New Islington, Manchester, Urban Splash

SCENARIO: TRASFORMAZIONE URBANA

LUOGO: CITY CENTRE

AREA: QUARTIERE RESIDENZIALE OPERAIO STORICO

CONCEPT: ATTRACTIVE AREA - HOUSING LED MISTO ANNO DI PROGETTAZIONE: 2010

ANNO DI REALIZZAZIONE: in corso di realizzazione

STRUMENTI URBANISTICI: Local Development Scheme 2010 -2013 Manchester's Local Development Framework Core Strategy

Development Plan Document PAESE: Gran Bretagna, Manchester

DEVELOPER: Urban Splash

PROGETTO MASTERPLAN:

PARTNER: English Partnerships' Millennium Communities :

New East Manchester (URc), Urban Splash, Manchester City Council,

Manchester Methodist Housing Group Housing Corporation

STRUCTURAL AND M&EENGINEER:Martin Stockley Associates, Fulcrum Consulting PLANNING CONSULTANT: Davis Langdon

ARCHITECT: Alsop Architects

Ian Simpson Architects FAT

COSTRUZIONE VALORE: £ 250 milion

L’area interessata dall’intervento di rigenerazione è situata nel quartiere residenziale storico industriale di Manchester denominato Ancoats.

PREMESSA

Il quartiere è collocato sul lato est della zona centrale di Manchester, ora in area che si può definire semi centrale.

La gran parte degli abitanti della zona è di origine italiana, e il quartiere operaio era anche denominato Ancoats Little Italy, gli italiani immigrati fondarono anche la fabbrica di ghiaccio e crema per la produzione del gelato.

Come si può vedere dalle ortofoto (Fig. 3.9.2) dell’area fatte in diversi negli anni 2000, 2003, 2005, 2009 l’operazione che è stata compiuta è quella di una completa demolizione di una grossa area del tessuto residenziale operaio storico, Ancoats.

Nel giugno 1989, Manchester City Council ha reso tutelata la zona delimitata da Great Ancoats Street, Oldham Road, Kemp Street, Wadeford, Jersey Street e il Canale di Rochdale ed anche un certo numero di edifici.

Anche se questa mossa ha protetto una serie di edifici storicamente significativi, si è proceduto con una pianificazione volta alla rigenerazione resa difficile perché priva di un piano di recupero per l’intera area che cosi è stata libera di essere oggetto di interventi speculativi come quello che si analizza.

Fig. 3.9.1 500 - Ancoats, 501 - Deansgate, 502 - London Rd, 503 - Market St, 504 - St George

La Rigenerazione Eastside, a sua volta ha generato la formazione di Ancoats Build Preservation Trust nel 1995 e l'Urban Village Company Ancoats nel 1996.

Purtroppo, a Manchester nei primi anni 1990 le offerte per le Olimpiadi tra il 1996 e il 2000 hanno causato acquisti speculativi di beni immobili.

Quando le offerte sono finite e gli edifici sono stati abbandonati il degrado si era accelerato. Nel 1998 è stato stimato che l'80% di superficie d'affari a Ancoats era libera.

Nel 2000 il governo ha accettato i 250 milioni di sterline di riqualificazione di New Islington su 0,125 chilometri quadrati (31 ettari), la parte di terreno racchiusa tra il Rochdale e Ashton Canal .

Al fine di aiutare la rigenerazione fermando acquisto speculativo dei terreni la North West Development Agency ha fatto un ordine obbligatorio di acquisto sui terreni nella zona.

E’ stato fissato per la zona Ancoats l’ obbiettivo di incrementare la popolazione di 15.000 abitanti entro il 2010.

Il primo importante sviluppo residenziale nella zona era MM2 Apartments Manchester.

Le case ispirate ad uno stile italiano sono state costruite su un terreno delimitato dalla Gran Ancoats Street - Henry Street e Jersey Street a Redhill Street, come per far piacere di più agli abitanti del vecchio quartiere operaio di origine italiana le nuove case.

Il sito dell’antica fabbrica di ghiaccio e crema è ora sede di 90 appartamenti che sono stati completati nel 2012, ed è ora solo uno dei diversi sviluppi nella zona.

Sarah Village è un sistema di rigenerazione importante sulla Great Street Ancoats che non è partito a causa del crollo del developer BS Construction nel 2012. Il telaio in acciaio è stato abbandonato per diversi anni.

L’intervento prevede la realizzazione di un nuovo quartiere residenziale per la ripopolazione della zona semi centrale di Manchester con inserimento di elementi di valenza paesaggistico come un nuovo canale ed un parco urbano.

2000

2003

2006

2009

2???

