2.6 Interrogativi della ricerca
3.3.3 Liverpool One, Liverpool, Grosvenor
SCENARIO: DENSIFICAZIONE
LUOGO:
CITY CENTRE
AREA: AREA PORTUALE DISMESSA, VUOTO URBANO
CONCEPT:
SHOPPING CENTRE ANNO DI PROGETTAZIONE: 2000
ANNO DI REALIZZAZIONE: 2008 - 2010
STRUMENTI URBANISTICI: Stategic Regeneration Framework PAESE: Gran Bretagna
DEVELOPER:
Grosvenor
PROGETTO MASTERPLAN: BDP, Building Design Partnership
STRUCTURAL AND M&EENGINEER:Waterman Partnership
PLANNING CONSULTANT: Capita Symonds
Drivers Jonas
Nightingale Associates Pelli Clark Pelli
CONTRACTOR: Balfour Beatty (east paradise Street)
Kier (Hilton Hotel)
Laing O'Rourke (west paradise Street) Mansell (site 8)
ARCHITECT: Allies and Morrison, Cesar Pelli, Aedas , BDP CZWG, Dixon Jones, Craig Foster Architect, FAT, Austin Smith Lord, Brock Carmichael, Gross Max, Groupe Six, Glenn Howells, Page 26 firms
COSTRUZIONE VALORE: £ 920 milioni
L'area di Liverpool One è inserita a ridosso del waterfont cittadino, accanto alle precedenti strutture portuali. Nel tempo l'area fu abbandonata e utilizzata come parcheggio (Fig 3.3.2) rappresentando un enorme vuoto urbano sin dal dopoguerra. Inoltre non erano presenti edifici dal valore storico o vincolati ad eccezione della Scuola Bluecoat. La sua localizzazione è molto centrale, tra il Town Hall e il centro direzionale e per l'appunto non distante dalle strutture del porto (Schema 01) e dall' Albert Dock (simbolo della prima fase di rigenerazione egli anni '80) ed a ridosso del quartiere storico operaio ottocentesco di Ropewalks.
REMESSA
Il declino delle attività portuali a partire dagli anni '70, aveva portato una crisi profonda nella città di Liverpool, non soltanto in termini economici ma anche sociale, provocando un degrado diffuso del centro cittadino e di conseguenza un notevole spopolamento.
L'area è stata assemblata in parte grazie ad una azione di esproprio. A seguito di uno studio condotto da una società di consulenza privata, Caushman and Wakefield, per conto del Comune, indicarono una notevole carenza nel settore del commercio specie nel centro cittadino individuando l'esigenza di circa 100.000 mq. Uno schema proposto dalla Merseyside Development Corporation nel 1993 fu respinta perché non ritenuto adatto al luogo e non avrebbe prodotto effetti di rigenerazione urbana perché basato troppo su singole architetture.
Da tempo la grande distribuzione commerciale rappresenta un interlocutore nei progetti di trasformazione urbana ed in Gran Bretagna questo rapporto con gli attori del retail è visto come cruciale. In seguito ad una competizione ristretta, Grasvenor, la terza compagnia inglese della grande distribuzione commerciale, fu selezionato per la realizzazione del progetto avendo offerto le migliori garanziei
Il consorzio prevede il coinvolgimento di altri attori e finanziatori tra i quali il Fondo Hermes, Redevco, Liverpool Victoria e le Banche RBS, Barcla ys, HSBC e Eurohypo. L'investimento complessivo ammonta a £920 milioni, Grasvenor vinse ed i partner sula base di una competizione aggiudicata nel 2000, con un affitto di 250 anni, il suolo rimane pubblico e attraverso il compulsory purchase sono state acquistate le particelle necessarie.
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Fig. 3.3.2 In alto l'area
durante le prime fasi dell'intervento 2003, da google maps; in basso render del progetto di completamento.
