Come abbiamo già accennato, il modello tradizionale del processo operativo appare ormai essere stato definitivamente abbandonato. Il processo in cui il committente incarica un professionista, sia esso architetto, ingegnere, di preparare il progetto e poi si affida ad un impresa a seguito di una gara di appalto per realizzare l'opera sembra non esistere più.
Oggi il processo operativo si è notevolmente complicato per l'ingresso di una serie di attori diversi e per una sostanziale evoluzione nella finanza del progetto.
Nel Regno Unito i processi operativi praticati nel settore delle costruzioni sono numerosi ed articolati. Si può affermare che la maggioranza delle innovazioni in fatto di processi, trae origine proprio dal mondo anglosassone (Stati Uniti e in seguito Regno Unito), dove le funzioni e i ruoli sono individuati con precisione e le procedure ritenute più convenienti vengono adottate con determinazione.
Tra i processi operativi utilizzati nel mondo anglosassone troviamox: > traditional form of contract
simile al modello tradizionale italiano, con l'inserimento della figura del quantity surveyor, specializzato negli aspetti economici del progetto, che affianca il progettista nella ricerca delle varie alternative possibili.
> Il processo Project Management
appositamente messo a punto per gestire e coordinare le varie fasi di concezione, progettazione, appalto e controllo che non riuscivano ad essere governate da committenza e architetto.
Così a partire dagli anni '50 i committenti hanno introdotto una nuova figura, adibita al solo coordinamento : il project manager. Questo operatore può essere un progettista, un quantity surveyor, un'impresa. In questo tipo di processo, il committente fa un contratto direttamente con questo operatore, che diviene suo rappresentante e si incarica della attuazione delle varie fasi del progetto.
> Il modello management contracting
introduce una nuova figura quella del contractor che la responsabilità di gestire il processo di costruzione in cantiere. Il committente fa un contratto con uno studio di progettazione e con un quantity surveyor, affidando loro lo studio di un progetto di massima, sulla base del quale viene poi nominato (dopo gara d'appalto) il contractor. Questi ottenuto l'incarico, programma i lavori e fa da consulente alla progettazione esecutiva. Procede in seguito alle gare di appalto delle varie parti dell'opera stipulando i contratti per conto del cliente. Successivamente controlla i lavori e verifica l'andamento.
> Modello design and build
si caratterizza per il ruolo prevalente che l'impresa assume in quanto viene affidata anche la responsabilità della progettazione. La diffusione di questo processo avviene a partire dagli anni '80 ed è organizzato in modo tale che le richieste del committente vengono fornite alle varie imprese invitate all'appalto e queste preparano così il progetto, il calcolo dei tepi e dei costi e dell'offerta.
> Modello turnkey o package deal
simile al design and build. Infatti l'impresa si incarica di fornire il prodotto “chiavi in mano” dando al costruttore un mandato più ampio del design and build, comprendendo molti compiti propri del committente che è generalmente senza competenze specifiche. L'impresa a seconda
dell'incarico può occuparsi del reperimento del terreno, dell'adempimento di pratiche amministrative e delle procedure di finanziamento;
Il modello house builder prevede che l'impresa oltre a costruire, ricopra anche il ruolo di promotrice.
Rispetto agli approcci tradizionali in cui la gestione del processo edilizio e organizzativo era affidata al costruttore impegnato ad ottimizzare le economie di scala, l'approccio del developer porta ad assumere un ruolo manageriale distinto dagli altri attori che coordina, perseguendo economie di processo. Fig. 2.9 Processo operativo tradizionale.
I nomi più ricorrenti di queste nuove regie sono: Project management (gestione del processo/intervento), Management contracting (gestione degli appalti), Construction management ( gestione della costruzione), in cui non è più solamente il cantiere il centro delle strategie per massimizzare i profitti, ma si punta a un controllo più rigoroso del rapporto qualità/prezzo, della contrazione dei tempi di progettazione e appalto, all'ottimizzazione delle risorse, alla gestione dei contratti: gli aspetti gestionali prevalgono rispetto a quelli meramente produttivi e si perseguono economie di processo. Importante modifica del processo realizzativo del settore immobiliare ha riguardato anche l’attore che detiene il controllo degli strumenti regolativi, e cioè la pubblica amministrazione. Tra le diverse azioni che afferiscono alla pubblica amministrazione, la pianificazione è sicuramente quella che più di ogni altra presenta innovazioni di processo. Attraverso una pianificazione strategica flessibile, ovvero con una pianificazione non più rigida e monofunzionale, le amministrazioni sono chiamate a realizzare una prospettiva strategica del territorio collocata in un arco di tempo definito e in un secondo momento concertare con il privato le migliori condizioni per lo sviluppo che corrispondono a quegli obiettivi fissati e concertati. Questa attività richiede una grande preparazione e organizzazione nei processi decisionali interni e può garantire un sicuro valore aggiunto al territorio ma anche a lungo termine agli operatori privati.
