I regimi di pubblicità immobiliare sono presenti in tutti i sistemi giuridici di civil
law e di common law e rispondono alle esigenze di garantire la sicurezza dei
trasferimenti aventi ad oggetto i beni immobiliari, di tutelare i diritti di proprietà e degli altri diritti reali minori e di agevolare la circolazione dei beni immobili. L’origine,assai lontana, del meccanismo di pubblicità immobiliaresi rinviene nel diritto romano classico, in cui il trasferimento della proprietà avveniva attraverso due fasi: la empitio-
venditio, ossia un contratto essenzialmente obbligatorio, e la successivaconsegna della
cosa.Nel diritto romano l’atto dellaconsegna costituiva il primo strumento per giungere alla conoscenza del titolo e del trasferimento della proprietà 214 . Nel diritto contemporaneo, la configurazione dell’istituto della pubblicità immobiliare nei diversi ordinamentianche appartenenti a diffirentifamiglie giuridicheè il frutto della scelta operata dai singoli legislatori sul significato e sul valore da attribuire all’autonomiadelle parti e al titolo dell’acquisto215. In Europa, pertanto, i diversi regimi di pubblicità immobiliare esprimonole diverse scelte giuridiche operatein base alletradizioni storiche e giuridiche locali:in questo contesto, pertanto, possiamo rilevare una molteplicità di regimi di pubblicità immobiliare i quali, tuttavia, possono essere raggruppati in paesi atradizione francese, paesi a tradizione germanica e, infine, paesi a tradizione di
common law.
Nel campo del diritto, in particolare nel settore privatistico, la disciplina della pubblicità immobiliare riguarda diversi aspetti, tra cui gli effetti sostanziali prodotti con
214
Sullo sviluppo storico nel diritto romano, cfr. G. Pugliese, “Compravendita e trasferimento della
proprietà in diritto romano”, in Vendia e trasferimento della proprietà in diritto romano. Materiali per un corso di diritto romano a cura di L. Vacca, Torino, 1997, p. 37ss; M. Talamanca, “Vendita (dir. rom.)”, in Enc. Dir., XLVI, Milano, 1993, p. 370 ss; G. Doria, Doppia alienazione immobiliare e teoria dell’effetto reale. Il problema della responsabilità dell’alienante e del secondo acquirente,
Milano, 1994, p. 34 ss.
la pubblicità (il trasferimento immobiliare, la costituzione, la modificazione oppure l’estinzione di diritti reali sugli immobili, l’opponibilità ai terzi,i gradi dei titoli), l’avvio della procedura (domanda richiesta automaticamente dalle parti o dal solo titolare) e la funzione perseguita (garantire la sicurezza dell’acquisto di beni immobili, tutelare il diritto di proprietà o gli altri diritti reali, facilitare il trasferimento degli immobili, ridurre i costi della circolazione della ricchezza). Essa è un meccanismo tipico del diritto privatoed assolve alle funzioni di garantire i diritti dei singoli individui e di regolare i rapporti giuridici tra i soggetti in posizione paritetica. Questo carattere della registrazione immobiliare è soprattutto evidende nel sistema di trascrizione immobiliare presente in Francia e in Italia, la cui finalità in origine era, infatti,esclusivamente “privatistica”216.
Nonostante vi sia una prevalente componente privatistica,il sistema di trascrizione ha altresì una natura pubblicistica: infatti, il soggetto che decide sulle iscrizioni da apporre nei libri fondiari non è il soggetto che fa domanda ma è un organo pubblico, in genere un ufficio amministrativo o giudiziario (in Germania), il quale anche è preposto alla tenuta dei registri immobiliari. Inoltre, la procedura di registrazione immobiliare non è sottoposta al generale principio privatistico dell’autonomia della parti bensì è sottopostaai principi del diritto pubblicoai quali, dunque, occorre fare riferimento per determinare la regolamentazione di tutti i rapporti fra il soggetto e l’organo pubblico preposto. Il regime della pubblicità immobiliare è dunque regolato anche dalla disciplina del diritto pubblico.
All’interno dei diversi ordinamenti, la registrazione può produrre effetti diversi i quali, tuttavia,hannoalla base una fuzione comune: assolvere alle necessarie finalità pubblicistiche ed istituzionali. Ciò emerge se si considera chela pubblicità immobiliare svolge varie funzioni a livello di imposizione di tributi, di utilizzo statistico, di contrasto ai fenomeni criminali (come quelli di tipo mafioso), di natura paesaggistica ed ambientali, di controllo urbanistico e pianificazione urbana. Le molteplici funzioni pubblicistiche in capoall’istituto della pubblicità immobiliaregiustificano l’espansione progressiva delle competenze dell’Ufficio del registro.Vista la presenza di questo
216Cfr. G. Petrelli, “Pubblicità legale e trascrizione immobiliare tra interessi privati e interessi
carattere pubblicistico, la tutela giuridica degli interessi privati assume, nei confronti ai poteri pubblici, una notevole importanza217.
Dato che, come già evidenziato, la scelta del regime di pubblicità immobiliare nei diversi ordinamenti è il frutto della scelta operata dai legislatori sul significato e sul valore da attribuire all’autonomia delle parti e, sul piano della dinamica giuridica, al titolo dell’acquisto218, i regimi adottati rispondono alle esigenze dei privati di acquistare e trasferire in modo semplice ed efficiente i beni immobili (patrimonio fondamentale della società)219. Ad esempio in Francia, il regime di pubblicità immobiliare è costruito in funzione del principio consensualistico ivi vigente (e che, in forza del quale, la proprietà è trasferita tramite soltanto il consenso dei contraenti): in questo ordinamentola pubblicità immobiliare è espressamente direttasia a dirimere i conflitti fra più aventi causa, a titolo oneroso o gratuito, sullo stesso diritto220sia a rendere opponibile tale diritto in ambito di diritto sostanziale. Invece, nei sistemi giuridici dei paesi a c.d. tradizione germanica, la sicurezza della proprietà e della circolazione di beni immobili sono i primi valori perseguiti dal regime di registrazione immobiliare: infatti, la presenza del contratto astratto comporta che gli effetti costitutivi dell’acquistosi verificano conl’iscrizione. Analoghe finalità si ritrovano anche nella tradizione giuridica di common law e, nello specifico, in Inghilterra in cuil’istituto di registrazione immobiliare, in base al sistema di conveyance, è fondato sul modello Torrens221 nato in
217 Cfr. sul punto C. Pinelli, “Michele Giorgianni e i confini del diritto privato”, in Rivista critica del
diritto privato, 2006, p. 663.
218 Cfr. L. Di Costanzo, La pubblicità immobiliare nei sistemi di common law, op. cit., p. 8. 219
E. Cooke, The new law of land registration, Hart Publishing,2003, Oxford, p. 2.
220
Cfr. N. A. Cimmino, La trascrizione immobiliare, Giuffrè Editore, Milano, 2012, p.225.
221
Il sistema di Torrens, intitolato da R. Torrens, fu creato per la prima volta nell’Australia del Sud con il Real PropertyActdel 1858, il quale, secondo la dottrina prevalente, è un regime costituito sulla base dell’istituto tedesco di registrazione immobiliare applicato nel Nord di Amburgo intorno al 1850. In seguito, quel sistema fu adottato dagli altri stati della Federazione nonché da Nuova Zelanda, Singapore, Malesia. Le caratteristiche generali del sistema di Torrens sono: 1) il negozio avente ad oggetto diritti su immobili (l’acquisto, la costruzione, la modificazione o l’estinzione dei diritti sui beni immobili) deve essere iscritto nel libro fondiario; 2) al titolare del diritto iscritto viene rilasciato un certificate of title dallo Statoche prova la validità del titolo iscritto (indefeasibletitle); 3) nel successivo negozio, come nel caso della vendita, il certificate of titlesarà sostituito dall’Ufficio del Registro per cui l’acquirente acquista il suo titolo direttamente dallo Stato oppure dall’Ufficio del Registro e non dal dante causa. Cfr. P. O’Connor, “Book review: the new law of land registration
by E. Cooke”, in Australian Property L.J., 2004, p.1 ss; M. RAFF, Private property and environmental responsibility: a comparative study of German real property law, Kluwer Law
Australia come già in precedenza descritto.