L'assegnazione dell'evento Capitale della Cultura 2008 alla città di Liverpool ha avuto sicuramente un effetto traino per gli interventi di rigenerazione di tutta la città e hanno dato una ribalta internazionale anche allo sviluppo di Liverpool One.
Introdotte a seguito del programma Urban Task Force condotto da Richard Rogers tra gli altri, Le Urban Regeneration Company sono agenzie a partecipazione mista alle quali viene affidato il compito di individuare aree urbane di sviluppo con particolare riferimento alle aree dismesse e degradate, definendo un piano strategico in grado di convogliare investimenti pubblici e privati.
FATTORI DI PIANIFICAZIONE STRATEGICA FLESSIBILE
Liverpool Vision, la prima agenzia di rigenerazione urbana nata in Gran Bretagna, è una partnership tra Liverpool City Council e Homes and Communities Agency e NWDA e rappresentata anche da gruppi privati nel consiglio direttivo. Questi nel luglio del 2000 ha elaborato lo Strategic Regeneration Framework, un documento che individua e programma le trasformazioni urbane nell'area centro cittadino con un approccio tipicamente area based, ovvero definendo ambiti circoscritti di intervento (Fig.3.3.3). Accanto ad una vision che si propone di riportare i cittadini nel centro cittadino, incrementare e potenziare la funzione retail e con l'obiettivo di poter estendere i benefici anche ai quartieri limitrofi, individua sette Area Action Plan e le principali destinazioni in base alla loro vocazione terriorialeii, ( a questi poi, in seguito ai benefici indotti da queste operazioni, si sono aggiunti programmi su Rope Walks e Baltic Triangle) e sei Supporting Themesiii
Come a Birminghan, viene data molta importanza nella selezione delle proposte al progetto degli spazi pubblici in particolare al disegno delle strade.
. La strategia adottata dalla città di Liverpool dalla fine degli anni '90 si basa sulla concentrazione di attività correlate al fine di realizzare dei cluster urbani; svolgere un ruolo di regia nelle trasformazioni urbane e di coordinamento con i developer privati e tutti gli stakeholder, priorità per le azioni di rigenerazione urbana.
In particolare due pubblicazioni governative offrono indicazioni di tipo progettuale nell'ambito retail di notevole spunto. La Planning Policy Guidance 6 (1996) fornisce elementi di classificazione prima delle aree urbane, se metropolitane, centrali, periferiche o locali e suddivide le Primary Shopping Area e le Secondary e fornisce una classificazione delle strade. In particolar modo si prevede che gli insediamenti commerciali debbano preferire una collocazione centrale e sono in alternativa estrema in area periferica o esterna alla città. Inoltre negli interventi di rigenerazione urbana grande valore è riconosciuto agli spazi pubblici, ai percorsi ed ai nodi accesso. Oltre alla accessibilità, come poi ribadito anche nel Vital and Viable Town Centres (Doe 1996), fattori indispensabili nella progettazione degli spazi pubblici sono la piacevolezzaiv (amenities), gestione (action), attrazioni (attraction).
Area : 42 acri – 17,2 ha DATI
Densità: superficie edificata – 234,000 mq lordi di sviluppo – plot ratio 1,37.
Il brief prevedeva di rivitalizzare il centro cittadino con vecchie funzioni portuali dismesse; innalzare il livello competitivo di Liverpool con l'innesto delle funzioni commerciali nel centro cittadino fino ad estendersi su Paradise street verso il quartiere allora fortemente degradato di Ropewalks.
