La rilevanza del settore immobiliare all'interno delle economie nazionali è apparsa in maniera evidente dai primi anni 90, legandosi ai mercati finanziari, non più solamente in termini di finanziamento delle operazioni di sviluppo ma come veicolo di investimento. Non più legati al fattore localizzativo, ma alla stregua di titoli negoziabili (si parla di mattone di carta, e si utilizzano veicoli quali quelli della securizationxiv), le proprietà immobiliari possono essere scambiate sul mercato azionario. Divengono uno dei prodotti finanziari con i più ampi margini di rivalutazione, e con trend superiori ad altri investimenti.
Per di più accade che l'interesse degli investitori si rivolge, non solo gli asset tradizionali, centri commerciali, alberghi, direzionale, ma anche al bene casa.
L'investimento immobiliare quindi non è più solamente in forma diretta ma può anche assumere forme indirette.
Gli investimenti indiretti possono essere di due tipi: di tipo quotato, ovvero rappresentati da azioni di società immobiliari quotate in Borsa che detengono portafogli di immobili o da quote di fondi immobiliari; di tipo non quotato, ovvero rappresentati da quote di un fondo che detiene immobili e che non è oggetto di negoziazione in Borsa. Dunque, la finanziarizzazione del mercato immobiliare ha portato recentemente alla introduzione di due veicoli societari nuovi, che operano in questo nuovo scenario: > I fondi Immobiliari, prima xv > Le Societa immobiliari quotate SIIQ, successivamente.xvi
Come per i Fondi Immobiliari a cui è consentito l'investimento in immobili da realizzare, attraverso l'affidamento delle attività della progettazione e costruzione a soggetti terzi, anche per le Siiq è possibile promuovere le operazioni di sviluppo attraverso l'affidamento a terzi vengono promosse e poi gestite e finanziate.
L'ingresso di questi nuovi strumenti nei mercati real estate, è stato motivato con l'intento di rendere più efficiente la struttura, il volume e la qualità degli scambi di beni immobiliari. Le ataviche difficoltà nell'apertura del mercato immobiliare, in parte connesse con le caratteristiche intrinseche dei beni scambiati, possono essere superate dall'evoluzione del mercato finanziario e in funzione di un miglioramento del modo i n cui le operazioni immobiliari vengono finanziate, sviluppate e gestite. (Morri 2011)
L’imporsi in Italia delle logiche e degli strumenti della finanza immobiliare è un fenomeno piuttosto recente (Tronconi 2001, Caudo e Amoroso 2006).
Oltre che dai processi di ristrutturazione di grandi imprese industriali sono state sospinte da rilevanti decisioni di politica economica che hanno immesso sul mercato ampi patrimoni immobiliari, liberati da regolamentazioni e vincoli. Si pensi agli enormi processi di dismissione e cartolarizzazione delle proprietà dello Stato e degli enti previdenziali, (Memo 2009) e dall’ingresso della moneta unica che ha dato stabilità e maggiore chiarezza nei termini di comparazione degli investimenti nel nostro Paese.
Dall'analisi della letteratura in merito alla finanziarizzazione del real estate, emergono due tipi di letture:
una positiva che individua nella forza innovatrice del mercato e nella competitività un elemento di innovazione con effetti di maggiore trasparenza (orientamento al mercato, maggiore trasparenza,
rendimenti a lungo termine) che attraverso l'entrata di operatori internazionali e globali porta una maggiore qualità del prodotto immobiliare (Porter 1990, Morri , Hoesli);
una negativa, che evidenzia come in questi anni con i fenomeni della globalizzazione si sia accentuata una polarizzazione di poteri oligarchici dovuti al crescente legame tra poteri finanziari e politici che si concretizzano sempre più nei progetti di sviluppo immobiliare, (Tocci 2009, Caudo) con relativi fenomeni di segregazione sociale e scarsa attenzione alle forme e tessuti urbani. È accaduto poi che la finanza si sia legata all'immobiliare, e che la maniera di creare profitti all'interno della città si sia riversata nella rendita fondiaria improduttiva e non più su un sistema industriale, e la competizione si è giocata su altri fattori immateriali, anche per un settore place‐ based come il real estate (Memo 2009). Fig. 2.8 Schema delle diverse tipologie di fondi immobiliari. Fig. 2.9 I nuovi strumenti finanziari. Fonte: Rielaborazione da Oliviero Tronconi (2010: 46)
L’aumento delle rendite della quasi totalità del complesso dei beni immobiliari si registra indifferentemente nella maggior parte delle aree urbane, attenuando l’importanza del fattore localizzativo che si era rivelato di fondamentale importanza nelle stagioni del boom immobiliare. (Tocci 2009). Molti studiosi (Caudo 2007, Tocci 2011) parlano di una nuova fase scatenata dal boom edilizio e dalla finanziarizzazione, come caratterizzata da una forma nuova di valorizzazione urbana estesa a tutta la massa edilizia, denominata “rendita assoluta” che risulta indipendente dalla posizione dei beni all’interno della città.
L’estensione dei processi di valorizzazione alla totalità dello stock immobiliare esistente è imputabile, secondo Caudo (2007), alla progressiva finanziarizzazione del mercato, che agisce sia sugli immobili esistenti, ad esempio attraverso politiche di messa a reddito del capitale fisso detenuto dai grandi gruppi industriali, che attraverso l’internazionalizzazione delle grandi operazioni di trasformazione urbana.
