L’esigenza di realizzare un sistema unico di registrazione immobiliare nell’Unione Europea deriva dalle crescenti transazioni immobiliari c.d. cross-bordere, in particolare, dall’obiettivo fondamentale perseguito dall’Unione Europea di dar vita ad un mercato unico che permettala libera circolazione dei beni, servizi, capitali e persone in tutta l’Europa. La storia dell’armonizzazione del diritto nel continente europeo ha preso le mosse già in epoca romano-giustinianea, quando con il Corpus Iuris Civilis fu realizzato il primo esperimento di unificazione319. In seguito, il Code Napoléon del 1804 ha riaperto un secondo processo di armonizzazione del diritto nel continente europeo320 e la codificazione del diritto civile divenne una tendenza legislativa comune a quasi tutti i paesi dell’Europa continentale. E’ necessario evidenziare come, invece, il
common law inglese sia sempre rimasto ai margini di questo processo generale di
codificazione, conservando le sue tradizioni giuridiche e storiche basate sul precedente giurisprudenziale.
Al fine di soddisfare le esigenze del moderno commercio globale e del mercato unico europeo, l’Unione Europea continua a promuovere l’armonizzazione del diritto in paesidi diversa tradizione giuridica. In particolare, la legislazione dell’UE e l’uniformazione delle leggi interne degli Stati Membri si è rivolta ai settori del contratto, dell’ambiente e della tutela del consumatore ottenendo grandi risultati.
Con l’aumento delle transazioni immobiliari di cross-border nel territorio europeo, è emerso il bisogno di creare un meccanismo in grado di operare in maniera sicura, rapida e certaper tutti gli Stati Membri dell’UE, atto non solo a fornire le informazioni relative ai beni immobili ma anche a facilitare la burocrazia nazionale che
319 Cfr. I.Ferrari, Land Law nell’era digitale, op. cit., p. 181ss.
interessa le forme di circolazione dei beni immobili. Dal momento che le tradizioni storiche e giuridiche dei vari Paesi Europei nel settore dei diritti reali sono estremanente differenti,l’armonizzazione dei sistemi di registrazione immobiliare risulta essere un lavoro complesso rispetto all’uniformazione della disciplina dellacompravendita o della tutela dei consumatori. Un risultato notevole, in questo senso, è ravvisabile nella fondazione di due organismi a livello europeo, l’EULIS (European Land Information
Service)321 che permette di ottenere informazioni collegate ai beni immobili locati in otto Stati Membri, e l’ELRA (European Land RegistryAssociation)322, organizzazione
non–profit che ha lo scopo di promuovere la cooperazione tra Stati Membri per
condividere i dati risultanti dai registri immobiliari e realizzare un progetto di transazione elettronica nel territorio europeo.
L’EULIS si adopera al fine di offrire agli utenti la possibilità di ottenere informazioni dai registri immobiliari stranieri, senza che per tali operazioni di verifica e ricerca sia necessario dare apposito incarico ad un professionista locale323. Questo strumento costituiscela prima fase di attuazione di un mercato trasparente dei beni immobili in Europa. Oltre a collegare le varie informazioni legali relative ai beni immobili locati all’estero, tale sistema crea anche un elenco, “EULIS glossary”, con l’importante funzione di fornire spiegazioni circa i termini giuridici utilizzati nei vari ordinamenti dei Paesi Membri. Ad esempio, il termine “hypothek” nel diritto austriaco è tradotto con l’espressione “mortgage” del diritto inglese, mentre nel diritto olandesecon “standardsecurity”, espressione utilizzata anche dal diritto scozzese; il glossario giuridico “EULIS glossary” aggiunge altresì una definizione del concetto (ad esempio
mortgageviene definito come “a right in property grantedas security for the payment of a debt”). Rispetto alle espressioni professionali delle lingue nazionali, infatti, l’EULIS
sta procedendo alla creazione di una propria classe di termini cui assegnare un significato specifico; questa classe prende il nome di “EULIS terms”. L’obiettivo
321
L’EULIS è un progetto gestito interamente in inglese con lo scopo di superare le c.d. barriere linguistiche. Per più informazioni su EULIS è possibile consultare https://e- justice.europa.eu/content_land_registers_at_european_level-108-en.do e http://eulis.org/.