DESCRIZIONE PROGETTO -"CONCEPT PLAN"
Il Council programma infatti di limitare gli sviluppi al di fuori di queste aree dei poli commerciali. La difficile sfida per i progettisti è di coniugare un insieme di contenitori urbani con alte capacità attrattive in un contesto urbano cittadino ricreando le stesse condizioni urbane. Il masterplan elaborato dallo studio Building Design Partnership, in accordo con il developer e l'amministrazione cittadina era quello di realizzare un centro commerciale diffuso, differente dai precedenti schemi monofunzionali e isolati dal contesto con ampi parcheggi a raso su strada, attuando una serie di strategie di progettazione urbana e attraverso un processo di workshop e di consultazioni sia con le associazioni locali sia con quelle amministrativi e governative, come il CABEv
Il masterplan, suddivide l'area in altri distretti sia per adattarsi alla maglia esistente e sia in accordo con le strategie di marketing del developer per differenziare le diverse attività commerciali. Questi distretti includono Paradise Street, la spina centrale composta da edifici a grande scala; South John street con gli edifici a più livelli e con la passeggiata in quota; e Chavasse Park con il parco e gli edifici per uffici.
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Gli edifici della grande distribuzione vengono collocati sui bordi per la loro funzione attrattiva e in particolare in connessione visiva dal waterfront che rappresenta il principale approdo turistico e con la più ampia accessibilità, mentre nell' interno vengono collocate le strutture di media e piccola distribuzione. Inoltre questa scelta localizzativa consente di attivare un effetto di traboccamento nei quartieri circostanti. Il parco urbano anch'esso in funzione attrattiva viene collocato allo stesso tempo al bordo dell'intervento verso il waterfront ma contemporaneamente è racchiuso all'interno dall'esedre. Il CABE ha sollevato alcune critiche riguardo al fatto della mancanza di un edificio ad ovest che potesse chiudere meglio il parco dal traffico veicolare.
Al fine di assicurare la necessaria permeabilità e leggibilità, la rete dei percorsi pedonali è in continuità con le trame esistenti e nelle intersezioni realizza dei nodivi
Paradise street è resa pedonale così come South John street, anche se quest'ultima si sdoppia e diventa un percorso a due livelli attrezzato con i negozi di piccolo taglio ai lati mentre alle estremità sono poste i grandi magazzini.
urbani di notevole caratterizzazione. Il traffico veicolare è lasciato all'esterno e un parcheggio a quattro livelli posto al di sotto del parco consente una facile accessibilità, mentre altri due edifici a destinazione mista, collocati alle estremità sud ed est, ospitano parcheggi multipiano con uffici e negozi sui fronti stradali principali.
L'intervento infatti non è stato concepito ad unico livello come spesso accade per la grande distribuzione. Non solo il percorso pedonale in quota, ma viene fatto ampio ricorso alle terrazze. Inoltre
le emergenze degli edifici residenziali e direzionali contribuiscono ad arricchire lo skyline urbano come la Paradise Tower e Strand Street, il complesso di ellittico di Cesar Pelli.
Interessante qui è che le strategie di posizionamento delle strutture di vendita ed al controllo dei flussi pedonali si adatta alla maglia urbana dei percorsi esistenti e gli edifici dialogano con i volumi esistenti. I principi progettuali dei centri commerciali e gli studi sugli accessi e sui flussi pedonali non devono essere considerati in antitesi al progetto urbano che anzi deve coordinare queste istanze e integrarle nel modello di città al fine di evitare una banalizzazione dell'esperienza urbana e dei percorsi e della scena urbana. Il rischio rappresentato dalla omologazione e standardizzazione degli spazi che può essere causato dalle grandi catene commerciali, infatti deve essere evitato proprio grazie all'unicità dei luoghi e andando a fondo nella comprensioni dei luoghi. Il progetto di rigenerazione urbana attraverso l'utilizzo di attrattori della grande distribuzione, " non deve ricalcare il modello tipologico del centro commerciale, bensì ridare visibilità e vigore alla incomparabile ricchezza del contesto in cui opera: gli spazi pubblici e la loro capacità di esprimere e di creare relazioni, di diventare teatro dell'esperienza, costituiscono la forza e la chiave di volta del progetto" (Vescovi 2006 pp 46)
Riassumendo i fattori strategici impiegati (Schema 02):
> Suddivisione in "sotto-quartieri" e differenziazione e caratterizzazione in base ai loro differenti usi ; > Alta qualità degli spazi pubblici e nuovi assi pedonali in continuità con il tessuto urbano esistente; > "Ancore urbane" ai nodi terminali dell'intervento per massimizzare l'effetto spillover sui quartieri circostanti; > Street and corridor ovvero limitare il traffico pedonale all'esterno e realizzare strade raccolte e sezione limitata ed accentuare così i fronti strada degli edifici;
> Alta accessibilità pubblica con parcheggio sotterraneo multipiano e nuovo terminal di trasporto pubblico; Favorire il mix use, inserendo la residenza nell'intervento, ai piani superiori e caratterizzare l'intervento non come singole scatole ma arricchire lo skyline cittadino.
