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La  rilevanza  del  settore  immobiliare  all'interno  delle  economie  nazionali    è  apparsa  in  maniera  evidente  dai  primi  anni  90,  legandosi  ai  mercati  finanziari,  non  più  solamente  in  termini  di  finanziamento  delle  operazioni  di  sviluppo  ma  come  veicolo  di  investimento.  Non  più  legati  al  fattore localizzativo, ma alla stregua di titoli negoziabili (si parla di mattone di carta, e si utilizzano  veicoli  quali  quelli  della  securizationxiv),  le  proprietà  immobiliari  possono  essere  scambiate  sul  mercato azionario. Divengono uno dei prodotti finanziari con i più ampi margini di rivalutazione, e  con trend superiori ad altri investimenti. 

Per  di  più  accade  che  l'interesse  degli  investitori  si  rivolge,  non  solo  gli  asset  tradizionali,  centri  commerciali, alberghi, direzionale, ma anche al bene casa. 

L'investimento immobiliare quindi non è più solamente in forma diretta ma può anche assumere  forme indirette. 

Gli  investimenti  indiretti  possono  essere  di  due  tipi:  di  tipo  quotato,  ovvero  rappresentati  da  azioni di società immobiliari quotate in Borsa che detengono portafogli di immobili o da quote di  fondi  immobiliari;  di  tipo  non  quotato,  ovvero  rappresentati  da  quote  di  un  fondo  che  detiene  immobili e che non è oggetto di negoziazione in Borsa.    Dunque, la finanziarizzazione del mercato immobiliare ha portato recentemente alla introduzione  di due veicoli societari nuovi, che operano in questo nuovo scenario:     > I fondi Immobiliari, prima xv    > Le Societa immobiliari quotate SIIQ, successivamente.xvi 

Come  per  i  Fondi  Immobiliari  a  cui  è  consentito  l'investimento  in  immobili  da  realizzare,  attraverso l'affidamento delle attività della progettazione e costruzione a soggetti terzi, anche per  le Siiq è possibile promuovere le operazioni di sviluppo attraverso l'affidamento a terzi vengono  promosse e poi gestite e finanziate. 

L'ingresso  di  questi  nuovi  strumenti  nei  mercati  real  estate,  è  stato  motivato  con  l'intento  di  rendere  più  efficiente  la  struttura,  il  volume  e  la  qualità  degli  scambi  di  beni  immobiliari.  Le  ataviche difficoltà nell'apertura del mercato immobiliare, in parte connesse con le caratteristiche  intrinseche dei beni scambiati, possono essere superate dall'evoluzione del mercato finanziario e  in  funzione  di  un  miglioramento  del  modo  i  n  cui  le  operazioni  immobiliari  vengono  finanziate,  sviluppate e gestite. (Morri 2011) 

L’imporsi  in  Italia  delle  logiche  e  degli  strumenti  della  finanza  immobiliare  è  un  fenomeno  piuttosto recente (Tronconi 2001, Caudo e Amoroso 2006).  

Oltre  che  dai  processi  di  ristrutturazione  di  grandi  imprese  industriali  sono  state  sospinte  da  rilevanti  decisioni  di  politica  economica  che  hanno  immesso  sul  mercato  ampi  patrimoni  immobiliari, liberati da regolamentazioni e vincoli. Si pensi agli enormi processi di dismissione e  cartolarizzazione  delle  proprietà  dello  Stato  e  degli  enti  previdenziali,  (Memo  2009)  e  dall’ingresso  della  moneta  unica  che  ha  dato  stabilità  e  maggiore  chiarezza  nei  termini  di  comparazione degli investimenti nel nostro Paese. 

Dall'analisi della letteratura in merito alla finanziarizzazione del real estate, emergono due tipi di  letture: 

una positiva che individua nella forza innovatrice del mercato e nella competitività un elemento di  innovazione con effetti di maggiore trasparenza  (orientamento al mercato, maggiore trasparenza, 

rendimenti a lungo termine) che attraverso l'entrata di operatori internazionali e globali porta una  maggiore qualità del prodotto immobiliare (Porter 1990, Morri , Hoesli); 

una  negativa,  che  evidenzia  come  in  questi  anni  con  i  fenomeni  della  globalizzazione  si  sia  accentuata una polarizzazione di poteri oligarchici dovuti al crescente legame tra poteri finanziari  e politici che si concretizzano sempre più nei progetti di sviluppo immobiliare, (Tocci 2009, Caudo)  con relativi fenomeni di segregazione sociale e scarsa attenzione alle forme e tessuti urbani.  È  accaduto  poi  che  la  finanza  si  sia  legata  all'immobiliare,  e  che  la  maniera  di  creare  profitti  all'interno della città si sia riversata nella rendita fondiaria improduttiva e non più su un sistema  industriale, e la competizione si è giocata su altri fattori immateriali, anche per un settore place‐ based come il real estate (Memo 2009).                                 Fig. 2.8 Schema delle diverse tipologie di fondi immobiliari.                                      Fig. 2.9 I nuovi strumenti finanziari. Fonte: Rielaborazione da Oliviero Tronconi (2010: 46)   