322
Attualmentel’ELRA è composto di 30 organismi e tiene i registri di 22 stati membri dell’UE, per ulteriori informazioni è possibile consultare il sito web ufficiale dell’organizzazione al link http://www.elra.eu/.
dell’EulisTermsè di prevedere una definizione univoca: ad esempio le parole “lessee,
tenant and title”del diritto inglese, “bewijsvaneigendom” del diritto olandese, “Lagfart”
nell’ordinamento svedese e anche “Eigentumstitel” del diritto austriaco sono espresse in una terminologia unica nel sistema di EULIS, cioé attraverso il termine “title”324. E’ quasi superfluo, ma non scontato, rilevare che nella prospettiva dell’armonizzazione del diritto in Europa un simile apporto è altamente significativo.
Sebbene, come visto, l’EULIS costituisca un tentativo assai rilevante nel processo di armonizzazione dei sistemi di registrazione immobiliare, le difficoltà riscontrate risiedono anche nella constatazione che le discipline nazionali dei diritti reali nei vari Stati Membri presentano caratteristichefortemente divergenti tra loro, e, in alcuni casi, inconciliabili (è il caso inglese in cui non esiste il concetto c.d. di diritto reale). Inoltre, è necessario tenere presente che le amministrazioni nazionali hanno, con il tempo, costruito varie discipline sulla base delle proprie tradizioni giuridiche e storiche, retaggi che rappresentano il principale ostacolo al processo di armonizzazione. Dal punto di vista giuridico, i sistemi di registrazione immobiliare degli Stati Membri dell’UE non riescono, almeno attualmente, ad integrarsi a livello di diritto sostanziale, mentre appare di più immediata realizzazione la possibilità di integrazione a livello procedurale. Quest’ultimo aspetto costituisce proprio la seconda fase del progetto, cioé la creazione di un sistema uniforme di registrazione immobiliare a livello europeo. Attraverso questo progetto gli Stati Membri potrebbero mantenere i rispettivi caratteri sostanziali in materia di iscrizione o trascrizione e limitarsi ad integrare semplicemente le procedure di registrazione tramite un organismo unico, come il portale EULIS, così da rendere le informazioni sui beni immobili rispondenti al concetto di trasparenza richiesto dal mercato europeo. Questo progetto appare, senz’altro, maggiormente attuabile attreverso un impiego preponderante degli strumenti informatici325.
324
Cfr. H. Ploeger e B. V. Loenen, “EULIS—At the Beginning of the Road to Harmonization of Land
Registry in Europe”, in European Review of Private Law, n. 3, 2004, p. 384.
325
“Le lezioni di Savigny circa il collegamento imprescindibile tra storia e diritto di ogni popolo, rendono impensabile l’abolizione delle particolarità nazionali in vista dell’applicazione di regole identiche ovunque. Tuttavia esiste oggi un ambito, anche all’interno del settore giuridico, che prescinde dalla traduzione della lingua e dalle tradizioni locali ed è quello collegato all’utilizzo dell’elettronica”. Cfr. I. Ferrari, Land Law nell’era digitale, op. cit., p. 184.
CAPITOLO V
L’ESPERIENZA DEL REGIME DI PUBBLICITÀ IMMOBILIARE NEGLI STATI DELL’UNIONE EUROPEA COME MODELLO PER LA RIFORMA IN
CINA
Nella prima parte della ricerca, è stata menzionata una nuova riforma in materia della registrazione immobiliare in Cina che ha l’obiettivo di costituireun sistema nuovo e unificato di registrazione immobiliare nell’ordinamento cinese. Come già detto, la configurazione della registrazione immobiliareè il frutto della scelta operata dai legislatori sia sul significato e sul valore da attribuire all’autonomia delle parti e al titolo dell’acquisto, siasulla base della propria tradizione giuridica in ambito di diritti reali. Nel caso specifico della Cina, il diritto cinese moderno è fondato sulrecepimento del diritto occidentale, in particolare, del diritto dell’Europa continentale. Alla luce di ciò è inevitabile ricercare nei modelli europei della registrazione immobiliarefonti a cui ispirarsi nel processo della nuova riformain Cina. Nonostante i modelli europei non assicurino soluzioni di immediata applicazione, attraverso la ricerca comparatistica possono comunque offrire qualche metodo o prospettiva utile per lo sviluppo di questa materiaanche in ambito cinese.