QUALITÀ SPAZI PUBBLICI
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CONNESSIONI E NODI URBANIFig. 3.3.4 In alto: Nodo di accesso da strand street e attraversamento pedonale su albert dock che avviene in
quota stradale con gli edifici ad esedra di Cesar Pelli e vista del plastico a lato.
Al centro: nodo di accesso pedonale da st jhon street e lord street, a lato vista da Nord del nodo di accesso da
Paradise street con in evidenza i primi due livelli con destinazione commerciale e superiormente le residenze.
In Basso: Nodo di accesso da paradise street - hannover street con il grande magazzino John Lewis che
asseconda l'andamento degli edifici presistenti. A lato vista del plastico su Curch street con in evidenza la Paradise Tower.
Lo schema contrasta decisamente con il modello monolitico del centro commerciale così comune in altre città, anche se c'è una logica commerciale dietro la forma. Grosvenor osservò che gli affitti sulle strade tradizionali hanno tenuto meglio di quelli negli shopping centre nel lungo periodo e che la middle class tende a non preferire i centri commerciali in periferie e monofunzionali che non hanno avuto buone performance economiche negli ultimi 5 anni e che essi avrebbero voluto adattare più facilmente la forma nelle decadi future al cambiamento e alle evoluzioni dei mercati.
APPROCCIO DEL DEVELOPER -"DEVELOPMENT APPROACH STRATEGY"
Lo sviluppo non segue il modello delle gallerie commerciali, se non per l'edificio centrale su St George Street, ma è strutturato secondo una trama di isolati maggiormente integrata con il tessuto urbano esistente. Infatti il masterplan prevede una serie di interventi, 30 edifici complessivamente, affidati a 30 diversi studi di architettura per garantire la varietà edilizia, così da poter realizzare un nuovo quartiere grazie al tessuto urbano e al mix di usi integrato con il contesto, piuttosto che un semplice shopping centre. Il modello è sostanzialmente quello del Pedestrian Mall. La pedonalizzazione e la riqualificazione degli spazi pubblici come hanno dimostrato diversi studi porta notevoli vantaggi alle attività commerciali e determina il successo in termini di vitalità delle aree urbane. Queste strategie inizialmente utilizzate per rivitalizzare i centri storici si sono poi diffusi anche ai nuovi modelli di centri commerciali, come in questo caso. Il developer Grosvenor ha infatti concepito Liverpool One non semplicemente in termini di redditività commerciale ma ben consapevole che investire nel luogo porta notevoli benefici a lungo termine. Il motto " compra o vattene, ma non restare" non viene qui applicato. Anzi la gestione e la manutenzione degli spazi pubblici è attentamente curata.
Lo sviluppo è stato sostanzialmente concepito in due fasi. La prima ha puntato a completare la prima area di Paradise street e di Chavasse Park entro l'estate 2008, in concomitanza con l'evento della Capitale della cultura, mentre in una seconda fase sono stati completati gli altri interventi ai margini verso sud est.
