Real Estate, termine di derivazione anglosassone letteralmente bene concreto, immobile, recentemente è diventato di uso corrente anche nel nostro Paese. Ha però un utilizzo più generico rispetto al nostro “bene immobile” ii e abbraccia una serie di discipline legate al mondo immobiliare, non più solamente legate allo sviluppo e alla realizzazione degli edifici ma anche alla loro gestione, valorizzazione e riqualificazione. La prima caratteristica che distingue i beni immobili è quella di essere contemporaneamente beni di consumo e beni di investimentoiii. Occorre in questa sede dunque sottolineare brevemente che: > il mercato immobiliare è ciclico; > è sottoposto a cicli della domanda e dell'offerta; > è segmentato tipologicamente e geograficamenteiv; Il settore delle costruzioni, è per sua natura un mercato ad andamento ciclico che storicamente alterna periodi di crescita, lunghi e medio lunghi nel tempo, a periodi di recessione brevi e meno intensi, e dal dopoguerra in poi nei paesi occidentali ha avuto un andamento comunque positivo e crescente nel lungo periodo. (Fig.2.3) In Italia e nei Paesi Occidentali, dal 1950 ad oggi, è possibile riconoscere 6 cicli nel settore delle costruzioni in base ai loro periodi di crescita e recessione, registrando che: ad ogni fase di recessione è seguita una fase di crescita con valori in assoluto superiori a quelli della fase precedente; la fase più importante di crescita è stata quella degli anni 50 e 60 del cosiddetto boom edilizio ed anche la più lunga (14 anni); ma soprattutto l’ultimo ciclo dal 1998 al 2005 è stato il più alto in valori assoluti.
La fase di crisi che si è aperta recentemente sta registrando i valori più significativi di sempre. La crisi del settore finanziario del 2007, ha prodotto enormi cambiamenti in tutti i settori dell’economia. Il fenomeno, inizialmente solamente di carattere finanziario, si è poi trasferito a tutti i settori dell’economia reale, ed in particolare sul settore immobiliare e delle costruzioni che nel biennio 2008 – 2010 ha attraversato il periodo di recessione più forte di sempre. In Italia nel triennio 2008‐2011 il livello degli investimenti nel settore (fonte Cresme) si è ridotto del 20%, nel settore delle nuove costruzioni con punte fino al 40%. Meno grave senz’altro della crisi che coinvolto i maggiori paesi occidentali come Stai Uniti (‐57% dal 2005 al 2008 nella produzioni di nuove abitazioni), Spagna da 850.000 abitazioni nel 2007 a 250.000 nel 2010. Fig. 2.3 Grafico dell'andamento del mercato immobiliare
Dunque mentre in questi anni, in particolare dal 1998 al 2005 vi è stata una fase di mercato in forte crescita, con aumento sia del numero delle compravendite sia del prezzo delle abitazioni, una fase del mercato e della domanda capace di accontentare tutti i modelli di offerta, ora ci si trova di fronte ad una riduzione del mercato della domanda e diventa fondamentale per gli attori del settore cogliere i processi di innovazione per ridefinire nuovi modelli di offerta. Il mercato immobiliare è un circuito nel quale si negozia l'attribuzione dei flussi monetari (detti anche flussi di cassa) generati dai beni immobili (Biasin 2005). Si distinguono differenti modelli di valutazione: > capital gain, guadagno in conto capitale,
> cash flow, ovvero i flussi di cassa generati dalla redditività del bene immobiliare, e che richiedono una definizione di maggiore dettaglio del progetto e non una semplice analisi di costi e stima di vendita al mq.v
La principale innovazione nel campo, può essere l'introduzione di un modello di valutazione reddituale e anche temporale a lungo termine (superiore a 10 anni) dell'investimento che può consentire di investire maggiormente sul progetto e sulla qualità poiché considera anche i costi di gestione. Dunque il passaggio da un modello cosiddetto "mordi e fuggi", tipico dell'operatore occasionale e basato sull'offerta, ad un modello cosiddetto della "domanda", ovvero di indirizzo manageriale. Il mercato immobiliare può essere distinto in tre categorie differenziate per tipologia di attività, natura degli investitori e rendimenti richiesti (Fig.2.4):
la categoria dello sviluppo immobiliare (urban development) che si occupa delle aree edificabili, approda alla costruzione di un immobile finito, ovvero mercato primario in cui si stabilisce l'offerta di nuovi immobili. In questa fascia operano i developers.
la categoria del collocamento, ovvero la negoziazione immobiliare (stock adjustment) che partendo dall'immobile valorizzato e a reddito, ne cura il collocamento presso gli investitori istituzionali (tra cui fondi pensione, fondi di investimento ed assicurazioni) che investono una parte dei portafogli in immobili nella misura in cui il rendimento atteso da tali investimenti risulti competitivo rispetto a quello offerto da altri prodotti finanziari. Viene definito come mercato secondario, in cui si effettuano gli scambi e si determina la quantità di immobili esistenti in un dato momento, data dai nuovi immobili più gli immobili esistenti nel mercato.
Infine, la categoria della gestione immobiliare che partendo dall'immobile finito, ne individua gli utilizzatori e ne assicura appunto la gestione, attraverso la manutenzione, la conduzione tecnica, l'amministrazione e i servizi correlati agli immobili ed ai loro utilizzatori.vi Fig. 2.4 Le attività immobiliari, fonte Oliviero Tronconi (2010)
Per decenni i soggetti dello sviluppo immobiliare erano limitati a poche figure, l'architetto/ingegnere, il finanziatore ed il costruttore. Nessuna di queste figure si occupava di analizzare scientificamente il mercato (domanda, offerte, prezzi) dato che, una volta individuata un'area edificabile, il compito più complesso era la realizzazione. Le attività dello sviluppo immobiliare invece sono molteplici ed in particolare: > analisi di mercato > concettualizzazione tecnica, economica e commerciale > acquisizione del sito, preparazione delle superfici ed ottenimento delle licenze > progettazione ed esecuzione del piano di costruzione > finanziamento > costruzione ed esecuzione > marketing e commercializzazione non sempre in ordine sequenziale, ed intervengono molte figure all'interno di una operazione di sviluppo immobiliare con differenti specializzazioni. Fig. 2.5 Le attività di gestione del patrimonio immobiliare, obiettivi e tipologia di attori, in Rapporto 2009 l'ITC nel Real Estate capitolo 1. Fig. 2.6 Analisi di mercato per le operazioni di sviluppo immobiliare. Rielaborazione dell'autore da Reggiani (2007:3)
2.3 IL RUOLO E LE ATTIVITÀ DEL DEVELOPER
Nelle economie di mercato l'iniziativa di trasformare l'ambiente urbano riguarda gli operatori privati che agiscono dietro un quadro di regole pubbliche (Gaeta 2009)
L'ingresso in una economia globale ha comportato anche nel nostro Paese, la comparsa del termine “Real Estate” che apparteneva ad un lessico ed un'operatività sconosciute.
Non che non vi fossero società che operassero sulla rendita di terreni e degli immobili, o sulla costruzione e vendita degli stessi, tuttavia questi soggetti erano collegati al sistema delle imprese e ai grandi costruttori impegnati principalmente in un'attività edificatoria solitamente incentrata sulla quantità, sulla massimizzazione dei profitti generando l'espansione a macchia d'olio dei tessuti urbani.(Casamonti 2005)
Bisogna rilevare che a differenza degli altri paesi europei, in Gran Bretagna il ruolo degli attori (proprietari, committenti, investitori, fondi di investimento, costruttori, general contractor, developer, studi di progettazione, urban designer, landscape architect , agenzie di servizi di gestione o di intermediazione, associazioni residenti, etc) coinvolti all'interno del processo è ben definito. Inoltre Il processo di maturazione del committente privato avvenuto nel corso degli anni '80, ha coinvolto tutte le categorie del settore ed appunto ha visto l'ascesa dei developer.vii Per Clemente, essi sono quei committenti che per business investono nel settore delle costruzioni anticipando la domanda reale e quindi promuovendo, costruendo, affittando, e/o vendendo immobili realizzati. Questi sono per lo più committenti molto esperti per i quali la priorità è quella di costruire nel più breve tempo possibile, in modo da contenere i costi finanziari dell'operazione, e ottimizzare il profitto ovvero la differenza tra il costo totale di costruzione, comprensivo degli oneri finanziari e il ricavo della vendita e/o dell'affitto. (Clemente 1997) Tronconi O. la definisce come " una figura imprenditoriale fondamentale nei mercati più evoluti. In Italia è quasi del tutto assente. E' la figura che presiede e dirige il complesso delle attività che presiedono allo sviluppo immobiliare" viii Questa figura tipica del mondo anglosassone è sorta verso la fine degli anni '70, ma ha acquisito forza e peso sul mercato intorno alla metà degli anni'80 quando il forte aumento di domanda per il terziario, in particolare a Londra, spinse alcuni promotori ad investire direttamente nel settore profittando delle alte rendite che la dimensione della domanda in quel momento offriva. La sua attività è molto variegata e può comprendere: >una fase organizzativa e di processo , ovvero selezione e individuazione delle opportunità di sviluppo, (scouting), definizione del business plan e assunzione del rischio urbanistico, rapporti con la pubblica amministrazione e stakeholder, il rapporto con l'investitore e rischio finanziario; >una fase realizzativa, regia progettuale, project managment, stralci di appalti per la costruzione (construction management);
> una fase di marketing e comunicazione, attività commerciale; >una fase di gestione degli spazi nel tempo (facility managment)
Il ruolo del developer può anche essere svolto da una figura già presente, come l'amministrazione pubblica, il proprietario del suolo o il progettista, o attraverso partnership che riuniscono più figure del mercato immobiliare. La letteratura in materia ha prodotto numerosi studi sui modelli organizzativi, in questa sede non interessa approfondire i comportamenti dei singoli ruoli, che vengono per brevità trattati in maniera elencativa, soffermandoci principalmente sulla figura del developer.
E' utile dunque, a questo punto definire una serie di distinzioni che attingono alla natura del committente: se pubblico, privato, owner/occupier, ovvero che promuove operazioni immobiliari non per business ma per motivi diversi connessi con le proprie specifiche ed in base alla frequenza:
one‐off clients, committenti occasionali che promuovono un solo intervento edilizio nel corso della loro attività produttiva;
repetitive clients, ovvero committenti che promuovono operazioni immobiliari con una certa frequenza, a loro volta distinguibili in chi è esperto una certa tipologia di intervento.
A proposito Tronconi distingue due categorie:
developer tradizionali, ovvero quegli operatori che provenendo dal settore delle costruzioni (imprese edili), hanno anche nel passato fatto esperienze di acquisizione di aree agricole e successiva trasformazione degli strumenti urbanistici nell'obiettivo di produrre edifici, per lo più residenziali, da collocare nel mercato con modalità pre‐sale;
developer professionali, ovvero operatori che si muovono nella logica dell'investimento ai fini reddituali acquisendo aree pronte, aree dismesse, realizzando nuove procedure urbanistiche opportunamente definite per accelerare l'iter concessivo (Piani Integrati di Intervento, Conferenze di Servizi, ecc.) o acquisendo immobili nell'obiettivo di valorizzarli variandone la destinazione d'uso.
È possibile distinguere anche per tipologie di intervento o segmenti di vendita. Ci sono infatti developer che operano nel comparto retail, (centri commerciali e grande distribuzione di vendita), come Westfield, Hammerson, Grosvenor; nel comparto direzionale e residenziale, e che prediligono alcuni comparti funzionali in particolare, ma soprattutto la recente tendenza è quella di utilizzare funzioni miste all'interno dei singoli sviluppi immobiliari non solo per diversificare i rischi ma anche assicurare presenza e qualità dei luoghi.ix
Dunque il developer, è un soggetto imprenditoriale con un ruolo chiave nel sistema di produzione e scambio dello spazio urbano. Recentemente si è modificato il ruolo della finanza all'interno e alla cui spalle spesso operano fondi di investimento, società bancarie, fondi istituzionali che consentono di anticipare capitali e che risulta determinante per la conduzione di operazioni immobiliari di rigenerazione urbana.
Precisando che però che lo sviluppo immobiliare è una attività che non si riduce alla sola edificazione. Il verbo “sviluppare” indica l'azione di chi modifica l'uso del suolo e lo dota di attrezzature allo scopo di accrescerne il valore.
Sviluppare un terreno vuol dire anzitutto valorizzarlo: un risultato che può precedere l'edificazione, accompagnarla o seguirla e che coinvolge come vedremo un complesso di operazioni strategiche soprattutto nel campo della progettazione, troppo spesso trascurato a favore di leve di rendita, di finanza e di marketing.
Il developer così, è colui che assume il rischio economico della trasformazione, individuando il suo perimetro e stabilendo quale uso potenziale del suolo sia più remunerativo. Scelto lo schema della trasformazione, il developer raccoglie e coordina tutte le risorse necessarie per lo sviluppo.