Tuttavia il ruolo della pubblica amministrazione può non ridursi alla semplice approvazione di un piano o al rilascio di permessi, può infatti essere coinvolta nel processo instaurando una partnership con soggetti privati o tramite società di veicolo o agenzie ad hoc. Nei progetti di rigenerazione urbana in particolare è richiesto un ruolo attivo da parte della pubblica amministrazione. Da un lato questo ruolo può esercitarsi nella realizzazione di opere infrastrutturali il cui costo non sarebbe sostenibile dal bilancio economico dell'intervento privato, l'iniziativa del progetto resta privata ma il "pubblico" ottiene una condivisione delle spese e riconosce allo stesso tempo il recupero di una parte degradata della città. Dall' altro lato quando l'iniziativa e la proprietà del suolo è pubblica, la collaborazione con operatori privati sopperisce ad una carenza di risorse e manageriali da parte del "pubblico".
Fig. 2.10 schema delle relazioni dei diversi attori nel progetto di rigenerazione di Bicocca, Milano. Fonte:
elaborazione dell'autore
Gli attori o stakeholder coinvolti nel processo di trasformazione possono essere svariati, ed in particolare negli ultimi anni si è assistito ad una contemporanea frammentazione e specializzazione delle figure coinvolte. In definitiva possono essere soggetti pubblici, privati, gruppi o associazioni di cittadini o cittadini singoli o differenti combinazioni di questi: > autorità locali responsabili per le regole e gli usi di una area di trasformazione; > associazioni di residenti, community based group come le Local Housing Trust in Gran Bretagna > agenzie pubbliche statali o regionali con compiti di rigenerazione urbana; > proprietari pubblici di aree come società di trasporti o di servizi; > organizzazioni proprietari di edifici come università o ospedali; > agenzie nazionali con specifici interessi e funzioni di controllo sul paesaggio.
Sono poi coinvolte organizzazioni private o proprietari di suoli o consorzi di sviluppo e di acquisto dei suoli: > fondi di investimento immobiliare; > aziende private che si occupano di sviluppo immobiliare; > società di costruzione; > agenzie di ricerca e consulenza, società di ingegneria e progettazione; > singoli proprietari;
Come si può notare i soggetti coinvolti sono di natura e composizione differente e questo comporta che le relazioni tra le diverse parti sono necessarie al raggiungimento degli obiettivi del progetto e del relativo successo finale.
L'evoluzione dei processi operativi e degli attori del settore immobiliare, dovuta anche alla globalizzazione dei mercati e all' ingresso della finanza e non ultimo ai fenomeni di dismissione dei patrimoni pubblici ha portato poi a nuove forme di interazione tra esse o veicoli societari. Con il termine spin off immobiliari, preso in prestito dal linguaggio tecnico‐economico anglosassone, si indicano le operazioni di scorporo di tutto o parte del patrimonio immobiliare da parte di grandi gruppi bancari, assicurativi, industriali, nonché di aziende operanti nel settore delle public utilities, in soggetti giuridici separati (le cosidette “società immobiliari”), costituti ad hoc. Nascono in questa maniera diverse società detentrici di grandi patrimoni immobiliari (aree dismesse in particolare) che hanno, per l'appunto, operato uno scorporo di rami d'aziendaxi. In Italia si veda i casi di Pirelli Real Estate, nata per lo sviluppo dell'area di Bicocca.
Un'altra possibilità è rappresentata dallo strumento della joint ventures. Una joint ventures è una forma di collaborazione tra imprese o developer al fine di realizzare un investimento. Essa rappresenta una operazione mediante la quale due o più investitori si associano per condurre insieme lo sviluppo di un progetto immobiliare.
Spesso uno dei partner è un'istituzione finanziaria, mentre l'altro è un developer. Il primo partner finanzia l'operazione di sviluppo e fornisce parte del capitale di rischio. Mediante una joint ventures il finanziatore, oltre al rimborso del credito erogato, partecipa all'utile generato dallo sviluppo immobiliare. Il promotore contribuisce con una quota, ma soprattutto ha il compito di fornire una maggiore esperienza e specializzazione nel settore alla realizzazione e gestione del progetto. Questa forma di organizzazione assicura al finanziatore che partecipa al capitale di rischio, in primo luogo di avere un potere di controllo sull'operazione e sulla realizzazione del progetto e, in secondo luogo, partecipa agli utili elevati dello sviluppo immobiliare senza possedere il necessario bagaglio di conoscenze. (Gaeta 2009)
Altre due forme di scambio tra i vari attori possono essere il project financingxii o i modelli di partnershipxiii tra pubblico e privato che nei diversi contesti nazionali assumo regole e discipline differenti.
Dunque appare chiaro che la fase decisoria e le relative competenze manageriali del processo hanno acquisito sempre maggiore importanza e rilevanza e per questo molte società di sviluppo immobiliare si sono specializzate in questa metodologia di intervento.