L’aumento  delle  rendite  della  quasi  totalità  del  complesso  dei  beni  immobiliari  si  registra  indifferentemente  nella  maggior  parte  delle  aree  urbane,  attenuando  l’importanza  del  fattore  localizzativo che si era rivelato di fondamentale importanza nelle stagioni del boom immobiliare.  (Tocci 2009).  Molti studiosi (Caudo 2007, Tocci 2011) parlano di una nuova fase scatenata dal boom edilizio e  dalla finanziarizzazione, come caratterizzata da una forma nuova di valorizzazione urbana estesa a  tutta la massa edilizia, denominata “rendita assoluta” che risulta indipendente dalla posizione dei  beni all’interno della città. 

L’estensione  dei  processi  di  valorizzazione  alla  totalità  dello  stock  immobiliare  esistente  è  imputabile, secondo Caudo (2007), alla progressiva finanziarizzazione del mercato, che agisce sia  sugli  immobili  esistenti,  ad  esempio  attraverso  politiche  di  messa  a  reddito  del  capitale  fisso  detenuto  dai  grandi  gruppi  industriali,  che  attraverso  l’internazionalizzazione  delle  grandi  operazioni di trasformazione urbana. 

Ancora  Caudo  lo  descrive  come  un  modello  imperniato  sull'espansione  della  leva  finanziaria  e  trainato  dal  trading  immobiliare,  ovvero  sulla  capacità  di  stressare  i  tempi  tra  l'acquisto  di  un  asset e la successiva vendita, che ha consentito, attraverso diversi passaggi, di realizzare aumenti  di  capitale.  Negli  ultimi  15  anni  il  mercato  dei  fondi  immobiliari  italiano  con  24,6  miliardi  è  diventato  il  quarto  in  Europa  e  le  città  sono  state  dunque  al  centro  di  un  processo  di  ristrutturazione  economica,  che  ha  coinvolto  ad  una  scala  più  ampia,  il  settore  industriale  e  produttivo del Paese e la morfologia urbana. (Caudo 2007) 

Va  certamente  affermato  che  in  questo  scenario,  il  ruolo  della  finanza,  è  di  certo  cambiato:  mentre prima era legato soltanto alla elargizione del mutuo attraverso le banche al costruttore,  ora entra direttamente nel processo e si fa promotore delle operazioni immobiliari. 

Scenari  Immobiliari,  fornisce  alcuni  dati  a  riguardo.  In  Italia  tra  il  2000  e  il  2012  i  fondi  sono  cresciti da uno a trecento, e il patrimonio è aumentato di sedici volte facendo registrare la più alta  performance europea. 

Nato inizialmente per gestire grandi patrimoni o come strumento di investimento per le famiglie,  nel tempo è stato maggiormente impiegato per realizzare operazioni di sviluppo immobiliare ed  in  particolar  modo  per  operazioni  complesse  di  rigenerazione  urbana.  Inoltre  è  stato  utilizzato  come veicolo per gestire le dismissione pubbliche anche grazie all' introduzione dello strumento  ad "apporto" introdotto nel 2004 in Italia. 

 

Queste evoluzioni hanno sicuramente prodotto dei fattori di criticità. 

Evidenti le ricadute sui tessuti urbani e sulle forme spaziali della città contemporanea che troppo  spesso  ha  offerto  immagini  stereotipate  e  firmate  da  archistar  internazionali  indifferenti  al  contesto  in  cui  operano.  A  volte  il  rischio  si  è  tradotto  in  una  visione  della  città  che  tende  ad  equipararsi ad un prodotto commerciale, da poter acquistare, modificare e proporre sul mercato  (La  Cecla  2008,  pp.25‐34),  senza  interessarsi  a  fattori  locali  e  sociali  e  alla  loro  capacità  rigenerativa su più ampi contesti limitrofi.  

