ASTE, CESSIONE DEL PRELIMINARE E FRAZIONAMENTI

ASTE, CESSIONE

DEL PRELIMINARE

E FRAZIONAMENTI

dirai la realtà delle aste, della cessione del preliminare e dei frazionamenti.

Queste, argomento centrale del seminario che stai per iniziare, sono formule efficaci e profit- tevoli per fare operazioni di successo. E’ bene però che tu sappia come agire, come cogliere e riconoscere le migliori opprtunità, quali sono le regole e i rischi e come sfruttare a tuo vantaggio determinate condizioni, ovviamente in modo legale.

Ricordati che la tua formazione dev’essere accompagnata da un’adeguata psicologia e, soprat- tutto, da una forte motivazione. Come è capitato a me, le prime volte è difficile aggiudicarsi un’asta e il maggiore rischio è abbattersi, perdere le speranze e di conseguenza non presentarsi più per parteciparvi. E’ proprio lì che non devi mollare, ma andare avanti e crederci ancora di più. Io per primo mi sono trovato in questa situazione. Addirittura la prima dozzina di aste a cui ho partecipato è stata un insuccesso, ma la prima volta che ne ho conclusa una con esito positivo ha ripagato tutti gli sforzi. Dalle sconfitte puoi, anzi devi, imparare riconoscendo i tuoi sbagli e prestando attenzione alle mosse strategiche messe in atto dagli altri astanti, in particolare da quelli che centrano l’obiettivo.

Dopo aver preso parte al corso base di Investire in Immobili, sei pronto per affrontare questo nuovo importante passo che ti permetterà di diventare un esperto di questo settore.

Utilizza questo manuale come strumento di lavoro da consultare in ogni momento. Ai capitoli più legati agli aspetti teorici, si uniscono le parti pratiche con schede, moduli, esempi, fac simili e altro ancora, che ti saranno utili nelle varie fasi di apprendimento e di lavoro.

INDICE

Sommario

Comunicazione e persuasione 1 9

IL CONCETTO “VINCERE – VINCERE” 10

IL DOLORE O IL PIACERE MOTIVANO I COMPORTAMENTI 10 LE PRIME REGOLE DI UN GRANDE COMUNICATORE/PERSUASORE 11

I PRINCIPI DELLA COMUNICAZIONE 11

COMUNICARE PER OBIETTIVI 14

LE ARMI DELLA PERSUASIONE 14

IL PRINCIPIO DELL’ASSOCIAZIONE E IL PRINCIPIO DELL’ASPETTATIVA 17

Aste giudiziarie 2 21

COSA SONO? 22

COME PARTECIPARE ? 24

PUBBLICITA’ DELLE VENDITE GIUDIZIARIE 27

COMUNICAZIONE ESITO VENDITA 29

LE DOMANDE PIÙ FREQUENTI 29

CODICE DI PROCEDURA CIVILE 34

COME SELEZIONARE 100 ASTE IN UN’ORA? 41

COSA FARE ADESSO? QUALI DATI GUARDARE PER PRIMI? 43

QUALI COLORI USARE? 43

PERCHE’ INSERIRE ANCHE GLI IMMOBILI CHE NON CI INTERESSANO? 43

COME DIVENTERA’ IL TUO FILE? 43

COME PARTECIPARE AD UN’ASTA? 47

I CONTRATTI DI ALFIO BARDOLLA 48

Ristrutturazione, cambi d’uso e frazionamenti 3 147

VERIFICHE PREVENTIVE E REGOLARITÀ URBANISTICA 148

ANALISI DEL TERRITORIO 150

TRASFORMAZIONI, FRAZIONAMENTI E CAMBI DI DESTINAZIONE D’USO 151

FACSIMILE DI UNA SCIA 154

FIGURE PRESENTI, PIANO ECONOMICO E DITTE EDILI 186 ESEMPIO DI COMPUTO METRICO PER LA RICHIESTA DI OFFERTE 189 ESEMPIO DI UN CRONOPROGRAMMA 208

DIFFERENZA TRA I VARI INTERVENTI EDILIZI 210

MANUTENZIONE STRAORDINARIA 213

RISTRUTTURAZIONE 214

DOCUMENTI OCCORRENTI PER IL PROGETTO: 215

PERMESSO DI COSTRUIRE (Ex Concessione Edilizia) 217 PROGETTO PER RECUPERO ENERGETICO DI UN IMMOBILE 219

PROGETTO PER LA SICUREZZA 220

I CONTRATTI DI ALFIO BARDOLLA 243

MODELLO DESCRIZIONE DELLE OPERE 244

CONTRATTO D’ APPALTO 249

PER FRAZIONAMENTO IN 4 UNITA’ ABITATIVE 249

MODELLO DI CONTRATTO D’APPALTO MOLTO COMPLETO 257

IL PERCORSO CONTINUA... 4 273

VENDITA, MARKETING IMMOBILIARE e RENDITE 275

STRALCI 276

SESSIONI PRIVATE CON I NOSTRI COACH 277

1

Comunicazione e persuasione

1 E FRAZIONAMENTI

In questo capitolo voglio parlarti di due concetti che sembrano banali e che nella maggior parte dei casi non vengono considerati come si dovrebbe. In realtà, se ci pensi bene, comunicare e persuadere sono due azioni che quotidianamente, a ripetizione, chiunque compie nel momento in cui interagisce con un’altra persona.

Tutti in ogni modo, volontariamente o involontariamente, comunichiamo. Anche quella che può sembrare una NON comunicazione, è in realtà una forma di comunicazione.

Ora ti spiego nel dettaglio questi due processi:

Il concetto “Vincere – Vincere”

La persuasione è l’abilità di guidare le persone influenzando i loro pensieri e le loro azioni per uno scopo specifico. Di per sé non è né buona né cattiva, ma ad essa è legato il concetto “vince- re-vincere”, ovvero quel processo di comunicazione che permette di focalizzarsi sugli interessi e i bisogni di entrambe le parti.

Quello che devi imparare è quindi creare relazioni e ascoltare i bisogni degli altri, in un modo che fino ad oggi non pensavi fosse possibile.

Il dolore o il piacere motivano i comportamenti

Il concetto base della persuasione è quello di ricordarsi che tutti siamo motivati da due forze principali: evitare il dolore e cercare il piacere. Sulla base di queste due leve è possibile comu- nicare al meglio per evidenziare il più possibile questi due aspetti.

Ricordati che la conoscenza è potere, ma soltanto se viene messa in pratica. Dunque apprendi bene ciò che segue e punta a realizzarlo fin da subito.

L’abilità di influenzare i comportamenti delle persone, o gruppi di persone, è sempre stato uno degli elementi della nostra cultura. Storicamente, le maggiori svolte sono state condotte da indi- vidui dotati di grandi capacità persuasive e comunicative in grado di presentare verso l’esterno le loro credenze e i loro valori, facendo in modo che fossero condivisi da altri. Pensa ad esempio a quello che sono riusciti fare Martin Luter King, J.F. Kennedy, Madre Teresa di Calcutta o, in ambito cinematografico, al personaggio interpretato da Mel Gibson nel film “Brave Heart” che è riuscito a motivare il suo popolo ad essere libero e non schiavo degli Inglesi.

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Le prime regole di un grande comunicatore/persuasore

Nel pensar comune, esistono due (falsi) miti che accompagnano lo scenario di questa figura e che è bene chiarire. Il primo presuppone che i grandi persuasori abbiano innata la dote della persuasione, mentre il secondo afferma che siano anche grandi oratori.

Se per quest’ultima parte, in qualche caso è vero, nella prima invece posso garantirti che sapere persuadere è un’arte che si può imparare e si può migliorare.

Quello che invece devi sapere è che un grande comunicatore è prima di tutto un grande ascoltatore. Ascoltare infatti è la parte più importante nel processo di persuasio- ne: in primis, perché le persone si sentono bene se e quando si sentono ascoltate; in secondo luogo invece, perchè ascoltare permette di capire ciò che è importante per gli altri. Questa è la base fondamentale delle relazioni destinate a durare, siano esse in ambito lavorativo o perso- nale.