Fig. 3.9.2 ortofoto che evidenziano il tessuto originario e le successive fasi di demolizione e realizzazione 2000 – 2003 – 2006 – 2009 - progetto

La scelta di alcune tipologie edilizie è stata fatta grazie ad una indagine sul campo che ha evidenziato come ¾ della popolazione residente considera ottima la soluzione abitativa delle terrace e delle

cosiddette semidetached house (case a schiera e villini abbinati), mentre rifiuta la l’idea degli appartamenti.

Si sono raggiunti con gli abitanti dei compromessi: dalla soluzione di un sistema abitativo simile all’attuale, ma più qualificato, ad una gamma di soluzioni nei nuovi schemi progettati (casa singola, appartamento a piano terra con giardino, appartamento di qualità) sino alla garanzia di una casa in altra zona di Council Property (case pubbliche).

Rappresenta un caso di rigenerazione di quartiere residenziale operaio di valore storico, con sostituzione del tessuto urbano preesistente e realizzazione di un nuovo tessuto urbano integrato a canali navigabili.

English Partnerships' Millennium Communities è un Programma per Comunità che riunisce nuove forme di pianificazione, progettazione e costruzione di case che si pone l'obiettivo di realizzare "un modo più sostenibile di vivere”.

FATTORI DI PIANIFICAZIONE STRATEGICA FLESSIBILE

Questo programma individua sette aree da realizzare in tutta Gran Bretagna, tra cui la "Comunità New Islington a Manchester.

English Partnerships ( EP ) è stata l’agenzia nazionale di rigenerazione urbana per l'Inghilterra, ruolo simile a quello compiuto dalle agenzie di sviluppo regionale, ma a scala nazionale . Il 1 ° dicembre 2008 il suo potere passò ad un organismo successore, Homes and Communities Agency (HCA) .

E' stata responsabile per l'acquisizione di terreni e di riunione e importanti progetti di sviluppo, da soli o in partnership paritetica con gli sviluppatori del settore privato.

E' stata particolarmente attiva nelle aree di rigenerazione importanti come il Thames Gateway e in aree di espansione , come Milton Keynes , dove il vice primo ministro (in qualità di ministro dell'Ambiente) ha rimosso la pianificazione di controllo locale e ha nominato l’agenzia come ente di pianificazione statutaria.

English Partnerships era legalmente composto da due organismi indipendenti con statuti separati. Uno era la Commissione per New Towns, lanciato nel mese di ottobre 1961, che è stato responsabile per le Development Corporations stabiliti dalle New Towns Act del 1959, e l'altro era l'agenzia di rigenerazione urbana istituito dalla riforma su beni di terzi, Housing and Urban Development Act 1993. Il 17 gennaio 2007 Ruth Kelly, il Segretario di Stato per le Comunità e degli enti locali, ha proposto di riunire le funzioni di recapito della Housing Corporation, English Partnerships e parti di CLG per formare un nuova agenzia unificata di rigenerazione e alloggiamento e, la Homes and Communities Agency (HCA) (inizialmente annunciato come "Comunità Inghilterra"), che è diventato operativo il 1 ° dicembre 2008.

L'HCA Kickstart è un programma che sovvenziona i developers, al fine di salvare i progetti in fase di stallo durante la recessione, contribuendo a mantenere l'occupazione e la produzione di nuove case.

Area : 31 ha DATI

1400 nuove abitazioni, 66 case singole, 200 appartamenti piano terra, 500 appartamenti in immobili di 2 o 3 piani, 600 appartamenti da 1 o due stanze da letto.

Botteghe per artigiani, rinnovo dell’ospedale di Ancoats e dello Stubbs Mill, nuovi spazi per uffici, 7milioni di galloni di nuove vie d’acqua, 3000 metri di fronte canale, 50 attracchi per piccole imbarcazioni e servizi di banchina, 12 ponti, 3 canopie giganti, 10 nuovi negozi, 2 pubs, 2ristoranti, bar e caffè,una fermata del mtrolink a 10 minuti, nuove linee di bus, 1200 posteggi underground e 200 su strada, 92900 mq di parchi e giardini privati, una scuola primaria, un centro di salute, un asilo, un club per la pesca sportiva, una sede della Comunità, una campo da calcio.

Il concept prevedeva di ricreare un tessuto abitativo medio borghese in una zona prossima al centro di Manchester inserendo nel contesto nuovi beni naturalistici come un parco urbano fluviale, creando un nuovo canale fluviale a ridosso del centro cittadino.

DESCRIZIONE PROGETTO -"CONCEPT PLAN"

Anche qui la strategia è quella di puntare su una nuova immagine dell'area alterando in maniera spinta il paesaggio urbano preesistente e quello limitrofo.