Fig. 3.3.5 Sezione trasversale sul Parco Chavasse, che mostra l'articolazione dei livelli e i principali attrattori posti ai
lati dell'intervento. Fonte Building Design Partnership.
Uffici 30.000 mq – Commercio 146.600 mq – Servizi (tempo libero) 21.500 mq – Residenziale 600 alloggi – 3000 posti auto Hotel 2 (270 stanze – 107 stanze ) Grande distribuzione 22.300 + 17.200
BILANCIAMENTO OFFERTA E MIX FUNZIONALE E FLESSIBILITÀ
Sostanzialmente è un intervento retali-led, ovvero basato sull'offerta del commercio. Il ruolo del commercio nei recenti progetti di rigenerazione urbana diviene determinante soprattutto nel ripopolare le aree in disuso e per la capacità di innescare un indotto nel settore del commercio. Tuttavia si cerca di sperimentare per al'appunto una valida commistione tra grande distribuzione e distribuzione di dettaglio, (ovvero di tenant mix) e data la localizzazione dal potenziale turistico di accompagnare ad un offerta ricreativa l'offerta funzionale con hotel, uffici, e residenze per lo più di lusso.
Inoltre interessante è la ricerca di introdurre un mix funzionale verticale , combinando residenze e grande distribuzione. (Fig.3.3.6)
SCHEMA MIX USE E SCHEMA DI ASSETTO INSEDIATIVO (FRAMEWORK)
Fig. 3.3.6 Planimetria generale con il mix funzionale. In blu il comparto commerciale; in arancio il direzionale; in
giallo hotel; in beige i parcheggi; in bianco il residenziale;
L'operazione è stata condotta con altri partner finanziari e include Hermes, Redevco , Liverpool Victoria, e diverse banche, RBS, Barclays, HSBC, Eurohypo. Inoltre l'ingente operazione finanziaria è stata condotta con un rapporto di equity e indebitamento pari a 1.1 ,e grazie ad un importante operazione di marketing si è riusciti a collocare la vendita in pre-sale di buona parte degli sviluppi.
FORME DI PARTNERSHIP E FINANZIAMENTO
I suoli rimangono pubblici e alcune particelle con proprietà multiple sono state acquisite con procedura di esproprio, ed è stato dato in leasing al developer per 250 anni.
I lavori iniziano nel 2005, sostanzialmente l'intervento è stato concepito come un sigle-phased piuttosto che un multi-phased. Phase I : maggio 2008 (strade e primi 300.000 mq di retail) Phase II: ottobre 2008 (leisure, park e altri retail space).
GESTIONE DELL'INTERVENTO E LONG TERM INVESTMENT
La gestione del sito è controllata da un team di asset management di Grosvenor Estate che si occupa della pulizia e della sicurezza degli spazi locati e degli spazi aperti e gestisce in house tutti i servizi compreso i parcheggi. Inoltre attraverso il team di marketing vengono organizzati eventi durante tutto l'anno, e notevole impatto hanno le strategie di attrazione in primis il marchio diventato riconoscibile in tutta l' Inghilterra. (Fig. 3.3.7)
L'intervento prevede la realizzazione di nuove strade e il mantenimento di 34 strade per lo più pedonali e questo prevede la gestione da parte del develpoer e del City Council, che rimangono private, ma con accessi sorvegliati e una vigilanza.
RICADUTE SOCIALI DELL'INTERVENTO - CONSIDERAZIONI FINALI
Il progetto del centro commerciale diffuso risponde ad una esigenza di marketing territoriale di attrazione di turisti con il chiaro intento di svolgere una azione di richiamo non soltanto per le aree periferiche circostanti ma anche verso una utenza internazionale allargata sotto l'effetto traino dell'evento Capitale della Cultura Liverpool 2008.