Le capacità di comunicazione sono un’abilità e, come tali, possono essere apprese.

“Io credo soltanto nella parola. La parola ferisce, la parola convince, la parola placa”.

Ennio Flaiano

Nella persuasione c’è anche l’altra faccia della medaglia, quella della manipolazione. Nella sto- ria dell’umanità ci sono stati parecchi manipolatori: su tutti Adolf Hitler, in grado di far sognare ai Tedeschi una Germania potente e di razza pura indicando come diabolico tutto ciò che non si adattava alla sua visione del mondo.

Ci sono numerosi fattori che fanno diventare una persona di successo, ma l’abilità di persuadere gli altri è la chiave di tutto: per il denaro, per l’amore e per la felicità. Se non sei capace di co- municare, non sarai in grado di ottenere buone trattative e di concludere ottimi affari, uscendo così dalla mediocrità.

I principi della comunicazione

• La gente non compra prodotti ma stati d’animo.

Che cosa significa? Significa che nel processo di persuasione, quello che devi individuare è in re- altà quello che desidera la persona con la quale stai comunicando. Fatto questo, puoi facilmente convincere una persona indicandogli la strada per raggiungere il suo desiderio.

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In questo campo, la pubblicità è una vera maestra. Pensa agli spot “Barilla” o “Mulino Bianco”:

l’obiettivo dei creativi è stato, ed è, convincere il pubblico ad associare l’acquisto di questi pro- dotti a stati emotivi desiderati come felicità, gioia, amore, genuinità, salute. In questo caso la comunicazione opera seguendo un modello “stimolo-risposta”.

• La mappa non è il territorio.

Cosa significa? Immagina che la realtà sia un territorio in cui ci sono tutti i fatti nei quali puoi imbatterti nel corso della tua vita. Il tuo cervello segue un percorso diverso per orientarsi in mezzo a questa realtà, ma ognuno di noi percepisce diversamente la realtà e ha una propria mappa d’orientamento. Questo è uno dei primi principi della comunicazione per la Program- mazione Neuro-Linguistica (ovvero la PNL). Nel processo di comunicazione, chi ha una mappa della realtà più grande può percepire una varietà maggiore di stati d’animo e di comportamenti che gli permettono di essere più flessibile nella comunicazione per raggiungere i propri obiettivi.

Quindi devi allargare la tua mappa per comunicare meglio e avere modelli di comunicazione più efficaci per essere più flessibili.

• Non si può non comunicare.

Noi comunichiamo attraverso il linguaggio, sia verbale, che non verbale. Tutto ciò che facciamo può essere considerato comunicazione: che sia un discorso, uno sguardo o una stretta di mano.

• Lo scopo della comunicazione sta nella risposta che otteniamo.

La comunicazione è uno scambio di informazioni e opera in un sistema di interazione tra il mittente e il ricevente. La risposta del secondo attore è condizionata all’efficacia o inefficacia del messaggio del primo. Quindi, la responsabilità della comunicazione sta in chi comunica e non in chi riceve il messaggio.

• Comunicare per obiettivi è il modo più semplice per persuadere.

Prendi il controllo dell’interazione e, anzichè reagire agli stimoli esterni, mantieni costantemente la mente sull’obiettivo che vuoi raggiungere.

“Comunicare per obiettivi” è l’abilità di visualizzare uno scopo preciso e di tenerlo a mente prima

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di incominciare il processo di comunicazione. Non puoi persuadere gli altri se non conosci a priori che cosa vuoi ottenere. Avere un intento preciso e delle ragioni per conseguirlo è il modo più semplice per identificare la strada per raggiungerlo.

Prima di cominciare un qualsiasi processo di persuasione, poniti queste domande:

√ “Che cosa voglio specificatamente da questa comunicazione?”

√ “Che cosa vuole l’altra persona?”, “E se non lo so, che cosa potrebbe volere?”

√ “Qual è lo stato emozionale desiderato dall’altra persona?”

√ “Qual è il minimo risultato che posso accettare?”

√ “Quali problemi possono emergere?”

√ “Come posso gestire questi problemi a beneficio dell’altra persona?”

√ “Come posso concludere il processo di comunicazione?”

Immagina ora un agente immobiliare che vuol vendere una nuova casa. Nel suo processo di comunicazione, questi potrebbero essere gli obiettivi e le domande che si pone:

√ “Che cosa voglio specificatamente da questa comunicazione?” Voglio il massimo delle provvigioni. Per ogni appartamento venduto, guadagno il 3%, pertanto voglio vendere la casa ad almeno 100 mila euro, concludendo oggi stesso con una proposta di acqui- sto.

√ “Che cosa vuole l’altra persona?” “E se non lo sa, che cosa potrebbe volere?” Vuole un prezzo più basso, probabilmente attorno ai 95 mila euro.

√ “Qual è lo stato emozionale desiderato dall’altra persona?” Probabilmente, il cliente vuole essere rassicurato che non sta per commettere un errore. Vuole sapere che sarà felice in quella casa.

√ “Qual è il minimo risultato che posso accettare?” Consiglierò di non fare offerte sotto i 97 mila euro.

√ “Quali problemi possono emergere?” Il cliente potrebbe aver problemi nella richiesta

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di mutuo, potrebbe volerci riflettere per giorni o settimane, o potrebbe trovar qualcosa che non gli va nella casa.

√ “Come posso gestire questi problemi a beneficio dell’altra persona?” Se il cliente non riesce a ottenere il mutuo, purtroppo è fuori dal mio controllo. Se dovesse decidere di rifletterci ancora un po’, posso ricordargli come in questo momento gli immobili di questo tipo si vendano velocemente. Se trova qualcosa che non va, lo si potrebbe utilizzare come beneficio per cercare di ottenere un ulteriore sconto dal venditore.

√ “Come posso concludere il processo di comunicazione?” Facendo firmare oggi al com- pratore un’impegnativa al più alto valore possibile.

Comunicare per obiettivi

Comunicare per obiettivi non è una tecnica, è un modello di vita.

Le persone che hanno carisma prevedono sempre in anticipo le situazioni e hanno sempre un piano per affrontare gli imprevisti. Ecco perché le persone carismatiche sono anche dei grandi persuasori: sanno cosa vogliono, il motivo per cui la vogliono e come ottenerla.

Se qualcosa non va secondo i loro piani, sanno come riportare la situazione nella direzione che avevano ipotizzato.

Le armi della persuasione

Uno dei libri più significativi sull’arte della persuasione è “Le Armi della Persuasione”, scritto dal professor universitario della Columbia University, Robert Cialdini.

Egli identifica i sette principi naturali presenti nella nostra società che agevolano il processo di persuasione:

1. Principio della reciprocità;

2. Principio del contrasto;

3. Principio della coerenza;

4. Principio della scarsità;

5. Principio della riprova sociale;

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6. Principio della simpatia;

7. Principio dell’autorità.

Eccoli spiegati nel dettaglio:

1. Principio della reciprocità. Quando qualcuno ci dà qualcosa che noi percepiamo di valore, immediatamente scatta in noi il desiderio di dare qualcosa in cambio. Natale è l’esempio più classico in cui ci si sente in obbligo di fare un regalo a qualcuno solo perche lo si è ricevuto.

Un esperimento scientifico, fatto alla Cornell University dal professor Denis Regan, è la dimo- strazione di questo principio della reciprocità. Gli studenti che partecipavano a questa ricerca erano stati incaricati di giudicare la qualità artistica di alcuni quadri in coppia con qualcuno che non conoscevano, ma che, in realtà, era un assistente del professore. Durante questo test, l’assistente camuffato usciva dall’aula durante l’intervallo e tornava con due bottigliette di Coca Cola, una per sé e una per lo studente. Con altri studenti, invece, si limitava a uscire e a rientrare a mani vuote. Al termine dell’esperimento, l’assistente di laboratorio chiedeva agli studenti di acquistargli qualche biglietto della lotteria del suo paese. La cosa interessante è che riuscì a vendere il doppio dei biglietti ai primi rispetto ai secondi.