Inoltre  il  progetto  di  rigenerazione  urbana  può  correre  il  rischio  di  concretizzarsi  in  progetti  architettonici  unitari  a  larga  scala,  o  peggio  in  brani  singoli  e  puntuali  scollegati  dalla  città.  Risposte autoriali alla ricerca della qualità urbana che si esaurisce nella qualità degli edifici, rivolti  per l'appunto ad una utenza internazionale con il rischio di ignorare le istanze locali. 

   

2.6

 INTERROGATIVI DELLA RICERCA   A questo scenario evoluto del settore immobiliare e di governo della città, esaminato nel capitolo  precedente si è aggiunto un mutato quadro di crisi economica internazionale che ha comportato  notevoli stravolgimenti, che ha aperto ad un quadro di generale incertezza.   Un rischio da parte del settore pubblico è quello di considerare i progetti di sviluppo immobiliare  ed  in  particolar  modo  le  operazioni  di  rigenerazione  urbana  come  fonti  di  finanziamento  in  un  momento di particolare ristrettezza delle finanze pubbliche. Alcuni la hanno definita la "moneta  urbanistica".  La  competizione,  nell'  ultimo  ciclo  immobiliare,  si  è  giocata  infatti  spesso  sulla  deregolamentazione per favorire lo sviluppo di grandi operazioni immobiliari in grado di generare  elevati valori di oneri urbanistici e capaci di coprire bilanci delle amministrazioni comunali.  L'obiettivo di sviluppare gli interventi di rigenerazione urbana segna un cambiamento rispetto alle  strategie tradizionali di governo del territorio. Il definitivo passaggio da uno sviluppo quantitativo  ad  uno  sviluppo  di  tipo  qualitativo  della  città,  comporta  per  le  Pubbliche  Amministrazioni  la  redazione  di  nuovi  piani  che  sappiano  considerare  e  valutare  ed  intercettare  le  ipotesi  di  trasformazione,  rigenerazione  urbana  e  sviluppo  all'interno  di  questo  mutato  scenario  macro  economico e sociale. 

Le  trasformazioni  del  territorio  non  si  governano  più  con  vincoli  e  standard  ma  incentrando  su  politiche e piani volte al contenimento del consumo di suolo, ridando significato ad ampie parti di  città  che  hanno  perso  identità  e  qualità  e  favorendo  obiettivi  di  sviluppo  economico  locale  in  risposta ai fenomeni di globalizzazione e di conseguentemente innalzamento della competizione  tra  i  territori  che  possono  portare  alla  esclusione  di  categorie  sociali  nell'accesso  alla  casa  e  ai  servizi.  

Inoltre dal lato del settore privato si è registrato un fenomeno di "overbuilding", ovvero di grande  ottimismo  della  domanda  che  genera  un'offerta  eccessiva,  che  porterà  ad  un  fisiologico  deprezzamento  (repricing)    dei  valori  immobiliari  su  ordini  di  grandezza  che  gli  Istituti  di  analisi  stimano tra il 5% e 10%.  

L'istanza  di  partecipazione  e  condivisione  delle  scelte  e  destinazioni  d'uso  diviene  dunque  un  fattore estremamente connesso a quelli della qualità urbana, in senso ambientale, sociale, fisica  ed economica, che assume sempre più rilievo nella valutazione delle operazioni di rigenerazione  urbana, archiviando una fase di valutazione basata soltanto sulle leva finanziariaxvii. 

Da  più  parti  si  afferma  che  affinché  il  processo  di  rigenerazione  urbana  non  si  riduca  ad  un'operazione di semplice valorizzazione immobiliare, è necessario fare leva su un complesso di  azioni in modo tale da comportare un miglioramento delle componenti fisiche, funzionali, sociali  e  ambientali  e  economiche,  indipendentemente  dalla  scelta  di  orientare  l'operazione  verso  un  preciso  asse  di  intervento  funzionale.  La  delicata  immissioni  di  funzioni,  (approccio  mix‐use)  comporta  notevoli  vantaggi  ed  è  risultato  in  passato  una  strategia  vincente  ma  necessita  comunque un approccio multidimensionale e di studio della domanda. (Audis 2012, Tocci 2009)   Si  è  visto  che  la  suddivisione  tra  sviluppo  (development)  e  realizzazione,  ha  provocato  un  cambiamento del settore delle costruzioni e del settore immobiliare con la formazione di figure  più  complesse,  promotori,  investitori,  esperti  di  organizzazione,  valutazione  e  gestione  dei  progetti complessi, nonché della disciplina della progettazione urbana e del ruolo dell'architetto.  Risulta poi che la gestione e valorizzazione delle risorse di una città richiede una partecipazione  di tutti gli attori. 

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