Ancora Caudo lo descrive come un modello imperniato sull'espansione della leva finanziaria e trainato dal trading immobiliare, ovvero sulla capacità di stressare i tempi tra l'acquisto di un asset e la successiva vendita, che ha consentito, attraverso diversi passaggi, di realizzare aumenti di capitale. Negli ultimi 15 anni il mercato dei fondi immobiliari italiano con 24,6 miliardi è diventato il quarto in Europa e le città sono state dunque al centro di un processo di ristrutturazione economica, che ha coinvolto ad una scala più ampia, il settore industriale e produttivo del Paese e la morfologia urbana. (Caudo 2007)
Va certamente affermato che in questo scenario, il ruolo della finanza, è di certo cambiato: mentre prima era legato soltanto alla elargizione del mutuo attraverso le banche al costruttore, ora entra direttamente nel processo e si fa promotore delle operazioni immobiliari.
Scenari Immobiliari, fornisce alcuni dati a riguardo. In Italia tra il 2000 e il 2012 i fondi sono cresciti da uno a trecento, e il patrimonio è aumentato di sedici volte facendo registrare la più alta performance europea.
Nato inizialmente per gestire grandi patrimoni o come strumento di investimento per le famiglie, nel tempo è stato maggiormente impiegato per realizzare operazioni di sviluppo immobiliare ed in particolar modo per operazioni complesse di rigenerazione urbana. Inoltre è stato utilizzato come veicolo per gestire le dismissione pubbliche anche grazie all' introduzione dello strumento ad "apporto" introdotto nel 2004 in Italia.
Queste evoluzioni hanno sicuramente prodotto dei fattori di criticità.
Evidenti le ricadute sui tessuti urbani e sulle forme spaziali della città contemporanea che troppo spesso ha offerto immagini stereotipate e firmate da archistar internazionali indifferenti al contesto in cui operano. A volte il rischio si è tradotto in una visione della città che tende ad equipararsi ad un prodotto commerciale, da poter acquistare, modificare e proporre sul mercato (La Cecla 2008, pp.25‐34), senza interessarsi a fattori locali e sociali e alla loro capacità rigenerativa su più ampi contesti limitrofi.
Inoltre il progetto di rigenerazione urbana può correre il rischio di concretizzarsi in progetti architettonici unitari a larga scala, o peggio in brani singoli e puntuali scollegati dalla città. Risposte autoriali alla ricerca della qualità urbana che si esaurisce nella qualità degli edifici, rivolti per l'appunto ad una utenza internazionale con il rischio di ignorare le istanze locali.
2.6
INTERROGATIVI DELLA RICERCA A questo scenario evoluto del settore immobiliare e di governo della città, esaminato nel capitolo precedente si è aggiunto un mutato quadro di crisi economica internazionale che ha comportato notevoli stravolgimenti, che ha aperto ad un quadro di generale incertezza. Un rischio da parte del settore pubblico è quello di considerare i progetti di sviluppo immobiliare ed in particolar modo le operazioni di rigenerazione urbana come fonti di finanziamento in un momento di particolare ristrettezza delle finanze pubbliche. Alcuni la hanno definita la "moneta urbanistica". La competizione, nell' ultimo ciclo immobiliare, si è giocata infatti spesso sulla deregolamentazione per favorire lo sviluppo di grandi operazioni immobiliari in grado di generare elevati valori di oneri urbanistici e capaci di coprire bilanci delle amministrazioni comunali. L'obiettivo di sviluppare gli interventi di rigenerazione urbana segna un cambiamento rispetto alle strategie tradizionali di governo del territorio. Il definitivo passaggio da uno sviluppo quantitativo ad uno sviluppo di tipo qualitativo della città, comporta per le Pubbliche Amministrazioni la redazione di nuovi piani che sappiano considerare e valutare ed intercettare le ipotesi di trasformazione, rigenerazione urbana e sviluppo all'interno di questo mutato scenario macro economico e sociale.Le trasformazioni del territorio non si governano più con vincoli e standard ma incentrando su politiche e piani volte al contenimento del consumo di suolo, ridando significato ad ampie parti di città che hanno perso identità e qualità e favorendo obiettivi di sviluppo economico locale in risposta ai fenomeni di globalizzazione e di conseguentemente innalzamento della competizione tra i territori che possono portare alla esclusione di categorie sociali nell'accesso alla casa e ai servizi.
Inoltre dal lato del settore privato si è registrato un fenomeno di "overbuilding", ovvero di grande ottimismo della domanda che genera un'offerta eccessiva, che porterà ad un fisiologico deprezzamento (repricing) dei valori immobiliari su ordini di grandezza che gli Istituti di analisi stimano tra il 5% e 10%.
L'istanza di partecipazione e condivisione delle scelte e destinazioni d'uso diviene dunque un fattore estremamente connesso a quelli della qualità urbana, in senso ambientale, sociale, fisica ed economica, che assume sempre più rilievo nella valutazione delle operazioni di rigenerazione urbana, archiviando una fase di valutazione basata soltanto sulle leva finanziariaxvii.
Da più parti si afferma che affinché il processo di rigenerazione urbana non si riduca ad un'operazione di semplice valorizzazione immobiliare, è necessario fare leva su un complesso di azioni in modo tale da comportare un miglioramento delle componenti fisiche, funzionali, sociali e ambientali e economiche, indipendentemente dalla scelta di orientare l'operazione verso un preciso asse di intervento funzionale. La delicata immissioni di funzioni, (approccio mix‐use) comporta notevoli vantaggi ed è risultato in passato una strategia vincente ma necessita comunque un approccio multidimensionale e di studio della domanda. (Audis 2012, Tocci 2009) Si è visto che la suddivisione tra sviluppo (development) e realizzazione, ha provocato un cambiamento del settore delle costruzioni e del settore immobiliare con la formazione di figure più complesse, promotori, investitori, esperti di organizzazione, valutazione e gestione dei progetti complessi, nonché della disciplina della progettazione urbana e del ruolo dell'architetto. Risulta poi che la gestione e valorizzazione delle risorse di una città richiede una partecipazione di tutti gli attori.