Con il collegamento contrattuale non si origina un nuovo ed autonomo
contratto: si tratta infatti di un meccanismo attraverso il quale le parti
perseguono un risultato economico unitario e complesso che viene
realizzato attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali
conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è finalizzato
ad un unico regolamento dei reciproci interessi155.
Il collegamento contrattuale è preordinato alla realizzazione di
un'operazione economica complessiva. La nozione di operazione
economica complessiva identifica una sequenza unitaria e composita
che comprende in sé il regolamento, tutti i comportamenti che con
esso si collegano per il conseguimento dei risultati voluti, e la
situazione oggettiva nella quale il complesso delle regole e degli altri
comportamenti si colloca156.
Il collegamento può definirsi “funzionale”157 quando le parti abbiano
voluto collegare i negozi sotto il profilo teleologico, al fine cioè di
realizzare il risultato economico perseguito158.
155 Cfr. Cass., sent., 26-3-2010, n. 7305
156 Cfr. S. RONDELLI, Contratti collegati e contratti misti, Compravendita e figure
collegate, in Il diritto privato nella giurisprudenza a cura di P. Cendon, Torino, 2006,
pp. 219 ss.
157 Cfr. RONDELLI, Contratti collegati e contratti misti, cit., p. 223
158 Ricorre invece la figura del collegamento “genetico” ove uno dei due negozi trovi la sua causa in un rapporto scaturito dall'altro; pertanto, il collegamento è genetico quando un negozio esercita influenza non sul funzionamento di un altro negozio, ma sulla sua formazione. In questi sensi S. RONDELLI, Contratti collegati e contratti misti, cit., p. 222
Affinché possa configurarsi un collegamento contrattuale in senso
tecnico, è necessario che ricorra sia un requisito oggettivo, costituito
dal nesso teleologico fra i negozi, sia un requisito soggettivo,
costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo
l'effetto tipico dei singoli contratti, ma anche il coordinamento tra di
essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascenda gli effetti
tipici159. Il collegamento, infatti, produce effetti giuridici ulteriori
rispetto a quelli che verrebbero prodotti autonomamente da ciascun
contratto160.
Non è sufficiente poi un nesso occasionale tra i negozi, ma è
necessario che il collegamento dipenda dalla genesi stessa del
rapporto; è necessario, cioè, l'intento specifico e particolare delle parti
di coordinare i due contratti al fine di realizzare l'operazione
economica unitaria161.
I diversi e distinti contratti si caratterizzano in funzione di una propria
causa e conservano una distinta individualità giuridica162; tuttavia,
vengono concepiti e voluti come avvinti da un nesso di reciproca
interdipendenza, per cui le vicende dell'uno si ripercuotono sull'altro,
159 Cfr. S. RONDELLI, Contratti collegati e contratti misti, cit., p. 220
160 Cfr. A. ZACCARIA, Commento giurisprudenziale sistematico, Codice Civile e leggi
collegate, in Breviaria Iuris fondati da G. Cian e A. Trabucchi, Padova, 2010, pp. 2002
ss.
161 Cfr. S. RONDELLI, Contratti collegati e contratti misti, cit., p. 222
162 Cfr. U. BRECCIA, Commento, Dei contratti in generale, artt. 1321-1324 a cura di E. Navarretta e A. Orestano, in Comm. Cod. Civ. diretto da E. Gabrielli, Torino, 2011, p. 130; Cass., sent., 10-7-2008, n. 18884
condizionandone la validità e l'efficacia163.
Il rapporto di reciproca interdipendenza tra i negozi, tale appunto che
“simul stabunt, simul cadent”, rende applicabile l'art. 1419, comma 1,
c.c164.
Il collegamento può assumere anche carattere unilaterale, nel senso
che la dipendenza logica e giuridica è limitata, per volontà delle parti,
a uno soltanto dei contratti165. In questa ipotesi, il contratto
“subordinato” risentirà delle vicende che colpiscano il contratto
“principale”, mentre quest'ultimo rimarrà indenne da eventuali
patologie del primo166.