Al di la delle singole definizioni del ruolo del developer a cui la letteratura attribuisce diverse definizioni, ci interessa sottolineare il fatto che sono strutture agili, che integrano diverse professionalità , dalla finanza all'architettura, dalle analisi economiche e urbanistiche alla capacità di relazione e comunicazione con il territorio e pubbliche amministrazioni.
Utilizzano le diverse forme e modelli operativi del processo edilizio, a seconda del progetto da sviluppare scegliendo quale sia il più conveniente, ovvero possono avvalersi di strutture tecniche interne o affidarsi a consulenti esterni, a cui si affidano più spesso per sfruttare i vantaggi acquisiti nel tempo. In definitiva utilizzano un approccio multidisciplinare con diverse competenze, sia di tipo economico e strategico aziendale, che più strettamente urbanistico architettonico, avvalendosi in maniera complessa di canali di investimento non più solamente tradizionali. Sono diversi i motivi per cui nei paesi anglosassoni questa professionalità sono nate molto prima che in Italia, riconducibili sia ad una maggiore maturità del mercato immobiliare, una maggiore trasparenza e specificità e riconoscimento dei ruoli e competenza all'interno della filiera immobiliare, sia alla necessità di risolvere ampie aree dismesse già alla fine degli anni '70 derivanti dalla dismissione industriale. Fig. 2.7 Tabella delle principali compagnie private del real estate elaborata dal Urban Land Insititute al 2007
2.4 EVOLUZIONI DEI PROCESSI OPERATIVI,
ATTORI E VEICOLI SOCIETARICome abbiamo già accennato, il modello tradizionale del processo operativo appare ormai essere stato definitivamente abbandonato. Il processo in cui il committente incarica un professionista, sia esso architetto, ingegnere, di preparare il progetto e poi si affida ad un impresa a seguito di una gara di appalto per realizzare l'opera sembra non esistere più.
Oggi il processo operativo si è notevolmente complicato per l'ingresso di una serie di attori diversi e per una sostanziale evoluzione nella finanza del progetto.
Nel Regno Unito i processi operativi praticati nel settore delle costruzioni sono numerosi ed articolati. Si può affermare che la maggioranza delle innovazioni in fatto di processi, trae origine proprio dal mondo anglosassone (Stati Uniti e in seguito Regno Unito), dove le funzioni e i ruoli sono individuati con precisione e le procedure ritenute più convenienti vengono adottate con determinazione.
Tra i processi operativi utilizzati nel mondo anglosassone troviamox: > traditional form of contract
simile al modello tradizionale italiano, con l'inserimento della figura del quantity surveyor, specializzato negli aspetti economici del progetto, che affianca il progettista nella ricerca delle varie alternative possibili.
> Il processo Project Management
appositamente messo a punto per gestire e coordinare le varie fasi di concezione, progettazione, appalto e controllo che non riuscivano ad essere governate da committenza e architetto.
Così a partire dagli anni '50 i committenti hanno introdotto una nuova figura, adibita al solo coordinamento : il project manager. Questo operatore può essere un progettista, un quantity surveyor, un'impresa. In questo tipo di processo, il committente fa un contratto direttamente con questo operatore, che diviene suo rappresentante e si incarica della attuazione delle varie fasi del progetto.
> Il modello management contracting
introduce una nuova figura quella del contractor che la responsabilità di gestire il processo di costruzione in cantiere. Il committente fa un contratto con uno studio di progettazione e con un quantity surveyor, affidando loro lo studio di un progetto di massima, sulla base del quale viene poi nominato (dopo gara d'appalto) il contractor. Questi ottenuto l'incarico, programma i lavori e fa da consulente alla progettazione esecutiva. Procede in seguito alle gare di appalto delle varie parti dell'opera stipulando i contratti per conto del cliente. Successivamente controlla i lavori e verifica l'andamento.
> Modello design and build
si caratterizza per il ruolo prevalente che l'impresa assume in quanto viene affidata anche la responsabilità della progettazione. La diffusione di questo processo avviene a partire dagli anni '80 ed è organizzato in modo tale che le richieste del committente vengono fornite alle varie imprese invitate all'appalto e queste preparano così il progetto, il calcolo dei tepi e dei costi e dell'offerta.
> Modello turnkey o package deal
simile al design and build. Infatti l'impresa si incarica di fornire il prodotto “chiavi in mano” dando al costruttore un mandato più ampio del design and build, comprendendo molti compiti propri del committente che è generalmente senza competenze specifiche. L'impresa a seconda