Il contratto misto è caratterizzato dalla fusione delle cause di contratti
diversi, la quale fa sì che gli elementi distintivi di ciascun contratto
vengano assunti quali elementi costitutivi di un unico negozio169.
Premesso che la “commistione” si realizza qualora nel contratto
figurino elementi di tipi contrattuali diversi170, il contratto misto non
solo è unico, ma ha anche causa unica e inscindibile, nella quale si
combinano gli elementi dei diversi tipi che lo costituiscono.
Il problema cruciale in cui si imbatte qualsiasi ricostruzione del
contratto misto è costituito dall'identificazione della disciplina legale
applicabile: al riguardo, mentre in dottrina vi è ancora discordia in
merito al criterio da preferire171, la giurisprudenza appare unanime
169 Cfr. A. ZACCARIA, Commento giurisprudenziale sistematico, cit., pp. 2000 ss. 170 Cfr. ROPPO, Il contratto, Milano, 2001, p. 427
171 Critica il criterio della prevalenza e della combinazione per accogliere quello dell'analogia F. SANGERMANO, La dicotomia contratti misti-contratti collegati: tra
nell'adottare il canone dell'assorbimento o della prevalenza, secondo il
quale al contratto misto andrebbe applicata la disciplina attinente
all'elemento provvisto di maggior rilievo172.
Pertanto, il contratto misto, costituito da elementi contrattuali diversi,
deve essere assoggettato alla disciplina unitaria del contratto
prevalente e la prevalenza si determina in base ad indici economici od
anche di tipo diverso, come la “forza” del tipo o l'interesse che ha
mosso le parti173.
La disciplina unitaria dei contratti misti, cioè quella risultante dalle
norme del contratto tipico al quale appartengono gli elementi
prevalenti – appunto c.d. “teoria dell'assorbimento o della prevalenza”
- non esclude ogni rilevanza giuridica degli elementi riconducibili al
negozio non prevalente: a tali elementi si applicano le norme proprie
del contratto cui essi appartengono in quanto non siano incompatibili
con quelle del contratto prevalente. In caso di incompatibilità, invece,
si deve ricorrere al criterio della integrazione delle discipline relative
alle diverse cause negoziali che si combinano nel negozio misto174.
Allorché si tratti di valutare quando si sia in presenza di un contratto
elasticità del tipo ed atipicità del contratto, in Riv. dir. comm., 1996, p. 556; aderisce
invece al criterio della combinazione V. TIMPANO, Disciplina applicabile al contratto
misto, in Contr., 2001, p. 126
172 Cfr. Cass., sent., 29-1-1976, n. 275; Cass., sent., 26-4-1984, n. 2626; Cass., sent., 12-4- 1999, n. 3578; Cass., sent., 24-7-2000, n. 9662. Sulle radici concettuali di questo orientamento R. SACCO, Autonomia contrattuale e tipi, in Riv. trim. dir. e proc. civ., 1966, pp. 785 ss.
173 Cfr. Cass., sent., 22-6-2005, n. 13399 174 Cfr. Cass., sent., 10-3-1979, n. 1494
unico - sebbene risultante dalla combinazione di frammenti
contrattuali diversi - ovvero di una pluralità di contratti tra loro
collegati, l'opinione preferibile assume a criterio discretivo l'elemento
oggettivo della causa, che consente di accertare la rispondenza del
regolamento di interessi ad un'unica causa complessa nella quale
confluiscono i diversi elementi tipici ovvero a più cause tipiche175.
Pertanto, il criterio distintivo tra contratto unico e contratto collegato
non può essere rinvenuto in elementi formali, quali l'unità o pluralità
dei documenti contrattuali, o nella contestualità delle stipulazioni.
3.1. Il rent to buy come contratto misto
Una seconda possibile ricostruzione interpretativa può ipotizzare
l'inquadramento del rent to buy nell'ambito dei c.d. contratti misti.
La configurazione del rent to buy come contratto misto vedrà
prevalere, in base alla teoria dell'assorbimento, il contratto preliminare
o il patto di opzione: le parti, infatti, intendono stipulare un negozio in
vista dell'acquisto dell'immobile da parte del conduttore-futuro
acquirente e la locazione svolge un ruolo di ausilio per il futuro
acquisto. La causa unica del contratto misto, risultante dalla fusione
delle cause dei singoli negozi, vedrà prevalere la disciplina della
175 Cfr. N. GASPERONI, Collegamento e connessione tra negozi, in Riv. dir. comm., 1955, pp. 359 ss.; G. PIAZZA, La causa mista credito-società, in Contratto e impresa, 1987, pp. 803 ss.; in giurisprudenza Cass., sent., 18-2-1977, n. 751; Cass., sent., 18-7-2003, n. 11240
vendita e del preliminare o dell'opzione ad essa predisposti.
Pertanto, essendosi in presenza di un unico negozio, risulterà
inapplicabile in toto la disciplina della locazione di cui alla l.
392/1978 e alla l. 431/1998, soprattutto per quanto concerne la durata
del rapporto e il corrispettivo.
Inoltre, anche in caso di inadempimento all'obbligo del pagamento del
canone da parte del conduttore-futuro acquirente, potrebbe non trovare
applicazione la disciplina prevista dal legislatore in tema di locazione.
Ad ogni modo, l'ipotesi interpretativa in esame lascia aperti ben più
ampi interrogativi: il contratto misto è costituito da elementi “recepiti”
da tipi contrattuali diversi e la disciplina unitaria cui esso soggiace -
cioè quella che deriva dalle norme del contratto tipico prevalente - non
determina l'irrilevanza giuridica degli elementi che appartengono al
contratto tipico non prevalente.
In particolare, si pone il problema di quale spazio possano avere gli
elementi propri del contratto di locazione che dovranno essere
disciplinati dalle norme del tipo cui appartengono, a meno che non
siano incompatibili con quelle della vendita, ritenuta il contratto
prevalente.
Lo spazio da assegnare agli elementi del contratto di locazione, con la
disciplina che è loro propria, rappresenta una delle maggiori
contratto misto: infatti, non si potrà procedere all'applicazione in toto
della normativa che regola la locazione – in virtù del criterio di
prevalenza - ma si dovrà stabilire quali profili di essa potranno trovare
spazio.
Inoltre, una volta individuati tali profili, essi dovranno essere regolati
dalle norme del tipo contrattuale al quale appartengono (id est, la
locazione), ma se quelle norme risultino incompatibili con quelle del
contratto prevalente (id est, la vendita) si dovrà necessariamente
ricorrere al criterio della integrazione delle relative discipline.
Queste operazioni potrebbero risultare, in concreto, assai poco agevoli
contribuendo ad aggiungere ulteriore incertezza in un campo già di per
sé caratterizzato da poca chiarezza e dominato da equilibri alquanto
sottili.
La scelta di spiegare il contratto di rent to buy alla luce dei c.d.
contratti misti, vista la natura “ibrida” che connota i medesimi, non
pare essere capace di risolvere i problemi di inquadramento giuridico
posti dal nuovo schema contrattuale.
La problematica messa in rilievo dall'applicazione degli elementi
appartenenti al contratto non prevalente impone una rigida alternativa:
potrà trovare spazio la disciplina della locazione nel caso in cui non
sia incompatibile con quella della vendita, mentre, nell'ipotesi di
integrazione.
La difficoltà di dare una soluzione a queste problematiche potrebbe
allontanare l'interprete dalla ricostruzione qui prospettata.