Comune di Cassano delle Murge – consistenze e valutazione

fabbricati al foglio n. 28 p.lla n. 47 e terreno foglio n. 28 p.lla n. 1264 – valore corrente di utilizzo

Come anticipato, per il calcolo del valore corrente di utilizza è necessario determinare il costo di ricostruzione a nuovo dei fabbricati, compreso il costo di acquisizione dell’area, successivamente scontato per tenere conto della vetustà, dell’obsolescenza e del deterioramento.

Il costo di ricostruzione a nuovo è dato dall’espressione:

Ctot = Ca + Cc + St + On + I + U dove

Ca: costo dell’area

Cc: costo di costruzione (anche “di produzione”) St: spese tecniche e onorari professionali

On: oneri concessori

• oneri di urbanizzazione primaria

• oneri di urbanizzazione secondaria

• contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario

U: utile dell’imprenditore promotore

Onde procedere alla stima del costo di produzione, è possibile confrontare la costruzione in esame con il costo di costruzioni analoghe per tipologia e livello di finiture e determinare un parametro sintetico che rappresenti tutti i costi innanzi esposti.

Il costo di produzione, nel caso dei complessi industriali, si differenzia a seconda della specializzazione dei corpi di fabbrica e quindi del grado di finitura e dell’impiantistica presenti nelle varie aree della struttura.

E’ stato individuato, sulla base di valori storici e ricorrenti nella produzione edilizia (a tal proposito tra gli altri cfr. DEI – tipografia del Genio Civile: Prezzi delle tipologie Edilizie, Milano, 2009), un parametro di riferimento per ciascuna delle tipologie di aree presenti nel complesso in esame, mediante il quale sono sintetizzati tutti i costi innanzi evidenziati.

Il costo di ricostruzione a nuovo CRN così calcolato include:

Struttura, chiusure, finiture, pavimentazione, rivestimenti Impianti idrici

Impianti elettrico, telefonico e dati ove presenti Impianti termici ove presenti

Impianto rivelazione fumi incendio Impianto antincendio ove presente

Impianto di pressurizzazione aria ove presente Impianto di aspirazione fumi ove presente

Impianto di trasformazione MT-BT ove presente (cabine elettriche) Nel caso in esame si hanno i seguenti CRN:

- Palazzina uffici: 850,00 €/mq;

- Autorimessa ed officina: 400 €/mq;

- Capannoni industriali: 520,00 €/mq;

- Aree scoperte - sistemazione: 20,00 €/mq;

- Tettoie in acciaio: 50,00 €/mq;

- Spogliatoi e servizi: 550 €/mq;

- Porzione interrata non rifinita: 350 €/mq;

- Residenza custode: 1000 €/mq.

Casi particolari:

1) Lo sconto effettuato sugli uffici tiene conto della presenza di una parte di uffici ancora priva di finiture e rappresenta una media pesata del valore degli uffici perfettamente funzionali e di quelli al grezzo;

2) Lo sconto praticato sulla parte da demolire (zona interrata tra la palazzina uffici e via Fornace cfr. par. 7.1 lett. E,K) è pari all’intero valore della parte stessa, mentre successivamente verranno calcolati i costi per la rimozione della difformità non sanabile;

3) Poiché solo una parte delle tettoie potrà, eventualmente, essere sanata mediante accertamento di conformità (cfr. par. 7.1 lett. G), viene considerato unicamente il valore della parte sanabile, mentre successivamente verranno stimati i costi per la rimozione della parte di tettoie eccedente il rapporto di copertura massimo consentito;

4) Il valore dell’area è valutato pari a 13,00 €/mq in accordo con il valore di mercato, che corrisponde al prezzo generalmente praticato dai Comuni e dai consorzi A.S.I. e produttivi nelle aree industriali; particolare riferimento è rivolto alla realizzanda zona P.I.P. del limitrofo Comune di Sannicandro di Bari, i cui suoli vengono ceduti dal Comune stesso appunto in ragione di € 13,00 /mq.

CASSANO DELLE MURGE – Giano Plastica S.r.l. – Consistenze e valutazione edifici ed aree di pertinenza

Edificio Destinazione Sup.lorda

Palazzina Uffici Piano Rialz. Terziario 655 850,00 13,00 212,50 650,50 426.077,50 Capannone lotto 1 Industriale 786 520,00 13,00 156,00 377,00 296.322,00 Uffici tecnici (vecchi) in lotto

1 Terziario 171 850,00 13,00 170,00 693,00 118.503,00

primo ampliamento

capannone Industriale 1078 520,00 13,00 104,00 429,00 462.462,00

Residenza custode Residenziale 144 1000,00 13,00 300,00 713,00 102.672,00 Capannone lotti 44-45-46 Industriale 3268 520,00 13,00 78,00 455,00 1.486.940,00 Blocco servizi-spogliatoi Industriale 28 550,00 13,00 220,00 343,00 9.604,00 Ballatoi piano primo uffici Terziario 64 150,00 13,00 30,00 133,00 8.512,00 Ballatoio residenza custode Residenziale 30 180,00 13,00 36,00 157,00 4.710,00 Cabina elettrica via Fornace Industriale 29 250,00 13,00 25,00 238,00 6.902,00 Cabina elettrica posteriore Industriale 72 250,00 13,00 25,00 238,00 17.136,00

Porzione interrata da

Come anticipato nel corso del presente paragrafo, al valore così ottenuto (€

3.371.883,50) vanno sottratti i costi necessari per la riconduzione a conformità del complesso.

Rimozione tettoie in ferro

L’ipotesi valutativa di scenario è che sia possibile, in seguito alla vendita giudiziaria, accedere ai termini per l’espletamento di pratica di accertamento di conformità ex art. 13 legge n. 47/1985 per quella parte di tettoie realizzate senza autorizzazione che rientri comunque entro i limiti del rapporto di copertura pari al 50% dell’intera superficie disponibile.

Ciò è possibile demolendo circa 602 mq di tettoie in acciaio e lamiera grecata.

Secondo i risultati di indagine condotta con l’ausilio del bollettino elenco prezzi edito dalla A.R.I.A.P. (Associazione Regionale Ingegneri ed Architetti di Puglia), nonché mediante indagine di mercato presso gli operatori del settore, il costo unitario per metro quadro della demolizione e dello smaltimento delle tettoie è così descrivibile:

Si consideri che per 600 mq di tettoia vengono utilizzati mediamente una fila di 3 pali 80x80 mm in scatolare ogni 5 metri, e che le dimensioni della tettoia da demolire sono pari a 12 x50 m.

Il peso unitario a metro quadro della lamiera grecata è pari a 7,5 kg mentre il peso a metro lineare dei pali scatolari è parimenti uguale a 7,5 kg (spessore 30/10 mm).

L’altezza della lamiera grecata è pari a 3,8 cm mentre il volume per metro lineare di montante è pari a 0.0064 mc.

Si hanno circa 22,8 mc di lamiera per un peso pari a 4500 kg;

Si hanno circa 0.96 mc di scatolari per un volume pari a 1125 kg.

Di seguito il costo dei lavori per la demolizione

Lavorazione

Costo unitario e

U.M. Quantità Importo

Rimozione di strutture realizzate con qualsiasi tipo di profilato metallico, compresa la smuratura

Lavorazione

Costo unitario e

U.M. Quantità Importo

Ricavato dalla vendita del

ferro da riciclare €/ kg 0.15 5600 - € 840,00

TOTALE COSTI/RICAVI demolizione € 718,60

Demolizione parte interrata soggetta ad abbattimento

Mediante l’ausilio del già citato listino A.R.I.A.P., è possibile determinare i costi per la demolizione come segue:

Codice Lavorazione u.m. Prezzo

unitario par. questa per qualsiasi altezza, compreso tiro, puntelli, ponti di servizio, schermature ed trasporto delle macerie alle pubbliche discariche, con

Codice Lavorazione u.m. Prezzo

Smaltimento di materiale da scavo asciutto e privo di ulteriori scorie e frammenti diversi. identificazione rifiuti ( ex D.Lsg.22/97 e s.m.) debitamente compilato e firmato in ogni sua parte. La consegna del modulo da formulario alla D.L. risulterà evidenza oggettiva dello smaltimento avvenuto

autorizzando la

corresponsione degli oneri a seguire. Materiale da scavo volume effettivo misurato in opera, senza maggiorazione

In definitiva, il valore degli immobili in Cassano delle Murge di proprietà della Giano Plastica S.r.l. è pari alla somma espressa dalla Tab.2 - cui vanno sottratte le somme espresse dalle tabelle Tab.3 - e Tab.4 - Tab.3 -

Si ha quindi in totale: € (3.371.883,50 – 718.60 - 29.763,66) = €3.341.401,24 Leggonsi euro tremilionitrecentoquarantunomilaquattrocentouno/24 centesimi.

12.6. Comune di Brindisi – consistenza e valutazione edifici indistriali ed area di pertinenza al foglio 80 p.lla 988 – criterio sintetico – comparativo

Come già accennato nel corso dei paragrafi precedenti, dopo aver l’analisi degli immobili, li si è posti a confronto con altri beni aventi caratteristiche proprie simili, che possano soddisfare le medesime categorie di utenti.

I prezzi rilevati dal mercato sono stati ponderati e confrontati con le quotazioni dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio), anche sulla base delle seguenti caratteristiche:

Suddivisione interna del capannone principale Finiture della palazzina uffici

Difficoltoso avvicinamento alle banchine lato est dei mezzi di trasporto più lunghi

Dotazione impiantistica (antincendio, aspirazione fumi, pressurizzazione aria ecc.)

Sono stati così definiti i prezzi parametrici relativi alle diverse destinazioni d’uso:

1) Industriale: € 580,00/mq 2) Terziario: € 1000/mq 3) Residenziale: € 1100/mq

Alla consistenza degli ambienti con minori caratteristiche (locali tecnici, cabina elettrica) è stato applicato un coefficiente di ragguaglio rispetto alla destinazione d’uso cui afferiscono, per tener conto del minore grado di finitura e del minore valore commerciale.

Di seguito i valori, le consistenze lorde e quelle commerciali ricavate con

Palazzina Uffici Piano T Terziario 231 1.000,00 1 231 231.000,00

Palazzina Uffici Piano 1 Terziario 162 1.000,00 1 162 162.000,00

Locali tecnici piano S1 Industriale 21 1.000,00 0,4 8,4 8.400,00

Residenza custode Residenziale 69 1.100,00 1 69 75.900,00

Capannone industriale 1°

lotto Industriale 2095 580,00 1 2095 1.215.100,00

Capannone ampliamento Industriale 4161 580,00 1 4161 2.413.380,00

Cabina elettrica esterna Industriale 27 580,00 0,5 13,5 7.830,00

Cabina elettrica aggettante Industriale 28 580,00 0,5 14 8.120,00

Parziale Fabbricati 6.753,90 €

12.7. Comune di Brindisi – consistenza e valutazione terreno al foglio di