Secondo la giurisprudenza, inoltre, nelle ipotesi di più contratti fra
loro collegati, è inammissibile il recesso da uno solo di essi quando in
tal modo venga meno l'equilibrio dell'intero regolamento negoziale167.
2.1. Il rent to buy come contratto collegato
Una prima ipotesi consiste nell'interpretare il contratto di rent to buy
alla stregua del collegamento negoziale: si configura, quindi, un
contratto di locazione collegato a un contratto preliminare ovvero ad
163 Cfr. A. ZACCARIA, Commento giurisprudenziale sistematico, cit., p. 2004 164 “La nullità parziale di un contratto o la nullità di singole clausole importa la nullità
dell'intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità”; cfr. Cass., sent., 31-3-1987, n. 3100 165 Cfr. Cass., sent., 6-9-1991, n. 9388
166 Cfr. A. ZACCARIA, Commento giurisprudenziale sistematico, cit., p. 2005 167 Cfr. Cass., sent., 27-2-1976, n. 638
un patto di opzione.
Aderendo a questa impostazione, sarebbe difficile escludere
l'applicazione della disciplina della locazione dato che, nel
collegamento negoziale, i singoli contratti mantengono la propria
causa e autonomia e non sembra sostenibile che il nesso teleologico
che li lega sia tale da comportare una deroga a tale normativa. Quanto
appena detto potrebbe comportare notevoli problematiche: la
disciplina della locazione si connota per un carattere marcatamente
vincolistico, soprattutto per quanto riguarda la durata del rapporto.
Come abbiamo già avuto modo di sottolineare168, i modelli disciplinati
dalla l. n. 431/1998 non paiono infatti capaci di adeguarsi al meglio
alle esigenze dei contraenti che stipulano un contratto di rent to buy, il
quale prevede, solitamente, una durata triennale per il rapporto di
locazione. Un termine siffatto risulta difficilmente conciliabile sia con
la formula “quattro anni più quattro a canone libero” sia con quella
“tre anni più due a canone vincolato” prevista per la locazione di
immobili ad uso abitativo e potrebbe non essere in grado di soddisfare
le necessità dei contraenti.
Il rent to buy come contratto collegato può configurarsi mediante un
vincolo di interdipendenza fra i due contratti di modo che le vicende
relative al contratto di locazione si ripercuotano, invalidandolo, sul
secondo negozio (preliminare o opzione) e viceversa le patologie del
secondo travolgano anche il primo.
In ossequio alla circostanza che il collegamento negoziale consta di
due contratti distinti dotati di propria individualità giuridica, seppur
teleologicamente collegati, l'inadempimento del contratto di locazione
sarà regolato dalla disciplina propria del tipo, e così varrà anche per il
contratto preliminare e per l'opzione. Ad esempio, in caso di
inadempimento da parte del conduttore-futuro compratore all'obbligo
di corrispondere il canone, il locatore-futuro venditore potrà chiedere
la risoluzione del contratto di locazione decorsi venti giorni dalla
scadenza prevista, e tale risoluzione travolgerà necessariamente anche
il contratto preliminare o il patto di opzione, dato il collegamento
funzionale esistente fra i medesimi.
Dunque, nelle ipotesi di inadempimento di una delle parti agli obblighi
nascenti da uno dei contratti, si applicherà la disciplina prevista per il
tipo interessato e l'invalidità di un negozio travolgerà necessariamente
anche l'altro come conseguenza diretta del collegamento contrattuale
realizzato dalle parti.
Se il rent to buy è interpretato alla stregua del collegamento
contrattuale, ne deriva una disciplina chiara per ciascuno dei contratti
di cui esso si compone e un elevato grado di conoscenza circa le
Tuttavia, l'applicazione inderogabile della disciplina della locazione,
caratterizzata da una normativa rigidamente vincolistica, a una
fattispecie, connotata da una pluralità di interessi delle parti
difficilmente conciliabili e pertanto bisognosa di notevoli margini di
flessibilità, rischia di avere uno scarso appeal commerciale di fronte
alla platea dei potenziali contraenti.