Dall'area destinata a verde e spazi pubblici progettata con la realizzazione di un canale artificiale si diramano verso nord-est tre canali artificiali più piccoli che sono orientati secondo la distribuzione planimetrica dei nuovi isolati.

Gli isolati previsti sono di lunghezza considerevole e impediscono la presenza di una viabilità secondaria più lenta o pedonale interna al quartiere.

La tipologia edilizia facente parte di questi isolati è del tipo a schiera su più piani e senza spazi privati esterni.

Le destinazioni d'uso non prevedono un mix funzionale idoneo alla superficie complessiva dell'area di intervento e si è progettato un intervento urbano prevalentemente destinato alla realizzazione di nuovi alloggi. Quindi non si è modificata la destinazione residenziale originaria della zona.

Per i piani terra non è previsto l'inserimento di attività di tipo commerciale, funzione destinata allo shopping mall già presente sul lato sud-ovest esterno all'area.

All'interno dell'area di intervento era già presente un grosso asse di collegamento viario, Old Mill St, che viene allargato e affiancato da una strada pedonale che nelle vicinanze del nuovo canale diventa area di sosta per attività ludiche all'aperto.

Il nuovo canale (Ashton Canal), con le sue espansioni, altri canali e bacini, ricorda alcuni interventi turistici particolarmente innovativi degli anni sessanta: l’invenzione del paesaggio ameno in cui inserire le residenze, partendo da elementi caratteristici del sito (lagune, stagni, canali artificiali).

Un elemento di interesse è la bonifica dei siti industriali contaminati.

Il progetto di nuovi canali e di parcheggi interrati ha permesso lo smaltimento di suoli inquinati e la verifica dell’opere eseguite è stata garantita dalla English Partnership, che ha finanziato la bonifica. Il progetto ha anche alcuni interessanti criteri di sostenibilità tecnica, di lungo periodo, legate al ciclo dello sviluppo, come la scelta di particolari caratteristiche tecnologiche degli edifici.

E’ prevista una selezione di materiali e tecnologie a basso impatto inquinante che svolgeranno, senza ricadute sui residenti, funzioni di riduzione del carico inquinante ed energetico;

L’approccio pianificatorio senza considerare le connotazioni di tipo speculativo che si possono dare all’intervento è quello di intensificare la superficie residenziale rispetto a quella residenziale tipologica di villetta a schiera che era presente nell’area e che è tuttora ancora presente nelle zone limitrofe (fig. 3.9.2 – 3.9.3)

Fig. 3.9.4 Render e fotomontaggio del nuovo quartiere di New Islington. Fonte Urban Splash

L'approccio tipologico, introduce un nuovo tessuto urbano del tutto decontestualizzato rispetto a quello esistente, evitando qualsiasi tentativo di riammagliamento con il contesto.

Le nuove tipologie inserite infatti sono sperimentazioni formali e inseriscono elementi fuori scala. Inoltre in questo intervento, a differenza dei precedenti, manca una strategia di parcellizzazione riconducibile alla realizzazione di unità minime di quartiere e di isolato. Prevale al contrario una logica di offerta abitativa per lo più legata a differenziare solo architettonicamente e formalmente le tipologie. Anche il canale artificiale è realizzato con l'intento di determinare un nuovo fattore attrattivo all'area in un' ottica di marketing immobiliare.

Lo stile architettonico non si può inquadrare attraverso una unica scelta formale, poiché prevale l'interesse del developer a differenziare il più possibile l'immagine architettonica del progetto.

Alcune realizzazioni ultimate, sono l'edificio ad uso misto denominato "Chips" realizzato con lo scopo di modificare la percezione del luogo e diventato il brand dell'intera operazione; e l'isolato di abitazioni a schiera, in stile “olandese”.

Quest'ultimo intervento denominato “Islington Square”, completato nel 2006 e progettato dallo studio FAT e dMFK, ha una architettura di facciata simile a quella fittizia presente in molti shopping mall che nasconde sul retro della facciata una squallida realizzazione volumetrica.

Il costo di “Islington Square” è di £ 2,3 milioni e comprende 23 case sociali a schiera, con giardini, da 2 o 4 camere da letto.

Altra realizzazione sono di 12 ville bifamiliari e 6 case a schiera (fig. 3.9.5), facenti parte dell’intervento denominato “The Guts” (il coraggio) progettate dallo studio MÆ. Queste sono considerate case a prezzi accessibili (affordable homes), così come programmate dal masterplan, sono posizionate nella zona centrale di New Islington e si compongono formalmente come tipologie edilizie che usano materiali tradizionali in linea con quelli già comuni per l’area. Il progetto risponde al tipo di abitazioni sostenibili di livello 3, Lifetime Homes Standard, DFA2, ed è anche il progetto vincitore 2011 del Housing Design Awards Project.