1a. Un altro modo per usare la regola della reciprocità è quella di fare un favo- re e poi chiederne uno in cambio. Una concessione iniziale è una tecnica di persuasione molto efficace se, dopo un rifiuto, viene proposta subito una soluzione di ripiego. Se vuoi che qualcuno acconsenta a una tua richiesta, uno dei modi più semplici è quello di fare all’inizio una richiesta maggiore, che con ogni probabilità verrà rifiutata e, dopo ciò, avanzarne una minore ipotizzata fin dal principio. Se la prima è stata formulata abilmente, l’interlocutore dovrebbe percepire la seconda come una specie di concessione e quindi sentirsi incline a ricambiare accondiscendendo.

2. Principio del contrasto. Quando due cose sono relativamente diverse tra loro, la diffe- renza viene maggiormente percepita quando sono messe vicine nello spazio o nel tempo. Un ot- timo esempio di questo contrasto è fornito dai venditori di abbigliamento: se entri in un negozio dove alcuni abiti costano euro 1500 e la commessa comincia a farteli vedere tutti, nel momento in cui te ne mostrerà uno da euro 750, ti sembrerà che il vantaggio sia maggiore di quanto non lo sarebbe stato se te l’avesse presentato per primo.

3. Principio della coerenza. Quando prendiamo una posizione su qualcosa, o ci impegnia-

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mo con qualcuno, cerchiamo di difendere strenuamente quello in cui crediamo, anche se contro i nostri interessi. Lo psicologo Thomas Moriarty inscenò davanti ad una spiaggia una serie di furti simulati per vedere se gli spettatori ignari avrebbero tentato di impedire il misfatto. Dopo essersi sdraiato per alcuni minuti su un asciugamano, un suo assistente lasciava incustodita una piccola radio portatile. A questo punto, un secondo assistente nei panni del ladro arrivava, afferrava la radiolina e se ne andava. Gli spettatori si mostrarono riluttanti a sfidare il ladro per timore di esporsi ad un rischio. Reagirono soltanto 4 persone su 20.

Altri esperimenti furono simulati con una piccola modifica, dando origine ad un risultato total- mente diverso. Prima di allontanarsi, il primo assistente chiedeva al suo vicino di spiaggia: “Per favore, mentre vado a fare una nuotatina, può tenere d’occhio le mie cose?” Ebbene, 19 soggetti su 20 si trasformarono in veri e propri cani da guardia, ingaggiando addirittura, in alcuni casi, degli scontri fisici.

Ecco come questo principio della coerenza può essere usato nella vita lavorativa di tutti i gior- ni. Se ad esempio un venditore chiede ad un cliente potenziale: “Crede che sia estremamente importante tagliare i costi per incrementare i profitti nella sua azienda?” Il cliente risponderà:

“Altrochè!” E il venditore porrà subito questa domanda: “Allora, se il nostro software tagliasse i costi e incrementasse i profitti, lo acquisterebbe?” In questo caso, il venditore non solo vende un prodotto, ma parte già col presentare un risultato.

4. Principio della scarsità. Quando percepiamo che qualcosa che desideriamo è in quantità limitata, crediamo che il valore di questa cosa sia superiore. E’ il caso delle tele-promozioni che sfruttano questo principio, con la formula “Alle prime cinquanta telefonate, ecc...”

Gilbert Chesterton diceva che il modo migliore per desiderare qualcosa, o amare qualcuno, è pensare al fatto che si potrebbe perderlo. Ogni volta che cerchiamo di creare un messaggio persuasivo, ricordiamoci di questo principio.

5. Principio della riprova sociale. La maggior parte delle persone tende ad essere d’accor- do con proposte, prodotti o servizi che vengono percepiti come accettabili dalla maggior parte della gente o dei loro simili. Secondo Hogan, uno psicologo americano, l’85% della popolazione è conformista, il 10% è anticonformista e il restante 5% è indipendente. I venditori sanno benis- simo qual è l’importanza di avere delle documentazioni o delle testimonianze per far vedere ai clienti potenziali che il prodotto è buono. Far sapere loro che questo prodotto o servizio viene

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usato dai leader del loro settore è importante per fargli prendere decisioni. Seguendo la teoria di Hogan, l’85% delle persone che prendono decisioni di acquisto è conformista, il 10% tende a ribellarsi e il restante 5% usa le informazioni dei primi per poi utilizzarle per ottenerne un beneficio personale, come fanno gli imprenditori di successo.

6. Principio della simpatia. Preferiamo acconsentire alle richieste di quelli che conosciamo e che ci piacciono. L’esempio più d’impatto è quello usato da alcune aziende che riescono a coinvolgere una padrona di casa che, in cambio di una percentuale sugli acquisti, mette a dispo- sizione la propria abitazione e invita il maggior numero di amiche per far conoscere il prodotto da una rappresentante. A questo punto, scatta l’utilizzo di tutte le armi di persuasione: recipro- cità (tutte le partecipanti ricevono un piccolo omaggio da parte della dimostratrice), coerenza (tutte sono invitate a descrivere pubblicamente l’utilità dei prodotti), riprova sociale (una volta iniziati gli acquisti, la conferma del gruppo diventa automatica). Ma la reale potenza di questa metodologia sta nello sfruttamento del principio della simpatia grazie al quale le amiche per simpatia della padrona di casa comprano il prodotto, anche perché lei ha confidato loro che prende una piccola percentuale per ogni pezzo venduto. Se vuoi applicare questa metodologia, devi essere percepito come un amico. È stato dimostrato scientificamente che le capacità di persuasione sono superiori se le persone si mantengono in un buon stato fisico e appaiono in sintonia con il loro interlocutore. Preferiamo acquistare da persone che ci piacciono, che sono come noi o che sono come vorremmo essere. Le persone che hanno un bell’aspetto vengono considerate generalmente con più talento, più gentili e perfino più oneste, come per dire che l’abito fa il monaco.

7. Principio dell’autorità. In molti adulti è stata accertata una notevole disponibilità a se- guire fino all’estremo gli ordini impartiti da un’autorità. Ad esempio, i medici, quando dicono qualcosa, vengono percepiti come credibili. In un esperimento documentato sul libro di Cialdini, è stato dimostrato che in un ospedale, se un primario prescrive una medicina, anche errata, in quasi il 95% dei casi, l’infermiera somministra la medicina.

Il Principio dell’associazione e il principio dell’aspettativa

Oltre ai principi indicati da Cialdini, aggiungo altri due principi sull’arte della persuasione.

• Il principio dell’associazione

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Come nel principio della simpatia, tendiamo a gradire i prodotti, servizi o idee consigliati da persone che rispettiamo o a cui ci piacerebbe assomigliare. Abbiamo tendenza a comprare un prodotto, soprattutto se è nuovo, sponsorizzato da qualcuno a cui ci ispiriamo. Nella pubblicità, questo accade tutti i giorni con l’utilizzo delle celebrità come testimonial.

• Il principio dell’aspettativa.

Quando si crede o ci si aspetta che le cose vadano in un certo modo o che raggiungano un certo risultato, si tenderà ad andare comunque verso il risultato atteso, che sia negativo o positivo.

Credere qualcosa ci porta automaticamente a compiere azioni che tenderanno a confermare quello che crediamo.

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Aste giudiziarie

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COSA SONO?

Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene. La legge pre- vede che, se un privato o una società sono gravati da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata. Viene così permesso ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere e all’acquirente di ottenere i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l’espropriazione.

Un’asta giudiziaria è una particolare attività processuale che si tiene presso l’ufficio aste giudi- ziarie dei tribunali e attraverso cui il giudice fallimentare responsabile dell’ufficio, a seguito di un’esecuzione immobiliare o di un fallimento, dispone la vendita forzata di uno o più beni.

Fino al completo adeguamento alla nuova normativa - Legge 132/2015, le modalità con le quali si possono svolgere tali vendite sono di due tipi: con incanto e senza incanto.

Le aste con incanto sono una vera e propria gara al rialzo tra i vari partecipanti.

Immagina quelle tipiche scene da film in cui il banditore è in piedi dietro un bancone di legno e gli astanti, seduti davanti a lui, iniziano a rilanciare sulla cifra.

A partire dal prezzo base, stabilito in anticipo, i partecipanti possono rialzare di una cifra minima indicata dal giudice.

Ad esempio, se il primo offerente propone 155.000 euro e il rialzo minimo è di 5.000 euro, il se- condo per superare l’offerta deve spingersi, entro il tempo limite di 3 minuti, almeno a 160.000 euro, e così via.

Colui che offre la cifra più alta si aggiudica l’asta, ma solo temporaneamente, diventando infatti aggiudicatario “provvisorio”. Prima di diventare “definitivo” deve trascorrere un periodo di circa 10 giorni, durante i quali un’altra persona potrà formulare una nuova offerta maggiorata di 1/5 (un quinto) rispetto a quella del provvisorio, secondo un meccanismo chiamato “Rialzo del Quinto”.

Se ciò si verifica, il giudice dispone una nuova asta con prezzo base la cifra offerta (quella mag- giorata di 1/5), alla quale possono nuovamente partecipare tutte le persone interessate.

Facendo un esempio pratico, se l’importo dell’aggiudicatario è stato di 200.000 euro e l’offerta con tecnica del Rialzo del Quinto è di 240.000 euro, quest’ultima rappresenterà la cifra base

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della nuova asta.

Le aste senza incanto invece avvengono diversamente: i partecipanti formulano un’offerta d’ac- quisto in busta chiusa presso la Cancelleria del tribunale indicando prezzo, modalità e tempisti- che di pagamento.

Durante l’udienza, alla presenza dei vari astanti, le buste vengono aperte. Da lì, si possono veri- ficare due ipotesi:

√ In caso di più offerte valide, ovvero superiori al prezzo base, il giudice può indire una nuova asta, questa volta con incanto;

√ Nel caso invece di una sola offerta valida, questa è ritenuta vincente se è superiore di almeno 1/5 (un quinto) al prezzo base. Qualora fosse inferiore, spetterebbe al giudice – dopo essersi confrontato con il creditore procedente - stabilire se effettuare o meno una nuova asta con incanto.

Devi sapere che con la legge 132 del 6 agosto 2015, la tendenza è quella di favorire sempre più le aste senza incanto, ritenute più efficaci per questi motivi:

√ Maggiore velocità: l’aggiudicazione è da subito definitiva senza dover aspettare un eventuale Rialzo del Quinto;

√ Maggior sicurezza: le buste contengono offerte irrevocabili e non semplici doman- de di partecipazione come nella vendita con incanto;

√ Maggior trasparenza: è più difficile creare turbative d’asta e altri atteggiamenti di disturbo.

Tale norma non ha comunque escluso del tutto la vendita con incanto, che viene però utilizzata solo in situazioni particolari.

Il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione dispone il trasferimento del bene espropriato all’aggiudicatario ha l’ulteriore effetto di provocare la cancellazione delle trascrizioni dei pignora- menti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. (art. 586 c.p.c.).

2 E FRAZIONAMENTI

La nuova normativa, che ha riformato in più punti il codice di procedura civile, ha previsto, ex art. 490 c.p.c., l’obbligo di pubblicazione dell’avviso di vendita, dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima su appositi siti Internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto. Sarà così consentita una partecipazione più ampia alle aste giudiziarie, tradizionalmente riservate ai soli operatori professionali.

Da tali documenti, è possibile trarre informazioni utili per una partecipazione più oculata alla vendita quali la descrizione del bene, le iscrizioni e trascrizioni che gravano sullo stesso, i dati catastali e le eventuali variazioni, la destinazione d’uso del bene e i possibili abusi riscontrati, l’eventuale stato occupazionale del bene e il valore dell’immobile con indicazione del criterio di stima usato.

Uno degli scopi di questa riforma è proprio quello di rendere rintracciabili con maggior rapidità e al maggior numero di persone possibili le offerte in corso, permettendo anche la consultazio- ne di tutta la documentazione relativa. La riforma, infatti, persegue modelli di prontezza, flessi- bilità e trasparenza come evidenziato nella Relazione illustrativa al Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267, (cosiddetta “legge fallimentare”), così come modificata dalla legge 14 maggio 2005, n.

80 in materia di deleghe al Governo per la modifica del codice di procedura civile nonché per la riforma organica della disciplina delle procedure concorsuali.

Sempre in funzione di una partecipazione consapevole, altra novità riguarda la figura del custo- de (art. 559 ss. c.p.c.). A differenza di quanto accadeva in precedenza, di fatto, la nomina avverrà in favore di un terzo. Ciò dovrebbe procurare molteplici vantaggi. Innanzitutto, sarà possibile visitare l’immobile e, inoltre, verrà favorita una gestione dinamica in termini di valorizzazione del fabbricato. La nomina in favore del debitore si avrà solo nelle ipotesi in cui questi occupi l’immobile o quando il giudice ritenga che la sua sostituzione non abbia alcuna utilità.

La normativa viene applicata anche alle procedure pendenti. Unica eccezione riguarda quelle per le quali è stata già disposta la vendita, in relazione alle quali continuerà ad essere applicata la normativa precedente.

COME PARTECIPARE ?

Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a

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fare offerte all’incanto”. Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica. Le offerte, in- fatti, possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura spe- ciale.

E’ anche possibile che il procuratore legale possa fare offerte per persona da nominare ma, in tal caso, nell’ipotesi di aggiudicazione, sarà indispensabile dichiarare in Cancelleria, nei tre giorni successivi all’aggiudicazione, il nome della persona per la quale è stata effettuata l’offerta.

L’aggiudicazione altrimenti diverrà definitiva a nome del procuratore (art. 583 c.p.c.). L’iter pro- cedurale della vendita forzata inizia con l’ordinanza di vendita emanata dal giudice nella quale viene previsto un termine tra i 90 e i 120 giorni entro il quale possono essere proposte le offerte d’acquisto. Nella stessa ordinanza, vengono stabilite le modalità con le quali deve essere pre- stata la cauzione e viene fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti. La Cancelleria, poi, provvede a dare pub- blico avviso dell’ordine di vendita sia sui quotidiani di informazione che su appositi siti Internet.

Per partecipare a una vendita giudiziaria, è indispensabile aver prestato la cauzione che, nella vendita senza incanto, non può essere inferiore al decimo del prezzo proposto dall’offerente stesso, mentre nella vendita con incanto è stabilita dal giudice dell’esecuzione nell’ordinanza di vendita in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta. E’ stato poi abolito dalla nuova normativa l’obbligo di depositare in Cancelleria anche l’ammontare approssimativo del- le spese di vendita quali spese e oneri di aggiudicazione, trascrizioni e volture.

Nella vendita senza incanto, l’offerta è depositata in busta chiusa in Cancelleria.

Nel caso in cui la vendita è delegata a un professionista, l’offerta è depositata presso il suo stes- so studio, salvo diversa disposizione contenuta nell’avviso di vendita.

Se viene stabilito che la cauzione debba esser versata tramite assegno circolare, esso andrà inserito nella busta. L’offerta è irrevocabile salvo che il giudice non disponga la gara tra gli offe- renti sull’offerta più alta, salvo che non venga disposto l’incanto e, infine, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione senza che essa sia stata accolta (art. 571 c.p.c.).

Nella vendita con incanto, la cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura dell’in- canto, se l’offerente non diviene aggiudicatario del bene (art. 580 c.p.c.). Nell’ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all’incanto, né personalmente, né a mezzo di procu- ratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero.

2 E FRAZIONAMENTI

Nell’ipotesi di vendita all’incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto. Anche in questo caso, sarà necessario depositare in Cancelleria l’offerta e integrare la cauzione che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la parteci- pazione alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all’aggiudicatario. La legge 28 dicembre 2005, n. 263 ha riformato l’art. 584 c.p.c. prevedendo espressamente che alla nuova asta pos- sano partecipare, “oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano inte- grato la cauzione”.

In caso di diserzione della gara da parte degli offerenti in aumento, l’aggiudicazione diviene definitiva. Il giudice dell’esecuzione pronuncerà a carico degli offerenti in aumento la perdita integrale della cauzione, salvo ricorra un documentato e giustificato motivo.

A questo punto, l’aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo, anche tramite contratto di finanziamento, entro il termine e con le modalità fissate nell’ordinanza di vendita. Tale termine non potrà essere superiore a 60 giorni dall’aggiudicazione.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può ancora sospendere la ven- dita nell’ipotesi in cui ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello effettivo dell’immobile altrimenti pronuncia decreto di trasferimento all’aggiudicatario del bene espro- priato. Tale decreto contiene l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile ven- duto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio (art. 586 c.p.c.).

Se, invece, l’aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel termine stabi- lito, il giudice dell’esecuzione dichiarerà la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncerà la perdi- ta della cauzione a titolo di multa e disporrà un nuovo incanto. Se il prezzo ricavato dal nuovo incanto, insieme alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza.

Nell’ipotesi in cui, invece, l’asta non possa aver luogo per mancanza di offerte (cosiddetta “asta deserta”) e nel caso di inesistenza o di mancato accoglimento delle domande di assegnazione

E FRAZIONAMENTI 2

da parte dei creditori, il giudice dell’esecuzione potrà disporre l’amministrazione giudiziaria o un nuovo incanto. In quest’ultimo caso, sarà possibile stabilire modalità di vendita e forme di pubblicità differenti. Dovrà, poi, essere fissato un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente e un nuovo termine, tra i 60 e i 90 giorni, per la presentazione delle offerte d’acqui- sto. Va ricordato a tal proposito che eventuali comportamenti collusivi miranti proprio a ottenere tale risultato sono puniti a norma degli artt. 353 e 354 del codice penale.

Ultima notazione riguarda la circostanza per cui, per la copertura delle spese connesse alla par- tecipazione ad un’asta, molti Istituti di Credito hanno concluso convenzioni con i Tribunali, volti a limitare i costi legati all’erogazione dei servizi finanziari. E’ bene, però, accordarsi con gli Istituti di Credito con un certo anticipo rispetto alla data d’asta in modo da rispettare i tempi tecnici per il versamento del prezzo previsti nell’ordinanza o nell’avviso di vendita. La banca, ottenuta la copia della perizia ed effettuate le necessarie valutazioni, stabilirà l’ammontare del finanziamento. Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente prevista una clausola di dissolvenza in base alla quale, in caso di mancata aggiudicazione, viene annullata l’operazione finanziaria.

PUBBLICITA’ DELLE VENDITE GIUDIZIARIE

Relativamente alla pubblicità delle vendite giudiziarie, la richiesta di pubblicazione avviene a cura del soggetto incaricato (professionista delegato, custode giudiziario, curatore fallimenta- re, legale del creditore, cancelleria, ecc.) che deve provvedere all’invio della documentazione indicata in ordinanza (ad esempio avviso, ordinanza, perizia, fotografie, planimetrie).

Il servizio non è autorizzato a modificare il contenuto di qualsiasi documento, ma si limiterà ad una sola eventuale modifica di formato della documentazione.

In particolare, riguardo al problema della presenza di eventuali nomi e cognomi di soggetti richiamati nella documentazione, la società non può intervenire per la loro cancellazione all’in- terno dei singoli documenti. Nel rispetto della normativa sulla privacy (d.lgs. n.196, 30 giugno 2003), salvo diverse disposizioni impartite dal Tribunale, i soggetti incaricati della trasmissione della documentazione da pubblicare devono aver cura di inviare i documenti già epurati dai dati personali relativi al debitore e ai congiunti (oscurando, ove presente, il nome e cognome del de- bitore esecutato, anche nel caso esso compaia nelle trascrizioni dell’ultimo ventennio), in modo che gli stessi possano essere legittimamente utilizzati ai fini della pubblicazione. Analogamente,

2 E FRAZIONAMENTI

è opportuno che le fotografie non contengano espliciti riferimenti a persone o cose dalle quali sia possibile risalire all’identità del debitore.

La pubblicazione della documentazione avviene dopo un accurato procedimento di trattamen- to della stessa al fine della migliore codifica dei dati contenuti nei documenti e ogni bando di vendita viene pubblicato di norma a partire dal quinto giorno lavorativo successivo alla data di ricezione del materiale in caso di documentazione conforme.

La comunicazione di positiva verifica della conformità del materiale per la pubblicazione avvie- ne entro 24 ore lavorative tramite email all’indirizzo indicato dal richiedente.

In caso di documentazione conforme alla pubblicazione, ma contenente errori formali rilevati durante l’analisi dettagliata dei documenti, tali da pregiudicare la qualità delle informazioni da pubblicare, lo staff contatterà tempestivamente il richiedente per la risoluzione delle proble- matiche incontrate. In tal caso la pubblicazione potrebbe subire dei ritardi rispetto alla data prevista.

Al momento della pubblicazione, il richiedente riceve via fax/email un “certificato di pubblica- zione” comprovante l’avvenuta pubblicità.

Il servizio pubblica la documentazione ricevuta come segue:

• Ordinanza e avviso di vendita

Viene garantita la pubblicazione integrale dell’ordinanza e/o avviso, oltre che la codifica detta- gliata di tutte le informazioni contenute all’interno della stessa, al fine di permettere ogni tipo di ricerca possibile, esclusa quella sul nome del debitore (ai sensi del codice sulla privacy);

• C.T.U. (Consulenza Tecnica d’Ufficio) e allegati

Viene garantita la pubblicazione integrale della relazione peritale al fine di raggiungere la mas- sima efficacia nella diffusione di informazioni utili alla vendita in corso e, se possibile, viene effettuata la scomposizione delle planimetrie e fotografie per singolo lotto pubblicizzato per evitare confusione e duplicazioni nelle stesse;

E FRAZIONAMENTI 2

• Modulistica relativa alla vendita

ad ogni specifica vendita può essere associata la modulistica necessaria per la partecipazione e le relative modalità che l’Ufficio o l’associazione vorrà inviare e che gli interessati potranno direttamente stampare e utilizzare.

Comunicazione esito vendita

Se vuoi conoscere gli esiti delle aste, puoi procedere in due modi:

√ navigando sui principali siti di riferimento del settore (ad esempio astegiudiziarie.it);

√ telefonando al delegato alla vendita o al custode il giorno successivo all’incanto.

La comunicazione pertanto può essere effettuata:

√ aggiornando in tempo reale direttamente online gli esiti delle vendite;

√ rispondendo all’email di richiesta esito inviata dal servizio il giorno fissato per la ven- dita;

√ stampando e inviando via fax/email la richiesta esito ricevuta.

In tal modo vengono evitate richieste d’informazione agli uffici da parte degli utenti nei tempi immediatamente successivi alle vendite.

Le domande più frequenti

Chi può partecipare ad un’asta?

Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Le offerte possono essere fatte personalmente o tramite mandatario munito di procura speciale.

Quali sono le modalità di partecipazione ad un’asta?

Le modalità di partecipazione ad un’asta sono differenti in relazione al Tribunale interessato.

2 E FRAZIONAMENTI

Generalmente, è necessario presentare idonea domanda unitamente al deposito cauzionale e/o di spesa, entro i termini stabiliti.

Dove si trovano i moduli per partecipare alla vendita?

I moduli per partecipare alla vendita sono disponibili presso la Cancelleria del Tribunale oppure possono essere scaricati direttamente dal sito di riferimento.

Che cosa ricoprono gli assegni relativi alla cauzione e alle spese?

I primi rappresentano un anticipo, mentre i secondi ricoprono l’ammontare approssimativo di spese e oneri di aggiudicazione, trascrizioni e volture.

In caso di “non aggiudicazione” saranno restituiti gli assegni versati? Con quali tempistiche?

In caso di non aggiudicazione, la cauzione versata viene restituita integralmente all’offerente, dopo la chiusura dell’incanto, (art. 580 c.p.c.). Nell’ipotesi in cui, però, questi non abbia par- tecipato affatto all’incanto, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza do- cumentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero.

Qual è la differenza tra vendita con incanto e vendita senza incanto?

Nel primo paragrafo di questo capitolo ti ho già mostrato le rispettive caratteristiche, ma se- guendo il suggerimento dei Latini “repetita iuvant”, ti ribadisco di seguito le diversità fra le due tipologie:

La vendita senza incanto prevede la presentazione presso la Cancelleria delle offerte d’ac- quisto in busta chiusa con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa. Queste buste vengono, poi, aperte nell’udien- za fissata per l’esame delle proposte, alla presenza dei vari offerenti. Se l’offerta è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere alla vendita se c’è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che ci siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incan- to. In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti e si assume come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni, il giudice decide se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto.

La vendita con incanto prevede la realizzazione immediata di una gara fra i diversi offerenti.

Il giudice dell’esecuzione stabilisce le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte,

E FRAZIONAMENTI 2

l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo dev’essere deposita- to. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente, nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto al mantenimento del- la sua offerta nel momento in cui essa viene superata da un’altra, anche se poi viene dichiarata nulla.

Quando il bene viene aggiudicato definitivamente?

L’aggiudicazione di un bene diventa definitiva trascorsi 10 giorni dall’aggiudicazione provvisoria.

Nel caso di vendita all’incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all’aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto. Anche in questo caso, è necessario depositare in Cancelleria l’offerta e integrare la cauzione che dev’essere pari al doppio di quella richiesta per la parteci- pazione alla prima asta.

Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all’aggiudicatario.

E’ possibile visitare l’immobile?

Sì, ma è necessario rivolgersi al “Custode Giudiziario” prendendo un appuntamento telefonica- mente o tramite e-mail.

E’ possibile chiedere un mutuo?

E’ possibile richiedere i finanziamenti erogati dagli istituti di credito convenzionati con il Tribuna- le. La lista è disponibile presso la Cancelleria del Tribunale.

Sono visibili gli esiti delle vendite?

Il sito viene aggiornato tempestivamente in relazione agli esiti di ogni singola vendita a seguito della ricezione della comunicazione da parte del responsabile della procedura.

E’ possibile ricevere periodicamente gli avvisi delle aste pubblicate sul sito?

E’ possibile ricevere l’aggiornamento quotidiano dell’elenco delle pubblicazioni effettuate sul sito web www.astegiudiziarie.it. Questo servizio permette di ricevere via mail l’elenco delle aste pubblicate nelle ultime 24 ore, relative all’area geografica di interesse e ordinate secondo la tipologia degli immobili e il prezzo base d’asta. Il servizio viene offerto in PROVA GRATUITA PER 15 GIORNI, affinché sia possibile effettuarne adeguata valutazione, per una provincia o regione di test.

Può partecipare ad un’asta un soggetto diverso da quello a cui verrà intestato l’immobile?

2 E FRAZIONAMENTI

Il codice di procedura civile all’art. 579 “Persone ammesse agli incanti”, prevede la possibilità che all’asta partecipi un soggetto diverso da quello al quale verrà intestato l’immobile. Tale soggetto dovrà, però, essere munito di apposita procura.

Quali sono i requisiti minimi della valutazione immobiliare?

Sono quelli del decreto legge 83/2015 convertito nella legge 132/2015, ovvero:

3.1 Calcolare la superficie dell’immobile;

3.2 Specificare:

3.2.1 La superficie commerciale;

3.2.2 Il valore al metro quadro;

3.2.3 Il valore complessivo.

3.3 Esporre analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, tra cui la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, distinguendo tra:

3.3.1 Adeguamenti per oneri di regolarizzazione urbanistica;

3.3.2 Per lo stato d’uso e di manutenzione;

3.3.3 Per lo stato di possesso;

3.3.4 Per vincoli e oneri giuridici (ove non eliminabili nel corso del procedimen- to esecutivo);

3.3.5 Per le eventuali spese condominiali insolute. Inoltre:

3.4 In caso di opere abusive, va controllata la possibilità di sanatoria e i costi della stessa;

3.5 Va sempre verificata la presenza di istanze di condono, indicando il nome del richiedente, di quale legge trattasi, a che punto è la pratica, i costi per l’ottenimento della sanatoria, e le oblazioni già corrisposte o da corrispon- dere;

E FRAZIONAMENTI 2

3.6 In ogni caso bisogna verificare, se gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 47/85, oppu- re dall’articolo 46, comma 5 del DPR 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

infatti per gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari (e in caso di abusi sanabili), l’aggiudicatario può presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

3.7 Verificare se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

3.8 Informare circa:

3.8.1 L’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione;

3.8.2 Eventuali spese straordinarie già deliberate (anche se il relativo debito non sia ancora scaduto);

4.4.1 Eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;

4.4.2 Il corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.

Il compenso dell’esperto estimatore - CTU

“Il compenso dell’esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall’ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita.

Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al 50% del com- penso calcolato sulla base del valore di stima”.

Ovvero:

√ L’acconto può essere liquidato solo dopo la consegna della stima (quindi le spese ven- gono anticipate dall’estimatore);

√ Il saldo solo dopo la vendita (quindi molto più tardi, rispetto a prima).

2 E FRAZIONAMENTI

CODICE DI PROCEDURA CIVILE

Ti riporto quindi gli articoli del codice di procedura civile che ti sarà utile conoscere per operare in questo campo. In particolare parlo degli articoli dal 474 al 632 del codice di procedura civile con riferimenti alla Legge del 24/12/2012 n. 3 in vigore dall’1/1/2013, alla Legge 132/2015 del 6/8/2015 e alla Legge 119/2016.

Titolo I – Del titolo esecutivo e del precetto Art. 474 Titolo esecutivo

Art. 475 Spedizione in forma esecutiva Art. 476 Altre copie in forma esecutiva

Art. 477 Efficacia del titolo esecutivo contro gli eredi Art. 478 Prestazione della cauzione

Art. 479 Notificazione del titolo esecutivo e del precetto Art. 480 Forma del precetto

Art. 481 Cessazione dell’efficacia del precetto Art. 482 Termine ad adempiere

Capo I - Dell’espropriazione forzata in generale Sezione I – Dei modi e delle forme

Art. 483 Cumulo dei mezzi di espropriazione Art. 484 Giudice dell’esecuzione

Art. 485 Audizione degli interessati

Art. 486 Forma delle domande e delle istanze Art. 487 Forma dei provvedimenti del giudice Art. 488 Fascicolo dell’esecuzione

Art. 489 Luogo delle notificazioni e delle comunicazioni Art. 490 Pubblicità degli avvisi

Sezione II - Del pignoramento Art. 491 Inizio dell’espropriazione Art. 492 Forma del pignoramento

Art. 492bis Ricerca con modalità telematiche dei beni da pignorare Art. 493 Pignoramenti su istanza di più creditori

E FRAZIONAMENTI 2

Art. 494 Pagamento nelle mani dell’ufficiale giudiziario Art. 495 Conversione del pignoramento

Art. 496 Riduzione del pignoramento

Art. 497 Cessazione dell’efficacia del pignoramento Sezione III - Dell’intervento dei creditori

Art. 498 Avviso ai creditori iscritti Art. 499 Intervento

Art. 500 Effetti dell’intervento

Sezione IV – Della vendita e dell’assegnazione Art. 501 Termine dilatorio del pignoramento

Art. 502 Termine per l’assegnazione o la vendita del pegno Art. 503 Modi della vendita forzata

Art. 504 Cessazione della vendita forzata Art. 505 Assegnazione

Art. 506 Valore minimo per l’assegnazione Art. 507 Forma dell’assegnazione

Art. 508 Assunzione di debiti da parte dell’aggiudicatario o dell’assegnatario Sezione V – Della distribuzione della somma ricavata

Art. 509 Composizione della somma ricavata Art. 510 Distribuzione della somma ricavata Art. 511 Domanda di sostituzione

Art. 512 Risoluzione delle controversie

Capo II - Dell’espropriazione mobiliare presso il debitore Sezione I – Del pignoramento

Art. 513 Ricerca delle cose da pignorare

Art. 514 Cose mobili assolutamente impignorabili Art. 515 Cose mobili relativamente impignorabili

Art. 516 Cose pignorabili in particolari circostanze di tempo Art. 517 Scelta delle cose da pignorare

Art. 518 Forma del pignoramento

2 E FRAZIONAMENTI

Art. 519 Tempo del pignoramento Art. 520 Custodia dei mobili pignorati Art. 521 Nomina e obblighi del custode

Art. 521 bis Pignoramento e custodia di autoveicoli, motoveicoli e rimorchi Art. 522 Compenso del custode

Art. 523 Unione di pignoramenti Art. 524 Pignoramento successive Sezione II – Dell’intervento dei creditori Art. 525 Condizione e tempo dell’intervento Art. 526 Facoltà dei creditori intervenuti

Art. 527 [Diritto dei creditori intervenuti alla distribuzione] – ABROGATO Art. 528 Intervento tardivo

Sezione III – Dell’assegnazione e della vendita Art. 529 Istanza di assegnazione o di vendita

Art. 530 Provvedimento per l’assegnazione o per l’autorizzazione della vendita Art. 531 Vendita di frutti pendenti o di speciali beni mobili

Art. 532 Vendita a mezzo di commissionario Art. 533 Obblighi del commissionario Art. 534 Vendita all’incanto

Art. 534bis Delega al notaio delle operazioni di vendita con incanto Art. 534ter Ricorso al giudice dell’esecuzione

Art. 535 Prezzo base dell’incanto

Art. 536 Trasporto e ricognizione delle cose da vendere Art. 537 Modo dell’incanto

Art. 538 Nuovo incanto

Art. 539 Vendita o assegnazione degli oggetti d’oro e d’argento Art. 540 Pagamento del prezzo e rivendita

Art. 540bis Integrazione del pignoramento

Sezione IV - Della distribuzione della somma ricavata Art. 541 Distribuzione amichevole

Art. 542 Distribuzione giudiziale

E FRAZIONAMENTI 2

Capo III – Dell’espropriazione presso terzi Sezione I – Del pignoramento e degli interventi Art. 543 Forma del pignoramento

Art. 544 Pegno o ipoteca a garanzia del credito pignorato Art. 545 Crediti impignorabili

Art. 546 Obblighi del terzo Art. 547 Dichiarazione del terzo

Art. 548 Mancata dichiarazione del terzo Art. 549 Contestata dichiarazione del terzo Art. 550 Pluralità di pignoramenti

Art. 551 Intervento

Sezione II – Dell’assegnazione e della vendita

Art. 552 Assegnazione e vendita di cose dovute dal terzo Art. 553 Assegnazione e vendita di crediti

Art. 554 Pegno o ipoteca a garanzia del credito assegnato Capo IV – Dell’espropriazione immobiliare

Sezione I – Del pignoramento Art. 555 Forma del pignoramento

Art. 556 Espropriazione di mobili insieme con immobili Art. 557 Deposito dell’atto di pignoramento

Art. 558 Limitazione dell’espropriazione Art. 559 Custodia dei beni pignorati Art. 560 Modo della custodia Art. 561 Pignoramento successivo

Art. 562 Inefficacia del pignoramento e cancellazione della trascrizione Sezione II - Dell’intervento dei creditori

Art. 563 [Condizioni e tempo dell’intervento] – ABROGATO Art. 564 Facoltà dei creditori intervenuti

Art. 565 Intervento tardivo

Art. 566 Intervento dei creditori iscritti e privilegiati

2 E FRAZIONAMENTI

Sezione III – Della vendita e dell’assegnazione Art. 567 Istanza di vendita

Art. 568 Determinazione del valore dell’immobile

Art. 569 Provvedimento per l’autorizzazione della vendita Art. 570 Avviso della vendita

Art. 571 Offerte d’acquisto Art. 572 Deliberazione sull’offerta Art. 573 Gara tra gli offerenti

Art. 574 Provvedimenti relativi alla vendita

Art. 575 [Termine delle offerte senza incanto] - ABROGATO Art. 576 Contenuto del provvedimento che dispone la vendita Art. 577 Indivisibilità dei fondi

Art. 578 Delega a compiere la vendita Art. 579 Persone ammesse agli incanti Art. 580 Prestazione della cauzione Art. 581 Modalità dell’incanto

Art. 582 Dichiarazione di residenza o elezione di domicilio dell’aggiudicatario Art. 583 Aggiudicazione per persona da nominare

Art. 584 Offerte dopo l’incanto Art. 585 Versamento del prezzo

Art. 586 Trasferimento del bene espropriato Art. 587 Inadempienza dell’aggiudicatario Art. 588 Esito negativo dell’incanto Art. 589 Istanza di assegnazione

Art. 590 Provvedimento di assegnazione Art. 590bis Assegnazione a favore di un terzo

Art. 591 Provvedimento di amministrazione giudiziaria o di nuovo incanto Art. 591bis Delega delle operazioni di vendita

Art. 591ter Ricorso al giudice dell’esecuzione Sezione IV – Dell’amministrazione giudiziaria Art. 592 Nomina dell’amministratore giudiziario Art. 593 Rendiconto

Art. 594 Assegnazione delle rendite

E FRAZIONAMENTI 2

Art. 595 Cessazione dell’amministrazione giudiziaria Sezione V - Della distribuzione della somma ricavata Art. 596 Formazione del progetto di distribuzione Art. 597 Mancata comparizione

Art. 598 Approvazione del progetto

Capo V - Dell’espropriazione di beni indivisi Art. 599 Pignoramento

Art. 600 Convocazione dei comproprietari Art. 601 Divisione

Capo VI - Dell’espropriazione contro il terzo proprietario Art. 602 Modo dell’espropriazione

Art. 603 Notificazione del titolo esecutivo e del precetto Art. 604 Disposizioni particolari

Titolo III – Dell’esecuzione per consegna o per rilascio Art. 605 Precetto per consegna o rilascio

Art. 606 Modo della consegna Art. 607 Cose pignorate Art. 608 Modo del rilascio

Art. 608bis Estinzione dell’esecuzione per rinuncia della parte istante Art. 609 Provvedimenti circa i mobili estranei all’esecuzione

Art. 610 Provvedimenti temporanei Art. 611 Spese dell’esecuzione

Titolo IV – Dell’esecuzione forzata di obblighi di fare o di non fare Art. 612 Provvedimento

Art. 613 Difficoltà sorte nel corso dell’esecuzione Art. 614 Rimborso delle spese

Titolo IV Bis – Delle misure di coercizione indiretta Art. 614bis Misure di coercizione indiretta

2 E FRAZIONAMENTI

Titolo V – Delle opposizioni

Capo I - Delle opposizioni del debitore Sezione I - Delle opposizioni all’esecuzione Art. 615 Forma dell’opposizione

Art. 616 Provvedimenti del giudice dell’esecuzione

Titolo V – Delle opposizioni – Delle opposizioni del debitore – Delle opposizioni agli atti esecutivi Art. 617 Forma dell’opposizione

Art. 618 Provvedimenti del giudice dell’esecuzione.

Sezione III – Opposizioni in materia di lavoro Art. 618bis Procedimento

Capo II - Delle opposizioni di terzi Art. 619 Forma dell’opposizione Art. 620 Opposizione tardiva

Art. 621 Limiti della prova testimoniale

Art. 622 Opposizione della moglie del debitore

Titolo VI - Della sospensione e dell’estinzione del processo Capo I - Della sospensione del processo

Art. 623 Limiti della sospensione

Art. 624 Sospensione per opposizione all’esecuzione Art. 624bis Sospensione su istanza delle parti Art. 625 Procedimento

Art. 626 Effetti della sospensione Art. 627 Riassunzione

Art. 628 Sospensione del termine d’efficacia del pignoramento Capo II – Dell’estinzione del processo

Art. 629 Rinuncia

Art. 630 Inattività delle parti

Art. 631 Mancata comparizione all’udienza Art. 632 Effetto dell’estinzione del processo

E FRAZIONAMENTI 2

COME SELEZIONARE 100 ASTE IN UN’ORA?

Facile! Seleziona solo i dati necessari, senza soffermarti sull’intera perizia.

2 E FRAZIONAMENTI

INDIRIZZOMQN° INCANTO BASE ASTA

OFFERTA MINIMA

DATA ASTA REGOLARITÀ URBANISTICAN° CREDITORISTATO OCCUPAZIONALEVALORE IMMOBILIARE.IT VALORE OMI VALORE BORSINO

IMMOBILIARE

VALORE AGENZIA 1

VALORE AGENZIA 2

VALORE AGENZIA 3

STREET PRICE RIFRIMENTI CUSTODE

NOTE V. TARTINI 13 MI49,5350.00027/10/1577.00065.000

street price

E FRAZIONAMENTI 2

COSA FARE ADESSO? QUALI DATI GUARDARE PER PRIMI?

Trova la diferenza tra il prezzo base d’asta (oppure l’offerta minima) e il valore riportato su im- mobiliare.it o borsinoimmobiliare.it guardando il valore più basso tra i due.

Se la differenza tra i due valori è di almeno il 50/60%, approfondisci la perizia e inserisci nel file i dati mancanti (regolarità urbanistica, stato occupazionale, ecc.) colorando la riga.

QUALI COLORI USARE?

E’ una scelta personale. Puoi per semplicità optare per i colori del semaforo – rosso, giallo e verde.

Un quarto (ad esempio il grigio) può essere usato per indicare le zone su cui non lavorerai mai indipendentemente dal prezzo.

PERCHE’ INSERIRE ANCHE GLI IMMOBILI CHE NON CI INTERES- SANO?

Perché in seguito all’asta deserta dopo pochi giorni scompaiono dai portali e si ripresentano dopo diversi mesi. Se non li inserisci, rischi di perdere ulteriore tempo su cose già lette e sulle quali hai già cliccato.

IL TEMPO E’ DENARO E VA OTTIMIZZATO!

COME DIVENTERA’ IL TUO FILE?

2 E FRAZIONAMENTI

E FRAZIONAMENTI 2

IN BASE A COSA DECIDO IL COLORE?

√ ROSSO – Prezzo base d’asta o offerta minima superiore o uguale al valore delle ban- che dati

√ GIALLO – Prezzo base d’asta o offerta minima inferiore del 40/50% rispetto al valore delle banche dati

√ VERDE - Prezzo base d’asta o offerta minima inferiore di almeno 60/70% rispetto al valore delle banche dati

√ GRIGIO – Indipendentemente dal prezzo, l’immobile non ti interessa COME PROCEDERE?

√ Lavora in primis le “pratiche verdi”, successivamente quelle gialle. Questo significa che leggerai poche perizie per terminare la compilazione del file;

√ Fissa un appuntamento con il custode giudiziario per visionare l’immobile;

√ Dopo la visione dell’immobile, chiedi l’opinione di almeno 3 agenzie nella microzona dove è situato l’appartamento;

√ Crea il database intorno alla microzona di ubicazione;

√ Determina lo street price che sarà il tuo riferimento per i ricavi;

√ Costruisci il tuo conto economico, simulando ROI e ROE nei tre scenari (peggiore, me- dio e migliore). Se l’operazione “regge” lo scenario peggiore (punto di caduta) procedi;

√ Partecipa all’asta

2 E FRAZIONAMENTI

E FRAZIONAMENTI 2

COME PARTECIPARE AD UN’ASTA?

√ Leggi l’ordinanza/bando/avviso per capire le regole di partecipazione;

√ Compila la domanda di partecipazione e la tua offerta;

√ Predisponi l’assegno circolare con la corretta intestazione (solitamente il 10% rispetto alla somma che offri nella domanda di partecipazione);

√ Recati nel tribunale o presso lo studio del delegato alla vendita per depositare la busta contenente l’assegno e la domanda di partecipazione (leggendo bene la data indicata per il deposito);

√ Partecipa in asta e sii presente anche durante l’apertura delle buste.

2 E FRAZIONAMENTI

I contratti di Alfio Bardolla:

1. Facsimile modello di partecipazione in asta (con incanto - vecchia procedura) 2. Facsimile modello di partecipazione in asta (senza incanto)

3. Decreto di trasferimento di immobile subastato

E FRAZIONAMENTI 2

FACSIMILE MODELLO DI PARTECIPAZIONE IN ASTA (CON INCANTO – VECCHIA PROCEDURA)

Facsimile di domanda per la diretta partecipazione senza incanto

2 E FRAZIONAMENTI

Esecuzione immobiliare (o procedura concorsuale) n. _________________________________________________

G. E. (o G.D.) Dott. _____________________________(a)

Domanda di partecipazione

Il/La sottoscritto/a ________________________________, nato/a a _____________________________________

il mese 1__________________________, codice fiscale__________________________________, (se si è coniuga- ti indicare: “coniugato/a, in regime di comunione/separazione patrimoniale, con_______________________

_____________nato/a a______________________________________________, il__________________

mese____________________., codice fiscale__________________________________________.”), residente in__

______________________________________________________., Via___________________________________

_n._____ , (se residenti in un diverso Comune occorre eleggere domicilio con la seguente formula: “residente in______

__________________________________________ ed elettivamente domiciliato/a in________________________

__________________, Via_________________________________________________. n._____________, presso ________________________”_________________________ attenzione! in caso di mancata elezione di domicilio l’offerente si con- sidera domiciliato presso la Cancelleria del Giudice competente alla vendita ove gli verranno fatte tutte le necessarie comunicazioni)

premesso

che, per la procedura indicata in epigrafe, con ordinanza del______________________mese________________

anno________________________ veniva disposta la vendita senza incanto, al prezzo di €._____________________, dell’immobile sito in______________________________________________ , Via___________________________

____________________n. ________, meglio descritto nel su richiamato provvedi- mento; con il presente atto, il sotto- scritto

chiede

di poter partecipare al predetto incanto che avrà luogo il giorno_________________________mese ___________________________anno_______________________

innanzi al Giudice dell’Esecuzione dott. ______________________________________________________.

allega

1) n.____________assegni circolari non trasferibili per un importo complessivo di €.___________________€.______

________________________________assegno non trasferibile n._______________________________________., tratto sulla Banca___________________________________________________________________________;

€. ______________________________, assegno non trasferibile n. __________________________

__________, tratto sulla Banca _____________________________________________________; €.

__________________________, assegno non trasferibile n_______________________________________, tratto sulla Banca_____________________________________________________________, tutti intestati alla procedura esecutiva immobiliare n.___________________________________, pari al ______________________________%

del prezzo, da imputarsi per il ____________________________% al deposito cauzionale e per il _____________________________% a titolo delle spese di vendita salvo conguaglio.

2) copia documento d’identità e codice fiscale.

Data Firma (1)

E FRAZIONAMENTI 2

FACSIMILE MODELLO DI PARTECIPAZIONE IN ASTA (SENZA INCANTO) VENDITA SENZA INCANTO (Offerta persona fisica)

2 E FRAZIONAMENTI

GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT./SSA

_______________________________________________________

LOTTO N.__________________________UDIENZA DEL ___________________________

Il sottoscritto _____________________________________________________________________________

___nato a______________________________________(______ ) il ____________________, residente in__

______________________________________( ), via____________________________________________

_______ n. _________, tel:________________________________fax: ___________________________

cell:_________________________________codice fiscale:___________________________________________

Stato civile:

O F F R E

per sé la somma di €_______________________________________________

(€_______________________________) per l’acquisto del seguente immobile: _____________________________

____________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________.

Dichiara che in caso di aggiudicazione provvederà al versamento del saldo prezzo entro la data di _________________

Dichiara di aver preso visione della perizia di stima.

Firma (1)