L'amministrazione di Liverpool elenca i benefici dell'intervento nell ' essere riuscito a restituire alla città un vuoto urbano, un detrattore di qualità urbana diventando in breve un pezzo di città integrato con il tessuto circostante e con benefici in termini di ricaduta economica. Alcune indagini condotte parlano di oltre 5,000 nuovi posti di lavoro e un incremento dei visitatori nell'area di oltre il 50% anche per gli edifici culturali circostanti, evidenziando un effetto traino che ha avuto l'operazione di Liverpool One. Alcuni critici (Colequein 2010) hanno fatto osservare la scarsa attenzione delle architetture verso un sito che è stato nominato patrimonio dell' Unesco, in particolare per l'edificio di Cesar Pelli sul waterfront, "the pool" che ha incrementato il numero dei piani da 12 a 17. Inoltre il timore di una forte polarizzazione dell'intervento che avrebbe accentrato su di se tutti gli investimenti no vi è stato del tutto. Infatti le aree circostanti hanno subito un effetto traino, in particolare la vecchia are commerciale di Church Street e i distretti circostanti hanno registrato un aumento delle vendite al dettaglio e diventando meno periferica. Il tempismo della realizzazione che ha anticipato la crisi immobiliare ha favorito il collocamento dei negozi.
Fig. 3.3.7 Il marchio di Liverpool One realizzato da Wolff Olins. Strategia di "brand development" lanciata nel
2005, attraverso una massiccia campagna pubblicitaria con materiale informativo, brochure e 3D schema, sito internet, partecipazione alle principali ferie del real estate MAPIC, MIPIM, diffusione su stampa specializzata e commerciale e attraverso comunicati stampa nazionali e agenti di settore, condotta per tutta la fase di realizzazione. Inoltre una serie di meeting informativi ogni 12 settimane vennero organizzati sul cantiere e l'apertura di un Information Centre nel novembre del 2004 sul sito.
riferimenti bibliografici:
David Littlefield, Liverpool One: Remaking a city centre. John Wiley & Sons, 2009 CABE , Design Reviewed : Town Centre Retail , London 2004
CABE, Design Review. London 2002
Guy Butler, Liverpool One and the city centre; a ten year retrospective. Aces Spring Conference, Liverpool 2010, Paper N.10.5/8
John Punter, Urban design and the British urban renaissance. Routledge, 2010 (pp 108 - 109) http://www.liverpool-one.com/website/
Andrew Tallon, Urban regeneration in the UK. Routeledge 2010 (pp. 188 - 189 - 190 - 191)
Francesco Vescovi, Progetto urbano strategico e competitività delle aree metropolitane. 2006 Libreria Cup Milano. (da pp.21 - 46)
i Nel 1999 Grosvenor viene selezionato; 2001 readazione del Master Plan; 2002 concessione delle outline planning; 2003 CPOs piano di esproprio; 2004 Inizio fase di costruzione; 2008 Prima fase completata con l'apertura.
ii Le sette Action Areas sono: 1 Pier head; 2 Commercil district; 3 castle street/Live- Work district; 4 Cultural quarter/Lime street station; 5 Retail Core; 6 Kings Waterfront; 7 Hope steet quarter
iii I sei temi di supporto, ovvero principi generali estesi a tutte le aree di intervento, sono: 1 European Capital of Culture
iv intesa come pulizia degli spazi pubblici, la sicurezza che contribuisce a rendere migliore la fruizione e la sosta. vper gli sviluppi immobiliari nel settore retail il CABE suggerisce le seguenti strategie: grid and block - streets and corridors - building to the edge - dealing with the levels - the wider movement framework - the public realm - mixing uses - car parking - servicing - architectural response - public art
viin uno studio americano condotto da Harvey M. Rubenstein 1992, distingue due tipologie di nodi urbani:
nodi primari, aree principali di interscambio con il mezzo pubblico dove terminano i percorsi pedonali; nodi secondari punti di attrazione dei percorsi provenienti dai nodi primari o da altri nodi secondari. E' questo però, un tipo di classificazione esclusivamente relativo alla mobilità.