Fig. 3.9.6 progetto “The Guts” - studio MÆ

Fig. 3.9.7 planimetria progetto “The Guts” - studio MÆ

L’offerta oltre a prevedere residenze nella quantità di circa 1400 nuove abitazioni, suddivise in 66 case singole, 200 appartamenti piano terra, 500 appartamenti in immobili di 2 o 3 piani, 600 appartamenti da 1 o due stanze da letto.

BILANCIAMENTO OFFERTA E MIX FUNZIONALE E FLESSIBILITÀ

Prevede anche uffici e botteghe per artiggiani da ubicare in edifici che vengono recuperati, come l’ex ospedale di Ancoats o il vecchio mulino“Stubbs Mill”; 10 negozi, 2 pubs, 2 ristoranti, 1 scuola primaria, un centro di salute, un asilo, un club per la pesca sportiva e una sede della Comunità.

l'interesse principale proposto dal developer Urban Splash è quelllo di rivolgere l'offerta ad un'utenza internazionale puntando ad una attrattività di tipo turistico come appunto la realizzazione di un nuovo canale artificiale.

Per New Islington si è formata una partnership tra New East Manchester (an Urban Regeneration Company), Urban Splash, Manchester City Council, Manchester Methodist Housing Group e la Housing Corporation.

FORME DI PARTNERSHIP E FINANZIAMENTO

HCA ha finanziato la realizzazione del parco (Cotton Field) e dei canali artificiali.

La rigenerazione del Ancoats e della vecchia tenuta Cardroom estate era stata sotto considerazione per decenni. Che cosa ha reso possibile la fornitura di finanziamenti per la realizzazione del progetto, della decontaminazione, delle opere ambientali e di pianificazione.

La società dedicata alla rigenerazione dei due quartieri è stata finanziata attraverso North West evelopment Agency, che ha richiamato il developer privato ed il partner per l’edilizia sociale.

Utilizzando i poteri di esproprio del RDA, nel 2002, 197 proprietari di diversi terreni sono espropriati, senza la necessità di un piano di lottizzazione approvato.

E’ stata investita una somma pari a £ 66.000.000 di fondi pubblici, che devono essere rimborsati con investimenti privati che si calcola pari a 330 milioni di sterline.

Sono stati già utilizzati £ 18 milioni di sterline per la realizzazione dei canali e del parco, attualmente completati.

Circa 12 £ milioni su un finanziamento totale di £ 65.000.000 sono stati investiti nella sfera pubblica, che ha trasformato l'aspetto della zona. Come risultato i developers sono molto più interessati a Ancoats rispetto al passato. In parte questo è dovuto al fatto che ora hanno accesso a quello che è stato descritto come siti “oven ready”, ovvero i siti pronto ad avere infrastrutture ed urbanizzazioni di base e con preciso permesso di pianificazione.

GESTIONE DELL'INTERVENTO E LONG TERM INVESTMENT

Il briefing ha dimostrato un buon ritorno dell'investimento pubblico iniziale secondo lo schema che è stato previsto:

- 1.800 nuove unità residenziali.

- 60.000 mq di nuova superficie commerciale pari a 1.900 nuovi posti di lavoro (molti di più di quanto in precedenza vi erano).

- qualcosa come £ 330.000.000 di investimenti privati, circa cinque volte l'investimento pubblico. L'intervento prevede la realizzazione di un nuovo canale con ampi spazi verdi urbani a ridosso dello stesso. La realizzazione di tutto il nuovo impianto urbano potrebbe comportare un fenomeno di gentrification della poca popolazione ancora residente e la rimozione di un tessuto residenziale operaio storico.

RICADUTE SOCIALI DELL'INTERVENTO E CONSIDERAZIONI FINALI

Quando la pianificazione di riqualificare del sito iniziò nel 2001 c'erano circa 100 case occupate nel quartiere. Ai residenti è stata offerta la possibilità di una nuova casa nel quartiere di New Islington o la possibilità di essere "re-housed" altrove. Circa la metà le famiglie ha scelto di rimanere. Un comitato direttivo per il progetto è stato redatto coinvolgendo alcuni di questi residenti locali, che sono stati poi coinvolti nella selezione dei professionisti che vuoi lavorare per lo sviluppo.

l’immagine della mappa Fig. 3.9.1 è stata estratta: Kain, R.J.P., Oliver, R.R., Historic Parishes of England and Wales: an Electronic Map of Boundaries before 1850 with a Gazetteer and Metadata [computer file]. Colchester, Essex: History Data Service, UK Data Archive [distributor], 17 May 2001. SN:

4348.http://europaconcorsi.com/projects/217817-New-Islington-Phase-3-The-Guts- riferimenti bibliografici: