrattuale);

5. a verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, sequestri, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli quali le trascrizioni di contratti preliminari di compravendita), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura. Indichi i costi a ciò necessari.

RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile

3 6. a verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali; ove rilevi l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi; rilevi eventuali obbligazioni der********ti da convenzioni urbanistiche non ancora adempiute (e gravanti sui proprietari ed aventi causa);

7. a fornire le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 D. lg. 378/01; indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967;

8. a fornire indicazioni relative agli indici di edificabilità e a eventuali potenzialità edificatorie residue e a eventuali cessioni di cubature;

9. a fornire indicazioni, previo ogni opportuno sopralluogo presso i competenti uffici amministrativi eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, ovvero di prelazione dello Stato ex D. Lgs. 42/2004;

10. a fornire indicazioni con riferimento all’immobile oggetto di stima circa la presenza o meno:

a) della certificazione energetica di cui al D. Lgs. 192 del 19.8.2005 attuativa della direttiva CE n.

2002/91 nonché della legge regionale n. 24/2006 come modificata dalla legge regionale n. 10/2009, provvedendo, in mancanza, ad acquisire la relativa certificazione;

b) della documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti all’interno degli edifici di cui al D.M. Ministro sviluppo economico del 22/1/2008 n. 37, acquisendo copia della documentazione eventualmente esistente.

11. a fornire indicazioni relative a eventuali interventi di bonifica ex artt. 239 e ss. d. lg. 151/06, con particolare riferimento alle misure di prevenzione e di messa in sicurezza di cui all’art. 245 d. lg.

cit.;

12. ad indicare il valore dell’immobile indicazione del valore finale del bene, al netto degli eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica ambientale.

Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione anche della sola quota.

ALLEGHI inoltre alla relazione:

a) l’elenco delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi, nonché delle iscrizioni ipotecarie su foglio separato;

b) la descrizione del bene con identificazione catastale e coerenze su foglio separato c) fotografie esterne ed interne in formato digitale del/i bene/i, nonché la relativa planimetria;

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Allo scopo di evadere l’incarico affidato, il sottoscritto consulente nominato, esperiva le necessarie indagini ed ispezioni peritali, provvedendo agli opportuni rilievi in loco, effettuando le visure necessarie e prelevando le schede catastali per gli immobili in oggetto presso gli uffici competenti dell’Agenzia del Territorio di Milano al fine della completa ed esatta identificazione al N.C.E.U. delle proprietà immobiliari pignorate.

Veniva inoltre esaminata la documentazione presso l’Agenzia delle Entrate, allo scopo di verificarne la completezza e la corrispondenza con le risultanze delle indagini effettuate.

Il sottoscritto provvedeva quindi alle opportune verifiche tecnico-urbanistiche ed edilizie presso il competente Ufficio Tecnico del Comune di Cernusco sul Naviglio dal quale assumeva le informazioni utili allo svolgimento dell’incarico.

Le unità immobiliari sono state regolarmente visionate alla presenza di un incaricato da parte della società Torriani & C. S.r.l. che ha consentito l’accesso alle unità immobiliari.

L’esperto operava quindi un’ispezione all’esterno e all’interno degli immobili al fine di assumere gli elementi utili alla individuazione e alla descrizione dei beni.

Sezione Esecuzioni Fallimentari RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile

Architetto Colmano Fabio Via Jacopo Dal Verme 5, 20159 Milano

Ordine Architetti Milano n: 4604 Albo CTU Tribunale Milano n° 11428

4 Sulla base delle risultanze emerse dalle ricognizioni effettuate sul posto, con riferimento agli argomenti riportati nel quesito posto dal Giudice allo scrivente, per agevolare la lettura con la tecnica della puntuazione, si precisa quanto segue:

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DESCRIZIONE SOMMARIA:

Caratteristiche della zona:

La zona, ove sono ubicati gli immobili, è sita nel centro del Comune di Cernusco sul Naviglio, in un’area con presenza di traffico moderato e discreta presenza di parcheggi per le auto. L’immobile, essendo inserito nel tessuto urbano cittadino, fruisce di tutti i servizi primari e secondari presenti nelle vicinanze.

A livello locale sono quindi presenti attività commerciali al dettaglio e della grande distribuzione;

sono inoltre presenti scuole per l’infanzia, scuole di grado inferiore e scuole di grado superiore quale istituti tecnici e licei; gli istituti universitari sono invece presenti nella città di Milano e facilmente raggiungibili con i mezzi pubblici.

Urbanizzazioni:

La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria (strade, fognatura, illuminazione pubblica) e di sevizi di urbanizzazione secondaria (scuole, ospedali, ecc.)

Principali collegamenti pubblici:

La zona è sufficientemente servita da sistemi di trasporto pubblico comunali e intercomunali:

autobus e metropolitana (linea verde M2 fermata “Cernusco sul Naviglio”).

Sono presenti importanti viabilistici di collegamento ai comuni limitrofi, alla città di Milano e al sistema di strade a scorrimento veloce quali autostrade e tangenziali.

RG 418/2016 Giudice Dott.ssa Luisa Vasile

5 1. IDENTIFICAZIONE IN CATASTO (allegato 1.3)

Appartamento e cantina:

Catasto Fabbricati Comune di Cernusco sul Naviglio (MI) Dati identificativi: Foglio 19, particella 679, sub 2

Dati classamento: categoria A/3, classe 4, consistenza 4 vani, superficie catastale: totale 80 mq, totale escluse aree scoperte 75 mq, rendita € 454,48,

piano T-S1 via Manzoni n. 15

Coerenze appartamento da nord in senso orario: via Manzoni, altra U.I., parti comuni (vano scala), parte comune (vialetto di accesso pedonale)

Coerenze cantina da nord in senso orario: giardino di uso esclusivo, altra U.I, parte comune, altra U.I., parte comune

2. QUOTE E TIPOLOGIE DEL DIRITTO (allegato 1.3) Intestazione catastale:

- Torriani Pietro & C. S.R.L. (Cod. Fisc./P.IVA 01838880159) Proprietà per 1/1 3. DETENZIONE DEL BENE (allegato 1.6)

Dalle verifiche effettuate presso i competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate si evince che la società Torriani Pietro & C. S.r.l. risulta dante causa nel contratto di locazione n. 719 serie 3T registrato presso l’Ufficio Territoriale di Gorgonzola in data 01/07/2013.

“La parte locatrice concede in locazione le seguenti unità immobiliari:

Cernusco sul Naviglio, via Alessandro Manzoni n. 15 piano T, composto di n° 2 vani utili e n° 2 vani accessori con estremi catastali identificati al foglio 19, particella 679, subalterno 2, categoria A3 Cernusco sul Naviglio, via Alessandro Manzoni n. 15 piano S2, composto di n° 1 vano utili con estremi catastali identificati al foglio 19, particella 679, subalterno 18, Categoria C6.

La durata della locazione viene fissata e stabilita in anni 4, con decorrenza dal 01/07/2013 e scadenza il 30/06/2017. Tale durata si protrarrà automaticamente per un eguale periodo…omissis…

Il prezzo della locazione viene liberamente e di comune accordo fissato e stabilito nella somma di € 9.000,00 annuali da pagarsi in n. 12 (dodici) rate mensili anticipate di € 750,00 (settecentocinquanta/00).”

Durante il sopralluogo e confermato dal Curatore del Fallimento è stato riscontrato che il contratto è stato prorogato per ulteriori 4 anni sino a giugno 2021.

Il sottoscritto PE, considerati i prezzi della locazione riferiti al mercato della zona, ritiene congruo l’importo del canone di locazione.

Al momento del sopralluogo, effettuato il 09/05/2018 i beni risultavano occupati e in uso alla parte conduttrice del contratto d’affitto.

Per quanto sopra esposto, il sottoscritto PE, considera il contratto di locazione “opponibile”, considererà l’immobile, nella stima finale, come OCCUPATO

LOTTO 1: Appartamento e cantina sub 2